可累計(jì)租賃協(xié)議研究論文

1、可累計(jì)租賃協(xié)議研究論文一、市場(chǎng)的非均衡狀態(tài) 薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價(jià)值的商品永遠(yuǎn)不愁找不到買(mǎi)家。但“薩伊定律”至少在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了自己的勁敵。“如托拉斯般共享著高昂的壟斷利潤(rùn),在遠(yuǎn)高于成本的價(jià)位上蠶食著消費(fèi)者手中的養(yǎng)命錢(qián)?！苯^大多數(shù)中低收入的買(mǎi)房者會(huì)如是想。但是,“以中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)而言,2009年的房?jī)r(jià)明顯被低估,如果考慮到危機(jī)中居民對(duì)財(cái)富的保值要求,房?jī)r(jià)肯定會(huì)大幅上揚(yáng)?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問(wèn)題。總而言之,自次貸危機(jī)以來(lái),我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì),即正處于一種因?yàn)樾湃稳笔Ф鴮?dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場(chǎng)的供給和

2、需求兩個(gè)層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價(jià)格上漲趨勢(shì),并因此將價(jià)格定在一個(gè)高于市場(chǎng)均衡點(diǎn)的位置;而需求層面,因?yàn)閷?duì)未來(lái)不確定性因素的預(yù)期增加,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的定位遠(yuǎn)低于原市場(chǎng)形成的均衡價(jià)格?？梢哉f(shuō),當(dāng)前市場(chǎng)的困局可以被稱(chēng)作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問(wèn)題。 從市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,自去年以來(lái)延續(xù)的次貸危機(jī)的影響在今年2、3月份達(dá)到了頂峰,隨著危機(jī)能量的釋放,以及一年來(lái)被抑制的購(gòu)買(mǎi)力的凝集,房地產(chǎn)市場(chǎng)在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象。可以預(yù)見(jiàn),在未來(lái)6、7、8三個(gè)月里,房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性回升將是市場(chǎng)必然的表象。不過(guò)類(lèi)比之上世紀(jì)的大蕭條,美國(guó)經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)過(guò)這種因?yàn)榻?jīng)濟(jì)自動(dòng)回歸而導(dǎo)致

3、的經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)象,但是長(zhǎng)期以來(lái),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退必將拖累經(jīng)濟(jì)走向虛假繁榮,一旦無(wú)法在8月之后控制實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對(duì)規(guī)模,則在未來(lái)受到考驗(yàn)的將更多集中在國(guó)家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機(jī)將會(huì)取代短期經(jīng)濟(jì)回暖帶來(lái)的效應(yīng),經(jīng)濟(jì)體系將會(huì)受到危機(jī)余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個(gè)月的市場(chǎng)緩沖期,做好應(yīng)對(duì)新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問(wèn)題。 怎樣解決房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的信任危機(jī)呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競(jìng)爭(zhēng),讓消費(fèi)者相信市場(chǎng)價(jià)格是經(jīng)過(guò)有效競(jìng)爭(zhēng)后的合理價(jià)格。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費(fèi)者看來(lái),租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費(fèi)結(jié)果

4、在租賃期滿(mǎn)后便消失,而大多數(shù)中國(guó)消費(fèi)者把房屋的購(gòu)買(mǎi)看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買(mǎi)房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 顯然,如果把消費(fèi)者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場(chǎng)上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價(jià)市場(chǎng)地位的替代品競(jìng)爭(zhēng)者。只有市場(chǎng)上出現(xiàn)了這樣的競(jìng)爭(zhēng)者,消費(fèi)者才會(huì)預(yù)期市場(chǎng)產(chǎn)生了有效競(jìng)爭(zhēng),也才會(huì)使持幣待購(gòu)的行為大大減少。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)講,盡管新入市的競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)其利潤(rùn)是一種削弱,可是如果長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)因?yàn)槌~利潤(rùn)導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場(chǎng)活躍起來(lái)之 后,對(duì)于市場(chǎng)的所

5、有主體總是一個(gè)利好。 二、可累計(jì)租賃協(xié)議 如何建立起租賃協(xié)議與消費(fèi)者生活保障需求之間的聯(lián)系?在這里,我們第一次提出了“可累計(jì)租賃協(xié)議”的概念。所謂可累計(jì)租賃協(xié)議是一種金融創(chuàng)新的手段,是一種可以連帶影響市場(chǎng)供給、需求和政府三重主體的金融創(chuàng)新:即政府擁有用作廉租房政策的安居工程的全部產(chǎn)權(quán),消費(fèi)者如果需要使用房地產(chǎn),則可以通過(guò)租賃政府手中的廉租房來(lái)實(shí)現(xiàn)。在可累計(jì)租賃協(xié)議中,消費(fèi)者的租賃行為具有個(gè)人信用基礎(chǔ)上的累加性。也就是說(shuō),當(dāng)消費(fèi)者累積租賃達(dá)到一定數(shù)額時(shí),政府可以根據(jù)消費(fèi)者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的租賃數(shù)額將特定的廉租房以已實(shí)現(xiàn)租賃總額加以置換。換言之,和普通貸款相類(lèi)似,當(dāng)消費(fèi)者支付足夠多的資金時(shí),便可以獲得特定

