嘉興世界貿(mào)易中心上半年度推廣策略

1、 營(yíng)銷(xiāo)背景 營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目再定位 推廣策略 第一階段執(zhí)行 營(yíng)銷(xiāo)背景 MARKETING PROMOTION 宏觀政策 國(guó)土部：今年堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控 政策不動(dòng)搖 國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史11日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說(shuō)， 2013年將加強(qiáng)和改善土地宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。 堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進(jìn)一步拓展建設(shè)用 地新空間，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展合理用地需求，促進(jìn)土地市場(chǎng) 平穩(wěn)發(fā)展。要堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn) 市場(chǎng)形勢(shì)，普通商品住房用地供應(yīng)要確保不低于過(guò)去5年年 均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)閑置土地和各 類(lèi)違規(guī)違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開(kāi)發(fā)利用。各地

2、 要對(duì)房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強(qiáng)監(jiān)督并實(shí)現(xiàn)制度化、常 態(tài)化。 在調(diào)控基調(diào)已明確為“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖” 的情況下，今年及未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化預(yù)期管理， 從嚴(yán)從緊執(zhí)行調(diào)控政策，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。 以限購(gòu)、限貸為核心的本輪調(diào)控在抑制或延緩需求釋放同時(shí)， 壓抑供給有效擴(kuò)大。此外，今年是地方政府換屆年，歷史上的 投資井噴效應(yīng)或繼續(xù)出現(xiàn)，再加上通脹上行使實(shí)際利率收縮， 購(gòu)房需求將繼續(xù)釋放，房?jī)r(jià)上行壓力料在上半年顯著顯現(xiàn)。 樓市調(diào)控呼聲再起 “求穩(wěn)”仍然是主基調(diào) 隨著房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售的齊漲，有關(guān)樓市調(diào)控的呼聲再起，而住建部等 中央仍表態(tài)要繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控。 回望2012年，一些地方政

3、府在地方財(cái)政壓力下，屢屢松動(dòng)樓市調(diào) 控，但很快被叫停。即便如此，從2012年年初起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 也開(kāi)始進(jìn)行各種促銷(xiāo)活動(dòng)以?xún)r(jià)換量。到2012年年底，甚至有一些 地方出現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房的情況。 中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，去年12月初的中央政治局會(huì)議 上又提出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，這實(shí)際上已經(jīng)奠定了 2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)。 穩(wěn)增長(zhǎng)成當(dāng)前重點(diǎn)，今年政策層面將以地方微調(diào)為主 近期，地方政店政策微調(diào)的動(dòng)作較為頻繁，中央則予以默許態(tài)度，例如 揚(yáng)州出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)成品房的市民給予合同價(jià)款的獎(jiǎng)劥，沈陽(yáng)、重 慶等地放寬公積金貸款額度，另外，部分地方政府對(duì)企業(yè)拿地給予了優(yōu) 惠政策等等。相對(duì)于蕪湖

4、、佛山、上海等地的樓市新政，這些城市的政 策微調(diào)并沒(méi)未被迫叫停，中央對(duì)此沒(méi)有做出回應(yīng)，尤其是揚(yáng)州獎(jiǎng)勵(lì)“成 品房”的政策出臺(tái)時(shí)頗受爭(zhēng)議， 但住建部官員的支持表態(tài)讓眾人明白這 一新政已獲得中央默許。 所以說(shuō)，宏觀政策面： 謹(jǐn)慎樂(lè)觀 各地行情 伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的威力，企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎程度 也在提高 中指院數(shù)據(jù)顯示，2012年，十大代表性房企在全國(guó) 129個(gè)主要城市拿地396宗，規(guī)劃建筑面積共計(jì)9032 萬(wàn)平方米，同比分別下降2%、4%，拿地?cái)?shù)量繼續(xù)下 降至近3年最低。 在供應(yīng)、成交負(fù)增長(zhǎng)，溢價(jià)率偏低的格局下，2012 年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額近2萬(wàn)億元，同比 減少12.6%。其中住宅用地出讓

5、金為1.3萬(wàn)億元，同 比減少14.3%。 三四線城市價(jià)格不具備上漲動(dòng)力，大型房企布局回歸 一線 2010年，受調(diào)控政策影響，企業(yè)布局開(kāi)始向三四線城 市轉(zhuǎn)移，而在2012年，一二線城市市場(chǎng)迅速回暖且增 長(zhǎng)幅度大，成為推動(dòng)品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要?jiǎng)?力，各大房企拿地布局隨之向業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)更大且風(fēng)險(xiǎn)更 小的一二線城市轉(zhuǎn)移，拿地資金占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 足以佐證一線城市土地市場(chǎng)的火爆并未完結(jié)，而 二三線城市供應(yīng)規(guī)模普遍偏高 土地供應(yīng)催樓市分化：一線城市吃不飽 三四線吃不了 三四線城市很難連續(xù)吸引外來(lái)人口進(jìn)入，單靠本地農(nóng) 村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過(guò)去幾年大規(guī)模的土地供 應(yīng)，新區(qū)建設(shè)、土地經(jīng)營(yíng)等三四線城市最傳

6、統(tǒng)的經(jīng)營(yíng) 策略，可能在經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)、增速下臺(tái)階的過(guò)程中遭遇 巨大的挑戰(zhàn)。 房產(chǎn)業(yè)洗牌持續(xù) 大型房企順利過(guò)冬 截至今年月22日，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上 漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比去年上漲了37.8%。 從10月開(kāi)始，萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商、中海等10多家大型房企陸續(xù)提 前完成2012年年度銷(xiāo)售計(jì)劃。“達(dá)標(biāo)”之后的房企紛紛積極拿地 “補(bǔ)倉(cāng)”，導(dǎo)致在歲末之際出現(xiàn)了新一輪“搶地潮”，各地頻現(xiàn) “地王”：11月27日，北京、上海土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”， 樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米；11月28日，深圳新的總價(jià)“地王” 誕生；11月30日，南京一舉摘得全國(guó)總價(jià)“地王”；12月26日，

7、 上海海門(mén)路某地塊以近57億元成交，刷新了今年全國(guó)總價(jià)地王。 2012年末的升溫未能改變?nèi)ツ晖恋厥袌?chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù) 下行的寒冷基調(diào) 2012年，全國(guó)300個(gè)城市共推地15.8億平方米， 同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米， 同比下降17.3%，110月單月推出量均呈現(xiàn)同比 下降態(tài)勢(shì)，僅有11月和12月止跌回升。 而在價(jià)格方面，300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià) 同比上漲7.4%。去年下半年以來(lái)，北京、上海等 熱點(diǎn)城市熱度提高，帶動(dòng)樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。 v 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始細(xì)分 寫(xiě)字樓成投資熱點(diǎn) v 房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，讓住宅市場(chǎng)一冷再冷，尤其是各種限購(gòu)、房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，讓住宅市場(chǎng)一冷再冷，尤

