物業(yè)工程工作手冊范本

1、物業(yè)工程工作手冊第一章 公司簡介3第二章 新職員上崗提示3第一節(jié) 服務理念3第二節(jié) 業(yè)主消費心理相關知識3第三節(jié) 在服務過程中的注意事項3第三章 工程維修人員崗位職責4第一節(jié) 工程主管崗位職責4第二節(jié) 工程維修人員崗位職責5第四章 工程設備管理制度5第一節(jié) 維修班工作制度5第二節(jié) 維修班交接班制度8第三節(jié) 工具管理制度8第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定10第五節(jié) 房屋維護制度10第六節(jié) 空置房檢查制度14第七節(jié) 共用設施巡視檢修制度14第八節(jié) 緊急事件處理程序14第九節(jié) 定期檢查項目一覽表16第十節(jié) 配電室工作制度18第十一節(jié) 柴油發(fā)電機工作制度21第十二節(jié) 電梯管理制度23第十三節(jié) 中央空調(diào)管理制度

2、24第十四節(jié) 水泵房工作流程25第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度28第五章 常用維修工具使用方法29第一節(jié) 萬用表29第二節(jié) 鉗形表32第三節(jié) 場強儀34第六章 維修工作安全注意事項38第七章 電氣防火、防爆措施39第一節(jié) 電氣火災的起因39第二節(jié) 電氣設備的滅火方法40第八章 工作流程42第一節(jié) 配電室工作程序42第二節(jié) 柴油發(fā)電機管理程序43第三節(jié) 風機房工作程序46第四節(jié) 電梯工作程序47第五節(jié) 中央空調(diào)管理程序54第六節(jié) 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程61第七節(jié) 二次供水管理規(guī)定63第八節(jié) 安防工作程序64第九節(jié) 給排水系統(tǒng)工作制度65第十節(jié) 給排水維護工作程序68第十一節(jié) 土建維修工作程序72

3、第十二節(jié) 特約服務及標準76第十三節(jié) 公區(qū)水電維修流程78第十四節(jié) 空置房管理工作程序79第十五節(jié) 裝飾裝修管理制度80第十六節(jié) 工程前期介入及房屋接管驗收標準85第十七節(jié) 缺陷設備運行工作程序93第十八節(jié) 監(jiān)視和測量裝置控制程序95第十九節(jié) 計量糾紛處理工作程序98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理99 第二十一節(jié) 應急應變處理解決方案104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理105第一章 公司簡介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務理念為您想得更多,為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費心理相關知識 一、花錢買服務.二、消費就是追求心理、生理上的滿足感、優(yōu)越感、自尊感.三、業(yè)主總是對的.四、我的理由是最重要最緊迫的

4、.第三節(jié) 在服務過程中的注意事項 一、三人以上對話,要用互相都懂的語言.二、不允許模仿他人的語言、聲調(diào)和談話.三、不允許聚堆閑聊,高聲喧嘩或高聲呼喊另一人.四、不與住戶爭辯.五、不講有損公司形象的言語.六、不允許在任何場合以任何借口頂撞、諷刺、議論業(yè)主.七、不講粗言惡語或使用歧視、污辱性的語言.第三章 工程維修人員崗位職責第一節(jié) 工程主管崗位職責一、在管理處主任的統(tǒng)一領導下,全面負責小區(qū)工程維修管理工作.二、負責組織制定本小區(qū)設備,維修保養(yǎng)計劃、工程改造計劃、設備購置計劃、設備更新計劃,并組織實施.三、組織制定各崗位職責和操作規(guī)程.四 、根據(jù)小區(qū)設備設施實際情況,制定人員編制和能耗、物耗計劃,

5、并進行能耗、物耗控制,降低運行及維修成本.五、負責新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗收工作. 六、負責小區(qū)裝修管理和空置房管理工作.七、負責設備設施的運行及維護保養(yǎng)工作,并協(xié)助相關部門進行大、中修及工程改造.八、加強與業(yè)主(住戶)的溝通和聯(lián)系,做好客戶投訴的解釋、處理工作.九、同供電、供水和供氣等相關職能部門保持良好的關系,并配合其工作.十、組織員工培訓,不斷提高下屬員工的服務意識、安全意識和專業(yè)技能,防止出現(xiàn)人身設備安全事故.十一、堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設備設施維護保養(yǎng)工作.十二、負責對下屬員工的考評工作.十三、完成管理處主任交辦的其他任務.第二節(jié) 工程維修人員崗位職責

