房地產(chǎn)開發(fā)類貸款(DOC63頁)

1、第六章 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款6.1 概述6.1.1 定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。6.1.2 對象房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。土地儲備貸款的對象為政府土地儲備機(jī)構(gòu)，即經(jīng)縣級及縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出

2、讓前期工作的法人機(jī)構(gòu)，包括政府土地儲備中心和承擔(dān)政府土地儲備職能的企（事）業(yè)。6.1.3 條件6.1.3.1 借款人條件借款人除符合本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基本操作流程2.1.1.2我行公司類客戶的基本條件外，還應(yīng)具備下列條件：1.借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企業(yè)的：（1）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或具有承擔(dān)貸款項目開發(fā)建設(shè)的資格；（2）如接受其他單位委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同。2.借款人為事業(yè)單位的：（1）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實(shí)行獨(dú)立核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)；（

3、3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。3.土地儲備機(jī)構(gòu)還需要具備以下條件：（1）所在城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，財政狀況良好，具有良好的政府信譽(yù)。房地產(chǎn)市場化程度高，房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)制較健全，財產(chǎn)抵（質(zhì)）押、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、權(quán)屬登記等行為規(guī)范。房地產(chǎn)市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，列入政府土地儲備決策機(jī)構(gòu)制定的年度計劃，并持有相應(yīng)地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文，具有土地儲備機(jī)構(gòu)自身資金總體安排計劃；所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲備和出讓前期工作

4、等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務(wù)量相匹配的資本金或?qū)Ｓ没?，?shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲備中心應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)卣?，能夠根?jù)土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或?qū)Ｓ没?。?）能提供合法、足值的抵押物。6.1.3.2 貸款項目條件1.貸款項目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；2.貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，其立項文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)；3.貸款項目工程預(yù)算和施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；4.貸款項目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項目完

5、工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要；5.貸款項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，項目建成后，能及時投入正常使用；6.貸款項目的自有資金投入不少于總投資的35%；單位職工集資建房，集資額達(dá)到項目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預(yù)訂，預(yù)付購房款須達(dá)到20%，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準(zhǔn)）。6.1.4 期限及利率房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為13年（含），土地儲備貸款最長為2年，高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長為10年。貸款利率及計結(jié)息方式：應(yīng)根據(jù)中國人

6、民銀行和中國建設(shè)銀行的有關(guān)定價政策確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。6.2 操作程序房地產(chǎn)開發(fā)類貸款操作程序可分為受理、調(diào)查評價、審批、發(fā)放、貸后管理五個環(huán)節(jié)。6.2.1 受理6.2.1.1 提交材料借款人除提交第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基本操作流程2.1.1.3規(guī)定的公司類客戶基本材料外，還應(yīng)提交下列材料：1.建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或承擔(dān)貸款項目開發(fā)建設(shè)的批準(zhǔn)文件；2.申請貸款項目的有關(guān)材料，主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件、項目年度投資計劃、擴(kuò)初設(shè)計以及批準(zhǔn)文件、項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工許可證。如已獲得商品房屋

7、銷（預(yù)）售許可證等文件，也應(yīng)同時提供；3.項目開發(fā)建設(shè)自有資金落實(shí)的證明文件、資料；4.項目租售方案及有效的收益分配協(xié)議；5.如貸款項目收益不足以償還銀行貸款本息，還應(yīng)提供經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的可用于還款的其他資金來源證明。6.如借款人接受其他單位委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還應(yīng)提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同；7.申請政策性房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的借款人，還應(yīng)提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。8.申請土地儲備貸款的借款人，應(yīng)提供機(jī)構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關(guān)文件。6.2.1.2 初步審查 參照第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基

8、本操作流程2.1.1.4的要求進(jìn)行初步審查，并重點(diǎn)審查以下幾項內(nèi)容： 1.借款人是否具有進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資格；2.借款人開發(fā)建設(shè)資格批準(zhǔn)文件是否在有效期內(nèi)；3.貸款項目是否經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。項目建議書、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件、項目年度投資計劃、擴(kuò)初設(shè)計以及批準(zhǔn)文件等是否完備、有效；4.項目建設(shè)條件是否落實(shí)（1）貸款項目是否列入國家或地方政府的建設(shè)計劃；（2）經(jīng)濟(jì)適用住房是否列入國家經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)計劃；（3）有無建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工許可證；（4）土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否辦妥，科研機(jī)構(gòu)、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經(jīng)

