XXX商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)方案

1、普安酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案一.項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目名稱 四川生泰房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司通過(guò)劍閣縣政府合法竟得該地塊土地使用權(quán)后，按劍閣縣政府及普安鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃要求，擬建一座建筑面積10000的酒店和100000商業(yè)住宅樓及配建180米長(zhǎng)的市政橋梁和1000開(kāi)放式休閑廣場(chǎng)。打造成普安鎮(zhèn)高端商業(yè)區(qū)，本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定名為“xxxxxx商業(yè)廣場(chǎng)”。1.2 項(xiàng)目位置xxx商業(yè)廣場(chǎng)位于普安鎮(zhèn)河?xùn)|街南端101號(hào)至劍州中學(xué)區(qū)間，西面臨聞溪河與普安新客運(yùn)中心遙望。1.3 項(xiàng)目占地面積xxx商業(yè)廣場(chǎng)按劍閣縣國(guó)土資源局批準(zhǔn)的宗地圖，占地面積48畝。其中鄰河邊8畝地?cái)M建開(kāi)放式休閑廣場(chǎng)，25畝建賓館，14畝配建商業(yè)住宅.1.4 土地

2、供給方式 （1）四星級(jí)酒店：項(xiàng)目建設(shè)用地按評(píng)估地價(jià)的70%作為起始價(jià)公開(kāi)掛牌出讓，在投資人交清全部土地出讓金后，縣人民政府將全部土地出讓金補(bǔ)貼給投資方。 （2）配套的商住項(xiàng)目：縣人民政府按評(píng)估地價(jià)的70%作為起拍價(jià)公開(kāi)拍賣，土地出讓金按國(guó)家規(guī)定時(shí)限繳納。 （3）公司先期代建橋梁、景觀河堤、休閑廣場(chǎng)，以此來(lái)置換建設(shè)住宅用地。1.5 地形地貌和周邊環(huán)境 （1）本項(xiàng)目所在地是原三江苗圃用地xxx平方米（其中隆慶緣5400多平方米）和35戶居民住宅房（5000多平方米）構(gòu)成，靠山臨河，地勢(shì)開(kāi)闊。 （2）本項(xiàng)目東面緩坡靠山，與108國(guó)道相聯(lián)，西面隔聞溪河與新客運(yùn)中心、三江口區(qū)域?qū)ν?，北與劍州中學(xué)接壤，南

3、面順河?xùn)|街與普安鎮(zhèn)城中心相聯(lián)。 （3）城市給排水、供氣、供電、有線電視、通訊管網(wǎng)距離本項(xiàng)目均在百米以內(nèi)，聯(lián)接方便。二.本方案編制依據(jù)2.1 普安鎮(zhèn)城市規(guī)劃建設(shè)綱要2.2 普安鎮(zhèn)招商引資邀請(qǐng)函2.3 項(xiàng)目立項(xiàng)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積48畝，總建筑面積：6.42萬(wàn)共七棟建筑。一期三棟，建筑面積：30500.二期四棟建筑面積33700。三.本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及規(guī)模3.1 規(guī)劃 1）在河?xùn)|街101號(hào)至劍師校區(qū)大門口區(qū)間，面臨聞溪河,背靠劍門路，與新客運(yùn)中心隔河相望建酒店一座。擬用地25畝，酒店主體建筑西北側(cè)由近及遠(yuǎn)沿河布置住宅及商業(yè)裙樓5#至1#樓，沿劍門路布置住宅及商業(yè)裙樓9#至6#樓。在新建住宅區(qū)域

4、兩端分別設(shè)置幼兒園和老年活動(dòng)中心，建筑面積各為2000平方米。 2）項(xiàng)目擬建市政橋梁一座，東起河?xùn)|街隆慶緣山莊大門口，西接新客運(yùn)中心與長(zhǎng)線局之間，橫跨聞溪河，聯(lián)通河西、三江口區(qū)域與河?xùn)|街，與下普快速通道相銜接。 3）酒店前方修建河堤，臨河邊為6米寬綠化帶。 4）在酒店鄰河邊空地計(jì)劃打造5000平方米休閑廣場(chǎng)。3.2規(guī)模 （1）酒店主體建筑平面設(shè)計(jì)酒店主體建筑由部分15層和地下2層組成。地下2層為車庫(kù)，地下1層為車庫(kù)和設(shè)備用房。酒店1層為客人到達(dá)層，入口設(shè)置酒店大堂、接待大廳以及展示區(qū)域，并安排食品加工區(qū)和能源供給區(qū)。2層為宴會(huì)廳和音樂(lè)休閑區(qū)，并包含其相關(guān)功能的服務(wù)配套設(shè)施。3層為茶座和運(yùn)動(dòng)健身