6、房產(chǎn)的所有權(quán)。實(shí)施細(xì)則如下: 1.可累計(jì)租賃協(xié)議規(guī)定,消費(fèi)者按照市場(chǎng)價(jià)格P租賃政府的廉租房,其租賃費(fèi)用按照當(dāng)期銀行貸款利率R反計(jì)提房屋價(jià)值準(zhǔn)備金。因?yàn)榉康禺a(chǎn)租賃價(jià)格表現(xiàn)為兩個(gè)部分,房屋折舊D和當(dāng)期租賃的利潤(rùn)Y。這兩個(gè)價(jià)值之和即是租賃市場(chǎng)價(jià)格P=D+Y。對(duì)于銀行貸款而言,貸款本金的價(jià)值應(yīng)該等于各期房屋折舊價(jià)值之和,而利息總和則與房屋租賃的利潤(rùn)總和是相等的。這就意味著,在排除了銀行利率因素的干擾后,當(dāng)期租賃行為只要能夠抵償房屋折舊行為和未來(lái)對(duì)新房產(chǎn)的再生產(chǎn)計(jì)提,則租賃價(jià)格就是合理的。為了保證未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)國(guó)家財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定,國(guó)家可以規(guī)定一個(gè)略高于市場(chǎng)租賃價(jià)格的價(jià)格水平,在這個(gè)略高的價(jià)格上按照銀行當(dāng)期貸

7、款利率,計(jì)提相關(guān)費(fèi)用,而余額則作為消費(fèi)者累積的消費(fèi)基金被積累下來(lái)。實(shí)際消費(fèi)基金累積為:F=0。當(dāng)時(shí),即是表明消費(fèi)者累積的租賃消費(fèi)已經(jīng)足夠其購(gòu)買(mǎi)一棟屬于自己的房屋的產(chǎn)權(quán),是否行使這個(gè)權(quán)利,全在于消費(fèi)者個(gè)人的理性選擇與國(guó)家政策的引導(dǎo)。 2.可累計(jì)租賃協(xié)議代表著一種消費(fèi)者信用的延伸,當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)行房屋租賃消費(fèi)時(shí),其消費(fèi)行為實(shí)質(zhì)上實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋固定資產(chǎn)價(jià)值的折舊性補(bǔ)償。特定消費(fèi)者基金累積到一定程度時(shí),他就可以憑借當(dāng)前累積的房地產(chǎn)消費(fèi)基金置換政府手中的房產(chǎn)。 3.政府把廉租房按照市場(chǎng)價(jià)值作價(jià),一旦消費(fèi)者基金達(dá)到政府廉租房的市場(chǎng)價(jià)值時(shí),就可以憑借手中的基金置換政府的房地產(chǎn)。 4.為了保證消費(fèi)者基金的建立,消費(fèi)

8、者進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí),應(yīng)采用實(shí)名制。在唯一身份的基礎(chǔ)上,其消費(fèi)具有可加性。這種基金也是對(duì)消費(fèi)者使用實(shí)名制度的一種激勵(lì)。但是,真正保證消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)消費(fèi)激勵(lì)的卻是國(guó)家信用。國(guó)家通過(guò)持有廉租房的行為,將國(guó)家信用注入房地產(chǎn)市場(chǎng),這種信用由消費(fèi)者長(zhǎng)期的租賃性消費(fèi)逐漸抵補(bǔ)。當(dāng)消費(fèi)者完成租賃基金與房地產(chǎn)所有權(quán)的交換后,國(guó)家收回了自己的國(guó)家信用,而消費(fèi)者則實(shí)現(xiàn)了和銀行貸款相類(lèi)似的實(shí)質(zhì)性房屋購(gòu)買(mǎi)行為。 5.考慮到消費(fèi)者的遺產(chǎn)和可累計(jì)租賃協(xié)議在博弈上對(duì)厭風(fēng)險(xiǎn)主義者有著天然的親和力,即使政府將可累計(jì)租賃合同的總價(jià)值定在略高于銀行同期房地產(chǎn)按揭的總價(jià)值,在消費(fèi)者看來(lái),這依然是一種可以被接受的結(jié)果。因?yàn)檫@種協(xié)議相當(dāng)于消費(fèi)者將

