施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度

1、1 目的 為了規(guī)范天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)集團(tuán)公司）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，提高集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)通則和施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，結(jié)合集團(tuán)公司特點(diǎn)及其管理要求，制定本制度。 2適用范圍 本制度適用于集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，包括各部門(mén)從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與租售業(yè)務(wù)。集團(tuán)公司各部門(mén)包括：各職能部室、項(xiàng)目部和售樓中心，其均系集團(tuán)公司所屬非獨(dú)立核算單位。集團(tuán)公司財(cái)務(wù)實(shí)行一級(jí)集中核算，分級(jí)分部門(mén)管理。3編寫(xiě)依據(jù)本制度依據(jù)中華人民共和國(guó)財(cái)政部頒布的企業(yè)財(cái)務(wù)通則和施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度結(jié)合集團(tuán)公司實(shí)際編寫(xiě)。4 定義(略)5制度內(nèi)容5.1集團(tuán)公司財(cái)務(wù)

2、管理結(jié)構(gòu)體制5.1.1集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)在集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理工作中的主要權(quán)責(zé)。決定集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；決定集團(tuán)公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃方案、財(cái)務(wù)報(bào)告方案；決定集團(tuán)公司利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；決定集團(tuán)公司增減注冊(cè)資本方案；決定集團(tuán)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、聘任或解聘集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人等。5.1.2總經(jīng)理在集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理工作中的主要權(quán)責(zé)。遵守國(guó)家法律、法規(guī)，根據(jù)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃方案組織好集團(tuán)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；具體確定集團(tuán)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備財(cái)會(huì)人員；組織擬定集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理制度；接受集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)檢查以及財(cái)政、稅務(wù)、政府審計(jì)機(jī)關(guān)的監(jiān)督等。5.1.3總會(huì)計(jì)師在集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管

3、理工作中的主要權(quán)責(zé)。宣傳貫徹國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)政策；審核重要財(cái)務(wù)事項(xiàng)；協(xié)調(diào)各職能部室、項(xiàng)目部、售樓中心與財(cái)務(wù)部的關(guān)系；參與或?qū)徍思瘓F(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的施工管理，包括立項(xiàng)、簽約、施工、竣工、預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算、財(cái)務(wù)報(bào)告；搞好事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后分析。督促財(cái)務(wù)部下達(dá)落實(shí)成本、費(fèi)用、利潤(rùn)等考核指標(biāo)；定期檢查各職能部室、項(xiàng)目部、售樓中心財(cái)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行情況，研究解決執(zhí)行中的問(wèn)題；負(fù)責(zé)組織集團(tuán)公司財(cái)務(wù)核算，審核財(cái)務(wù)報(bào)告等。.1.4集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部在集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理工作中的主要權(quán)責(zé)。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)計(jì)劃的編制、執(zhí)行、檢查、分析；具體制定集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理制度，組織各部門(mén)的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算；如實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況和

4、經(jīng)營(yíng)成果，組織和監(jiān)督公司財(cái)務(wù)收支，依法計(jì)算繳納國(guó)家稅費(fèi)，并向有關(guān)方面報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)告；參與集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)決策，統(tǒng)籌處理財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。5.1.5集團(tuán)公司各職能部室、項(xiàng)目部、售樓中心等各部門(mén)在財(cái)務(wù)管理工作中的主要權(quán)責(zé)。配合財(cái)務(wù)部門(mén)落實(shí)財(cái)務(wù)計(jì)劃和降低成本任務(wù)，檢查分析本部門(mén)財(cái)務(wù)計(jì)劃和降低成本計(jì)劃完成情況；建立本部門(mén)財(cái)務(wù)控制制度；執(zhí)行集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)管理其他規(guī)定，配合財(cái)務(wù)部門(mén)辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)收支工作；填報(bào)有關(guān)原始記錄和業(yè)務(wù)報(bào)表，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。5.1.6天津泰達(dá)投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)控股公司）是集團(tuán)公司的出資人暨國(guó)有股東單位。集團(tuán)公司財(cái)務(wù)工作接受控股公司計(jì)財(cái)處的業(yè)務(wù)監(jiān)督與指導(dǎo)。5.1.7

5、集團(tuán)公司作為泰達(dá)集團(tuán)的核心層企業(yè)，主要通過(guò)產(chǎn)權(quán)關(guān)系管理和控制子公司。集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部正確核算與管理對(duì)子公司的投資業(yè)務(wù)，組織編制泰達(dá)集團(tuán)合并（匯總）會(huì)計(jì)報(bào)表，全面反映泰達(dá)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量。5.2財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作5.2.1集團(tuán)公司建立并保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的各環(huán)節(jié)原始記錄。集團(tuán)公司統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和填制方法，簽署、傳遞、匯集、反饋的要求，確保原始記錄的真實(shí)、完整、正確、清晰、及時(shí)，健全財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)資料。5.2.2集團(tuán)公司在外聘工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，參照天津市2000建筑安裝定額，監(jiān)督施工單位正確計(jì)算和編制工程預(yù)算，監(jiān)督供方合理報(bào)價(jià)。5.2.3集團(tuán)公司監(jiān)督施工單