9、濟(jì)適用房的，是否擁有劃撥土地的國有土地使用證；（5）開發(fā)項目的文件是否完整、真實(shí)、有效，是否能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；（6）貸款項目有無商品房屋銷（預(yù)）售許可證；借款開發(fā)的項目是否具備房屋預(yù)（銷）售條件，其預(yù)（銷）售前景是否良好；（7）自有資金投入是否已經(jīng)達(dá)到貸款項目總投資35%以上；科研院所、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)用自有土地自建經(jīng)濟(jì)適用住房的，是否擁有項目總投資20%以上的自籌資金；（8）貸款項目承建人與借款申請人是否相符；（9）貸款項目與中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請書中的用途是否一致；（10）申請政策性房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托我行貸款的文件。（11）申請土

10、地儲備貸款的借款人，是否提供機(jī)構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關(guān)文件。（12）對單幅土地的土地儲備貸款金額是否超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準(zhǔn)）。6.2.2貸前調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的調(diào)查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔(dān)保評價三部分內(nèi)容。6.2.2.1 客戶信用評級在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)類貸款客戶特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，參照本手冊第三篇第一章客戶信用評級的相關(guān)規(guī)定辦理。6.2.2.2 業(yè)務(wù)評價對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目應(yīng)進(jìn)行評估，對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項

11、目總投資50%以下的房地產(chǎn)貸款項目，可進(jìn)行簡要項目評估。6.2.2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目評估在評估過程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)，評估以下幾個方面的內(nèi)容：1.項目主要關(guān)系人資信評估（1）借款人及項目主要關(guān)系人資信評估要通過對借款人及項目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進(jìn)行綜合分析。應(yīng)評價借款人主營業(yè)務(wù)開展情況，近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。（2）對借款人及項目主要關(guān)系人的資信評估，應(yīng)按照客戶

12、信用評級有關(guān)要求，在對借款人、項目主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評價的基礎(chǔ)上，從客戶信用評級報告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)情況、評信狀況等。（3）對所評估的貸款項目，須針對項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。2. 項目概況和建設(shè)情況評估（1）項目概況和建設(shè)情況評估要對項目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。（2）項目建設(shè)的基本情況評估。要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源

13、、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（3）項目建設(shè)條件評估。要調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證等。審核企業(yè)自有資金是否達(dá)到項目總投資的35%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實(shí)，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項

14、目，還要審核項目是否列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃。（4）項目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評估。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、取得建設(shè)工程開工許可證直至開工、竣工、銷售的進(jìn)展情況評估。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進(jìn)度安排；對已開工項目要說明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預(yù)計竣工時間，取得商品房預(yù)（銷）售許可證的要說明預(yù)（銷）售情況；對調(diào)整投資的項目要著重說明設(shè)計變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對施工進(jìn)度、成本、銷售情況的影響。（5）項目建設(shè)的設(shè)計、施工

15、、監(jiān)理情況評估。要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。（6）項目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評估：要調(diào)查項目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。3. 項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。（1）房地產(chǎn)投資環(huán)境評估。要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項

16、目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況；預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。（2）項目市場定位評估。要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準(zhǔn)確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)

17、營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。（4）房地產(chǎn)市場狀況評估，應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體內(nèi)容包括：供求狀況分析。要分析項目所在地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項目主要消費(fèi)或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設(shè)計的房地產(chǎn)項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。價格分析。要對周邊地

18、段同類房地產(chǎn)商品的售價、租金和租售情況進(jìn)行分析。成本分析。要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。項目競爭能力分析。要分析和評價項目在地段、設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。項目銷售前景分析。要調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實(shí)情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價格水平。4. 項目投資估算與融資方案評估房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是

19、指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆擁椖康牟糠帧＿M(jìn)行項目投資估算分析和審查，要分析各項項目工程內(nèi)容和成本費(fèi)用是否齊全，有無任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項目成本費(fèi)用，填列項目總投資估算表和開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表。（1）房

20、地產(chǎn)項目土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價。（2）房地產(chǎn)項目前期工程費(fèi)用應(yīng)包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)行項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，具體包括建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。（4）建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建造

21、房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在項目評估階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施) 的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。（6）開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。（7）管理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。（8）財務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括

22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。（9）銷售費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（10）開發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。各項稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)

23、準(zhǔn)估算。（11）其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。（12）不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費(fèi)用的3一7估算。對項目資金來源的評估，應(yīng)對項目資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側(cè)重于對我行貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行評估。（1）項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關(guān)系人對項目投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須

