售樓處、樣板房裝飾裝修工程控制重點和實施、監(jiān)管、操作細則

1、售樓處、樣板房裝飾裝修工程合能集團工程中心裝飾組控制重點和實施、監(jiān)管、操作細則產品質量是企業(yè)的生命，我司作為一家業(yè)務上升潛力巨大的房地產開發(fā)企業(yè)應從項目 的設計質量、項目施工單位施工質量、和項目工程管理質量、項目配套服務質量入手，保 證開發(fā)的項目產品質量，贏得廣大客戶的認同。作為一個房地產開發(fā)項目，前期的重點工 程任務是項目銷售場所即銷售中心 （售樓處 ）、和商品房樣板展示區(qū)即樣板房；及 其周邊氛圍、環(huán)境營造工程?？梢哉f售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境工程的設計質量、施工 質量的好壞，從很大程度上直接反映了所開發(fā)樓盤的潛在品質。同時在配合營策適當?shù)膹V 告樓盤促銷宣傳，直接對潛在消費者的消費心理產生重

2、要影響。作為售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境營造工程，本身亦屬于一個系統(tǒng)工程。該系統(tǒng)工程 涉及到“預算”、“設計”、“采購”、“工程”、“營策”等全過程。一、設計要求1、設計定位、成本控制 根據集團公司對具體開發(fā)項目的定位：樓盤開發(fā)總建筑面積、所在地理區(qū)域位置、交 通網路狀況、市政配套設施、醫(yī)療教育文化環(huán)境、目標消費群體、主力客戶消費心理、項 目開發(fā)地歷史人文、周邊建筑設計風格、項目預算總投資金額等要素，通過該完整科學的 項目投資策劃營銷分析，明確開發(fā)項目的市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位、功能定 位、建筑風格定位）。以“項目市場定位”為基礎，進行項目規(guī)劃設計策劃營銷即針對 市場需求進行專業(yè)設計的

3、工作流程。它是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需 求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客 戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示，其中包含配套 建筑裝飾、園林景觀環(huán)境藝術設計定位和投資預算成本，亦包含售樓處、樣板房及其周邊 環(huán)境營造工程。從項目市場定位和開發(fā)總成本控制的角度、確定與之相匹配的售樓處建筑 及其裝飾 （含內裝、外裝工程 ）、及售樓處、樣板房周邊園林景觀設計方案。2、對設計單位提供的資料文件和圖紙要求 2.1售樓處、樣板房設計方案售樓處、樣板房總體規(guī)劃 售樓處、樣板房及其周邊地塊概述售樓處、樣板房所屬區(qū)域現(xiàn)狀、

4、售樓處、樣板房臨界四周狀況、地貌狀況 售樓處、樣板房地塊情況分析開發(fā)商的初步規(guī)劃和設想；影響售樓處、樣板房總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素 售樓處及樣板房建筑空間布局售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境營造總體平面規(guī)劃及其說明、功能分區(qū)示意及其說明 售樓處、樣板房及其周邊道路系統(tǒng)布局 售樓處、樣板房周邊交通環(huán)境示意： 售樓處、樣板房及其周邊道路設置及其說明： 售樓處、樣板房主要出入口設置、主要干道設置、車輛分流情況說明、停車場布置 周邊環(huán)境綠化系統(tǒng)布局售樓處、樣板房周邊景觀環(huán)境示意：售樓處、樣板房綠化景觀系統(tǒng)分析、公共場所的環(huán)藝設計 設計提示營銷中心、樣板房外立面設計提示、圍墻外立面設計提示、建筑外部環(huán)境

5、概念設計(2) 售樓處、樣板房建筑風格定位 建筑風格及色彩計劃建筑風格的構思 .建筑色彩計劃 建筑外立面設計提示 商品住宅不同戶型的樣板房外立面設計提示：如針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局 部設計提示其他特殊設計提示(3) 樣板房戶型選擇 項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 主力戶型樣板房設計提示(4) 售樓處、樣板房室內空間布局裝修概念提示 室內空間布局提示；公共空間主題選擇；庭院景觀提示(5) 售樓處、樣板房周邊環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示 周邊環(huán)境調查和分析 項目樓盤總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想 地塊已有的自然環(huán)境利用、項目人文環(huán)境的營造 售樓處、樣板房周邊環(huán)境概念設計周

6、邊綠化及園藝設計、周邊共享空間設計、周邊雕塑小品設計提示、周邊椅凳造型 設計提示、周邊宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示 項目營銷中心外部環(huán)境概念設計 項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計(6) 家具概念設計提示 項目周邊同類樓盤售樓處、樣板房及公區(qū)家具擺設 營銷中心大堂、簽約區(qū)、及管理辦公室 本售樓處、樣板房及公區(qū)家具概念設計提示(7) 售樓處、樣板房及公區(qū)裝飾材料選擇指導 項目周邊同類樓盤售樓處、樣板房及公區(qū)裝飾材料比較 本項目售樓處、樣板房及公區(qū)裝飾材料選擇指導及裝修風格構思 項目營銷示范單位 ( 樣板房 )裝修概念設計 客廳裝修概念設計、廚房裝修概念設計、主人房裝修概念設計、兒童房裝修概

7、念設計、客房裝修概念設計、室內其他(如陽臺、玄關、門窗)裝修提示、陽臺欄板、欄桿 裝修設計提示、飄窗護窗欄桿裝修設計提示 項目營銷中心 (售樓處 )裝修風格提示 樣板房住宅裝修標準提示(8) 售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境燈光設計及背景音樂指導 燈光設計 建筑外立面燈光設計；公共綠化綠地燈光設計；廣告燈箱、廣告畫面燈光設計 道路系統(tǒng)燈光設計；樣板房室內燈光燈飾設計 背景音樂指導 售樓處、樣板房室外環(huán)境音樂布置；售樓處室內背景音樂布置2.2售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境方案圖紙設計按照已確立的概念設計方案（預算造價在投資總成本控制范圍內）,由專業(yè)設計單位出 各分項方案圖紙和概念主材樣板，通過集團公司決策

