廣州珠江新城雋峰苑商業(yè)項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案

1、雋御地產(chǎn)集團(tuán)廣州珠江新城雋峰苑g4-1商業(yè)項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案創(chuàng)基（商場策劃）集團(tuán)有限公司二零零七年十二月目錄第一部分 宏觀市場研究1廣州市概況3-82.廣州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析9-163.廣州市城市規(guī)劃發(fā)展趨勢分析16-17第二部分 區(qū)域商業(yè)市場研判1 珠江新城發(fā)展歷程17-192.項(xiàng)目周邊規(guī)劃19-203.珠江新城的商業(yè)概況20-224商業(yè)特點(diǎn) 22-245.天河商圈商業(yè)分布狀況及特性24-26第三部分 項(xiàng)目總體定位1項(xiàng)目分析 272.項(xiàng)目swot分析.29-403項(xiàng)目經(jīng)營定位建議39-404.項(xiàng)目定位的目的40-435.定位依據(jù)43-456.形象定位46-487.明星帶動(dòng)49第一部分 宏觀市場研

2、究1廣州市概況1.1地理位置與人口廣州位于東經(jīng)11317，北緯238，地處中國大陸南部，廣東省中南部，珠江三角洲北緣,瀕臨南海，十分優(yōu)越的地理和區(qū)域位置，從國際區(qū)域上看，廣州與東南亞、日本等亞洲國家的交通距離較為均等，基本約為3-4小時(shí)的航程，處于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心。從國內(nèi)地理位置看，廣州是中國的沿海開放城市，毗鄰香港特別行政區(qū)和澳門特別行政區(qū)，是中國通往世界的“南大門”。是廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是聚制造業(yè)、交通、商業(yè)、金融、信息、教育、人材為一體的華南商貿(mào)中心城市,位于中國經(jīng)濟(jì)最為活躍和發(fā)達(dá)地區(qū)之一的珠江三角洲的區(qū)域中心，其經(jīng)濟(jì)聚散力和幅射力影響著全國以至東南亞和世界。廣州是沿海

3、開放城市，也是全國率先建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的綜合配套改革試點(diǎn)城市。轄八區(qū)四市，總面積7434.7平方公里，全市共設(shè)101個(gè)街道辦事處，75個(gè)鎮(zhèn)。廣州市共轄10區(qū)2市，包括：越秀區(qū)、東山區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)，以及從化市、增城市兩個(gè)縣級市。廣州市2006年人口普查常住戶口人數(shù)約為975.46萬，平均每天有流動(dòng)人口150多萬。1.2四季氣候 廣州地處亞熱帶，橫跨北回歸線，年平均溫度20-22，最低溫度5左右，最高溫度38，氣候宜人，是全國年平均溫差最小的大城市之一。廣州屬亞熱帶季風(fēng)氣候，由于背山面海，具有溫暖多雨、光熱充足、夏季長、霜期短等特征。全年水熱同期

4、，雨量充沛，利于植物生長，為四季常綠、花團(tuán)錦簇的“花城”廣州提供了極好的條件。年均降雨量為1982.7毫米，平均相對濕度為77%。全年中，4至6月為雨季，8至9月天氣炎熱，多臺風(fēng)，10至12月氣溫適中，是旅游的最佳季節(jié)。 1.3歷史和旅游特色廣州是一座古都，有2210多年的文明歷史，源遠(yuǎn)流長，長盛不衰，是國務(wù)院頒布的全國第一批歷史文化名城之一。早在春秋時(shí)期，先民們就在這塊土地上耕耘漁獵。在漫長的歷史長河中，廣州由一個(gè)不漁村發(fā)展成為一個(gè)大都市。秦朝時(shí)廣州為南海郡郡治所在地，是我國南方門戶。到了漢朝，廣州便逐步發(fā)展為南越王都城和中國對外貿(mào)易中心。隋唐以后，廣州對外交通、貿(mào)易都十分發(fā)達(dá)，萬商云集，經(jīng)

5、濟(jì)繁榮。五代十國時(shí)，廣州為我國唯一的對外貿(mào)易口岸，也是古代海上“絲綢之路”的發(fā)源地，是中外經(jīng)濟(jì)文化交流的重要門戶。歷史悠久、古跡多、風(fēng)景秀麗、名勝多、人文薈萃、名流多、資源豐富、物產(chǎn)多、開放較早、交往多。許多名勝古跡如南越王墓、光孝寺、鎮(zhèn)海樓、六榕寺、南海神廟、五仙觀、懷圣寺、陳家祠、圣心堂、三元宮等，都是廣州歷史文化名城的見證。 它融匯中外文化之精華，形成了獨(dú)特的嶺南文化，嶺南畫派、嶺南建筑、嶺南園林、嶺南盆景、廣東音樂、粵劇、粵菜、粵語以及城市景觀、生活習(xí)俗等，都體現(xiàn)了嶺南文化的風(fēng)格。2007年1-10月廣州市共接待旅游者8791.73萬人次，同比增長8.41，到年末鐵定可以首次突破1億人

6、次的大關(guān)其中過夜旅游者達(dá)2594萬人次，同比增長10.89；海外旅游者480萬人次，同比增長6.59；旅游業(yè)總收入達(dá)到598.59億元人民幣，同比增長12.72；旅游業(yè)增加值202.8億元人民幣，同比增長17.29廣州的旅游業(yè)具有集旅游、飲食、住宿、購物、娛樂為一體的多功能、多層次、全方位服務(wù)的格局。眾多的文物古跡、風(fēng)景名勝和人文景觀，使游客流連忘返。色、香、味、形俱全的粵菜及中外各色風(fēng)味飲食，為廣州帶來“食在廣州”的美稱。擁有多家五星級酒店和眾多不同檔次的賓館、旅店。 “廣州一日游”已成為廣州旅游的特色品牌?！包S金周”旅游消費(fèi)繼續(xù)拉動(dòng)假日經(jīng)濟(jì)上半年，黃金周繼續(xù)呈現(xiàn)集中消費(fèi)的趨勢，拉動(dòng)旅游及交

7、通、零售、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長。春節(jié)、五一黃金周日接待游客數(shù)量分別為當(dāng)月其他時(shí)段的13.8倍；日均旅游總收入分別為當(dāng)月其他時(shí)段的6.5倍；通過交通客運(yùn)設(shè)施抵穗的旅客量達(dá)521.86萬人次，比上年同期增長12.2%。定點(diǎn)觀測零售業(yè)企業(yè)零售額同比分別增長38.1%；定點(diǎn)觀測餐飲業(yè)企業(yè)營業(yè)額同比分別增長12.0%。城市接待國內(nèi)外過夜游客雙增長上半年，我市接待國外、國內(nèi)游客同比分別增長7.4%和10.8%。從國外游客情況看，繼2006年舉辦百屆交易會(huì)城市接待海外游客空前增長之后，今年上半年我市接待海外游客數(shù)量繼續(xù)增長。其中，外國人94.8萬人次，增長6.6%。游客數(shù)量最大的三個(gè)國家（地區(qū)）為日本、

