房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范細則

1、35 東莞房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范細則 （排版）東莞市；房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范； Specificationsforestates（ 征求意見稿 ） ； 2006-XX-XX 發(fā)布 2006-XX-XX 實施；目錄；一、總則；1.1適用范圍;3.1計算通則;12; 15; 30;一、總則；1.1適用范圍；本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了東莞市房屋建筑面積測繪計算中的一般及；東莞市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范Specifications for estate surveying and mapping（ 征求意見稿 ）2006-XX-XX 發(fā)布 2006-XX-XX 實施目錄一、總則1.1 適用范圍 1.2引用資料

2、1.3參考資料 二、名詞解釋 及 相 關(guān) 建 筑 術(shù) 語 2.1 房 產(chǎn) 測 繪 名 詞 2.2建筑容量名詞 2.3房產(chǎn)測繪專業(yè)術(shù)語 三、房屋建筑面積計算規(guī)定3.1 計算通則 3.2 計算細則 3.3 共有建 筑面積的計算與分?jǐn)?2246121530一、 總則1.1 適用范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了東莞市房屋建筑面積測繪計算中的一般及特殊情況的計算標(biāo)準(zhǔn)與處理方法。1.2 引用資料房產(chǎn)測量規(guī)范 GB/T179861-2000 、 關(guān)于房屋面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知 （建住房200274 號） 關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)面積測算的通知 （東建 200451 號） 關(guān)于貫徹執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范的通知 （東建 20

3、004 號）1.3 參考資料房產(chǎn)測量員 （測繪行業(yè)特有工種職業(yè)技能培訓(xùn)教材） 深圳房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范建筑工程建筑面積計算規(guī)范 （ GB/T50353-2005） 廣州市房地產(chǎn)測繪行業(yè)手冊房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù) （房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明）房產(chǎn)測繪政策法規(guī)匯編二、名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語2.1 房產(chǎn)測繪名詞 2.1.1 房屋面積測繪房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積、房屋套 內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測 量與計算。房屋建筑面積測繪計算分幢進行。2.1.2 房屋的建筑面積房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、 挑廊、

4、地下室、室外樓梯等，且層高在2 20 米以上（含 220 米，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。2.1.3 房屋的套內(nèi)建筑面積房屋套門范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使 用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積。2.1.4 房屋套內(nèi)使用面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計 算。使用面積的計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：a. 住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等b. 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算（內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積）墻體有復(fù)合保溫、隔熱層，按內(nèi)皮尺寸計算；c. 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、各

5、種管道豎井等均計入使 用面積。d. 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面 積總和計入使用面積； e 套內(nèi)使用面積系數(shù)：房屋按套（單元）計算 面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)?的公用建筑面積的比率（ %）。2.1.5 房屋的共有（公用）建筑面積建筑物內(nèi)由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分 攤的公用建筑面積和不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2.1.6 房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級 以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。2.1.7 房屋建筑施工圖面積測算依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進行

6、的房屋 建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為施工圖測算面積。用于建設(shè)工程 設(shè)計與報建參考。2.1.8 房屋建筑面積預(yù)售測繪（預(yù)測）依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進行的房屋建筑面 積測繪計算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。用于房地產(chǎn)項目的預(yù)售審批 及銷售。2.1.9 房屋建筑面積實地測繪 （ 實測 ）依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)有關(guān)資料（包括報建圖紙、竣工圖 紙、驗收合格證等）和對竣工房屋的現(xiàn)狀進行實地數(shù)據(jù)采集，所進行的 房屋建筑面積測繪。包括房屋建筑面積竣工測繪、房屋建筑面積現(xiàn)狀測 繪、房屋建筑面積變更測繪、房屋建筑面積分割測繪。2.1.10 房屋建筑面積竣工測繪依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市

7、政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所 進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于 建設(shè)工程的規(guī)劃驗收、地價核算、房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。2.1.11 房屋建筑面積現(xiàn)狀測繪依據(jù)房屋現(xiàn)狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為現(xiàn) 狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評估、補辦用地或規(guī)劃手 續(xù)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記等。2.1.12 房屋建筑面積變更測繪因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號 等）發(fā)生變化而進行的房屋建筑面積測繪計算。2.1.13 房屋建筑面積分割測繪依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn) 權(quán)單位劃分為多個產(chǎn)權(quán)單位而進行