6、位、監(jiān)理公司等建立工程與采購(gòu)物資的計(jì)量驗(yàn)收制度。集團(tuán)公司建立甲供設(shè)備和主要建筑物資的購(gòu)進(jìn)、領(lǐng)用、運(yùn)輸、轉(zhuǎn)移等各個(gè)環(huán)節(jié)計(jì)量驗(yàn)收管理工作，按規(guī)定外聘房管局測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房建筑面積的前置測(cè)量工作。5.2.4集團(tuán)公司建立財(cái)產(chǎn)、物資管理及清查盤(pán)點(diǎn)制度。清查盤(pán)點(diǎn)制度包括建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目資產(chǎn)竣工清理制度，清理的范圍包括該項(xiàng)目自開(kāi)始建設(shè)直至工程竣工所形成的全部房屋建筑物、設(shè)備和家具用具等各項(xiàng)實(shí)物及其相關(guān)資料，繼而辦理竣工決算、竣工審計(jì)和竣工交付。 .3集團(tuán)公司建立年度財(cái)務(wù)計(jì)劃編制制度。根據(jù)年初集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)議有關(guān)精神，財(cái)務(wù)部組織各部門(mén)編制年度經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，并采用“兩上一下”辦法審核匯總為集團(tuán)公司

7、財(cái)務(wù)計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究決定形成集團(tuán)公司和各部門(mén)的年度財(cái)務(wù)目標(biāo)。年度內(nèi)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)有較大變化時(shí)，財(cái)務(wù)計(jì)劃可以調(diào)整，程序與年初編制辦法基本相同。5.4集團(tuán)公司建立經(jīng)常性、年度專(zhuān)題、年度全面財(cái)務(wù)分析制度。5.5集團(tuán)公司建立各部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的內(nèi)控稽核職能分工制度。財(cái)務(wù)部建立財(cái)務(wù)工作內(nèi)部稽核制度，按照不相容原則設(shè)置財(cái)務(wù)工作崗位，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核工作人員編制的會(huì)計(jì)憑證，審核會(huì)計(jì)帳簿和會(huì)計(jì)報(bào)表；總會(huì)計(jì)師全面檢查集團(tuán)公司財(cái)務(wù)工作并對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。5.6資金籌集管理制度5.6.1財(cái)務(wù)部組織制定籌措資金的預(yù)測(cè)及分析制度。財(cái)務(wù)部組織各部門(mén)預(yù)測(cè)集團(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的資金需求量，組織編制年度資金計(jì)劃，進(jìn)行資

8、金成本分析，選擇最佳籌資渠道，確定合理的資金結(jié)構(gòu)。5.6.2集團(tuán)公司建立資本金和資本公積金的核算與管理制度。集團(tuán)公司保證集團(tuán)公司資本金充足，符合國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的比重要求。財(cái)務(wù)部及時(shí)辦理增加資本金和資本公積金的注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資、繳納印花稅和工商變更等手續(xù)。5.6.3集團(tuán)公司建立負(fù)債管理制度。集團(tuán)公司正確劃分流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債，明確應(yīng)付款項(xiàng)的登記、清理、兌付等程序以及職工福利費(fèi)的開(kāi)支項(xiàng)目和應(yīng)付工資的管理；財(cái)務(wù)部借款合同、債券發(fā)行手續(xù)業(yè)務(wù)設(shè)專(zhuān)人管理，明確各項(xiàng)負(fù)債的歸還、利息的計(jì)付及財(cái)務(wù)處理辦法。5.6.4集團(tuán)公司建立資金管理制度。集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部制定年度資金計(jì)劃并向各部門(mén)分解

9、下達(dá)經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用使用指標(biāo)，合理調(diào)度資金，提高資金使用效益。財(cái)務(wù)部會(huì)同項(xiàng)目部及各職能部室堅(jiān)持對(duì)供方單位“按計(jì)劃、按預(yù)算、按進(jìn)度、按程序”撥付工程款、設(shè)備貨款及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，確保工程價(jià)款正確支付。財(cái)務(wù)部會(huì)同售樓中心、房地產(chǎn)事業(yè)部組織商品房預(yù)收款、銷(xiāo)售款、租賃款的及時(shí)回收。5.7流動(dòng)資產(chǎn)管理制度5.7.1貨幣資金管理制度。集團(tuán)公司建立現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金管理制度，加強(qiáng)現(xiàn)金安全管理，執(zhí)行銀行各項(xiàng)結(jié)算紀(jì)律，規(guī)定不同工作崗位貨幣資金收支的管理權(quán)限，建立貨幣資金收支信息反饋制度。5.7.2往來(lái)資金結(jié)算管理制度。集團(tuán)公司建立往來(lái)帳戶(hù)結(jié)算定期核對(duì)與清理制度。年終對(duì)往來(lái)款項(xiàng)進(jìn)行全面清理，對(duì)應(yīng)收帳款按其帳齡長(zhǎng)

