成都某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1、 經(jīng)典經(jīng)典. .南華康城南華康城 可行性研究報告可行性研究報告 成都成都 xxxx 投資有限公司投資有限公司 20102010 年年 6 6 月月 目目 錄錄 第一章第一章企業(yè)基本情況介紹企業(yè)基本情況介紹.1 1 一、 四川經(jīng)典置業(yè)有限公司概況.1 二、 成都 xx 投資有限公司簡介.2 第二章第二章項目總論項目總論.3 3 一、 項目概況.3 二、 項目宗地現(xiàn)狀.5 三、 項目產(chǎn)品特征.5 四、 經(jīng)典南華康城項目計劃開發(fā)進(jìn)度.5 五、 項目基本財務(wù)數(shù)據(jù).6 第三章第三章項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析.6 6 一、 項目區(qū)域.6 二、 區(qū)域交通.7 三、 區(qū)域配套.7 第四章第四章項目市場分析項目市

2、場分析.8 8 一、 政策分析.8 二、 房地產(chǎn)市場分析.14 第五章第五章項目設(shè)計項目設(shè)計.1616 一、 住宅規(guī)劃理念.16 二、 戶型設(shè)計.17 三、 景觀規(guī)劃.17 四、 道路交通.17 第六章第六章項目營銷推廣項目營銷推廣.1717 一、 項目周邊環(huán)境分析.18 二、 項目定價.19 三、 項目營銷推廣.19 四、 項目后期物業(yè)服務(wù).20 第七章第七章項目項目 swotswot 分析與定位分析與定位.2020 一、 swot 分析 .20 二、 市場定位.22 第八章第八章項目開發(fā)進(jìn)度和計劃項目開發(fā)進(jìn)度和計劃.2323 一、 項目開發(fā)周期.23 二、 建設(shè)進(jìn)度計劃.23 三、 銷售回

3、款.25 第九章第九章項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價.2525 一、 項目預(yù)計總投資.25 二、 可售面積和銷售收入.26 三、 項目預(yù)計損益表.26 四、 投資估算和資金籌措.28 五、 項目盈虧平衡點(diǎn).28 六、 敏感性分析.28 七、項目資金安排及現(xiàn)金流情況 .30 第十章第十章項目風(fēng)險分析項目風(fēng)險分析.3131 一、 政策與環(huán)境風(fēng)險.31 二、 市場風(fēng)險.31 三、 成本風(fēng)險.31 第十一章第十一章 項目綜合評述項目綜合評述.3131 第一章第一章企業(yè)基本情況介紹企業(yè)基本情況介紹 一、一、四川經(jīng)典置業(yè)有限公司概況四川經(jīng)典置業(yè)有限公司概況 四川經(jīng)典置業(yè)有限公司，成立于 2005 年 1 月，是

4、一家以房地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營 為主營業(yè)務(wù)的集團(tuán)型公司，旗下?lián)碛谐啥?xx 投資有限公司、四川申安物業(yè)管理有限 公司和雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等多家以房地產(chǎn)開發(fā)、配套和服務(wù)的子公司和 控股公司。 2008 年 1 月 6 日成功推出了地處成都市 cbd 核心區(qū)域的“蕭邦”項目，該 項目為成都市中心高檔小戶型住宅項目，建筑面積 24056，該項目已經(jīng)于 2008 年 12 月 25 日順利封項，目前已基本全部實現(xiàn)銷售。 四川經(jīng)典置業(yè)有限公司主要的開發(fā)項目是通過其全資子公司，成都 xx 投資有限 公司和雙流縣東升房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行的；成都 xx 投資有限公司自 2005 年底成立 以來，主要進(jìn)行了

5、經(jīng)典花城一期 5 萬平方米、經(jīng)典花城二期 13 萬平米、三期蝶院 6.0483 萬平米和經(jīng)典花城豪廷項目 7 萬多平方米的開發(fā)建設(shè)。雙流縣東升房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司進(jìn)行了經(jīng)典錦城項目 13 萬多平方米的開發(fā)建設(shè)。 經(jīng)典花城一期項目：經(jīng)典花城一期項目：2006 年 8 月-2007 年 10 月，公司成功開發(fā)了“經(jīng)典花城” 一期項目。該項目占地面積為 35 畝，總建筑面積 49876.11 平方米，其中地上建筑面 積 48108.59，可銷售面積 48968.05 平方米（其中商業(yè) 4438.91 平方米，住宅 43379.14 平方米，地下車庫 1150 平方米） ，容積率 2.07，綠地率 3

6、4.2，建筑密度 29.8%。一 期項目由五棟 6f+1 多層住宅，兩棟 11f+1 小高層住宅，及一獨(dú)立二層商業(yè)用房構(gòu)成， 臨街住宅底層帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；總戶數(shù)：住宅 348 戶、商鋪 78 戶，其中 100160占 82%，80100占 18%；機(jī)動車位 252 個。目前該項目已全部銷售完畢，實現(xiàn)銷售 收入 1.60 億元。公司在西區(qū)和郫縣已初步建立起自己的品牌知名度和美譽(yù)度， “經(jīng)典 花城”一期項目獲得 2006 年度金芙蓉杯“成都年度最具投資價值樓盤”榮譽(yù)稱號。 經(jīng)典花城二期項目：經(jīng)典花城二期項目：在經(jīng)典花城一期項目獲得巨大成功的基礎(chǔ)上，公司于 2007 年 9 月開始“經(jīng)典花城二期”項目的

7、開發(fā)建設(shè)。 “二期”項目占地 62.07 畝，二期地塊 位置、形狀非常具有優(yōu)勢，以小高層和高層住宅為主，本項目規(guī)劃建設(shè)凈用地面積 41381.13 平方米，總建筑面積 131769.1 平方米，其中：住宅建筑面積 100154.3 平方 米，配套商業(yè)建筑面積 15021.8 平方米，地下建筑面積 15902 平方米。項目建筑密度 27.1%，綠地率 30.8，容積率 2.88，總戶數(shù) 913 戶，車位共 745 個。項目建筑主體 由 15 幢商住樓、住宅樓以及會所構(gòu)成，其中：6 層有 9 幢、11 層 2 幢、14 層 1 幢、 18 層 1 幢以及 26 層 2 幢；商業(yè)主要以商場和會所為主

