房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概括

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概括房地產(chǎn)會計不僅要懂核算、會籌劃，還要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)管理知識，我的 目標(biāo)：做一個復(fù)合型的房地產(chǎn)專業(yè)人才！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)， 也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企 業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù) 有：1土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓 給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出 售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建

2、造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷 售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為 商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn) 房、安置房和代建房等。3. xx基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代 為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不 同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 1.開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建 設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī) 劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理 “六統(tǒng)一 ”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計 劃進(jìn)行

3、開發(fā)經(jīng)營。2. 開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場， 按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。3. 開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1) 經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ) 設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷 售到售后服務(wù)全過程。(2) 涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供 應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計單位、施工單位 發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租 單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。4開發(fā)建設(shè)周期長，投

4、資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行 性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工 程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開 發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入 大量的資金。5經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不 確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資 金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項 目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì) 效益評價、投資決策。由于房地

5、產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資 估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本 費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費 用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè) 項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用 構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā) 成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一) 開發(fā)成本共有八項：1土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用 權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使

6、用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期 出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積 率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所 在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等 級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補償費。(1) 土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞 動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基 金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2) 拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將

7、國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或 其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上 包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3前期工程費前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的 一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的 3左右，水文地質(zhì)勘探費 可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。(2) 三“通一平 ”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費 用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作 量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工

8、程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑 工程費 (建筑、特殊裝修工程費 )、設(shè)備及安裝工程費 (給排水、電氣照明、電 梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝 )以及室內(nèi)裝修工程費 等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工 程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5基礎(chǔ)設(shè)施費它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。6.公共配套設(shè)施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生 的支出。其估算可參照 “建安工程費 ”的估算方法。7不可預(yù)見費

9、它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 16項之和為基數(shù)，按3% 5%計算。8開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種 稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā) 建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二) 開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和 財務(wù)費用。1管理費用可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前 16項之和為基數(shù)，按 3%左右計2銷售費用它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè) 銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1) 廣告宣傳

10、費。約為銷售收人的 2%一 3%；(2) 銷售代理費。約為銷售收入的 15%一 2%；(3) 其他銷售費用。約為銷售收入的 05%一 1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4%一 6%。3財務(wù)費用它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財 務(wù)費用 (如匯兌損失等 )。(三) 投資與成本費用估算結(jié)果的匯總為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進(jìn) 行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用：(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；(2)是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；(3) 是可行性研究和在項目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依

11、據(jù)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要 求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：1產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。3經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算房地產(chǎn)會計核算流程房地產(chǎn)會計核算的流程和(工業(yè))企業(yè)會計核算流程完全一樣，只是成本 計算有所不同。具體核算辦法可參照財政部房地產(chǎn)開發(fā)會計核算辦法。房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即一、投資決策分析階段；二、前 期工程階段；三、建設(shè)階段；四、租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程 中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣 告費、

12、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管 理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā) 產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配 后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本 中的費用稱為期間費用。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過 程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗 費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標(biāo)，是 制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指

13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 （即建設(shè)用 地）所發(fā)生的各項費用。2房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等 ）所發(fā)生的各項費用支出。3配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費 用支出。4代建工程開發(fā)成本。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開 發(fā)除土地、房屋以外其他工程 （如市政工程 ）所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和 分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情 況，按照下

14、列原則，選擇成本核算對象： 1一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制 的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同 一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需 要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不 能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為 1.土地征用及拆遷 補償費、 2.前期工程費、 3.基礎(chǔ)設(shè)施費、 4.建筑安裝工程費、 5.公共配套設(shè)施 費、6.開發(fā)間接費等。1土地征用及

15、拆遷補償費：指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費 用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費 及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 2前期工程費：指企業(yè)在 前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程 （臨時水、臨時電、臨時路等 ）費 用、七通一平或三通一平費用等。3基礎(chǔ)設(shè)施費：指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開 發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、 照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安 裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)

16、歸集。4建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和 企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5配套設(shè)施費：指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施 發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共 配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā) 項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、 修理費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司 而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在 “管理費用 ”中核算。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營

17、范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比 如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑 物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還 要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地 開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項 目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項目。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序（一）應(yīng)設(shè)置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營 開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： 1“4301開發(fā)成本 ”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費 用。本賬戶借

18、方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所 發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方 余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如 “土地開 發(fā)”、“房屋開發(fā) ”、“配套設(shè)施開發(fā) ”和“代建工程開發(fā) ”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并 在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算。2“ 4302開發(fā)間接費 ”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位 為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦 公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核 算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入

19、開發(fā)成本各成本 核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單 位、部門 (分公司 )設(shè)置明細(xì)賬戶。(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核 算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。(1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即 借記“開發(fā)成本 ”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在 “開發(fā)間接費 ” 賬戶，即借記 “開發(fā)間接費 ”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3) 將“開發(fā)間接費 ”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計