10、短逐項(xiàng)進(jìn)行分析，并向?qū)Ψ郊乃蛯?duì)帳單進(jìn)行核對(duì)。對(duì)帳齡較長(zhǎng)的應(yīng)收帳款，明確催收措施及有關(guān)人員責(zé)任，加快資金周轉(zhuǎn)。按照國(guó)家關(guān)于壞帳損失確認(rèn)和直接核銷(xiāo)法的處理辦法，建立壞帳確認(rèn)、審核、報(bào)批的手續(xù)環(huán)節(jié)。5.7.3存貨管理制度。集團(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的在建工程、已開(kāi)發(fā)房屋、臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房均以實(shí)際成本作為存貨核算與管理。集團(tuán)公司按照國(guó)家規(guī)定處理在用出租房、周轉(zhuǎn)房的攤銷(xiāo)期限和攤銷(xiāo)方法。5.7.4固定資產(chǎn)管理制度。集團(tuán)公司按照國(guó)家規(guī)定確定固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，編制固定資產(chǎn)目錄。對(duì)不易劃分的器具、工具、物品等，結(jié)合集團(tuán)公司具體情況確定。對(duì)于照相機(jī)、攝像機(jī)、錄音機(jī)、傳真機(jī)等生產(chǎn)生活兩用物資均按固定資產(chǎn)和實(shí)施管理。集團(tuán)公司固

11、定資產(chǎn)原價(jià)，按取得固定資產(chǎn)的不同來(lái)源正確確定。集團(tuán)公司選定的折舊方法為直線法，固定資產(chǎn)凈殘值率為4。按國(guó)家規(guī)定集團(tuán)公司確定各類(lèi)固定資產(chǎn)折舊年限，折舊年限不短于國(guó)家規(guī)定的最短折舊年限。集團(tuán)公司辦公室和房地產(chǎn)事業(yè)部為集團(tuán)公司設(shè)備類(lèi)和房屋類(lèi)固定資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的歸口管理部門(mén)，財(cái)務(wù)部為集團(tuán)公司固定資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的歸口管理部門(mén)。5.7.5成本、費(fèi)用管理制度。集團(tuán)公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理工作。集團(tuán)公司副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師按照各自分管業(yè)務(wù)配合總經(jīng)理組織和開(kāi)展本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理工作。 財(cái)務(wù)部是本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本歸口管理的職能部室，負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本報(bào)表、編寫(xiě)房

12、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析。在總經(jīng)理主持下，財(cái)務(wù)部會(huì)同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項(xiàng)目部、售樓中心等有關(guān)部門(mén)共同編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃和有關(guān)費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃并參與控制和考核工作。有關(guān)內(nèi)容詳見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理程序。5.7.6營(yíng)業(yè)收入管理制度。集團(tuán)公司營(yíng)業(yè)收入包括：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售及結(jié)算收入、房屋出租及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他銷(xiāo)售收入。售樓中心根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售渠道預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售價(jià)格分析等，編制銷(xiāo)售計(jì)劃報(bào)告集團(tuán)公司。具體售房營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)管理，詳見(jiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作程序。5.7.7集團(tuán)公司利潤(rùn)及其分配管理制度。集團(tuán)公司制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、確定目標(biāo)利潤(rùn)、建立利潤(rùn)分析制度、明確利潤(rùn)的考核指標(biāo)以及責(zé)權(quán)歸屬等。集團(tuán)公司根據(jù)國(guó)

13、家規(guī)定的利潤(rùn)總額構(gòu)成內(nèi)容及核算辦法正確核算和反映集團(tuán)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果。 5.7.8財(cái)務(wù)報(bào)告與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)制度。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，集團(tuán)公司定期編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和其他附表；編制財(cái)政要求的財(cái)務(wù)報(bào)表。集團(tuán)公司根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的需要，設(shè)置工程成本明細(xì)表、營(yíng)業(yè)外收支明細(xì)表等內(nèi)部報(bào)表。根據(jù)國(guó)家規(guī)定和集團(tuán)公司實(shí)際編寫(xiě)會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)。在國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，根據(jù)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和內(nèi)部管理的需要，自行設(shè)計(jì)補(bǔ)充量化指標(biāo)，以全面進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 5.7.9按國(guó)家規(guī)定和集團(tuán)公司內(nèi)部控制需要，建立年度財(cái)務(wù)報(bào)告聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)制度、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度和工程項(xiàng)目竣工審計(jì)制度等。5.7.10會(huì)計(jì)電算化管理制度。集團(tuán)公司使用符合國(guó)家規(guī)定的會(huì)計(jì)核算軟件，滿足集團(tuán)公司財(cái)務(wù)核算與管理，符合控股公司、財(cái)政等有關(guān)部門(mén)匯總、監(jiān)督、檢查的需