房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作應(yīng)關(guān)注的幾個關(guān)鍵問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作應(yīng)關(guān)注的幾個關(guān)鍵問題管理薈萃詈房地產(chǎn)業(yè)財(cái)努工作應(yīng)芳瀅的幾個芳糖問題雷剛龍行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展.國家及地方政府陸續(xù)出臺調(diào)控政策.給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展甚至生存帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)面對行業(yè)高投入,高風(fēng)險的特點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作顯得尤為重要.應(yīng)在做好日常各項(xiàng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作的同時.重點(diǎn)關(guān)注以下四個關(guān)鍵問題.一,高度關(guān)注資金鏈條,確保安全有效循環(huán)房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè).資金投入額度大.項(xiàng)目開發(fā)周期長.勢必帶來資金回收的風(fēng)險.因此.必須確保企業(yè)的資金鏈安全,資金運(yùn)轉(zhuǎn)持續(xù),穩(wěn)定.1.抓好資金預(yù)算,財(cái)務(wù)預(yù)算工作.凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作必須緊緊圍繞土地儲備,項(xiàng)目開發(fā)等企

2、業(yè)主要戰(zhàn)略決策.結(jié)合企業(yè)短期及中長期投資預(yù)算.搭建相應(yīng)各時期的資金預(yù)算框架.以具體項(xiàng)目的實(shí)施性可研報告為主線,按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度各節(jié)點(diǎn)的投資計(jì)劃.編制詳細(xì)的項(xiàng)目開發(fā)資金預(yù)算.做好統(tǒng)籌安排.同時以財(cái)務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行為統(tǒng)領(lǐng).切實(shí)發(fā)揮預(yù)算的剛性監(jiān)督作用.及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)過程中與預(yù)算偏離較大的內(nèi)容.分析原因.改進(jìn)管理.并據(jù)此及時調(diào)整相關(guān)預(yù)算.以確保資金預(yù)算,財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況動態(tài)可控2.關(guān)注國家貨幣,信貸政策.適時調(diào)整拓寬融資渠道.20lo年以來.國家頻繁出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策.多次提高存款準(zhǔn)備金率.幾次提高人民幣存貸款基準(zhǔn)利率今年推行穩(wěn)健的貨幣政策.信貸投放額度進(jìn)一步收緊為滿足既有項(xiàng)目開發(fā)所需資金和企業(yè)后續(xù)開

3、發(fā)新項(xiàng)目需要.必須及時拓寬融資渠道.以防企業(yè)資金來源單一而陷入被動可考慮通過房地產(chǎn)信托,尋找資金富裕企業(yè)的定向委托貸款,與基金公司需求業(yè)務(wù)合作,發(fā)行企業(yè)債券,股票等方式拓寬融資渠道.已開發(fā)的項(xiàng)目要加快四證辦理進(jìn)度.盡早落實(shí)開發(fā)貸款.進(jìn)而有效緩解資金壓力3.實(shí)行資金集中管理.發(fā)揮資金規(guī)模效益.通過企業(yè)內(nèi)部銀行(財(cái)務(wù)公司或資金結(jié)算中心等類似機(jī)構(gòu)).建立高度集中管理的資金結(jié)算平臺.借此發(fā)揮既有資金的規(guī)模效應(yīng).提升企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的談判定價能力.進(jìn)而擴(kuò)大企業(yè)整體授信額度通過網(wǎng)上銀行,銀企直連等信息化手段提高資金統(tǒng)一調(diào)度效率.實(shí)現(xiàn)企業(yè)對資金的科學(xué)運(yùn)作和總體安排4.完善內(nèi)控制度.確保資金使用安全.根據(jù)中央和

4、國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)國有企業(yè)貫徹落實(shí)三重一大決策制度的意見,通過建立有效的企業(yè)內(nèi)控制度,切實(shí)規(guī)范大額資金運(yùn)作的決策程序,通過分級授權(quán),分層負(fù)責(zé),集體決策等制度約束.確保房地產(chǎn)開發(fā)過程各環(huán)節(jié)資金運(yùn)作安全有效,杜絕因違紀(jì),違規(guī)等引發(fā)的企業(yè)資產(chǎn)損失5.提早實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品預(yù)售.加快資金回籠速度.根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及各地政策要求.在滿足既定條件的情況下.盡早辦理開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售手續(xù).通過預(yù)收款加快企業(yè)前期投入資金回籠,及時歸還開發(fā)貸款,減少資金成本,尤其在當(dāng)前處于加息通道的情況下.更應(yīng)該引起企業(yè)管理者及財(cái)務(wù)人員的高度重視二,及時關(guān)注財(cái)稅政策,超前做好稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)業(yè)是受政策調(diào)控十分敏感的行業(yè).當(dāng)前行業(yè)的市場化

