市場(chǎng)比較法求取項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格

1、采用市場(chǎng)比較法估算房地產(chǎn)價(jià)格a、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域或相似區(qū)域的三 個(gè)三個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)進(jìn)行比較。以下三個(gè)實(shí)例與本案處于同一區(qū)域或相似區(qū)域，具有較強(qiáng)的可比性。實(shí)例一：濱湖城市花園，3室2廳2衛(wèi)，27/34層，成交單價(jià)8700 元/ ，成交日期2014年8月。實(shí)例二：濱湖城市花園，3室2廳2衛(wèi)，22/34層，成交單價(jià)8550 元/ ，成交日期2014年7月。實(shí)例三：濱湖城市花園，3室2廳2衛(wèi),12/35層，成交單價(jià)7900 元/ ，成交日期2014年9月。具體條件見表1。表1比較因素條件比較表比較因素委估房地產(chǎn)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三項(xiàng)目名稱待估房地產(chǎn)濱湖城市花園濱湖城

2、市花園濱湖城市花園單價(jià)待定870085507900土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2015.12014.82014.102014.11交易方式出售出售出售出售交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華程度所在區(qū)域2500米內(nèi)有市級(jí)商 業(yè)中心，區(qū)域繁 華程度較優(yōu)所在區(qū)域2500米內(nèi)有市級(jí)商 業(yè)中心，區(qū)域繁華程度較優(yōu)所在區(qū)域2500米內(nèi)有市級(jí)商 業(yè)中心，區(qū)域繁華程度較優(yōu)所在區(qū)域2500米內(nèi)有市級(jí)商 業(yè)中心，區(qū)域繁華程度較優(yōu)交通便捷程度道路及停車情況緊臨城市主干 道，道路通達(dá)度 較優(yōu)，有獨(dú)立的停車位緊臨城市主干 道，道路通達(dá)度 較優(yōu)，有獨(dú)立的停車位緊臨城市主干 道，道路通達(dá)度 較優(yōu)，有獨(dú)立的 停

3、車位緊臨城市主干 道，道路通達(dá)度 較優(yōu)，有獨(dú)立的 停車位公交路線情況距公交站臺(tái)約100 米，有 12、33、 74、 112、601、 609、 821等線路距公交站臺(tái)約100 米，有 12、33、 74、 112、601、 609、 821等線路距公交站臺(tái)約100 米，有 12、33、 74、 112、601、 609、 821等線路距公交站臺(tái)約100 米，有 12、33、 74、 112、601、609、821等線路距車站、機(jī)場(chǎng)距離距離火車站汽 車站約2公里距離火車站汽 車站約2公里距離火車站汽 車站約2公里距離火車站汽 車站約2公里區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境市科教區(qū)人文 環(huán)境較好市科教區(qū)人文 環(huán)境

4、較好市科教區(qū)人文 環(huán)境較好市科教區(qū)人文 環(huán)境較好自然環(huán)境自然環(huán)境好自然環(huán)境好自然環(huán)境好自然環(huán)境好公共設(shè)施配套完備程度所在區(qū)域有徐 州市煤港路小 學(xué)、徐州三中實(shí) 驗(yàn)學(xué)校、徐州化 工醫(yī)院、超市、 商業(yè)銀行等所在區(qū)域有徐 州市煤港路小 學(xué)、徐州三中實(shí) 驗(yàn)學(xué)校、徐州化 工醫(yī)院、超市、 商業(yè)銀行等所在區(qū)域有徐 州市煤港路小 學(xué)、徐州三中實(shí) 驗(yàn)學(xué)校、徐州化 工醫(yī)院、超市、商業(yè)銀行等所在區(qū)域有徐 州市煤港路小 學(xué)、徐州三中實(shí) 驗(yàn)學(xué)校、徐州化 工醫(yī)院、超市、 商業(yè)銀行等基礎(chǔ)設(shè)施狀況紅線外七通及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平 整，基礎(chǔ)設(shè)施完 善度較優(yōu)紅線外七通及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平 整，基礎(chǔ)設(shè)施完 善度較優(yōu)紅線外七通及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平

5、 整，基礎(chǔ)設(shè)施完 善度較優(yōu)紅線外七通及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平 整，基礎(chǔ)設(shè)施完 善度較優(yōu)其它因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個(gè) 別 因 素成新八五成八五成八五成八五成結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混樓層15/3527/3422/3412/35平面布局、戶型（室內(nèi)布局與功能的合理度）房型規(guī)整，實(shí)用 率較好，整體布 局較好房型規(guī)整，實(shí)用 率較好，整體布 局較好房型規(guī)整，實(shí)用 率較好，整體布 局較好房型規(guī)整，實(shí)用 率較好，整體布 局較好外墻裝飾（外墻裝飾程度）外墻防水涂料， 保養(yǎng)較優(yōu)外墻防水涂料， 保養(yǎng)較優(yōu)外墻防水涂料， 保養(yǎng)較優(yōu)外墻防水涂料， 保養(yǎng)較優(yōu)裝修（裝修狀況）精裝修毛坯房精裝修簡(jiǎn)單裝修朝向（主臥室或客廳朝陽(yáng)）主臥室朝陽(yáng)主臥

6、室朝陽(yáng)主臥室朝陽(yáng)主臥室朝陽(yáng)采光（冬日采光時(shí)間）冬日滿6小時(shí) 采光冬日滿6小時(shí) 采光冬日滿6小時(shí)采光冬日滿6小時(shí) 采光景觀（可見景觀及視野開闊視野開闊程度視野開闊程度視野開闊程度視野開闊程度度）較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)其它因素面積適中面積適中面積適中面積適中b、比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況， 編制比較因素指數(shù)確定表2。表2比較因素條件指數(shù)表比較因素委估房地產(chǎn)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三單價(jià)待定870085507900土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交易情況100100100100區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華程度100100100