8、馬來西亞和美國，分別為12.20萬人次、5.24萬人次和4.97萬人次。游客數(shù)量列前15名的國家（地區(qū)）中，增長最快的為印度、馬來西亞和泰國，增速分別為35.9%、16.7%和14.9%。從國內(nèi)游客情況看，隨著我國擴(kuò)大內(nèi)需成效的逐步顯現(xiàn)，上半年，國內(nèi)來穗游客加速增長，與去年同期相比，增速加快了6.6個(gè)百分點(diǎn)，一改近年來國內(nèi)游客增速低于海外游客的趨勢。旅游相關(guān)行業(yè)接待量全面增長旅行社業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大 。上半年，旅行社累計(jì)組團(tuán)386.65萬人次，增長55.7%。其中組織出境游72.49萬人次，增長63.0%。其中，澳門游、香港游、出國游分別增長2.4倍、21.3%和22.4%。入境游20.33萬人

9、次，增長38.8%。國內(nèi)游293.83萬人次，增長55.3%。旅游景點(diǎn)接待游客人數(shù)快速增長。1-6月累計(jì)，我市主要旅游景點(diǎn)共接待游客2971.24萬人次，增長12.9%。其中，主題公園類景點(diǎn)接待游客524.03萬人次，增長54.0%；森林公園類景點(diǎn)接待游客161.05萬人次，增長32.6%。住宿業(yè)接待量增長相對平緩。上半年，住宿業(yè)接待游客1132.64萬人次，增長7.51%；主要賓館酒店平均開房率為60.1%，比去年同期低1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中星級賓館（酒店）接待總?cè)藬?shù)為289.20萬人次，下降3.1%。游客加速向公寓、出租屋、自購房、親友家等其他住宿設(shè)施分流。1.4綜合實(shí)力改革開放以來，美國、

10、日本、歐洲、香港、臺灣等30多個(gè)國家和地區(qū)的客商到廣州投資興辦企業(yè)。由廣州汽車集團(tuán)和本田工業(yè)技研株式會(huì)社各出資50%建設(shè)而成，合資期限30年。于1998年7月1日成立廣州本田汽車有限公司，首期工程總投資22.775億元人民幣，注冊資本為11.6億元人民幣。2010年亞運(yùn)會(huì)將在廣州，廣州是中國最具活力的現(xiàn)代化城市之一。近十年經(jīng)濟(jì)年均增長16%，保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。廣州政府和1000萬市民們堅(jiān)信自己有能力成功地舉辦2010年亞運(yùn)會(huì)。廣州國際會(huì)議展覽中心是目前世界第二大、亞洲第一大的會(huì)展中心。其總用地面積70萬平方米，其中首期用地面積約43.9萬平方米，總建筑面積約39.5萬平方米，是一座能夠滿足

11、國際級商品交易會(huì)、大型貿(mào)易展覽、大型國際會(huì)議等需要的多功能、綜合性、高標(biāo)準(zhǔn)的際會(huì)議展覽中心。廣州一年兩季的廣交會(huì)已經(jīng)舉辦了第102屆，廣交會(huì)是中國對外開放的重要窗口，被喻為“中國第一展”。廣交會(huì)為國外優(yōu)質(zhì)商品進(jìn)入中國市場提供一個(gè)新的重要渠道。廣交會(huì)發(fā)展歷史上最重要的一次改革，表達(dá)了中國政府積極推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)融入全球化進(jìn)程的態(tài)度和積極改善貿(mào)易平衡的決心。廣州的房地產(chǎn)行業(yè)一直走在改革開放的最前沿，近年來廣州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展反映出廣州居民整體進(jìn)入較富裕的小康生活水平，與之相呼應(yīng)的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將持續(xù)發(fā)展。2007年1-5月廣州房地產(chǎn)完成開發(fā)投資208.73億元，比去年

12、同期增長30.4。廣州擬投入1.5億元設(shè)立金融業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，為金融中心的加快發(fā)展發(fā)動(dòng)新引擎；支持金融機(jī)構(gòu)來穗投資、設(shè)立總部或區(qū)域總部，而金融是廣州實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化的重頭戲，應(yīng)該實(shí)施“大金融”戰(zhàn)略，把廣州建設(shè)成為高起點(diǎn)，現(xiàn)代化的區(qū)域性國際金融中心，實(shí)現(xiàn)與香港的優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)與上海功能呼應(yīng)。1.5交通通信珠江口島嶼眾多，水道密布，有虎門、橫門、磨刀門等水道出海，使廣州成為中國遠(yuǎn)洋航運(yùn)的優(yōu)良海港和珠江流域的進(jìn)出口岸。港口：黃埔新港和新沙港位于廣州東部、珠江的出海口，均為華南地區(qū)最大的集裝箱碼頭。蓮花山港、南沙港、廣州開發(fā)區(qū)穗港碼頭和增城新塘港已開通往返香港的客、貨輪，花都區(qū)開通往返香港的貨輪。內(nèi)

13、河可沿東、西、北江航道溝通廣東省各地和廣西省，與100多條河道相連接。鐵路：京廣復(fù)線、京九鐵路、廣茂線、廣梅汕線、廣深線、廣九準(zhǔn)高速鐵路，還有建設(shè)中的廣珠澳鐵路，構(gòu)成了四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)絡(luò)，廣深公路直通深圳和香港。公路：已建成或正在籌建的廣深高速公路、廣花高速公路、廣佛高速公路、廣從高速公路、廣賀高速、京珠高速、廣汕、廣梅公路干線等等穿越廣州大部分縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把廣州聯(lián)成一個(gè)密如蛛網(wǎng)的公路交通網(wǎng)絡(luò)?？者\(yùn)：距市區(qū)28公里廣州新白云國際機(jī)場是我國三大航空樞紐機(jī)場之一，客吞吐量居全國前列。它是國家“十五”期間重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是國內(nèi)規(guī)模最大、功能最先進(jìn)、現(xiàn)代化程度最高的國家級樞紐機(jī)場。規(guī)劃到2010年可滿足旅

