論我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及對(duì)策（全

1、 中文摘要我國(guó)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與住房改革密切相關(guān),中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革始于1978年,是中國(guó)城市諸項(xiàng)改革中提出最早的一項(xiàng)改革,住房短缺是導(dǎo)致住房制度改革的最初動(dòng)因。房地產(chǎn)金融是隨房改的逐步深入而發(fā)展起來(lái)的。房地產(chǎn)金融是指 開發(fā)流通和消費(fèi)過(guò)程中通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)系千家萬(wàn)戶。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)是

2、資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持，因此要加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須大力繁榮房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。本文總結(jié)和分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題，并提出了建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系，大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資體系等相關(guān)政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融； 商業(yè)銀行信貸； 政策和發(fā)展規(guī)劃；目錄一. 房地產(chǎn)金融的概述 1（一）房地產(chǎn)金融的概念 1（二）房地產(chǎn)金融的任務(wù) 2（三）房地產(chǎn)金融體系 2（四）房地產(chǎn)金融的作用 3二. 我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀 5（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控情況 5（二）房地產(chǎn)貸款狀況 6（三）房地產(chǎn)信托 6（四）境外資金對(duì)房地產(chǎn)的投資 6三. 我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題 6（一）市場(chǎng)

3、參與主體主要為商業(yè)銀行 6（二）商業(yè)銀行自身存在信貸管理問(wèn)題 7（三）個(gè)人住房消費(fèi)信貸潛在違約問(wèn)題較大 8（四）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在各種問(wèn)題 9（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題 10（六）國(guó)家政策性問(wèn)題 11（七）法律法規(guī)問(wèn)題 11四. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 11（一）從政府和法律的角度 12（二）從信貸供給方角度 12（三）從消費(fèi)者的角度 13（四）從房地產(chǎn)企業(yè)的角度 13 結(jié)束語(yǔ) 14參考文獻(xiàn) 15致謝 16一.房地產(chǎn)金融概述（一）房地產(chǎn)金融概念 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道

4、所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?002年

5、我國(guó)的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒(méi)有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。1. 房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中的各種資金融通活動(dòng)。嚴(yán)格地說(shuō)它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過(guò)住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄等來(lái)融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過(guò)程中的融資活動(dòng)?？梢?jiàn)，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括

6、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。2. 地產(chǎn)金融地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來(lái)說(shuō)，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開的資金融通活動(dòng)，在國(guó)外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國(guó)的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較

7、長(zhǎng)，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國(guó)，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng)；狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。（二）房地產(chǎn)金融的任務(wù)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。（三）房地產(chǎn)金融體系所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機(jī)構(gòu)體系和旨在提高抵押貸款流動(dòng)性的市場(chǎng)體系。2002年我國(guó)房地產(chǎn)金融體系以一

8、級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來(lái)。一級(jí)市場(chǎng)體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房?jī)?chǔ)蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主。其他機(jī)構(gòu)如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)尚未建立，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒(méi)能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍然處于一個(gè)初級(jí)階段，沒(méi)有形成一個(gè)健全的、多層次的市場(chǎng)體系。建立一個(gè)發(fā)達(dá)而且在一定程度上相對(duì)專業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資與消費(fèi)所需的資金量巨大，遠(yuǎn)非一般融資活動(dòng)可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長(zhǎng)，特別是居民購(gòu)房抵押貸款，期限最長(zhǎng)可達(dá)30年

9、。房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動(dòng)存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)非其他金融活動(dòng)所能比。因此，建立一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度，使得政府能夠通過(guò)它來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接的或間接的調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。（四）房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。1.房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了重要的資金保障首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程大致要經(jīng)過(guò)土地購(gòu)買

10、、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)主要的階段。這四個(gè)階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集，資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。其次，從金融業(yè)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)于金融業(yè)的運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤(rùn)生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。再次，從金融市場(chǎng)固有的功能來(lái)看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對(duì)零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)

11、模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來(lái)源。在金融市場(chǎng)上，資金需求者可以很方便地通過(guò)直接或問(wèn)接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過(guò)多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動(dòng)性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化。金融市場(chǎng)將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門，使一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的人，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的再分配。金融市場(chǎng)的存在及發(fā)展為政府實(shí)施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大

