投資業(yè)務(wù)流程.

1、投資發(fā)展部工作標(biāo)準(zhǔn)化流程指導(dǎo)書（第一版）中鐵四局集團(tuán)投資發(fā)展部二一四年十二月第一部分 投資項(xiàng)目分類及投資管理機(jī)構(gòu)一、投資項(xiàng)目分類本指導(dǎo)書所涉及的投資，是指局為獲取未來收益，在國內(nèi)以貨幣、股權(quán)、基金、信托等形式將現(xiàn)金或資本投入建筑業(yè)上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目并獲取一定收益的經(jīng)濟(jì)行為。包括但不限于以下板塊：（一）以bt、bot、ppp等模式開展的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資；（二）土地一級(jí)開發(fā)及房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資；（三）水務(wù)、環(huán)保、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目投資。（四）其他投資項(xiàng)目二、其他投資業(yè)務(wù)主責(zé)單位（一）機(jī)械設(shè)備購置等固定資產(chǎn)投資由局工管中心負(fù)責(zé)；（二）股權(quán)、證券、債券等金融投資由局財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)；（三）局內(nèi)存量土地開發(fā)、辦

2、公樓用房建設(shè)等固定資產(chǎn)投資由局行管中心負(fù)責(zé)；（四）上述范圍外的投資項(xiàng)目酌情安排。三、投資發(fā)展部主要職責(zé)局投資發(fā)展部（以下簡稱“投資部”）是局投資板塊管理的主責(zé)部門，部門主要職責(zé)包括：（一）貫徹執(zhí)行國家、行業(yè)、地方政府頒布的法律、法規(guī)、政策，負(fù)責(zé)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行研究分析，負(fù)責(zé)制訂和修訂有關(guān)投資管理制度，提出并組織實(shí)施投資板塊的發(fā)展戰(zhàn)略、滾動(dòng)規(guī)劃、年度投資計(jì)劃和預(yù)算；（二）負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目信息的收集、追蹤、篩選、調(diào)研和立項(xiàng)工作，建立項(xiàng)目信息庫；（三）負(fù)責(zé)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行市場、法律、風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)等方面的研究、分析與論證，做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投融資方案、商務(wù)策劃和風(fēng)險(xiǎn)防范的評(píng)估工作并撰寫專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告；（

3、四）負(fù)責(zé)組織局內(nèi)部投資項(xiàng)目可行性評(píng)審，做好項(xiàng)目前期策劃、報(bào)批和實(shí)施等工作；（五）負(fù)責(zé)投資合同（含框架協(xié)議）的擬定及商務(wù)談判工作，組織做好項(xiàng)目公司的前期籌備工作，擬定項(xiàng)目公司籌備方案，并向項(xiàng)目公司進(jìn)行商務(wù)交底；（六）負(fù)責(zé)組織局投資項(xiàng)目內(nèi)部招投標(biāo)工作，提出施工任務(wù)分配方案、以及開工申請(qǐng)報(bào)告的上報(bào)和下發(fā)；（七）負(fù)責(zé)對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管工作，考核投資項(xiàng)目實(shí)施過程中的合同履約、建設(shè)進(jìn)度、資金投入等相關(guān)情況，做好項(xiàng)目過程評(píng)價(jià)工作；（八）負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目文件、資料的收集、歸檔和管理工作；（九）負(fù)責(zé)與股份公司投資發(fā)展部及相關(guān)主管部門的對(duì)接、信息溝通和匯報(bào)工作；（十）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。第二部分 投資信息篩選與處理

4、一、投資項(xiàng)目信息來源為貫徹局發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)一步發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，拓寬投資項(xiàng)目信息的來源渠道，明確投資信息管理的責(zé)任，保證局能夠選擇高質(zhì)量的投資項(xiàng)目，促進(jìn)全局投資事業(yè)健康有序地發(fā)展。局構(gòu)建了全局投資信息交流平臺(tái)，明確局投資部為投資信息的歸口管理部門，局各子（分）公司、營銷辦事處收集的投資項(xiàng)目信息，上報(bào)至投資部，由投資發(fā)展部統(tǒng)一進(jìn)行篩選，并對(duì)篩選通過的投資項(xiàng)目信息組織商務(wù)調(diào)研、策劃和商洽等推進(jìn)工作。目前，局投資項(xiàng)目信息來源主要包括以下途徑：（一）局投資部及相關(guān)部門搜集、局營銷辦事處、子（分）公司推薦等；（二）股份公司、合作業(yè)主、合作咨詢機(jī)構(gòu)推薦；（三）中央、地方政府相關(guān)部門發(fā)布的投資項(xiàng)目信息資訊；（