14、客吞吐量年均2500萬人次，貨運(yùn)吞吐量為100萬噸，現(xiàn)已開通了110多條航線，覆蓋國內(nèi)外城市超過100個(gè)，有33家國內(nèi)國際航空公司與其簽訂了協(xié)議共同發(fā)展。城市交通網(wǎng)絡(luò)：基本形成以市區(qū)為中心，105、106、107、324、205國道為骨架，以三道環(huán)線為系帶，連接各條國道，貫通廣東省內(nèi)97%以上的縣、市、鎮(zhèn)，并接鄰近省市的公路網(wǎng)絡(luò)。市交通設(shè)施和高速公路建設(shè)發(fā)展很快。目前已初步建成城市快速交通骨架網(wǎng)：內(nèi)環(huán)路、環(huán)城高速公路、北二環(huán)高速公路、新國際機(jī)場高速公路、華南南路一期工程、廣園東路以及四條內(nèi)環(huán)路放射線。市公共交通日均客運(yùn)量達(dá)481萬人次。廣州地鐵已建成開通四條線路，總里程116公里，運(yùn)營日均客運(yùn)

15、量超100萬人次。在建線路包括廣州市軌道交通四號線、五號線、六號線、二號和八號線延長線、三號線北延段，珠江新城旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)，珠江三角洲城際快速軌道交通廣佛線等。廣州，已形成由深水港、航空港、高速公路、鐵路、內(nèi)河航運(yùn)構(gòu)成的立體交通網(wǎng)絡(luò)，陸、海、空交通全方位運(yùn)行。2.廣州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2.1 綜合概述2007年廣州國民經(jīng)濟(jì)狀況為：2007年1-9月完成地區(qū)生產(chǎn)總值4996.96億元，比上年同期增長14.5%，其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值120.18億元、2031.32億元和2845.45億元，同比分別增長4.5%、17.2%和13.1%，三次產(chǎn)業(yè)比例為2.41：40.65：56.94。

16、2007年1-9月城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16788.65元，比去年同期增長11。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12960.49元，增長10.5。農(nóng)村居民人均可支配收入7127.75元，比去年同期增長8.92。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金支出5338.95元，比去年同期增長13.4。2.2固定資產(chǎn)投資2007年1月10月全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1281.38億元，同比增長10.8%，第一、二產(chǎn)業(yè)完成投資分別為0.91億元、254.90億元2007年1-10月固定資產(chǎn)投資表：指標(biāo)名稱單位1-10月累計(jì)比去年同期增長率%信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)萬元2049806.8批發(fā)和零售業(yè)萬元9892069.1住宿和餐飲業(yè)萬

17、元10209110金融業(yè)萬元18933112.9房地產(chǎn)業(yè)萬元558429837.6租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)萬元20605721水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)萬元134736629.4文化、體育和娛樂業(yè)萬元186785128.4公共管理和社會(huì)組織萬元6697339.32.3 消費(fèi)經(jīng)濟(jì)2007年1-9月廣州市消費(fèi)品市場在年初開局良好的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，呈現(xiàn)出購銷兩旺的喜人景象。1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1886.83億元，與上年同期比增長17.9%，增幅同比提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長15%。2007年1-9月消費(fèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱單位1-9月累計(jì)比去年同期增長率%社會(huì)消費(fèi)品零

18、售總額萬元1886831717.9批發(fā)零售業(yè)零售額萬元1583256217.6住宿餐飲業(yè)零售額萬元303575519.54數(shù)據(jù)顯示住宿和餐飲業(yè)零售均高出社會(huì)消費(fèi)品和批發(fā)零售業(yè)零售額社會(huì)消費(fèi)品市場運(yùn)行的主要特點(diǎn)社會(huì)消費(fèi)品零售額屢創(chuàng)新高，增速逐季提升。今年我市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)逐步走高的特點(diǎn)，增速逐季提升。2007年19月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)到1886.83億元，同比增長17.9%。一季度，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額617.39億元，同比增長13.4%。其中，2月份在春節(jié)消費(fèi)的帶動(dòng)下，全市城鄉(xiāng)市場節(jié)日氣氛濃厚，居民消費(fèi)情緒高漲，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額212.94億元，首創(chuàng)新高，同比增長17

19、.1%，增速比上年同期提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。二季度實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額623.65億元，比一季度增加6.26億元，同比增長20.2%。其中 5月份在“五一”黃金周的消費(fèi)帶動(dòng)下，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的歷史記錄再度刷新，實(shí)現(xiàn)零售額214.60億元，增長20.5%，增幅比上年同期提高4.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2001年以來單月增速新高。三季度實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額645.80億元，比二季度增加22.15億元，同比增長20.3%。其中9月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額再次創(chuàng)下歷史新高，實(shí)現(xiàn)零售額222.32億元，同比增長20.8%。批發(fā)零售業(yè)拉動(dòng)作用明顯。2007年1-9月累計(jì)，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1583.26億元，增長1

20、7.6%，增幅比上年同期提高3.6個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)消費(fèi)品零售總額增長14.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，限額以上企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額684.51億元，同比增長18.3%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的36.3%，比上年同期提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。限額以下企業(yè)及個(gè)體戶實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額898.74億元，同比增長17.1%。全市零售額排前50名的零售企業(yè)，占全市限額以上企業(yè)零售額的48.6%，其中有21家企業(yè)的零售額增長幅度超過20%。廣州市國美電器有限公司、廣東蘇寧電器有限公司、廣州市廣百股份有限公司、廣州市好又多百貨商業(yè)廣場有限公司、中油碧辟石油有限公司廣州分公司、廣州本田汽車第一銷售有限公司等的零售額

21、1-9月累計(jì)同比增幅均在30%以上。住宿餐飲業(yè)增速加快。2007年以來，各種展會(huì)的相繼開辦和旅游市場的蓬勃發(fā)展，為住宿餐飲業(yè)帶來大量客流，同時(shí)本地居民在外用餐支出的增加，促進(jìn)了我市住宿餐飲市場的持續(xù)快速發(fā)長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年1-9月累計(jì)我市住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額303.57億元，同比增長19.5%，比去年同期增幅提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年增速提高3.1個(gè)百分點(diǎn)，高于全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到16.1%，同比提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，限額以上（星級以上）住宿業(yè)和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額91.54億元，增長21.9%；限額以下（星級以外）企業(yè)及個(gè)體戶實(shí)現(xiàn)零售

22、額212.04億元，增長18.6%。市場走勢成因2007年9月以來，廣州消費(fèi)品市場總體增速明顯，亮點(diǎn)突出。2007年1-8月累計(jì)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速分別高于全國(15.7%)及全省(16.1%)1.8個(gè)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。1.政策效應(yīng)和城鄉(xiāng)居民收入的增長，促進(jìn)了市場快速發(fā)展。2007年中央經(jīng)濟(jì)工作的著力點(diǎn)將繼續(xù)堅(jiān)持以增加居民消費(fèi)尤其是農(nóng)民消費(fèi)為重點(diǎn)，加快調(diào)整國民收入分配格局，努力提高農(nóng)民和城鎮(zhèn)低收入者收入水平和消費(fèi)能力。一方面，經(jīng)濟(jì)增長方式由投資轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)驅(qū)動(dòng)，需要持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)；另一方面，壓縮出口需求，必須通過擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)需求來補(bǔ)償。因此，政策效應(yīng)推動(dòng)消費(fèi)需求進(jìn)一步擴(kuò)張。2007年1-9月累