12、傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)的實(shí)施都是以金融市場(chǎng)為載體。金融市場(chǎng)既提供貨幣政策實(shí)施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)。在發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能，以補(bǔ)充再生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)資金的需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)。2.房地產(chǎn)金融支持居民住房消費(fèi)能力的提高長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國(guó)政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長(zhǎng)期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國(guó)家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)

13、的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。從制度層面看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展基本上是從1998年開始，這一年我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知頒布，取消單位福利分房，實(shí)行住房商品化，居民通過(guò)個(gè)人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購(gòu)置。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。從經(jīng)濟(jì)層面分析，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來(lái)收人增長(zhǎng)的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長(zhǎng)。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定

14、的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國(guó)住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。從金融體系看，大多數(shù)國(guó)家對(duì)居民購(gòu)房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問(wèn)題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問(wèn)題提供支持，同時(shí)也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點(diǎn)，重在調(diào)節(jié)和提供各

15、種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點(diǎn)。商業(yè)性住宅金融遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對(duì)獨(dú)立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融。二.我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控情況近年來(lái)，中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴程度日益增大。2008年末房地產(chǎn)貸款占GDP的比率為16.8%。2008年國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度逐月回落。2008年全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)投資15759.3億元，比2007年增長(zhǎng)了19.8%，增速比上年回落8.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速低于25.7%的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全

16、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重從2007年的18.8%下降到2008年的17.8%。1998年以來(lái)，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房建設(shè)與消費(fèi)的信貸政策，這些政策有效的支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）房地產(chǎn)貸款狀況1998年房地產(chǎn)貸款只有3106.2億元，到2008年底達(dá)到36712.5億元，7年間增長(zhǎng)10倍多，其中，居民個(gè)人購(gòu)房貸款從1998年的426.2億元增加到2008年底的21462.3億元，7年間增長(zhǎng)50多倍，2008年5月末，房地產(chǎn)貸款余額33057.33億元，同比增長(zhǎng)17.6%。2008年個(gè)人購(gòu)房貸款增速下降，受到多方因素的影響：一是個(gè)人購(gòu)房貸款近幾年的高速增長(zhǎng)，隨著基數(shù)的增大，增幅開始放緩

17、；二是在2008年穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策影響下，部分居民購(gòu)房決策更為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致商品房銷售額增速有所下降；三是由于近幾年個(gè)人購(gòu)房貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，商業(yè)銀行采取更為審慎的發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款的政策措施；四是2008年個(gè)人購(gòu)房貸款利率略有上升，加上通貨膨脹，導(dǎo)致增速下降。（三）房地產(chǎn)信托目前中國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要由信托投資公司經(jīng)營(yíng)，而在國(guó)外，包括銀行，證券公司在內(nèi)的許多機(jī)構(gòu)都可以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和開發(fā)有關(guān)產(chǎn)品。（四）境外資金對(duì)房地產(chǎn)的投資 近年來(lái)，為獲取房地產(chǎn)資本增值，以及受人民幣升值的影響，不少境外主體對(duì)中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，或是參與房地產(chǎn)開發(fā)，或是購(gòu)買房地產(chǎn)。外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)受到廣泛關(guān)注。2

18、008年，流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資呈現(xiàn)以下特征：一是外資參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的力度不斷加大，入股對(duì)象不僅有開發(fā)企業(yè)，還包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司；二是外資購(gòu)房越來(lái)越多的由短期收益的住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到追求長(zhǎng)期增值的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，外?；?，投資銀行等大集團(tuán)的長(zhǎng)期投資步伐明顯加快，主要是收購(gòu)收益穩(wěn)定，租金回報(bào)高的寫字樓，商鋪和高級(jí)公寓等商用地產(chǎn)。三.我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題（一）市場(chǎng)參與主體主要為商業(yè)銀行 僅有的兩家專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行在2003年底前已經(jīng)專制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運(yùn)作的是成立于2004年3月的天津市中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對(duì)全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市

19、場(chǎng)發(fā)展的影響力尚且有限?？梢哉f(shuō)，商業(yè)銀行主宰我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的格局依然堅(jiān)固，與其他金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式是以間接融資為主，直接融資為輔，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占用主導(dǎo)地位，如住房消費(fèi)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款，土地儲(chǔ)備貸款。而上市融資，信托融資，債券融資，以及其他融資方式占比較小，這是我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要問(wèn)題，也是最難解決的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道主要是依靠商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。從表1可以看出，1998年2008年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來(lái)源中銀行貸款都在50%以上央行研究局的中國(guó)房地

