無錫蠡湖恒大項(xiàng)目可行性研報(bào)告匯報(bào)總綱

1、無錫恒大蠡湖地塊可行性研究報(bào)告總綱2#C地塊可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景2#C地塊位于太湖大道鴻橋路交界的西南側(cè)。是由昔日地王占地1650畝的原蠡湖二號(hào)地塊分割而來，蠡湖二號(hào)地塊曾經(jīng)在2005年由澳大利亞默維克仲圣地產(chǎn)有限公司以32億的高價(jià)拍得，但是之后由于該集團(tuán)經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈瀕臨斷裂，無力兌現(xiàn)開發(fā)承諾，故蠡湖2號(hào)地塊被政府重新收回，考慮到超大面積開發(fā)帶來的種種弊端，政府將2好地塊劃分為4塊面積較小的地塊， 2#C地塊是其中靠近蠡湖的一塊優(yōu)質(zhì)用地。本案地塊原蠡湖二號(hào)地塊是無錫自2001年實(shí)行土地招標(biāo)拍賣以來最大最好的地塊，未來絕少再有這么大、位置這么好的地塊。其地理位置優(yōu)越，占地面積大，周邊各

2、項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，具有很高的綜合開發(fā)潛力。而其1650畝的土地面積和當(dāng)時(shí)（2006年）32.05億元的受讓金額均為無錫史上之最，成為無愧的無錫地王。二、區(qū)位分析蠡湖新城板塊地塊所在的蠡湖新城，位于無錫的西南部，東起蠡湖大道，北至太湖西大道，西、南鄰蠡湖，規(guī)劃面積約6平方公里。蠡湖新城包括建成一個(gè)開放中央公園、沿湖旅游服務(wù)區(qū)、中央步行街、城市生活居住區(qū)組成的高品質(zhì)的湖濱居住社區(qū)。 交通條件：距離市中心6公里，距城市新中心太湖廣場(chǎng)5公里，距離成熟生活區(qū)河埒口2公里。主干道太湖大道一端接通太湖廣場(chǎng)快速通達(dá)市中心，一端連接環(huán)太湖公路隨時(shí)悠然出行風(fēng)景區(qū)。 商業(yè)配套：成熟的河埒口、太

3、湖廣場(chǎng)商圈，近在咫尺的湖濱路商業(yè)街，魅力萬科城的華潤(rùn)萬家超市、奧林花園的家樂福超市、湖濱壹號(hào)的歐尚超市等周邊商業(yè)配套必使社區(qū)發(fā)展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。 景觀文化資源、：蠡湖之光、蠡湖公園、太湖之星摩天輪、百米高噴、無錫大劇院、湖濱飯店、金融中心、新體育中心、未來地鐵樞紐，6平方公里的蠡湖新城正在成型。這是一個(gè)先建城，后移居的板塊。它靠山面湖，是無錫的一塊不可多得的風(fēng)水寶地，接近市區(qū)，交通便利，同時(shí)又處在景區(qū)，人文及自然景觀極為豐厚。無錫“城市南移”世紀(jì)大規(guī)劃的逐步推進(jìn)，作為太湖的一部分，蠡湖地區(qū)已成為錫城高尚住宅區(qū)最為集中的地區(qū)之一，區(qū)位價(jià)值和潛力不可估量。三、周邊市場(chǎng)分析1、區(qū)域

4、市場(chǎng)描述 濱湖區(qū)是無錫整體市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)域從CRIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，09年1-11月區(qū)域市場(chǎng)共新增供應(yīng)109.39萬平方米，較08年同期的158.31萬方大幅下滑30.09%，但仍居無錫各區(qū)的首位，依舊是整體市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)域。 濱湖區(qū)榮登區(qū)域成交榜首，價(jià)格屢創(chuàng)新高09年1-11月區(qū)域市場(chǎng)商品住宅累計(jì)成交186.66萬方，較去年同期64.37萬方大幅上漲189.99%，取代了08年區(qū)域狀元惠山區(qū)，榮登區(qū)域成交量榜首。受蠡湖公館、蠡湖尚都等項(xiàng)目的熱銷，區(qū)域均價(jià)在6月突破9000元/平方米大關(guān)，在7月創(chuàng)下9871元/平方米的高點(diǎn)，成交均價(jià)不斷走高。 整體區(qū)域呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)09年1-11月，濱

5、湖區(qū)商品住宅供應(yīng)量較去年同期大幅下滑，成交量則出現(xiàn)暴漲，使得09年區(qū)域市場(chǎng)商品住宅的供求比較高。09年多個(gè)月的供應(yīng)量均低于成交量。 梁溪河、太湖新城兩板塊分庭抗禮從成交量來看，梁溪河板塊以42.72%占據(jù)各版塊之首，區(qū)域內(nèi)萬達(dá)廣場(chǎng)、瑜憬灣等項(xiàng)目的熱銷助推成交量高居第一。太湖新城板塊依靠超級(jí)大盤太湖國際、萬科魅力城的拉動(dòng)下，成交量位居第二。馬山板塊、蠡湖新城板塊以9.6%和5.63位居第三和第四。2、土地情況本案地塊綠城地塊09年無錫全市的土地供給量達(dá)到500萬方左右，但與往年相比并不在高位，僅為06年高位時(shí)的一半水平。相比較其他區(qū)域，由于其周邊都是景區(qū)，蠡湖板塊的土地出讓一直較少，但去年的土地

