房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)standard for basic terminology of real estate appraisal（再次征求意見稿）目次1 總則2 通用術(shù)語3 房地產(chǎn)價格和價值4 房地產(chǎn)估價原則5 房地產(chǎn)估價程序6 房地產(chǎn)估價方法6.1 市場法6.2 收益法6.3 成本法6.4 假設(shè)開發(fā)法6.5 其他估價方法7 房地產(chǎn)估價報告本標(biāo)準(zhǔn)用詞說明附錄a 英文術(shù)語條目索引附錄b 漢語拼音術(shù)語條目索引條文說明1總則1.0.1為了科學(xué)地統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義，利于國內(nèi)外交流，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動及其管理、科研、教學(xué)和其他相關(guān)

2、領(lǐng)域。1.0.3采用房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2通用術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)估價real estate appraisal房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。2.0.2估價委托人client為了某種需要，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對自己或他人所有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價的法人或自然人。2.0.3房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)real estate appraisal co

3、mpany依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機(jī)構(gòu)。2.0.4房地產(chǎn)估價師real estate appraiser依法取得房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。2.0.5注冊房地產(chǎn)估價師licensed real estate appraiser經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。2.0.6估價利害關(guān)系人interested parties估價結(jié)果的合理與否會直接影響其利益的法人或自然人。2.0.7估價目的appraisal purpose某個估價項(xiàng)目中估價委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途。2.0.8估價對象subject property某個估價項(xiàng)目中需要評估其價值的

4、房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。2.0.9價值日期date of value某個估價項(xiàng)目中所評估的價值對應(yīng)的日期。2.0.10價值類型type of value某個估價項(xiàng)目中所評估的某種具體價值，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。2.0.11估價原則appraisal principle進(jìn)行估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。2.0.12估價程序appraisal process保質(zhì)、按時完成某個估價項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作及其進(jìn)行的先后次序。2.0.13估價依據(jù)appraisal documentation某個估價項(xiàng)目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，以及估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的有關(guān)資料和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

5、、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)資料。2.0.14估價假設(shè)appraisal assumption某個估價項(xiàng)目中對估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所做的合理假定，以及對由估價目的決定的估價設(shè)定的估價對象狀況與估價對象實(shí)際狀況不同之處等所做的說明。2.0.15估價技術(shù)路線scope of work評估估價對象價值所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。2.0.16估價方法appraisal approach測算估價對象價值所采用的方法，包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。2.0.17估價參數(shù)appraisal rates and ratios估價方法中其取值大小

6、對估價對象價值測算結(jié)果有影響的系數(shù)、比率、比值，包括市場法中的各種修正系數(shù)、調(diào)整系數(shù)，收益法中的報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、空置率、凈收益變化率，成本法、假設(shè)開發(fā)法中的利息率、利潤率等。2.0.18估價結(jié)果final opinion of value評估出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。2.0.19估價報告appraisal report房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向估價委托人所做的關(guān)于估價對象價值或價格及相關(guān)專業(yè)意見的正式陳述。2.0.20批量估價mass appraisal基于同一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗(yàn)，對大量同類房地產(chǎn)在給定日期的價值進(jìn)行評估。2.0.21個

7、案估價single-property appraisal逐一分別對每宗房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估。3房地產(chǎn)價格和價值3.0.1成交價格transaction price一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易的金額，可能用貨幣來支付，也可能用實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益來支付。3.0.2市場價格average of market price某種房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價格，是該種房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如該種房地產(chǎn)成交價格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)）。3.0.3評估價值appraisal value評估出的估價對象價值。3.0.4市場價值market value估

8、價對象在正常交易情況下，由對其了解并熟悉市場行情的交易雙方以公平交易方式在價值日期自愿進(jìn)行交易的估計金額。（估價對象在進(jìn)行了適當(dāng)營銷后，由懂行、審慎且無被迫的自愿的買方和自愿的賣方，以公平交易方式在價值日期進(jìn)行交易的估計金額。）3.0.5投資價值investment value根據(jù)某個特定投資者的實(shí)際情況所評估的價值。3.0.6快速變現(xiàn)價值liquidation value在沒有充足的時間進(jìn)行適當(dāng)營銷情況下的價值。3.0.8現(xiàn)狀價值value in use在現(xiàn)狀利用情況下的價值。3.0.9殘余價值residual value在持有期結(jié)束時的價值。3.0.10抵押價值mortgage value