20、產(chǎn)發(fā)展與金融支持報(bào)告中指出，房地產(chǎn)信貸在銀行業(yè)整體信貸中的比重不斷增加，2000年房地產(chǎn)信貸比重為6%，2001年上升到13%，2002年達(dá)17%，2006年在政府調(diào)控下降為16%，但與國(guó)外同行業(yè)情況相比，我國(guó)房地產(chǎn)信貸比例是相當(dāng)高的。并且我國(guó)房地產(chǎn)金融的二級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上尚未形成，住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)遲遲沒(méi)有實(shí)施，實(shí)際上商業(yè)銀行直接或間接的承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生危機(jī)就必然引起銀行危機(jī)。由于房地產(chǎn)投資資金大部分來(lái)源于商業(yè)銀行，因此，從某種意義上來(lái)講，商業(yè)銀行就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“幕后大老板”。 表1 1998年2007年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金主要

21、來(lái)源 （億元）年份1998199920002001200220032004200520062007到位資金4230450065008400108201393017830197602365027470來(lái)自銀行2240234036004980565081209150110301277013460所占比例52.952.1%55.3%59.2%52.2%58.2%51.3%55.8%54.1%53.6 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（二）商業(yè)銀行自身存在信貸管理問(wèn)題1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸問(wèn)題隱患存在其一，各大銀行的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品具有同質(zhì)性，市場(chǎng)營(yíng)銷手段單一；其二，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)

22、良資產(chǎn)”，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，貸款項(xiàng)目缺乏可行性分析和評(píng)估，以及缺乏強(qiáng)有力的信貸風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。這種競(jìng)爭(zhēng)方式埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患，并可能最終導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生真正的損失。2.信息不對(duì)稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)貸款前調(diào)查和審查中，房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持，故意隱瞞項(xiàng)目或歪曲企業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)真實(shí)信息，這種貸款前的雙方信息不對(duì)稱導(dǎo)致銀行在貸款決策時(shí)做出逆向選擇；貸款管理中，由于房地產(chǎn)企業(yè)為了更長(zhǎng)久的占用銀行信貸資金，從而故意隱瞞企業(yè)財(cái)務(wù)信息，致使銀行不能準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力及貸款風(fēng)險(xiǎn)，這種貸

23、款后雙方的信息不對(duì)稱會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)，最終演變?yōu)樯虡I(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)信貸問(wèn)題。3.我國(guó)存款利率較低，給商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)操作提供了方便1998年到2008年，我夠連續(xù)10次降息，雖然2004年10月有過(guò)一次小幅升值，2006年4月央行把貸款利率由5.58%調(diào)至5.85%。但目前我國(guó)的利率仍然偏低，如我國(guó)一年期存款利率為2.25%，而在美國(guó)，美元一年期存款利率為4.75%。4.商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請(qǐng)不嚴(yán)而產(chǎn)生問(wèn)題一是簡(jiǎn)單的將公司類信貸業(yè)務(wù)和個(gè)人金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)特征混淆，不能有針對(duì)性的把握審查重點(diǎn)；二是有關(guān)人員對(duì)宏觀政策，行業(yè)政策和信貸政策等了解不深，不能很好的把握房地產(chǎn)企業(yè)信貸的發(fā)

24、展方向和節(jié)奏；三是經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對(duì)資料的真實(shí)性審核不嚴(yán)，在項(xiàng)目的自由資金投入，項(xiàng)目手續(xù)的完備性，企業(yè)信用狀況等方面審查把關(guān)不緊，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。5.貸款管理不善造成的問(wèn)題貸款后過(guò)分依賴抵押物，不能對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行及時(shí)跟蹤，使得開發(fā)商挪用貸款資金或銷售回籠款，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期竣工交付或無(wú)銷售資金歸還銀行貸款，使銀行貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)或損失。（三）個(gè)人住房消費(fèi)信貸潛在違約問(wèn)題較大目前，商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而不遺余力的大力發(fā)展。而我國(guó)個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和監(jiān)控，未來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)和利率變化也使拖欠還款的危機(jī)存在。此外，“假按揭”

