房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究和評(píng)估報(bào)告

1、xx公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總論 1項(xiàng)目建設(shè)背景南方a市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“98jy住宅小區(qū)”，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為a市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿(mǎn)足a市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98jy住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)a市d廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔“jy二期”住宅，與“jy一期”連成一片，建設(shè)繼“98jy住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。jy一期銷(xiāo)售已基本結(jié)束，該公司和jy小區(qū)良好的形象普遍得到

2、a市市民和政府的認(rèn)同，由于“jy二期”與98jy一期僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。根據(jù)a市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及bl路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同a市d廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠333335平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由a市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，a市d廠搬遷至市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“jy二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。2項(xiàng)目概況1)項(xiàng)目名稱(chēng)：“jy二期”項(xiàng)目。2)建設(shè)地點(diǎn)：a市bl路。3)建設(shè)單位：xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

3、。4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。6)公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)。7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。8)工程概況：“jy二期”項(xiàng)目占地333335平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。9)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為198，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ie=15)517萬(wàn)元，投資回收期29年。投資利潤(rùn)率178，利稅率262

4、，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1)省計(jì)委計(jì)投e20003號(hào)文關(guān)于“jy二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)；2)xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與a市d廠簽定的國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同以及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；3)a市規(guī)劃設(shè)計(jì)院bl路沿線(xiàn)控制性詳細(xì)規(guī)劃；4)a市理。f大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“jy二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；5)bl路片區(qū)地質(zhì)勘探資料；6)a市城市規(guī)劃局a市土地使用變更通知書(shū)；7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；8)a市城市合作銀行資金證明；9)國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)(當(dāng)時(shí))；10)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

5、目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。4可行性研究報(bào)告研究范嗣根據(jù)“jy二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范嗣主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用丁程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。5研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和a市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)a市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用a市d廠生產(chǎn)用地，對(duì)

6、盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶(hù)型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶(hù)型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“jy二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表414-1。二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)路1當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2000年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：1

7、)商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展，1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的78中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)1個(gè)百分點(diǎn)以上。2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民買(mǎi)房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論

8、探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。2a市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求a市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了1098平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶(hù)總建筑面積還比較小。從a市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，a市目前有26的市民住房是“單位借房”，約39屬“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在a市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空問(wèn)很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一

9、步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。再?gòu)拿繎?hù)住房總建筑面積來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占3896，6080平方米的占338，8l100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平萬(wàn)米和141平方米以上的分別只占282和157，有近8758的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收人的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶(hù)數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。3“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展“人與自

10、然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著a市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶(hù)內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)a市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅”的表現(xiàn)為：31住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不

11、同的個(gè)性換句話(huà)說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，a市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉60以上，銷(xiāo)售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。32商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還

12、要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年a市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。“jy一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：1) 先富者的市場(chǎng)潛力。a市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一

13、步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。沿bl路向前的迎新小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是a市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。2)商業(yè)消費(fèi)潛力。a市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是a市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽會(huì)的成功舉辦，提高了a市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為a市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，

14、隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶(hù)型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像98jy這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力?！癹y二期”項(xiàng)目位于c民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。33戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附

15、加值特性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)，會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。34消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要，從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干種即期消

16、費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。35住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展前幾年，a市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前a市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除迎新、江岸、春苑、jy、bc等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶(hù)內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空問(wèn)，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足用戶(hù)的要

17、求。a市目前開(kāi)發(fā)的bc小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶(hù)以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從a市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。36住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著a市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，a市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15是用于投資保值、增值或出租，這與a市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年a市城鎮(zhèn)居民人均收人為1579元，1995年為43

18、84元，1996年達(dá)到515l元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)424。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的557下降到1996年的471，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由51上升到12左右。其中中低收入的家庭為6l0，中高收人家庭為1316，富裕家庭占2030，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的28增加到1997年

19、的32，目前這一比例已超過(guò)50，并保持逐步上升的勢(shì)頭。從以上分析可以看出，“jy一期”、“bc小區(qū)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園”等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“jy二期”市場(chǎng)定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。4當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1)商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，a市空置商品房已達(dá)80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶(hù)型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良

20、的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。2)住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。3)市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡?！癹y二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收人水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上市政府在2000年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。5營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下

21、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：51確定項(xiàng)目整體形象“jy二期”與“98jy”地塊相連。jy小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了a市市民和政府的認(rèn)同，在a市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)?！癹y二期”處于c民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造2l世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)成為繼“98jy”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。52“賣(mài)點(diǎn)”分析“jy二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是：1)小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園

22、林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶(hù)型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的jy小區(qū)最成功的“賣(mài)點(diǎn)”或銷(xiāo)售的“熱點(diǎn)”就在于此。2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活和居住多方面的需求與溝通。3)物業(yè)管理在jy小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。4)小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。53營(yíng)銷(xiāo)推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)

23、地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略：1) 廣告宣傳策略由于jy小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在a市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利。“jy二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶(hù)外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。2)促銷(xiāo)策略(1)促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段；首次公開(kāi)