8、層（公司高層領導、技術規(guī)劃中心、營 策中心、計審中心、預決算中心 /成本控制部、工程中心）與設計單位共同討論方案圖紙、 概念材料的可行性、經濟適用性，提出修正匯總意見，經設計單位完善后，形成最終版的 方案設計圖紙（由文字方案到圖紙方案的過程 ）。該項工作，建議主要由集團技術規(guī)劃中心 和營策中心牽頭，計審中心負責督促與監(jiān)督。2.3設計單位提供的服務及要求（主要針對售樓處、樣板房精裝修、及其周邊園林景觀 環(huán)境工程項目）（1）設計單位工作流程：（2）設計單位在甲方工程過程中的配合流程:設計服務合同中應對設計單位的約束1）設計單位承諾具有相應設計資質，和施工資質（如承擔相應施工任務）；如須報建、須報消

9、防驗收的項目，設計單位還應具有相應的施工圖出圖資質簽章，并應在 施工藍圖上予以加蓋鮮章。2）按照合同規(guī)定的內容、時間，保質保量向甲方交付設計成果。設計單位必須保證在遵循規(guī)范的前提下，其設計是安全的、經濟的，沒有在設計上造成浪費。3）根據甲方項目的工程內容，及時組織工作班子及工程主要設計人員進駐現(xiàn)場工作，以便完全反映設計意圖，達到設計效果。（乙方設計成果應清單應作為合同附件）4）合同簽訂前，設計單位應提供本項目各專業(yè)設計師名單，以及配合的施工圖設 計、簽章單位及人員名單，完成設計及施工配合全過程。合同中明確主要設計 人員名單，如要更換相關人員，必須征得甲方同意。5）當甲方提出修改局部的細節(jié)設計和

10、根據現(xiàn)場實際情況必須修改的，應在甲方通 知的時限內及時修改原圖紙并出具新圖紙。6）設計單位負責按合同所述工程范圍內的全部裝修材料的選樣工作，并提供材料 選樣工作成果；保證選定的裝修材料符合設計意圖和滿足裝修效果，并且保證 所選定的裝修材料是在工程項目所在地易購到的，或設計指定的特殊材料其定 購周期不會對工程進度造成重大的影響。否則設計單位應該在選定材料、提供 材料選樣工作成果時予以特別文字說明，并征詢甲方技術規(guī)劃中心專業(yè)負責人 意見。設計單位裝修材料的選樣工作成果，須得到甲方技術規(guī)劃中心專業(yè)負責 人及部門領導（部門經理、技術總監(jiān)）的簽字確認。7）設計單位負責工程范圍內的活動傢俬、燈具、陳列品等

11、選樣工作，并提供選樣 工作成果，以便完全達到設計效果。該選樣成果須得到甲方技術規(guī)劃中心、營 策中心專業(yè)負責人（裝飾設計師、策劃師）及部門領導的簽字確認。8）設計單位及設計師個人不得與設計中出現(xiàn)的材料供應商發(fā)生直接或間接的經營 關系，或隸屬關系，也不得與這些單位合伙經營。9）設計單位應協(xié)助甲方通過國家有關部門的竣工驗收。10）工程竣工驗收合格后，甲方應向設計單位結清全部設計費。11）甲方 （技術規(guī)劃中心 ）有權檢查設計單位代表的工作及工作效果，有權與設計單位 商議，要求撤換不稱職的代表，有權對有損甲方利益的行為進行制止。12）甲方 （技術規(guī)劃中心 ）有權要求設計單位提供工程范圍內的咨詢意見和對圖

12、紙作相 應的修改。13）甲方 （技術規(guī)劃中心 ）對設計單位選定的樣板具有否決權，該否決行為應向設計單 位指示清楚甲方所持原則和意向，作為設計單位進一步跟進的參考指引。 方案設計根據甲方 （技術規(guī)劃中心 ） 所提供的設計原始資料及設計要求，進行方案設計及修改， 達到甲方認可的標準。本階段設計單位應提供工作成果包括：平面圖、各主要透視 圖等圖紙； 深化設計根據甲方 （技術規(guī)劃中心 ）所認可的設計方案，進行方案深化設計及修改，并達到施 工圖前的設計深度。本階段設計單位應提供工作成果包括：平面布置圖、地面鋪裝 圖、天花平面圖、展開立面圖等圖紙，及天花、地面、大堂、墻面處理以及柱身處 理等彩色透視效果圖

13、 （必須表現(xiàn)出真實的空間及材料效果 ）。提供設計的主要材質物 料樣板及清單，提供本工程造價預算參考清單。 施工圖設計 根據甲方認可的深化設計方案，進行施工圖深化設計。本階段設計單位工作成果應 包括：各平面布置圖、地面鋪裝圖、天花平面圖、展開立面圖、節(jié)點大樣圖、最終 彩色透視效果圖等圖紙；提供工程造價預算清單。 施工圖紙修改及工作配合設計單位應根據甲方 （技術規(guī)劃中心 ）要求進行修改、并提供合理化的建議，提供甲 方施工過程中的設計配合工作。包括現(xiàn)場施工前進行技術交底、解決施工中的有關 設計問題、會同甲方參加施工單位材料樣板的確認和封樣工作、負責設計變更和修 改預算、會同甲方參加重點材料的進場驗收

14、 會同甲方參加工程階段性驗收和工程竣工驗收 根據甲方工程施工進度計劃和工期安排，設計單位應派遣相關設計代表赴工地現(xiàn)場 會同甲方參加樣板驗收、階段性驗收、重點部位隱蔽驗收、及工程竣工驗收工作， 并簽署各階段驗收會簽意見。I工程項目概念方案設計階段，由甲方技術規(guī)劃中心會同營策中心制定項目設計任務書，共同與設計單位溝通，明確甲方項目開發(fā)的市場定位和甲方原則及意向，以便 設計單位充分理解甲方意圖，做出符合項目市場定位的概念設計。II. 工程項目施工圖設計階段，由甲方技術規(guī)劃中心負責跟蹤，督促設計單位按照設 計服務合同具體的要求，按時、保質保量的完成施工圖紙設計，提交甲方設計成果；III. 工程項目施工