8、。目前該項目 a、b 組團(tuán)已銷 售 95%。 經(jīng)典花城蝶院項目：經(jīng)典花城蝶院項目：占地面積 27.59 畝，其中凈用地面積約 27.59 畝，總建筑面 積 60483，其中：住宅建筑面積 45727，商業(yè)建筑面積 5487，地下建筑面積 8972。項目建筑密度 30%，綠地率 30，容積率 2.80，住宅總戶數(shù) 550 戶，車位 共 340 個。項目建筑主體由 7 幢住宅樓構(gòu)成，其中：6 層有 5 幢、18 層 2 幢；商業(yè)主 要以商鋪和會所為主，項目于基本售磬， 。 經(jīng)典花城豪廷項目：經(jīng)典花城豪廷項目：“經(jīng)典花城豪廷”項目占地 22.045 畝，其中凈用地面積約 22.045 畝。c 組團(tuán)地

9、塊位置、形狀非常具有優(yōu)勢，將以多層和高層住宅為主，本項目 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積 14696.74，總建筑面積 66215.91，其中：住宅建筑面積 53864.91，商業(yè)建筑面積 1409.89，地下建筑面積 9700。項目建筑密度 30%， 綠地率 30，容積率 3.79，住宅總戶數(shù) 565 戶，車位共 385 個。項目建筑主體由 4 幢住宅樓構(gòu)成，其中：14 層有 1 幢、18 層 3 幢；商業(yè)主要以商鋪和會所為主。 經(jīng)典錦城項目：經(jīng)典錦城項目：“經(jīng)典.錦城”項目占地 42.23 畝，建設(shè)凈用地面積 28819.78， 總建筑面積 133979，其中：住宅建筑面積 112489，商業(yè)建筑面積

10、 1910，地下 建筑面積 15940。容積率 3.98，住宅總戶數(shù) 1341 戶，車位共 1011 個。項目建筑主 體由 7 幢 15 層住宅樓構(gòu)成。目前已經(jīng)完成 3、4、7 號樓的建設(shè)，銷售情況良好。 二、二、成都成都 xx 投資有限公司簡介投資有限公司簡介 成都 xx 投資有限公司隸屬于四川經(jīng)典置業(yè)有限公司，成立于 2005 年 12 月，是 經(jīng)成都市工商局批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本 5000 萬元人民幣；公司股東 為四川經(jīng)典置業(yè)有限公司（持股 100%） ，法定代表人：敖宏敏；注冊地址：成都市郫 縣安民巷 36 號。 xx 公司是成都市房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

11、、基礎(chǔ)設(shè)施、 公益設(shè)施投資、投資管理、資產(chǎn)經(jīng)營管理及資本運(yùn)作、投資咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。公司技 術(shù)力量雄厚，擁有一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)人才。公司具備從事施工管理、 市場營銷等全過程綜合開發(fā)能力，可獨(dú)立承攬大中型住宅及寫字樓的開發(fā)建設(shè)任務(wù)。 三、三、公司法人簡介公司法人簡介 董事長：敖宏敏，1972 年出生，西南交大工商管理碩士。2001 年-2003 年，任 置信房產(chǎn)任董事長助理，參與了“逸都花園” 、 “麗都花園” 、 “芙蓉古城”項目的開發(fā) 建設(shè)，這些項目取得了巨大成功，獲得了很好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。2003 年-2005 年，任四川天和房地產(chǎn)公司任董事、總經(jīng)理，獨(dú)立主持開發(fā)了“天逸

12、花園”5 萬多 平方米的住宅項目；獨(dú)立主持開發(fā)了“天和盛世”5 萬多平方米的商業(yè)樓盤項目， 兩個項目都取得很好的業(yè)績。2006 年至今主持開發(fā)的 xx 公司“經(jīng)典花城一期” “經(jīng) 典花城二期” “經(jīng)典花城蝶院” “經(jīng)典花城豪廷”等項目，總建筑面積 32 萬平方 米，在西區(qū)和郫縣已經(jīng)初步建立起自己的品牌知名度和美譽(yù)度。2009 年開發(fā)雙流縣 東升房產(chǎn)“經(jīng)典錦城”項目建筑面積 13 萬平方米住宅項目，目前該項目銷售情況良 好。 第二章第二章項目總論項目總論 一、一、項目概況項目概況 ( (一一) ) 項目名稱項目名稱 “經(jīng)典南華康城” ( (二二) ) 項目區(qū)位項目區(qū)位 “經(jīng)典南華康城”項目位于成

13、都市郫縣紅光鎮(zhèn)的中心區(qū)域，占地 56.04 畝，項 目交通交通縱橫的樞紐中，依托老成灌公路，成青高鐵，成灌高速，繞城高速等， 能較快的融入成都市區(qū)，交通十分便利。從項目出發(fā)，沿老成灌路，驅(qū)車約 20 分鐘， 可進(jìn)入市區(qū)，乘坐高速鐵路僅 8 分鐘可進(jìn)入市區(qū)。 “經(jīng)典南華康城”項目占地 56.04 畝，地塊位置具有優(yōu)勢，將以高層住宅為 主，本項目規(guī)劃建設(shè)凈用地面積 37356.53，總建筑面積 177057，其中：住宅建 筑面積 130398.3, 商業(yè)建筑面積 3810.37，地下建筑面積 40046.9 紅光鎮(zhèn) 犀浦 郫筒鎮(zhèn) 高新西區(qū) ( (三三) ) 項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況

14、 項項 目目計量單位計量單位數(shù)值數(shù)值 凈用地面積 37356.53 規(guī)劃總建筑面積 177057.19 地上建筑面積 134572.17 住宅建筑面積 130398.3 商業(yè) 3810.37 物管及配套 363.5 其 中 架空層 2438.12 其中 地下建筑面積 40046.9 居住戶數(shù)戶 1514 建筑密度%20% 容積率3.6 綠地率%30% 二、二、項目項目宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 項目地塊位于郫縣紅光鎮(zhèn)三關(guān)村村，占地 56.04 畝。項目周邊土地均已售出， 道路規(guī)劃完善，周邊已有五所高等院校，六所幼兒園，四所中學(xué)，四所醫(yī)院，三個 農(nóng)貿(mào)市場，多所超市等。生活配套完善，能夠滿足未來業(yè)主的生活需

15、求。 目前途經(jīng)紅光的公交車有：221 路區(qū)間, 320 路, 360 路, 704 路；成青高鐵現(xiàn) 已通車，在紅光鎮(zhèn)口設(shè)有換乘站。 三、三、項目產(chǎn)品特征項目產(chǎn)品特征 1、大景觀落地窗，良好的通風(fēng)設(shè)計； 2、整個建筑群在建筑風(fēng)格統(tǒng)一和諧； 3、簡潔的外部形態(tài)與開放式空間相結(jié)合； 四、四、經(jīng)典經(jīng)典南華康城項目計劃開發(fā)進(jìn)度南華康城項目計劃開發(fā)進(jìn)度 開發(fā)進(jìn)度 2010 年 7-12 月 2011 年 1-6 月 2011 年 7-12 月 2012 年 1-6 月 2012 年 7-12 月 2013 年 1-6 月 2013 年 7-12 月 項目一期基礎(chǔ)施工，主體封頂內(nèi)外裝 竣工， 主體施工交房

