【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】框架完整的計(jì)劃書(shū)、創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)、融資計(jì)劃書(shū)、合作計(jì)劃書(shū)、可行性研究報(bào)告 (329)

1、 中國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展與展望一、城鎮(zhèn)住房發(fā)展 1980年以來(lái)，中國(guó)政府針對(duì)舊的住房體制的弊端，致力于推進(jìn)住房制度改革。1998年，在全國(guó)范圍停止了住房實(shí)物分配，大力啟動(dòng)居民個(gè)人住房消費(fèi)，推動(dòng)了住房新體制的建立，帶動(dòng)了住房建設(shè)的加速發(fā)展。 （一）基本形成與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房發(fā)展機(jī)制 1、住房分配： 1998年底，在全國(guó)范圍內(nèi)停止了由國(guó)家和單位向職工無(wú)償分配住房，并收取低房租的做法，實(shí)行住房分配貨幣化。允許符合條件的地區(qū)建立住房補(bǔ)貼制度，向職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，支持職工到市場(chǎng)上買房。目前，居民個(gè)人購(gòu)買商品住宅的比重達(dá)到94.8，成為住房消費(fèi)的主體。與此同時(shí)，80以上的公房按照優(yōu)惠價(jià)格出售給職工，公房

2、租金也有大幅度提高。 2、住房投資和供應(yīng)： 改變由國(guó)家和單位投入資金建設(shè)住房的做法，推進(jìn)“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，初步建立了多層次的住房供應(yīng)體系；高收入家庭購(gòu)買或租賃市場(chǎng)價(jià)商品房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。政府通過(guò)土地劃撥供應(yīng)等措施，降低建造成本，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，滿足中低收入家庭買房需求；通過(guò)土地、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)危舊住房實(shí)施成片改造。 3、住房市場(chǎng)： 開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，多次下調(diào)住房交易和租賃稅率，鼓勵(lì)居民賣舊房買新房，初步形成了新舊住房交易活躍、買賣與租賃并舉的局面。同時(shí)，大力發(fā)展

3、并規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，加速市場(chǎng)的流通。 4、住房金融： 通過(guò)降低貸款利率，延長(zhǎng)還款期限，鼓勵(lì)居民貸款買房；發(fā)揮住房公積金制度的互助作用，支持職工購(gòu)房。到今年9月底，商業(yè)銀行住房個(gè)貸余額已達(dá)到了7630億元，占全部貸款余額的8.54，是97年底的40倍；住房公積金個(gè)貸余額達(dá)到987億元。 5、住房管理： 改變由單位自建自管的舊體制，大力發(fā)展社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理新體制，由物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)實(shí)施專業(yè)化管理。對(duì)改善居民居住質(zhì)量、維護(hù)社區(qū)安定起到了積極作用。 總體看，通過(guò)深化住房分配、投資、供應(yīng)、管理體制改革和發(fā)育房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、發(fā)展住房金融，舊的住房體制已經(jīng)打破，新體制的框架已經(jīng)形

4、成，市場(chǎng)配置資源的新機(jī)制正在建立。 （二）城鎮(zhèn)住宅建設(shè)保持持續(xù)增長(zhǎng) 圖11990年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積為1.73億平方米；2001年達(dá)到5.75億平方米（含全部建制鎮(zhèn)為7.25億平方米），是90年代初期的3.3倍。19902001年，新建住宅46億平方米，年均住宅竣工面積3.84億平方米（約合6千萬(wàn)套）。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)完成投資由1990年的498億元增長(zhǎng)到2001年的6262億元，增長(zhǎng)約11.6倍，年均完成投資3145億元。其中，1998年2001年，城鎮(zhèn)住宅竣工面積21.6億平方米，年均竣工面積達(dá)到5.4億平方米；完成住房投資2.1萬(wàn)億元，年均完成投資5265億元、年均增長(zhǎng)13.3。 圖2隨

5、著住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住宅建設(shè)投資占GDP比重由1990年的3增長(zhǎng)到2001年的7，增長(zhǎng)了4個(gè)百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資的比重由11增長(zhǎng)到17，增長(zhǎng)了6個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)下圖）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重由1990年的1.37增長(zhǎng)到2001年的6.61，增長(zhǎng)5.24個(gè)百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資的比重由5.61增長(zhǎng)到17.05，增長(zhǎng)了11.44個(gè)百分點(diǎn)。特別是近四年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)額保持在固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)額的30以上，每年帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)以上，對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)。 圖3（三）城鎮(zhèn)居民居住狀況得到較

6、大改善 1.住房面積較快增長(zhǎng) 全國(guó)城市人均住房建筑面積由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米，凈增7.6平方米，年均增長(zhǎng)0.69平方米。戶均建筑面積達(dá)到65平方米，戶均住房2.27間，60以上的家庭擁有23間住房，可以滿足基本住房需要。 圖42.新建住房功能較大程度提升 90年代以來(lái)，特別是近幾年來(lái)，新建住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平都有較大提高?？傮w看，隨著新建住房在整體住房中的比重越來(lái)越大，以及危舊住房的改造，城鎮(zhèn)住宅功能有較大程度的提升。 圖53.個(gè)人住房自有率大幅度提高 城鎮(zhèn)家庭戶中80擁有了自有住房，常駐城市的所有家庭中70以上的居民家庭擁有了自

