房屋建設(shè)工程對相鄰房屋損害賠償中若干問題的探討解析

1、房屋建設(shè)工程對相鄰房屋損害賠償中若干問題的探 討房屋建設(shè)工程對相鄰房屋損害賠償中若干問題的探討 編者按：高層建筑在建設(shè)過程中給相鄰房屋造成損害而引發(fā)的訴訟屢見不鮮。 本文從該類案件損害責(zé)任主體的認(rèn)定，建設(shè)單位承擔(dān)的基于侵權(quán)的無過錯責(zé) 任，還是基于相鄰物權(quán)請求的無過錯責(zé)任，以及由此產(chǎn)生的承擔(dān)民事責(zé)任的方 式角度進(jìn)行了探討，有一定的實(shí)踐意義，有益于各當(dāng)事人開拓思路，依法維護(hù) 自已的合法權(quán)益。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，舊城區(qū)改造是“重頭戲”，舊城區(qū)以其優(yōu)越的地理位置 和周邊成熟“商圈”吸引著不少開發(fā)商，但由于城市土地資源的稀缺和珍貴， 造成舊城區(qū)改造中的建設(shè)用地往往“見縫插針”，處于毗鄰櫛比鱗次房屋的包

2、圍之中。在這種“四面楚歌”之下的建房，尤其是高層建筑的建設(shè)，將難以避 免給相鄰房屋造成一定的損害，于是糾紛迭起，訟爭至法院以“討公道”的不 少。但我國法律和司法實(shí)踐中對這類案件尚無具體的規(guī)定，我國民法通則第 117 條第二款僅作了原則規(guī)定，具體落實(shí)在案件審理中，不同的法院、不同的 審判人員，在處理結(jié)果上差異很大，故有必要對這類案件進(jìn)行探討。一、建設(shè)工程對相鄰房屋損害責(zé)任主體的認(rèn)定 在建設(shè)工程對相鄰房屋造成損害賠償案件中，原告往往把建設(shè)單位作為唯一責(zé) 任主體而列為被告，法院也大都簡單地把建設(shè)單位認(rèn)定為唯一的被告，被告如 以自己不是侵權(quán)行為的直接實(shí)施者抗辯，均難以被采納。目前司法實(shí)踐中一般 都認(rèn)為

3、建設(shè)單位是建設(shè)工程的組織者、所有人和受益人，勘察、設(shè)計、施工以 及行政審批行為等均為其服務(wù)，系內(nèi)部法律關(guān)系，不構(gòu)成相對于受害人而言的 外部侵權(quán)關(guān)系，不應(yīng)直接面對受害人承擔(dān)責(zé)任。對此，筆者不敢茍同。上述觀 點(diǎn)操作上雖然有簡便易行、審理及時的特點(diǎn)。但對于建設(shè)單位來說并不公平。 上海某著名住宅小區(qū)曾發(fā)生過這樣一個案例： 某開發(fā)商在取得某建設(shè)地塊的開發(fā)經(jīng)營權(quán)以后，即委托有關(guān)設(shè)計單位根據(jù)有關(guān) 城市規(guī)劃管理部門核定的地塊用途和建筑密度、容積率等規(guī)劃參數(shù)進(jìn)行設(shè)計。 設(shè)計方案出來以后，經(jīng)市建設(shè)工程招投標(biāo)辦公室組織有關(guān)專家進(jìn)行評審，并以 記名表決方式對該方案進(jìn)行評定通過以后，再由設(shè)計單位進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計。規(guī)劃 管理

4、部門在根據(jù)該設(shè)計方案繪制的總平面設(shè)計圖和施工圖上蓋章認(rèn)可，并核發(fā) 了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。隨后，開發(fā)商即委托施工單位進(jìn)行施工，施工過程 中，在其中一幢12層C型高層居住建筑結(jié)構(gòu)臨屆封頂時，北側(cè)多層居住建筑居 民主張相鄰權(quán)，就南側(cè)在建建設(shè)工程與其多層建筑間距不符合有關(guān)規(guī)定，造成 對其通風(fēng)、采光等問題提出異議。經(jīng)建設(shè)單位會同有關(guān)測繪單位實(shí)地測量，發(fā) 現(xiàn)在建南面 C 型高層與北側(cè)居民多層住宅間距最小處 20.8 米，不符合上海市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定第 29 條第一款第二項(xiàng)第一目關(guān)于高層居住建筑與其北 側(cè)多層居住建筑的間距不小于高層建筑高度的 0.3 倍，且其最小值為 24 米的規(guī) 定。糾紛雙方在確認(rèn)

