商業(yè)地產(chǎn)租售模式解析：三大主要類型、八種細分模式

1、商業(yè)地產(chǎn)租售模式解析：三大主要類型、八種細分模式商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）租售模式解析：三大主要類型、八種細分 模式（專題閱讀）無論是從純銷售到租售結(jié)合，再到只租不售的產(chǎn)權(quán)租售模式變遷，還是逐漸崛起的資本運作模式，開發(fā)商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區(qū)分清楚，才能在找到適合的投資目標(biāo)時，控制好相應(yīng)的風(fēng)險。因而，辨別和選取不同的租售模式也是投資者需要關(guān)心的一個問題。如何讓自己的投資回報有所保證，獲得相對穩(wěn)定且可觀的收益呢 ? 開發(fā)商不斷推陳出新的租 售模式需要投資者一一區(qū)分清楚，才能在找到適合的投資目標(biāo)時，控制好相應(yīng)的風(fēng)險。投資商業(yè)地產(chǎn)，怎樣獲得可觀的回報無疑是開發(fā)商和投資者雙方都最為關(guān)注的問題

2、。如何讓 自己的投資回報有所保證，獲得相對穩(wěn)定且可觀的收益率呢 ?無論是從純銷售到租售結(jié)合，再到只租不售的產(chǎn)權(quán)租售模式變遷，還是逐漸崛起的資本運作模式，開發(fā)商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區(qū)分清楚，才能在找到適合的投資目標(biāo)時，控制好相應(yīng)的風(fēng)險。因而，辨別和選 取不同的租售模式也是投資者需要關(guān)心的一個問題。三大類主要模式粗略來看，商業(yè)地產(chǎn)的租售模式可以先簡單劃分成三大類。全部銷售：商鋪蓋好了就全部進入銷售環(huán)節(jié)，全部推向市場進行銷售。一些純住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)一般會采取這種做法，由于體量不大，商鋪的銷售壓力也不大。對于投資者來說，各自為 戰(zhàn)、各顯神通是這類商業(yè)地產(chǎn)比較常見的情況。租售結(jié)合：租售

3、結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是市場上較多見的模式，這種模式最大的特點就是開發(fā)商持有主體商業(yè)，銷售部分商鋪，直接參與主體商業(yè)經(jīng)營。在這種模式下，開發(fā)商對于整個商圈的定位、規(guī)劃往往有自己的策略，也會有相應(yīng)的主力店入駐，對于其余自主招商的投資者來 說，符合這一商圈的定位和氛圍是做好自身投資的第一步。只租不售：商業(yè)項目自持比例的高低一般與開放商的資金實力有關(guān)，商業(yè)自持比例達到 10 0%時，也就是只租不售模式了。這種模式下開發(fā)商對于整個商業(yè)項目的發(fā)展全權(quán)把握，但在運 營能力、資金回籠壓力方面都有不小的挑戰(zhàn)。另外，在傳統(tǒng)的租售比模式創(chuàng)造不同的商業(yè)盈利模式的同時，商業(yè)地產(chǎn)的運作模式也在醞釀全新的升級變化，比如業(yè)

4、內(nèi)比較看好的資本運作模式。資本運作模式在國內(nèi)剛剛起步，國內(nèi)一線 房企正在探索的商業(yè)地產(chǎn)資本運作模式包括分拆上市模式、房地產(chǎn)與證券業(yè)相結(jié)合的 reits 模 式、銀行貸款證券化模式等。對于個人投資者而言，由于商業(yè)地產(chǎn)對規(guī)模要求、經(jīng)營管理要求、商戶經(jīng)營持續(xù)性要求、團隊要求都是比較高，沒有一定的物業(yè)規(guī)模和物業(yè)條件、沒有一定的成熟穩(wěn)定的商業(yè)管理團隊是很難獲得穩(wěn)定租金收益的。因而，在租售模式的選取上，首要的方向就是關(guān)注開發(fā)商對于整體商業(yè)項目的態(tài)度、投入的資本、相應(yīng)模式下的不同特點和優(yōu)劣，區(qū)分清楚在今后收益方面開發(fā)商和投 資者個人會起到的影響作用，以便制訂合適的方案。八種細分模式進一步而言，隨著商業(yè)地產(chǎn)的