5、區(qū)，以及清洗消毒區(qū)和員工居住區(qū)。4層為全日餐廳及相關(guān)配套設(shè)施，3層裙房的樓頂部分設(shè)置空中花園和露天茶座5層和6層為會(huì)議室、酒店辦公區(qū)。7層至11層為普通客房。12至15層為商務(wù)區(qū)和貴賓區(qū)。建筑面積指標(biāo)及分區(qū)面積見(jiàn)下表：表1-1 面積指標(biāo)及分區(qū)面積表位 置功 能 面積（單位：）-2層地下車庫(kù)3463.2-1層地下車庫(kù)和設(shè)備用房3463.21層酒店大堂、接待大廳、展示區(qū)域、食品加工區(qū)和能源供給區(qū)3463.22層宴會(huì)廳和音樂(lè)休閑區(qū)3463.23層茶座和運(yùn)動(dòng)健身區(qū)，清洗消毒區(qū)和員工居住區(qū)3463.24層全日餐廳、空中花園和露天茶座2242.25-6層會(huì)議室、酒店辦公區(qū)2242.227-11層普通客房2

6、242.2512-15層商務(wù)區(qū)和貴賓區(qū)1876.34合計(jì)48019.4 （2）酒店立面造型及風(fēng)格酒店立面設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格。在酒店立面整體設(shè)計(jì)上遵循酒店平面設(shè)計(jì)構(gòu)思的邏輯，通過(guò)該地塊屬性及景觀資源的特征分析，確定以景觀資源最大化為設(shè)計(jì)原則。分別對(duì)優(yōu)、良、一般景觀采取不同的立面設(shè)計(jì)處理手法，保證人與環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系，關(guān)注客人的使用感受。在選擇建筑材料時(shí)通過(guò)暖色系的木材（max板）、石材（砂巖）和玻璃及少量金屬的組合搭配，給客人帶來(lái)溫暖的酒店視覺(jué)感受。 （3） 建筑基本參數(shù) 1）層高：酒店地下一層和二層均為3.6米，地上一層為4.2米，二、三層為3.6米，四層及以上均為3米。住宅1#至5#樓地

7、下一層為3.6米，地上一層為3.6米，二層及以上均為3米。住宅6#至9#樓每層均為3米。幼兒園和老年活動(dòng)中心每層層高均為3米。2）建筑高度酒店建筑最高高度：54.6米。3）建筑材料建筑外墻材料包含：多種木紋的（max）板、石材（砂巖、深灰色片巖）和深灰色金屬板三種材料。外門窗采用清low-e鍍膜中空鋼化玻璃及鋁合金型材。4）交通設(shè)計(jì) 酒店主道路為單向行車，進(jìn)出口分別設(shè)置于主道路兩端。從酒店入口到酒店下客區(qū)再連通停車場(chǎng)入口。 客人由下客處進(jìn)入前臺(tái)接待、酒店大堂、其他公共區(qū)及客房。 酒店共設(shè)置客運(yùn)電梯兩部，貨運(yùn)電梯一部，考慮殘疾人電梯的設(shè)置人性化、合理性;同時(shí)滿足國(guó)家有關(guān)無(wú)障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范的要求，設(shè)

8、置樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。3.3 酒店投資估算表1-2 酒店投資估算表序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱投資額（萬(wàn)元）技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)單位負(fù)荷或工程量單位指標(biāo)(元)備 注1建筑工程15625.96m257722.42707 1.1酒店建筑地上部分13105.37 m2507962580.00 (1)土建工程8381.34 m2507961650 (2)裝飾裝修工程2285.82 m250796450(3)安裝工程2438.21 m250796480給排水工程(含消防)1117.51 m250796220強(qiáng)電工程761.94 m250796150弱電工程406.37 m25079680通風(fēng)工程152