5、四）各大媒體發(fā)布的投資項(xiàng)目信息資訊。二、投資項(xiàng)目條件設(shè)定近年來，局在投資項(xiàng)目的選擇上，堅(jiān)持要求符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策主導(dǎo)方向，符合股份公司和局的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，根據(jù)股份公司、局相關(guān)管理辦法規(guī)定，對(duì)投資項(xiàng)目的選擇，依據(jù)不同項(xiàng)目自身特點(diǎn)，設(shè)定相關(guān)主要合作條件（見附件一）和經(jīng)濟(jì)參考指標(biāo)，其中經(jīng)濟(jì)參考指標(biāo)較為一致：全投資內(nèi)部收益率8%，且自有資金內(nèi)部收益率16%。三、投資項(xiàng)目信息處理隨著局投資業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，收集的投資信息日趨增多。根據(jù)局投資業(yè)務(wù)推進(jìn)流程，信息上報(bào)單位（包括子分公司、營銷辦事處等）應(yīng)根據(jù)投資項(xiàng)目信息基本情況，填報(bào)投資項(xiàng)目信息調(diào)研申請(qǐng)表（見附件二），報(bào)至投資部，由投資部提出是否繼

6、續(xù)跟蹤推進(jìn)的意見，并反饋至信息上報(bào)單位。對(duì)于具備投資價(jià)值的項(xiàng)目信息，投資部派員與信息上報(bào)單位一道前往項(xiàng)目所在地，與合作方（政府）進(jìn)行初步接洽，在初步明確合作模式、主要合作條件的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，撰寫專題調(diào)研匯報(bào)材料（見附件三），填報(bào)投資項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)表（見附件四），提出是否繼續(xù)跟蹤推進(jìn)的意見，提請(qǐng)分管局領(lǐng)導(dǎo)審批。對(duì)于適合推進(jìn)的項(xiàng)目，按照投資業(yè)務(wù)操作流程繼續(xù)推進(jìn)；對(duì)于不具備投資價(jià)值的項(xiàng)目信息歸檔處理。第三部分 投資項(xiàng)目分析一、投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告是對(duì)投資項(xiàng)目的整體情況、合作模式、合作分工、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等多方面因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的報(bào)告，也是投資項(xiàng)目是否具備投資價(jià)值的重要

7、決策依據(jù)。根據(jù)股份公司局兩級(jí)投資決策流程要求，對(duì)具備投資價(jià)值、完成立項(xiàng)申請(qǐng)的投資項(xiàng)目，由投資部編撰投資項(xiàng)目（預(yù)）可行性研究報(bào)告，提請(qǐng)局總經(jīng)理辦公會(huì)審議，并根據(jù)會(huì)議要求對(duì)（預(yù)）可行性研究報(bào)告進(jìn)行進(jìn)一步修訂完善，形成正式的投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提請(qǐng)局董事會(huì)審議決策。通過局總經(jīng)理辦公會(huì)、局董事會(huì)審議的投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，由投資部上報(bào)至股份公司投資發(fā)展部，參加股份公司投資項(xiàng)目評(píng)審。二、投資項(xiàng)目可研具體構(gòu)成根據(jù)不同投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)也有不同。目前，投資部編制的可研報(bào)告主要包括基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目?，F(xiàn)以基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目可研為例（其他

8、投資類型項(xiàng)目可研可參照該模式調(diào)整），主要包括以下幾個(gè)方面：（投資項(xiàng)目可研模板見附件五）（一）項(xiàng)目基本情況 主要包括合作方（業(yè)主單位）性質(zhì)，與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，經(jīng)營范圍以及資產(chǎn)負(fù)債等情況；項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、政府近三年的財(cái)政預(yù)算收支情況（尤其是一般性預(yù)算收支情況）、政府基金收支情況和債務(wù)情況；近期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、同類項(xiàng)目招投標(biāo)情況及競爭態(tài)勢(shì)；項(xiàng)目所在地對(duì)投資項(xiàng)目的稅收、招商引資等相關(guān)優(yōu)惠政策，以及對(duì)融資的支持情況；政府信譽(yù)，回購期內(nèi)政府同類項(xiàng)目的回購壓力和債務(wù)償還壓力；項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批工作、勘察設(shè)計(jì)、征地拆遷、三通一平、管線遷改等前期工作的進(jìn)展情況。 （二）工程概況 主要描述工程的總體概況，對(duì)