9、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。3.0.11法定優(yōu)先受償款liens假定在價值日期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及營業(yè)稅及附加等費(fèi)用和稅金。3.0.12計稅價值assessed value為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評估的價值。3.0.13保險價值insurable value為投保人和保險人約定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值，以假定在價值日期發(fā)生保險事故可能會遭受損失部分的重置成

10、本或重建成本為基礎(chǔ)。3.0.14完全產(chǎn)權(quán)價值fee simple value不考慮租賃、抵押以及查封等因素的影響所評估的價值。不考慮租賃因素的影響是評估無租約限制的價值，即全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入；不考慮抵押、查封因素的影響是評估價值中不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。3.0.15出租人權(quán)益價值leased fee value已出租部分在租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按照市場租金水平確定租賃收入所評估的價值。3.0.16承租人權(quán)益價值leasehold value按照租賃合同約定的租金與市

11、場租金的差額所評估的價值。4房地產(chǎn)估價原則4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則principle of independence,objectiveness,and impartiality要求站在中立的立場上評估出對各方估價利害關(guān)系人都是公平合理的價值或價格。4.0.2合法原則principle of legality要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。4.0.3價值日期原則principle of date of value要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定日期的價值或價格。4.0.4替代原則principle of substitution要求估價結(jié)果不得無理偏離類似房

12、地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格。4.0.5類似房地產(chǎn)similar property與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等相同或相似的房地產(chǎn)。4.0.6最高最佳利用原則principle of highest and best use要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。4.0.7最高最佳利用highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。5房地產(chǎn)估價程序5.0.1估價基本事項(xiàng)basic appraisal issues估價目的、估價對象、價值日期和價值類型。5.0.2估

13、價委托書appraisal assignment估價委托人向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具的載明委托人名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱、估價目的、估價對象范圍、委托日期等內(nèi)容的文件。5.0.3估價委托合同appraisal contract房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人之間就估價事宜簽訂的協(xié)議。5.0.4估價作業(yè)方案appraisal schedule為了保質(zhì)、按時完成某個估價項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)整個估價過程未來各項(xiàng)工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、進(jìn)度安排、質(zhì)量要求、參與人員和職責(zé)分工等。5.0.5實(shí)地查勘property inspection注冊房地產(chǎn)估價師親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、記錄估價對象狀

14、況。5.0.6實(shí)地查勘記錄property inspection notes記載實(shí)地查勘情況和結(jié)果的文件。5.0.7估價報告內(nèi)部審核internal appraisal review房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按照合格的估價報告要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行審查核定。5.0.8估價資料歸檔appraisal files archiving對估價報告以及在估價過程中形成的其他各種文字、圖表、影像等形式的資料進(jìn)行集中清理，對其中有保存價值的資料進(jìn)行整理、分類后妥善保存起來。5.0.9估價信用檔案appraisers and appraisal companies records行政主管部

15、門或行業(yè)自律組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。6房地產(chǎn)估價方法6.1市場法6.1.1市場法sales comparison approach選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。6.1.2交易實(shí)例sale property發(fā)生過買賣或租賃交易的房地產(chǎn)及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。6.1.3可比實(shí)例 comparable property；comparables交易實(shí)例中交易類型與估價目的吻合、成交

16、日期與價值日期接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產(chǎn)。6.1.4建立比較基準(zhǔn)selecting units of comparison對可比實(shí)例成交價格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，使各個可比實(shí)例的成交價格之間口徑一致、相互可比。6.1.5交易情況修正adjustment for conditions of sale把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格。6.1.6市場狀況調(diào)整adjustment for market conditions；time adjustment將可比實(shí)例在成交日期的價格調(diào)整到在價值日期的價格。6.1.7房地產(chǎn)狀況調(diào)整adjustmen