16、項目二期 基礎(chǔ)施工， 主體施工 主體封頂內(nèi)外裝內(nèi)外裝竣工交房 五、五、項目基本財務(wù)數(shù)據(jù)項目基本財務(wù)數(shù)據(jù) “經(jīng)典南華康城”項目凈建設(shè)用地面積 56.04 畝。項目預(yù)計總建面積 177057.19 平米，產(chǎn)品形態(tài)為 14 棟 25-27 層高層電梯，住宅戶數(shù) 1514 戶；項目開發(fā) 周期計劃為 34 個月。地塊項目總投資 52681.49 萬元，可實現(xiàn)銷售收入 71049.82 萬 元，經(jīng)營稅金及附加 3320.83 萬元，稅前利潤 13283.3 萬元，所得稅 3320.83 萬元， 稅后利潤 9962.48 萬元，銷售利潤率 18.70%，總投資回報率 24.66%。 第三章第三章項目區(qū)位分析

17、項目區(qū)位分析 一、一、項目區(qū)域項目區(qū)域 ( (一一) )成都成都 成都位于川西平原腹地，土地總面積 1.24 萬平方公里，轄 9 區(qū) 4 市 6 縣，2001 年末總?cè)丝诮?1200 萬人,是一座具有 2300 多年歷史的文化名城，擁有獨(dú)具魅力的巴 蜀文化和豐富的情趣各異的旅游勝地。 成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、 商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部都具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、 科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢，并先后獲得“中國最佳旅游城市” 、 “國家森林城市” 、 “國 家園林城市” 、 “中國人居環(huán)境獎”等稱號，今年更被中央批準(zhǔn)為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜 合配套

18、改革試驗區(qū)” 。 ( (二二) )郫縣郫縣 郫縣位于成都市區(qū)西郊，距市中心 10 公里，全縣幅員面積 437 平方公里,轄 14 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?48 萬人。郫縣緊鄰中心城區(qū)，擁有近城而不進(jìn)城的級差地租優(yōu)勢 。按照成都市郫縣分區(qū)規(guī)劃，包括郫筒、犀浦、紅光和高新西區(qū)在內(nèi)，未來 5 年郫縣 城區(qū)面積將擴(kuò)展到 50 平方公里，城市人口將達(dá)到 50 萬人。 郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。境內(nèi)七河并流，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)有近 10 萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)。境內(nèi)郁郁 蔥蔥，滿目清綠，四季鮮花盛開，風(fēng)光秀麗如畫，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的 樂園。郫縣交通方便快捷

19、。高鐵成青線、國道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西 環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西、橫跨南北，鎮(zhèn)鎮(zhèn)通二級公路，村村通水泥路，等級 公路密度達(dá)世界先進(jìn)水平，已形成三橫六縱一圈的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系和一刻鐘 經(jīng)濟(jì)圈 。規(guī)劃中的成都地鐵東西線穿越境內(nèi)，屆時乘地鐵 10 分鐘可到達(dá)郫縣。郫縣 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實。境內(nèi)擁有以電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的國 家級開發(fā)區(qū)；成都高新區(qū)（西區(qū)）和成都出口加工區(qū)（西區(qū)） ，作為高新西區(qū)配套產(chǎn) 業(yè)基地的省級開發(fā)區(qū)；成都現(xiàn)代工業(yè)港，以機(jī)械制造、食品飲料、印務(wù)包裝為產(chǎn)業(yè)發(fā) 展重點(diǎn)，具有良好的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境。先后引進(jìn)發(fā)展了摩托羅拉、英特爾、中芯國際、 友

20、尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界 500 強(qiáng)企業(yè)，及銀河磁體、正大集團(tuán) 等一批國內(nèi)外知名優(yōu)勢企業(yè)?？平藤Y源富集。郫縣境內(nèi)聚集了西華大學(xué)、西南交大等 15 所大學(xué)和二級學(xué)院；高新西區(qū)和駐縣大學(xué)聚集了白領(lǐng)、高知近 4 萬名，高收入消 費(fèi)群體龐大?？h內(nèi)社會治安秩序良好，是全省社會治安綜合治理模范縣。 紅光鎮(zhèn)紅光鎮(zhèn) 近幾年來，紅光鎮(zhèn)以“試驗區(qū)”建設(shè)為契機(jī)，主動承接高新西區(qū)輻射，全面融入 成都現(xiàn)代工業(yè)港建設(shè)，推進(jìn)新型工業(yè)、城市經(jīng)營、都市農(nóng)業(yè)和城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展，積 極打造成都西部新中心城市組團(tuán)片區(qū)。 二、二、區(qū)域交通區(qū)域交通 ( (一一) )317317 國道（老成灌路）國道（老成灌路） 317

21、國道，現(xiàn)在正在對該道路成都至郫縣段進(jìn)行改造，改造后設(shè)計行車時速 80 公里。道路控制寬度為 60 米，將大大提高該道路的通行能力，成為成都到郫縣的高 速通道。 ( (二二) )西區(qū)大道西區(qū)大道 西區(qū)大道起于天河路，道路通行能力良好，在 317 國道進(jìn)行改造期間承擔(dān)起成 都至郫縣的主要交通負(fù)荷。 ( (三三) )公交線路公交線路 區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)布局完善，有 221 路區(qū)間, 320 路, 360 路, 704 路多條公交線 路以供選擇。 三、三、區(qū)域配套區(qū)域配套 區(qū)域內(nèi)有比較完善的日常生活配套，隨著在建樓盤的逐漸完工，該區(qū)域內(nèi)的各 項配套設(shè)施將更加完善。 第四章第四章項目市場分析項目市場分析 一

22、、一、政策分析政策分析 ( (一一) ) 宏觀政策分析宏觀政策分析 1.1.“新國四條新國四條”政策解析政策解析 國務(wù)院總理溫家寶 14 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價 過快上漲的政策措施。 會議提出：一、抑制不合理住房需求，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策； 二、增加住房有效供給，三、加快保障性安居工程建設(shè)，四、加強(qiáng)市場監(jiān)管。 政策解讀：政策解讀： 第一、國務(wù)院出臺的新政仍然遵循政府工作報告中提出的“支持居民自住性住 房消費(fèi)，遏制房價過快上漲”的基本思路，新措施的著力點(diǎn)在于通過打擊炒房來遏新措施的著力點(diǎn)在于通過打擊炒房來遏 制部分城市房價的過快上漲，而非打壓房地產(chǎn)。制部分