9、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目而言，按工程概（預(yù)）算組成，股份公司統(tǒng)一規(guī)定包括：1. 前期費(fèi)用：包括工程建設(shè)其他費(fèi)用中的建設(shè)用地費(fèi)、場地準(zhǔn)備及建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目前期工作費(fèi)。 2. 工程費(fèi)用：包括建安工程費(fèi)（建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)）、設(shè)備購置費(fèi)、工料機(jī)及設(shè)計(jì)變更調(diào)整費(fèi)。 3. 其他費(fèi)用：包括包干費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。其中：包干費(fèi)含招標(biāo)費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、限期內(nèi)的趕窩工費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)、限額下工料機(jī)及設(shè)計(jì)變更費(fèi)。 4. 利息及投融資回報(bào)：包括建設(shè)期和回購期的利息及投融資回報(bào)。 5. 建設(shè)投資=1+2+3 6. 投資額=建設(shè)投資+建設(shè)期利息 7. 回購款=4+5 （三）建設(shè)模式主要說明項(xiàng)目

10、取得的方式及采用的投資模式。取得的方式主要有：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、招商比選或競爭性談判等方式?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目采用的投資模式主要有：“bt+施工總承包”、“bt+設(shè)計(jì)施工總承包”、聯(lián)合產(chǎn)業(yè)基金等社會(huì)資金投資等模式。 （四）回購擔(dān)保 目前，主要采用以下有效的擔(dān)保方式：1銀行提供履約保函。2由相關(guān)經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行擔(dān)保，提供擔(dān)保的要件必須是可抵押物（質(zhì)押物）并應(yīng)辦理抵押手續(xù)(質(zhì)押手續(xù))。3如抵押物為土地，需將“土地他項(xiàng)權(quán)證”辦至我方名下。（五）財(cái)務(wù)分析根據(jù)項(xiàng)目類別及投資模式，合理確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)，按照合作雙方約定的條件進(jìn)行測(cè)算，需要編制項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表、自有資金投資現(xiàn)金流量表、損益

11、表等。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)主要包括：全投資內(nèi)部收益率、自有資金內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等。（六）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施 bt項(xiàng)目主要考慮建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)和回購期風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真分析并明確提出應(yīng)對(duì)措施。 1建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)主要分析施工風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、變更風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，以及項(xiàng)目實(shí)施對(duì)本單位和上級(jí)單位合并報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債的影響。 2回購風(fēng)險(xiǎn)主要分析政府的誠信、業(yè)主的回購能力以及回購擔(dān)保的可操作性。 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自留四個(gè)方面的策略選擇，分析所選策略的利弊。 （七） 結(jié)論、建議 明確項(xiàng)目方案是否可行，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的建議。 （八）附件 主要包括項(xiàng)目合法性

12、文件、合作框架協(xié)議、經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù)、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等必要內(nèi)容。第四部分 投資項(xiàng)目決策目前，局投資項(xiàng)目主要由局、股份公司兩級(jí)決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估決策。一、投資項(xiàng)目決策具體流程（一）局投資部編制投資項(xiàng)目（預(yù)）可行性研究報(bào)告，經(jīng)局投資項(xiàng)目評(píng)審會(huì)論證、完善；（二）提交局總經(jīng)理辦公會(huì)審議決策；（三）在局總經(jīng)理辦公會(huì)審議意見的基礎(chǔ)上對(duì)（預(yù)）可研進(jìn)行完善修訂，形成正式的投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提交局董事會(huì)審議決策；（四）參加股份公司投資項(xiàng)目評(píng)審；（五）提請(qǐng)股份公司總裁會(huì)（或董事會(huì)）審議決策。上述情況均是在各級(jí)決策機(jī)構(gòu)審議通過的基礎(chǔ)上，依次推進(jìn)。若在各級(jí)決策機(jī)構(gòu)審議時(shí)未能通過，則由投資部將所有投資項(xiàng)目資料整理歸檔處

13、理。二、局投資項(xiàng)目評(píng)審會(huì)為推進(jìn)投資項(xiàng)目評(píng)估的科學(xué)化、規(guī)范化，進(jìn)一步做好局投資項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)咨詢、評(píng)估論證、可行性分析，局要求投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告需經(jīng)局相關(guān)職能部門綜合評(píng)審，并形成會(huì)議紀(jì)要。投資部根據(jù)綜合評(píng)審意見對(duì)可研報(bào)告進(jìn)行完善后，提交決策機(jī)構(gòu)評(píng)估審批。局投資項(xiàng)目評(píng)審會(huì)成員包括：工管中心、市場營銷部、工經(jīng)部、企管部、法事部、財(cái)務(wù)部、資金部、審計(jì)部。三、局董事會(huì)決策權(quán)限根據(jù)修訂后的中鐵四局集團(tuán)有限公司章程（中鐵股份法務(wù)函2013260號(hào)）第二十七條第一款規(guī)定：當(dāng)公司凈資產(chǎn)額大于20億元時(shí)，單項(xiàng)投資額低于2億元的公司對(duì)外投資（包括對(duì)所投資企業(yè)的增資和/或股權(quán)轉(zhuǎn)讓），由股東授權(quán)董事會(huì)對(duì)以下事項(xiàng)行使決