6、一、負責公共設施、設備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作.二、作好設備運行記錄及巡檢記錄.三、協(xié)助工程主管巡視裝修.四、及時處理報修工作.五、完成水電氣抄表工作.六、為業(yè)主(住戶)提供有償維修服務.第四章 工程設備管理制度第一節(jié) 維修班工作制度一、認真作好設備運行、保養(yǎng)、維修等記錄,對重大問題及時上報工程主管.二、認真填寫設備運行記錄,并于每月底將記錄交工程主管.三、在工作中應當著裝整齊,配帶工作牌、精神飽滿.四、遇自來水爆管、煤氣事故等急修,則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理,無法立即處理者,須立即報告工程主管.五、在辦公區(qū)等地維修時,不得高聲喧嘩.六、在接到管理處下發(fā)派工單或通知后,應立即前

7、往處理.七、愛護工具及設備,服從班長調(diào)度.八、嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設備運行操作管理規(guī)程.九、按照工程部編制的設備維修保養(yǎng)計劃進行設備維修、保養(yǎng).十、按期完成管理處安排的工作任務.派 工 單顧客姓名聯(lián)系電話服務地址服務項目部門派單人約定服務時間年 月 日 時 分需用材料型號規(guī)格數(shù)量單價金額備注發(fā)單時間年 月 日 時 分收費金額元 已收 未收業(yè)主意見服務質(zhì)量: 非常滿意 滿意 不滿意業(yè)主簽字:服務范圍物品及設施:完好 損壞 丟失其它意見:服務人員簽字服務完成時間: 年 月 日 時 分 NO:00001備注:此表分三聯(lián):第一聯(lián):財務、第二聯(lián):客戶、第三聯(lián):存根 設備維修保養(yǎng)計劃表序號檢查保養(yǎng)項目1

8、23456789101112備注1高壓配電柜預防性試驗、檢修等2低壓配電柜檢修、調(diào)試等3變壓器檢修、測絕緣等4發(fā)電機檢修、更換機油等5給水泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣等6消防泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣及試運行(包括電機)7風機潤滑、調(diào)整皮帶等及試運行8二次給水池清洗、消毒等9二次給水自動控制系統(tǒng)檢修(變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等)10純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗11純凈水自動控制系統(tǒng)檢修12循環(huán)水泵潤滑、電機測絕緣等13循環(huán)水系統(tǒng)檢修(過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等)14火災探測器清潔、實效模擬實驗15消防聯(lián)動控制柜檢修(按鈕、信號燈檢查、線路板、聯(lián)動功能試驗)16防火卷簾門電器元件線路

9、檢查17防火卷簾門機械元件除銹、加油等18排煙風機加油、檢查電器元件等19鍋爐系統(tǒng)檢修(主機、水泵、閥門、管道、換熱器等)20冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修21閥門螺桿除銹、防銹22水泵、電機檢修23主機蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢 24壓力表、溫度計校正、更換 25弱電系統(tǒng)檢查部門: 編制人: 年 月 日 編號:第二節(jié) 維修班交接班制度一、著整齊工作服,提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場.二、接班人員必須按規(guī)定時間到班,未經(jīng)履行完交接手續(xù)前,交班人員不得離崗.三、嚴格執(zhí)行作息制度,按時交接班.四、嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度.五、接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄.六、交接班時

10、如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前,由接班人在班長領導下共同處理.七、接班后應立即巡視一遍各值班點,并簽署巡查意見.八、交接班內(nèi)容包括:1.異常運行和設備缺陷,事故處理情況;2.大型工具和材料的完備情況;3.交接班時必須嚴肅認真,接班人要進行全面檢查核實.第三節(jié) 工具管理制度一、領用工具時應填寫工具領用登記表,實行工具報損制度.二、領用者應愛護工具,對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新.三、對大型工具應建立嚴格的報損制度,并按照財務相關制度及采購控制程序進行.四、對工具實行個人負責制,誰丟失誰負責賠償.五、對于公用工具及大件工具應由班長負責進行統(tǒng)一管理.六、對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報 (