15、前，由甲方技術規(guī)劃中心負責牽頭進行施工圖紙會審（由技術規(guī)劃中心負責聯(lián)系設計單位各專業(yè)負責人參加施工前圖紙會審和技術交底）；內部配合部門工程中心裝飾組，由工程中心裝飾組召集施工單位各專業(yè)技術負責人參加施工前圖紙會審和技術交底，就匯總的各專業(yè)圖紙設計和施工技術問題向設計單位提問，由設計單位做出解答；突出解決工程項目的重點和難點部分，以便在施工前就能將問題解決，保證工程施工的順利進行。IV. 工程項目施工階段，由集團工程中心裝飾組牽頭，向技術規(guī)劃中心、項目設計單位反饋圖紙設計問題、項目所在地工程物資主材物料的市場供應等問題；由集團技術 規(guī)劃中心負責跟蹤、督促設計單位及時解決圖紙設計問題和設計主材物料

16、問題，并 出具設計變更通知單。設計變更通知單經集團技術規(guī)劃中心認可(專業(yè)責任設計師、部門經理、總監(jiān) ) 簽字后，由技術規(guī)劃中心發(fā)文至工程中心裝飾組，由工程中心項 目助理或裝飾組本項目現(xiàn)場責任工程師轉文至施工單位，以指導現(xiàn)場施工。 對于緊急、重要的設計變更項目，由集團技術規(guī)劃中心先行以口頭、電話、或OA方式通知工程中心裝飾組現(xiàn)場責任工程師，以便在第一時間內就設計變更項目內容 知會施工單位，但技術規(guī)劃中心必須在 24小時內予以書面補發(fā)。v集團技術規(guī)劃中心各專業(yè)設計師(工程師)業(yè)務除了與相關設計單位各專業(yè)對接外， 還應與集團工程中心各專業(yè)現(xiàn)場責任工程師進行工作銜接。二、施工單位選擇及合同談判1、施工

17、單位考察施工單位的質量保證，是靠施工單位的管理水平、資金能力、技術力量、管理人員素 質、工隊技術水平和人員素質等綜合因素得以實現(xiàn)的。我司作為房地產開發(fā)企業(yè)在項目施 工準備階段需要對施工單位進行全面的考察，選擇符合項目工程施工總體要求的幾家意向 施工企業(yè)。以便進一步談判、磋商，最終確定符合項目技術條件、商務條件要求的施工單 位作為合作伙伴。施工單位考察的重點： (1)設計資質等級 (如本項目有須施工單位深化設計需求的)、施工企業(yè)資質等級； (2)施工企業(yè)辦公地點、場所、規(guī)模和辦公環(huán)境；(3)是否已經取得質量認證體系的認證；是否已經取得環(huán)境認證體系的認證； (4)高級工程師、工程師、助理工程師、

18、技術人員的數(shù)量和所占公司整體員工數(shù)量的比重； (5)項目經理、項目管理人員的數(shù)量和所 占公司整體員工數(shù)量的比重； (6)專業(yè)采購人員的數(shù)量和所占公司項目管理人員數(shù)量的比重；(7) 施工單位近兩年所承擔的工程項目情況、施工情況；(8)施工單位所在地區(qū)的市場占有率、和社會認知度； (9)施工單位的公司架構、項目班子組織結構；(10)施工單位所用工隊的來源組成、合作時間； (11)施工單位近期所接工程情況、在建工程；有無與本項目類似的工 程項目； (12)實地考察施工單位近期已完工程和在建工程施工情況、質量情況。對施工單位的考察以集團采購中心為牽頭部門，工程中心裝飾組本項目責任工程師配合參與、并會

19、同預決算中心和技術規(guī)劃中心、工程計審部專門人員共同進行。要求各部門考察人員對施 工單位考察后提交書面考察報告至采購中心，由采購中心匯總考察意見、并形成最終完整 的考察報告，以便公司決策層參考。計審部負責督促考察報告的形成、及其時效性。2、工人及管理人素質、資格要求在項目招標文件中，須明確要求投標施工單位提交 ：(1)用于本工程的項目管理班子成員 名單、性別、年齡、畢業(yè)院校、專業(yè)，目前所擔任的職務崗位、聯(lián)系電話、曾經參與過的 工程項目及在其中所承擔的職務； (2)項目主要管理人員 (項目經理、現(xiàn)場生產經理、技術負責人、安全負責人、采購負責人 ）的專業(yè)院校畢業(yè)證書影印件、取得的專業(yè)技術職稱證書影

20、印件、崗位技能證書影印件、居民身份證影印件；（3） 施工單位項目經理部組織機構圖； （4）施工單位委派的項目經理持有的項目經理等級證書影印件（在施工單位確定后，必須校驗項目經理證書原件 ）； （5）施工單位委派的技術負責人持有的專業(yè)技術職稱證書影印件（在施工單位確定后，必須校驗技術負責人的專業(yè)技術職稱證書原件）；在項目招標文件中，還須要求投標施工單位提交： （6）準備用于本工程的施工隊伍情況 介紹。涉及木工組、水電工組、瓦工 （泥水工 ）組、油工組、植物種植施工隊 （園林景觀工程 ）， 包括各工種的人員配備數(shù)量、施工機械和機具的裝備數(shù)量；（7）特殊工種、主要技術工人從事該工種作業(yè)的年限以及崗位

21、技能資格證影印件；（8） 各工種帶班人員的姓名、年齡、藉貫和居民身份證影印件、聯(lián)系電話。以上施工單位項目經理部管理人員組成和施工工隊各工種人員組成，在工程過程當中， 施工單位不得隨意調換，如施工單位因特殊情況須調換，則在調換前必須征得甲方代表的 書面同意；甲方有權對任何不能勝任工程項目的乙方人員，包括乙方項目部管理人員和工 隊施工人員提出撤換要求，乙方不得拒絕，必須按照甲方要求及時調換符合要求、能夠勝 任工程項目的管理人員和施工人員。對重點工程項目如售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境工程，因為相應的質量和效果要求都 很高，須施工單位安排有類似工程經驗的施工管理人員和技術過硬的工人精心施工，方可 達到重