6、市場(chǎng)最引人注目的土地就是原蠡湖2號(hào)地塊其中一塊地被綠城集團(tuán)以“29億元的高價(jià)購入，榮登無錫“09年地王”。該地塊占地面積達(dá)22.26萬平米，最終溢價(jià)率為83.54%，最高樓板價(jià)為6513.43元/平米，整個(gè)地塊被劃分為四個(gè)板塊,土地用途規(guī)劃有商辦+居住,供地條件為凈地。地塊名稱位置性質(zhì)規(guī)劃面積容積率起拍價(jià)（萬元）成交價(jià)成交日期競(jìng)得人XDG-2009-41地塊太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西商住334畝2.009/8/7綠城集團(tuán) 作為09年無錫最重要的地塊，最終由綠城競(jìng)得并成為09年度地王，可以說是名至實(shí)歸，從目前地塊周邊整體的定位來看，主要是以中高端的別墅和高層產(chǎn)品為主，作為由高端物業(yè)打造

7、專家綠城來開發(fā)，對(duì)于區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)提升是個(gè)極大的利好。該地塊規(guī)劃內(nèi)涵蓋了眾多商業(yè)設(shè)施，對(duì)于周邊配套將起到一個(gè)較大的彌補(bǔ)作用，對(duì)于整體蠡湖版塊的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用。目前地塊為凈地，按照綠城以往的開發(fā)速度，最晚2011年就會(huì)推出市場(chǎng)，按照樓板價(jià)來計(jì)算，未來該地塊的上市價(jià)格至少達(dá)到13000-14000元。 本案緊鄰綠城地塊，又同屬原蠡湖2號(hào)地塊，可以預(yù)見的是綠城的開發(fā)對(duì)于本案土地價(jià)值、開發(fā)品質(zhì)的提升顯而易見，既是一個(gè)極大的利好也是一個(gè)有力的競(jìng)爭(zhēng)。相比綠城地塊，本案的景觀優(yōu)勢(shì)更加明顯，在產(chǎn)品上可以更加充分的體現(xiàn)其景觀的均好性，更易打造成生態(tài)型的豪宅社區(qū)。 附09-10年周邊地塊出讓信息地

8、塊名稱位置性質(zhì)規(guī)劃面積容積率起拍價(jià)（萬元）成交價(jià)樓板價(jià)成交日期競(jìng)得人XDG-2008-38地塊十里明珠堤與霞光路交叉口西北側(cè)。商住1.2/27000631309/10/28太湖明珠酒店XDG-2009-27地塊蠡湖大道與高浪交叉口西北側(cè)。商辦65706.72.53142131421191209/10/28周新建設(shè)XDG-2009-85地塊蠡湖大道與周新路交叉口西南側(cè)。住宅225畝1.885304570309/12/31保利集團(tuán)XDG-2009-67地塊太湖新城貢湖大道東側(cè)。商住辦408畝359902432510/2/8新都地產(chǎn)XDG-2009-94地塊觀湖路與漁港路交叉口西北側(cè)。商住230畝1

9、.6529810/2/8上海金豐XDG-2009-95地塊青祁路與展西路交叉口西北側(cè)。商辦28畝1.81167721000624910/2/8濱湖投資XDG-2009-96地塊梁青路與鴻橋路交叉口東南側(cè)。商辦10畝695809580239410/2/8龍山商貿(mào)3、周邊項(xiàng)目情況縱觀蠡湖板塊，向來是無錫本地人認(rèn)為最適宜居住的區(qū)域。吸引了萬科、綠城、融科、龍湖、順馳、華潤(rùn)新鴻基等地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘，再加上地鐵一號(hào)線的開工建設(shè)，帶動(dòng)區(qū)域樓市一熱再熱，促使房?jī)r(jià)一漲再漲，樓盤均價(jià)已破萬元大關(guān)。瑜憬灣、山語銀城、萬科魅力之城、湖濱一號(hào)、太湖國際社區(qū)及順馳天鵝湖等知名樓盤的進(jìn)駐。使該區(qū)域迅速發(fā)展，且受到城市規(guī)劃