9、一部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)讓渡給政府,所以在精算層面完全可以規(guī)定一個(gè)略高于市場(chǎng)租賃的價(jià)格。 三、問(wèn)題的補(bǔ)充 作為一種金融創(chuàng)新方式,“可累計(jì)租賃協(xié)議”的提出針對(duì)的是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置失靈狀態(tài),作為制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法的一種嘗試,我們還需要給出這種金融創(chuàng)新方式在執(zhí)行之后的經(jīng)濟(jì)效果。 1.作為貨幣創(chuàng)造的結(jié)果。任何一種和貸款相似的金融創(chuàng)新都具有貨幣創(chuàng)造的結(jié)果。在“可累計(jì)租賃協(xié)議”中,政府相當(dāng)于將房地產(chǎn)這種資產(chǎn)以信用的方式提前交付消費(fèi)者消費(fèi),消費(fèi)者之所以能夠消費(fèi)是因?yàn)槠鋫€(gè)人信用與國(guó)家信用掛鉤。如果在過(guò)程中消費(fèi)者死亡,則國(guó)家可以收回賦予消費(fèi)者的信用,沒(méi)有損失。一旦消費(fèi)者堅(jiān)持支付租賃,并在最后完成了租

10、賃協(xié)議,則他可以在交易完成后獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。而這種房屋產(chǎn)權(quán)的獲得相對(duì)國(guó)家而言則是一種信用的釋放。從理論上講,當(dāng)我們認(rèn)可貸款協(xié)議時(shí),市場(chǎng)同樣可以認(rèn)可“可累計(jì)租賃協(xié)議”這種與之同構(gòu)的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新。 2.作為替代品競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。一旦租賃協(xié)議可以與消費(fèi)者的保障性需求掛鉤,則房屋租賃行為將會(huì)成為與房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)一樣有效的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。一部分消費(fèi)者會(huì)放棄通過(guò)貸款購(gòu)房的努力,轉(zhuǎn)而租賃國(guó)家提供的廉租房。而且,這種競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)信息會(huì)糾正廉租房的幾大弱點(diǎn):“房屋質(zhì)量差,地理位置不方便,結(jié)構(gòu)與樣式不新穎,缺乏變化的美感”,在這種批評(píng)中,具有同樣缺點(diǎn)的房地產(chǎn)商會(huì)被市場(chǎng)自動(dòng)清除出局。同時(shí),在較多房地產(chǎn)商面臨壓力增加自己房屋質(zhì)量與地

11、段的競(jìng)爭(zhēng)力時(shí),一部分投資者會(huì)將資金投入了與政府同樣的投資領(lǐng)域,這種超越銀行信用的投資方式對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)甚至小于貸款的風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)定的或不穩(wěn)定的消費(fèi)都可以帶來(lái)收入,只要前期擁有了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),于是更多具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的特種租賃公司也會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣,在市場(chǎng)的作用下,短期的租賃行為與長(zhǎng)期的投資行為發(fā)生著激烈的競(jìng)爭(zhēng),兩者在金融市場(chǎng)最后的均衡點(diǎn)決定了短期與長(zhǎng)期價(jià)格的平衡。 3.初始路徑依賴(lài)問(wèn)題。如果沒(méi)有國(guó)家信用的介入,“可累計(jì)租賃協(xié)議”這種金融創(chuàng)新活動(dòng)無(wú)論如何也不會(huì)發(fā)生,因?yàn)閷?duì)于賣(mài)方而言,這種協(xié)議顯然不是他們的博弈均衡點(diǎn),在賣(mài)方的邏輯下,對(duì)消費(fèi)者額外的信用補(bǔ)貼是一種不能帶來(lái)利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為,也因此,“可累計(jì)租賃協(xié)議”天然就帶有一種政策引導(dǎo)的味道。 摘要:可累計(jì)租賃協(xié)議是在租賃協(xié)議基礎(chǔ)上的一種金融創(chuàng)新,其本質(zhì)可以看做一種在貸款基礎(chǔ)上的買(mǎi)方信用延伸。特別在房地產(chǎn)市場(chǎng)這類(lèi)買(mǎi)賣(mài)雙方極度缺乏信任的市場(chǎng)出現(xiàn)供求矛盾時(shí),引入可累計(jì)租賃協(xié)議可以使市場(chǎng)資源配置趨于合理。 關(guān)鍵詞:廉租房;可累計(jì)租賃協(xié)議