23、城市房價的過快上漲，而非打壓房地產(chǎn)。 2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動 gdp 增長 1.12，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動 gdp 增長 3。因而國務(wù)院新政十分“精準(zhǔn)”的采用差異化首付和利率打擊炒房行為，避 免了打擊面擴(kuò)大化，以防止房地產(chǎn)市場的過度波動。 本次新政雖然把建筑面積在 90 平方米以上首套自住房的貸款首付款比例提至 30%，但并不意味著政府支持居民自住性住房消費(fèi)的態(tài)度有所改變，重要的是給予居 民改善住房條件機(jī)會是現(xiàn)階段建設(shè)和諧社會的重要方面之一，而且從世界范圍內(nèi)來 看，大多數(shù)國家都十分鼓勵居民的正常住房消費(fèi)。 第二、國務(wù)院新措施提出對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 50%

24、，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，則大 幅度提高首付款比例和利率水平。 我們認(rèn)為該差別化信貸政策對心理層面的影響遠(yuǎn)大于其實際意義，只能在短期只能在短期 內(nèi)延緩購房需求。從長期來看，通過改變利率對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的效果并不明內(nèi)延緩購房需求。從長期來看，通過改變利率對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的效果并不明 顯，提高利率并不能減少人們的購房需求，利率調(diào)整對商品房的供給也無顯著影響。顯，提高利率并不能減少人們的購房需求，利率調(diào)整對商品房的供給也無顯著影響。 因此，我們認(rèn)為貸款新政在短期內(nèi)會延緩購房需求，但實際影響遠(yuǎn)低于大眾預(yù) 期，而且需求仍然存在，需謹(jǐn)防未來大幅釋放。

25、第三、國務(wù)院新政所提出的在提高土地供給的基礎(chǔ)上，增加住房有效供給和加第三、國務(wù)院新政所提出的在提高土地供給的基礎(chǔ)上，增加住房有效供給和加 快保障性住房建設(shè)是解決房價過快上漲的根本之道?？毂Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)是解決房價過快上漲的根本之道。 政府政策對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在商品房的供給端，而對商品房的需求 端影響并不顯著，因而政府需要通過增加住房供給來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控。 商品房供給不足是導(dǎo)致房價不斷上漲的主要原因之一，全國商品房竣工面積和 銷售面積走勢圖也清晰顯示除 2008 年外，商品房銷售面積增速一直高于商品房竣工 面積，商品房實際供給不足，進(jìn)而推高房價。 因此，我們認(rèn)為只有關(guān)注影響房地

26、產(chǎn)市場的長期因素，只有在提高土地供給基 礎(chǔ)上，增加住房有效供給和加快保障性住房建設(shè)才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場真正的健康發(fā) 展。 第四、國務(wù)院新政重在落實，需強(qiáng)力推進(jìn)住房用地供應(yīng)的增加，保證保障性住第四、國務(wù)院新政重在落實，需強(qiáng)力推進(jìn)住房用地供應(yīng)的增加，保證保障性住 房措施落實到位。房措施落實到位。 國家統(tǒng)計局公布的 2000-2009 年經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)據(jù)同樣顯示，經(jīng)濟(jì)適用房的竣工 面積自 2001 年達(dá)到高點(diǎn)后，一直呈下降趨勢，而在此期間國家曾多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保 障性住房的供應(yīng)，而實際效果卻大打折扣。 因而，我們認(rèn)為社會輿論在關(guān)注國務(wù)院新政的同時，更需要全程監(jiān)督新政策的 落實情況，尤其是土地供應(yīng)和保障性住

27、房計劃是否真正轉(zhuǎn)化成為了房屋的有效供給。 第五、在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的大背景下，適度寬松的貨幣政策仍將繼續(xù)推動房價上第五、在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的大背景下，適度寬松的貨幣政策仍將繼續(xù)推動房價上 行。行。 從商品房銷售價格和貨幣供應(yīng)量兩者的關(guān)系來看，除了 2008 年以外，兩者之間 的走勢大體趨同，貨幣供應(yīng)量的增加直接推動了商品房銷售面積的增長。 央行 2010 年工作會議提出保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施適度寬松 的貨幣政策，預(yù)計 2010 年的貨幣供應(yīng)量增長率為 17%，因而我們認(rèn)為 2010 貨幣政策 的寬松程度雖然達(dá)不到 2009 年水平，但今年貨幣供應(yīng)量的增加量僅低于 2009 年， 高于歷

28、史上其他年份。在其他因素不變的情況下，貨幣供應(yīng)量的增加將增大 11.5%的 商品房需求，并導(dǎo)致商品房價格上漲 5.9%。 ( (二二) )政策核心導(dǎo)向政策核心導(dǎo)向 1、國務(wù)院新政并未改變政府的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控主線還是遏制房價的過快 上漲，并非打壓房地產(chǎn)，因而措施只針對一些房地產(chǎn)投機(jī)行為。 2、嚴(yán)格的差別化住房信貸政策（二套及以上住房貸款首付和利率的提高）只能 短期延緩購房需求，但需求仍然存在，謹(jǐn)防未來大幅釋放。 3、更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素，常務(wù)會議提出的增加住房有效 供給和加快保障性住房建設(shè)才能切實解決房地產(chǎn)市場存在的根本問題，否則難逃越調(diào) 越漲的怪圈。 4、國務(wù)院新政重在

29、落實，需強(qiáng)力推進(jìn)住房用地供應(yīng)的增加，保證保障性住房措 施落實到位。 5、在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的大背景下，適度寬松的貨幣政策仍將繼續(xù)推動房價上行。 ( (三三) )全國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況全國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2009 年是新世紀(jì)以來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融 危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，黨中央、國務(wù)院審時度勢，科學(xué)決策，帶 領(lǐng)全國人民萬眾一心，共克時艱，堅持實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策， 全面實施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子計劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的局較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的局 面，率先實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好。面，率先實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好。 根據(jù)國

30、家統(tǒng)計公布的數(shù)據(jù)，2009 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，按可比價格計算， 比上年增長 8.7%，增速比上年回落 0.9 個百分點(diǎn)。分季度看，季度數(shù)據(jù)由于 2008 年 普查年度修正了最初的季度數(shù)，所以 2009 年分季度的數(shù)據(jù)有所調(diào)整，2009 年一季度 增長 6.2%，過去的數(shù)據(jù)是 6.1%，二季度增長 7.9%，三季度增長 9.1%，最初的數(shù)據(jù)是 增長 8.9%，四季度增長 10.7%。 ( (四四) )成都市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況成都市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2009 年，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 4502.6 億元，比上年同期增長比上年同期增長 14.7%14.7%，增速 提高 2.6 個百分點(diǎn)。我

