資產(chǎn)評估實(shí)驗(yàn)及答案

1、. 資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估 實(shí)實(shí) 驗(yàn)驗(yàn) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 編寫：肖川林 . . 實(shí)驗(yàn)一：資產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 實(shí)驗(yàn)?zāi)康模簩?shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評估方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 實(shí)驗(yàn)任務(wù)：實(shí)驗(yàn)任務(wù)： 計(jì)算分析題 1、待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2000 平方米，允許用途為住宅建設(shè)， 允許容積率為 6，覆蓋率為50，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該 宗地公平市場價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2 年，第一年投入 60的總建設(shè)費(fèi)， 第二年投入 40的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1500 萬元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6，利息率為 10，利潤率為 20，售樓費(fèi)用及稅金等

2、綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5，假設(shè) 住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 4500 元平方米,折現(xiàn)率 10。 方法提示：方法提示： 1)預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為： 2 3000 2000 6 29752066() 1 10% 元 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： 0.51.5 1000 60% 100001000 40% 10000 9190000() 1 10%1 10% 元 3)專業(yè)費(fèi)用： 專業(yè)費(fèi)用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售費(fèi)用及稅金： 租售費(fèi)用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投資利潤： 投資利潤=(地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)20 =(地價(jià)20

3、)+(9 190 000+551 400)20 =(地價(jià)20)+1 948 280 . . 6)總地價(jià)： 總地價(jià)=(29 75-551 400-l48)(1+20) =165747831.2 =13812319(元) 2、有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4 個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。 宗地 成交價(jià)格 （元平方米） 交易時(shí)間交易情況容積率 剩余使用 年限 區(qū)域因素個(gè)別因素 待估地 2010/0101.24500 18002009/012%1.3501%0 28502008/011%1.45001% 37602009/0101.1400-2% 47802008/0101.045-1%1% 表中

4、的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號 表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)， 數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 l-1.5 之間時(shí)， 容積率每增加 0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)增加 3。該城市地價(jià)指數(shù)見下表： 年份 22 指數(shù) 1111115 試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價(jià)格。 方法提示：方法提示： 1）確定待估地分別與參照物 1、2、3、4 作比較后的評估值。 . . 45 1 50 1 1 1 10%115100106100100 800785.4

5、/ 1 110102109101 100 1 1 10% P 元平方米 45 2 50 45 3 40 1 1 1 10%115100106100100 850812.8/ 1 111101 112100101 1 1 10% 1 1 1 10%115100106100100 760841.53/ 1 11010010310098 1 1 10% P P 元平方米 元平方米 45 4 45 1234 1 1 1 10%115100106100100 780881.93/ 1 1101001009999 1 1 10% 785.4812.8841.53881.93 830.41/ 44 P PP

6、PP P 元平方米 元平方米 2）用平均法計(jì)算待估地評估值 3、有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50 年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該 項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率 估計(jì)為 90，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的 25。建筑 費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻 投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7，不動產(chǎn)綜合還原利率為 8，開發(fā)商要求的總利潤 為所開發(fā)不動產(chǎn)總價(jià)的 15。試評

7、估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整） 。 方法提示：方法提示： 1） 測算不動產(chǎn)總價(jià) 不動產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米) . . 不動產(chǎn)純收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不動產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年) 47 1 1620000/8%1 1 8% 19706113 不動產(chǎn)總價(jià) （元） 2） 測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計(jì)算利息 利息 = 地價(jià)7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地價(jià) + 924000（元） 4） 計(jì)算利潤 利潤

8、 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測算地價(jià) 地價(jià) = 不動產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤 地價(jià) = 不動產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤 = 1970-0.21 地價(jià)-92 地價(jià) = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價(jià) = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價(jià) = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2） 該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。 4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，實(shí)際已經(jīng)使用 8 年。經(jīng)過調(diào)查測算， 現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的

9、該類建筑物的建造成本 800 萬元（建設(shè)期為 2 年，假定第一年 投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%） ，管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息 率為 6%，銷售稅費(fèi)為 50 萬元，開發(fā)利潤為 120 萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù) 費(fèi)用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部 分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經(jīng)使用 8 年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算 該建筑物的折舊(貶值)總額。 方法提示：方法提示： . . 1)建筑部分的重置成本: 800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+

10、50+120=1046.8(萬元) 2)建筑部分的折舊： 建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬元) 3)裝修部分的折舊： 裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元) 4)設(shè)備部分的折舊： 設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬元) 5)總折舊： 總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元) 實(shí)驗(yàn)二、資產(chǎn)評估在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用 實(shí)驗(yàn)?zāi)康模簩?shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評估方法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用 實(shí)驗(yàn)任務(wù)：實(shí)驗(yàn)任務(wù)： 計(jì)算分析題計(jì)算分析題 1、某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1995 年，原始價(jià)值 100 萬元，2000 年和 2003 年分別 投資 5