9、.39 m250796301.2酒店建筑地下部分2520.59 m211615.621701.2.1停車場(chǎng)和設(shè)備用房1503.02m26926.42170(1)土建工程1073.59m26926.41550(2)裝飾裝修工程110.82m26926.4160(3)安裝工程318.61 m26926.44602設(shè)備購(gòu)置費(fèi)1044.00 2.1電梯900.00 部362500002.2柴油發(fā)電機(jī)組56.00 套22800002.3變壓器88.00 臺(tái)4220000二第二部分其他費(fèi)用781.301其他費(fèi)用781.30 按工程費(fèi)用的5%三合計(jì)16407.263.4 商業(yè)裙樓、住宅建筑 1）1#至5#樓

10、為地下1層，部分17層。地下1層為車庫(kù)，1層為商業(yè)裙樓,2至17層為住宅。6#至9#樓為11層，1層為住宅和門廳，2至11層為住宅。 2) 幼兒園和老年活動(dòng)中心各為獨(dú)立的地上三層建筑。3.5 橋梁建筑1） 方案定型 根據(jù)橋位處現(xiàn)有的地形、地貌以及接線要求控制，考慮到不新征土地和拆遷建筑物，綜合地方政府要求以及結(jié)合總體規(guī)劃，橋位的選擇以不改變老百姓出行方式，最大限度的利用現(xiàn)有道路，以節(jié)省投資并最有效的保護(hù)生態(tài)環(huán)境。加之原劍州大橋至新客運(yùn)中心段交通擁擠的現(xiàn)狀，為了方便河?xùn)|街的出行，使三江口區(qū)域、河西片區(qū)能與本項(xiàng)目融為一體，同時(shí)滿足本酒店項(xiàng)目對(duì)周圍交通條件的需求， 2）橋型方案設(shè)計(jì) 橋梁設(shè)計(jì)主要滿足

11、車輛和人群的安全暢通，滿足未來(lái)20年交通增長(zhǎng)的需要，滿足泄洪、抗沖刷、抗震、節(jié)省投資，以及滿足運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)護(hù)為總的原則。針對(duì)上部結(jié)構(gòu)形式，擬采用預(yù)應(yīng)力鋼筋砼箱梁方案。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)橋軸斷面，結(jié)合地質(zhì)情況、洪水位高程以及該橋接線路面標(biāo)高，在滿足泄洪要求的前提下，在橋型上選擇梁式結(jié)構(gòu)。本次設(shè)計(jì)未在橋型上做其它比較。在橋跨布孔上，采用6孔30米箱梁的方案。6孔30米箱梁方案，其預(yù)制吊裝容易，沒(méi)有壓縮河床斷面，采用先簡(jiǎn)后支連續(xù)的結(jié)構(gòu)形式其受力較好，抗震性能良好，由于只在抬頭設(shè)置兩道伸縮縫，行車舒適性好，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)好。經(jīng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、后期維護(hù)以及行車舒適性綜合比較，本次工可階段推薦采用6孔30米先簡(jiǎn)后支連續(xù)的箱梁

12、方案。對(duì)于6孔30米箱梁方案，結(jié)合地形、地質(zhì)、水文以及工期要求，上部構(gòu)造采用預(yù)制吊裝，雙柱式墩臺(tái)、普通鋼筋混凝土蓋梁，樁基采用鉆孔灌注樁，兩岸與現(xiàn)有道路在平縱面接順。橋面鋪裝采用xypex防水涂料+12厘米厚c5o砼+5厘米厚改性瀝青混凝土，橋面橫坡采用雙向2.0%，欄桿采用成品欄桿，甲方可根據(jù)情況，后期選擇具有地方特色的成品欄桿。3） 橋梁造價(jià) 表1-3 橋梁建設(shè)估算表序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱投資額（萬(wàn)元）技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)單位負(fù)荷或工程量單位指標(biāo)(元)備 注1.1橋梁工程1513.60 m222006880 1.1.1橋梁下部結(jié)構(gòu)工程657.80 m222002990 1.1.2橋梁上部結(jié)構(gòu)