5、程度很高.而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收種類多達(dá)十幾種.項(xiàng)目開發(fā)的稅收成本比重較高.階段性的財(cái)稅政策頻繁出臺.將直接影響到企業(yè)的經(jīng)營效益,必須引起足夠重視.1.超前謀劃.做好稅務(wù)籌劃工作.開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃方案應(yīng)在項(xiàng)目前期提早籌劃.通過與稅務(wù)中介機(jī)構(gòu),外部專家合作.企業(yè)內(nèi)部專題分析討論等形式不斷優(yōu)化方案,增強(qiáng)可操作性.避免臨陣抱佛腳.顧此失彼.最大限度降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險.2.及時關(guān)注財(cái)稅政策的變化及對企業(yè)預(yù)期產(chǎn)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時收集相關(guān)政策信息.研究分析其對本企業(yè)的影響程度.據(jù)此及時調(diào)整相關(guān)的稅務(wù)方案或工作安排.規(guī)避因政策調(diào)整帶來新的涉稅風(fēng)險3.通過企業(yè)內(nèi)部稅控速查表規(guī)范企業(yè)涉稅事項(xiàng).企

6、業(yè)可結(jié)合實(shí)際,對在獲取土地,項(xiàng)目開發(fā),產(chǎn)品銷售,持有物業(yè)等各階段涉及的稅種編制企業(yè)內(nèi)部稅控速查表簡明扼要地標(biāo)注相關(guān)法律法規(guī)及新政要點(diǎn),稅收申報,繳納時點(diǎn),稅收優(yōu)惠政策等內(nèi)容.以便財(cái)務(wù)辦稅人員一目了然地掌握政策動態(tài).有條不紊地做好工作安排4.會計(jì)核算要有利于納稅工作在遵守企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和滿足企業(yè)管理需要的前提下.盡可能選擇能降低企業(yè)稅負(fù).有利于稅務(wù)籌劃的會計(jì)核算政策.促使會計(jì)核算工作與企業(yè)增收創(chuàng)效相得益彰三,加強(qiáng)開發(fā)成本管控,抓好項(xiàng)目利潤管理1.分解責(zé)任成本.明確考核兌現(xiàn)2.定期組織做好成本分析工作通過牽頭組織召開成本分析會議(可按月度,季度等會計(jì)決算期間進(jìn)行或?qū)ｎ}分析).根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度節(jié)

7、點(diǎn),結(jié)合投資概預(yù)算,可研資料等比對分析,及時發(fā)現(xiàn)成本節(jié)超情況,分析原因,剖析影響成本的因素落實(shí)成本控制涉及的相關(guān)業(yè)務(wù)部門的責(zé)任.使開發(fā)產(chǎn)品的成本始終處于可控狀態(tài).藉此提升全員的成本控制責(zé)任意識.改進(jìn)后續(xù)工作.提升管理效益四,識別財(cái)務(wù)風(fēng)險成因,建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)財(cái)務(wù)風(fēng)險是企業(yè)風(fēng)險的重要組成部分.財(cái)務(wù)狀況的好壞直接關(guān)系企業(yè)能否生存下去.應(yīng)重點(diǎn)分析.財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取應(yīng)與財(cái)務(wù)危機(jī)的成因密切相關(guān)從現(xiàn)實(shí)情況來看.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的主要原因可以歸集為以下幾個方面:1.負(fù)債總額過高利息負(fù)擔(dān)沉重.企業(yè)無法償還到期的銀行債務(wù)本息.這些因素可以由償債能力指標(biāo)來判別2.企業(yè)長期虧損或獲利能力較低,銀行信譽(yù)下降,導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險極易發(fā)生.這由獲利能力指標(biāo)進(jìn)行評價.3.企業(yè)市場環(huán)境出現(xiàn)惡化,業(yè)務(wù)日益萎縮,導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險.