14、策權(quán)。除此之外，對(duì)外投資均需上報(bào)股份公司進(jìn)行決策。四、股份公司總裁辦公會(huì)決策權(quán)限根據(jù)股份公司董事會(huì)授權(quán)經(jīng)理層決定部分投資事項(xiàng)的方案（中鐵股份董辦201493 號(hào)），股份公司董事會(huì)授權(quán)經(jīng)理層決定部分投資事項(xiàng)。授權(quán)方案如下：（一）單項(xiàng)股權(quán)投資項(xiàng)目：全投資內(nèi)部收益率8.0且自有資金內(nèi)部收益率13.0的，由董事會(huì)授權(quán)經(jīng)理層決策；其他股權(quán)投資項(xiàng)目，由董事會(huì)決策。以收購股權(quán)方式獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本方案第2條標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （二）單項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目（包括一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)），符合全投資內(nèi)部收益率8.0且自有資金內(nèi)部收益率16.0的，由董事會(huì)授權(quán)經(jīng)理層決策；其他單項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目（包括一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)），由

15、董事會(huì)決策。 （三）單項(xiàng)bt投資項(xiàng)目：投資額30億元人民幣以下（不含本數(shù)）并回購期不超過3年的，全投資內(nèi)部收益率8.0且自有資金內(nèi)部收益率16.0的，由董事會(huì)授權(quán)經(jīng)理層決策；其他單項(xiàng)bt項(xiàng)目，由董事會(huì)決策。 第五部分 投資合同簽訂一、局投資項(xiàng)目合同體系的構(gòu)成投資項(xiàng)目合同（協(xié)議）是約定合作雙方的根本依據(jù)，是對(duì)合作雙方權(quán)利、義務(wù)的約定細(xì)化，也是確保投資項(xiàng)目順利運(yùn)營的基本保障。根據(jù)投資項(xiàng)目推進(jìn)過程，局與投資合作方在相應(yīng)時(shí)點(diǎn)簽訂不同的投資協(xié)議，直至正式投資合同簽訂，從而構(gòu)成一整套完整的投資項(xiàng)目合同體系。（一）在合作雙方就主要合作方向達(dá)成一致的情況下，由局與投資項(xiàng)目所在地政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議（見附件六）

16、。（二）在戰(zhàn)略合作協(xié)議的基礎(chǔ)上，合作雙方就具體項(xiàng)目進(jìn)行談判，在單體項(xiàng)目合作條件達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，簽訂合作框架協(xié)議（見附件七）。（三）在合作框架協(xié)議的基礎(chǔ)上，就雙方權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行細(xì)致劃分明確，對(duì)投資額、投資收益、回款時(shí)點(diǎn)、擔(dān)保要件等核心條款予以固化，并明確相應(yīng)的附件，則可簽訂正式的投資合同。二、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目合同核心條款當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作越發(fā)規(guī)范，不少地方政府對(duì)此類投資項(xiàng)目合同的擬定逐步向工程招投標(biāo)項(xiàng)目施工合同靠攏。合同主要包括通用條款、專用條款兩部分。其中，通用條款主要參照一般基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工合同；專用條款主要是根據(jù)合作雙方經(jīng)商洽一致，對(duì)投資人的資金投入、投資收益、擔(dān)保條件等

17、核心條款的細(xì)化。（一）基本條款主要包括項(xiàng)目合作范圍、施工內(nèi)容、建設(shè)期、回購期、合作模式等。（二）合作方和投資額合作方：明確在投資項(xiàng)目合作中，行使權(quán)利、履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的合作雙方主體；投資額及確定：明確投資額為投資方對(duì)本項(xiàng)目資金投入及利息構(gòu)成，主要包括前期費(fèi)用（有時(shí)無此項(xiàng)）及相應(yīng)的利息和建安費(fèi)用及相應(yīng)的利息兩部分。其中前期費(fèi)用由投資方交由政府方包干使用；建安費(fèi)用由施工圖預(yù)算及后期調(diào)整組成。利息則按照各項(xiàng)資金投入的時(shí)間和央行貸款基準(zhǔn)利率測(cè)算得出。施工圖預(yù)算依據(jù)雙方共同審定的施工圖設(shè)計(jì)文件及項(xiàng)目所在地現(xiàn)行相關(guān)定額、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目所在地造價(jià)站發(fā)布的編制期材料信息價(jià)進(jìn)行編制，無信息價(jià)的由雙方共同向市場