25、等惡意套現(xiàn)行為明顯存在。所有這些都說(shuō)明，一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露和債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，就會(huì)給銀行帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。其次，銀行用以支持長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款的資金多來(lái)源于儲(chǔ)蓄存款，“短存長(zhǎng)貸”的期限不匹配問(wèn)題較嚴(yán)重，給銀行帶來(lái)流行性風(fēng)險(xiǎn)；再次，局部地區(qū)的貸款炒房活動(dòng)也直接影響銀行貸款安全，一旦樓市波動(dòng)或其他主客觀原因?qū)е峦稒C(jī)失敗，銀行將面臨很大信用風(fēng)險(xiǎn)。（四）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在各種問(wèn)題1.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第一，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻較低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有3萬(wàn)多家，平均凈資產(chǎn)不足1000萬(wàn)元，具有一級(jí)資質(zhì)的占比略高于1%，二級(jí)資質(zhì)不足10%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每家開發(fā)量只有1.6

26、萬(wàn)平方米；第二，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)信用度不高，拖欠工程款嚴(yán)重，拖欠款的大量增加，擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序，造成了房地產(chǎn)開發(fā)的虛假繁榮，是房地產(chǎn)開發(fā)的一大隱患。開發(fā)企業(yè)將建筑企業(yè)墊資作為融資方式，把一部分融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給了建筑企業(yè)，使社會(huì)信用體系遭到破壞。2.稅收風(fēng)險(xiǎn)2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)進(jìn)一步明確了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策信號(hào)。其中對(duì)提高房屋交易營(yíng)業(yè)稅，禁止期房轉(zhuǎn)讓，保證中小套型住房供應(yīng)，打擊炒地等方面，作了相當(dāng)細(xì)致的具體規(guī)定，規(guī)定自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。例如在重慶，房

27、產(chǎn)新政實(shí)施細(xì)則規(guī)定，購(gòu)入住房?jī)赡陜?nèi)售出，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為房屋價(jià)乘以5.5%的稅率。由此，短線的樓市投資者成本漲了5.5%，收益大打折扣，利潤(rùn)空間大幅變小。房地產(chǎn)商利潤(rùn)的收縮，在很大程度上影響到其對(duì)商業(yè)銀行的還貸能力，從而給商業(yè)銀行帶來(lái)還貸風(fēng)險(xiǎn)。3.銷售風(fēng)險(xiǎn)盲目開發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)銷售風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡(jiǎn)單，按照目前土地的拿地模式，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)尋求利潤(rùn)空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價(jià)房與低價(jià)房的成本相差不多，但利潤(rùn)卻是幾十倍的差異，從目前我國(guó)居民收入水平來(lái)看，大概有5%的居民可以消費(fèi)得起高檔住宅，但實(shí)際上許多地方的高

28、檔樓房比例卻高達(dá)30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，截止2008年9月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.09億平方米，同比增長(zhǎng)10.8%。其中商品住宅面積6006萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.5%。無(wú)視日益飽和的高檔房市場(chǎng)，無(wú)視資源閑置和低端市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足的矛盾而盲目開發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴(yán)重的銷售問(wèn)題，這也直接危及我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題由于房?jī)r(jià)不穩(wěn)，加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。貨幣傳導(dǎo)的信貸機(jī)制理論認(rèn)為，由于金融市場(chǎng)存在著信息不對(duì)稱問(wèn)題，銀行克服信息不對(duì)稱的重要方法是要求抵押，而房地產(chǎn)在絕大多數(shù)國(guó)家（包括中國(guó)在內(nèi)）都是最重要的抵押物品。抵押物的價(jià)值成為約

29、束貸款者最大借款額的一個(gè)重要方面。如果房地產(chǎn)價(jià)格上升，抵押物的價(jià)格就會(huì)增加，銀行貸款損失就會(huì)減少，從而提高銀行的凈資產(chǎn)和利潤(rùn)水平。我國(guó)近年來(lái)的實(shí)際負(fù)利率使得房地產(chǎn)成為倍受青睞的投資品，但一定條件下投資轉(zhuǎn)化為投機(jī)，一些單位和個(gè)人通過(guò)各種途徑從銀行貸款投入房地產(chǎn)炒作。個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商也利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，虛張聲勢(shì)，制作假象，誤導(dǎo)消費(fèi)者，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲。從1998年到2008年全國(guó)平均房?jī)r(jià)（表2）可以明顯看出，除1998到1999年房?jī)r(jià)有小幅下降以外，平均房?jī)r(jià)一直處于攀升狀態(tài)，尤其2004年到2005年由2758元升至4192元，升幅達(dá)52%。房?jī)r(jià)在上漲過(guò)程中存在這樣一個(gè)鏈條：地價(jià)上漲開