24、審查驗(yàn)資情況；對未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財務(wù)報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務(wù)變動，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項目資金運(yùn)用，確定投資者可用于本項目的資金數(shù)額及分年度計劃。對以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價出資的非債務(wù)類資金進(jìn)行評估，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。（2）預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評估預(yù)租售收入，要根據(jù)項目的工程進(jìn)度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。（3）銀行貸款是指借款人/項

25、目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點(diǎn)考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我行有關(guān)規(guī)定。（4）在對項目各項資金來源進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定項目切實(shí)可行的融資計劃，填列投資計劃與資金籌措表。5. 財務(wù)效益評估財務(wù)效益評估應(yīng)在進(jìn)行基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財務(wù)效益評估指標(biāo)，考核項目的盈利能力。（1）基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)包括項目總投資、計算期、成本與費(fèi)用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。項目評估時應(yīng)對房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案、

26、各項基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的確定進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測和審查，并說明確定的理由和依據(jù)。（2）房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經(jīng)營計劃)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)項目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并考慮了經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競爭項目

27、對房地產(chǎn)項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例相比較。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進(jìn)一步對其進(jìn)行修正。（3）項目計算期包括項目建設(shè)期和經(jīng)營期，確定項目計算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實(shí)力，考核承擔(dān)項目策劃、設(shè)計、施工企業(yè)的實(shí)力，考慮市場供求狀況、資金供應(yīng)以及項目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。（4）經(jīng)營成本與費(fèi)用估算。應(yīng)在對經(jīng)營成本與費(fèi)用各細(xì)項進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定合理的項目經(jīng)營成本與經(jīng)營費(fèi)用，并填列經(jīng)營成本與費(fèi)用估算表。（5）開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的

28、成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。?）經(jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營）房地產(chǎn)產(chǎn)品時，由開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)傊廉?dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品成本及當(dāng)期經(jīng)營所需的運(yùn)營費(fèi)、管理費(fèi)等。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。（7）運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。（8）修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。 （9）房地產(chǎn)項目收入估算。房地產(chǎn)項目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷

29、售收入、租金收入和自營收入。在對房地產(chǎn)項目各項收入進(jìn)行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對租售收入的影響。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進(jìn)行自營收入估算審查時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響。分析審查確

30、定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。（10）應(yīng)根據(jù)項目投資計劃、資金籌措計劃及經(jīng)營收入與支出計劃，編制全部投資現(xiàn)金流量表和損益表。（11）項目全部投資現(xiàn)金流量表應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力。（12）損益表應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標(biāo)。利潤總額的計

31、算公式如下：利潤總額經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一財務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營收入銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營成本土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本（13）盈利能力分析，應(yīng)計算投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/項目總投資100銷售利潤率，

32、是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入100財務(wù)凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值。計算公式為： 計算期；r折現(xiàn)率，取建設(shè)銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點(diǎn)； 第年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量，包括：項目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金等部分；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反

33、映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： IRR- 財務(wù)內(nèi)部收益率（14）貸款償還能力分析，應(yīng)計算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等指標(biāo)，分析判斷項目的貸款償還能力。貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）貸款償還完畢的年份貸款開始支用的年份當(dāng)年償還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金。對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列項目貸款償還期計算表，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)

34、擔(dān)，填列企業(yè)綜合貸款償還期計算表，計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標(biāo)。項目貸款償還期，應(yīng)以新建項目投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金償還項目自身全部貸款本息所需要的時間。亦即以項目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費(fèi)及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。企業(yè)綜合貸款償還期，應(yīng)以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察，分析所需還款時間。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量，及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。各類債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關(guān)注

35、借款人償還目前已有負(fù)債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負(fù)債。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力。（15）利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標(biāo)，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。利息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當(dāng)年財務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，則，利息保障倍

36、數(shù)=凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費(fèi)用-（應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項增加）/（當(dāng)年財務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）（16）本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標(biāo)，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款本息的能力作出判斷。本息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當(dāng)年到期的貸款本金+當(dāng)年財務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費(fèi)用-（應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項增加）/（當(dāng)年到期的貸款本金+財務(wù)

37、費(fèi)用+當(dāng)年未記入財務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）6.不確定性分析房地產(chǎn)項目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能對貸款償還帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。在對項目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對項目的風(fēng)險點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險，控制項目不確定性的措施。（1）盈虧平衡點(diǎn)分析。盈虧平衡點(diǎn)（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點(diǎn)，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點(diǎn)的計算公式為： C BEP （銷售率） = - （