5、這一不爭事實(shí)之后，無法自行達(dá)成調(diào)解協(xié)議。北側(cè)居民即 以該工程的建設(shè)單位為被告提起民事訴訟，請求損害賠償；以當(dāng)?shù)貐^(qū)規(guī)劃管理 局為被告，請求撤銷該建設(shè)工程規(guī)劃許可證而提起行政訴訟。建設(shè)單位和規(guī)劃 局接到訴狀副本以后，經(jīng)過調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)設(shè)計單位沒有按常規(guī)在設(shè)計圖紙上 標(biāo)明建設(shè)區(qū)域內(nèi)C型高層與北側(cè)多層住宅的相鄰間距。僅以 C型高層建筑物座 標(biāo)位置形式而不是以兩建筑物之間間距形式確定新建建筑物位置。施工單位在 開工灰線定位中，完全按照設(shè)計圖紙所標(biāo)座標(biāo)定位，無差錯現(xiàn)象。另外，對照 北側(cè)多層住宅樓建造時的設(shè)計圖紙，發(fā)現(xiàn)該樓在施工定位中向南偏移幾十公 分。C型建筑座標(biāo)位置系從其他已有座標(biāo)和建筑推定而來，存在明

6、顯的積累誤 差。這些情況證明造成新建C型高層與北側(cè)居民樓相鄰關(guān)系處理失當(dāng)?shù)脑蛳?設(shè)計問題而非實(shí)際建造時施工單位違章移位所致，同時亦證明北側(cè)居民樓建房 時違章移位，原建設(shè)、施工單位亦有過錯。再者，有關(guān)規(guī)劃管理部門在設(shè)計總 平面圖紙上未明確標(biāo)明間距尺寸，且按座標(biāo)位置與相鄰房屋間距不足 24 米之情 況下，批準(zhǔn)該總平面設(shè)計，其行政批準(zhǔn)行為亦有失當(dāng)之處。該新建建筑物已對 北側(cè)相鄰居民的合法權(quán)益構(gòu)成侵害，應(yīng)予賠償。但把賠償義務(wù)主體簡單地歸責(zé) 于建設(shè)單位一家很不公平，因?yàn)楦鶕?jù)民法原理，有過錯責(zé)任的單位理應(yīng)對由于 該過錯所引起的他人財產(chǎn)受害承擔(dān)賠償責(zé)任。在上述案例中，建設(shè)單位依法將 建設(shè)工程設(shè)計委托給有資

7、質(zhì)的設(shè)計單位按有關(guān)設(shè)計規(guī)范進(jìn)行專業(yè)設(shè)計，只是由 于設(shè)計單位的過錯造成與相鄰房屋關(guān)系處理不當(dāng)，這種錯誤設(shè)計顯然不是建設(shè) 單位要求的結(jié)果。在設(shè)計成果交付時，建設(shè)單位由于不具備設(shè)計方面的專業(yè)知 識，根本不可能發(fā)現(xiàn)這一錯誤，故建設(shè)單位并無過錯。施工單位按圖施工，亦 無過錯。設(shè)計單位違規(guī)設(shè)計，設(shè)計圖紙本身已構(gòu)成對相鄰房屋的侵害，有明顯 過錯。城市規(guī)劃管理部門的職責(zé)是進(jìn)行規(guī)劃管理，負(fù)有審核設(shè)計圖紙是否符合 規(guī)劃要求的法定職責(zé)，但其在審核該設(shè)計圖紙時，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)這一設(shè)計 錯誤亦有過錯。上述有過錯的單位在因其過錯而致的相鄰房屋損害中，應(yīng)當(dāng)一 并成為負(fù)有賠償義務(wù)的責(zé)任主體。由于相鄰關(guān)系的復(fù)雜性及房屋建設(shè)工

8、程建造 時主體參與的多樣性，在建設(shè)工程的各個階段和過程中均可能發(fā)生侵權(quán)行為。 在相鄰房屋損害事實(shí)發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析損害原因，尋找并認(rèn)定責(zé)任人，這 樣既有利于法律的正確實(shí)施，也有利于在宏觀上加強(qiáng)房屋建設(shè)工程參與主體的 社會責(zé)任感、危機(jī)感，防止或減少損害事故的發(fā)生。、建設(shè)單位在相鄰房屋損害中的責(zé)任及性質(zhì) 如上所述，建設(shè)工程對相鄰房屋損害賠償責(zé)任主體應(yīng)當(dāng)包括有過錯的建設(shè)工程參與主體，但建設(shè)單位本身不管其有無過錯，是否應(yīng)當(dāng)一并成為賠償責(zé)任主 體，這亦是實(shí)踐中爭議較大和困擾著執(zhí)法機(jī)關(guān)的焦點(diǎn)之一。圍繞這一焦點(diǎn)，目 前存在著以下幾種觀點(diǎn)： 1、適用我國民法侵權(quán)行為過錯責(zé)任歸責(zé)原則，建設(shè)單位如無過錯，其不應(yīng)