11、同時將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領取.七、對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀(應有相關負責人簽字).八、對于專用工具應由專人管理,一旦損壞應填寫損壞原因,如屬人為損壞則需進行賠償,如屬自然損壞則按照相關財務制度辦理.九、絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測量工具定期送檢.說明:1.評價標準:O 完好,F維修完成,U需修理;2.請在備注欄內(nèi)填寫需修理設備的故障情況及未及時維修的原因;3.工程管理部將以此表為基礎進行復查、評定;4.各小區(qū)于每月20日將此表報送到工程管理部. 工具領用登記表序號:工具名稱型號規(guī)格單位數(shù)量價格領用人領用時間備 注第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定一、接到特約維修派工單后,15

12、分鐘內(nèi)若不能按時到達業(yè)主家中,應向客服人員說明原因,客服人員還需將原因即時告之業(yè)主.二、維修人員需自帶鞋套,需注意保護業(yè)主財物,對維修產(chǎn)生的垃圾,要收拾干凈,完工后自行帶走.三、若一時無法完成,需向業(yè)主講明原因,請業(yè)主諒解,并約定(下次)上門時間.四、若業(yè)主要自行購買維修材料,需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量,以免業(yè)主因買錯而造成損失.五、嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬.六、維修結束后,請業(yè)主檢查驗收,并在派工單上簽署維修結果和維修服務意見,并請業(yè)主到客服中心繳納特約服務費,若維修人員收費后需將收費票據(jù)交給業(yè)主.七、將派工單返回辦公室,并做好維修記錄.第五節(jié) 房屋維護制

13、度一、為了 有效提高房屋使用壽命,降低房屋維護資金投入,確保房屋保值增值,制訂本制度.二、各管理處維修班應嚴格執(zhí)行房屋接管驗收標準,確保新建工程交付質(zhì)量.三、維修班依據(jù)定期檢查項目一覽表對物業(yè)進行巡視檢查,填寫定期檢查記錄表,及時處理發(fā)現(xiàn)的問題,避免問題擴大,搞好房屋零星修繕工作.四、定期對房屋進行養(yǎng)護修繕,避免因失修造成房屋損壞,養(yǎng)護修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造.五、加強修繕工程質(zhì)量把關,確保修繕質(zhì)量.六、建立健全房屋檔案,定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計.七、對二次裝修的管理,依據(jù)現(xiàn)行相關法規(guī)進行管理.定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、

14、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面,清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2

15、電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標識牌2車棚、車架每天兒童游樂設施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護欄4其他備注:檢查結果填入定期檢查記錄,此表按不同的檢查周期

16、分別填寫,平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修.定期檢查記錄表管理處: 檢查日期: 序號: 檢查項目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結果備注第六節(jié) 空置房檢查制度一、為了 確?？罩梅康耐旰?制訂本制度.二、定期由維修班對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查,填寫空置房巡視記錄表.三、對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類,衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理,工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理;要求對處理結果形成書面記錄.四、特殊原因不能如期完成的工程整改,需注明原因并提出整改意見和完成時間.第七節(jié) 共用設施巡視檢修制度一、為了 有效對共用設施使用狀況進行監(jiān)控,達到公司規(guī)定完好率,制訂本制度.二、工程主管負責本制度實施督導工作

17、,具體執(zhí)行定期檢查項目一覽表;三、工程主管應每周不少于兩次全域巡視檢查.四、工程主管應將巡視區(qū)域劃分到巡視責任人,責任人每天應至少兩次巡視責任區(qū)域,并做好巡視記錄.五、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理,不得人為拖延.六、管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工,應自覺參與巡視工作,發(fā)現(xiàn)問題,及時報修.七、對影響小區(qū)日間管理的維修,應調(diào)整時間,安排在夜間施工.八、對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目,報公司同意后,可安排委外施工,工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控.九、做好巡視檢修相關記錄.第八節(jié) 緊急事件處理程序一、為了 對緊急事件進行有效控制和及時處理,避免造成重大影響或損失,制訂

18、本制度.二、緊急事件包括:洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設備事故等.三、緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系,但必須互報姓名,并將情況報告清楚.四、接緊急事件報告后,應立即匯報上級,并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排,人為隱匿不報,引起嚴重后果的,追究當事人責任.五、人為拖沓,致使影響擴大的,追究受派人責任.六、處理不了 的緊急事件,應立即報告,由上級統(tǒng)籌安排處理.七、以上事件處理完畢后應由工程主管填寫事件處理記錄并存檔.八、緊急事件嚴重影響部門正常運作,嚴禁謊報行為,一經(jīng)查實謊報行為,將嚴肅處理.第九節(jié) 定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面