22、點工程項目的高標準要求。 如高級精裝修工程中，木工活須要求施工單位使用廣東、 或江浙一帶施工技術過硬的木工班組；瓦工須要求施工單位使用福建一帶的技術熟練工人 來實施。要嚴格限定施工單位各班組中使用“學徒工”和“小工”的數(shù)量，保證技術熟練 工人（大工）的絕對數(shù)量。在工程合同簽定之前的商務談判中，甲乙雙方須就具體的用工要 求進行明確，包括用工價格問題。3、工程、預算參與施工單位考察、合同談判 對施工單位的考察，是為集團開發(fā)的項目選擇“產品制造”候選單位。需要從多角度、 多層面對施工單位進行分析、評估其技術能力、制造能力、生產管理水平、產品質量等級， 以求能最大限度的滿足集團項目開發(fā)的需要。對項目施

23、工單位進行考察的工作，由采購中 心本項目責任采購工程師牽頭，工程中心本項目現(xiàn)場責任工程師和預決算中心本項目責任 預算師共同參與進行。其目的也是為了能從多角度、多層面來對施工單位進行分析和考察， 作出專業(yè)和詳實的施工單位考察評估報告。甲乙雙方經過對本項目“建設工程施工合同”中都關切的條款進行溝通、談判、達到 共識，雙方對合同進行簽署、加蓋合同用章后，即為本項目工程建設提供了有效的法律保 障。因“合同”中涵蓋的內容面廣，涉及到很多雙方履約的重點條款，如：合同價格屬性、 工程工期、開竣工日期、工程總預算造價（分項工程預算造價 ）、付款方式條款 （工程實例中多采用工程進度款的撥付方式 ）、甲乙雙方工程

24、項目代表、甲乙雙方的責任和義務、違約責 任條款等等。集團公司“工程”、“預算”板塊應委派相關責任工程師會同采購中心，參與 到與施工單位的合同談判中，這樣更有利于合同條款的談判、合同簽訂后的履行實施，實 質也是為了更好的保證工程進度、質量和造價控制。4、合理工期 “銷售中心”、“精裝樣板房”等重點項目工程不但對施工質量要求高，而且還要到達 預期的裝飾裝修效果。除了要求設計單位的設計方案質量、出具的施工圖紙質量、選擇的裝 飾材料搭配效果 (設計方面 )到位外；對施工單位的施工管理水平、工隊施工技術水平、乙 供裝飾主材是否合乎設計要求 (品牌、色彩、紋理、質地等級、規(guī)格尺寸、厚度等)外，對工程合理工

25、期也須要有充分的考慮。裝飾裝修、園林景觀工程是“面子”工程，如果說土 建主體工程可以趕工期爭取時間，那么裝飾、景觀工程是在“土建主體”的基礎上進行的 美化、修飾，它可以掩蓋土建主體部分的某些“缺陷”。裝飾裝修、景觀工程本身是整個 “工程體系”的最后施工環(huán)節(jié)。俗話說“慢工出細活”，這個“慢”字其實也是有“度”的， 也是對工程工期和合理化時間的要求。裝飾裝修、景觀工程往往都是因為任務緊、任務急、 而需要搶工期，交叉施工頻繁、相互造成影響、作業(yè)時間上倉促，施工單位作業(yè)人員也會 因為“疲勞”施工造成施工質量下滑，達不到高質量標準的要求。所以需要解決這一“矛 盾”，權衡利弊、盡量達到工期與質量要求的平衡

26、點。工期的合理性主要從如下幾個方面來加以考慮和評估：(1) 裝飾裝修或景觀工程設計的復雜程度、涉及到的施工工藝標準和工藝、工序操作難度；(2) 前期工程，如土建、鋼構施工所能提供的現(xiàn)場基礎前提條件；(3) 裝飾裝修工程或景觀工程量的大?。?4) 裝飾裝修或景觀工程施工工序的安排；(5) 裝飾裝修或景觀工程各分項施工內容對作業(yè)時間的正常合理要求；(6) 裝飾裝修或景觀工程中對特殊工藝的要求；(7) 裝飾裝修或景觀工程中使用物質材料的種類多少；(8) 裝飾裝修或景觀工程特殊物質資料的定貨和加工到貨周期；(9) 裝飾裝修或景觀工程所在地區(qū)的自然、環(huán)境條件；三、施工管理作為現(xiàn)場施工管理的核心依據內容主

27、要有： 甲乙雙方簽訂的工程施工合同。合同內有關于開、竣工日期和工期規(guī)定；合同工 程量(工程量清單，一般作為合同的附件 )和合同金額；工程 (預付款 )進度款支付辦法和支付 時間節(jié)點規(guī)定；合同中有關于竣工驗收質量標準的相關條款；合同中規(guī)定的甲乙雙方責任、 權利和義務；工程簽證處理的程序和規(guī)定；等指引施工管理的重要條款； 合同補充協(xié)議相關條款； 合同附件分部分項工程量清單；(裝飾裝修工程， 如：合同工程內土建部分工程量清單、安裝部分工程量清單和裝飾裝修部分工程量清單；園林景觀工程， 如：園建部分工程量清單、園林電氣、給排水安裝部分工程量清單、和園林植物及景觀小品工程量清單) 甲方技術規(guī)劃中心已簽章

28、確認的施工圖紙(最終版施工藍圖 )； 正式開工前，甲方技術規(guī)劃中心、工程中心裝飾組共同牽頭組織的圖紙會審、圖紙交底紀要 (OA 流程已通過、無其它異議；或紙質文本紀要已獲規(guī)劃技術中心簽章確認 )； 經甲方技術規(guī)劃中心簽章確認的：本工程設計單位、或甲方技術規(guī)劃中心提出的(設計)技術變更通知單；或經甲方技術規(guī)劃中心簽章確認的由施工單位提出的技術核定單；1、施工樣板及驗收 為了有效的控制施工質量和施工節(jié)奏，要求施工單位在單項項目大面積施工前，做小 面積的樣板施工。根據樣板質量和效果分析“成敗”原因后，及時調整施工方案、或現(xiàn)場施 工技術工人、或施工材料。在達到質量標準和效果要求后，方可大面積展開施工，