11、0000 元和 20000 元進(jìn)行了兩次更新改造，2005 年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。調(diào)查表明， 該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在 1995 年、2000 年、2003 年、2005 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn) 行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評估裝 置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為 12000 元，所 得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價(jià)值。 . . 方法提示：方法提示： 1）估算重置成本 重置成本

12、100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬元） 2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66 年 3)估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率9.66（9.666）61.69% 4)估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值重置成本實(shí)體性貶值率144.6761.69%89.25(萬元) 5）功能性貶值估算 第一步，計(jì)算被評估裝置的年超額運(yùn)營成本 （54）1200012000（元） 第二步，計(jì)算被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使

13、用年限內(nèi)折現(xiàn)求和， 以確定其功能性貶值額 將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功 能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元)3.5 萬元 6）求資產(chǎn)價(jià)值 待評估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值=144.6789.253.5 51.92(萬元) . . 2、某被評估設(shè)備購建于 2005 年 6 月，賬面原值 100 萬元，2008 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了 技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為 10 萬元，2009 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行評估， 評估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：200

14、5 年至 2009 年該類設(shè)備的定基 價(jià)格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè) 備節(jié)約 1000 元；被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原 因，其實(shí)際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使 用 6 年，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備 的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價(jià)值。 方法提示：方法提示： 1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%12

15、4.72(萬元) 2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年 3)估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率3.75（3.756）38.46% 4)估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值重置成本實(shí)體性貶值率124.7238.46%47.97(萬元) 5）估算功能性貶值 第一步，計(jì)算被評估設(shè)備的年超額運(yùn)營成本 10001212000（元） 第二步，計(jì)算被評估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和， 以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.35533

16、5016.61(元) 3.5 萬元 . . 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率1（60%80%）X 100% 1（60%80%）0.7 100% 18.24% 7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值(重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 （124.7247.973.5）18.24% 13.36(萬元) 8）求資產(chǎn)價(jià)值 待評估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 124.7247.973.5-13.36 59.89(萬元) 3、評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)型機(jī)組，該機(jī)組于 2006 年 5 月 20 日購 置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為

17、150 萬元，現(xiàn)評估人員 需要評估該機(jī)組于 2011 年 5 月 20 日的價(jià)值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù) 數(shù)據(jù)資料：從 2006 年 5 月至 2011 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 2007 年為 102%，2008 年為 101%，2009 年為 99%，2010 年為 100%，2011 年為 102%；型機(jī)組在 2011 年的出廠價(jià)格為 100 萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)格的 25%；被評估 機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的 60%，估計(jì)評 估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計(jì)要求；該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；與具有相 同生

18、產(chǎn)能力的型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營成本超支額大約在 4 萬元左右；折現(xiàn)率 為 10%。試評估確定該機(jī)組的市場價(jià)值。 方法提示：方法提示： 1)運(yùn)用市場重置方式(詢價(jià)法)評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本： 重置成本=100(1+25%)=125(萬元) 實(shí)體有形損耗率： 實(shí)體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30% . . 評估值： 評估值=125(1-30%)=87.5(萬元) 2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元) 實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)100%=

19、30% 功能性貶值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05 萬元 評估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(萬元) 3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由： 關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式(詢價(jià)法)的評估 結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌龅呐袛?，?接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。 實(shí)驗(yàn)三、無形資產(chǎn)評估 實(shí)驗(yàn)?zāi)康模簩?shí)驗(yàn)?zāi)康模赫莆諢o形資產(chǎn)評估方法 實(shí)驗(yàn)任務(wù)：實(shí)驗(yàn)任務(wù)： 計(jì)算分析題計(jì)算分析題 1、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬

20、采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是 三年前自行研制的，賬面成本為 80 萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升了 25%，該專利保護(hù)期 10 年，剩余保護(hù)期 6 年，專業(yè)人員測算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤率為 400%，乙企業(yè)資產(chǎn) 的重置成本為 4000 萬元，成本利潤率為 13%。專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā) 展趨勢分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 4 年。通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況 分析得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為 20 萬件，成本費(fèi)為每件 400 元，未來 4 年期間的 產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在 未來第一、二年為 500 元，第三、四

21、年為 450 元。折現(xiàn)率為 10%，所得稅稅率為 33%。試 . . 確定該專利的評估價(jià)值。 方法提示：方法提示： 1）求利潤分成率 80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96% 2）求未來每年的預(yù)期利潤額 第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（萬元） 第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（萬元） 第 5 年：（430-400）20 = 600（萬元） 3）求評估值： 9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+ +1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（萬元） 2、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評估。經(jīng)過預(yù)測該企業(yè)未來 5 年凈利潤分別為 100 萬元、110 萬元、120 萬元、150 萬元、160 萬元，預(yù)計(jì)從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀 態(tài)，即每年平均為 160 萬元。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資 產(chǎn)，且其評估值分別為 100 萬元和 500 萬元。該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù)， 該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤 10 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件，經(jīng)過綜合生產(chǎn) 能力和市場分析預(yù)測，在未來