9、承擔(dān) 賠償責(zé)任；2、考慮到這類案件中受害人舉證困難，且損害的原因應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位所能了解 和可能控制的范圍之內(nèi)，對建設(shè)單位可適用嚴(yán)格責(zé)任，即適用過錯推定原則， 受害人只要能證明其所受的損害系由建房所致，即使不知損害究竟是由建房過 程中何單位所致，即可推定建設(shè)單位有過錯，向建設(shè)單位請求賠償，除非建設(shè) 單位就其過錯問題作出反證，證明自己沒有過錯，侵害行為系其他單位所為， 才可免除責(zé)任。這樣做有利于督促、教育建設(shè)單位預(yù)防損害的發(fā)生。我國民法 通則規(guī)定的各種特殊侵權(quán)行為責(zé)任，大多為過錯推定責(zé)任。建設(shè)工程侵害相鄰 房屋所致?lián)p害雖然沒有包括在法定的特殊侵權(quán)行為范圍內(nèi)，但從現(xiàn)代社會侵權(quán) 歸責(zé)客觀化的需要來看，

10、司法實(shí)踐在法律滯后的情況下，有必要將其納入其 中，以保護(hù)受害人合法權(quán)益；3、適用公平責(zé)任原則。由于建設(shè)單位是整個工程的組織者、所有人、受益人， 故即使其證明其沒有過錯，根據(jù)公平責(zé)任原則，其也應(yīng)當(dāng)分擔(dān)民事責(zé)任，給受 害人一定的補(bǔ)償。我國民法通則第 130 條規(guī)定“當(dāng)事人對造成損害都沒有過錯 的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任”，這一規(guī)定在建設(shè)工程所致 相鄰房屋損害賠償中應(yīng)當(dāng)適用于建設(shè)單位，以有利于民事糾紛的合理解決，避 免矛盾激化和促進(jìn)社會的安定團(tuán)結(jié)； 4、適用無過失責(zé)任原則。認(rèn)為建設(shè)單位既進(jìn)行開發(fā)建設(shè)就理應(yīng)盡謹(jǐn)慎防止義 務(wù)，如未盡注意義務(wù)對相鄰房屋不幸造成損害的，便可構(gòu)成賠償責(zé)任，而不

11、需 要考慮其有無過失。這種做法可以避免無辜的受害人自己承擔(dān)損失，給社會帶 來穩(wěn)定。在建設(shè)工程領(lǐng)域我國已有保險公司推出和實(shí)行工程保險之情況下，建 設(shè)單位已具備通過社會救濟(jì)轉(zhuǎn)移賠償人負(fù)擔(dān)之有效途徑，無過失責(zé)任對于建設(shè) 單位無大礙，而對于受害人卻受益非淺。筆者認(rèn)為：上述觀點(diǎn)均從建設(shè)單位侵權(quán)角度來分析其的賠償責(zé)任主體問題。而 未著眼于受益人請求性質(zhì)。在現(xiàn)代物權(quán)立法上，當(dāng)事人基于物權(quán)可產(chǎn)生物權(quán)請 求權(quán)，而相鄰關(guān)系為物權(quán)的延伸和限制，相鄰房屋受害人基于相鄰關(guān)系而對于 相鄰人所為的請求，可以是物權(quán)請求權(quán)。物權(quán)請求的目的在于排除現(xiàn)實(shí)或?qū)?可能發(fā)生的他人對于物權(quán)圓滿狀態(tài)之侵害，而不管這種侵害是正在發(fā)生的現(xiàn)實(shí)

12、還是可能發(fā)生的未來，只要有侵害發(fā)生或可能發(fā)生之情況，相鄰關(guān)系物權(quán)人便 可請求。從這一角度出發(fā)，由于建設(shè)單位是相鄰關(guān)系的主體，故無論其是否有 違法行為、有無故意、過失，以及是否有實(shí)際損害行為的發(fā)生，其均可構(gòu)成相 鄰物權(quán)請求權(quán)的對象。梁慧星先生主持?jǐn)M定的中國物權(quán)法草稿建議稿第 135 條損害鄰地地基或工作物危險的預(yù)防義務(wù)中明確：“土地所有人或使用人 挖掘土地或進(jìn)行建筑時，不得因此使鄰地的地基動搖或發(fā)生危險，或使鄰地的 建筑物或其他工作物受其損害。前款情形，鄰地所有人或使用人可以請求土地 所有人或使用人停止施工、除去危險或采取其他必要的措施；造成損害的，并 可請求損害賠償?！鄙鲜鰲l款中，鄰地所有人或