8、其是各種限購(gòu)、 限貸的政策，迫使房企和投資者將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。限貸的政策，迫使房企和投資者將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。 v 據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫(xiě)字樓市據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫(xiě)字樓市 場(chǎng)已供不應(yīng)求。在廣州等地出現(xiàn)了炒寫(xiě)字樓的現(xiàn)象，由于住宅場(chǎng)已供不應(yīng)求。在廣州等地出現(xiàn)了炒寫(xiě)字樓的現(xiàn)象，由于住宅 “限購(gòu)限購(gòu)”，投資客將目光轉(zhuǎn)向受限制較少的商業(yè)市場(chǎng)，手握，投資客將目光轉(zhuǎn)向受限制較少的商業(yè)市場(chǎng)，手握200萬(wàn)萬(wàn) 500萬(wàn)元資金的投資客開(kāi)始合伙買(mǎi)寫(xiě)字樓。不僅是廣州，在成都萬(wàn)元資金的投資客開(kāi)始合伙買(mǎi)寫(xiě)字樓。不僅是廣州，在成都 也出現(xiàn)了炒房客轉(zhuǎn)投商鋪寫(xiě)字樓的

9、現(xiàn)象。也出現(xiàn)了炒房客轉(zhuǎn)投商鋪寫(xiě)字樓的現(xiàn)象。 v 結(jié)論：房企和投資者看好寫(xiě)字樓投資一是回報(bào)率高；二是連番的結(jié)論：房企和投資者看好寫(xiě)字樓投資一是回報(bào)率高；二是連番的 房地產(chǎn)調(diào)控，多個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控，多個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令限購(gòu)令”，使住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)重影，使住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)重影 響；三是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)商用物業(yè)特別是寫(xiě)字樓的需求大響；三是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)商用物業(yè)特別是寫(xiě)字樓的需求大 幅攀升。寫(xiě)字樓未來(lái)的價(jià)格仍將上漲。幅攀升。寫(xiě)字樓未來(lái)的價(jià)格仍將上漲。 v 但投資寫(xiě)字樓同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，目前在優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，天津、沈但投資寫(xiě)字樓同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，目前在優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，天津、沈 陽(yáng)、重慶、武漢、成都等

10、都存在供應(yīng)過(guò)量的情況。陽(yáng)、重慶、武漢、成都等都存在供應(yīng)過(guò)量的情況。 市場(chǎng) 以?xún)r(jià)換量一房難求 在嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控背景下，2012年樓市可謂開(kāi)局慘淡。7、8月 份，信貸政策放松，促使買(mǎi)家入市，樓市“保暖”得以延續(xù)。傳統(tǒng) 旺季“金九銀十”未能如期而至。進(jìn)入11月份，由于多家房企10月 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，不少開(kāi)發(fā)商已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。 然而，樓市“暖冬”來(lái)臨，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，讓不少購(gòu)房者無(wú)法“淡 定”，紛紛積極入市。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣 本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年11月十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方 米，環(huán)比上月上漲0.39%。 2012年全國(guó)樓市經(jīng)歷了由冷到熱的逆轉(zhuǎn) 量?jī)r(jià)齊升、

11、地王頻現(xiàn)臨近年末，各地樓市呈現(xiàn)一派熱銷(xiāo)局面， “暖冬翹尾”行情甚至引發(fā)業(yè)界對(duì)來(lái)年政策調(diào)控可能加碼的擔(dān)憂(yōu)。 而在今年初，房地產(chǎn)卻完全是另一幅慘淡光景?；仡?012年全國(guó) 樓市，可謂經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商“由憂(yōu)轉(zhuǎn)喜”， 購(gòu)房者由觀望到恐慌性入市，地方政府賣(mài)地由冷淡到狂熱。 隨著開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售任務(wù)的完成和資金鏈的不斷好轉(zhuǎn)，購(gòu) 房者的議價(jià)能力相對(duì)減弱 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，月全國(guó)個(gè)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格同 比上漲的城市達(dá)到個(gè)，但環(huán)比增幅均未超過(guò)。從年初 的“以?xún)r(jià)換量”、年中“平價(jià)放量”和年末“保價(jià)縮量”，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的底氣不斷增強(qiáng)，而與此相對(duì)的，隨著開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售任 務(wù)的完成和資金鏈的不斷好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者

12、的議價(jià)能力相對(duì)減弱。 樓市風(fēng)險(xiǎn)排名靠前 開(kāi)發(fā)商撤離三四線城市 v 物極必反。眾多開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)因躲避一二線城市限購(gòu)政策蜂擁至 三四線城市，正在帶來(lái)一場(chǎng)新的市場(chǎng)危機(jī)。 v 大量開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)云集，導(dǎo)致三四線城市樓市供需矛盾急劇 逆轉(zhuǎn)，供大于求的現(xiàn)實(shí)讓很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逃離。 v 盡管房?jī)r(jià)高企，但一二線城市強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐著樓市良性 運(yùn)行，三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。 房地業(yè)繼續(xù)回暖 今年房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)可能性大增 由于今年宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該也會(huì)跟著宏觀經(jīng) 濟(jì)向好，繼續(xù)回暖。但是，房地產(chǎn)稅的改革對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的 影響仍然是預(yù)期性的，是軟性切入，但是效應(yīng)會(huì)越來(lái)越多表 現(xiàn)出來(lái)。由于是試點(diǎn)

13、城市先行，局部區(qū)域相關(guān)利益聯(lián)系者首 先受到直接的影響，但這些直接影響往其他地方以預(yù)期的方 式擴(kuò)散?！斑@些影響加在一起力量會(huì)有所上升，會(huì)對(duì)沖一些 房地產(chǎn)業(yè)回暖的熱度。” 2013年剛需市場(chǎng)無(wú)逆轉(zhuǎn)跡象 住宅中小戶(hù)型依然 當(dāng)紅 2012年年底的新房供應(yīng)呈現(xiàn)出了“以50至90平方米為主流”的特點(diǎn)， 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年末中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到 51.27%，城鎮(zhèn)人口數(shù)量首超農(nóng)村。有人認(rèn)為，這個(gè)城鎮(zhèn)化率是按城 鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計(jì)的，其中還包括了1.6億的農(nóng)民工，若按戶(hù)籍來(lái)算， 人口城鎮(zhèn)化率只有35%左右，遠(yuǎn)低于世界52%的平均水平，未來(lái)潛力 巨大：城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，意味著新增200

14、0萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，其 中15%為25歲的適婚年齡人口，剛需的主力人群。 三四線城市會(huì)進(jìn)入良性開(kāi)發(fā)周期，依舊謹(jǐn)慎樂(lè)觀，抓住機(jī)遇是關(guān)鍵。 嘉興樓市 1：市場(chǎng)綜述 回顧過(guò)去的2012年，國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控雖然延續(xù)，但是調(diào) 控的力度有所減弱，部分地方公積金貸款額度的提高、首套房?jī)?yōu) 惠政策出臺(tái)等政策都對(duì)樓市的回暖起到了助推作用，而具體到嘉 興的樓市，年中銀行的連續(xù)降息對(duì)于購(gòu)房者特別是剛需購(gòu)房者來(lái) 說(shuō)絕對(duì)是一大刺激因素，春博會(huì)、夏博會(huì)、秋博會(huì)三次房博會(huì)上 開(kāi)發(fā)商也適時(shí)加大了推盤(pán)力度，這些因素都助推了2012年嘉興樓 市成交的回暖；但是與此同時(shí)，為了能夠更好更快的去庫(kù)存和回 籠資金，2012年很多開(kāi)發(fā)商都推出了

15、大力度的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)吸 引購(gòu)房者，這也使得2012年的樓市相比2011年在成交量大幅上 升的情況下，年均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)甚至出現(xiàn)了微跌。 嘉興2012年度數(shù)據(jù):GDP預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)8.5%左右左右 2012年，嘉興在穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，始終致力于推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。數(shù) 據(jù)顯示，去年全市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)成效明顯，成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一大亮點(diǎn)。 投入結(jié)構(gòu)得到持續(xù)改善，1至11月服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)20.8%，占固定資 產(chǎn)投資比重達(dá)到51.4%，比上年提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值192.5億元，增長(zhǎng)14.1%，增幅比上半 年提高9.2個(gè)百分點(diǎn)?？萍紕?chuàng)新能力增強(qiáng)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)科技活

