物業(yè)管理美術館物業(yè)服務要求

1、美術館物業(yè)服務要求第一部分項目概況項目名稱：“四川美術館新館” 項目位置：四川省成都市人民西路與東城根街交匯處物業(yè)類型為：文教科衛(wèi) 事業(yè)單位物業(yè)本項目規(guī)劃總建筑面積 19779.4 平方米, 其中辦公用房建筑面積 892.5 平方 米，配套設施建筑面積 1492平方米。消防控制室建筑面積 60 平方米，展廳建筑 面積 3140平方米, 設備用房 2715平方米，庫房建筑面積 1533平方米，地下建筑 面積 9313.3 平方米（ 其中地下機動車庫面積 4163.1 平方米，地下設備用房面積1925.5 平方米），下沉廣場面積 708.9 平方米。容積率 1.4 ，建筑密度 42.3%， 綠地率

2、 6.1%。機動車停車位 129 輛（ 其中：地上室外停車位 7輛，地下停車位 122 輛） ，非機動車位 195 輛。物業(yè)用房面積 50平方米。第二部分技術規(guī)范及要求一、物業(yè)服務內容1、建筑本體的日常巡視、保養(yǎng)和維修服務，園林綠地養(yǎng)護。 院內建筑包括主體結構、屋面（含保溫、隔熱、防水層）、樓面、墻面、玻 璃幕墻、玻璃隔斷、玻璃護欄、天花板、頂棚等的日常巡視、保養(yǎng)。2、各類設施設備的運行、維護和管理。2.1 本項目區(qū)域內公共設施的維護、運行與管理。2.2 門、窗、鎖具、隔板、櫥柜各種裝修、裝飾等維護和保養(yǎng)。2.3 高低壓供電系統(tǒng)服務：負責高壓運行 24 小時值班服務、低壓運行維護 服務、照明設

3、備運行維護服務、機電設備運行維護服務、高壓設備器具避雷系統(tǒng) 的定期檢測服務。其中高壓設備年檢預試所產生的費用由采購人負責。2.4 弱電系統(tǒng)的運行 、維護和使用管理 ：包括樓宇控制系統(tǒng) 、安全防范系統(tǒng)、 中控系統(tǒng)維護、網(wǎng)絡系統(tǒng)維護 、有線系統(tǒng)維護 、通訊系統(tǒng)維護、多媒體系統(tǒng)維護、 會議音響燈光、停車場管理系統(tǒng)、大門及樓宇內值班室監(jiān)控系統(tǒng)等。2.5 給排水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)運行維護服務、消防供水管理、污水系統(tǒng)管 理、雨水系統(tǒng)管理維護服務、給排水管道及設備的維護保養(yǎng)服務。2.6 消防系統(tǒng)運行，維護和管理：包括自動消防系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防 栓組合箱、消防水池的維護管理、氣體消防系統(tǒng)的維護管理、高壓

4、細水霧管理、 防火卷閘門、滅火器等定期檢測服務和其他各類消防設備。2.7 供熱制冷系統(tǒng)：包括換熱站值班運行服務，換熱設備維護保養(yǎng)服務，換 熱設備應急處理服務，換熱管線維護保養(yǎng)服務，供熱軟化水設備監(jiān)測、維護、運 行，樓宇自控末端設備運行維護，制冷站值班運行值班服務，制冷設備維護保養(yǎng) 服務，制冷設備應急處理服務，制冷管網(wǎng)維護保養(yǎng)服務，制冷軟化水及補水設備 運行維護，樓宇自控設備運行服務，精密空調運行管理（恒溫、恒濕空調）和展 覽場所、文物、畫庫的溫濕度監(jiān)控。2.8 電梯服務：包括電梯保潔、運行維護管理、電梯應急處理服務。設施設備的日常維護費用由物業(yè)管理方支付 （每年不超過 5 萬）。展館的專 業(yè)燈