10、向南拓展，該區(qū)域版塊價(jià)格大有直逼中心區(qū)之勢(shì)。 地塊周邊主要項(xiàng)目分布圖地塊周邊主要項(xiàng)目銷售情況表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)總建面積容積率銷售均價(jià)銷售情況湖濱一號(hào)2期高層公寓、商業(yè)72萬方1.7510000去年9月2期開盤，目前在售3房，無優(yōu)惠蠡湖一號(hào)高層、洋房、別墅71萬方1.2114000在售高層公寓，洋房還剩2套，無優(yōu)惠蠡湖國際公寓高層公寓6.3萬2.859000在售小面積精裝修酒店公寓金域藍(lán)灣高層公寓38萬方2.518000主推103和220平，99精致型銷售良好僅少量房源潤(rùn)華國際大廈辦公159.517000在售110-170的辦公樓蠡湖香榭高層、五星級(jí)酒店16.3萬（住宅6.7辦公2.3商業(yè)3.9

11、）2.510000在售90-140的住宅，小面積房源所剩不多天安曼哈頓高層公寓14.32.4待定預(yù)計(jì)6月底開盤，首推190-260的大戶型公寓 從銷售情況來看，該區(qū)域項(xiàng)目憑借名企的號(hào)召力、優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)和生態(tài)資源等，08-09年整體的銷售情況相當(dāng)好。目前隨著新政的出臺(tái)，市場(chǎng)有些遇冷，但從購房者中意的區(qū)域來看，蠡湖版塊仍是其購房的首選。 從銷售價(jià)格來看，板塊均價(jià)由08年6500元/平方米上升至09年底突破9000元/平方米大關(guān)，進(jìn)入2010年，大多數(shù)在售的項(xiàng)目均價(jià)都在10000元/平方米以上，萬科的金域藍(lán)灣以精致的產(chǎn)品和優(yōu)越的地段，目前的售價(jià)已經(jīng)飆升至18000元/平方米，成為無錫樓市的標(biāo)桿。

12、從產(chǎn)品形態(tài)來看，蠡湖公園沿線的基本以高端的別墅+景觀高層為主，戶型也基本以舒適型的兩房和三房為主。主力面積在100-140平方米。 從客源層次來看，別墅產(chǎn)品以私企業(yè)主、長(zhǎng)三角的投資客以及外商港商高端人群為主，高層住宅以當(dāng)?shù)氐恼賳T、企業(yè)高層管理、白領(lǐng)為主，涵蓋了無錫中高端階層的各個(gè)類群。隨著軌道交通的實(shí)施和周邊配套的完善，越來越多的客群將蠡湖板塊作為其生活的第一居所。四、地塊條件分析2#C地塊北至太湖大道，南至中南西路，西隔環(huán)湖路鄰蠡湖，東至鴻橋路，地塊總占地面積312畝，容積率2.2。地塊西臨蠡湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境是周邊地塊中較為出色的一個(gè)。規(guī)劃項(xiàng)目時(shí)可充分利用綠化及水體等景觀環(huán)境資源，以景觀均

13、好性為開發(fā)原則，該地塊為蠡湖新城內(nèi)不可多得的風(fēng)水寶地。1） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊名稱總占地面積綜合容積率蠡湖新城2#C地塊312畝2.22） 交通環(huán)境：公交線路：公交1路、9路、85路、315路。3） 主干道：環(huán)湖路、蠡湖大道等景觀主軸直通城市中心，鴻橋路、中南西路均為新建路，通達(dá)性良好。4） 周邊配套：重點(diǎn)風(fēng)景名勝蠡園、蠡湖公園，涉外五星級(jí)酒店湖濱飯店，各項(xiàng)目都配備了完善的商業(yè)配套。地塊現(xiàn)狀圖示 地勢(shì)較為平坦 內(nèi)部拆遷已經(jīng)完成太 湖 大 道鴻 橋 路 中南西路地塊周邊圖示 北面太湖大道為景觀主干道 東面鴻橋路 周邊樹林環(huán)繞 西面環(huán)湖路風(fēng)景獨(dú)特 北面工業(yè)設(shè)計(jì)園 西面緊鄰的蠡湖公園 地塊條件梳理：A. 太湖明珠的絕版地理位置，優(yōu)美的濱湖景觀資源。B. 良好的規(guī)劃前景城市副中心、市級(jí)新政中心、商業(yè)CBD、文化科技中心、體育中心。C. 暢通立體的交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)內(nèi)20分鐘直達(dá)中心商圈，對(duì)外高速公路與長(zhǎng)三角緊密連接。D. 312畝的規(guī)模體量，便于打造復(fù)合性高端物業(yè)。E. 緊鄰綠城地王，地塊價(jià)值容易形成聯(lián)動(dòng)，形成蠡湖板塊的標(biāo)桿。F. 周邊名企扎堆，都是高品質(zhì)復(fù)合型的大盤，未來同城競(jìng)爭(zhēng)在所難免，對(duì)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作能力有較高的要求。2#C地塊報(bào)價(jià)： 2#C地塊土地價(jià)值基于幾個(gè)基礎(chǔ)：A. “09綠城地王”總價(jià)29億元，最高樓板價(jià)為6513.43元/平方米B. 2#C地塊較“綠城地王”更為優(yōu)勢(shì)的景觀資源。C