7、100交通便捷程度道路及停車情況100100100100公交路線情況100100100100距車站、機(jī)場(chǎng)距離100100100100區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境100100100100自然環(huán)境100100100100公共設(shè)施配套完備程度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100其它因素100100100100個(gè)成新100100100100別 因 素結(jié)構(gòu)100100100100樓層10011210797平面布局、戶型100100100100外墻裝飾100100100100裝修1009810099朝向100100100100采光100100100100景觀100100100100其它因素10

8、0100100100C、比較因素修正將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易 日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正， 得出估價(jià)對(duì)象的比 準(zhǔn)價(jià)格，詳見下表：比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三單價(jià)870085507900土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華程度100/100100/100100/100交通便捷程度道路及停車情況100/100100/100100/100公交路線情況100/100100/

9、100100/100距車站、機(jī)場(chǎng)距離100/100100/100100/100區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境100/100100/100100/100自然環(huán)境100/100100/100100/100公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100其它因素100/100100/100100/100個(gè) 別 因 素成新100/100100/100100/100結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100樓層100/112100/107100/97平面布局、戶型100/100100/100100/100外墻裝飾100/100100/100100

10、/100裝修100/98100/100100/99朝向100/100100/100100/100采光100/100100/100100/100景觀100/100100/100100/100其它因素100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格792679918227經(jīng)過(guò)比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，三個(gè)可比案例測(cè)算的比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，故采用三個(gè)修正后比準(zhǔn)價(jià)格的算數(shù)平均數(shù)作 為估價(jià)對(duì)象的最終單價(jià)，即：(7926 元/ 川 + 7991 元/ 川 + 8227元/ m2) 3=8048元/ m2(2)初步估價(jià)結(jié)果的確定a、 結(jié)

11、合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，綜合確定房屋單價(jià)為8050元/平方米b、估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)總價(jià)=8050元/ m2X 124.79 m=100.46 萬(wàn)元春天依著風(fēng)的眼眸,的風(fēng)是有靈性的, 我看到了那一株株桃花讀信的倩影，在桃林深處，紫色的青藤爬滿那個(gè)小屋。我的小城，桃花已然開成海，像是一場(chǎng)粉色的春夢(mèng)。是否，可以赴一場(chǎng)最美的相逢，如是，便不負(fù)曾經(jīng)許下的約 定。守住心底最美風(fēng)景，是一種風(fēng)度，一種期望。讓心，隨花兒輕舞，讓夢(mèng)，隨蝶兒翩躚。等一縷柔風(fēng)載滿詩(shī)意，落滿我的小院，好想，牽著你的手走在花開的路上，臨摹又一個(gè)春的相遇，陌上綠色蔓延，讓深情的詩(shī)句落在眉彎，打開靈魂的心門，寫盡情意綿綿。春雨如絲， 暖了一季寒涼露出溫暖，

12、碧水映藍(lán)天，云朵兒似乎摸到嫩草尖尖?；ㄏ闶?，暗香盈袖。我們微笑著，不說(shuō)話，就十分美好。生命里，總會(huì)有一些人，漸行漸遠(yuǎn)，偶爾想起，卻只是停留在文字里，那一抹淡淡的回憶。唯有春天，總那么詩(shī)意明亮，始終暈染著眉心，讓澀澀的往事隨風(fēng)，讓一些溫暖的記憶溫潤(rùn)著心房。珍惜眼前的幸福，緊握手中的暖意，面向青山綠水，一路微笑，一路行走情暖山水間，盈一份詩(shī)意于心田，以云的飄逸輕盈過(guò)往，以花的姿態(tài)擁馨香滿懷，以文字的杯盞邀約一曲細(xì)水長(zhǎng)流。煮一壺春色，與時(shí)光對(duì)語(yǔ)。窗前，柳枝兒發(fā)芽，玉蘭含苞，時(shí)光一直繞指馨香。心念如這徐徐春風(fēng)，蕩漾成一片流云。春落人間，一種別樣的景致美了心境，所有的疲憊與憂愁也隨風(fēng)而去，微笑著面對(duì)生

13、活，用內(nèi)心的那份熱情，那份純真來(lái)經(jīng)營(yíng)生活，來(lái)創(chuàng)造幸福，何嘗不是一種快樂(lè)？我的流年，風(fēng)過(guò)，紅塵入畫；雨落，纏綿入心。行走在春天里，眼里滿是明麗與清澈，一樹一樹的花開，細(xì)碎而芬芳；一片一片的綠地，靜美而清新。嗅著陽(yáng)光的味道，把自己置身于大自然中，真好！只要心足夠明媚，縱然有小小的 陰霾也無(wú)妨。我們一路走來(lái)，沿途總會(huì)有美麗的風(fēng)景。于喧囂紅塵中，守著心靈的一方山水。不亂于心，不困于情，不畏將來(lái)，不念過(guò)往。春水初生，耐人尋味。春雨如絲，絲如媚，綿綿的不著一點(diǎn)兒聲息。踏春而去，不知是哪一處的紅塵山水在心間已布滿了雅致，心如花開，一朵嫻雅的光陰，柔軟著眼角的笑意，置身于 安暖的春天，一抹淺喜，一懷深愛。一顆心，便在另一顆心的相