20、入各開發(fā) 成本核算對象，即借記 “開發(fā)成本 ”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記 “開發(fā)間接費 ”賬 戶。通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在 “開發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗 收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，即借記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶， 貸記“開發(fā)成本 ”賬戶。3按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān) 賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ”、“出租開發(fā)產(chǎn)品 ”、“周轉(zhuǎn)房”等賬 戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。五、土地開發(fā)的成本核算土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開

21、發(fā)。通常有兩種情況：一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地 屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商 品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨核算其土地開發(fā)成本。(一)土地開發(fā)費用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在 “開發(fā)成本房屋開發(fā) ”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支 出均應(yīng)通過 “開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照 “自用土地開發(fā) ”、“商 品性土地開發(fā) ”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進(jìn) 行

22、土地開發(fā)費用的明細(xì)核算。1土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集 與分配。這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記 “開發(fā)成 本土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記 “銀行存款 ”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2，配套設(shè)施費的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行， 也可能不同步進(jìn)行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：(1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直 接計入有關(guān)成本核算對象，借記 “開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記 “銀行存款” 等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過 “開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) ”賬戶歸集， 待配套工程竣工時

23、，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進(jìn)行分配。(2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) ”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本 土地開 發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及 時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本 （或預(yù)算成本 ）在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記 “開發(fā)成本土地開發(fā) ”賬 戶，貸記 “預(yù)提費用 預(yù)提配套設(shè)施費 ”賬戶。實際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通 過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) ”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè) 施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開

24、發(fā)成本。3開發(fā)間接費用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā) 項目而發(fā)生的費用先通過 “開發(fā)間接費用 ”賬戶核算，月份終了，再按一定的分 配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由 “開發(fā)間 接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本 土地開發(fā) ”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項 目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的 開發(fā)間接費用項目內(nèi)。（二）完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的 成本結(jié)轉(zhuǎn)方法： 1為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后， 應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 土地”賬戶。2開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)

25、商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投 入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā) 成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。（1）分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行 轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。其會計分錄是：借：開發(fā)成本 房屋 土地征用及拆遷費 al前期工程費 a2基礎(chǔ)設(shè)施 xxa3建筑安裝費 a4配套設(shè)施 xxa5開發(fā)間接費用a6貸：開發(fā)成本一一土地一一土地征用及拆遷費al前期工程費 a2基礎(chǔ)設(shè)施 xxa3建筑安裝費 a4配套設(shè)施 xxa5開發(fā)間接費用 a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)

26、轉(zhuǎn)。因為原 商業(yè)性建設(shè)場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費用。(2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為 “土地 征用及拆遷補償費 ”和“基礎(chǔ)設(shè)施費 ”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本 的“土地征用及拆遷補償費 ”和“基礎(chǔ)設(shè)施費 ”成本項目。借：開發(fā)成本 房屋 土地征用及拆遷費 al基礎(chǔ)設(shè)施 xxa2+ a3+ a4貸：開發(fā)成本 土地 土地征用及拆遷費 al前期工程費 a2基礎(chǔ)設(shè)施 xxa3建筑安裝費 a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因為自用建設(shè)場地一 般不歸集配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法 結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開發(fā)的自用

27、建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實際成本先 轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 土地 ”賬戶。下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。例 4 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2001 年 5 月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000川。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的 30000川對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000川企業(yè) 自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 支付土 地出讓金 25000000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本 土地 梁園 （土地征用 及拆遷費 ） 25000000 貸：銀行存款 25000000 支付拆遷補償費 5 500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本 土地 梁園（土地征用及拆遷費 ） 5

28、 500000貸：銀行存款 5 500000 支付勘察設(shè)計費 210000 元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本 土地 梁園（前期工程費 ） 210000貸：銀行存款 210000 支付土石方費用 5 500000 元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本 土地 梁園（前期工程費 ）5 500000貸：銀行存款 5 500000 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款1 500000元：借：開發(fā)成本 土地梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費 ）1 500000貸：應(yīng)付賬款 X施工企業(yè)1 500000 9 月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè) “開發(fā)成本 土地開發(fā) 梁園” 賬戶歸集的開發(fā)總成本為 37710000元，

29、則單位土地開發(fā)成本為 94275元 川。其中自用的10000川土地尚未投入使用，其余 30000川已全部轉(zhuǎn)讓，月終 結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品 土地（梁園） 9427 500主營業(yè)務(wù)成本 土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500貸：開發(fā)成本 土地梁園 37710000例5續(xù)前例，若自用的10000川土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本； 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本 房屋 梁園 （土地 征用及拆遷費 ） 7 625 000梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費） 1 802 500貸：開發(fā)成本 土地 梁園（土地征用及拆遷費 ）