31、市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 267.8 億元，增長 3.7%；第二產(chǎn)業(yè)實 現(xiàn)增加值 2001.8 億元，增長 17.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 2233.0 億元，增長 13.4%。 1.1. 第三產(chǎn)業(yè)較快回升，第三產(chǎn)業(yè)較快回升，房地產(chǎn)業(yè)增長房地產(chǎn)業(yè)增長 18.8%18.8% 全市第三產(chǎn)業(yè)增加值增速比前三季度提高 0.4 個百分點(diǎn)，拉動經(jīng)濟(jì)增長 6.7 個百 分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，增長 18.8%，金融業(yè)和批發(fā)零售業(yè)分別增長 17.9% 和 15.6%。 2.2. 固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正 2009 年，全社會固定資產(chǎn)投資

32、完成 4025.9 億元，增長 34.0%。投資運(yùn)行呈現(xiàn)出 基本建設(shè)投資表現(xiàn)突出、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正、四個重災(zāi)區(qū)投資成倍增長的 特點(diǎn)。 其中，基本建設(shè)投資增長 48.0%，比全社會固定資產(chǎn)投資增速加快 14 個百分點(diǎn)； 房地產(chǎn)開發(fā)增長由前三季度的-10.4%提高到 2.4%，提高了 12.8 個百分點(diǎn)；四個重災(zāi) 區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 591.1 億元，增長 1.4 倍。 3.3. 財政收入增速穩(wěn)步回升，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加財政收入增速穩(wěn)步回升，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加 2009 年，實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 387.5 億元，增長 22.3%。金融存貸增長較 快，12 月末，全市金融機(jī)構(gòu)存款

33、余額 12416 億元，增長 41.8%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增 加。2009 年，城市居民人均可支配收入 18659 元，增長 10.1%；農(nóng)民人均純收入 7129 元，增長 10.0%。 2009 年，居民消費(fèi)價格總水平繼續(xù)平穩(wěn)回升。全年居民消費(fèi)價格指數(shù)為 100.3%，八大類商品價格四漲四落，其中食品價格上漲 3.1%。 二、二、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 ( (一一) )全國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r全國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r20092009 年全國房地產(chǎn)市場急劇升溫年全國房地產(chǎn)市場急劇升溫 在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，09 年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快

34、、銷售增加、價格快速上漲和資金來 源充裕等新情況。主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1.1. 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于投資增長：逐季加快，回升勢頭好于 0808 年預(yù)期年預(yù)期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季 加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050 億元，同比增長 17.7%；其中，商品住宅投 資 17582 億元，同比增長 13.4%。目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到 17.7%，全年 增速預(yù)計在 20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于 08 年預(yù)期。 2.2. 銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進(jìn)入 2009 年中旬以來

35、，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近 年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國商品房銷售面積 5.84 億平方米， 同比增幅達(dá) 44.8%，創(chuàng)自 1998 年房改以來歷史同期最高水平。 其中，商品住宅銷售面積增長 46.4%；辦公樓銷售面積增長 23.5%；商業(yè)營業(yè)用 房銷售面積增長 30.6%。商品房銷售總額達(dá) 27532 億元，同比增長 73.4%，而去年同 期是下降了 15%。 3.3. 價格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行價格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行 在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7 個 月正增長。9 月份，全國

36、70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 2.8%，漲幅比 8 月份 擴(kuò)大 0.8%，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第 3 個月同比上漲；環(huán)比上漲 0.7%，環(huán)比連續(xù) 7 個月正增長。 ( (二二) )成都市房地產(chǎn)市場分析成都市房地產(chǎn)市場分析 自今年春節(jié)以來，成都市房地產(chǎn)市場進(jìn)入了回暖期，供需雙方逐漸放量。在經(jīng)濟(jì) 形勢逐漸明朗，改善型需求逐步放大的市場背景下，成都房產(chǎn)市場快速上漲，房價也 攀升至歷史最高水平。 1.1. 商品房銷售面積持續(xù)大幅增長，現(xiàn)房銷售增長迅猛商品房銷售面積持續(xù)大幅增長，現(xiàn)房銷售增長迅猛 成都 09 年全年的供應(yīng)量為 1863.8 萬平方米，基本與 08 年的供應(yīng)量持平；其中

37、， 郊區(qū)供應(yīng)量高于主城區(qū)約 18%。 全年成交 2823.94 萬平方米，同比出現(xiàn)大幅增長，漲幅約 189%，郊區(qū)成交量仍 高于主城區(qū)水平。受國家降低商品房首付比例、按揭貸款利率七折優(yōu)惠政策和成都市 購房優(yōu)惠政策的持續(xù)影響，年底商品房銷售面積持續(xù)大幅增長。 全年供求比為 1：1.52，市場供不應(yīng)求。整體房地產(chǎn)市場快速回暖，急劇增溫。 2.2. 空置面積全面下降，住宅空置下降迅速空置面積全面下降，住宅空置下降迅速 2009 年，全市商品房空置面積為 105.89 萬平方米，較去年同期下降 31.6%。其 中住宅空置面積為 31.93 萬平方米，下降 55.2，辦公樓空置面積為 4.32 萬平方米

38、， 下降 33.1%，商業(yè)性營業(yè)用房為 37.62 萬平方米，下降 12.9。 從空置年限上看，1-3 年空置面積為 94.51 萬平方米，下降 35.0，其中住宅空 置面積為 30.77 萬平方米，下降 55.7。3 年以上空置面積為 11.38 萬平方米，增長 21.3%。其中住宅空置面積為 1.16 萬平方米，下降 36.2%；商業(yè)性營業(yè)用房空置面積 為 7.05 萬平方米，增長 65.5%。 ( (三三) )小結(jié)小結(jié) 貸款新政出臺前，全國及成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面， 新開盤項目密集成堆，月度成交房價屢屢創(chuàng)新高。貸款新政的出臺，表明了國家遏制 房價的過快上漲，針對一

39、些房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)行打壓的決心。 我們認(rèn)為，受政策的影響，短期內(nèi)會對房地產(chǎn)市場帶來沖擊，延緩購房需求，出 現(xiàn)恐慌性拋盤和持幣觀望等局面。但從中長期來看，購房需求仍然存在，新政不會改 變房地產(chǎn)市場的向上趨勢，更不會帶來所謂“房地產(chǎn)泡沫”的破滅，在 gdp 快速增長、 人口紅利存在和城市化進(jìn)程尚未結(jié)束的大背景下，中國房地產(chǎn)市場的繁榮還將繼續(xù)。 第五章第五章項目項目設(shè)計設(shè)計 一、一、住宅規(guī)劃理念住宅規(guī)劃理念 ( (一一) )環(huán)保健康環(huán)保健康以創(chuàng)造健康住宅為目的以創(chuàng)造健康住宅為目的 從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位考慮， 并結(jié)合融入先進(jìn)技術(shù)的環(huán)保措施等進(jìn)行全過程、多環(huán)節(jié)、