16、動(dòng)經(jīng)費(fèi)投入增長(zhǎng)17.1%，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達(dá)到29.9%。節(jié)能減排力度進(jìn) 一步加大，1至11月實(shí)施節(jié)能重點(diǎn)技改項(xiàng)目240項(xiàng)，節(jié)能減排工作保 持了較好態(tài)勢(shì)，全市規(guī)模以上單位工業(yè)增加值能耗繼續(xù)下降。 2012年樓市成交明顯回暖 價(jià)格平穩(wěn) 2012年的嘉興樓市，在經(jīng)歷了春節(jié)前后2個(gè)月休整后；3月，在開(kāi)發(fā)商 降價(jià)促銷(xiāo)帶動(dòng)下，各樓盤(pán)成交開(kāi)始回升；進(jìn)入4、5月份，得益于開(kāi)發(fā)商 “以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略，刺激剛需、改善型置業(yè)開(kāi)始出手，回暖態(tài)勢(shì)開(kāi)始 延續(xù)；6月份，在政策利好和房博會(huì)的帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交迎來(lái)高峰；7、8月 份，成交量方面繼續(xù)保持穩(wěn)定，出現(xiàn)了“淡季不淡”的回暖行情；到了9、 10月份，雖然沒(méi)有出現(xiàn)“金九銀

17、十”，但成體成交依然可觀；到了年末11、 12月份，樓市成交再次高升，11月成交量更是創(chuàng)下了年內(nèi)新高 值得注意的是，在調(diào)控下經(jīng)歷了2011年的樓市低迷之后，業(yè)內(nèi)人士和 普通民眾對(duì)于2012年的預(yù)測(cè)都是普遍不看好，但是臨近年關(guān)2012的嘉興樓 市的實(shí)際走勢(shì)還是超出了很多人的預(yù)期。從2012年的樓市整體來(lái)看，這一 年成交量呈現(xiàn)出一個(gè)低開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)，但成交價(jià)格卻又相對(duì)穩(wěn)定。 2012年嘉興樓市寫(xiě) 字樓備案17.4萬(wàn)平 方米，備案套數(shù)為 1195套，備案面積 相比2011年略有漲 幅，整體基本持平。 v 數(shù)據(jù)顯示，2012年嘉興樓市商貿(mào)備案28.2萬(wàn)平方米，備案套數(shù) 為4584套，商貿(mào)備案面積和去年基

18、本持平，備案套數(shù)則比去年增 加了22.3%。同時(shí)，2012年商貿(mào)的年均價(jià)為10271元/平方米，與 2011年9780元/平方米的價(jià)格也有5.02%的漲幅。 2：嘉興土地市場(chǎng) 2012年嘉興土地成交約36.9億 成近三年賣(mài)地收入最少的一年 在“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心生產(chǎn)要素，土地 市場(chǎng)經(jīng)歷了“一波三折”的變化。而伴隨著樓市嚴(yán)重分化的現(xiàn)象，大房 企爭(zhēng)奪地王，小房企忙著退地，無(wú)疑是2012年土地市場(chǎng)上最大的特點(diǎn)。 回顧過(guò)去的一年，相比其他城市土地市場(chǎng)的一路高歌，以及大鱷們的角 逐，嘉興市2012年度土地市場(chǎng)冷清，主基調(diào)以流拍和低價(jià)成交為主， 溢價(jià)較少 2012年嘉興市本級(jí)共成

19、功出讓99宗約3705畝土地，成交 金額約36.9億元， 今年成功出讓的99宗土地中，其中工業(yè)用地有53宗，已經(jīng)趕超住宅和 商業(yè)用地的出讓總量，占比高達(dá)53.5%，其中住宅、商住用地僅16宗， 占比僅16.2%；商業(yè)辦公類(lèi)用地22宗，占比約22.2%；其它用地為8宗 ，占比約8.1%。 即使在全國(guó)各地地王頻現(xiàn)，地價(jià)掀起快旋風(fēng)的第四季度，嘉興市整體土 地市場(chǎng)還是非常冷清，第四季度嘉興共成交36塊土地，與住宅相關(guān)土地 2塊，商業(yè)3塊，其余均為工業(yè)用地。 2012年5月，嘉共土地供應(yīng)面積為26.89萬(wàn)方，環(huán)比上漲100%，是連 續(xù)6個(gè)月以來(lái)政府掛牌土地最多的一個(gè)月，隨著3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng) 成交量的

20、逐步好轉(zhuǎn)，政府在5月加大了土地的推量，可見(jiàn)在經(jīng)歷一段 時(shí)間的土地蕭條，目前土地市場(chǎng)也開(kāi)始逐步回暖。 2012年嘉興土地市場(chǎng)熱點(diǎn)回放 一、年度最高單價(jià)地塊：原老西站地塊以13925元/的價(jià)格成交 這塊地地段位于老的汽車(chē)西站，由于老中山路沿線地塊處于稀缺狀態(tài)，它的商業(yè)價(jià)值不可估量。容積率1.3- 3.5，最高樓面價(jià)1萬(wàn)多，如果按容積率3.5計(jì)算，樓面價(jià)近4千，整體而言，這個(gè)價(jià)格也是可以接受的。辦公 平價(jià)出，商業(yè)凈賺。 2012年嘉興土地市場(chǎng)熱點(diǎn)回放 二、年度最大商住用地，信達(dá) 建設(shè)斥資5.51億元競(jìng)得 2012嘉秀洲-027號(hào)商住用地， 早在掛牌之前，就有傳佳源、 金地、保利等多家房企將競(jìng)拍 該宗

21、用地，近200畝的用地， 每畝約合275.35萬(wàn)元，最終由 信達(dá)建設(shè)以單價(jià)4130元/平米 拿下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該地塊折合最 低樓面價(jià)1652元/平米，最高 樓面價(jià)2065元/平米，最終約 合5.51億元，溢價(jià)率0.12%。 v 徽商首度進(jìn)軍嘉興樓市 中港城附近欲建26層商業(yè)綜合體 v 2012年嘉興年末最后一場(chǎng)土地掛牌正式結(jié)束，嘉興徽商有限公司首度進(jìn)軍嘉 興土地市場(chǎng)，順利競(jìng)得一宗商辦用地，土地面積10614.5平米，約合15.9畝地， 成交單價(jià)3960元/平、最高樓面價(jià)3046元/平，共計(jì)成交金額4203.3萬(wàn)元。該 用地明確規(guī)定商業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的30%，辦公建筑面積不小于 總建筑面積

22、的70%，掛牌起始價(jià)3955元/，保證金840萬(wàn)元。 2012年的土地市場(chǎng)，是品牌房企的戰(zhàn)場(chǎng)，除自然人頻頻拿 地外，與之鮮明對(duì)比的是，實(shí)力雄厚的品牌房企，在這一年， 佳源集團(tuán)、信達(dá)建設(shè)、江蘇華地、紫元、鉅和地產(chǎn)等品牌實(shí) 力房企都是2012嘉興土地市場(chǎng)的最大贏家之一。 3.2012年度嘉興熱銷(xiāo)寫(xiě)字樓年度嘉興熱銷(xiāo)寫(xiě)字樓 關(guān)注 （統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自官方，采集時(shí)間截止2012年12月31日） v江南數(shù)碼港江南數(shù)碼港 v項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：洪興西路與秀洲大道交叉口 v物業(yè)公司：物業(yè)公司：浙江華廈物業(yè)有限公司 v項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：寫(xiě)字樓價(jià)格5500元/起，準(zhǔn)現(xiàn)房， 恭迎品鑒。 v項(xiàng)目地址：洪興西路與秀洲大道交