30、7625 000梁園（前期工程費 ） 1 427 500梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費 ） 375 000 采用分項 平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本 房屋梁園（土地征用及拆遷費 ） 7 625000梁園（前期工程費 ） 1 427 500梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費 ） 375000貸：開發(fā)成 本土地梁園（土地征用及拆遷費 ） 7 625 000梁園（前期工程費 ） 1 427 500梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費 ） 375 000房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)存貨的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：1原材料類存貨。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料 物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2設(shè)備類存貨。指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)

31、開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè) 備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。3在產(chǎn)品類存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品 （即在建工 程）。4產(chǎn)成品類存貨。指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合 同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、 配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5開發(fā)用品類存貨。指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用 品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。注意：臨時 出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計 劃、簽訂合同和檢

32、查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清 查盤點等工作；會計部門負(fù)責(zé)設(shè)備價款的結(jié)算、設(shè)備成本的計算、設(shè)備收發(fā)的 核算。設(shè)備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設(shè)備的采購成本并反 映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在 “物資采購 ”賬戶之下設(shè)置 “設(shè)備”明 細(xì)賬，并專設(shè) “1242庫存設(shè)備 ”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實際采購成 本和所有庫存設(shè)備的實際成本。例 1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價 （含進(jìn)項稅 ） 800 000 元，運雜費 20000 元，價款和運雜費已用銀行存款支付。 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購 設(shè)備 820000貸：銀

33、行存款 820000 假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費的計劃分配率為 2，則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費為 16400 元。借：物資采購 設(shè)備 16400 貸：采購保管費 16400 電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為 836400 元。借：庫存設(shè)備 836400 貸：物資采購 設(shè)備 836400二、開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已 驗收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購 單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地 （建設(shè)場地 ）、房屋、配套設(shè)施 和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開 始。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增

34、加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類 “ 1285開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸 方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。月末借 方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。本賬 戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬 戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對象設(shè)置賬頁。1開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時，應(yīng)按實際成本 借記“開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，貸記 “開發(fā)成本 ”賬戶。例 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為3 305萬元。其中：土地 65萬元，房屋 2

35、 590萬元，代建工程 500 萬元，配套設(shè)施 150 萬元。借：開發(fā)產(chǎn)品 土地 650000房屋 25 900000代建工程 5000000配套設(shè)施 1 500000 貸：開發(fā) 成本 330500002開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售 等原因而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時進(jìn)行會計處理。企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實際成 本，借記 “主營業(yè)務(wù)成本 ”賬戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦 妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記 “分期收款開 發(fā)產(chǎn)品”賬戶

36、，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周 轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記 “出租開發(fā)產(chǎn)品 ”或 “周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品土地（或房屋） ”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視 同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實際成本借記 “固定資產(chǎn) ”賬戶， 貸記 “開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施 ”賬戶。三、出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn) 品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土 地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置 “1295出租開發(fā)

37、產(chǎn)品 ”總分類賬 戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷 ”兩個二級賬戶。其中：“出租產(chǎn)品 ”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地 及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品 的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。“出租產(chǎn)品攤銷 ”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記 按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋 等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立 “出租產(chǎn)品卡片 ”，按出租產(chǎn)品的類 別、土地 （或房屋

38、 ）的編號、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地 點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。1出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng) 于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記 “出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 ”賬戶貸記 “開 發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。2出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等 原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損 耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計攤銷年限X 100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率二出租開發(fā)產(chǎn)品

39、年攤銷率 寧12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額二應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值 X亥出租開發(fā) 產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記 “主營業(yè)務(wù)成本 出租產(chǎn)品 ”賬戶，貸 記“出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷 ”賬戶。3出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出， 數(shù)額不大的直接計人 “主營業(yè)務(wù)成本 出租產(chǎn)品 ”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡 各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在 “待攤費用”賬戶核算，再分期攤?cè)?“主營業(yè)務(wù)成本 出租產(chǎn)品 ”賬戶。4出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外 銷售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時按售價借記 “銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記 “主營業(yè) 務(wù)收入商品

40、房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記 “主營業(yè)務(wù)成本 ” 賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記 “出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷 ”賬戶， 按出租產(chǎn)品原始價值貸記 “出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 ”賬戶。例 3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為 1 200000元，該房屋賬面原值為 2000000元，賬面累計已提攤銷額為 1 000 000 元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為 1 200 000 元的支票并將房屋移交買主。 收到房屋銷售款時：借：銀行存款 1200000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商品 房銷售 1 200 000 房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本 商品房銷售 1 000000 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷 1000000貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 2000000 四、周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房是指企業(yè) 用于安置拆遷