23、計(jì)，全市職工工資總額比上年同期增長11.7%，增速與上年同期相比基本持平；城市居民人均可支配收入增長11.0%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增長8.9%。城鄉(xiāng)居民收入的增幅均比上年同期有所提高。另外，由于2006年的工資調(diào)整涉及面較大，其收入增加后對2007年的消費(fèi)市場也產(chǎn)生一定的滯后效應(yīng)。收入的增加，增強(qiáng)了居民購買力，穩(wěn)定消費(fèi)信心，促進(jìn)了居民收入預(yù)期的好轉(zhuǎn)，為消費(fèi)市場的活躍提供了充裕的支出保障。2.批發(fā)零售、住宿餐飲企業(yè)發(fā)展迅速，推動(dòng)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。近年來，我市批發(fā)零售、住宿餐飲企業(yè)發(fā)展步伐加快，限額以上企業(yè)充分發(fā)揮規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)、信譽(yù)好的優(yōu)勢，成為城鄉(xiāng)居民特別是城鎮(zhèn)居民首選的消費(fèi)場所。至2007年9

24、月末，批發(fā)零售業(yè)單位2307個(gè)，比上年同期增加92個(gè)，1-9月累計(jì)零售企業(yè)戶均實(shí)現(xiàn)零售額8912.7萬元，餐飲企業(yè)和星級以上住宿企業(yè)戶均營業(yè)收入992.8萬元，分別比上年同期增長5.6%和14.3%。據(jù)工商局資料顯示，2007年9月末注冊登記的批發(fā)零售、住宿和餐飲業(yè)個(gè)體戶29.06萬戶，比上年末增加4.4萬戶，其中本期開業(yè)戶數(shù)達(dá)4.7萬戶。二是經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大,由于購物消費(fèi)環(huán)境的提升，消費(fèi)者追求個(gè)性化需求日益突出，企業(yè)、個(gè)體戶經(jīng)營業(yè)績有較大增長。據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，9月份，零售企業(yè)和個(gè)體戶樣本戶均銷售收入比上年同期增長15%以上。3.消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級帶動(dòng)了消費(fèi)水平的提高。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的穩(wěn)步提高

25、，消費(fèi)升級換代加快，消費(fèi)檔次不斷提升。一些高檔、高技術(shù)消費(fèi)品、信息產(chǎn)品銷售快速增長，汽車銷售持續(xù)增長，消費(fèi)升級對市場起了重要的帶動(dòng)作用。主要表現(xiàn)在：一是2007年是金豬年，受傳統(tǒng)觀念的影響，結(jié)婚的人和生小孩的人較多，金銀珠寶類、高檔禮品保持較高增速；二是廣州市分片更換數(shù)字電視以及夏季高溫天氣的到來，對家用電器銷售起了很大的拉動(dòng)作用，數(shù)碼產(chǎn)品、高端電子產(chǎn)品銷售暢旺；三是汽車銷售繼續(xù)走強(qiáng)。2007年1-9月累計(jì)限額以上企業(yè)汽車類實(shí)現(xiàn)零售額194.98億元，同比增長21.33%，占限額以上企業(yè)零售額的28.5%，拉動(dòng)限額以上單位零售額增長5.9%，比上年同期提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。在全市零售額前50名的

26、零售企業(yè)中，汽車零售企業(yè)18家，占36.0%。四是與住房相關(guān)的商品持續(xù)旺銷。改善居住條件已經(jīng)成為多數(shù)居民生活追求的重要目標(biāo)之一，隨著居民收入水平的提高，人們對家居環(huán)境的要求越來越高，與住房相關(guān)的商品持續(xù)旺銷。4.物價(jià)上漲拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長。2007年1-9月累計(jì)我市商品零售價(jià)格指數(shù)同比上漲2.5%，其中9月當(dāng)月商品零售價(jià)格指數(shù)上漲4.5%，物價(jià)上漲拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長高出實(shí)際增長2.5個(gè)百分點(diǎn)。食品特別是糧油及肉禽蛋價(jià)格漲幅較大，拉動(dòng)該類商品零售額及餐飲行業(yè)餐費(fèi)收入較快增長。此外，股市持續(xù)向好所帶來的財(cái)富效應(yīng)也給消費(fèi)品市場發(fā)展注入活力，拉動(dòng)部分耐用品、高檔品以及奢侈品銷售

27、快速增長。展望2008年全年，隨著國家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，消費(fèi)品市場環(huán)境將進(jìn)一步改善，居民收入預(yù)期增加，購買力總體水平將有所提高等影響消費(fèi)品市場發(fā)展的有利因素仍將延續(xù)，據(jù)有關(guān)調(diào)查，預(yù)計(jì)批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)4季度企業(yè)景氣指數(shù)保持上升態(tài)勢，并處于高度景氣區(qū)間，全年消費(fèi)品市場仍將保持較快的發(fā)展態(tài)勢。2.4價(jià)運(yùn)行的基本情況廣州市2007年1月10月的城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年同期上漲3.2%；其中消費(fèi)品價(jià)格上漲4.1%，非消費(fèi)品價(jià)格上漲0.6%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲0.9%。在構(gòu)成城市居民消費(fèi)價(jià)格的八大類價(jià)格中“五升三降”，在價(jià)格上升的五類中，食品類價(jià)格上漲幅度最大，構(gòu)成居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主

28、要因素，上漲8.5%。醫(yī)療保健和個(gè)人用品類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、居住類、煙酒及用品類分別上漲4.4%、2.2%、2.6%和1.2%。在價(jià)格下降的三大類中，衣著類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、交通和通訊類分別下降4.1%、1.7%和0.9%。農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升 2.47%；其中生活消費(fèi)價(jià)格上升1.99%，生產(chǎn)消費(fèi)價(jià)格上升5.78%。1-10月廣州市工業(yè)品出廠價(jià)格總水平和原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格總水平分別上漲1.31%和2.62%。2.5房地產(chǎn)業(yè)廣州市2007年111月房地產(chǎn)業(yè)（包括住宅、商廈和寫字樓等）的綜合發(fā)展在全國名列前茅。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)、快速而穩(wěn)定地增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資的