29、避免造 成大面積的返工和浪費。一般部位的樣板驗收，由工程中心裝飾組項目現(xiàn)場責任工程師牽頭發(fā)起，組織項目技 術負責人（由技術規(guī)劃中心本項目專業(yè)工程師擔任卜預算責任人（由預決算中心本項目專業(yè)預算師擔任）、采購責任人（由采購中心本項目專業(yè)采購工程師擔任 ）共同參與驗收工作，并 簽署驗收會簽意見；重點部位的樣板驗收，由工程中心裝飾組項目現(xiàn)場責任工程師牽頭發(fā)起，組織項目技 術負責人（由技術規(guī)劃中心本項目專業(yè)工程師擔任卜設計單位本項目專業(yè)設計師 （由技術規(guī)劃中心負責聯(lián)系、督促按照我司時間要求到場）、預算責任人（由預決算中心本項目專業(yè)預算師擔任）、采購責任人（由采購中心本項目專業(yè)采購工程師擔任 ）、工程計審

30、責任人（由運營 管理中心本項目計審工程師擔任）共同參與重點部位的樣板驗收工作，并簽署驗收會簽意見；2、交底及管理要求在工程項目動工前，由集團技術規(guī)劃中心項目負責人（裝飾設計師、園林景觀設計師 ）牽頭，會同設計單位對工程中心裝飾組項目現(xiàn)場責任工程師和施工單位技術負責人進行圖 紙和設計/技術交底，并做好交底記錄（參加交底的各部門人員和施工單位應分別作好交底 記錄，并對交底情況記錄進行匯總，以書面形式并須各方簽字確認）。由工程中心裝飾組項目現(xiàn)場責任工程師會同施工單位技術負責人向施工單位班組進行 圖紙交底，并分工種進行分項施工技術交底；并做好交底記錄，各方在交底記錄上簽字確 認。以上“兩級交底”的目的

31、，是使工程現(xiàn)場各級管理人員和施工班組充分理解設計意圖、“吃透”施工圖紙細節(jié)。分項技術交底單須要施工單位各相關專業(yè)班組帶班人員簽收，并 組織施工人員學習、理解到位，作為現(xiàn)場施工技術指導性文件。3、關鍵部位工序管理“關鍵部位”是指對工程質量、安全、效果影響重大的地方。如：建筑鋼結構、幕墻結構、排水天溝（寬度、深度是否滿足排水流量的要求和設計要求）、雨落管的安裝數(shù)量和設置位置是否能夠滿足排水流量的需求；廚衛(wèi)等墻地面防水、園林景觀水池的基礎墊層和防 水層、保護層施工；給排水的安裝施工；和石材墻地面、大面積的木作飾面（木地板）、軟包飾面、造型墻面、天花等?！瓣P鍵部位”的施工須按照從內部基層（結構）到外部

32、裝飾面層正常的工序逐步進行施 工，甲方現(xiàn)場責任工程師嚴把每個工序的工藝關、質量關。甲方現(xiàn)場責任工程師須對關鍵 部位的每個進度節(jié)點施工情況進行現(xiàn)場檢查，并對現(xiàn)場關鍵部位進度節(jié)點和施工部位細節(jié) 進行現(xiàn)場拍照存檔作為備案資料；現(xiàn)場責任工程師須嚴把質量關、嚴格杜絕施工單位偷工 減料的行為。在甲方現(xiàn)場代表檢查合格簽字確認的情況下，施工單位才能進入下一道工序 的施工；否則對檢查不合格的項目內容，甲方現(xiàn)場責任工程師應及時向整改施工單位發(fā)出限期整改通知單，要求施工單位按照整改通知要求的整改內容、和應達到的質量和技術 標準，在規(guī)定時限內整改施工完畢并報告甲方，在甲方現(xiàn)場代表復查合格后，施工單位才 能進入下一道工

33、序施工。施工單位按照施工圖紙、技術交 底進行現(xiàn)場施工（工道工序）在下列情況下，甲方現(xiàn)場責任工程師有權依據合同和相關附件內容對責任施工單位進咨料 行經濟處罰（向責任施工單位發(fā)出罰款通知單、）、（1）施工單位現(xiàn)場使用的乙供主材與材料進場驗收時的產地、品牌、型號規(guī)格有出入的，達不到驗收標準的（屬于施工單位“偷梁換柱”行為的），依據合同及其附件中有關處罰條款，向責任施工單位發(fā)出罰款通知單和限期整改通知單；（2）施工單位現(xiàn)場施工作法與已經審查通過的方案、施工圖紙細部作法有較大出入的， 達不到工程質量要求的（屬于施工單位“偷工減料”行為的 ），依據合同及附件中有 關處罰條款，向責任施工單位發(fā)出罰款通知單和

34、限期整改通知單；（3）對原責任施工單位因其工程質量問題 （如鋼構屋面漏水；衛(wèi)生間、景觀水池防水層滲 漏；預留預埋的給排水管線漏水；土方回填后未按照施工規(guī)范要求和設計要求進行 夯實等處理，導致基礎（層）下沉，等），造成甲方或其它單位（第三方）成品、半成品 損失的，依據合同及其附件中有關處罰條款，向責任施工單位發(fā)出罰款通知單 和限期整改通知單，并寫明責任施工單位因其質量事故而造成其它損失，責任施 工單位須承擔相應的損失費用和補救修復施工費用，最終核定的相關費用由甲方直 接從責任施工單位任何一筆工程款中給予扣除。（4）對甲方已經下發(fā)的限期整改通知單（在理由充分、證據確鑿、事實清楚、責任明確的情況下）

35、，被要求整改的施工單位未能按照“通知單”要求的整改期限、整改須 達到的質量要求進行整改的，甲方現(xiàn)場責任工程師有權對其發(fā)出罰款通知單和 進一步的處理決定。4、施工安全及成品保護在與施工單位簽定的施工合同中，要明文規(guī)定施工單位須負責為現(xiàn)場施工人員購買勞 動意外傷害保險。在工程開工前，甲方現(xiàn)場責任工程師以安全交底單的形式向施工單位進 行安全生產交底。施工單位項目負責人還應簽署施工安全責任書，明確施工單位的安全責 任。甲方有權監(jiān)督施工單位項目負責人、施工單位安全員對施工班組的安全教育和安全交 底落實情況；甲方有權對施工單位存在的安全隱患提出整改意見、限期整改，對嚴重的安 全隱患有權要求停工整頓、并予以