40、全方位的科學(xué)開發(fā)，以創(chuàng) 造出新世紀(jì)的健康住宅。 ( (二二) )經(jīng)濟(jì)節(jié)能經(jīng)濟(jì)節(jié)能體現(xiàn)體現(xiàn)“合理利用資源與節(jié)約資源合理利用資源與節(jié)約資源”的理念的理念 在設(shè)計中充分考慮節(jié)約開發(fā)成本、合理利用土地及節(jié)約能源等目的，力求創(chuàng)造 出新一代的節(jié)能型住宅。 ( (三三) )建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格北美新古典主義建筑建筑 與周邊片區(qū)建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，并尋求新的突破，外立面采用北美新古典主義元 素營造，結(jié)合東南亞水景中庭。加上簡潔的外部形態(tài)與開放式空間相結(jié)合，達(dá)成異 域建筑風(fēng)格同東方生活方式的統(tǒng)一，形成多元文化的交融。 二、二、戶型設(shè)計戶型設(shè)計 我們參照建設(shè)部商品住宅性能管理辦法所規(guī)定的評定標(biāo)準(zhǔn)與評定體系進(jìn)行 了設(shè)計。設(shè)

41、計中力求作到以下幾點(diǎn)：房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲藏 等基本空間，并參照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了房間面積和面寬的設(shè)計;公共空間與私密空間 沒有相互干擾，交通順暢，起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的 過渡空間，緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 85以上。 所有房間都有直接采光、并保證了日照的要求。每套均設(shè)計安排出貯藏間，并 在臥室留有壁櫥的空間。保證戶戶景觀朝向良好，通風(fēng)自然，力爭多數(shù)房間享有南 北好朝向，既為小區(qū)室外環(huán)境創(chuàng)造通風(fēng)走廊。在戶型和面積的選擇上，我們參照成 都當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r和度假型住宅發(fā)展趨勢，設(shè)置了多種檔次的戶型，以滿足各個層 次的消費(fèi)需求。所有房間，衛(wèi)生間，廚

42、房均為明間。大部分戶型帶有入戶花園，為 業(yè)主營造一個優(yōu)美舒適的生活起居環(huán)境。 三、三、景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 住宅的景觀環(huán)境本著“景觀結(jié)合自然”的原則，同周圍環(huán)境協(xié)調(diào)設(shè)計。中央庭 院以水景為核心景觀元素，將住宅與景觀緊密聯(lián)系起來，使之既相對獨(dú)立，又相互 滲透交融。 小區(qū)景觀設(shè)計強(qiáng)調(diào)簡潔現(xiàn)代、構(gòu)圖充滿理性和張力，用鋪地、雕塑及小品等構(gòu) 成精致的生活空間，烘托社區(qū)的人居氛圍。 四、四、道路交通道路交通 項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，道路規(guī)劃與城市路網(wǎng)自然融合，社區(qū)車流 組織于交通主軸道路上，在住宅外圍設(shè)輔道，建筑周邊設(shè)有消防環(huán)道和消防登高面， 部分景觀路在緊急狀態(tài)下可兼做消防通道。 第六章第六章項目營銷推

43、廣項目營銷推廣 一、一、項目周邊環(huán)境分析項目周邊環(huán)境分析 項目所在區(qū)域的普通電梯公寓項目所在區(qū)域的普通電梯公寓 項目項目 占地占地 （畝）（畝） 建筑面積建筑面積 （萬方）（萬方） 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 價格價格 （元（元/） 核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn) 山木居50 畝8 萬方高層 4455 低價 上錦頤園350 畝100 萬方 別墅/花園洋 房/高層 4652 綜合大盤，綜合商業(yè) 配套 萬基金藍(lán)灣60 畝12 萬方高層 4832 成熟的典型學(xué)院式生 活配套，快鐵物業(yè) 萬景峰178 畝62 萬方高層 6487 成熟的典型學(xué)院式生 活配套 中鐵瑞城西郡英 華（別墅） 270 畝10 萬方別墅 9077 高端別

44、墅綜合大盤 目前項目周邊在售樓盤的均價分布在 4400-6500 元/的區(qū)間不等。地段好、社 區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價在 4800-5500 元/。 從配套和環(huán)境上講，紅光片區(qū)的樓盤具有一個整體的競爭優(yōu)勢就是該區(qū)域的交通 便利，生活配套完善。 從產(chǎn)品形態(tài)方面來看，電梯公寓的舒適便捷已經(jīng)被市場所廣泛接受，從上述項目 的銷售情況可以體現(xiàn)。xx 以優(yōu)質(zhì)的樓盤品質(zhì)作為競爭優(yōu)勢，確定了該項目在市場競 爭中的優(yōu)勢地位。 在項目規(guī)模方面，該區(qū)域大多數(shù)樓盤為 50-150 畝的中小型項目。在配套方面主 要依托周邊的市政建設(shè)，面向周邊高校教職工。 二、二、項目定價項目定價 根據(jù)本項目自身的優(yōu)劣勢情況，本項目的規(guī)模

45、、產(chǎn)品設(shè)計上都具有一定優(yōu)勢，通 過項目團(tuán)隊專業(yè)操作，能準(zhǔn)確找到市場位置，確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市， 以合理的價格實現(xiàn)快速銷售的整體思路，入市均價在 4600-5000 元/較為穩(wěn)妥，本 方案測算保守估計 4800 元/。 結(jié)合目前與本項目同品質(zhì)社區(qū)樓盤和紅光區(qū)域電梯公寓的銷售價格情況，本項目 4800 元/的均價應(yīng)該是具有較大的市場支撐。 三、三、項目營銷推廣項目營銷推廣 ( (一一) )營銷推廣總原則營銷推廣總原則。 針對目標(biāo)客戶的興趣，開展由客戶興趣覺得的系列活動，如運(yùn)動、休閑娛樂、品 鑒會等方面的活動。在活動中充分發(fā)揮目標(biāo)客戶的主觀能動性，讓客戶覺得參與我們 的活動不光是吃喝玩

