高層樓宇建設(shè)及運行管理考察報告（簡版）

1、調(diào)度大樓建設(shè)及運行管理的考察報告為借鑒上海、廣州等東南沿海城市的成功經(jīng)驗和做法，提升我公司新調(diào)度大樓的建設(shè)、運營及管理水平，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，由張若鋒副總經(jīng)理率基建部、總經(jīng)部等一行5人，于2007年9月24日至9月29日，赴上海、廣州等七個沿海城市進行專題考察，學(xué)習(xí)其在高層辦公大樓的建設(shè)、運營、管理等方面的先進經(jīng)驗。現(xiàn)將考察情況匯報如下：一、考察的基本情況 考察組先后前往青島、上海、廣州、佛山、東莞、珠海、深圳等地，實地考察了青島國稅局、青島網(wǎng)通大廈、上海環(huán)球金融中心、廣州供電大廈，佛山調(diào)度大樓、東莞調(diào)度大樓，參觀了各大樓的辦公設(shè)施、會議中心、生產(chǎn)用房、車庫及設(shè)備層等主要功能區(qū)域，與考察單位

2、相關(guān)負責人就大樓建設(shè)情況和運行經(jīng)驗進行了交流。珠海供電局和深圳供電局目前都在籌建新調(diào)度大樓，兩單位的籌建辦負責人均就調(diào)度大樓方案設(shè)計及相關(guān)建設(shè)工作進行了詳細介紹，提出了寶貴意見。在上海期間，考察組還與華東建筑設(shè)計研究院進行了初步接觸。華東建筑設(shè)計研究院曾負責國家電力調(diào)度中心設(shè)計項目，目前正在進行珠海調(diào)度生產(chǎn)綜合樓的方案設(shè)計。二、考察項目簡介（一）青島國稅局大廈青島國稅局大廈位于青島市市南區(qū)，地塊面積9畝，總建筑面積32,000平方米，地上建筑面積28000平方米，地上28層，地下2 層，建筑高度99米，標準層面積800平方米，停車場約100臺。1997年建成并投入使用，由加拿大BDCL國際建筑

3、設(shè)計有限公司承擔規(guī)劃、建筑、景觀三項綜合設(shè)計。運行中出現(xiàn)的主要問題：一是由于近年來車輛增長幅度驟增，當初設(shè)計的車位預(yù)留額度遠遠不能滿足當前的辦公需要，停車位嚴重不足；二是信息設(shè)備的不斷更新要求機房地面承載力也相應(yīng)增加，而在設(shè)計之初未充分考慮此項因素，因此目前機房更新受到限制；三是供電可靠性需要提高，發(fā)電機和UPS容量不足。（二）廣州供電大廈、東莞供電調(diào)度大樓1、概況廣州供電大廈于2002年底投入使用。地塊面積為5280平方米,總建筑面積53254平方米，辦公面積約33577平方米，地下停車場13000平方米。主樓地上36層，地下3層，附樓7層，建筑高度136米，標準層高4.1米，辦公區(qū)域凈高2

4、.5米（因鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板，增加地面高度），標準層面積約800平方米。東莞供電調(diào)度大樓于2003年底投入使用。地塊面積為25700平方米，總建筑面積45000平方米，辦公面積約39000平方米，地下停車場6000平方米。主樓地上28層，地下2層，附樓5層，建筑高度98.5米，標準層高3.6米，辦公區(qū)域凈高2.3米，標準層面積約800平方米，帶附樓樓層面積約1800平方米。2、主要功能分區(qū)（1）地下為停車場和設(shè)備、配電房（2）調(diào)度指揮中心、應(yīng)急指揮中心及調(diào)度設(shè)備機房設(shè)置在4-6層，層高8-10米。（3）會議中心包括：400人大禮堂（層高10米）及配套休息室；中型會議室若干間（60人）；大小多媒體會議

5、室（100人和30人）；大小電視電話會議廳（120人和20人）；每層設(shè)置20人小會議室。（4）設(shè)置檔案中心和榮譽室（5）普通辦公層為開敞式，玻璃隔斷。（6）領(lǐng)導(dǎo)層設(shè)在最高層，包括接待廳、多媒體決策會議室（30人）。（7）餐廳包括：職工自助餐廳和接待小餐廳（4個）（8）設(shè)置閱覽室、健身場所（含乒乓球、健身器材、更衣間）3、主要配套設(shè)施（1）電梯6-8臺（2）消防系統(tǒng)包括噴淋、報警、氣體消防等（3）制冷設(shè)備（4）供暖設(shè)備（5）雙回供電，2臺1250KVA發(fā)電機組（6）樓宇自控及安全防范系統(tǒng)（7）網(wǎng)絡(luò)布線及有線電視網(wǎng)絡(luò)、GSM無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋（8）獨立飲用水系統(tǒng)4、運行中存在的主要問題廣州供電局在交流時