19、(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面,清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公

20、共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標識牌2車棚、車架每天兒童游樂設施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護欄4其他備注:檢查結果填入定期檢查記錄,此

21、表按不同的檢查周期分別填寫,平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修.第十節(jié) 配電室工作制度一、未經(jīng)工程主管許可,非工作人員不得進入配電室(外人進入必須有工程人員陪同).二、密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況,并作好配電室值班運行記錄. 三、高壓室應定時巡檢,雷雨天巡視高壓設備時,應穿絕緣鞋和戴絕緣手套;四、上班時間禁止飲酒或酒后上班.五、檢修、倒、合閘時應嚴格填寫配電室工作票;.六、值班人員有權拒絕違章操作要求. 七、嚴格執(zhí)行交接班制度,在出現(xiàn)故障情況時,接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班.八、在緊急與嚴重危及人身安全情況下,應先切斷電源,事后立即報告工程主管.九、停電作業(yè)時,須在開關或刀閘操作機

22、構懸掛“線路有人工作,禁止合閘”的標志牌.十、值班途中不得睡覺,不得無故脫崗,不可連續(xù)疲勞代班.十一、在檢修、倒、合閘時應有兩人或兩人以上工作人員同在現(xiàn)場.十二、每周清潔一次配電室內(nèi)的設備設施,做到地面、門窗、設備設施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、油漆完好、整潔光亮.十三、配電室隨時上鎖,鑰匙由當值電工保管,不得私自配鑰匙.巡檢內(nèi)容:每天2次 早上9:00-9:30 下午14:00-14:30（1） 變壓器運行溫度是否超溫(85.C),高壓鍘有無閃絡;（2） 配電設備有無異常響聲和氣味;（3） 各種儀表指示是否正常,指示燈是否正常;（4） 相電壓、線電壓是否在額定電壓的正負10%范圍

23、內(nèi)變動,是否超載運行;（5） 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡;（6） 接地線有無銹蝕或松動;（7） 各種臨時用電接駁情況;（8） 各種標示牌、標示物是否完好;（9） 安全用具是否完好、齊全、是否存放于規(guī)定位置;（10） 防小動物設施是否完好;（11） 消防器材是否齊全、完好. 配電室工作票日期: 序號: 操作開始時間: 年 月 日 時 分 結束時間: 年 月 日 時 分 操作任務:順 序操 作 項 目備 注操作人監(jiān)護人復檢人第十一節(jié) 柴油發(fā)電機工作制度一、忠于職守,強化自身業(yè)務能力,提高技能水平.二、遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度,杜絕違章事故發(fā)生.三、工作中應保持清醒的頭腦、思維敏捷,嚴禁酒后

24、操作發(fā)電機.四、發(fā)電機做到定期檢查、保養(yǎng),清潔.五、運行中做好發(fā)電機組運行記錄.六、維修中做好問題處理記錄.七、嚴禁在發(fā)電機房內(nèi)進食、吸煙.八、定期打掃機房及設備衛(wèi)生,保持發(fā)電機房清潔、電瓶接頭牢固干燥.(新增加)九、非工作人員進入發(fā)電機房,必須經(jīng)得工程主管的同意,由部門安排人員陪同;十、 “市電”停電的情況下,供配電工作人員應迅速趕到發(fā)電機房,整個發(fā)電機的啟動必須嚴格遵守“運行操作規(guī)程”進行.十一、每周日清潔一次柴油發(fā)電機房內(nèi)的設備設施,做到地面、門窗,設備設施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕,油漆完好、整潔光亮;十二、發(fā)電機在運行中操作人員不得擅離職守.十三、發(fā)電機房隨時上鎖,鑰匙由

25、當值電工保管,不得擅自配鑰匙.巡檢內(nèi)容:每周日15:0015:30進行檢修、試運行 做好開機前準備工作,檢查機油存量,冷卻水量、柴油存量是否滿足運行時間的要求,油路有無堵塞、漏油等; 操作時嚴格按照發(fā)電機操作運行手冊要求進行操作,并及時開啟風機進行降溫; 發(fā)電機運行過程中要注意觀察各供油管路、電壓、電流、頻率、溫度及機械系統(tǒng)運行情況; 若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降,應立即停機檢查原因并做處理; 各種標示牌、標示物是否完好; 安全用具是否完好、齊全,是否存放于規(guī)定位置; 消防器材是否齊全、完好.發(fā)電機組運行記錄序號:日期發(fā)電機運行時間操作方式運行電流(A)運行電壓(V)蓄電池電壓(A)冷卻水溫度()機油壓