46、樂耍，還能結(jié)交生活上的朋友、工作上的伙伴。不僅要求客戶參 與活動，更重要是能組織開展活動。這樣業(yè)主的參與性會大大增強(qiáng)。通過這樣的活動 營銷增強(qiáng)客戶的“行動體驗”的認(rèn)同。 ( (二二) )營銷重點(diǎn)營銷重點(diǎn) 1.1. 營銷定位營銷定位: :兩個重點(diǎn)兩個重點(diǎn) 銷售現(xiàn)場呈現(xiàn)后才進(jìn)行線上（報媒、雜志等）的媒體推廣。銷售現(xiàn)場呈現(xiàn)后才進(jìn)行線上（報媒、雜志等）的媒體推廣。 周邊高校教職工及本地居民。周邊高校教職工及本地居民。 具體如下具體如下: : 1) 優(yōu)秀品質(zhì)建設(shè) 2) 高速建設(shè)、快速交付 3) 高品質(zhì)科技環(huán)保配置 4) 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計（實用主義，空間的高度利用） 5) 人文至上居住 2.2. 媒體推廣具

47、體內(nèi)容媒體推廣具體內(nèi)容 經(jīng)典南華康城項目實用主義的生活典范。 1) 最具生活價值的城市社區(qū) 2) 最具投資價值的城市社區(qū) 3) 最具人文情感的城市社區(qū) 四、四、項目后期物業(yè)服務(wù)項目后期物業(yè)服務(wù) 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中的生活服務(wù)，由于周邊配套相對還不夠完善，我們可以提供相應(yīng) 的生活服務(wù)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中的信息服務(wù)，建立社區(qū)網(wǎng)，將公司最新動態(tài)、社區(qū)最近 活動等相關(guān)消息發(fā)布到社區(qū)網(wǎng)上，并加強(qiáng)和業(yè)主的溝通、交流和互動。 第七章第七章項目項目 swotswot 分析分析與定位與定位 一、一、swotswot 分析分析 ( (一一) )優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（s s） 1.1.資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢 紅光鎮(zhèn)分區(qū)職能，為成都市

48、的副中心，以發(fā)展教育、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)為主。 周邊地區(qū)高校林立，學(xué)校的教職工對住宅的需求量較大，有較大的發(fā)展?jié)摿Α?2.2.地塊優(yōu)勢地塊優(yōu)勢 項目區(qū)域規(guī)劃明確，生活配套設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施健全。本地塊處于紅光鎮(zhèn)北 面，屬于規(guī)劃住宅區(qū)域，交通便利，生活配套完善，有良好的生活環(huán)境。周邊高校 遍布，對片區(qū)有較大的提升。 3.3.團(tuán)隊優(yōu)勢團(tuán)隊優(yōu)勢 本項目由 xx 投資全面運(yùn)作，充分利用專業(yè)化團(tuán)隊對項目進(jìn)行專業(yè)的全程運(yùn)作。 團(tuán)隊擁有長年從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)管理團(tuán)隊，操盤經(jīng)驗豐富、操控能力強(qiáng)。這些 無疑將大幅度提高項目的競爭力，無論在項目定位、產(chǎn)品創(chuàng)新還是設(shè)計理念上都使 項目處于一個高層次的競爭平臺。 (

49、 (二二) )劣勢分析（劣勢分析（w w） 1.1.配套暫不成熟，在消費(fèi)者心中離市中心心理距離較遠(yuǎn)。配套暫不成熟，在消費(fèi)者心中離市中心心理距離較遠(yuǎn)。 項目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。對成都地區(qū)的消費(fèi)群體來說，離成都市中心心理距 離較遠(yuǎn)，可能會影響其消費(fèi)的選擇。 解決策略：解決策略：一是配合成都市、郫縣政府的宣傳、謬論導(dǎo)向，通過營銷宣傳、實地 參觀體驗等方式拉近消費(fèi)者的心理距離； 二是在政府的支持下，區(qū)域內(nèi)將加快生活 氛圍的營造。 2.2.交通網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)交通網(wǎng)不夠發(fā)達(dá) 項目位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，目前受到 327 國道的改造影響，交通暫時擁堵。 解決策略：解決策略：隨著 327 國道改造的結(jié)束，紅光片區(qū)將

50、迎來高速發(fā)展的時期。 ( (三三) )項目機(jī)會（項目機(jī)會（o o） 1.1.紅光鎮(zhèn)的功能定位將提升居住價值紅光鎮(zhèn)的功能定位將提升居住價值 紅光鎮(zhèn)紅光鎮(zhèn)處于郫縣東面，市規(guī)劃局對郫縣的功能定位為教育、高科技產(chǎn)業(yè)基地。 郫縣作為成都的副中心科技城，將大大加快郫縣地區(qū)的城市化進(jìn)程，區(qū)域的聚集 效應(yīng)及居住價值將得到大幅提升。 2.2.地鐵規(guī)劃地鐵規(guī)劃 即將于 2013 年建成的地鐵二號線將會把郫縣和成都市區(qū)緊密的連接在一期，地 鐵將延 317 國道而建，出口距離項目直線距離不足 1 公里。已建成的成青高鐵將紅 光到成都市中心的時間縮短到 8 分鐘。 ( (四四) )項目威脅（項目威脅（t t） 近年來，

51、政府陸續(xù)出臺一系列土地、利率、信貸、稅收等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策， 以抑制流動性過剩、控制投資過熱及通貨膨脹。未來幾年，國家將繼續(xù)加大調(diào)控力 度，落實已頒布的政策及措施，國家宏觀調(diào)控可能會影響本項目的發(fā)展。比如信貸 政策的影響會對項目運(yùn)行中帶來一些風(fēng)險，使得一些不了解項目和形勢的客戶持幣 觀望。 解決策略：解決策略： 這種宏觀調(diào)控并非扼殺整個市場而是規(guī)范市場，使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加健康和 合理。這種政策對于高價拍地的房地產(chǎn)商有較大的影響，而對于穩(wěn)健拿地，嚴(yán)格控 制土地成本的房地產(chǎn)商影響較小。 綜上所述，本地塊處于一個優(yōu)質(zhì)的地段，居住環(huán)境較佳，項目附近人群對房屋綜上所述，本地塊處于一個優(yōu)質(zhì)的地段，居住環(huán)

52、境較佳，項目附近人群對房屋 需求較大，各類基本配套設(shè)施正在完善中，商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。需求較大，各類基本配套設(shè)施正在完善中，商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。 通過我公司一系列的強(qiáng)勢運(yùn)作和傾力打造，相信此項目的開發(fā)將使得項目地塊通過我公司一系列的強(qiáng)勢運(yùn)作和傾力打造，相信此項目的開發(fā)將使得項目地塊 的社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。的社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。 二、二、市場定位市場定位 ( (一一) )目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位 針對成都市購房消費(fèi)者市場調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合周邊競爭項目，本項目的目標(biāo)顧 客主要定位為面向高校教職工及周邊改善型住房需求者，和具有購買固定資產(chǎn)用于 保值增值的中青年群