13、工程543.40 m222002470 1.1.3橋梁附屬工程118.80 m222005401.1.4橋梁防護(hù)工程193.60 m222008803.6 河堤、廣場(chǎng)3.7 交通組織 1）出入口設(shè)置整個(gè)酒店建筑用地，由一個(gè)酒店主入口和一個(gè)酒店出口組成，連接入口和出口的道路貫通了整個(gè)地塊的起端、中段和尾端。分別通過(guò)不同的端點(diǎn)進(jìn)入酒店的各個(gè)功能區(qū)域。 2）道路體系酒店前方河堤邊，臨酒店側(cè)設(shè)置連接道路與河?xùn)|街相連，橋梁橫跨聞溪河，聯(lián)接河?xùn)|街，與下普快速通道相銜接4 實(shí)施方案4.1 公司與劍閣縣政府簽訂招商協(xié)議，與普安鎮(zhèn)政府簽訂投資協(xié)議。4.2 公司先期代建橋梁、景觀河堤、休閑廣場(chǎng)，以此來(lái)置換建設(shè)住宅

14、用地12.3 資金籌措本項(xiàng)目總投資40900萬(wàn)元。全部為業(yè)主自籌。樓號(hào)建筑性質(zhì)層數(shù)建筑面積（）建筑造價(jià)（萬(wàn)元）1商業(yè)樓+410108811.502商業(yè)樓-1+5190001583.93商業(yè)樓+55900491.84商業(yè)樓+56800568.25商業(yè)樓-1+56900630.46酒店-1+12136001133.747商業(yè)樓+31900160.73.2建筑標(biāo)準(zhǔn)（1）結(jié)構(gòu)承重體系均采用砼框架，圍護(hù)隔墻均采用加氣砼砌體。大型商業(yè)建筑均安裝中央空調(diào)。（2）外裝修風(fēng)格符合xxx人文歷史氣氛圍和相鄰建筑和諧、統(tǒng)一，具有現(xiàn)代感。請(qǐng)銀川市知名裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行高規(guī)格設(shè)計(jì)。供水、供電、采暖均分戶計(jì)量，磁卡表計(jì)量，

15、達(dá)到自動(dòng)計(jì)量和收費(fèi)的目的給商戶帶來(lái)極大的方便。5#、6#樓設(shè)有地下一層，平時(shí)可作地下商業(yè)、娛樂(lè)等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，戰(zhàn)時(shí)可作為人防設(shè)施。4.本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)4.1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本估算表（1）土地出讓金：1409元/（2）采暖增容費(fèi)40元/（3）招投標(biāo)費(fèi)0.8元/（4）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.0元/（5）市政占道費(fèi)0.2元/（6）衛(wèi)生費(fèi)0.3元/（7）征地管理費(fèi)18元/（8）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)156元/（9）設(shè)計(jì)費(fèi)18元/（10）地質(zhì)勘探承載力試驗(yàn)費(fèi)3元/（11）勞?；?7元/（12）建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)4元/（13）三通一平前期工程費(fèi)18元/（14）工程監(jiān)理費(fèi)15元/（15）房屋初始登記費(fèi)1元/（16）開(kāi)發(fā)管理費(fèi)及

16、廣告費(fèi)40元/（17）建筑工程造價(jià)838.04元/（18）外裝修費(fèi)用120元/（19）設(shè)備安裝費(fèi)124.46元/（20）建筑垃圾處置費(fèi)1.5元/（21）施工圖紙審查費(fèi)3元/（22）環(huán)保評(píng)估費(fèi)1.5元/（23）財(cái)務(wù)費(fèi)用50.2元/（24）稅金106元/以上合計(jì)2997元/4.2銷售收入估算表（1）商業(yè)房 506003436元/=17386.16萬(wàn)元（2）灑店 136001849元/=2514.64萬(wàn)元以上合計(jì)：19900.8萬(wàn)元4.3經(jīng)濟(jì)效益估算表（1）總收入19900.8萬(wàn)元（2）總支出18983.94萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)效益：盈利約916.86萬(wàn)元4.4經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（1）建設(shè)周期：xxxxxx商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

17、目自2003年10月開(kāi)始前期準(zhǔn)備，至2007年12月全部投入使用，建設(shè)周期為50個(gè)月。（2）資金來(lái)源：企業(yè)自籌（3）投資收益率：9168618983.94=4.83% 4.5結(jié)論開(kāi)發(fā)建設(shè)xxx市xxx商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，投資收益率與類似項(xiàng)目同行業(yè)收益率比較基本持平，按照本方案實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)上是可行的。6本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃6.1階段劃分和時(shí)間安排（1）規(guī)劃方案確定階段（開(kāi)發(fā)科負(fù)責(zé)）2003年11月2004年3月對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)批，項(xiàng)目的總體風(fēng)格，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，各單體的平面布局，建筑設(shè)計(jì)，資源利用，資金籌備方案等進(jìn)行全面而詳盡的安排，并拿出各單體內(nèi)的功能分區(qū)和平面圖，經(jīng)公司確認(rèn)后進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。辦理