29、資金來源比較充足，市場化程度較高；多年來市政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行持續(xù)高強(qiáng)度投入，各種居住生活配套設(shè)施日趨完善，使廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)更趨合理。廣州市2007年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)表指標(biāo)名稱單位累計(jì)比去年同期增長率%房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積萬平方米596.11-15.2商品住宅竣工面積萬平方米478.29-18.1商品房銷售面積萬平方米1050.1312現(xiàn)房銷售萬平方米320.676.1期房銷售萬平方米729.4614.8廣州市2007年1-3季度各區(qū)、縣級市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)表指標(biāo)名稱單位累計(jì)比去年同期增長率%房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元432849528.6市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額合計(jì)（企業(yè)辦公所在地口徑

30、）萬元394088828.3荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元7668640.6越秀區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元139075521.6海珠區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元416830-3.5天河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元106974359.5白云區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元83304-12.3黃埔區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元28606-53.8番禺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元385831-6.3花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元31124778.1南沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（2005年10月設(shè)區(qū)）萬元160915674.6蘿崗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（2005年10月設(shè)區(qū)）萬元16971125縣級市房地產(chǎn)開發(fā)投資額合計(jì)（企業(yè)辦公所在地口徑）萬元387607

31、31.7增城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元26988031.9從化市房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元11772731.2 根據(jù)上表所示，廣州市4個(gè)老城區(qū)（荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)），以天河區(qū)增長最多?？深A(yù)見天河區(qū)發(fā)展超乎想像。3.廣州市城市規(guī)劃發(fā)展趨勢分析我們根據(jù)廣州市政府制定的廣州市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2001-2010），對廣州城市規(guī)劃發(fā)展趨勢分析如下：3.1近期建設(shè)總目標(biāo)首先，在城市規(guī)劃編制工作方面，按照“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的城市發(fā)展方針，深入開展各層次規(guī)劃的編制工作。完成了廣州市城市總體規(guī)劃（2001-2010）的審查上報(bào)工作，并開展了新一輪總體規(guī)劃的編制工作以及亞運(yùn)規(guī)劃綱要編制工作；按計(jì)劃推進(jìn)

32、各組團(tuán)的區(qū)域性規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃編制工作，完成了中心八區(qū)分區(qū)規(guī)劃及控制性規(guī)劃的編制工作并對其進(jìn)行了動(dòng)態(tài)更新。.其次，在城市規(guī)劃管理方面，進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督管理，為城市建設(shè)做好協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和服務(wù)。展望2008年，是全面啟動(dòng)亞運(yùn)建設(shè)工程的關(guān)鍵一年，城市發(fā)展“中調(diào)”戰(zhàn)略也向城市規(guī)劃工作提出了新的更高要求。2008年將實(shí)施廣州市科學(xué)技術(shù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃。3.2重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)關(guān)于廣州市2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2008年計(jì)劃草案的報(bào)告中指出計(jì)劃安排重點(diǎn)項(xiàng)目71個(gè)，年度計(jì)劃投資380億元，將加快珠江新城、廣州新城、白云新城等十大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的建設(shè)。廣州近期建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域如

33、下：珠江新城：要高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新電視塔，加緊完善燈光夜景和周邊道路及景觀等的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使之成為充分體現(xiàn)廣州現(xiàn)代化大都市新貌的標(biāo)志性建筑，力爭把珠江新城打造成為城市的名片和到“2010年一大變”的亮點(diǎn)。推進(jìn)廣佛、廣深、廣珠城際軌道建設(shè)：在完善區(qū)域性交通樞紐功能方面，重點(diǎn)抓好白云國際機(jī)場二期建設(shè)工程，努力開辟更多的國際航線；按計(jì)劃完成南沙港區(qū)二期工程，繼續(xù)實(shí)施出海航道疏浚工程；積極配合武廣鐵路客運(yùn)專線和廣州鐵路新客運(yùn)站等工程建設(shè)。加快華南路三期、新光快速路、廣汕路延長線等路網(wǎng)建設(shè)，不斷完善城市道路主骨架，推進(jìn)城市快捷路系統(tǒng)和交通節(jié)點(diǎn)改善工程建設(shè)。建白云新城同時(shí)改造周邊“城中村”： 重點(diǎn)推進(jìn)白云國際會(huì)議

34、中心服務(wù)配套工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃白云新城公共設(shè)施和周邊“城中村”改造，全力推進(jìn)白云新城的開發(fā)建設(shè)。按計(jì)劃高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)大學(xué)城二期、琶洲、金沙洲、廣州新城、珠江新城、從化新溫泉、新機(jī)場和新火車客運(yùn)站周邊地區(qū)等十大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的建設(shè)，深化老城區(qū)綜合改造，提升服務(wù)功能和文化品質(zhì)。第二部分 區(qū)域商業(yè)市場研判1 珠江新城發(fā)展歷程在幾年前，制約珠江新城商業(yè)發(fā)展的主要瓶頸就是客流量小，這一瓶頸的形成是因?yàn)檫^去住宅開發(fā)緩慢、公共交通不便和商務(wù)氛圍淡薄。2004年珠江新城住宅、寫字樓建設(shè)的如火如荼，入住人口劇增；隨著多路公交線路的增設(shè)、地鐵三號線的開通，已織就通達(dá)全城的交通網(wǎng)。另外，廣州市圖書館、廣東省

35、博物館、廣州市第二少年宮、廣州市歌劇院等四大文化建筑全部集中于這一區(qū)域，更為該區(qū)域發(fā)展注入新元素，制約因素民如今已在逐步改善。 珠江新城為天河區(qū)繼天河北商圈后崛起的又一商圈，現(xiàn)時(shí)其內(nèi)除分布了部分適合中高層收入人士居住的住宅外，商圈內(nèi)林立了眾多寫字樓,如珠江新城電信中心、國稅大廈、華南電力通訊大樓、發(fā)展中心大廈、信合大廈等。未來還將在此地建起廣州市新地標(biāo)珠江新城雙子塔。2006年，太平洋安泰人壽宣布正式遷址珠江新城，成為第一家進(jìn)駐珠江新城中央商務(wù)區(qū)的外資金融集團(tuán)。同時(shí)，另有6家金融機(jī)構(gòu)也正在準(zhǔn)備進(jìn)駐這里。廣州要將珠江新城打造成區(qū)域金融中心，政府也出臺了多項(xiàng)扶持政策要把珠江新城建設(shè)成中央商務(wù)區(qū)。因