26、力(米Pa)油溫()操作人運行時間運行情況備注啟動停機自動手動第十二節(jié) 電梯管理制度一、遵守公司各項規(guī)章制度,按照安全操作規(guī)程操作,杜絕事故發(fā)生.二、熟悉電梯構造、原理,對電梯主機、控制屏定期檢查,提高維修技能.三、嚴格按照電梯維修保養(yǎng)計劃表對電梯進行維修、保養(yǎng),并作好記錄.四、應有兩人同時對電梯進行維修保養(yǎng),兩人間要配合協(xié)調(diào),互相提醒,確保安全.五、每天上、下班時,應巡視電梯,發(fā)現(xiàn)問題及時處理.六、對安全系統(tǒng)做到定期檢查,及時處理電梯的突發(fā)故障,并作好記錄.七、做好電梯的清潔工作,特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔,保證廳、轎門的開、關順暢.八、做好電梯機房的“三防”工作,如機房門窗有損壞時,應

27、及時修復.九、出現(xiàn)火警時,應及時停用電梯消防電梯除外,將消防電梯降至一樓,使之處于消防狀態(tài).十、電梯機房、井道、底坑進水時,應及時切斷電梯電源,并手動將電梯升到最高層.十一、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作.十二、電梯年檢期臨近時,通知維保單位對電梯進行年檢保養(yǎng),并根據(jù)電梯年檢報告,督促維保單位整改不合格項.十三、妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報告.十四、保管好電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙.第十三節(jié) 中央空調(diào)管理制度一、非工作人員進入空調(diào)機房須經(jīng)工程主管或管理處經(jīng)理批準后,由空調(diào)維修人員陪同,方能進入.二、空調(diào)機房內(nèi)機電設備由空調(diào)維修人員負責操作,其他人員不得

28、擅自操作.三、運行中若出現(xiàn)停電等異常情況,應立即停機.恢復供電半小時后,方能開機.四、消防設備完好,機房內(nèi)嚴禁吸煙.五、保持機房干凈整潔無積塵,不得堆放雜物.六、空調(diào)維修人員應根據(jù)氣溫變化,及時調(diào)節(jié)空調(diào)負荷,以達到節(jié)能的目的.七、保持良好室內(nèi)照明及通風、門窗開啟靈活無破損.第十四節(jié) 水泵房工作流程一、設備操作須由維修人員進行,無關人員不得私自進入及操作.二、非工作人員進入水泵房必須經(jīng)工程主管和管理處主任批準后,由相關人員陪同方可進入.三、保持良好的通風及照明,門窗開啟正常無破損.四、控制柜上的開關,無特殊情況下應置于“自動”狀態(tài).生活水泵隔日進行輪換運行.五、生活水泵主接觸器開關元件每月檢查清

29、潔一次.六、不得擅自更改機房線路、器材,若需改動,須經(jīng)工程主管同意方可進行.七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下,開關應置于自動狀態(tài),所有操作標志簡單明確.八、消防泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進行保養(yǎng),保持機房干凈整潔無塵,每周打掃一次,不得堆放雜物.九、水泵房機組每月清掃一次,設備無積塵、水漬、油漬.十、管道每年年底12月至次年1月進行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵.十一、按照設備檢查保養(yǎng)計劃表進行維修保養(yǎng).(新增加的)a) 水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品.b) 水泵房內(nèi)嚴禁吸煙、進食.c) 水房房內(nèi)應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處.d) 做好水泵房運行記錄.e) 每周清潔一次

30、水泵房的設備設施,做到地面、門窗、設備設施表面用手觸摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,油漆完好、整潔光亮.f) 做到隨時上鎖,鑰匙由當值水泵房管理員保管,不能私自配鑰匙.巡檢內(nèi)容: 水泵有無異常響聲或大的振動; 電機和控制柜有無異常氣味或超溫; 電壓電流表指示是否正常,信號燈是否正常; 控制元器件是否正常工作; 機械水壓表是否正常; 壓力罐、閘閥、法蘭連接處是否漏水,水泵漏水是否成線; 過濾器是否需要清洗或更換過濾芯; 回閥、浮球閥、液位控制器是否運行可靠; 排水井是否有堵塞現(xiàn)象; 防小動物設施是否完好.設備保養(yǎng)記錄表管理處: 序號:設備編號設備名稱型號設備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容:保