17、t for property conditions把可比實(shí)例在自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。6.1.8單價調(diào)整adjustment based on unit price基于可比實(shí)例的單價對其價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.9總價調(diào)整adjustment based on total price基于可比實(shí)例的總價對其價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.10百分比調(diào)整percentage adjustments采用百分比對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.11金額調(diào)整monetary adjustments采用金額對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.12直接比較調(diào)整direct comparison adj

18、ustments以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.13間接比較調(diào)整indirect comparison adjustments設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象狀況和可比實(shí)例狀況與其進(jìn)行比較，然后對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.14樓層調(diào)整系數(shù)ratio for each floor用于對處于不同樓層的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.15朝向調(diào)整系數(shù)ratio for each orientation用于對處于不同朝向的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16比準(zhǔn)價值value indica

19、tion from sales comparison approach采用市場法測算出的價值。6.2收益法6.2.1收益法income capitalization approach；income approach預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。6.2.2報酬資本化法yield capitalization method預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現(xiàn)到價值日期后相加來求取估價對象價值的方法。6.2.3直接資本化法direct capitalization method預(yù)測估

20、價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。6.2.4收益乘數(shù)法income multiplier method將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。6.2.5收益期限economic life預(yù)計估價對象未來可以獲取收益的時間。具體是自價值日期起至估價對象未來不能獲取收益之日止的時間。6.2.6持有期holding period預(yù)計持有房地產(chǎn)的時間。6.2.7潛在毛收入potential gross income房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸屬于房地產(chǎn)的總收入。6.2.8空置和收租損失vaca

21、ncy and collection loss因空置以及租出的部分承租人拖欠租金（包括延遲支付租金、少付租金或不付租金）造成的收入損失。6.2.9有效毛收入effective gross income從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。6.2.10運(yùn)營費(fèi)用operating expenses維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出。6.2.11運(yùn)營費(fèi)用率operating expense ratio運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入的百分比。6.2.12凈收益net operating income從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。6.2.13凈收益率net inc

22、ome ratio凈收益占有效毛收入的百分比。6.2.14期間收益annual income預(yù)計在持有期間各期可以獲得的凈收益。6.2.15期末轉(zhuǎn)售收益reversion預(yù)計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可以獲得的凈收益。6.2.16實(shí)際收益actual income估價對象在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益。6.2.17客觀收益objective income排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益。6.2.18報酬率yield rate將估價對象未來各期的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值的折現(xiàn)率。6.2.19安全利率safe rate沒有風(fēng)險或極少風(fēng)險的投資報酬率。6.2.20資本化

23、率capitalization rate房地產(chǎn)的凈收益與其價格的百分比。6.2.21綜合資本化率overall capitalization rate用于將建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地價值的資本化率。6.2.22土地資本化率land capitalization rate用于將歸屬于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。6.2.23建筑物資本化率building capitalization rate用于將歸屬于建筑物的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的資本化率。6.2.24收益乘數(shù)income multiplier房地產(chǎn)的價格除以其年收益所得的倍數(shù)。6.2

24、.25市場提取法market extraction method通過可比實(shí)例的有關(guān)數(shù)據(jù)求取估價對象的報酬率、資本化率、折舊等的方法。6.2.26土地剩余技術(shù)land residual technique從整個房地產(chǎn)的凈收益中分離出歸屬于土地的凈收益，用土地資本化率進(jìn)行資本化得出整個房地產(chǎn)中土地的價值。6.2.27建筑物剩余技術(shù)building residual technique從整個房地產(chǎn)的凈收益中分離出歸屬于建筑物的凈收益，用建筑物資本化率進(jìn)行資本化得出整個房地產(chǎn)中建筑物的價值。6.2.28收益價值value indication from income capitalization ap

25、proach采用收益法測算出的價值。6.3成本法6.3.1成本法cost approach求取估價對象在價值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價對象價值的方法。6.3.2土地重置成本land replacement cost假設(shè)在價值日期重新取得估價對象中的土地的必要支出，或重新開發(fā)估價對象中的土地的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.3建筑物重置成本building replacement cost采用價值日期的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在價值日期的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支