36、此，將來一定會(huì)有更多的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，最終形成相當(dāng)規(guī)模的金融商務(wù)區(qū)。再加上城市中心的南移，廣州cbd必定逐漸轉(zhuǎn)移至珠江新城，預(yù)計(jì)未來聚集的人口預(yù)計(jì)在18萬左右。根據(jù)廣州的城市發(fā)展思路，珠江新城定位為cbd，目標(biāo)則是建立一個(gè)國際化的一流水準(zhǔn)的中心商務(wù)區(qū)。各項(xiàng)市政設(shè)施逐步完善，珠江新城開發(fā)熱度再度提高，今年在動(dòng)工和即將動(dòng)工的項(xiàng)目多達(dá)數(shù)十個(gè)，再次成為廣州房地產(chǎn)的熱點(diǎn)。隨著政府和開發(fā)商投資加速，珠江新城開始進(jìn)入發(fā)揮cbd中心作用的“騰飛期”，珠江新城的商業(yè)藍(lán)圖也逐漸清晰。 備注：20062008年的珠江新城是一個(gè)大熱板塊，預(yù)計(jì)有18個(gè)住宅項(xiàng)目，11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在06年年底前上市。其中超過一半的樓盤集中在珠

37、江公園以西、中軸線以東的中部區(qū)域，花城大道、金穗路等將成為置業(yè)的熱點(diǎn)地段。2.項(xiàng)目周邊規(guī)劃2.1廣州雙子塔“雙塔”位于珠江新城的j區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。其中，西塔是近期將啟動(dòng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣場面積8531平方米）。規(guī)劃中的“雙子塔”將建設(shè)成為集酒店餐飲、商務(wù)功能于一體的綜合性大樓。作為廣州未來的標(biāo)志性建筑，這一規(guī)劃中的“雙子塔”樓高有望超過上海金茂大廈(420米)，成為內(nèi)地第一高樓。“雙子塔”建成后，將與現(xiàn)時(shí)廣州第一高樓中信廣場(391米)及珠江南岸觀光塔(規(guī)劃中)形成“三點(diǎn)一線”，遙相呼應(yīng)2.2廣州新電視塔廣州市新中軸線電視塔是廣州新時(shí)代的城市標(biāo)

38、志，塔高580米， 建筑面積約 88800 平方米，是一座集廣播電視發(fā)射、旅游觀光、科學(xué)普及、文化娛樂和寫字辦公的具有豐富文化內(nèi)涵的綜合性大型設(shè)施。已動(dòng)工近一年的廣州新電視塔建設(shè)工程進(jìn)展順利，塔身46環(huán)中第一環(huán)的24根鋼柱已經(jīng)開始吊裝、焊接工程。為把新電視塔打造為更具現(xiàn)代氣息和文化內(nèi)涵的“廣州地標(biāo)”， 預(yù)計(jì)2008年完成主體結(jié)構(gòu)施工，2009年進(jìn)入裝修，2009年底試運(yùn)行，到2010年完全滿足亞運(yùn)會(huì)賽事轉(zhuǎn)播和信息傳輸服務(wù)。2.3廣州圖書館新館選址于珠江新城東側(cè)，占地面積也由原先的1.5萬平方米增加到2.1萬平方米，總投資8.4億元，設(shè)計(jì)藏書400萬冊，座位6110個(gè)，平均日接待讀者量10000

39、人次。預(yù)計(jì)2008年可對市民開放。新館總建筑面積95000平方米，是舊館的6倍。興建的新廣州圖書館位于珠江新城，北面是雙子塔，西側(cè)是第二少年宮，南面是省博物館，西南側(cè)是廣州歌劇院，是目前位于中山四路的老圖書館的6倍。2.4廣東省博物館新館廣東省博物新館位于廣州市新城市中心珠江新城中心區(qū)南部，瀕臨珠江，與廣州歌劇院遙相呼應(yīng)，是廣東省“十項(xiàng)工程”的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)文化大省三大文化設(shè)施之一。博物館規(guī)劃總占地面積4.1萬平方米，建筑面積6.3萬平方米，總投資約10億元，預(yù)計(jì)新館建成后年參觀人數(shù)將達(dá)到100萬人次，并成為國內(nèi)規(guī)模最大、功能最完備、設(shè)施最先進(jìn)的省級博物館整體達(dá)到國際一流水準(zhǔn)之一。2.5廣

40、州歌劇院總投資超過10億元的廣州歌劇院占地4.2萬平方米，總建筑面積4.6萬平方米。主體建筑由一個(gè)1800座的大劇場、一個(gè)400座的多功能廳、4000平方米的前廳和休息廳、地下停車場和其他輔助設(shè)施組成。3.珠江新城的商業(yè)概況珠江新城雋峰苑珠江新城中部區(qū)域珠江新城西部區(qū)域珠江新城東部區(qū)域從這幅“珠江新城土地利用規(guī)劃調(diào)整圖”可以看出；廣州大道以東、冼村路以西的珠江新城西部區(qū)域，未來主要定位為廣州cbd的中心商務(wù)、國際金融、城市娛樂文化。馬場路以東、華南快速干線以西的珠江新城東部區(qū)域，則定位于為工作、生活在cbd內(nèi)的人們提供以休閑、娛樂、餐飲為主的生活配套服務(wù)。項(xiàng)目位于冼村路以東、馬場路以西的珠江新

41、城中區(qū)，屬于cbd中心外圍，一般會(huì)有一些大型豪宅圈核心居住區(qū)。按照cbd的居住區(qū)域劃分，中區(qū)是cbd居住的第二圈，一般以上居住用的分布與此，且多數(shù)樓盤都屬于大型豪宅盤，是配合cbd的核心居住區(qū)域。4商業(yè)特點(diǎn)4.1分布特點(diǎn)珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為廣州商住及辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動(dòng)，珠江新城目前的開發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅及寫字樓都附帶裙樓商場，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成“東冷西熱”的局面。4.2類型及經(jīng)營特點(diǎn)分析除地段上的分布特點(diǎn)外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、汽車美

42、容及展覽專業(yè)市場及住宅小區(qū)裙樓商場，而純商場目前只有維家思博覽中心一家（亦為臨建）。4.2.1專業(yè)市場從1992年政府決定開發(fā)珠江新城以來，至2000年8月對珠江新城的規(guī)劃進(jìn)行檢討，由于種種原因，導(dǎo)致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在珠江新城多個(gè)專業(yè)市場“盤踞”在原本用地性質(zhì)為“住宅”或“商務(wù)金融”的地塊，亦導(dǎo)致眾多屬于“臨時(shí)建筑”的專業(yè)市場的涌現(xiàn)，如“高盛集團(tuán)”開發(fā)經(jīng)營的美居中心，經(jīng)過多年的經(jīng)營，在廣州家居業(yè)已形成“家居航母”的地位，并由此帶動(dòng)了一系列的相關(guān)專業(yè)市場如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料城、南天照明廣場等專業(yè)市場的誕生。此外，受天河北路汽車專業(yè)市場的輻射影響，汽