30、發(fā)成本增加房?jī)r(jià)上漲預(yù)期房?jī)r(jià)上漲開發(fā)商增加投資地價(jià)上漲，由此形成一個(gè)上漲的價(jià)格循環(huán)怪圈，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行貸款帶來(lái)?yè)p失。 表2 1998年2007年全國(guó)平均房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)表 （單位：元）年份1998199920002001200220032004200520062007平均房?jī)r(jià)2063205321122170225023592758419246224981數(shù)據(jù)來(lái)源：相關(guān)年度中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（六）國(guó)家政策性問(wèn)題國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，政策和法律，法規(guī)等的變化，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的環(huán)境發(fā)生

31、變化，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展走向，也影響著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大小的變化。例如2004年國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，控制房地產(chǎn)信貸，很大程度上減小了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。相反，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的放開，可能會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的加大。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對(duì)租金，售價(jià)的限制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模，投資方向以及金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制定等，都對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。特別是在市場(chǎng)環(huán)境還不完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展影響更大。（七）法律法規(guī)問(wèn)題房地產(chǎn)涉及千家萬(wàn)戶，多種行業(yè)，但至今尚未有完善的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程以及房

32、地產(chǎn)企業(yè)行為等做出規(guī)范，沒(méi)有更為直接細(xì)致的相關(guān)法律對(duì)借貸雙開以及借貸行為，抵押登記行為，抵押房產(chǎn)處置，風(fēng)險(xiǎn)控制等進(jìn)行控制和規(guī)范，沒(méi)有建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，也沒(méi)有建立一個(gè)專業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是相當(dāng)滯后的，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控力度很弱，由此也增大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)四.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策（一）從政府和法律的角度1.政策方面首先，中央政府應(yīng)制定有效地產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，及時(shí)制定相關(guān)政策法規(guī)，完善住房消費(fèi)稅收政策，加快研究制定國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅；其次，要設(shè)置符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入

33、門檻，嚴(yán)格土地批租，利用行政手段調(diào)節(jié)開發(fā)行為，從規(guī)劃和土地供應(yīng)管理方面著手，嚴(yán)格控制大戶型，低密度高檔住宅及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)建設(shè)。在規(guī)范市場(chǎng)秩序方面，應(yīng)該繼續(xù)控制城市拆遷規(guī)模，規(guī)范拆遷行為，進(jìn)一步完善預(yù)售房屋的即時(shí)合同備案和實(shí)名制購(gòu)房制度，嚴(yán)格土地市場(chǎng)管理，加大對(duì)囤積，炒買炒賣等違法違規(guī)行為的查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)用地供前，供后監(jiān)管。2.法律方面第一，要盡快建立起個(gè)人信用制度，使我國(guó)商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款過(guò)程中有依有據(jù)，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予戰(zhàn)略性的指導(dǎo)；第二，要盡快制定和實(shí)施產(chǎn)業(yè)基金法，使國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在房地產(chǎn)投資中有法可依，并健康，持續(xù)的進(jìn)；建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)

34、規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)；第三，要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障制度，加大經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理，加強(qiáng)集資合作建房管理，穩(wěn)定廉租住房資金來(lái)源渠道，研究進(jìn)城務(wù)工人員住房政策。（二）從信貸供給方角度1.商業(yè)銀行應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系第一，商業(yè)銀行作為信貸供給方的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻，對(duì)自有資金低，應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)該限制對(duì)其發(fā)放貸款；第二，切實(shí)加強(qiáng)信貸審查，管理，監(jiān)管，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，利用信貸政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)要適度降溫；第三，嚴(yán)格審查住房按揭貸款，各銀

35、行應(yīng)該完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理的辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為，從而規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)；第四，商業(yè)銀行應(yīng)該控制好貸款比例，不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，對(duì)住房開發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款，商用房開發(fā)貸款等實(shí)行嚴(yán)格的分類管理，對(duì)于不能直接帶來(lái)按揭資源的土地儲(chǔ)備貸款，商用房開發(fā)貸款等實(shí)行專項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)管理，不納入每年住房開發(fā)貸款總規(guī)模內(nèi)，并嚴(yán)格限制該類貸款的發(fā)放，對(duì)于能夠帶來(lái)按揭資源的住房開發(fā)貸款，實(shí)行住房開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款增量比例管理，一般按1：3比例掌握，住房貸款在各項(xiàng)貸款中占比一般掌握在20%25%之間，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例在5%7%之間，個(gè)人住房貸款比例在15%18%之