23、叉口項(xiàng)目地址：洪興西路與秀洲大道交叉口 v售樓地址：中山西路售樓地址：中山西路1811號(hào)麗晶廣場(chǎng)一樓號(hào)麗晶廣場(chǎng)一樓 v位于洪興西路和秀洲大道交接處，緊臨中山西路。位于洪興西路和秀洲大道交接處，緊臨中山西路。 項(xiàng)目總建筑面積達(dá)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米，總投資超萬(wàn)平方米，總投資超6億元，億元， 由約由約9萬(wàn)平方米的三幢高層寫(xiě)字樓與約萬(wàn)平方米的三幢高層寫(xiě)字樓與約4萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 BLOCK街區(qū)組成。攜手中國(guó)電子戰(zhàn)略聯(lián)盟，以街區(qū)組成。攜手中國(guó)電子戰(zhàn)略聯(lián)盟，以 數(shù)碼為核心的體驗(yàn)式數(shù)碼商業(yè)中心。數(shù)碼為核心的體驗(yàn)式數(shù)碼商業(yè)中心。 v1號(hào)樓定位為江南國(guó)際數(shù)碼城，將引進(jìn)知名數(shù)碼號(hào)樓定位為江南國(guó)際數(shù)碼城，將

24、引進(jìn)知名數(shù)碼 品牌商，打造政企品牌商，打造政企IT商品一站式采供中心和時(shí)尚商品一站式采供中心和時(shí)尚 潮流數(shù)碼展示與發(fā)布中心。潮流數(shù)碼展示與發(fā)布中心。 v聯(lián)結(jié)秀洲區(qū)政府，構(gòu)筑秀洲聯(lián)結(jié)秀洲區(qū)政府，構(gòu)筑秀洲CBD中央行政區(qū)，其中央行政區(qū)，其 中中3號(hào)樓作為秀洲區(qū)政府職能部門(mén)辦公中心與服號(hào)樓作為秀洲區(qū)政府職能部門(mén)辦公中心與服 務(wù)中心務(wù)中心 v 純高純高商務(wù)花園商務(wù)花園 v項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：嘉興市東升西路1588號(hào)（東升西路與秀洲大道交叉口） v項(xiàng)目特色：項(xiàng)目特色：花園式辦公別墅 v作為嘉興第一個(gè)別墅式辦公地的企業(yè)經(jīng)濟(jì)家園，集全功能、生態(tài)型、人性化，集寫(xiě)字樓、創(chuàng)業(yè)公 寓、商業(yè)配套、休閑娛樂(lè)于一體，商業(yè)

25、、辦公、生活、餐飲娛樂(lè)等城市生活功能互動(dòng)組合，將建 設(shè)成為輻射長(zhǎng)三角，影響全中國(guó)的產(chǎn)業(yè)集群，為企業(yè)提供全方位、一站式商務(wù)與生活配套純高 國(guó)際商務(wù)花園分為2期開(kāi)發(fā)，其中1期分為2個(gè)階段，1階段由30棟獨(dú)棟辦公樓和雙拼辦公樓組成。 2階段由一棟SOHU公寓，一棟高層辦公樓，一棟星級(jí)酒店，沿街會(huì)有一小部分的商業(yè)。一階段 已經(jīng)封頂在做外墻粉刷，已經(jīng)接近尾聲；二階段正在設(shè)計(jì)方案。其中一期一階段共計(jì)30棟，53 套房源，一套為招商中心，6套獨(dú)棟辦公樓，46套雙拼辦公樓。 v元一柏莊環(huán)球時(shí)代 v元一柏莊環(huán)球時(shí)代，位于運(yùn) 河新區(qū)CBD核心位置，搶先 占據(jù)秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)快 速發(fā)展的軸線節(jié)點(diǎn)，與中山 西路成熟

26、商業(yè)圈相鄰，周邊 商場(chǎng)、銀行配套齊全。未來(lái) 區(qū)域內(nèi)將著力引進(jìn)金融服務(wù)、 總部經(jīng)濟(jì)、高檔寫(xiě)字樓、城 市綜合體等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)， 進(jìn)一步打造成為新興產(chǎn)業(yè)發(fā) 展基地、長(zhǎng)三角行業(yè)CBD和 現(xiàn)代化新城區(qū)。元一柏莊環(huán) 球時(shí)代作為精英創(chuàng)業(yè)板寫(xiě)字 樓，不僅依托運(yùn)河新區(qū)CBD 的蓬勃發(fā)展，而且具有元一 柏莊大型綜合社區(qū)的先天優(yōu) 勢(shì)，將聚合人流、商務(wù)流與 資金流，帶動(dòng)入駐企業(yè)價(jià)值 與形象的全面提升，這是目 前很多商業(yè)項(xiàng)目都無(wú)可比擬 的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 元一柏莊環(huán)球時(shí)代：星級(jí)酒店式的公共空間、 舒展視野與身心的生態(tài)辦公空間、格調(diào)商務(wù)空 間；罕有4.2米層高，倍增感觀空間氣勢(shì)、品 牌中央空調(diào)入戶(hù)，50年產(chǎn)權(quán)，126-232

27、商務(wù)自由領(lǐng)地，做全新崛起的集商務(wù)、生活、 購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的城市綜合體。 v中潤(rùn)嘉興中心項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：嘉興市運(yùn)河新區(qū)文昌路 北近中環(huán)西路口 v商業(yè)類(lèi)型：商業(yè)類(lèi)型：購(gòu)物中心,商業(yè)綜合體商鋪 v開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：中潤(rùn)控股集團(tuán) v近期動(dòng)態(tài)：近期動(dòng)態(tài)：元旦特惠商鋪 受原有銷(xiāo)售政策基 礎(chǔ)上下降3%優(yōu)惠 v中潤(rùn)嘉興中心【樓盤(pán)詳情樓盤(pán)詳情 動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài) 戶(hù)型圖戶(hù)型圖】，位于 運(yùn)河國(guó)際商務(wù)區(qū)（文昌路北，運(yùn)河公園南，靠近 中環(huán)西路與昌盛路），整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積約 合38萬(wàn)平方米。 v中潤(rùn)集團(tuán)在嘉興打造的 “世界級(jí)商業(yè)旗艦” 中潤(rùn)嘉興中心，以主題公園、世界品牌薈萃的 LEFO mall麗豐購(gòu)物中心、休閑