18、詢價(jià)確定。施工圖預(yù)算原則上不下浮。施工圖預(yù)算由投資方編制，并經(jīng)雙方共同選定的工程造價(jià)審核機(jī)構(gòu)審核，審核結(jié)果由雙方共同確認(rèn)，施工圖預(yù)算確定后報(bào)審計(jì)審定后作為合同附件；措施項(xiàng)目清單與計(jì)價(jià)表中的措施費(fèi)率按規(guī)范計(jì)取，如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)涉及浮動(dòng)費(fèi)率的，取中值計(jì)算。建設(shè)期內(nèi)，材料價(jià)格與編制施工圖預(yù)算清單同期價(jià)格相比發(fā)生變化時(shí)，按照項(xiàng)目所在地材料信息價(jià)同步據(jù)實(shí)調(diào)整，無信息價(jià)的由雙方共同向市場詢價(jià)確定；人工、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)單價(jià)、企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)等發(fā)生政策性變化時(shí)，按照項(xiàng)目所在地最新規(guī)定同步據(jù)實(shí)調(diào)整，工程變更履行程序據(jù)實(shí)調(diào)整。雙方按月確認(rèn)計(jì)量與支付報(bào)表金額。（三）投資回報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目的投資回報(bào)分為前期費(fèi)用投資回報(bào)和

19、建安費(fèi)用投資回報(bào)。由于前期費(fèi)用不能為我局帶來直接的施工收益，因此對(duì)兩種投資回報(bào)率不同，前期費(fèi)用投資回報(bào)率應(yīng)當(dāng)高于建安費(fèi)用投資回報(bào)率。一般建安費(fèi)用投資回報(bào)率不低于3.5%，前期費(fèi)用投資回報(bào)率不低于5%。前期費(fèi)用投資回報(bào)為前期費(fèi)用到達(dá)政府方指定賬戶之日起，按照投資回報(bào)率，資金實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算；建安費(fèi)用投資回報(bào)為每期確認(rèn)的計(jì)量與支付報(bào)表投入金額，按照投資回報(bào)率，資金實(shí)際占用時(shí)間分別計(jì)算，累加得出。（四）資金回流為確保投資資金能夠順利安全的回籠，資金回流的條款要明確資金回流的期限、時(shí)點(diǎn)、額度等。鑒于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目需要交工驗(yàn)收、審計(jì)等環(huán)節(jié)，項(xiàng)目整體周期有被延長的風(fēng)險(xiǎn)，因此局常采用固定時(shí)點(diǎn)回購，即在合同

20、中明確回購起始日，一般約定為項(xiàng)目主體交付使用之日（主體工程使用之日或竣工之日，以先到達(dá)日期者為準(zhǔn)）為回購起始日。回購期原則上不超過3年。（五）擔(dān)保要件自2012年12月31日財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)等四部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知（財(cái)預(yù)2012463號(hào)）以來，對(duì)bt項(xiàng)目傳統(tǒng)的合作方和擔(dān)保方式帶來了顛覆性的沖擊。因此，我局現(xiàn)在的bt項(xiàng)目對(duì)擔(dān)保要件的要求也隨之改變，從承諾性的擔(dān)保向?qū)嵸|(zhì)性擔(dān)保邁進(jìn)。目前，我局此類項(xiàng)目擔(dān)保要件主要包括：一是要求合作方出具保額大致相當(dāng)與項(xiàng)目投資額的銀行保函；二是要求合作方尋求當(dāng)?shù)貙?shí)力較強(qiáng)的擔(dān)保公司（或有政府背景的擔(dān)保公司）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保；三

21、是要求合作方用其優(yōu)良資產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，若是有擔(dān)保用地（出讓性質(zhì)），則要求其將土地他項(xiàng)權(quán)證辦理在我局名下；四是采用同一地方政府擁有股權(quán)的上市或國資公司，以其優(yōu)良資產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信用擔(dān)保。三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目合同核心條款一級(jí)土地開發(fā)是一種集征地、拆遷、補(bǔ)償、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)于一體的系統(tǒng)工程。土地作為不可再生的資源，市場需求穩(wěn)定，一級(jí)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)可控，而且投資回報(bào)高，是股份公司投資領(lǐng)域的重要組成部分。同時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)也面臨著政策變化、土地指標(biāo)欠缺、土地出讓和回款不及時(shí)、開發(fā)理念尚待更新提高等政策、市場和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目上述特征，合同的訂立和執(zhí)行就顯得尤