36、間，不斷調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。2.商業(yè)銀行應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)應(yīng)力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，在確保房地產(chǎn)資金來(lái)源充足的同時(shí)分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。第一，商業(yè)銀行應(yīng)該積極推進(jìn)住房貸款證券化進(jìn)程。通過(guò)證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源，而且可以分散投資資金的風(fēng)險(xiǎn)；第二，應(yīng)努力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，可考慮引進(jìn)海外房地產(chǎn)業(yè)基金，同時(shí)加快產(chǎn)業(yè)投資基金的立法步伐，出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金方面的專門法律，規(guī)范房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作（三）從消費(fèi)者的角度住房是一種代價(jià)不菲的生活必需品，貧寒

37、之家可以不買汽車，電腦，卻不能沒(méi)有遮風(fēng)避寒的棲身之所。當(dāng)我國(guó)一部分消費(fèi)者把依靠銀行住房貸款作為首選時(shí)，面對(duì)銀行貸款購(gòu)房應(yīng)保持理性心態(tài)，理性估計(jì)自己的未來(lái)收入，通過(guò)銀行貸款購(gòu)房在中國(guó)慢慢盛行起來(lái)，在國(guó)外早已是十分平常的事情了，不過(guò)，中國(guó)的特點(diǎn)在于銀行貸款購(gòu)房的低齡化。從我國(guó)目前申請(qǐng)住房消費(fèi)信貸者的年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，多是2540歲年齡段的人，這些人一則沒(méi)有享受到公房的待遇，即使享受也十分少；二則他們多是剛參加工作，工作流動(dòng)性較大，卻對(duì)自己未來(lái)收入水平十分看好，他們總是覺(jué)得自己未來(lái)的收益水平一定會(huì)不錯(cuò)，因此，都輕松的進(jìn)入了購(gòu)房市場(chǎng)。但是，這些擁有高學(xué)位，高收入，高地位的“精英”們，真正購(gòu)房之后卻已是不堪

38、重負(fù)，這種崩得緊緊的狀況，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，其金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)立即顯示出來(lái)。所以國(guó)內(nèi)的消費(fèi)者應(yīng)該理性的估計(jì)自己未來(lái)的收入水平，從而盡量避免銀行貸款購(gòu)房所導(dǎo)致的負(fù)面影響。（四）從房地產(chǎn)企業(yè)的角度目前房地產(chǎn)企業(yè)的自律程度很差，往往把自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。1.房地產(chǎn)企業(yè)要自律而且能夠正確的認(rèn)識(shí)和看待市場(chǎng)我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很多，在這種條件下，如果我們無(wú)視消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)益，不尊重市場(chǎng)，惡意欺騙購(gòu)房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時(shí)間不能遵守等等，那么，最終會(huì)限制消費(fèi)者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。2.房地產(chǎn)商必須

39、考慮自身的規(guī)模效益問(wèn)題也就是說(shuō)要加大競(jìng)爭(zhēng)力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對(duì)央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個(gè)理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會(huì)使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為這樣的結(jié)果可能會(huì)使一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應(yīng)該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效果之一，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)收益。房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行自律是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一種重要的社會(huì)基礎(chǔ)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)商自律問(wèn)題不是企業(yè)自身問(wèn)題，不是這

40、個(gè)企業(yè)自身好壞的問(wèn)題，而是直接涉及到我們能不能防范金融風(fēng)險(xiǎn)，能不能防范房地產(chǎn)泡沫的社會(huì)基礎(chǔ)的問(wèn)題。結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，雖然我國(guó)房地產(chǎn)金融存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，但是，由于國(guó)家的政策的調(diào)控，在范圍內(nèi)規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)金融還是以良性發(fā)展為主，并且居民在個(gè)人貸款方面得到政策的扶持，惡性的競(jìng)爭(zhēng)在良好的環(huán)境下是很難得到市場(chǎng)的認(rèn)可和發(fā)展的。參考文獻(xiàn)1 鄧宏乾.房地產(chǎn)金融 M 上海：復(fù)旦大學(xué)出版社 20062 國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組2004年，1，國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告2005一R3 華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 4 中國(guó)工商銀行江蘇分行課題組.房地產(chǎn)企業(yè)融資中的銀行信貸及其風(fēng)險(xiǎn)防控 J 2006-85 葉立新，黃建珂. 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資中的金