5、具、專用設備和屬于專項維修資金支出的項目由館方支付。電梯、消防、中 央空調等須由專業(yè)維保公司完成的維修保養(yǎng)工作，其費用由館方支付。3、公共秩序維護、消防安全管理服務。3.1 地上地下辦公入口值班室的值班和出入登記。3.2 美術館主要出入口的管理 .3.3 樓內外安全巡査（包括消防巡查）、院區(qū)安全巡查、夜間安全巡查（包括消防巡查）。 3.4 監(jiān)控室的 24 小時值班、3.5 下沉廣場的秩序維護。3.6 車輛出入及地上、地下停車場的管理和疏導。3.7 配合公安、武警、消防、秩序維護等部門做好治安管理、消防管理等工 作。3.8 安檢服務。3.9 消防中控 24 小時值班服務。3.10 突發(fā)事件應急處

6、理。4、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務。4.1 院內道路、下沉廣場、值班室、停車場、各個展廳、各辦公室、門窗和 樓內除普通辦公間以外的走廊、樓梯、電梯、樓內大廳、衛(wèi)生間、屋面平臺及大 廳 3 米以下玻璃等所有公共場地及“門前三包區(qū)域”衛(wèi)生清潔 ，定期對垃圾進行 清運。4.2 對樓內地面、墻面的石材和欄桿、扶手以及金屬構件進行定期養(yǎng)護。衛(wèi) 生消毒作業(yè)服務。4.3 垃圾清運服務、滅四害作業(yè)服務。4.4 布、撤展保潔服務。5、園林綠地養(yǎng)護。 院內園林綠地衛(wèi)生，綠化設備維護，喬木、灌木、綠蘺類、草坪、地被的養(yǎng) 護。6、展覽服務工作 在館方指導下為美術館提供展覽服務，包括：展品進場轉運、布展、展期守 護、撤展等工作。

7、二、物業(yè)服務要求1、本項目的日常巡視、保養(yǎng)和維修服務標準1.1 定期對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查，對損壞處聯(lián)系質保單 位及時修理，巡查、保養(yǎng)記錄完善，發(fā)現(xiàn)重大問題及時報業(yè)主處理。1.2 樓宇外觀始終保持完好、整潔，外墻建材貼面無破損、無污染。1.3 未經(jīng)采購人許可，各部位不得出現(xiàn)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象。2、設施設備的運行、養(yǎng)護、維修和管理標準2.1 崗位責任制、機電設備房出入管理、值班及交接班、設備安全運行、設 備使用管理、設備巡查養(yǎng)護、設備故障處理、監(jiān)控中心管理、物料領用、檔案資 料管理、應急預案等各項管理制度和工作計劃規(guī)范齊全，并嚴格落實。發(fā)現(xiàn)重大 問題及時報告業(yè)主。2.2 設施設備

8、機房和各監(jiān)控機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵 ，無鼠、蟲害發(fā)生， 機房環(huán)境符合設備要求。2.3 各設施設備狀況良好，各系統(tǒng)運行正常，無重大設備隱患及管理責任事 故。2.4 設施設備保修、搶修機制完善。易損件（如燈管等）更換、維修不應超 過兩個小時，一般性設備維修不超過一天 （以上均指自發(fā)生到維修完畢緊急故障 應接到通知后 20 分鐘內到達現(xiàn)場處理，設備運行、維修記錄完整）。2.5 共用配套設施完好，不得隨意改變用途。2.6 定期巡查公共設施，無安全隱患。發(fā)現(xiàn)重大問題及時報告業(yè)主。2.7 物業(yè)區(qū)域內的道路暢通，路面整潔、無阻礙。3、強電系統(tǒng)的運行、養(yǎng)護、維修和管理標準。3.1 高壓配電中心室值班人員必

9、須持有電力部門頒發(fā)上崗資格證，實 24 小 時值守。其它配電室正常巡檢。3.2 高低壓配電中心管理規(guī)定、供電設備操作規(guī)范等規(guī)章制度、記錄完善， 并嚴格執(zhí)行停送電操作票制度，做好配電室三防檢查工作（防雷、防雨、防小動 物）。3.3 保證正常供電，無人為停電、斷電事故。限電、停電有明確的審批程序 并按規(guī)定時間通知各單位。定期對柴油發(fā)電機試運行，檢查并記錄各項運行指 標，保持其完好備用狀態(tài)。3.4 臨時用電管理措施與停電應急處理措施完備。3.5 備用應急燈、應急電源等設備可隨時啟用。3.6 電梯按規(guī)定時間運行。安全設備齊全，通風、照明等附屬設施完好。3.7 電梯轎廂、井道、機房保持清潔。3.8 電梯