8、的房屋建筑面積的測繪計算。分割測 繪屬于變更測繪的一種。2.2 建筑容量名詞 2.2.1 用地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的用地范圍內(nèi)的土地面積。2.2.2 建設(shè)用地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。2.2.3 總建筑面積建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各層（包含 房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層、附層、地下室等）建筑面積之總 和。2.2.4 地面以上建筑面積建筑物地面以上各層建筑面積之和。2.2.5 建筑物基底面積按建筑物接觸地面自然層外墻 （ 包括欄桿、騎樓、室外樓梯、陽臺等 ） 或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。2.2.6 占有面積指產(chǎn)權(quán)人占有本幢房屋的建筑面

9、積，產(chǎn)權(quán)不屬于本單位的不計算在 內(nèi)。2.2.7 房屋的專有建筑面積建筑物內(nèi)由單位產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對應(yīng) 于房屋的事套內(nèi)建筑面積。2.2.8 核增建筑面積市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵配建機動車 停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑 面積。2.2.9 建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積 之比。2.2.10 建筑總層數(shù)房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓、 以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計入層數(shù)。 （說明：房屋的自然層數(shù)是 按房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)。房屋的自然層數(shù)，一般按

10、室內(nèi)地 平線以上計算。地平線以下為地下室，按負層數(shù)計算；采光窗在室外地 平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于220m 的計算自然層數(shù)；層高在 2 20m 以上的架空層也計算自然層數(shù)。 ）2.2.11 戶形結(jié)構(gòu)根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額，所確定的每戶 居室的數(shù)量。（問題：麻將房、工人房、娛樂室、廚房、廳、茶室、儲存室、雜 物間、書房、起居室等，是否算為一個戶型？）2.3 房產(chǎn)測繪專業(yè)術(shù)語2.3.1 層高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。2.3.2 樓層凈高下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。2.3.3 自然層按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。2.3.4 標(biāo)準(zhǔn)層建筑

11、物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。2.3.5 架空層建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層，一般為 底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域、斜坡或花園， 也有在房屋中間層架空的。2.3.6 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類 型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。2.3.7 技術(shù)層（設(shè)備層）指用作水、暖、衛(wèi)生、配變電等設(shè)備安裝的局部層次。經(jīng)規(guī)劃部門 批準(zhǔn)，且建在自然層之間的技術(shù)層（設(shè)備層） ，其層高 220 米以上（含 220 米）的計算層數(shù)。2.3.8 夾層位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層

12、次，如一幢房 屋以外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看是三層，這三層中間的一層就叫夾層。2.3.9 閣樓坡屋頂下方空間加以利用的樓層，不計層數(shù)。2.3.10 避難層建筑高度超過 100 米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們 疏散避難的樓層。2.3.11 屋面（頂）層在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐 邊緣構(gòu)件組成的樓層。2.3.12 地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房 間凈高的 1/2 者。2.3.13 半地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于 該房間凈高的 1/3 但小于 1/2 者。2.3.14 走廊建筑物內(nèi)設(shè)置的

13、水平交通空間。2.3.15 過道套內(nèi)使用的水平交通空間。2.3.16 挑廊指二層以上挑出房屋墻體外 , 有圍護結(jié)構(gòu) , 無支柱有頂蓋的外走廊， 一般分為封閉挑廊和未封閉挑廊。2.3.17 檐廊房屋檐下方兩端有支撐墻體的通道。2.3.18 柱廊有頂蓋有支柱，供人通行的建筑物（或位于二層或二層以上，從建 筑物室內(nèi)到露臺、平臺的有上蓋有柱支撐的過渡空間的建筑物） ，稱為有 柱走廊，簡稱柱廊。 （東莞市俗稱的“陰臺” ）。2.3.19 回廊在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。2.3.20 架空通廊建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上，以兩端房屋為支撐，有 頂蓋，有圍護結(jié)構(gòu)的架空通道。問

14、題：如上圖中間部位架空通廊，頂蓋在上一層，首層部位如何定 義？如何計算面積？2.3.21 連廊位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋通廊叫連廊2.3.22 門斗在建筑物或房間出入口處設(shè)置支撐頂蓋為實體墻的一個必經(jīng)的小間， 起分隔、擋風(fēng)、防寒、避光、隔音等緩沖作用。設(shè)置在房間外面的稱外 門斗；設(shè)置在房間內(nèi)部的稱內(nèi)門斗。外門斗層高大于等于2 20 米計算建筑面積。（一般設(shè)置在底層）2.3.23 門廊位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺、且有支 柱支撐頂蓋的的開放式建筑空間。2.3.24 雨篷設(shè)置在建筑物進出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。2.3.25 陽臺建筑中突出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的

15、平臺，一般有永久性上蓋、 有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾 曬衣物、休息及其它室外活動之用。根據(jù)其圍護情況分為封閉陽臺和未 封閉陽臺。2.3.26 露臺與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺，在二層或二層以上建筑 利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。2.3.27 凸窗（飄窗）為房間采光和美化造型而設(shè)置有窗臺的突出外墻的窗。2.3.28 落地窗窗框與地板直接相連的窗。2.3.29 圍護結(jié)構(gòu)圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。2.3.30 圍護性幕墻直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。2.3.31 裝飾性幕墻設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。2.3.