7、己的住房。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，城市家庭戶均住房資產(chǎn)10.94萬(wàn)元，占家庭資產(chǎn)總額的47.9，居第一位，成為城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分。 二、城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的主要問(wèn)題 （一）居住水平有待提高，住房居住不均問(wèn)題仍較突出 與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，與全面建設(shè)小康社會(huì)新階段的要求相比，城鎮(zhèn)住房水平還較低，住宅功能還不夠完善。當(dāng)前城市人均住房建筑面積相當(dāng)于上世紀(jì)80年代美國(guó)的1/3，德國(guó)、法國(guó)的1/2；戶均建筑面積不到美國(guó)的1/2，相當(dāng)于英國(guó)、日本的2/3：人均住房間數(shù)0.75間，不到美國(guó)的1/3，只有法國(guó)、日本的1/2。此外，城市家庭戶中，還有近15的家庭無(wú)獨(dú)立廚房或與其他戶合用，近30的家庭無(wú)廁所或與其他戶合用

8、，近13的家庭沒(méi)有飲用自來(lái)水。 圖6住房居住不均問(wèn)題仍較突出。目前城市家庭戶中，12的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下，27的家庭人均住房面積在816平方米。戶均住房間數(shù)2.27間，人均不到1間住房。其中，無(wú)房戶占0.1，只有1間住房的家庭占25。 圖7（二）危舊房改造任務(wù)還很艱巨 據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)，目前城鎮(zhèn)尚有各類危舊房屋1.5億平方米，尚有300多萬(wàn)戶家庭居住在危舊房中。 （三）住宅生產(chǎn)方式仍較為落后 目前中國(guó)住宅的生產(chǎn)方式還比較落后，仍處于粗放型發(fā)展階段?？萍歼M(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率為31.8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家6080的水平。住宅生產(chǎn)方式落后，據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率約為30平方米/

9、人年，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的1/51/6；建筑能耗占總能耗的25，但單位能耗卻相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的34倍。 （四）住房法律法規(guī)建設(shè)落后，住房市場(chǎng)有待規(guī)范 80以上的城鎮(zhèn)居民擁有住房，急需從法律上對(duì)住房的產(chǎn)權(quán)權(quán)益予以保護(hù)。住房市場(chǎng)的規(guī)范、監(jiān)管、居民基本住房權(quán)益的保障等問(wèn)題，也需要從法律上加以明確。 三、發(fā)展展望 （一）市場(chǎng)需求分析 1.中國(guó)人均GDP今年可望實(shí)現(xiàn)1000美元的目標(biāo)，居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已經(jīng)降低到40以下，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房消費(fèi)處于快速增長(zhǎng)時(shí)期。 2.當(dāng)前中國(guó)人均住房水平21平方米，約48的居民希望在近幾年內(nèi)換購(gòu)住房，其中已購(gòu)公房的住戶中希望換購(gòu)住房的家庭占到67。與人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需

10、求比，住宅發(fā)展處于快速增長(zhǎng)階段。 3.2001年城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到37.7，預(yù)計(jì)今后每年將新增城市人口接近2000萬(wàn)人，要求保持住房建設(shè)的增長(zhǎng)。 （二）多渠道解決中低收入家庭住房 政府工作的重點(diǎn) 1、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要保證劃撥土地的供應(yīng)，要落實(shí)配套費(fèi)用和各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)的減免政策，以降低建造成本，適應(yīng)中低收入家庭購(gòu)房能力。 2、加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè) 當(dāng)前的重點(diǎn)是完善廉租住房制度，切實(shí)落實(shí)資金，加快解決最低收入家庭的住房困難。 3、規(guī)范發(fā)展集資合作建房 鼓勵(lì)困難企業(yè)、獨(dú)立工礦區(qū)利用自用土地，在符合城市規(guī)劃的前提下，組織職工集資建房，多渠道解決職工的住房困難。 4、加快危

11、舊房屋改造 現(xiàn)有危舊房屋主要居住著城市較低收入居民，要加大對(duì)危舊房屋改造的支持力度。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、成立住宅合作社等多種方式推進(jìn)危舊房屋的改造。 （三）進(jìn)一步落實(shí)各項(xiàng)改革措施，完善住房政策體系 1、建立住房補(bǔ)貼制度，加快住房補(bǔ)貼發(fā)放工作。對(duì)符合條件的地區(qū)要按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定，盡快將原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為補(bǔ)貼資金，建立住房補(bǔ)貼制度，加快補(bǔ)貼發(fā)放工作。 2、進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市常要進(jìn)一步降低存量住房的入市“門(mén)檻”、合理調(diào)整出售住房收益分配辦法，鼓勵(lì)居民通過(guò)換購(gòu)住房改善住房條件。 3、規(guī)范發(fā)展住房金融，完善住房公積金制度。進(jìn)一步創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種，完善住房保險(xiǎn)政策并加快建立全國(guó)性的個(gè)人住房貸款擔(dān)保體制，健全個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，促進(jìn)住房個(gè)貸業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。 4、加快物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程。要推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，制定