43、車交易市場也成為珠江新城現(xiàn)時(shí)商業(yè)經(jīng)營的一大特色。4.2.2裙樓商場現(xiàn)裙樓商鋪以餐飲、政府機(jī)構(gòu)、銀行為主，從目前珠江新城的商鋪經(jīng)營內(nèi)容來看，其所吸引的租戶大多是大型特色餐飲，如麗晶華庭的麗晶明珠、星匯園的都城快餐、名門大廈的韋士拿西餐廳等多個(gè)大型餐飲名店落戶。隨著近幾年路網(wǎng)的發(fā)展，銀行、超市等日常生活配套也開始進(jìn)入珠江新城，成為小區(qū)鋪內(nèi)的大租客。同時(shí)，珠江新城內(nèi)的裙樓商鋪還有不少為政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)租下或者買下，政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐小區(qū)內(nèi)辦公已經(jīng)成為珠江新城的一個(gè)特殊景觀，如進(jìn)入星匯園的派出所、匯豪大廈的天河區(qū)工商行政管理局、皓瀚華軒的廣州市房地產(chǎn)交易中心等，由此也出現(xiàn)了一些小租戶傍著這些政府機(jī)關(guān)設(shè)立辦事處

44、的場面。例如皓瀚華軒附近的小型中介、電信大廈旁邊的通訊檢測中心等等。4.3裙樓商場走“高檔休閑”路線珠江新城新近落成的住宅裙樓商場，如新世界集團(tuán)開發(fā)的凱旋新世界、南雅集團(tuán)開發(fā)的利雅灣及保利集團(tuán)開發(fā)的保利香檳花園，這三個(gè)住宅樓盤，樓盤規(guī)模較大，且自身園林設(shè)計(jì)較有特色，塔樓住宅售價(jià)至少在8000元/以上，業(yè)主平均素質(zhì)都較高，因此，其裙樓商場的定位亦適應(yīng)住戶的素質(zhì)，走“高檔休閑”路線，如保利香檳定位為“法式風(fēng)情商業(yè)街”、凱旋新世界定位為“園林式商場”，主要面對的目標(biāo)客戶為休閑餐飲名店、coffee shop、高檔服飾、精品廊等。44呈現(xiàn)專業(yè)市場和社區(qū)裙樓商業(yè)兩元化發(fā)展模式目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有

45、各種專業(yè)市場，如建材、家居、汽車美容及展覽等專業(yè)市場及區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)裙樓商業(yè)共同組成，其中以專業(yè)市場為主。45商業(yè)氛圍呈現(xiàn)“東冷西熱”的局面受五羊新城的輻射帶動(dòng)，珠江新城目前的開發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅及寫字樓都附帶裙樓商場，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成“東冷西熱”的局面。46現(xiàn)裙樓商鋪以餐飲、政府機(jī)構(gòu)、銀行等業(yè)態(tài)為主目前珠江新城的商鋪主要以大型特色餐飲、政府機(jī)構(gòu)、銀行和日常生活超市為住。4.7區(qū)域租金水平受地段影響較大，租金以天河城為中心向外逐漸遞減項(xiàng)目所屬的天河商圈區(qū)域內(nèi)，受地段影響較租金差距較大，區(qū)域租金水平主要以天河城和正佳廣場等為核心，呈

46、現(xiàn)向外逐漸遞減。天河城東面西面商業(yè)氣氛和租金值由西向東逐漸減弱51天河路以大型mall為主，注重項(xiàng)目的復(fù)合功能天河城商圈的核心路段，云集了正佳廣場、天河城、宏城廣場、維多利廣場、天鴻大廈（廣百中怡店）等多個(gè)商廈，以及友誼商店、廣百百貨、國美電器、蘇寧電器、百佳超市、吉之島超市等眾多商業(yè)品牌，還有廣州購書中心、天河體育中心等配套設(shè)施。 廣百中怡店 天河城5.2天河北（東站）業(yè)態(tài)多元化，主題明確該區(qū)域是現(xiàn)時(shí)廣州市的商務(wù)中心及對外口岸。起初該區(qū)域是作為附近以中信廣場等寫字樓的配套設(shè)施，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)在該區(qū)域從東往西正在熱租的商業(yè)項(xiàng)目主題明確、業(yè)態(tài)豐富，有以動(dòng)漫為主題的動(dòng)漫廣場；以時(shí)尚家居、精品為

47、主題的時(shí)尚家居生活館；以服裝、精品為主題的麗珀soho；以女性服裝為主題的天匯城；以百貨、餐飲、娛樂為主題的柏西商都；以數(shù)碼產(chǎn)品為主題的天河倉數(shù)碼博覽；以餐飲、娛樂、旅業(yè)為主題的天河匯。加上已在經(jīng)營的時(shí)代廣場、達(dá)芬奇家居、宜家家居、歐陸家居廣場。該區(qū)域也從單一的甲級寫字樓聚集向多元化商業(yè)格局發(fā)展。 天匯城 時(shí)代廣場53體育西（天河南）依附大型mall而生存，采用錯(cuò)位經(jīng)營模式該區(qū)域以天河南（六運(yùn)小區(qū)、體育西小區(qū)等）特色風(fēng)情商業(yè)街。城建集團(tuán)投資開發(fā)六運(yùn)小區(qū)之初，其實(shí)是住宅的規(guī)劃。然而，隨著年輕一族對千篇一律的現(xiàn)代商廈購物開始厭倦，以“小資時(shí)尚休閑體驗(yàn)式消費(fèi)”為特點(diǎn)的天河南購物街迅速成為年輕人喜愛的

48、場所。其倡導(dǎo)的全新購物理念與天河城模式形成有效互補(bǔ)。依靠便捷的交通、特色的裝修和個(gè)性化產(chǎn)品經(jīng)營，其名氣甚至遠(yuǎn)超淘金坑風(fēng)情購物街。5.4天河城商圈特征天河城商圈是一個(gè)立面經(jīng)濟(jì)體，以大型mall為核心，注重項(xiàng)目的功能復(fù)合性。天河商圈除了城市主干道，到處都是拔地而起的高樓大廈，整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)縱向發(fā)展，商業(yè)物業(yè)重要以天河城廣場和正佳廣場等大型購物中心為核心，注重項(xiàng)目的功能的復(fù)合性。而周邊的商業(yè)物業(yè)依附它們而生，但在功能上避免重疊，形成互動(dòng)互補(bǔ)?！究?結(jié)】經(jīng)過市場調(diào)研，我們對廣州市珠江新城周邊的商業(yè)概況有了客觀的了解；并采集到了重要的相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)，如商業(yè)布局、規(guī)模，發(fā)展態(tài)勢、業(yè)態(tài)構(gòu)成等。從而為本項(xiàng)目