10、日常配件必須滿足使用要求，重大節(jié)日活動提供電梯現(xiàn)場維護服 務。3.9 排除電梯運行險情的應急處理措施完善。3.10 照明系統(tǒng)巡查、報修措施完善，故障維修及時，保證整體建筑照明完 好。3.11 公共照明和大樓泛光照明按要求開閉。3.12 照明設施保持完好、整潔，無污潰、無蛛網(wǎng)、無積塵。3.13 制訂專門的節(jié)能管理制度、搞好節(jié)能管理分析與研究。制定各項目的 節(jié)能措施，配合管理方完成節(jié)能目標。4、弱電系統(tǒng)末端設備的運行、養(yǎng)護和管理標準。4.1 學術報告廳、貴賓廳、會議室設備符合使用要求，可隨時啟用。4.2 消控室設專守，故障排除及時，維護消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、漏 電火災報警系統(tǒng)和無線對講系統(tǒng)、

11、樓宇自控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、智 能集成系統(tǒng)等，保持運行正常，并做好運行記錄。4.3 監(jiān)控、控制系統(tǒng)使用管理制度和突發(fā)事件處理措施完善，出現(xiàn)異常情況 判斷準確，反應及時。5、消防系統(tǒng)的運行、維護、維修和管理標準。5.1 消防系統(tǒng)各崗位人員應經(jīng)過專業(yè)培訓，自動消防系統(tǒng)的操作人員必須持 證上崗，并嚴格遵守消防安全操作規(guī)程。5.2 消防管理人員熟練掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問 題。5.3 防火及消防安全管理和火災安全隱患排査機制健全。5.4 定期組織消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，各區(qū)域防火責任人明確到 位。5.5 突發(fā)火災應急方案完善，消防疏散示意圖設立明顯。照明設施、引路標

12、 志完好，緊急疏散通道暢通無阻。5.6 維護消防監(jiān)控主機，消防水泵定期檢查、試運行，定期巡檢蓄水池液位 并作記錄。6、給排水系統(tǒng)的運行、養(yǎng)護、維修和管理標準6.1 設備、閥門、管網(wǎng)工作正常，無跑冒滴漏等現(xiàn)象。6.2 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。6.3 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車庫、設備房間無積水、浸泡等 現(xiàn)象發(fā)生6.4 發(fā)生事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長 時間停水等現(xiàn)象。6.5 水泵房、水箱間管理規(guī)定和事故應急處理方案完善。6.6 綠化噴灌系統(tǒng)可隨時啟用。6.7 限水、停水按規(guī)定時間提前通知。6.8 備用機泵定期檢查絕緣、盤車、試運行。7、空調、

13、通風、采暖系統(tǒng)的運行、維護、維修和管理標準。7.1 中央空調機房專人值守，空調、通風、采暖系統(tǒng)運行正常，噪音不超標， 無滴漏等現(xiàn)象。7.2 各系統(tǒng)運行始終處于良好狀態(tài)，出現(xiàn)運行故障，維修人員在規(guī)定時間內 到達現(xiàn)場維修。7.3 空調、采暖系統(tǒng)、維修保養(yǎng)計劃完善，無停機故障。7.4 美術館展室規(guī)定的溫濕度標準為溫度 18-28 C,相對濕度 45-65%;藏品 庫房溫度 16-17 C，相對濕度 58-60%;每天溫度變化（白天和夜間的溫差變化） 不超過 2-5 C。7.5 保持溫控器可靠運行，保證溫感系統(tǒng)有效運轉反饋及溫度信息和樓宇自 控的有效自控。7.6 空調、通風、采暖系統(tǒng)故障應急處理方案完

14、善，重大問題及時報業(yè)主方 協(xié)調處理。7.7 恒溫恒濕機組需保養(yǎng)、維修、巡檢。8、秩序維護、消防安全管理標準8.1 秩序維護員具備專業(yè)素質，熟悉大樓的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓練有素，言 語規(guī)范，認真負責。8.2 實行 24 小時值班及巡邏制度，設立固定崗、流動崗，突發(fā)事件反映迅。8.3 秩序維護工作應重點加強夜間值班巡查，充分利用人防、技防措施，做 到管理區(qū)域內辦公秩序良好，人身安全不受侵犯，財產不受損失，重大活動順利 進行，突發(fā)事件迅速得到解決。8.4 安全防范措施及突發(fā)事件應急方案完善，并充分考慮到美術館的功能特 點。8.5 車輛的出入，停放管理規(guī)范，保障展館范圍內的交通秩序井然。8.6 地上、地