6、提出：一是車位不足，大樓建設(shè)時車輛不到170臺，按一倍的增長速度計算，設(shè)計可容納290臺車的停車場，但大樓投運不到五年，停車場已不能滿足需要；二是由于大廳地面裝飾材料選擇不當，維護困難且影響美觀，后期返修多次，仍無法徹底解決；三是制冷空調(diào)系統(tǒng)容量配置不合理，導(dǎo)致大機組長期低功率運行，損害設(shè)備健康；四是隨著大樓使用年限的增長，參與大樓建設(shè)的工作人員逐漸調(diào)離，為大樓后期的管理維護工作帶來很大困難；五是營業(yè)及報裝點和機關(guān)辦公樓設(shè)在一處，對大樓的運行管理、安全防范和工作環(huán)境都造成一定的影響。東莞供電調(diào)度大樓目前也存在需要擴建停車位的問題。（三）珠海供電局生產(chǎn)調(diào)度綜合樓、深圳供電局調(diào)度大樓設(shè)計方案介紹1

7、、珠海供電局生產(chǎn)調(diào)度綜合樓珠海供電局目前正在建設(shè)生產(chǎn)調(diào)度綜合樓，目前已完成設(shè)計公開招標，并確定了中標單位和方案設(shè)計。方案設(shè)計的主要指標如下：地塊面積為21333平方米，總建筑面積35000平方米，辦公面積約30000平方米，地下停車場5000平方米。主樓地上25層，地下2層，建筑高度97.5米，標準層高3.9米，標準層面積約1000平方米。設(shè)6部電梯，其中一部為貨梯兼消防電梯。土建及外裝概算1.05億。中標設(shè)計費279萬。2、深圳供電局調(diào)度大樓設(shè)計方案深圳供電局的生產(chǎn)調(diào)度綜合樓去年正式啟動，正在進行基礎(chǔ)施工。項目的主要設(shè)計指標如下：地塊面積為7000平方米，緊鄰220KV變電站?？偨ㄖ娣e53

8、000平方米，辦公面積約37000平方米，地下停車場400車位。主樓地上29層，地下3層，建筑高度97.5米，一層高6米，二層高10米，標準層高3.9米，標準層面積約2100平方米。設(shè)7部電梯，其中1部為消防電梯，其余6部分2組運行?？偢潘?.2億。由香港王董公司設(shè)計，設(shè)計費800余萬元。（不含內(nèi)裝設(shè)計）功能分區(qū)設(shè)計：1-2層為大廳，及大會議禮堂（400人）2-3層為調(diào)度指揮中心，凈空5.6米4-5層為會議中心及餐廳6-9層為機房、數(shù)據(jù)中心站10層以上為標準辦公用房三、幾點建議綜合考慮各地區(qū)考察對象的共性和特點，結(jié)合新調(diào)度大樓的功能需求和總高度不超過100米，地上建筑面積不超過30000平方米

9、的規(guī)模限制，擬提出以下幾點建議：（一）關(guān)于建筑指標的建議：1、建議標準層高3.9米，考慮空調(diào)、消防管道等內(nèi)裝修完成后，辦公區(qū)凈空為2.5米左右；調(diào)度指揮中心可利用兩層標準層，凈高不低于6米；門廳和大會議禮堂凈高不低于10米。2、建議標準層建筑面積大于1000平方米，可方便空間劃分和使用。3、建議地下停車場實行整體開挖7000平方米，地下2層，停車容量大于300臺；4、建設(shè)用地整體規(guī)劃，考慮后期建設(shè)預(yù)留適當用地，本次建設(shè)以主樓為主，預(yù)留附樓續(xù)建的空間；5、建議大樓設(shè)置電梯6臺，集中布置，分組運行；6、建議空調(diào)系統(tǒng)配置多臺小機組（100冷噸），分區(qū)域運行。7、建議設(shè)置獨立飲用水系統(tǒng)，和節(jié)水設(shè)備，滿

10、足節(jié)能要求。8、建議大樓設(shè)置整體門禁及安保系統(tǒng)，電梯配合設(shè)置。（二）關(guān)于功能分區(qū)的建議：1、建議將調(diào)度指揮中心不再設(shè)置到大樓頂層。由于目前不再使用微波通信設(shè)備，加上調(diào)度指揮中心要求6米以上凈空，在較低樓層可采用貫穿兩層標準層的方式實現(xiàn)，與之配套的自動化機房、通信機房對樓板承重均有特殊要求，在較低樓層安置更方便設(shè)計和施工。2、建議設(shè)計可容納300人左右的會議禮堂，按劇場形式布置，作為公司職代會和大型聯(lián)歡會場所，也可為省公司在漢口地區(qū)召開大型會議提供場地。會議禮堂應(yīng)配套設(shè)置舞臺燈光、會議音響、視頻轉(zhuǎn)播、大型投影屏等先進設(shè)備。會議禮堂外設(shè)置小型會議廳和會議休息廳。3、建議各標準辦公層均設(shè)置小型接待室和會議室（50平方米），供日常部室會議使用。會議中心主要按中型會議室（100平方米）設(shè)置，會議桌布置為不同型式（U型、回型、圓型等）供不同會議選擇。4、建議設(shè)置400平方米左右的職工健身場所，可安放5張乒乓球臺和其它健身設(shè)施。配套設(shè)置更衣室、淋浴間、衛(wèi)生間。健身場所空間高度不低于4米，應(yīng)選擇在通風(fēng)采光條件較好的樓層方位。5、建議標準辦公層設(shè)置開敞