18、工程立項(xiàng)，報(bào)建等審批手續(xù)，同時(shí)積極組織進(jìn)行拆遷安置，地質(zhì)勘探等工程。（2）建設(shè)準(zhǔn)備階段（開(kāi)發(fā)科、工程科負(fù)責(zé)）2004年4月2004年6月，1#3#樓施工圖設(shè)計(jì)審查，工程招投標(biāo)，三通一平等工作。（3）建設(shè)實(shí)施階段（工程科負(fù)責(zé)施工管理、銷售科負(fù)責(zé)售房、租賃）2004年7月2005年8月，1#樓開(kāi)工主體完工，開(kāi)盤；2005年3月2005年11月，2#樓開(kāi)工主體完工，開(kāi)盤；2005年4月2006年1月，1#、2#樓裝修，安裝設(shè)備，招商；2005年10月2006年2月，3#7#完成拆遷；2006年3月2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#樓陸續(xù)開(kāi)工，竣工，開(kāi)盤銷售、招商。（4）竣工驗(yàn)收階段

19、（公司主管經(jīng)理負(fù)責(zé)組織、各部門協(xié)調(diào)配合）2005年12月，1#樓竣工驗(yàn)收；2006年1月，2#樓竣工驗(yàn)收；2007年1月12月，3#7#樓陸續(xù)竣工，配套設(shè)施、外裝修全完。6.2項(xiàng)目目標(biāo)（1）建設(shè)周期目標(biāo)：2003年10月2007年12月，建設(shè)周期50個(gè)月。（2）安全與文明施工在xxx市的每次大檢查評(píng)比中要力爭(zhēng)位于前列。（3）工程質(zhì)量目標(biāo)：項(xiàng)目各單位工程質(zhì)量均須符合國(guó)家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，確?；A(chǔ)主體和結(jié)構(gòu)靠，爭(zhēng)創(chuàng)xxx市優(yōu)質(zhì)工程。相關(guān)配套設(shè)施、設(shè)備、運(yùn)行方案，使用方便。編制單位：寧夏xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制日期：二四年四月五日1234567890abcdefghijklmnabcdefgh

20、ijklmn!#$%&*()_+.一三五七九貳肆陸扒拾，。青玉案元夕東風(fēng)夜放花千樹更吹落星如雨寶馬雕車香滿路鳳簫聲動(dòng)玉壺光轉(zhuǎn)一夜魚龍舞蛾兒雪柳黃金縷笑語(yǔ)盈盈暗香去眾里尋他千百度暮然回首那人卻在燈火闌珊處 分享到：把文檔貼到blog、bbs或個(gè)人站等：復(fù)制 預(yù)覽 普通尺寸(450*500pix) 較大尺寸(630*500pix) 窗體頂端窗體底端你可能喜歡萬(wàn)科地產(chǎn)管理萬(wàn)科公司管理房地產(chǎn)成本測(cè)算表萬(wàn)科集團(tuán)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖萬(wàn)科管理手冊(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案萬(wàn)科地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-景觀設(shè)計(jì)50頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科地產(chǎn)工程管理六管一控58頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-景觀設(shè)計(jì)55頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科地產(chǎn)管理流程 設(shè)計(jì)管理制度20118頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科地產(chǎn)成本管理制度11頁(yè)免費(fèi)更多與“萬(wàn)科地產(chǎn)管理”相關(guān)的文檔2011年.萬(wàn)科集團(tuán)公司績(jī)效管理方案55頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科集團(tuán)公司工程管理手冊(cè)546頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科 公司管理制度手冊(cè)70頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科集團(tuán)公司招標(biāo)管理流程6頁(yè)免費(fèi)萬(wàn)科物業(yè)公司管理制度大綱3頁(yè)免費(fèi)更多與“萬(wàn)科公司管理”相關(guān)的文檔最全面房地產(chǎn)項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算表1頁(yè)免費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可研成本測(cè)算表(2011-5)1頁(yè)5財(cái)富值最全面房地產(chǎn)項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算表1439461