22、為重要。（一）前置性條款合作范圍以項(xiàng)目所在城市已批準(zhǔn)的總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)；土地報(bào)批、征地、拆遷、安置補(bǔ)償和建設(shè)協(xié)調(diào)等工作由政府負(fù)責(zé)；投資人參與控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和優(yōu)化、確保商住用地的比例不低于開發(fā)總面積的50%，成立項(xiàng)目公司以工程總承包模式投資建設(shè)合作范圍內(nèi)的安置房，主次干路、非經(jīng)營性管網(wǎng)、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀工程，負(fù)責(zé)土地開發(fā)成本所需的資金籌措；項(xiàng)目的土地利用總體規(guī)劃要納入到省級(jí)土地利用規(guī)劃中，確保土地指標(biāo)落實(shí)到位；投資計(jì)劃和土地出讓方案由雙方共同商定，按雙方商定的進(jìn)度計(jì)劃分片、分期進(jìn)行投資建設(shè)，成熟一宗上市交易一宗，確保投資節(jié)奏與土地出讓規(guī)模相匹配。（二）合作方當(dāng)前，中國土地

23、一級(jí)開發(fā)的土地出讓金由政府財(cái)政管理，而政府財(cái)政收支需向人大報(bào)告，投資合同經(jīng)人大機(jī)構(gòu)審批有利于防范項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，我局僅與政府或政府派出機(jī)構(gòu)簽訂合同，不與政府授權(quán)的平臺(tái)公司合作，主要是考慮到平臺(tái)公司存在壽命周期，存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在合同簽訂之前，堅(jiān)持人大批準(zhǔn)原則。（三）土地開發(fā)成本的確認(rèn)和投資收益按照國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法，土地出讓收入納入地方基金預(yù)算管理，優(yōu)先支付土地開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)作為重要條款納入合同。目前，土地一級(jí)開發(fā)由于沒有固定合作模式，土地開發(fā)成本的構(gòu)成也不相同，但主要構(gòu)成要素為：一是土地取得費(fèi)用，包括土地報(bào)批費(fèi)、征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置房建設(shè)費(fèi)、海域征

24、用費(fèi)等。通常這部分費(fèi)用由雙方協(xié)商確認(rèn)后由政府包干使用（安置房建設(shè)除外），投資人按實(shí)施進(jìn)度向政府分期支付。二是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)系指合作范圍內(nèi)投資人承擔(dān)的主次干道、非經(jīng)營性管網(wǎng)和公共配套設(shè)施及環(huán)境景觀工程，其費(fèi)用由施工圖預(yù)算、調(diào)差和變更設(shè)計(jì)組成，不降造，按月進(jìn)行驗(yàn)工計(jì)價(jià)并確認(rèn)投資額。施工圖預(yù)算按照項(xiàng)目所在省現(xiàn)行的定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制；材料價(jià)差按項(xiàng)目所在地信息價(jià)同步調(diào)整，人工費(fèi)和機(jī)械臺(tái)班費(fèi)隨國家或項(xiàng)目所在省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)同步調(diào)整；變更設(shè)計(jì)由雙方確認(rèn)后據(jù)實(shí)調(diào)整。三是資金成本，是上述兩項(xiàng)費(fèi)用按照實(shí)際投入金額、占用期限、雙方約定的利率（原則上年利率不低于8%）計(jì)算得出。（四）投資收益一般

25、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益主要分為兩類：一是土地出讓收益合作雙方溢價(jià)分成。即政府方在每出讓一宗地塊后，優(yōu)先將土地開發(fā)成本償還投資人，剩余出讓收益按照約定比例分成。二是將投資人投入的土地成本按年給予投資收益，投資收益率一般控制在8%12%/年。1土地開發(fā)成本及溢價(jià)收益部分，要通過市人大決議納入財(cái)政預(yù)算中期滾動(dòng)規(guī)劃。2劃撥用地、政府因招商需要導(dǎo)致的零地價(jià)土地或低于正常招拍掛價(jià)格的土地，政府也要以財(cái)政資金按土地成本支付給投資人。3當(dāng)土地供應(yīng)收入不足以支付土地開發(fā)成本時(shí)，不足部分政府要承諾在下一年度通過市財(cái)政資金支付。（五）土地保底地價(jià)和土地出讓專用帳戶土地出讓是政府行為，政府常為促進(jìn)地方稅收，拉動(dòng)經(jīng)

