中小城房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析

1、中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析 伴隨美國(guó)次貸危機(jī)的開(kāi)始， 我國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)從房改后十多年的快速發(fā)展，遭遇了 20xx 年的拐點(diǎn)，并正 經(jīng)歷歲末年初的嚴(yán)冬。 在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定措施， 樓 市局勢(shì)仍然霧里看花的背景下， 中小城市尤其是縣市一級(jí)樓市將如何 發(fā)展，政府應(yīng)有什么樣的作為， 是當(dāng)前各地必須面對(duì)的問(wèn)題。 一、 繼續(xù)堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的信心 房地產(chǎn)市場(chǎng)是商品市場(chǎng)， 市 場(chǎng)供求關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的走勢(shì)。從基本面來(lái) 看，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行的趨勢(shì)沒(méi)有改變。 這個(gè)判 斷主要基于以下三點(diǎn)：1、普通群體購(gòu)房的剛性需求普遍存在。以我市為

2、例，全市近年來(lái)外出務(wù)工人員保持在 65 萬(wàn)左右，加上市內(nèi) 長(zhǎng)期務(wù)工人員，總?cè)藬?shù)超過(guò) 75萬(wàn)；20xx 年底全市到法定年齡未婚人 口約 90 萬(wàn)，這兩類人是購(gòu)房的主力軍，數(shù)量仍處歷史高峰時(shí)期。除 了這兩類人，購(gòu)買改善型住房的人群也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。同時(shí)，全市城 鎮(zhèn)人口為 192.54 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?35.62%，人口城鎮(zhèn)化率比全國(guó)低 9.28 個(gè)百分點(diǎn)，比全省低 4.18 個(gè)百分點(diǎn)。做大中心城區(qū)、加速農(nóng)村 人口流轉(zhuǎn)尚有較大空間。2、普通群體具有消費(fèi)能力。就我市 10個(gè)縣（市、區(qū)）而言，目前商品房均價(jià)突破了 20xx 元/平方米的僅有 經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的中心城區(qū)、豐城和樟樹(shù)，其余地區(qū)均價(jià)在 160

3、0 元/平方米上下，并且與全國(guó)房?jī)r(jià)一樣，正在呈下行狀態(tài)。全市城市居民人均月收入以 1000 元計(jì)算， 家庭平均就業(yè)人數(shù)為 1.6，家庭年收入為 19200 元，按 10 年收入購(gòu)房、每套 120 平方米計(jì)算， 19200 10/120=1600元/平方米。也就是說(shuō)，普通居民憑自身經(jīng)濟(jì)能力可以承 受接近 1600 元/平方米的房?jī)r(jià)。不少人還可以通過(guò)住房公積金、銀行 貸款、私人借款、 親友資助等多種途徑，減輕和緩解房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì) 壓力。3、中央科學(xué)有效的宏觀調(diào)控。除了上述兩個(gè)基本因素外，國(guó)家近來(lái)出臺(tái)的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施， 為房地產(chǎn)市場(chǎng)持 續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境， 這是房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、保持穩(wěn)定的重要 外因。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上， 五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中有兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn) 行業(yè)， “要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè) 作用結(jié)合起來(lái) ”，“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通 商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用 ”?？梢?jiàn)，中央 對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，將更加科學(xué)、果斷和有效。 二、 地方政府在平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上應(yīng)有所作為20xx 年 11月 5日，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條措施出臺(tái)， 房地產(chǎn)行業(yè)的 地位被提到空前高度。 11月 10日，國(guó)務(wù)院部署落實(shí)了中央政策措施 七項(xiàng)工作， 明確表示房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)， 要促進(jìn)房

5、地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 因此，各地政府應(yīng)及時(shí)改變和提升對(duì)房地產(chǎn) 業(yè)的原有認(rèn)識(shí)， 在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)， 促進(jìn)本地發(fā)展中做出應(yīng)有的努 力。1、應(yīng)在可能的范圍內(nèi)出臺(tái)相關(guān)政策。中央就全國(guó)范圍出臺(tái)了有關(guān)政策， 但針對(duì)地方實(shí)際， 各地應(yīng)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展 的具體措施，不能只依靠大環(huán)境，更不能被動(dòng)消極。在金融危機(jī)普遍影響市場(chǎng)信心的背景下，要根據(jù)中央精神及時(shí)制定出臺(tái)地方性措施， 這不僅僅是主觀能動(dòng)性的表現(xiàn)， 更是政府堅(jiān)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信心的必要姿 態(tài)。這個(gè)動(dòng)作的底線是，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，不通過(guò)直接的行政干預(yù) 去限制房?jī)r(jià)。 20xx 年 11 月 20 日，奉新縣政府出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房 地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的試行辦

6、法 ，該項(xiàng)辦法在公積金貸款、商品房預(yù) 售、商品房開(kāi)發(fā)收費(fèi)、建設(shè)周期、嚴(yán)格控制城區(qū)農(nóng)民建房審批、從嚴(yán) 從緊供應(yīng)土地等 10 個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)定。這在全市各縣 （市、區(qū)）中是比較早的，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用雖有待 時(shí)間考驗(yàn)， 但其對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)。2、適時(shí)舉行商品房集中銷售活動(dòng)。 房展的直接目的有三個(gè)： 一本文來(lái)源： 文秘 114 http:/ 是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是夯實(shí)地方財(cái)政；三是有利 于改善民生。 房展的順利實(shí)施是達(dá)到房展目的的關(guān)鍵， 公開(kāi)公平公正 是房展順利實(shí)施的核心，必須貫穿整個(gè)房展的每個(gè)環(huán)節(jié)。 20xx 年 11 月 22日30 日，奉新縣采取企業(yè)讓利、 政府返還、全程監(jiān)管的方式， 成功舉辦了首屆房地產(chǎn)展銷會(huì)。 一是企業(yè)讓利。 在政府有關(guān)部門核價(jià) 的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房戶讓利 310進(jìn)行銷售。二是政府補(bǔ) 貼。根據(jù)購(gòu)買國(guó)有土地使用權(quán)成交單價(jià)的高低，分為 5 個(gè)檔次，政府 分段給予購(gòu)房戶 39的現(xiàn)金補(bǔ)貼，并免收房產(chǎn)證、土地證辦證工 本費(fèi)。三是全程監(jiān)管。抽調(diào)房管、國(guó)土、財(cái)稅、公安、監(jiān)察等 13 個(gè) 部門，現(xiàn)場(chǎng)全程做好宣傳、布展、備案