28、開(kāi)放式精品商業(yè)街區(qū)、鉑 金級(jí)企業(yè)總部、殿堂級(jí)LOFT公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí) 酒店式公寓等七大城市巔峰業(yè)態(tài)，形成一站式購(gòu)物休閑城 市綜合體。一站盡情國(guó)際商務(wù)、商業(yè)、生活、娛樂(lè)嶄新體 驗(yàn)。便捷片區(qū)住戶(hù)，更輻射周邊四大板塊，全面升級(jí)嘉興 消費(fèi)體驗(yàn)品質(zhì)。 v15000沃爾瑪山姆會(huì)員商店、16米挑高尊貴IMAX影院、 800超級(jí)真冰溜冰場(chǎng)等世界知名時(shí)尚、飲食、生活品牌。 同時(shí)，COSTA、哈根達(dá)斯、避風(fēng)塘.等數(shù)十家100%國(guó) 際連鎖直營(yíng)品牌已經(jīng)順利簽約 v置地廣場(chǎng)置地廣場(chǎng) v項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：嘉興市洪興西路和常秀街路口 v置地廣場(chǎng)位于秀洲核心區(qū)，洪波路與常秀街交匯處，總建筑面積3.5萬(wàn)余，產(chǎn)品涵蓋“

29、3G智能 寫(xiě)字樓”、“百變LOFT公館”和“沿街至旺商業(yè)”，是嘉興市區(qū)極具投資、居住和商務(wù)價(jià)值的中心型 物業(yè)。 v以3G智能化尖端科技和經(jīng)典設(shè)計(jì)美學(xué)，打造嘉興西中心CBD商務(wù)新地標(biāo)?！?G智能寫(xiě)字樓”率先 將3G網(wǎng)絡(luò)引入商務(wù)辦公，打造全新的商務(wù)辦公領(lǐng)地，為銳意進(jìn)取、快人一步的成長(zhǎng)型企業(yè)打造 杰出成長(zhǎng)平臺(tái)，以中心商務(wù)為能量通聯(lián)世界，開(kāi)啟嘉興杰出商務(wù)新篇章；“百變LOFT公館”挑高 5.4米，一層價(jià)格兩層空間，是市中心區(qū)域僅有的商務(wù)、居住、投資全功能LOFT空間。 v售樓地址：中山東路售樓地址：中山東路758號(hào)（新華書(shū)店旁）號(hào)（新華書(shū)店旁） v四季觀邸四季觀邸 v項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：文昌西路南側(cè)、

30、昌盛南路 西側(cè) v開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：嘉興衡偉置業(yè)有限公司 v物業(yè)公司：物業(yè)公司：嘉興市遠(yuǎn)洋物業(yè)管理有限 責(zé)任公司 v位于運(yùn)河新區(qū)昌盛南路與文昌路的交匯處， 座落于運(yùn)河新區(qū)成熟居住區(qū)內(nèi)?？偨ㄖ?積約2.73萬(wàn)平方米，主力面積為45， 為精裝酒店式公寓。是集商業(yè)配套、私人 會(huì)所、私人博物館為一體的精裝LOFT。 項(xiàng)目秉承了“小戶(hù)型、大手筆”的設(shè)計(jì)理念， 定位高端，選用沿襲百年的新古典主義 Art-deco建筑風(fēng)格，都市感極強(qiáng)。 v項(xiàng)目最大的特色為建筑設(shè)計(jì)上擁有一般酒 店式公寓甚至住宅中罕見(jiàn)的雙天井設(shè)計(jì)。 v項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：目前，A樓只剩余少量房源， B樓個(gè)性化創(chuàng)意辦公-限量6A級(jí)精裝辦公

31、火熱預(yù)定；項(xiàng)目整體招商已全面起航。 v新售樓處地址：位于昌盛路與文昌路口新售樓處地址：位于昌盛路與文昌路口 往西往西50米米 v浙聯(lián)金座 v項(xiàng)目地址：嘉興市秀洲區(qū)洪興路 2183/2203號(hào) v開(kāi) 發(fā) 商：嘉興市浙聯(lián)置業(yè)有限公司 v物業(yè)公司：蘇州易亞物業(yè)管理有限公 司 v項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：目前，A樓只剩余少量房 源，B樓個(gè)性化創(chuàng)意辦公-限量6A級(jí)精裝 辦公火熱預(yù)定；項(xiàng)目整體招商已全面起航。 v地處秀洲區(qū)CBD核心地段，位于洪興西路 與聚賢路交叉口，占地10128平方米，總 建筑面積36356平方米，由A、B兩幢樓組 成，A樓17層，高約百米，為星級(jí)酒店管 理的高端CEO公寓及SOHO公寓式辦公， 共3

32、15間；B樓9層，為6A級(jí)創(chuàng)意辦公樓， 共24間，底部三層商業(yè)為主題商業(yè)，是一 個(gè)高端的集公寓、辦公、商業(yè)為一體的城 市綜合體。 v嘉興世界貿(mào)易中心嘉興世界貿(mào)易中心項(xiàng)目地址：嘉興項(xiàng)目地址：嘉興 市南湖區(qū)廣益路云東路路口（中港市南湖區(qū)廣益路云東路路口（中港 城東側(cè)）城東側(cè)） v開(kāi)發(fā)公司：嘉興市廣恒置業(yè)有開(kāi)發(fā)公司：嘉興市廣恒置業(yè)有 限公司限公司 v寫(xiě)字樓級(jí)別：頂級(jí)寫(xiě)字樓級(jí)別：頂級(jí) v西鄰中港城五星級(jí)酒店，東靠南湖西鄰中港城五星級(jí)酒店，東靠南湖 新區(qū)商務(wù)大樓，周邊規(guī)劃有江南新區(qū)商務(wù)大樓，周邊規(guī)劃有江南 CBD、南湖新天地、南湖商貿(mào)中、南湖新天地、南湖商貿(mào)中 心心未來(lái)嘉興中心活力區(qū)（未來(lái)嘉興中心活力區(qū)

33、（CAZ） 的正中心。的正中心。嘉興世界貿(mào)易中心嘉興世界貿(mào)易中心距滬距滬 杭高鐵僅約杭高鐵僅約3公里，離滬杭高速嘉興公里，離滬杭高速嘉興 東出口東出口6公里，距建設(shè)中的嘉興機(jī)場(chǎng)公里，距建設(shè)中的嘉興機(jī)場(chǎng) 20分鐘車(chē)程，盡享現(xiàn)代化交通立體分鐘車(chē)程，盡享現(xiàn)代化交通立體 網(wǎng)絡(luò)的便利快捷。網(wǎng)絡(luò)的便利快捷。 v嘉興世界貿(mào)易中心嘉興世界貿(mào)易中心，以頂級(jí)辦，以頂級(jí)辦 公商貿(mào)旗艦為使命，打造深入到細(xì)公商貿(mào)旗艦為使命，打造深入到細(xì) 節(jié)的頂級(jí)配置商務(wù)標(biāo)桿。節(jié)的頂級(jí)配置商務(wù)標(biāo)桿。 市場(chǎng)總結(jié)： 1、緊抓2013年上半年小陽(yáng)春，雖謹(jǐn)慎樂(lè)觀，但確是項(xiàng)目去化的一個(gè)高峰期 2、分析競(jìng)品得出一下結(jié)論：（1）市區(qū)售樓處很關(guān)鍵 （2