26、濟(jì)發(fā)展，對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行控制，為保障企業(yè)利益不受損害，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地出讓價(jià)格保底原則。即出讓用地價(jià)格若是低于保底低價(jià)，則由政府財(cái)政彌補(bǔ)投資人投資成本和應(yīng)得的投資收益。同時(shí)，為確保政府按期支付土地開發(fā)成本和增值收益，要設(shè)立土地出讓專用帳戶，由投資人、政府和銀行三方共同監(jiān)管。四、投資合同的審定和簽批（一）局要求投資項(xiàng)目合同（協(xié)議）需局法事部全程參與合同的談判商洽，經(jīng)局投資項(xiàng)目評(píng)審會(huì)綜合評(píng)審，并填制投資項(xiàng)目合同（協(xié)議）評(píng)審表（見附件八）。（二）結(jié)合評(píng)審意見完善修訂后的正式投資合同（協(xié)議）文本，按投資決策流程要求，由投資部填報(bào)投資合同（協(xié)議）簽約審批表（見附件九），報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)簽批意見、簽署正式合同。（三

27、）正式投資合同（協(xié)議）簽訂前，合同文本需報(bào)股份公司投資發(fā)展部評(píng)審，并予以完善。（四）正式投資合同（協(xié)議）簽訂后，報(bào)股份公司投資發(fā)展部留存?zhèn)浒?。第六部?投資項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)管一、投資項(xiàng)目商務(wù)交底投資項(xiàng)目商務(wù)交底是對(duì)投資項(xiàng)目前期策劃運(yùn)作、合同談判及合同評(píng)審的過程進(jìn)行及時(shí)總結(jié)，并將合同中的重、難點(diǎn)問題向項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）、項(xiàng)目參建單位進(jìn)行宣貫，以提高各單位對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)投資項(xiàng)目實(shí)施過程中的管控力度。投資項(xiàng)目合同簽署后，局投資發(fā)展部牽頭，組織局相關(guān)部門、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）及項(xiàng)目參建單位召開投資項(xiàng)目商務(wù)交底會(huì)議，進(jìn)行商務(wù)交底工作，主要包括項(xiàng)目工期、安全質(zhì)量、投資收益

28、、投資風(fēng)險(xiǎn)、違約責(zé)任等重大合同條款內(nèi)容并形成會(huì)議紀(jì)要（具體見附件十投資項(xiàng)目商務(wù)交底書）。二、參建單位選擇及開工報(bào)告審批（一）投資項(xiàng)目參建單位的選擇為規(guī)范局投資項(xiàng)目工程施工內(nèi)部承發(fā)包行為，提高投資工作效率，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、工期和成本管控，確保投資收益，投資項(xiàng)目工程施工任務(wù)的分配實(shí)行內(nèi)部市場化招投標(biāo)制度，在局內(nèi)部以市場化方式通過招投標(biāo)確定投資項(xiàng)目參建單位，具體招投標(biāo)流程按中鐵四局集團(tuán)有限公司投資項(xiàng)目工程施工內(nèi)部招投標(biāo)管理辦法（中鐵四投2014676號(hào)）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。投資項(xiàng)目參建單位在履行相關(guān)內(nèi)部審批程序后予以確定。（二）投資項(xiàng)目開工報(bào)告審批根據(jù)股份公司關(guān)于實(shí)行投資項(xiàng)目開工報(bào)告審批制度的通

29、知（中鐵股份投資2012134號(hào)）及局投資管理辦法，投資項(xiàng)目在滿足股份公司總裁辦公會(huì)、董事會(huì)決議要求，具備開工條件后，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）須按要求向局提交投資項(xiàng)目開工申請(qǐng)報(bào)告（見附件十一），局批復(fù)同意后上報(bào)股份公司，經(jīng)股份公司批準(zhǔn)后方可開工。三、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）的成立投資項(xiàng)目經(jīng)局、股份公司兩級(jí)決策通過后，當(dāng)具備一定的實(shí)施條件時(shí)，局投資發(fā)展部組織相關(guān)部門做好項(xiàng)目公司的前期籌備工作，擬定項(xiàng)目公司籌備建議方案并提交企管部，由局企管部、人力資源部根據(jù)局相關(guān)管理制度對(duì)項(xiàng)目公司的名稱、注冊(cè)資本、主要職責(zé)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備及管理模式提出具體方案，經(jīng)局批準(zhǔn)后實(shí)施。四、投融資預(yù)算、投資報(bào)表及信息簡