36、相應的經濟處罰。（乙方投標資料商施工單位在進行項目投標時投標文件中應含有成品保護措施方案 務標、技術標作為合同的有效附件 )，甲方應對乙方的成品保護方案進行審批、并在工程過 程中監(jiān)督施工單位成品保護措施的實施。甲方有權對乙方未按照成品保護方案現(xiàn)場實施的 行為進行警告，書面要求施工單位按照已認可通過的成品保護方案進行現(xiàn)場實施，對已造 成一定經濟損失的，可以對其進行相應的經濟處罰。5、中間驗收，預算、技術、設計參與 當工程進度過半時，工程中心項目現(xiàn)場責任工程師通知 (OA 工作聯(lián)系單與電話通知 )公 司預決算中心、技術規(guī)劃中心相關項目責任人員和設計單位設計人員參加現(xiàn)場施工中間環(huán) 節(jié)驗收。目的是將已

37、經涉及到工程簽證、施工技術和圖紙設計的問題在現(xiàn)場及時解決，并 把握工程質量。中間環(huán)節(jié)的驗收，須預算、技術、設計人員聯(lián)合簽署會簽意見，作為施工 現(xiàn)場指導性文件。6、驗收與移交、相關交待 在工程具備竣工驗收條件時，工程中心項目責任工程師通知公司內部相關部門(技術規(guī)劃中心項目責任人、預決算中心項目責任人、采購中心項目責任人)，以及設計單位主要設計人員按照時間要求到現(xiàn)場參加工程竣工內部驗收，并作好驗收意見會簽工作。工程中心 項目責任工程師將驗收匯總意見以工程聯(lián)系函的形式下發(fā)施工單位，明確整改內容、整改 時限。施工單位整改完成，經甲方聯(lián)合檢查合格后，乙方對工程項目向甲方進行移交，同 時工程中心作好向使用

38、部門進行工程移交使用的記錄(由使用部門營策中心、物管部門簽署接收意見 )。施工單位向甲方移交工程項目時，還應向甲方提供工程“產品使用說明書”和“工程 質量保修書”。“產品使用說明書”主要應包含內容：(1) 工程產品日常維護常識 (含石材、瓷磚、木地板、不銹鋼等飾面保養(yǎng)說明 )； (2)主要產品材料的品牌、產地、型號、規(guī)格說明(尤其是電器、電料等產品和衛(wèi)生潔具類產品 )；(3)工程內配電安裝系統(tǒng)圖，及配電控制箱內控制開關 文字標注說明； (4) 產品使用過程中的注意事項等內容?！肮こ藤|量保修書”主要應包含內容：(1) 工程開、竣工日期； (2)工程質保期起始、截止日期； (3)工程質保客戶受理

39、(24 小時)電話； (4)施工單位工程質保責任人姓名、辦公電話、 移動電話； (5)質量保修承諾； (6) 質量保修服務范圍等內容。四、售樓處、樣板房裝修工程中應該強調和注意的問題1、容易忽略的問題(1) 售樓處辦公室、衛(wèi)生間、貯藏室和更衣間(視具體項目情況 )，墻體上的塑鋼窗 (彩鋁窗)根據“窗的安裝情況”須由內裝施工單位現(xiàn)場制作安裝鋼質防護欄(如：矩管 +扁鋼制作 )，并刷防銹底漆和噴涂飾面油漆。該點往往因前期施工圖紙未涉及到，容易造成工程清單漏 項。(2) 售樓處室內空調 (尤其是柜機空調 )，根據施工設計圖紙室內機的安裝位置定位，以 及相應室外機的安裝位置定位，必須由內裝施工單位在地

40、面基層 /面層處理前預留預埋 pvcc 110套管、該套管預埋安裝時應注意向室外方向找一定的坡度、坡向室外，以便空調 安裝時的冷媒管、冷凝管及其保溫套管層、電源線纜的順利穿過。并注意該PVC套管室內出地面端頭部位安裝配套 PVC彎頭和豎向直管，待地面面層材料鋪裝完畢后將多余的豎向 管切割掉、保持與地面裝飾面層相平。 ( 工程中心裝飾組現(xiàn)場責任工程師必須對該問題在施 工前向內裝施工單位予以明確書面交代 )(3) 售樓處室內及樣板房室內的空調掛機空調預留洞，由內裝施工單位根據設計施工圖 紙上顯示的空調內機安裝位置、并結合現(xiàn)場實際情況，決定采用水鉆打穿墻眼、并有必要 預留安裝PVCC 75穿墻套管，

41、以利于空調安裝時對穿管、穿線的需要，并有利于墻面裝飾 美觀。2、必須引起重視的問題(1) 工程中心裝飾組項目現(xiàn)場責任工程師，在接到技術規(guī)劃中心發(fā)出的裝飾/ 景觀工程施工圖紙后，應仔細閱覽全套施工圖紙，并作好圖紙記錄。結合圖紙，赴項目現(xiàn)場踏勘現(xiàn)場 情況，將圖紙問題和與現(xiàn)場沖突的地方作好詳細記錄，并對圖紙細部作法提出個人專業(yè)意 見。以便在公司內部圖紙會審時提出來，集中予以解決。(2) 工程中心裝飾組項目現(xiàn)場責任工程師，在充分審閱施工圖紙、深入了解工程的所有項目和具體作法，并對本工程項目的重點和難點有了充分的認識后，應對本工程項目進行 詳細的工期計劃編排，該項目工程工期計劃應貫穿項目工程的全過程 (

42、含前期各部門配合事 項、施工單位的考察、談判，進場前的施工準備工作、與原施工單位的現(xiàn)場場地交接、本 工程施工進度和工序安排、過程檢查和組織驗收、工程施工收尾、竣工驗收和移交等) 。該計劃采用 project 軟件編排，經部門主管和工程總監(jiān)審閱通過后，向內部各有關部門人員以0A工作聯(lián)系單的形式予以發(fā)布。(3) 售樓處、樣板房所在的工程中心項目工程部，項目經理應安派專業(yè)的現(xiàn)場責任電氣 工程師、責任暖通工程師會同裝飾組現(xiàn)場責任工程師共同對售樓處、樣板房及其周邊園林 景觀工程進行工程管理。應分別對各專業(yè)領域的分項工程發(fā)揮專業(yè)知識管理優(yōu)勢，共同做 好現(xiàn)場監(jiān)管工作。(4) 售樓處、樣板房及其周邊景觀園林工