31、養(yǎng)材料:試運行記錄備注:第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度一、純凈水房的全部機電設備及生產(chǎn)的純凈水由專職人員持證上崗并定期進行保養(yǎng)、維修、清潔、消毒,并記錄在值班情況記錄表中.二、純凈水房電器及管路系統(tǒng)平時應置于自動工作狀態(tài),所有操作應有明確的標識、簡單明了 .三、每年年底至次年1月按規(guī)定進行定期保養(yǎng).四、工作從員必須保持良好個人衛(wèi)生習慣,進入泵房前須穿戴整潔的工作服、工作帽、工作鞋,工作服應蓋住外衣,頭發(fā)不得露于帽外,并配戴口罩.工作人員還應做好純凈水房內(nèi)設備設施等衛(wèi)生管理工作.五、定期將水質(zhì)原樣送檢(防疫站),且每年應按照衛(wèi)生部生活飲用水衛(wèi)生規(guī)范(2001)和GB173241998標準各項檢驗一

32、次.六、工作人員必須經(jīng)體檢合格,并具防疫部門發(fā)給的健康證.七、純凈水系統(tǒng)專職操作人員按設備說明于每年12月份編制水房消毒、清洗年計劃,每年消毒、清洗不少于四次.八、純凈水房衛(wèi)生檢測結果報告單等原始資料交管理處存檔.第五章常用維修工具使用方法第一節(jié) 萬用表 萬用表主要用來測量交流電壓、直流電壓、直流電流和直流電阻,有些萬能表還可以測量音頻電平、交流電流、電容、電感及晶體管的值等,可分為指針式和數(shù)字式兩大類.一、指針式萬用表(一) 指針式萬用表的結構和工作原理指針式萬用表由高靈敏的磁電系表頭、多量程交直流電流電壓及電阻測量線路和轉(zhuǎn)換開關三部分組成.它的工作原理就是根據(jù)不同被測電量和不同量程切換轉(zhuǎn)換

33、開關以接通相應的測量線路,從而把被測電量變換成磁電系測量機構所能反映的直流電流以驅(qū)動測量機構,最終顯示出測量結果來.指針式萬用表的表頭面板上印有多種符號、刻度線和數(shù)值.符號“A-V-”表示可以測量電流、電壓和電阻.多條刻度線各有不同的用途,其中右端標有“”的是測電阻專用刻度線(與一般的刻度線不同,其右端為0、左端為,且刻度值分布是不均勻的);符號“-”或“DC”表示測直流用,“”或“AC”表示測交流用,“”則表示交流和直流共用的刻度線.刻度線下的幾行數(shù)字是與選擇開關的不同擋位相對位應的刻度值.(二) 指針式萬用表的使用方法1. 測量交流電壓.先估計被測交流電壓的高低,將轉(zhuǎn)換開關置于適當?shù)牧砍?

34、應盡量使指針偏移至滿刻度的2/3以上).若不能估計出被測電壓的高低,應將轉(zhuǎn)換開關置于交流電壓最高的量程,再根據(jù)測量結果,決定是否改用較低的量程.然后,將兩測試棒與被測電路兩端并聯(lián),即可在相應的交流電壓刻度線上讀數(shù).2. 測量電流電壓.除了 測量時需要將紅色測試棒接在被測電路的“+”極、黑色測試棒接在被測電路的“”極外,其他操作方法與測量交流電壓相似.3. 測量直流電流.將兩測試棒串聯(lián)在被測電路中,被測電流應從紅色測試棒流入,其他操作方法與測量直流電壓相似.4. 測量直流電阻.測量前應先校正歐姆零點,即將兩測試棒短路,旋動“調(diào)零旋鈕”使指針與電阻刻度線的“0”刻度重合(若旋動”調(diào)零旋鈕“已無法使