16、32 眺望間設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑 空間。2.3.33 勒腳建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。2.3.34 變形縫伸縮縫（溫度縫 ） 、沉降縫和抗震縫的總稱。2.3.35 永久性頂蓋經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計的結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。2.3.36 騎樓底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的部分。一般建于道、路、街、 巷兩側(cè)。2.3.37 門廳建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯(lián)系各主要使用 空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。2.3.38 大堂具有休息、會客、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門廳。2.3.39 屋頂指房屋的最上部分，起

17、擋風(fēng)雨、防寒、隔熱的圍護作用，通常由屋 面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫層或隔熱屋以及頂棚等組成，根據(jù)屋頂形式一 般分為平屋頂、坡屋頂（如兩坡屋頂、四坡屋頂、歇山屋頂、折腰屋頂 等）和曲面屋頂（如圓屋頂、折析屋頂、筒拱屋頂、雙曲屋頂、懸索屋 頂、馬鞍屋頂、扭殼屋頂?shù)龋?。2.3.40 屋面指屋頂?shù)拿鎸?，直接受大自然的侵襲。屋面材料一般用各種瓦；油 氈、鐵皮、塑料、橡膠、混凝土等。2.3.41 樓（電）梯間建筑物內(nèi)設(shè)置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。2.3.42 室外樓梯位于建筑物外面依靠房屋外墻體搭建、結(jié)構(gòu)與房屋相連的永久性樓 梯。2.3.43 過街樓底層局部有通道穿過建筑的樓房（或兩座上

18、層貫通、底層局部為通 道的相連樓房） 。2.3.44 臺階位于建筑物室外出入口處或室內(nèi)不同標(biāo)高樓地面之間用踏步連接的 構(gòu)件稱為臺階。其中室外臺階還包括踏步與建筑物出入口連接處的平臺。2.3.45 前室設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。2.3.46 管道井建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。一、總則；1.1 適用范圍；本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了東莞市房屋建筑面積測繪計算中的一般及；1.2 引用資料；房產(chǎn)測量規(guī)范 GB/T179861-2000 ；關(guān)于房屋面積計算與房屋權(quán) 屬登記有關(guān)問題的通知 ；關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)面積測算的通知 （東建 2004 ； 關(guān)于貫徹執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范的通知

19、（東建； 1.3 參考資料； 房產(chǎn)測量員 （測繪行業(yè)特有工種職業(yè)技能培訓(xùn)教材； 一、 總則1.1 適用范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了東莞市房屋建筑面積測繪計算中的一般及特殊情況的 計算標(biāo)準(zhǔn)與處理方法。1.2 引用資料房產(chǎn)測量規(guī)范 GB/T179861-2000 、關(guān)于房屋面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知 （建住房 200274 號）關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)面積測算的通知 （東建 200451 號）關(guān)于貫徹執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范的通知 （東建 20004 號）1.3 參考資料房產(chǎn)測量員（測繪行業(yè)特有工種職業(yè)技能培訓(xùn)教材）深圳房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范建筑工程建筑面積計算規(guī)范 （ GB/T50353-2005）廣州市房地產(chǎn)

20、測繪行業(yè)手冊房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù) （房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明）房產(chǎn)測繪政策法規(guī)匯編二、名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語2.1 房產(chǎn)測繪名詞2.1.1 房屋面積測繪房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積、房屋套 內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測 量與計算。房屋建筑面積測繪計算分幢進行。2.1.2 房屋的建筑面積房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、 挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2 20 米以上（含 220 米，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。2.1.3 房屋的套內(nèi)建筑面積房屋套門范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包

21、括套內(nèi)使 用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積。2.1.4 房屋套內(nèi)使用面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計 算。使用面積的計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：a. 住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、 過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等b. 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算（內(nèi)墻面裝飾厚度計入 使用面積）墻體有復(fù)合保溫、隔熱層，按內(nèi)皮尺寸計算；c. 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均計入使 用面積。d. 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面 積總和計入使用面積； e .套內(nèi)使用面積系數(shù)：房屋按套（單元）計算 面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)?的公用建筑面積的比率（ %）。2.1.5 房屋的共有（公用）建筑面積建筑物內(nèi)由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分 攤的公用建筑面積和不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2.1.6 房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法