15、下停車場有人疏導，做到管理有序，排列整齊。8.7 非機動乍輛集中停放、擺放整齊。8.8 危及安全處設有明顯標志和防范措施。9、環(huán)境衛(wèi)生保潔綠化服務標準9.1 環(huán)境衛(wèi)生保潔實行責任制。有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行 標準化清潔保潔。9.2 保潔服務要適時 、及時、準時，不影響正常辦公和館內各種活動的開展， 不使用對建筑物材質造成損傷的材料和清潔劑。9.3 環(huán)衛(wèi)設備完備，在樓內外適當位置設置垃圾箱。樓內垃圾箱煙缸內鋪設 細沙，垃圾桶、煙缸及時清理，定期清洗保持潔凈。垃圾每日收集兩次，做到日 產日清，無垃圾桶、煙缸滿溢現(xiàn)象。垃圾中轉站每日進行沖洗，沖洗后無異味； 根據(jù)實際需要進行衛(wèi)生消殺，有

16、效控制蠅、蚊等害蟲滋生。9.4 排水、排污管道暢通，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。9.5 大樓共用部位保持潔凈。無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象；無擅自占 用和堆放雜物現(xiàn)象；大廳、樓梯、扶欄、公共區(qū)域門窗等的玻璃保持明亮潔凈； 石材、金屬應保持光亮；樓內各處地面、臺面無灰塵、無垃圾：墻面和天花板整 潔、無塵土和蜘蛛網(wǎng)；衛(wèi)生間地面、臺面和便池無水漬、無污漬，衛(wèi)生紙、洗手 液、擦手紙、小便池內樟腦球等低值易耗品應及時補充。9.6 管理區(qū)域內公共部位的清潔工作不少于以下頻次，并隨時做好巡查、維 護。9.6.1 樓內通道、樓梯每天拖掃一次，每月徹底清洗一次；9.6.2 各樓大廳有專人負責，隨時保持清潔；9.6.3

17、主要通道出入口每天清掃兩次；9.6.4 門廳的地面、樓面隨時保持清潔，走廊地板磚地面或樓面定期保養(yǎng)；9.6.5 各會議室、接待室、展廳、學術報告廳、公共教育用房等對公眾開放 的區(qū)域要求隨時保持清潔室內地毯定期吸塵及清洗，木質家具應定期保養(yǎng)；館長 辦公室及區(qū)域每日在上班之前清潔一次。9.6.6 樓內消防栓、過道門、扶手等公共設施每兩天全面擦拭一次；9.6.7 機房和地下停車場日常保持清潔，每月全面清洗一次；9.6.8 公共衛(wèi)生間及時打掃，隨時保持清潔；9.6.9 電梯每天清潔二次；9.6.10 墻面、電梯、樓梯等裝飾根據(jù)用材情況進行必要的定期養(yǎng)護；9.7 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定

18、期開展消殺工作，有效控 制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲滋生；定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺 藥物。9.8 特殊材質地面、墻面的保養(yǎng)計劃科學合理，保持材質的長期效果無污染 無損傷、9.9 大樓內噪聲、空氣等符合國家環(huán)保標準。9.10 綠化區(qū)域內的保養(yǎng)計劃科學合理，保證定期灌溉、除蟲修剪等，保證 樹木，草坪等綠植的成活，配備具有資質的專業(yè)人員進行日常管理。9.11 周邊道路、綠地等每天清掃一次；景觀、綠地水面保持清潔，適時進 行換水等維護。三、崗位人員基本要求1、人員數(shù)量須滿足工作需求 ，每崗位工作人員單日工作時間不超過 8 小時。 管理崗位、技術崗位要求 100%持證上崗。全部上崗人員配備總數(shù)最低不得少于 75 人。其中：秩序維護人員不少于 35人（含地下停車場車管員、收費員）；保 潔員不少于 8 人；客服及收發(fā)保管（寄存）不少于 4人；設備設施維保人員不少 于 9 人；展覽部人員 17 人（招聘人員須經(jīng)采購人認可后方能上崗，人員工資標 準須