35、指針指”0“,則說明表內(nèi)電池電壓不足).將兩測試棒接于被測電阻兩端,即可在電阻刻度線上讀數(shù),測量結果=讀數(shù)量程倍率.此外,電阻檔在刻度線弧長的1/2處測量的準確度最高.(三) 指針式萬用表使用注意事項 1. 為了 保證操作人員的人身安全或不影響測量結果的準確程度,測量時不準手觸及測試棒的金屬部分. 2.為了 保證萬用表的安全,必須確認轉(zhuǎn)換開關已經(jīng)置于正確位置后方能進行測量.在測量過程中,不準帶電切換轉(zhuǎn)換開關.不準帶電測量直流電阻. 3. 每次使用完畢,應將開關旋至“ ”位置,使表頭短路并使內(nèi)部線路處于關斷狀態(tài)以保護萬用表.如果萬用表沒有“”檔,應將開關旋至交流電壓的最高量程檔. 4. 當被測交

36、支流電壓超過500V時,應將紅色測試棒插入“2500V”插孔內(nèi)“開關置于500V位置上),這時的量程范圍是02500V.測量時應遵守高壓操作規(guī)程. 5. 使用前,應先進行“機械調(diào)零“,即使指針指在電壓或電流的“0”刻度線上. 6. 萬用表的紅色測試棒一般插入“+”插孔,黑色測試棒插入“”插孔.二、數(shù)字式萬用表 (一) 數(shù)字式萬用表的結構和工作原理 數(shù)字式萬用表在外觀上與指針式萬用表最大的區(qū)別是采用液晶顯示屏以數(shù)字的形式顯示測量結果,有的數(shù)字式萬用表甚至沒有轉(zhuǎn)換開關.數(shù)字式萬用表是以直流數(shù)字電壓表(由量程開關選擇器、A/D轉(zhuǎn)換器、顯示驅(qū)動電路和液晶顯示器組成,可將模擬直流電壓信號轉(zhuǎn)換為數(shù)字信號并

37、在液晶顯示屏上顯示出來)為核心,加上各種轉(zhuǎn)換電路(有AC/DC轉(zhuǎn)換器、I/V轉(zhuǎn)換器、/V轉(zhuǎn)換器等)組成.各種不同的被測量經(jīng)功能開關選擇器送到相應的轉(zhuǎn)換電路,轉(zhuǎn)換為直流電壓后輸入到直流數(shù)字電壓表顯示出來. (二) 數(shù)字式萬用表的特點 1 讀數(shù)方便,沒有視覺誤差;測量速度快,一般可達25次/秒. 2 測量結果可保持或保存,并通過專用接口輸出到中央處理器進行分析處理. 3 準確度高,分辨率高,輸入阻抗高,測量范圍大. 4 能測量的被測量種類多.除了 指針式萬用表的測量種類外,數(shù)字式萬用表一般還有通斷聲響檢測、二極管正向?qū)妷簻y量,有的則增加了 電容容量測量、頻率測量、溫度測量等功能. 5 不能迅速

38、觀察出被測量的變化趨勢,對環(huán)境要求較高. 6 與指針式萬用表一般只在電阻測量時才需要電源不同,數(shù)字式萬用表所有的測量都需要電源.另外,在測量電阻時,紅色測試棒接電池正極,黑色測試棒接電池負極,這點與指針式萬用表剛好相反. (三) 數(shù)字式萬用表的使用 基本方法與指針式萬用表相似,通常連接黑色測試棒到“CO米”端,連接紅色測試棒到“V/”端,設置量程開關到“ACV”或“DCV”或“”位置,即可測量交直流電壓、電阻.進行電流測量時需連接紅色測試棒到“A”或“10A”端. 第二節(jié) 鉗形表 外觀上鉗形表都有一個可以開合的“鉗口“,主要用來”非接觸“測量交直流電流,不切斷電路進行測量是其最重要的特點,按結

39、構和工作原理的不同可分為指針式鉗形表和數(shù)字式鉗形表兩大類.在被測量的采集方式上,二者之間并無本質(zhì)上的不同,僅僅是信號處理和顯示方式不同,下面以指針式鉗形電流表為例簡要說明鉗形表的工作原理.此外,還有一些種類的測量儀表也有鉗式系列,將結合相應種類儀表分別進行介紹. 一、交流鉗形電流表的結構及工作原理交流鉗形電流表實際上是由一個交流電流互感器和一個電流表組成,電流互感器的一次繞組其實就是被“鉗“在鉗口中央流過被測電流的導線;二次繞組則繞在環(huán)狀鐵心上,并接至整流系電流表.當鉗形電流表夾入一相交流線路時,在鉗形電流表的環(huán)狀鐵心中感應產(chǎn)生交變磁通,磁通穿過鉗形電流表的二次繞組,感應出二次電勢,于是在鉗形