26、出及應(yīng)得利潤。6.3.4建筑物重建成本building reproduction cost采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在價值日期的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.5實(shí)際成本actual cost某個單位或個人實(shí)際耗費(fèi)的成本。6.3.6客觀成本objective cost假設(shè)重新開發(fā)時大多數(shù)單位或個人一般耗費(fèi)的成本。6.3.7單位比較法comparative-unit method以估價對象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計量單位（如單位建筑面積、單

27、位體積、延長米等）作為比較單位，調(diào)查在價值日期的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，然后對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.8分部分項(xiàng)法unit-in-place method先把估價對象建筑物分解為各個獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測算每個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查價值日期的各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價格或成本，最后將各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.9工料測量法quantity survey method先把估價對象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和

28、建筑設(shè)備，并測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量及人工時數(shù)，然后調(diào)查價值日期的相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.10建筑物折舊depreciation各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值日期的重置成本或重建成本與在價值日期的市場價值之差。6.3.11物質(zhì)折舊physical deterioration因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。6.3.12功能折舊functional obso

29、lescence因功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。6.3.13功能不足折舊functional obsolescence caused by deficiency因沒有其一般應(yīng)有的某些部件、設(shè)施設(shè)備等，或現(xiàn)有的某些部件、設(shè)施設(shè)備等的標(biāo)準(zhǔn)低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而影響其他部件、設(shè)施設(shè)備等的正常運(yùn)行或有效發(fā)揮作用造成的建筑物價值減損。6.3.14功能過剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy因現(xiàn)有的某些部件、設(shè)施設(shè)備等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價值減損。6.3.15外部折舊external o

30、bsolescence建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。6.3.16年齡-壽命法age-life method根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。6.3.17分解法breakdown method把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分，然后把它們相加來求取建筑物折舊的方法。6.3.18建筑物實(shí)際年齡actual age of building建筑物自竣工日期起至價值日期止的年數(shù)。6.3.19建筑物有效年齡effective age of building價值日期的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。6.3

31、.20建筑物自然壽命physical life of building建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。6.3.21建筑物經(jīng)濟(jì)壽命economic life of building建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間。具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止的時間。6.3.22建筑物剩余自然壽命remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。6.3.23建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命remaining economic life of building建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后

32、的壽命。具體是自價值日期起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間。6.3.24修復(fù)成本cost to cure采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用（包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤等）。6.3.25可修復(fù)curable預(yù)計修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.3.26不可修復(fù)incurable預(yù)計修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.3.27積算價值value indication from cost approach采用成本法測算出的價值。6.4假設(shè)開發(fā)法6.4.1假設(shè)開發(fā)法residual method預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利

33、潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。6.4.2待開發(fā)房地產(chǎn)proposed improvement具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。6.4.3后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期remaining construction and operating time自價值日期起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束之日止的時間。6.4.4后續(xù)建設(shè)期remaining construction period自價值日期起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日止的時間。6.4.5銷售期marketing time自開始銷售未來開發(fā)完成后的

34、房地產(chǎn)之日起至將其全部售出之日止的時間。6.4.6運(yùn)營期operating time自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至其一般正常持有期結(jié)束之日或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止的時間。6.4.7開發(fā)完成后的價值after-completion value估價對象未來開發(fā)完成后的狀況所對應(yīng)的價值。6.4.8后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤cost and developers profit將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況變成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤。6.4.9自己開發(fā)前提assumption by current developer估價對象仍然由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開

35、發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.4.10自愿轉(zhuǎn)讓前提assumption by intended developer估價對象要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.4.11被迫轉(zhuǎn)讓前提assumption by unexpected developer估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.5其他估價方法6.5.1基準(zhǔn)地價修正法land base price adjustment method在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取估價對象宗地價格的方法。6.5.2路線價法unit foot appraisal method一種城鎮(zhèn)土地批量估價方法，在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，在每個路線價區(qū)段內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格調(diào)整系數(shù)將該平均價格調(diào)整為各宗臨街土地的價值。6.5.3標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法standard price adjustment method一種批量估價方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價分區(qū)，在每個估價分區(qū)內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并求其價格，然后利用房地產(chǎn)價格調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價值。6.5.4多元回歸分析