30、報(bào)（一）投融資預(yù)算根據(jù)中國中鐵股份有限公司全面預(yù)算管理暫行辦法（中鐵股份財(cái)2011512號(hào)），局投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)部對(duì)各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）的年度投融資預(yù)算進(jìn)行審核，提出投資業(yè)務(wù)的年度投融資預(yù)算，由財(cái)務(wù)部匯總提交局全面預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組審查，經(jīng)局總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)審議后，報(bào)股份公司審批。每年11月編制下一年度投融資預(yù)算，根據(jù)實(shí)際情況可進(jìn)行中期預(yù)算調(diào)整，年度投融資預(yù)算調(diào)整程序參照股份公司全面預(yù)算管理辦法執(zhí)行。經(jīng)股份公司批準(zhǔn)的年度投融資預(yù)算是開展年度投融資工作的主要依據(jù)，投資發(fā)展部和財(cái)務(wù)部據(jù)此分解、批復(fù)各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）的年度投融資預(yù)算，監(jiān)管投融資預(yù)算執(zhí)行情況。（二）投資報(bào)表為適時(shí)掌握項(xiàng)

31、目進(jìn)展動(dòng)態(tài)，投資項(xiàng)目實(shí)行月報(bào)（季報(bào)）制度，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）須按附件格式要求，于每月25日前上報(bào)項(xiàng)目月報(bào)表，每季度后10日內(nèi)上報(bào)項(xiàng)目季度報(bào)表（見附件十二）。（三）投資信息簡報(bào)為扎實(shí)開展投資業(yè)務(wù)基礎(chǔ)工作，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)投資業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，做好投資項(xiàng)目的前瞻與研判，局投資發(fā)展部結(jié)合投資項(xiàng)目季度調(diào)研檢查工作，定期編制中鐵四局投資業(yè)務(wù)信息簡報(bào)（見附件十三），主要內(nèi)容包括在實(shí)施投資項(xiàng)目管控動(dòng)態(tài)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析及投資市場信息匯總。五、投資項(xiàng)目過程管控在完成商務(wù)交底及內(nèi)部招投標(biāo)、開工申請(qǐng)報(bào)告獲批后，投資項(xiàng)目正式開始實(shí)施。投資項(xiàng)目實(shí)施過程中，局對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管控，主要包括以下內(nèi)容：（一）

32、投資管控投資發(fā)展部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的組織與實(shí)施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理和投資過程監(jiān)控，監(jiān)督檢查項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展和合同履約情況，制定并督促項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管控措施。局財(cái)務(wù)部、資金部、審計(jì)部、法事部、工經(jīng)部等部門根據(jù)職能對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)管控。（二）工程建設(shè)管控投資項(xiàng)目的工程建設(shè)必須服從局工程項(xiàng)目管理框架并納入局工程管控體系，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目公司）及參建單位必須嚴(yán)格按照股份公司工程項(xiàng)目精細(xì)化管理辦法、局投資項(xiàng)目信譽(yù)評(píng)價(jià)管理辦法等要求執(zhí)行，局工管中心會(huì)同相關(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)目工程施工進(jìn)行監(jiān)管。（三）投資項(xiàng)目季度調(diào)研檢查根據(jù)關(guān)于建立投資項(xiàng)目季度調(diào)研檢查制度的通知（中鐵四投2010267號(hào)）要求，局投資發(fā)展

33、部、財(cái)務(wù)部、資金部、審計(jì)部、企管部、法事部組成聯(lián)合調(diào)研檢查組，按季度定期開展投資項(xiàng)目的調(diào)研檢查工作，對(duì)在實(shí)施投資項(xiàng)目的實(shí)施狀況進(jìn)行檢查梳理，并編制季度調(diào)研報(bào)告（見附件十四），主要內(nèi)容包括投資項(xiàng)目總體狀況、年度投資預(yù)算執(zhí)行情況、資金投入及回收、投資完成情況、成本收益分析、實(shí)際進(jìn)展與投資計(jì)劃對(duì)比分析、實(shí)施中存在的問題及原因、擬采取的控制措施及管理建議。（四）投資項(xiàng)目過程評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目過程評(píng)價(jià)主要包括項(xiàng)目中期評(píng)估、終結(jié)預(yù)評(píng)估，以各級(jí)決策、決議要求及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)為基礎(chǔ)，其中：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資完成超過50%時(shí)進(jìn)行中期評(píng)估、交付使用時(shí)進(jìn)行終結(jié)預(yù)評(píng)估；土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資完成超過50%及土地整理完畢時(shí)進(jìn)行中期評(píng)估、土地供應(yīng)完畢時(shí)進(jìn)行終結(jié)預(yù)評(píng)估；房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)投資完成及銷售情