49、的商業(yè)定位提供重要的參考依據(jù)。下面遴選重要的商業(yè)調(diào)研資料，做精要性提示。廣州市總體商業(yè)規(guī)模尚可，但缺乏重點(diǎn)餐飲商業(yè)項(xiàng)目，同質(zhì)化突出；商業(yè)結(jié)構(gòu)尚未完善，如缺乏餐飲市場支柱性商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)種，新興超流行性業(yè)種發(fā)展?jié)u入佳境，高檔餐飲種飛速發(fā)展，形勢看好。區(qū)域商業(yè)特征明顯，如裙樓商業(yè)主要為生活配套形式，經(jīng)營服飾為主，便利店，大型超市等。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初顯端倪，開發(fā)商熱情似火，凡臨街的都做底商，大型純商業(yè)形式也不少見。珠江新城商業(yè)地產(chǎn)操作手法單一，缺乏營銷理念，產(chǎn)品同質(zhì)化，缺乏突破。第三部分 項(xiàng)目總體定位1項(xiàng)目分析 待添加的隱藏文字內(nèi)容11.1.1區(qū)域商業(yè)競爭優(yōu)勢明顯。天河城商圈地處天河區(qū)乃至廣州市的黃

50、金中心位置，具有完善的住宅、市政、餐飲、商務(wù)配套設(shè)施，周邊有龐大的廣州市消費(fèi)力最高的消費(fèi)人群，以及發(fā)達(dá)、便利的交通條件可以方便地吸引整個(gè)廣州市和珠三角的消費(fèi)者前來消費(fèi)，這些條件造就了體育中心商圈具有無與倫比的競爭優(yōu)勢。1.1.2區(qū)域高檔宅樓盤眾多，消費(fèi)力強(qiáng)勁。區(qū)域內(nèi)高檔住宅樓盤云集，像譽(yù)峰、雋峰苑、中怡城市花園、都市華庭、天譽(yù)花園、帝景苑、耀星華庭、協(xié)和新世界、伊頓18等，是眾多高收入白領(lǐng)階層和私企老板常居之所。這些高收入者擁有極強(qiáng)的消費(fèi)能力，為天河城商圈帶來數(shù)量龐大的消費(fèi)群體。1.1.2同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，未能實(shí)現(xiàn)有效的全方位經(jīng)營該區(qū)域的各大商場以及飲食娛樂場所，均是以天河北各高檔寫字樓白領(lǐng)為主

51、要目標(biāo)顧客，所經(jīng)營的商品種類、品牌大都具有幾近相同的定位，給消費(fèi)者的印象是各商場的商品似乎都差不多，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，沒有實(shí)現(xiàn)有效的全方位經(jīng)營。2.項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目優(yōu)勢（s）1位置優(yōu)勢：位置顯赫本項(xiàng)目位于珠江新城核心地段,cbd中軸線的東面，珠江公園西側(cè)，距離天河城和正佳廣場等大型mall僅一尺之遙，坐享天河城商圈成熟繁華的商業(yè)氛圍與消費(fèi)人流，將與天河城商圈構(gòu)成廣州21世紀(jì)商業(yè)制高點(diǎn)，是珠三角商戶的必爭之地。1.1項(xiàng)目背靠南中國最繁華的商業(yè)圣地天河城商圈。商圈內(nèi)標(biāo)志性商場有：“中國第一商城”天河城、“亞洲第一購物”中心正佳廣場以及廣百中怡店。目前，天河城商圈日平均客流量已達(dá)到50萬人次，節(jié)假

52、日更高達(dá)100萬人次。優(yōu)勢：項(xiàng)目離天河城商圈不足10分鐘車程，地鐵五號線開通后（獵德站），更能為項(xiàng)目帶來源源不絕的客流量。目前，天河城商圈缺少特色餐飲，而且現(xiàn)在的餐飲設(shè)施早已不能滿足龐大的客流量，“美食坊”的進(jìn)駐勢必吸引大量“識飲識食”的廣州人目光。1.2項(xiàng)目的北面是廣東省最大it聚集地太平洋it高科技圈。圈內(nèi)標(biāo)志性商場有：太平洋電腦城、南方電腦城以及頤高數(shù)碼等等。目前，太平洋it高科技圈日平均客流量已達(dá)到10萬人次。優(yōu)勢：太平洋it高科技圈不單是一站式的it購物中心，而且也聚集大批從事it行業(yè)、消費(fèi)能力頗強(qiáng)的“金領(lǐng)”、“白領(lǐng)”人士。目前，高科技圈內(nèi)不單缺少特色餐飲，而且缺少中高檔次的餐飲行業(yè)

53、，項(xiàng)目中高檔次的餐飲定位，勢必吸引大量講求“身份”“檔次”的it成功人士。1.3項(xiàng)目的南面是擁有亞洲最大的會(huì)展中心的商務(wù)圈琶洲會(huì)展商務(wù)圈。商務(wù)圈內(nèi)標(biāo)志性建筑物是廣州國際會(huì)議展覽中心。每年在廣州國際會(huì)議展覽中心都會(huì)舉行超過35個(gè)國際大型會(huì)展，參展的國家來自美國、英國、德國、法國、意大利等十多個(gè)國家。2007年第五屆廣州會(huì)展超過13萬人觀展。優(yōu)勢：項(xiàng)目毗鄰琶洲會(huì)展商圈，會(huì)展經(jīng)濟(jì)特別是“廣交會(huì)”的巨大拉動(dòng)作用，對這一區(qū)域的居住產(chǎn)生了重要影響，隨著琶洲廣州國際會(huì)展中心的投入使用，每年舉辦大大小小的行業(yè)博覽會(huì)都吸引逾萬的商家到場，而參加琶洲會(huì)展的商家將為項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來旺盛的人流。由于有地鐵五號線和華南快速干線的連接，項(xiàng)目與琶洲近在咫尺，區(qū)域內(nèi)的餐飲配套設(shè)施也正好可以滿足此類需求2.總結(jié)商業(yè)氣氛前景展望項(xiàng)目位于天河城商業(yè)圈、太平洋it高科技圈以及琶洲會(huì)展商務(wù)圈的匯集點(diǎn)，更依托珠江新城cbd唯一商業(yè)步行街與社區(qū)內(nèi)部商業(yè)中庭，直通國際商務(wù)的最前沿，開啟一場牽動(dòng)商業(yè)至尊領(lǐng)域的盛宴，迎視一個(gè)商業(yè)旗艦巡航起駕的。天河城項(xiàng)目是天河城與琶洲會(huì)展得黃金分割點(diǎn)本案琶洲會(huì)展中心3.規(guī)劃優(yōu)勢：廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ榻鲁窃谝?guī)劃之初就被賦予較高的歷史使命，它將成