5、逐步普及和越來越多投資者的進入，在不同城市、不同區(qū)域和不同時期出現(xiàn)了多種多樣細分的不同租售模式。面對這些層出不窮的租售模式，投資者一是要詳 細比較相互間的優(yōu)劣和差異，另一個也要注意其中可能存在的風(fēng)險。1.普通租售模式按照平常一般的租售模式進行商業(yè)物業(yè)的租賃或銷售，即整個商鋪按每平方米銷售，可按銀 行規(guī)定提供貸款按歇，同時一般只提供租賃服務(wù)，但不擔(dān)保租賃。2.承諾一定年限固定回報率“包租”模式，指在客戶購買商鋪產(chǎn)權(quán)時，約定提前返還若干年的租金，這部分資金從購房款 中扣除，但在未來若干年內(nèi)經(jīng)營權(quán)歸商城所有?！鞍狻备拍钚麄髦攸c在租金提前預(yù)支，保證投資 回報得到實現(xiàn)，對于樹立市場信心具有相當(dāng)重要的作

6、用?！氨Ｗ狻蹦Ｊ?，指在客戶購買商鋪產(chǎn)權(quán)時，商城約定每月一個固定的高租金 (一般高于供貸)。 在未來若干年內(nèi)經(jīng)營權(quán)由商城所有。 “保租”概念宣傳重點在“以租代供”，“讓品牌商家為你打工 ”， 以高回報率打動消費者。需要提醒的是，這類模式由于受到政策和風(fēng)險提示的限制而存在許多換湯不換藥的類似做 法，但都有著不小的風(fēng)險，面對這類 “打包票”的行為投資者要多加小心。3.“以租代售”銷售方式主要針對經(jīng)營性商家，存在兩種情況。一是新商場還沒旺場或經(jīng)營性商家對旺場信心不太足，既先把商鋪租給經(jīng)營性商家若干年后，商家可優(yōu)先認購，以前租金可以充當(dāng)購鋪款。目的在于快 速促進商場旺場，給經(jīng)營商保障。二是老商場(經(jīng)營不

7、太久)打算快速銷售，目前經(jīng)營性商家可以 以前租金可以充當(dāng)購鋪款 (一般以前租金來計算進售價 )。4.“銀企聯(lián)貸”銷售模式( 非產(chǎn)權(quán))一般非產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)，銀行不提供貸款服務(wù)?！般y企聯(lián)貸”銷售模式則是開發(fā)商和銀行，并以開發(fā)商做擔(dān)保人為買家提供貸款，而與銀行協(xié)商通過銀行統(tǒng)一按月收取貸款，目的是快速回籠 資金，減輕資金鏈壓力。5.“預(yù)購合同”銷售模式專門針對目前即將建設(shè)或在建的商場，通過預(yù)購合同約定，由于是期房形式，客戶確定預(yù)購 就可以得到 10%以上的增值回報。比如客戶購買 10 萬元的房產(chǎn)，只需要支付 9.09 萬元，其余 作為前期投資回報，同時后期經(jīng)營權(quán)由商城采用 “包租” 或“保租”方式，而

8、所有商城給予業(yè)主固定 年回報。目的是在前期的銷售過程中，通過預(yù)購優(yōu)惠的實質(zhì)而開展激勵性銷售。6.“產(chǎn)權(quán)式”銷售模式針對投資型客戶，根據(jù)各地的經(jīng)濟水平，以“每 1 萬元”、“每 1 平方米”(商鋪或?qū)懽謽?或“ 每 1 年”、“每半年”( 度假酒店)等為單位進行銷售，在辦理產(chǎn)權(quán)證時，通過公證等手段進行“組合產(chǎn)權(quán) 人”。目的是降低投資門檻。7.物業(yè)回購服務(wù)銷售模式商業(yè)戶購買了商鋪的投資者假如日后經(jīng)營不好，可以在一定時限后再以原價將商鋪退給開發(fā) 商，以保證投資者的利益不受損失?；刭彆r限定在 8 年至 10 年。不過，推出“回購”服務(wù)看上去是給了投資者一個安全出口，把風(fēng)險留給開發(fā)商自己，但其實 一個商鋪如果能堅持經(jīng)營 8 年至 10 年，一般來說不會肯定會升值，如果虧損，則往往堅持不到 可以回購的年限。8.“商鋪銀行”概念銷售模式本質(zhì)就是虛擬銀行活期存款，存本取息。一般投資客戶交首付，然后辦理銀行按揭， 10 年 貸款的月供由開發(fā)商來供，開發(fā)