40、電流表的二次回路表頭內(nèi)產(chǎn)生二次電流,從而根據(jù)電流戶感器的變流比測量出被測電流.二、交直流鉗形電流表的結構及工作原理外觀上與交流鉗形表并無不同,但結構及工作原理差異較大.它的基本結構是電磁系測量機構,環(huán)狀鐵心中沒有線圈,但在鐵心缺口中間有可動鐵片,“鉗“在鉗口中央的被測電流導線相當于電磁系機構中的線圈.當鉗形電流表夾入一相交流線路時,在鐵心中產(chǎn)生磁場,可動鐵片受此磁場的作用而偏轉(zhuǎn),從而帶動指針指示出被測電流的數(shù)值.三、鉗形表的使用注意事項(一) 要注意人身安全,防止出現(xiàn)電氣短路事故.(二) 使用鉗形電流表測量電流時,要根據(jù)被測電流回路的電壓等級選擇合適的鉗形電流表,在操作時要防止構成時間短路.(

41、三) 要選擇合適的量程,防止小量程檔測量大電流使儀表損壞.(四) 不要在測量過程中切換量程開關的檔位,以免造成鉗形電流表電流互感器二次瞬間開路,產(chǎn)生高電壓造成匝間擊穿,損壞鉗形電流表.(五) 在測量時,應將被測導線置于鉗形電流表的鉗口中央,以免產(chǎn)生較大誤差,同時要注意鉗口應咬合良好.(六) 測量后應將鉗形電流表的量程開關放到最大量程位置.第三節(jié) 場強儀電視信號電平表(場強儀)使用注意事項(電視頻道劃分):根據(jù)國家廣電總局行業(yè)標準規(guī)定,我國電視占用頻率帶寬為51000米Hz.其中,565米Hz為上行頻段,6587米Hz為過渡頻段,87108米Hz為廣播頻段,1101000米Hz為模擬電視、數(shù)字電

42、視、數(shù)據(jù)業(yè)務頻段.在111167米Hz頻段設置了 增補17頻道,在167223米Hz設置了 電視612頻道,在223463米Hz設置了 增補837頻道,在470862米Hz設置了 電視1356頻道(其中在566606米Hz設置了 增補3842頻道).每一頻道占用8米Hz頻帶寬度. 一、使用前的準備工作(一) 若儀器長時間未用(超過三個月)應先對儀器蓄電池放電,按下儀器電源開關,打開儀器的電視監(jiān)視器1至2個小時就可作到完全放電.(二) 放電完畢后關閉儀器電源開關對蓄電池充電,以備在野外無交流電源的環(huán)境下使用,充電時間為10-14小時,充電完畢后要停止充電,拔下交流電源插頭.(三) 檢查交流電源線

43、、轉(zhuǎn)接頭等是否完備.(四) 帶好接線盤和記錄工具,做好數(shù)據(jù)記錄. 二、場強測量(一)首先詳細閱讀使用說明書,按說明書中介紹的方法把要測量的頻率或頻道預先設置好.(二) 讀數(shù):置儀器于場強指示狀態(tài),調(diào)整相應頻段,即指示出相應場強值.三、注意事項(一) 使用本儀器測量時,按下電源開關最好有5分鐘預熱,以確保測量準確度.(二) 勿將儀器放置在高溫、高濕、過臟及震動大的地方.(三)長時間不用應將蓄電池的電放凈.我國電視頻道頻率范圍波段頻道頻率范圍(米Hz)圖象載頻(米Hz)伴音載頻 (米Hz)中心頻率(米Hz)148.5-56.549.7556.2552.5256.5-64.557.7564.2560.5364.5-72.565.7572.2568.5476-8477.2583.7580584-9285.2591.7588(87-108)為調(diào)頻廣播A波段z1111.0-119.0112.25118.75115z2119.0-127.0120.25126.75123z3127.0-135.0128.25134.75131z4135.0-143.0136.25142.75139z5143.0-151.0144.25150.75147z6151.0-159.0152.25158.75155z7159.0-167.0160.25166.751646167-