13、使用人請求防免和損害賠償?shù)?權(quán)利，系以不動產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，因此，建設(shè)單位作為相鄰關(guān)系的主體對因 工程建設(shè)造成相鄰房屋損壞的，不論其主觀上是否有故意或過失，均應(yīng)承擔(dān)賠 償責(zé)任。值得注意的是，因建設(shè)工程所致相鄰房屋損壞往往同時發(fā)生物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)的結(jié)合，建設(shè)單位無過錯，系物權(quán)請求權(quán)的對象。而建設(shè) 工程的其他參與主體之行為具有違法性，并且主觀上有過錯，客觀上造成了損 害的后果，因果關(guān)系明確清晰，其行為便符合我國侵權(quán)損害賠償?shù)囊?，系損 害賠償。如在高層建筑建造時，建設(shè)單位事先請了高級專家擬訂基坑工程設(shè)計 及圍護(hù)結(jié)構(gòu)方案，按該方案實(shí)施不會對周邊房屋造成損壞，但由于后來設(shè)計單 位設(shè)計

14、不當(dāng)，或施工單位執(zhí)行不力，造成周圍相鄰房屋損壞。這種情況對建設(shè) 單位而言，并不增加其的賠償責(zé)任，但對受害人而言，則是增加了請求損害賠 償?shù)膶ο?，因此受害人有?quán)同時向建設(shè)單位和有侵權(quán)行為的該建設(shè)工程其他參 與主體行使權(quán)利。由此，便又發(fā)生建設(shè)單位和其他侵權(quán)主體對受害人承擔(dān)的是 連帶賠償責(zé)任還是一般過錯賠償責(zé)任的問題。如果建設(shè)單位本身存在侵權(quán)行 為，且在侵權(quán)時與其他侵權(quán)責(zé)任主體在侵權(quán)時有意思聯(lián)絡(luò)或?qū)λ麄兯斐傻墓?同損害結(jié)果應(yīng)當(dāng)預(yù)見、認(rèn)識，但因?yàn)槭韬龃笠夂筒蛔⒁舛聯(lián)p害后果發(fā)生，這 種情況便構(gòu)成我國民法通則第 130 條規(guī)定的：“兩人以上共同侵權(quán)造成他人損 害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！比绻缟纤?，建

15、設(shè)單位本身沒有侵權(quán)行為，僅 因受害人基于相鄰權(quán)而對其擁有物權(quán)請求權(quán)，則建設(shè)單位與其他侵權(quán)主體對外 均有義務(wù)向受害人負(fù)全部賠償責(zé)任，但這并不是連帶責(zé)任，而是基于不同原因 對外承擔(dān)的賠償責(zé)任。受害人有權(quán)在建設(shè)單位與其他侵權(quán)主體之間選擇責(zé)任主 體，請求責(zé)任人全部賠償。建設(shè)單位與其他侵權(quán)主體在內(nèi)部關(guān)系上，互相之間 并不構(gòu)成連帶責(zé)任。建設(shè)單位在對外賠償以后，享有追償請求權(quán)，可向其他有 過錯的侵權(quán)單位追償。其他侵權(quán)單位由于是導(dǎo)致相鄰房屋受損的最終責(zé)任人， 因此，其如對外承擔(dān)了賠償責(zé)任之后，不能反過來向建設(shè)單位追償。如果受害 人同時向建設(shè)單位和其他參與建設(shè)的侵權(quán)主體同時行使賠償請求權(quán)，而建設(shè)單 位本身又無過

16、錯，在這種情況下，筆者認(rèn)為建設(shè)單位承擔(dān)的是補(bǔ)充賠償責(zé)任， 即在有過錯的其他侵權(quán)主體作為第一順序賠償義務(wù)人不能履行或沒有能力履行 賠償之前提下，由建設(shè)單位承擔(dān)第二順序賠償義務(wù)，建設(shè)單位履行后取得追償 請求權(quán)。三、責(zé)任人對相鄰房屋損壞承擔(dān)民事責(zé)任的方式我國民法通則第 134條規(guī)定了承擔(dān)民事責(zé)任的 10 種方式，即：1、停止侵害；2、排除妨礙；3、消除危險；4、返還財產(chǎn)；5、恢復(fù)原狀；6、修理、重作、更換；7、賠償損失； 8、支付違約金；9、消防影響，恢復(fù)名譽(yù)；10、賠禮道歉。上述 10種民事責(zé)任方式中，除 4、6、8、9、10 以外，其他各種方式均可適用 于相鄰房屋損壞。實(shí)踐中，當(dāng)事人往往容易就第