38、PT）S 式中： C 總成本費(fèi)用 P 單位銷售價格 T 單位經(jīng)營稅金及附加 S 總可售面積 （2）敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評估指標(biāo)波動的影響程度，確定項目的抗風(fēng)險能力。評估中須根據(jù)項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務(wù)效益的最敏感因素，預(yù)測項目的潛在風(fēng)險和抗風(fēng)險能力。敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負(fù)向變動5、10和20計算。對利用外資達(dá)投資總額30以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。7.銀行

39、效益與風(fēng)險防范措施評估銀行效益評估應(yīng)采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在我行結(jié)算情況及帶給銀行的相關(guān)效益。（1）資金結(jié)算量評估。應(yīng)分析借款人或項目在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算戶或資金分流情況，分析因此為我行增加的資金結(jié)算量。（2）相關(guān)效益評估。反映銀行從貸款中獲得的間接利益，房地產(chǎn)項目貸款的相關(guān)效益主要包括：對個人住房貸款業(yè)務(wù)和建筑業(yè)貸款業(yè)務(wù)的作用。重點(diǎn)分析房地產(chǎn)項目貸款是否可以為建設(shè)銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質(zhì)房源，是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。對中間業(yè)務(wù)的作用。考察項目為我行帶來的中間業(yè)務(wù)收入的增長，如代理房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款抵押物保險業(yè)

40、務(wù)收入等，對政策性住房信貸業(yè)務(wù)的影響。項目建設(shè)中和建成后建設(shè)銀行的結(jié)算業(yè)務(wù)增長情況，主要包括項目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設(shè)銀行帶來的結(jié)算業(yè)務(wù)增長。（3）風(fēng)險防范措施評估。應(yīng)對借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的可行性進(jìn)行分析，并分析項目貸款具有哪些主要風(fēng)險，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風(fēng)險。保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進(jìn)行分析。對保證人的主體資格進(jìn)行評估。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。對保證人的償債能力進(jìn)行評估。主要分析

41、保證人的資信、財務(wù)狀況，進(jìn)行代償能力現(xiàn)實(shí)狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標(biāo)?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。抵押措施評估，應(yīng)對抵押人、抵押物、抵押物價值等進(jìn)行評估審查。對抵押人的主體資格進(jìn)行評估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合擔(dān)保法的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變

42、現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點(diǎn)，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價值部分再作抵押。對抵押物進(jìn)行評估。主要審查抵押物的評估機(jī)構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評估報告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準(zhǔn)日，是否在評估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過70%，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= - 100% 抵押物評估價值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率= -100% 抵押物評估價值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? - 100

43、% 抵押物優(yōu)先受償價值額質(zhì)押措施評估，應(yīng)對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進(jìn)行評估。對出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評估。主要審查出質(zhì)人是否是依法對質(zhì)押財產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對該質(zhì)押財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對質(zhì)押財產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)是否符合擔(dān)保法的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn)，權(quán)利證明文件是否真實(shí)、合法、有效。對質(zhì)押財產(chǎn)價值進(jìn)行評估。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)的評估

44、機(jī)構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評估報告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評估物與質(zhì)押財產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時間是否接近評估基準(zhǔn)日，是否在評估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高。8.總評估（1）應(yīng)對借款人基本情況、項目建設(shè)情況、市場狀況、項目投資估算及資金來源籌措、項目財務(wù)效益、項目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險防范措施及項目的經(jīng)濟(jì)、社會經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜合性論述。（2）應(yīng)對貸款項目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進(jìn)行闡述，并提出建議及解決措施。（3）應(yīng)對貸款項目提出最終評估結(jié)論

45、，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。6.2.2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目簡要評估進(jìn)行簡要項目評估，應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：1.借款人資信評估（1）借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營范圍、開發(fā)資質(zhì)、信用等級、注冊資本及各股東單位投資等有關(guān)情況）。（2）借款人經(jīng)營情況調(diào)查分析借款人近三年來主要開發(fā)項目的運(yùn)作情況（介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的項目情況），逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 （3）借款人財務(wù)狀況對借款人的財務(wù)報表進(jìn)行分析，說明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的情況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情況，重點(diǎn)是

46、這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力；負(fù)債方主要科目的情況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情況，重點(diǎn)是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力；分析有關(guān)財務(wù)指標(biāo)，對借款人長期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間的融資記錄，說明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）。2.項目概況和建設(shè)情況評估（1）項目基本情況 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期)。（2）項目建設(shè)條件（調(diào)查項目建設(shè)是取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件的名稱和時間及主要內(nèi)容，明確土地使用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來源）。（3）項目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評估（調(diào)查項目的實(shí)際進(jìn)展情況，并