34、）實(shí)景樣板房很關(guān)鍵 （3）交付時(shí)間很關(guān)鍵 3、借勢(shì)出擊的關(guān)鍵是：寫(xiě)字樓投資熱點(diǎn)的趨勢(shì)緊抓，投資客群再重?fù)?項(xiàng)目再定位 MARKETING PROMOTION 讓我們回顧下當(dāng)初開(kāi)發(fā)商拿地、加入“世貿(mào)協(xié)會(huì)”、 冠名“世貿(mào)中心”的初衷是什么？ + 壟斷市場(chǎng)高溢價(jià) 樹(shù)立商務(wù)標(biāo)桿 占據(jù)絕對(duì)市場(chǎng)份額 提高身價(jià) 借品牌 但是，現(xiàn)在項(xiàng)目的問(wèn)題是： 市場(chǎng)份額不多，價(jià)格難拉升！ 項(xiàng)目高度樹(shù)立不夠，資金回籠速度慢。 那么，決定寫(xiě)字樓市場(chǎng) 地位的絕對(duì)因素除了地 段還有什么？ 恭喜親愛(ài)的甲方同學(xué)，你們當(dāng)初是對(duì)的，還有“品牌” 只不過(guò)，市場(chǎng)失敗的是，客戶(hù)不知道： 1、真正的世貿(mào)中心有什么優(yōu)勢(shì)？ 2、我們，嘉興世貿(mào)中心，是

35、不是真正的世貿(mào)中心？ 我們成功嫁接了“品牌”資源 本案的支撐點(diǎn)/ 讓我們重新、徹底回歸“世界貿(mào)易中心” 決定本案市場(chǎng)地位的要素?zé)o疑就是本案的支撐點(diǎn)！ 一直以來(lái)，各地世貿(mào)中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力是：壟斷資源下的“托拉斯”市場(chǎng)地位 英文“TRUST的音譯，意為“壟斷”。 托拉斯主義的核心在于占有強(qiáng)大的資源，為入駐客戶(hù)提供獨(dú)特的資源享受平臺(tái)， 我們俗稱(chēng)“商務(wù)托拉斯” 要將產(chǎn)品塑造成： 國(guó)際櫥窗，世界辦公室 項(xiàng)目定位 本案能不能實(shí)現(xiàn)商務(wù)托拉斯，首先我們要分析一下項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)： 價(jià)值點(diǎn)梳理 1、市政配套及生活配套商業(yè)賣(mài)場(chǎng)配套 l國(guó)際中港城 l匯金廣場(chǎng) l紅星美凱龍 l汽車(chē)商貿(mào)園 l萬(wàn)好家居購(gòu)物廣場(chǎng) l戴夢(mèng)得

36、購(gòu)物中心體育 中心店 2、市政配套及生活配套商 務(wù)配套 3、市政配套及生活配套酒店娛 樂(lè)|生態(tài)休閑配套 l儷都中港大酒店 l金悅王朝大灑店 l儷都中港大灑店 l嘉興國(guó)際網(wǎng)球中心 l凌公塘生態(tài)公園 l嘉興科技城 l嘉興總部商務(wù)花園 l嘉興國(guó)際商務(wù)區(qū) l南湖新區(qū)商務(wù)大樓 l江南CBD(規(guī)劃) l南湖新天地(規(guī)劃) l南湖商貿(mào)中心(規(guī)劃) 4、市政配套及生活配套郵電| 金融配套 l郵政局 l中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳 l中國(guó)銀行 l中信銀行 l交通銀行 l浦東銀行 l工商銀行 l中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 l建設(shè)銀行 6、市政配套及生活配套醫(yī)療 配套 l嘉興市婦幼保健院(市三立醫(yī)院) l嘉興市曙光中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 5、市政配套

37、及生活配套齊全 教育配套 l嘉興市高中園區(qū) l同濟(jì)大學(xué)浙江學(xué)院 1、踞南湖商業(yè)商務(wù)核心區(qū) ，城市副中心 2、離滬杭高鐵僅三公里、高速出口6公里、建設(shè)中機(jī)場(chǎng) 20分鐘車(chē)程，交通便捷 5、緊鄰國(guó)際中港城，商務(wù)休閑便利 6、餐飲配套完善，辦公用餐選擇多樣化 4、酒店配套完善，增強(qiáng)商務(wù)接待能力 7、醫(yī)療配套完善，健康辦公，保駕護(hù)航 3、金融配套完善，為企業(yè)發(fā)展提供金融便利 根據(jù)近期對(duì)相關(guān)目標(biāo)客戶(hù)群體所進(jìn)行的電 話回訪顯示：市場(chǎng)對(duì)南湖區(qū)寫(xiě)字樓產(chǎn)品并 不存在心理抗性，原因在于嘉興城市相對(duì) 較小，在良好的城市交通背景下，區(qū)塊對(duì) 寫(xiě)字樓產(chǎn)品的影響已不是主導(dǎo) 1、雙塔式經(jīng)典世貿(mào)中心架構(gòu)，東區(qū)20層， 西區(qū)23層

38、，高99米 2、1-4層高端商業(yè)商務(wù)配套，其中1-2層 為高端商業(yè)（奢侈品旗艦|便利店等）， 3-4層為世貿(mào)中心標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配套（多功能 會(huì)議區(qū)、會(huì)展區(qū)、餐飲配套等） 4、生態(tài)中庭設(shè)計(jì)，國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)人性化 辦公空間 3、5-23層為4.1米層高5A標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品, 東區(qū)18-20層為7.5米層高LOFT樓王式豪 華景觀商務(wù)區(qū) 1、特征源于商務(wù)建筑自然進(jìn)化 的產(chǎn)物，現(xiàn)代簡(jiǎn)約派建筑 4、建筑外墻采用全特制智能玻璃工 藝，以現(xiàn)代時(shí)尚的審美角度，精心 設(shè)計(jì)；智能調(diào)節(jié)空間光、暖、熱、 電，充分利用太陽(yáng)能，辦公生態(tài)化 3、智能幕墻，品質(zhì)感極強(qiáng) 5、10米挑高五星級(jí)酒店豪華大堂； 四部豪華電梯，20秒直達(dá)頂層；豪

39、 華標(biāo)準(zhǔn)層通道、衛(wèi)生間； 2、通過(guò)純凈的空間、光影變化表達(dá) 出一種時(shí)尚、內(nèi)斂的精神內(nèi)涵 6、防靜電架空室內(nèi)地面，鋼花落地 玻璃大門(mén)，配送智能門(mén)卡，全精裝 辦公空間； 7、陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，270度超大視角，美 景一覽無(wú)余。 3、引用中國(guó)儒家元素，將傳統(tǒng)美學(xué)與后現(xiàn) 代建筑融為一體，園景的設(shè)計(jì)以提升個(gè)人精 神領(lǐng)域?yàn)槟繕?biāo) 4、就勢(shì)琢景，多種植被與小品融合，創(chuàng)先 享受低碳辦公 1、 景觀特性私密、精致、自然，享受自 然生態(tài) 6、不同的景觀細(xì)節(jié)，運(yùn)用借景，造景，提 升項(xiàng)目的景觀系數(shù) 5、靜美情景空中景觀讓人充分感受靜謐的辦 公空間 2、特征源于建筑、自然、人三者之間 的平衡探索，在和諧發(fā)展的目的下，創(chuàng)新打 造

40、“立體景觀”概念 1、層高4.1米，尊貴闊綽體面辦公空間； 2、平面呈回字型整體布局； 4、國(guó)家5A標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，提升企業(yè)檔次精裝 辦公空間； 5、全明空間設(shè)計(jì)，超大限度采光，尊享 陽(yáng)光辦公 3、81-910平面積分割，充滿(mǎn)滿(mǎn)足不同類(lèi) 型辦公需求； 6、樓王7.5米層高LOFT結(jié)構(gòu)，巔峰豪華景 觀，買(mǎi)一層送一層尊貴體驗(yàn)；企業(yè)總部； 1、商務(wù)中心（代訂汽車(chē)、火車(chē)、船、飛 機(jī)票、打字、復(fù)印、傳真、電子郵件）； 2、商務(wù)秘書(shū)，提供翻譯、籌辦策劃商務(wù) 活動(dòng)； 4、設(shè)立國(guó)賓標(biāo)準(zhǔn)的接待部門(mén)，包括場(chǎng)地、 服務(wù)種類(lèi)、人員 3、低價(jià)租車(chē)服務(wù)（加長(zhǎng)寧肯、賓利、奔 馳600、商務(wù)車(chē)；以上車(chē)輛由開(kāi)發(fā)商提 供） ； 常規(guī)5