53、體。 目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型： 1.1. 投資類客戶投資類客戶 此類客戶極具投資意識，視野開闊，眼光獨(dú)到，對地產(chǎn)認(rèn)識深刻。這一類客戶 人數(shù)較少，占成都市場總數(shù)的 10%以內(nèi)。受國家政策的影響，其數(shù)量還將進(jìn)一步減少。 2.2. 改善自用型客戶改善自用型客戶 此類客戶有自己的價值觀，事業(yè)穩(wěn)定，決策理智，往往根據(jù)自身的需求行事， 不易受輿論和廣告的左右，受教育程度高；已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力。這一類客戶占 總數(shù)的 70%左右，是最大的也是最重要的群體，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 3.3. 中間型客戶中間型客戶 此類客戶勇于進(jìn)取，掙錢拼命，不失去生活中的各個機(jī)會。他們關(guān)注投資，游 動性強(qiáng)，屬沖動決策型。

54、這一類客戶占總數(shù)的 20%左右，屬不穩(wěn)定客戶群。 ( (二二) )目標(biāo)客群的職業(yè)特征目標(biāo)客群的職業(yè)特征 1.1. 高校教職工高校教職工 隨著高校外移到紅光鎮(zhèn)，許多教職工都有較強(qiáng)意愿在學(xué)校附近購買住房以解決 住家過遠(yuǎn)的問題，這部分客戶有較高且穩(wěn)定收入，購買能力較強(qiáng)。 2.2. 政府官員政府官員 此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希 望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配 套有較高要求。 3.3. 本地居民本地居民 這類客戶為本地有較高收入的群體，隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個人條件的提供， 需要改善目前的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。 綜上所述

55、，本項目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī)關(guān)人士、高校教職工和白領(lǐng)階層 人士，以及外地客戶。 ( (三三) )項目形象定位項目形象定位 本地塊的意在打造一個以東南亞水景風(fēng)格為主高檔小區(qū)，在建筑風(fēng)格上，北美 新古典主義風(fēng)格。用簡潔的外部形態(tài)與開放式空間相結(jié)合，達(dá)成異域建筑風(fēng)格同東 方生活方式的統(tǒng)一，形成多元文化的交融。 第八章第八章項目開發(fā)進(jìn)度和計劃項目開發(fā)進(jìn)度和計劃 一、一、 項目開發(fā)周期項目開發(fā)周期 由于本項目地塊規(guī)模較大，將定為三期開發(fā)，這樣利于開發(fā)節(jié)奏的把握和市場 宣傳的集中發(fā)力，為項目的成功打好基礎(chǔ)。 項目開發(fā)周期為 36 個月,其中建設(shè)周期為 34 個月。 二、二、 建設(shè)進(jìn)度計劃建設(shè)進(jìn)度計劃

56、本項目計劃在 2009 年 11 月開始進(jìn)行前期工作，2010 年 7 月開始動工建設(shè)， 2010 年 9 月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售，2012 年 12 月底交房，工程建設(shè)周期為 30 個 月。 ( (一一) )前期工作（時間：前期工作（時間：20102010 年年 3 3 月月20102010 年年 9 9 月）月） 主要工作包括市場調(diào)查、初步可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計、營銷方案策劃、員工培 訓(xùn)、建筑施工設(shè)計、項目報建等內(nèi)容。 2010 年 6 月-2010 年 7 月：設(shè)計； 2010 年 9 月：報建； ( (二二) )建設(shè)周期（時間：建設(shè)周期（時間：20102010 年年 9 9 月月20

57、132013 年年 6 6 月）月） 1、2010 年 7 月-2010 年 9 月：基礎(chǔ)工程施工； 2、2010 年 9 月-2010 年 12 月：主體工程施工（達(dá)到開盤條件） ； 3、2010 年 1 月-2011 年 6 月：主體工程施工至封頂； 4、2011 年 7 月-2012 年 12 月：室內(nèi)外裝飾工程及安裝工程； 5、2012 年 3 月：竣工驗收； 6、2012 年 5 月：交房。 二期項目二期項目 7、2011 年 1 月-2011 年 3 月：基礎(chǔ)工程施工； 8、2011 年 4 月-2010 年 6 月：主體工程施工（達(dá)到開盤條件） ； 9、2011 年 7 月-20

58、11 年 12 月：主體工程施工至封頂； 10、2012 年 1 月-2013 年 5 月：室內(nèi)外裝飾工程及安裝工程； 11、2012 年 6 月：竣工； 12、2013 年 8 月：交房。 三、三、 銷售回款銷售回款 隨著國際商貿(mào)新城中藥材市場的入住，該項目產(chǎn)品區(qū)域價值將處于一個快速提 升的階段，所以該項目的銷售思路是控制節(jié)奏，穩(wěn)中取勝，在保障項目運(yùn)營正常現(xiàn) 金流的情況下，最大化的挖掘產(chǎn)品利潤。 2010 年 7 月：住宅預(yù)售；2010 年銷售完成 14%， 2011 年：銷售完成 41%， 2012 年：銷售完成 35%， 2013 年：整體銷售完成，占 10%。 2013 年后：商鋪及車

59、庫陸續(xù)銷售。 第九章第九章項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價 一、一、 項目預(yù)計總投資項目預(yù)計總投資 計算指標(biāo)（計算指標(biāo)（m2/ 萬元）萬元） 估算依據(jù)（元估算依據(jù)（元 /m2） 金額（萬元）金額（萬元） 土地費(fèi)用土地費(fèi)用12,846.03 土地價款 37,356.52 3,299.72 12,326.60 契稅 3%369.80 交易費(fèi)用 149.63 前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)：2,309.00 報建費(fèi)用 177,057.19 97.48 1,726.00 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 177,057.19 25.42 450.00 地勘及測量費(fèi) 177,057.19 1.24 22.00 三通一平 177,057.19

60、 6.27 111.00 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：3,174.00 電氣及照明工 程 177,057.19 39.42 698.00 供排水工程 177,057.19 25.02 443.00 供氣工程 177,057.19 14.52 257.00 供暖工程 177,057.19 0.00 0.00 排污工程 177,057.19 12.37 219.00 小區(qū)道路工程 177,057.19 15.76 279.00 管線及設(shè)備 177,057.19 13.22 234.00 綠化和設(shè)施 177,057.19 51.45 911.00 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 177,057.19 6.50 115