43、程在最終施工圖紙出來后，即應由技術規(guī)劃中 心電氣設計師對各分部工程正式用電量需求進行驗算。工程中心工程項目部應指派電氣專 業(yè)現(xiàn)場工程師予以配合，共同搞清現(xiàn)場正式總電源接駁配電箱是否符合正式用電總負荷量 的需求，是否需要增容，如何改造才能達到正式用電需求、其解決方案。以便及時通知采 購中心、外聯(lián)部門采取應對方案，對用電增容施工尋價及定施工單位，確保售樓處、樣板 房竣工交付時的正常用電需求。 ( 該問題由技術規(guī)劃中心電氣專業(yè)工程師和項目部強電工程 師負責落實 )(5) 售樓處及樣板房一般通常慣例是由土建、鋼結構單位先按照設計院 ( 一般為建筑設計單位 )出具的結構、土建、鋼構施工圖紙進行主體結構和

44、外圍墻體及構件的安裝施工；往往 裝飾圖紙出圖的時間要滯后一段時間，為了避免不必要的施工浪費，建議原土建、鋼構施 工單位不要施工售樓處及樣板房建筑內部分隔墻體。因為內裝設計單位往往是在原建筑設 計單位圖紙的基礎上，對空間分割進行了優(yōu)化，并按照甲方( 技術規(guī)劃中心、營策中心 ) 的具體功能和使用要求重新對內部墻體進行了定位。如土建單位按照原建筑設計單位出具的 施工圖紙現(xiàn)場進行內部分隔墻體的施工，會造成增加裝飾單位進場后的拆除工作，既浪費 了時間、也浪費了材料，增加了項目成本。(6) 售樓處室內用水和排水點位通常為：男、女衛(wèi)生間蹲便器；男衛(wèi)生間小便器；保潔間拖布池；“水吧”洗滌槽 ( 盆)。須根據內

45、裝修工程設計單位提供的施工藍圖進行售樓處 室內給排水管線的預留預埋，該工作由內裝施工單位承擔。室外部分的給水和排水總干管 及化糞池通常由土建單位予以現(xiàn)場實施。但必須注意給水、排水總干管的預埋安裝管底標 高，要留有足夠的余地，以免室內衛(wèi)生間因采用下沉式地面處理造成排水問題。( 該問題應引起各方面足夠重視 )(7) 樣板房室內“水電”項目作法通常慣例為： 強電 ，所有開關、插座必須按照圖紙要求進行穿管、布線到位，并安裝開關、插座面板，以便樣板房的正常使用；弱電，（包括網絡、電話、光纖電視）不需要預留預埋管線，只安裝底盒、最后安裝相應的弱電面板作示意 即可。（8）若對樣板房天花有安裝背景音樂嵌入式喇

46、叭的要求，則需要按照施工圖紙，正常預 留安裝相關管線，保證背景音樂的正常功能。（9）樣板房內除了圖紙有特殊要求和說明須要正常用水的點位外，其它如：座便器、洗 臉盆、浴缸、淋浴器、廚房洗滌盆、生活陽臺洗衣機處皆不用預留預埋給排水管線，只將 設備安裝就位（洗衣機位僅安裝給水龍頭），作展示即可。對樣板房室內衛(wèi)生間、淋浴間、 廚房地面的排水不銹鋼地漏亦不需要預埋管道，只需在貼地面磚時安裝不銹鋼地漏蓋子示意即可。（10）樣板房陽臺、露臺上的地漏裝置必須按照正常使用要求進行施工處理（除非以上部位按照樣板房裝飾施工圖紙已做封閉空間處理，該情況下地漏及管道取消，不用安裝）。附件一深圳合能集團樓盤開發(fā)項目售樓處

47、、樣板房裝修施工質量驗收標準般抹灰工程：一般抹灰工程分為普通抹灰和高級抹灰，當設計無要求時，按普通抹灰驗收1.主控項目項次主控項目檢驗方法（1）抹灰前基層表面的塵土、污垢、 油漬等應清除干凈，并應查施灑水濕丄工記錄（2）一般抹灰所用材料的品種和性能 應符合設計要求。水泥的凝結時 間和安定性復驗應合格。砂漿的 配合比應符合設計要求。檢查產品合格證 書、進場驗收記 錄、復驗報告和 施工記錄。(3)抹灰工程應分層進行。當抹灰總 厚度大于或等于35mnS寸，應米取 加強措施。不冋材料基體交接處 表面的抹灰，應采取防止開裂的 加強措施，當采用加強網時，力口 強網與各基體的搭接寬度不應小 于 100mm檢

48、查隱蔽工程驗 收記錄和施工記 錄。(4)抹灰層與基層之間及各抹灰層之 間必須粘接牢固，抹灰層應無脫 層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫。觀察；用小錘輕 擊檢杳；檢查施 工記錄。2. 一般項目項次一般項目檢驗方法(1)般抹灰工程的表面質量應付合 卜列規(guī)定： 普通抹灰表面應光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應清晰。 高級抹灰表面應光滑、潔凈、 顏色均勻、無抹紋，分格縫和 灰線應清晰美觀。觀察；手摸檢查。(2)護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰 應表面整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平 整。觀察。(3)抹灰層的總厚度應符合設計要求； 水泥砂漿不得抹在石灰砂漿層上；罩面石 膏灰不得抹在水泥砂漿層上。檢查施工記錄。(4)

49、抹灰分格縫的設置應符合設計要 求，寬度和深度應均勻，表面應光滑，棱角 應整齊。觀察；尺量檢查。(5)有排水要求的部位應做滴水線（槽） 。滴水線（槽）應整齊順直，滴水 線應內高外低，滴水槽的寬度和 深度均不應小于10mm觀察；尺量檢查。3. 一般抹灰工程質量的允許偏差和檢驗方法，應符合下表的規(guī)疋：項次項目允許偏差（mm）檢驗方法普通抹 灰咼級抹 灰(1)立面垂直度43用2 m垂直檢測 尺檢杳(2)表面平整度43用2 m靠尺和塞 尺檢杳(3)陰陽角方正43用直角檢測尺 檢杳(4)分格條（縫）直線 度43拉5m線，不足 5m拉通線，用 鋼直尺檢查(5)墻裙、勒腳上口 直線度43拉5m線，不足 5m拉