41、A商 務(wù)服務(wù) 1、提供供商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)議室 （百人會(huì)議室、人會(huì)議室、人會(huì) 議室）； 2、社會(huì)資源整合服務(wù)：中小企業(yè)貸款融 資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、訂貨會(huì)等服務(wù)； 3、企業(yè)落戶(hù)服務(wù)：工商稅收一條龍； 常規(guī)增值 商務(wù)服務(wù) 1、組織定期WTC發(fā)展研討會(huì)； 特別增值 商務(wù)服務(wù) 2、拓展新業(yè)務(wù)，讓全球WTC可以向其會(huì)員 提供更多服務(wù)； 6、世界范圍內(nèi)提高世貿(mào)中心的知名度和 目標(biāo)； 3、建立世貿(mào)中心服務(wù)的最低標(biāo)準(zhǔn)，以保 證世貿(mào)中心的運(yùn)作和訓(xùn)練世貿(mào)中心的成員； 4、為世貿(mào)中心成員之間進(jìn)行相互幫助和 合作提供一個(gè)場(chǎng)所； 5、在世貿(mào)中心成員中組織世界范圍的互 惠計(jì)劃； 9、協(xié)會(huì)會(huì)員享受全球100多個(gè)國(guó)家免拒簽； 7、為

42、了各WTC及其客戶(hù)的利益，率先使用 最新技術(shù)； 8、與其他民間的和政府組織建立戰(zhàn)略性 聯(lián)盟，支持會(huì)員活動(dòng)； 10、全球萬(wàn)豪、希爾頓等數(shù)百家知名酒店 及商戶(hù)品牌，擁有會(huì)員優(yōu)惠服務(wù)； 特別增值 商務(wù)服務(wù) 11、定期贈(zèng)送世貿(mào)商情等世貿(mào)內(nèi)部雜志； 12、高速公路搶險(xiǎn)服務(wù)； 13、全球100多個(gè)國(guó)家機(jī)場(chǎng)均可享受VIP通 道服務(wù)； 14、全球100多個(gè)國(guó)家提供商務(wù)秘書(shū)服務(wù)； 15、世貿(mào)協(xié)會(huì)會(huì)員單位能獲得更便捷的銀 行融資通道； 17、廣交會(huì)、工博會(huì)、參展，擁有優(yōu)選權(quán) 與展位價(jià)惠特惠權(quán)； 16、優(yōu)先參加一年一次的世貿(mào)年會(huì)； 18、世貿(mào)協(xié)會(huì)的會(huì)員擁有每一屆的世界博 覽會(huì)中世界貿(mào)易中心館的參展權(quán)。 哪些是我們真

43、正的賣(mài)點(diǎn)？ 價(jià)值核心提煉 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理 讓嘉興擁有真正的世界性辦公體系 新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)嘉興從這里對(duì)話世界 靈活戶(hù)型：商務(wù)與人性完美融合 讓辦公也能自由呼吸 立體景觀：都會(huì)辦公，歸于自然 現(xiàn)代建筑：臻享世界級(jí)辦公 科學(xué)規(guī)劃：前沿規(guī)劃、契合人性 成熟區(qū)位：簡(jiǎn)約生活、唾手可得 世界級(jí)服務(wù)：國(guó)際5A辦公服務(wù) 全球一體化世貿(mào)整合體系 商務(wù) 托拉斯 整盤(pán)再梳理 拋開(kāi)二號(hào)地塊的股權(quán)性質(zhì)，我們探尋二號(hào)地塊 產(chǎn)品對(duì)一期的支撐力和可宣傳性 地塊功能 大型商業(yè)綜合體 五星級(jí)酒店 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 一期底層商業(yè) 世貿(mào)品牌 支撐強(qiáng) 支撐強(qiáng) 支撐弱 支撐待定 支撐強(qiáng) 要整合宣傳，大盤(pán)氣勢(shì)營(yíng)造“商務(wù)托拉斯” 嘉興對(duì)話世界的櫥窗 世界

44、進(jìn)入嘉興的平臺(tái) 打造全新世貿(mào)形象，強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)份額，是2013年?duì)I銷(xiāo)的重中之重！ 營(yíng)銷(xiāo)策略 MARKETING PROMOTION 1.1 上半年行銷(xiāo)策略 銷(xiāo)售目標(biāo)： 1-6月去化2#剩余65套，銷(xiāo)售面積9128.75 快速回籠資金 依次發(fā)售 底部招商先行 1# 2# 線 下 大 客 戶(hù) 銷(xiāo) 售 可 去 化， 不 線 上 宣 傳 20層 16層 9層 5層 整層或 半層去化 多套 組合去化 單套 投資去化 已去化3套，剩余21套 已去化22套，剩余20套 已去化6套，剩余24套 20層 16層 9層 5層 總裁 行宮 CEO 行政門(mén)府 投資辦公平臺(tái) 重點(diǎn)宣傳去化 1-3月去化，帶租約銷(xiāo)售 節(jié)點(diǎn)

45、完工，溢價(jià)去化 初步銷(xiāo)售計(jì)劃： 1月 2月 3月 4月 5月 6月 客戶(hù)蓄水， 春節(jié)期間 16樓以下去化8套 招商開(kāi)始 16層以下 去化60% 立面完工 樣板房完工 商鋪招商 完成70% 16層以上 去化50%， 16層以下去化80% 啟動(dòng)16層以上 銷(xiāo)售宣傳 五星級(jí)酒店 招商完成， 啟動(dòng)儀式 2#樓去化95% OK，我們的客戶(hù)在哪里？ 或者，什么人對(duì)我們這樣的產(chǎn)品感興趣？ 1.2 客群研究定位 國(guó)內(nèi)行業(yè)分析： 這里只對(duì)最終使用人的行業(yè)進(jìn)行分析。 國(guó)內(nèi)主要CBD現(xiàn)有高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓主要以幾個(gè)行業(yè)為主： 1、首先是貿(mào)易行業(yè)； 2、其次是電子，包括在內(nèi)的一些行業(yè)； 3、另外還包括一些成長(zhǎng)性比較高的廣

46、告公司、傳媒公司、咨詢(xún)公司，這幾類(lèi)客戶(hù)在中央商務(wù) 區(qū)客戶(hù)比例占的比重較高。 嘉興選擇甲級(jí)寫(xiě)字樓的行業(yè)： 1、貿(mào)易業(yè)，以外貿(mào)出口類(lèi)企業(yè)為主（占比50%） 2、國(guó)企、銀行或大型上市公司（占比15%） 3、電子、IT類(lèi)公司（占比10%） 4、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所類(lèi)（占比5%） 5、部分傳媒廣告類(lèi)公司（5%） 6、投資類(lèi)客戶(hù)（15%） 選擇本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的行業(yè)： 據(jù)成交客戶(hù)及來(lái)訪客戶(hù)分析：占比較大的是外貿(mào)企業(yè)和銀行，其次為投資客 如果項(xiàng)目品牌及地位塑造成功，本司預(yù)判，大型國(guó)企及上市公司入駐的比例會(huì)大幅增加 也就是說(shuō)，本案接下來(lái)的客群定位要從下面幾點(diǎn)著手： 1、16層以上客戶(hù)：國(guó)企、上市企業(yè) 2、9-