24、展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；掃尾階段銷(xiāo)售。應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。(2)對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；收人較高或中、高收入的消費(fèi)者；駐a市辦事機(jī)構(gòu)商用或商?。黄渌M(fèi)者。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況，以及市場(chǎng)情況而定。(3)促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；人員直銷(xiāo)；舉辦展銷(xiāo)會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性(銷(xiāo)售對(duì)象)的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)(jy小區(qū)效果很好)；其他促銷(xiāo)手段。54定價(jià)策略1)價(jià)格

25、定位(1)根據(jù)a市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表4142。從a市2000年1、2月樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在24803880元之問(wèn)；別墅式高級(jí)住宅每平方米32003900元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。(2)98jy第一期銷(xiāo)售價(jià)為20302580元平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元平方米，框架結(jié)構(gòu)為25803088元平方米。“jy二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在280043000元之問(wèn)，聯(lián)排低層住宅每平方米定在35003900元

26、之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車(chē)位每個(gè)75000元。2) 價(jià)格優(yōu)惠策略擬采用以下策略：(1)付款方式優(yōu)惠；(2)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；(3)選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；14)特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；(5)其他優(yōu)惠措施。3) 價(jià)格浮動(dòng)策略宜采用浮動(dòng)售價(jià)：(1)展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)；(2)限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；(3)正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià)；(4)其他浮動(dòng)措施。4) 定價(jià)方式主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)定價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差、定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1項(xiàng)目選址1999年以后，c民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，

27、環(huán)境得天獨(dú)厚，今后a市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為a市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。c民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得?！癹y二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。2建設(shè)條件21位置優(yōu)越“jy二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于c民族園1公里處bl路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周?chē)莑h路、tx路，主干道bl路向前直通市中心區(qū)。沿bl路一帶的住宅區(qū)，是a市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅迎新小區(qū)就有人口l0萬(wàn))，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與c民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o

28、的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托c民族園一流的社區(qū)環(huán)境，“jy二期”住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。22交通方便已建成的主干道bl路和lh路、tx路、金博路、cj路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車(chē)由a市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往jy小區(qū)，坐車(chē)由jy小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車(chē)站15分鐘，到a市機(jī)場(chǎng)20分鐘。bl路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線(xiàn)，緊接春城路直達(dá)a市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道cj路可連接a市城市南北方向的交通動(dòng)脈北京路，并與東西方面交通干線(xiàn)人民路交匯，往南至火車(chē)站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。23建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通

29、”條件具備c民族園片區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。供水：城市自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入主管為dn300dn800，從“jy一期”預(yù)留口引入。供電：d廠有現(xiàn)成的變電所(2315千伏安)，電源不需重新引入。煤氣：“jy一期”建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊與“jy一期”相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。通訊：直接由a市市話(huà)通信網(wǎng)接人。場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為d廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。24住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全“jy二期”與98jy小區(qū)、云山小區(qū)、bl小區(qū)、世界花苑構(gòu)

30、成bl路住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，ij商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有bl幼兒園，云山幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，nx林學(xué)院、a市理t大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周嗣，形成了良好的文化氛圍。25土地征用情況開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得a市d廠生產(chǎn)用地333335平方米，采用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，“jy二期”項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方米，聯(lián)排低層高檔住宅建筑面積10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。2功能設(shè)

31、施標(biāo)準(zhǔn)21建筑使用功能2000年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶(hù)規(guī)模以3口戶(hù)為主，戶(hù)結(jié)構(gòu)以核心戶(hù)為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車(chē)有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿(mǎn)足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿(mǎn)足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。2000年住宅的戶(hù)型模式：各空問(wèn)的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)這一趨勢(shì)，“jy二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃

32、設(shè)計(jì)。22設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生問(wèn)一次裝修完成。外墻：高級(jí)外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為雙飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶(hù)門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶(hù)內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；廚房設(shè)施：洗滌盆；衛(wèi)生問(wèn)設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；其他：樓梯問(wèn)踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池

33、、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。23住宅戶(hù)型規(guī)劃根據(jù)“jy二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶(hù)型：多層住宅a戶(hù)型：每戶(hù)建筑面積100平方米。多層住宅b戶(hù)型：每戶(hù)建筑面積160平方米。聯(lián)排低層住宅c中型：每戶(hù)建筑面積260平方米。多層住宅a、b兩種戶(hù)型各196套；聯(lián)排低層住宅39套。以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空問(wèn)組合、家用、二代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間臥室(單雙人間)

34、、起居室廳、廚房、衛(wèi)生問(wèn)的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排。3工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“jy二期”主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表4143。五、建設(shè)方案1建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境11地形建設(shè)場(chǎng)地為d廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“jy一期”地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為190141190242米，高程差為1米左右。12場(chǎng)地自然條件(1)地貌：場(chǎng)地位于a市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯，表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“jy一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900601