17、 1、2、3 種責(zé)任方式達(dá)成一致 意見，惟對于 5、7 這兩種方式難以達(dá)成一致意見，在處理時，矛盾焦點(diǎn)往往集 中在是適用恢復(fù)原狀，還是賠償損失的民事責(zé)任上。我國民法通則第 117 條第 二款規(guī)定：“損壞國家的，集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折 價賠償?！币虼?，相鄰房屋被損的民事責(zé)任主要在恢復(fù)原狀和折價賠償兩者之 間進(jìn)行選擇或者并用。從理論上說，恢復(fù)原狀和折價賠償這兩種民事責(zé)任方式 遵循的都是受害人損失多少，賠償多少的原則，責(zé)任效果應(yīng)該等同，且不管采 用何種責(zé)任形式，折成的貨幣價值量也應(yīng)該是等同的，只是表現(xiàn)形式不同而 已。但在司法實(shí)踐中，不同的責(zé)任形式卻會導(dǎo)致完全不同的賠償量。筆者曾

18、承 辦過同一建設(shè)工程對相鄰兩個不同主體的房屋造成損壞的賠償案件，因訴訟標(biāo) 的不同，該兩起案件分別由不同審級的法院受理。兩個法院的判決，一是判令 被告限期修復(fù)、恢復(fù)原狀；一是判令承擔(dān)對受損房屋進(jìn)行糾偏、損壞的修復(fù)費(fèi) 用。前者為履行一定的修復(fù)行為，后者為金錢給付。兩個不同的判決在法律上 均有依據(jù)，但前者判決以后，當(dāng)事人雙方均服判息訟 ; 后者判決以后，被告建設(shè) 單位提起上訴，究其原因主要是： 1、被告作為建設(shè)方，均有較雄厚的工程技術(shù)力量，有能力對被損房屋進(jìn)行修 復(fù)，修復(fù)過程僅化費(fèi)成本費(fèi)用，且并非經(jīng)營活動，無經(jīng)營性稅金。判令金錢給 付，則在修復(fù)費(fèi)用審價中，除成本費(fèi)用外，另加上行業(yè)利潤和經(jīng)營性稅金，費(fèi)

19、 用較高。2、恢復(fù)原狀，只要根據(jù)被損房屋原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和該房屋當(dāng)時竣工驗(yàn)收時的資料， 確定被損房屋損壞前的原狀作為修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)即可，具體采用何種修復(fù)方案不是判 決依據(jù)。而如果直接判決金錢給付，則必然要涉及到審價，審價機(jī)構(gòu)又必須要 有糾偏、修復(fù)方案和具體設(shè)計圖紙才能進(jìn)行，否則無從審價。但糾偏、修復(fù)方 案往往涉及到十分復(fù)雜的技術(shù)問題，且對這些技術(shù)問題，不通過最終的修復(fù)實(shí) 踐很難判斷孰優(yōu)孰劣，審理中很難把握，操作難度大。3、同一被損房屋，往往有多個糾偏、修復(fù)方案，每個方案實(shí)施費(fèi)用往往十分懸 殊。以最常見的高層建筑樁基工程引起周邊房屋地基松動、損壞，房屋傾斜開 裂的糾偏、修復(fù)方案為例，不外乎兩種方法，其一是采用掏土法，使房屋部分 下沉達(dá)到糾正傾斜的目的；其二是采用頂升法，采用對房屋進(jìn)行局部頂升工 作，以達(dá)到糾偏目的。這兩種方案中，后者費(fèi)用是前者的數(shù)倍。另外，即使在 同一方案中，由于使用材料的不同，費(fèi)用也相差數(shù)倍，如對損壞地基的補(bǔ)樁， 采用混凝土樁還是鋼管樁，價格也可以相差幾倍之多。4、有的被損房屋，原來就有缺陷，如房屋老化超齡，多層建筑地基在建造時使 用現(xiàn)已禁止的粉噴樁等，而糾偏設(shè)計單位設(shè)計時，則依據(jù)的是現(xiàn)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)， 且由于怕負(fù)責(zé)，安全系數(shù)設(shè)計時又考慮過高，故按此設(shè)計做出的糾偏方案，等 于是