47、15層客戶(hù)：外貿(mào)出口類(lèi)企業(yè) 3、5-8層：小型企業(yè)（傳媒類(lèi)、咨詢(xún)類(lèi)、事務(wù)所）、投資客 有重復(fù)類(lèi)企業(yè)：大型外貿(mào)出口企業(yè) 2012嘉興市對(duì)外貿(mào)易分析 v 1、對(duì)外貿(mào)易呈低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 v 1-11月，我市進(jìn)出口增長(zhǎng)1.3%，與全省進(jìn)出口增速持平，進(jìn)出口總 值位列寧波、杭州、紹興三市之后，居全省第4，位次與去年一致。 其中，出口增長(zhǎng)2.2%，比1-10月略微回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，出口總值位 列全省第5，首次被金華超越。11單月，進(jìn)出口增速比上月回落1.2個(gè) 百分點(diǎn)，其中，出口增速出現(xiàn)全年單月第三次負(fù)增長(zhǎng)，增幅比上月回 落3.6個(gè)百分點(diǎn)。 2、各地區(qū)對(duì)外貿(mào)易發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。 1-11月，進(jìn)出口增

48、幅高于全市增幅的有南湖區(qū)、平湖市、秀洲區(qū)、 海鹽縣、嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，分別增長(zhǎng)7.7%、7.1%、3.9%、3.3%、 1.5%。出口增幅高于全市增幅的地區(qū)只有嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、桐鄉(xiāng) 市、平湖市，分別出口11.97億美元、23.41億美元、33.18億美元，高 出全市出口增幅6.7個(gè)、5.1個(gè)、0.8個(gè)百分點(diǎn)。 3、對(duì)歐盟出口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)新興市場(chǎng)出口不斷攀升。 1-11月，對(duì)歐盟出口42.02億美元，下降7.2%，降幅比1-10月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)， 已連續(xù)11個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，占全市出口比重由去年同期的25.8%下降至23.4%。對(duì)美國(guó)的 出口同比增長(zhǎng)10.5%，增幅比1-10月回落1.7個(gè)

49、百分點(diǎn)，占全市出口比重由去年同期 的21.7%上升至23.5%。對(duì)日本出口同比增長(zhǎng)1.7%，增幅比1-10月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)， 低于全市平均水平，占全市出口比重也下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。在對(duì)新興市場(chǎng)出口中， 我市對(duì)東盟、俄羅斯、拉美、非洲等地區(qū)出口增長(zhǎng)較快，同比分別增長(zhǎng)11.63%、 13.2%、19.72%、26.01%，此外，這四個(gè)地區(qū)的出口總值占全市出口比重也由去年 的16.55%上升至18.95%。 4、機(jī)電產(chǎn)品出口增速繼續(xù)回落，服裝及附件出口降幅有所收窄。 1-11月，全市機(jī)電產(chǎn)品出口58.0億美元，增長(zhǎng)5.1%，增幅持續(xù)回落，比1-10 月又回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)。機(jī)電產(chǎn)品中，機(jī)械及

50、設(shè)備出口13.9億美元，增長(zhǎng)14.1%； 電器及電子產(chǎn)品出口17.47億美元，增長(zhǎng)2.88%。高新技術(shù)產(chǎn)品出口8.46億美元， 同比下降19.5%。勞動(dòng)密集型產(chǎn)品出口增速較為不平衡。其中，服裝及附件出口 35.85億美元，下降5.3%，降幅比1-10月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)；紡織紗線織物及制品 出口30.68億美元，增長(zhǎng)2.5%；旅行用品及箱包出口7.03億美元，增長(zhǎng)14.4%； 塑料及制品出口6.97億美元，增長(zhǎng)19.2%。 5、民營(yíng)企業(yè)出口增速有所放緩，小微企業(yè)出口比重略有增加。 1-11月，民營(yíng)企業(yè)進(jìn)出口 121.9億美元，增長(zhǎng)7.3%。其中，出口88.2億美 元，增長(zhǎng)5.9%，比1-10月

51、回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口33.7億美元，增長(zhǎng)10.9%， 分別高于整體增幅3.7個(gè)和11.5個(gè)百分點(diǎn)。外資企業(yè)進(jìn)出口125.5億美元，下 降6.5%。其中，出口79.8億美元，下降4.2%，比1-10月又下降0.2個(gè)百分點(diǎn)； 進(jìn)口45.7億美元，下降10.5%，分別較整體增幅低6.4個(gè)和9.9個(gè)百分點(diǎn)。在我 市4286家有出口實(shí)績(jī)的企業(yè)中，出口300萬(wàn)美元以下的小微企業(yè)占3159家， 出口23.13億美元，占全市出口的12.9%，比去年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。 6、一般貿(mào)易出口增速略有回落，加工貿(mào)易出口降幅擴(kuò)大。 1-11月，一般貿(mào)易出口136.5億美元，同比增長(zhǎng)3.2%，比1-10月回落 0.3

52、個(gè)百分點(diǎn)；加工貿(mào)易受外部環(huán)境影響較大，出口42.8億美元，同比下 降1.1%，比1-10月又回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，占總體出口比重23.9%，比去年 同期下降0.78個(gè)百分點(diǎn)。 7、進(jìn)口形勢(shì)略有好轉(zhuǎn)。 1-11月，全市進(jìn)口增速同比下降0.6%，比1-10月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。11月單月， 進(jìn)口增速同比增長(zhǎng)0.3%，比上月回升3.8個(gè)百分點(diǎn)。從進(jìn)口市場(chǎng)看，前四大進(jìn)口市場(chǎng) 分別是日本、韓國(guó)、歐盟、美國(guó)，進(jìn)口總值分別為17.6億美元、11.5億美元、10.3億 美元、6.5億美元，其中對(duì)日本、韓國(guó)進(jìn)口分別增長(zhǎng)2.8%、12%，對(duì)歐盟、美國(guó)進(jìn)口 分別下降8.7%、9.8%。從進(jìn)口方式看，一般貿(mào)易進(jìn)口57.6億美元，增長(zhǎng)2.9%，加工 貿(mào)易進(jìn)口21.6億美元，下降7.3%。從商品情況看，資源類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)口保持較快增長(zhǎng)， 機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)口下降。如木漿進(jìn)口6.1億美元，同比增長(zhǎng)27.8%；木及制品進(jìn)口4.3億美 元，同比增長(zhǎng)24.4%；生皮進(jìn)口3.8億美元，同比增長(zhǎng)14%。機(jī)械器件等機(jī)電產(chǎn)品進(jìn) 口9.7億美元，同比下降23.9%。 也就是說(shuō)，嘉興未來(lái)這部分客群對(duì)商務(wù)平臺(tái)的要求會(huì)越來(lái)越高， 他們對(duì)寫(xiě)字樓的需求增長(zhǎng)幅度會(huì)逐步加強(qiáng)。 2012年嘉興市出口前年嘉興市出口前100位企業(yè)情況表位企業(yè)情況表 參考附件 2013年嘉興貿(mào)促會(huì)展覽項(xiàng)目計(jì)劃年