50、通線，用 鋼直尺檢查注：1）普通抹灰，本表第3項陰陽角方正可不檢查;2）頂棚抹灰，本表第2項表面平整度可不檢查，但應平 順。二、吊頂工程：樣板房精裝修室內吊頂屬于暗龍骨吊頂工程。子項有：（防水）紙面石膏板吊頂。1.主控項目項次主控項目檢驗方法(1)吊頂標高、尺寸、起拱和造型應符 合設計要求。觀察；尺量檢查。(2)飾面材料的材質、品種、規(guī)格、圖 案和顏色應符合設計要求。觀察；檢查產品 合格證書、性能 檢測報告、進場 驗收記錄和復驗 報告。(3)暗龍骨吊頂工程的吊桿、龍骨和飾 面材料的安裝必須牢固。觀察；手扳檢查； 檢查隱蔽工程驗 收記錄和施工記 錄。（4）吊桿、龍骨的材質、規(guī)格、安裝間 距及連接

51、方式應符合設計要求。金 屬吊桿、龍骨應經過表面防腐處理； 木吊桿、龍骨應進行防腐、防火處 理。觀察；尺量檢查； 檢查產品合格證 書、性能檢測報 告、進場驗收記 錄和隱敝工程驗 收記錄。（5）石膏板的接縫應按其施工工藝標準 進行板縫防裂處理。安裝雙層石膏 板時，面層板與基層板的接縫應錯 開，并不得在同一根龍骨上接縫。觀察。2. 一般項目項次一般項目檢驗方法(1)飾面材料表面應潔凈、色澤致， 不得有翹曲、裂縫及缺損。壓條應 平直、寬窄致。觀察；尺量檢查。(2)飾面板上的燈具、煙感器、噴淋頭、 風口篦子等設備的位置應合理、美 觀，與飾面板的交接應吻合、嚴密。觀察。(3)金屬吊桿、龍骨的接縫應均勻 致

52、， 角縫應吻合，表面應平整，無翹曲、 錘印。木質吊桿、龍骨應順直，無 劈裂、變形。檢查隱蔽工程驗 收記錄和施工記 錄。(4)吊頂內填充吸聲材料的品種和鋪設 厚度應符合設計要求，并應有防散 落措施。檢查隱蔽工程驗 收記錄和施工記 錄。3.暗龍骨吊頂工程安裝的允許偏差和檢驗方法，應符合下表的 規(guī)定：項 次項目允許偏差（mm）檢驗方法紙面石膏板金屬板礦棉板木板、塑料 板、格柵(1)表面平整度3222用2m靠尺和塞尺 檢杳接縫直線度31.533拉5m線，不足 5m拉通線，用鋼 直尺檢杳(3)接縫高低差111.51用鋼直尺和塞尺 檢杳三、飾面磚工程：樣板房精裝修室內飾面磚施工部位位于客廳、餐 廳、衛(wèi)生間

53、、廚房、陽臺。主要材料規(guī)格：600x600、200x800、200x600、120x600、300x300、300X200300x600飾面磚，或甲方另行指定規(guī)格。1.主控項目項次主控項目檢驗方法(1)飾面磚的品種、規(guī)格、顏色和性能 應符合設計要求。觀察；檢查產 品合格證書、 進場驗收記錄 和性能檢測報 告(2)當墻體、地面有防水要求時，應對 防水工程進行驗收。檢查隱蔽工程 驗收記錄和施 工記錄2. 一般項目項次一般項目檢驗方法(1)飾面磚表面應平整、潔凈、色澤一 致，無裂痕和缺損。觀察。(2)飾面磚嵌縫應密實、平直，寬度和 深度應符合設計要求，嵌填材料色 澤應致。觀察；尺量檢 查。(3)采用

54、濕作業(yè)法施工的飾面磚工程， 飾面磚與基體之間的粘接層材料應 飽滿、密實。用小錘輕擊檢 查；檢杳施工 記錄。(4)飾面磚上的孔洞應套割吻合，邊緣 應整齊。觀察。3.飾面(板)磚鋪貼允許偏差和檢驗方法，應符合下表的規(guī)定:項次項目允許偏差(mm)檢驗方法瓷片金屬（1）立面垂直度22用2 m垂直檢測 尺檢杳（2）表面平整度1.53用2 m靠尺和塞 尺檢杳（3）陰陽角方正23用直角檢測尺 檢杳（4）接縫直線度21拉5m線，不足5 m拉通線，用 鋼直尺檢查（5）墻裙、勒腳上口 直線度22拉5m線，不足5 m拉通線，用 鋼直尺檢查（6）接縫高低差0.51用鋼直尺和塞 尺檢杳（7）接縫寬度11用鋼直尺檢查四、

55、涂飾工程：樣板房精裝修室內涂飾工程主要為天棚、墻面乳膠 漆水性工程。主要材料：室內乳膠漆、耐水乳膠漆、抗堿封閉底漆。1.主控項目項次主控項目檢驗方法(1)水性涂料涂飾工程所用的涂料品種、 型號和性能應符合設計要求。檢查產品合格 證、性能檢測 報告和進場驗 收記錄。(2)水性涂料涂飾工程的顏色、圖案應 符合設計要求。觀察。(3)水性涂料涂飾工程應涂飾均勻、粘 接牢固，不得漏涂、透底、起皮和 掉粉。觀察；手摸檢 查。(4)基層處理應符合下列要求： 新建筑物的混凝土或抹灰基層在 涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆 混凝土或抹灰基層涂刷溶劑型涂 料時，含水率不得大于8%;涂刷 乳液型涂料時，含稅率不得大于 10%。木材基層的含水率不得大 于 12%。觀察；手摸檢 查；檢杳施工 記錄。 基層膩子應平整、堅實、牢固， 無粉化、起皮和裂縫；內墻膩子 的粘結強度應符合建筑室內用 膩子JG/T3049）的規(guī)定。 廚房、