47、對工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時間進(jìn)度計劃和實(shí)際進(jìn)展情況，并進(jìn)行分析）。（4）項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績，并對本項目設(shè)計水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測）。3.項目市場情況評估（1）項目投資環(huán)境評估（主要對項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r，以及項目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計劃和進(jìn)度等情況進(jìn)行分析）。（2）項目市場定位評估（根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準(zhǔn)確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）。（3）項目租售情況評估總體供求情況(分析項目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況

48、)。周邊主要競爭項目情況(對周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進(jìn)行分析，并選擇至少三個同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。項目競爭能力分析（與本區(qū)域同類項目做比較，本項目的優(yōu)勢與劣勢）。銷售方式分析（開發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗(yàn)及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績）：銷售前景分析（說明意向定購情況及滾動開發(fā)項目前一期開發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對周邊項目情況的分析，對項目的租售計劃，包括租售時間、租售價格、租售率等做出科學(xué)合理的判斷（要致意經(jīng)濟(jì)適用房項目要注意考慮價格上限限制的因素），并在此基礎(chǔ)

49、上列表逐年測算項目租售收入）。4.項目財務(wù)效益評估（1）房地產(chǎn)項目總投資預(yù)測分析。分析項目總投資及構(gòu)成投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理，并測算各項費(fèi)用,列表說明估算依據(jù)。（2）項目資金來源評估。分析項目資金來源渠道及可靠性。（3）項目損益預(yù)測。按照各年份經(jīng)營收入占總經(jīng)營收入的比例，將項目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開發(fā)成本，并據(jù)此列表測算項目損益。（4）項目投融資計劃評估。根據(jù)項目投資計劃及企業(yè)融資計劃，制訂項目分年度資金來源及運(yùn)用表。（5）項目有關(guān)財務(wù)效益指標(biāo)。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計算得出項目投資利潤率和貸款償還期及盈虧平衡點(diǎn)。5.銀行效益與風(fēng)險防范措施評估。測算資金結(jié)算量，進(jìn)行相關(guān)效

50、益評估。6.風(fēng)險防范措施評估（1）項目風(fēng)險評估。分析項目的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、法律風(fēng)險，并針對風(fēng)險因素提出銀行防范風(fēng)險的瑣事和建議。（2）貸款擔(dān)保措施評估。7.項目評估結(jié)論與貸款建議。通過對上述指標(biāo)進(jìn)行分析，得出評估結(jié)論與貸款建議（對貸款與否及貸款金額、期限、還款計劃提出具體建議）。6.2.2.3 擔(dān)保評價參照本手冊第三篇第三章信貸擔(dān)保的方法、要求、內(nèi)容對客戶提出的擔(dān)保人和擔(dān)保物進(jìn)行調(diào)查和評價。6.2.2.4 撰寫調(diào)查評價報告信貸人員根據(jù)對借款人調(diào)查評估結(jié)果撰寫調(diào)查評價報告。調(diào)查評價報告由客戶信用評級報告、項目評估報告（見附件3-6-1）或項目簡要評估報告（見附件3-6-2）、擔(dān)保評

51、價報告三部分組成。6.2.3 審批參照本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基本操作流程2.1.3的要求進(jìn)行。 6.2.4 發(fā) 放參照本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基本操作流程2.1.4的要求進(jìn)行。在貸款支用時，要特別注意以下問題：1. 嚴(yán)格按照項目建設(shè)的工程進(jìn)度付款；2. 要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購合同等有關(guān)文件，作為支用貸款的依據(jù)；3. 借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設(shè)項目的，應(yīng)審核其他資金投入的落實(shí)情況。4. 必要時要求借款人對貸款項目辦理有效的建設(shè)工程保險。（1）應(yīng)到建設(shè)銀行指定的保險機(jī)構(gòu)辦理保險。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險公司辦理房屋意外災(zāi)害保險。6.2.5 貸后管理6.2.5.1 貸后檢查參照本手冊第三篇第五章信貸資產(chǎn)檢查的要求進(jìn)行。6.2.5.2 回收、展期與借新還舊參照本手冊信貸業(yè)務(wù)基本操作流程2.1.5.2、2.1.5.3 、2.1.5.4有關(guān)回收、展期與借新還舊的要求進(jìn)行。6.2.5.3 不良貸款管理參照本手冊第三篇第七章不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營管理的要求進(jìn)行。6.2.5.4 檔案管