35、90176米、地下水埋深一182081米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類(lèi)型應(yīng)對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)關(guān)于執(zhí)行中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)有關(guān)規(guī)定的通知和省建抗(1993)44號(hào)關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，本t程按a市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)巖土t程勘察規(guī)范gb5002194、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj789、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gbj1189、土的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)gbj14590。根據(jù)jy小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層

36、組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周?chē)鷪?chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土質(zhì)類(lèi)型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別為類(lèi)建筑場(chǎng)地。2總體規(guī)劃布局21片區(qū)規(guī)劃a市規(guī)劃局已對(duì)bl路沿線(xiàn)c民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。22小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則(1)高綠化低密度；(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；(3)戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。23總平面布局“jy二期”總平面略呈“t”形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和

37、休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98jy小區(qū)”內(nèi)空問(wèn)視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。24交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)庫(kù)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。25規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“jy二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表4144。3建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。31建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊緊連“9

38、8jy小區(qū)”，背靠c民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與“98jy小區(qū)”相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意人受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)新的時(shí)代氣息和新世紀(jì)新的居住理念。32平面設(shè)計(jì)(1) 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空問(wèn)布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空問(wèn)構(gòu)成。住

39、宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4145。(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jgj100的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。33立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“jy一期”和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線(xiàn)優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)“jy一

40、期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型：41基礎(chǔ)選型及處理(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試驗(yàn)確定。42上部結(jié)構(gòu)“jy二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高檔住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。5公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與98jy相連，可利用部分jy小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。51供水

41、排水水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為dn200dn500，由jy小區(qū)預(yù)留口接人，并且按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：1) 用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。住宅生活用水：140公升(人日)，z14初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。2)給水。(1)設(shè)300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。(2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。(3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于dnl50，設(shè)一組水表裝置。3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。(1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，13層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。(2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下

42、行、水平供水干管和豎管組成水平和立體供水系統(tǒng)。4)室內(nèi)外排水。(1)室內(nèi)污水排放量按供水量的8590估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)人城市排污管網(wǎng)。(2)對(duì)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按a市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。52供電1)供配電系統(tǒng)。(1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。(2)供電電源及電壓：供電電壓為10千伏電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。(3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155千瓦，計(jì)算負(fù)荷1657千瓦，變壓器總裝機(jī)容量2134千伏安，目前廠內(nèi)配電室變壓器

43、裝機(jī)容量為2315千伏安。(4)計(jì)量方式：10千伏系統(tǒng)進(jìn)線(xiàn)設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，住宅每戶(hù)設(shè)專(zhuān)用磁卡式分戶(hù)電表。2)照明及電力設(shè)計(jì)。(1)配電方式：h級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線(xiàn)段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分戶(hù)箱，按5千瓦戶(hù)計(jì)算。(2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb13390的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶(hù)裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。(3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵控水

44、位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。53供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶(hù)每月4050立方米)，從98jy小區(qū)預(yù)留口接入。54通風(fēng)空調(diào)(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛壁式或立柜式)由住戶(hù)自行購(gòu)置，一般不需要)。(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)換6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為46次小時(shí)(變配電房按l0次1小時(shí)計(jì)算)。55弱電設(shè)計(jì)(1)小區(qū)通信線(xiàn)路由a市市話(huà)網(wǎng)直接引入。(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。(3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用10

45、0mbid高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線(xiàn)。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)catv保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。(5)小區(qū)catv電視系統(tǒng)由a市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶(hù)設(shè)23個(gè)電視用戶(hù)盒。(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6消防(1)建筑物周同設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。(2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯問(wèn)，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。(4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿(mǎn)足

46、消防的要求。7環(huán)境保護(hù)本工程主要污染源是地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理：(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3)噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)問(wèn)內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2000年1月20日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。2000年2月23日2000年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。200

47、0年5月2000年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。2000年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。2000年9月2000年11月：施丁圖設(shè)計(jì)。2000年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。2001年1月：工程開(kāi)工。2001年3月：完成投資25，開(kāi)始預(yù)售。2001年8月：主體工程斷水。2001年12月2002年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。2002年1月-2002年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。2002年6月；正式入住。七、投資估算與資金籌措1投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“jy一期”土建丁程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表4146和附表1。2資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由

48、建設(shè)單位自籌，xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表2。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1住宅銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周同環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和丁程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元；平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位75000元，按80，即400個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)。2銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表4147。所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)

49、年付一半，第二年再付一半?？紤]小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要，20的地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60出租率，每個(gè)停車(chē)位每月280元；第二年以后出租率為100，第二至第五年，停車(chē)位每月300元，五年以后每月400元。3稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表414-8。4盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收人22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132萬(wàn)元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)元、任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3附表5。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為198%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為29年。資本金內(nèi)部收益率為131。詳見(jiàn)附表6和附表7。商品房投資利潤(rùn)率=100利潤(rùn)總額總投資=100313217623=178商品房資本金凈利潤(rùn)率=100稅后利潤(rùn)資本金=10020998000=2625清償能力分析本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，未向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況