全力做好“舊”文章打造美麗XXX(關(guān)于舊城改造的調(diào)研文章)

1、全力做好“舊”文章 打造美麗XXXX-關(guān)于NN市XXXX區(qū)舊城改造的調(diào)研與思考按照黨的十八大提出保障和改善民生的要求，以及NN市委、市政府關(guān)于在生態(tài)文明城市建設(shè)中，要做好舊城改造即“舊” 的文章的要求，XXXX區(qū)以歷史文化街區(qū)、YJ沿岸、城市主干 道兩側(cè)、城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部等區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，以“老NN?三街兩巷”SJ片區(qū)舊城改造為龍頭，開拓創(chuàng)新，加快推進(jìn)，著力改造建 設(shè)一批騎樓街、商貿(mào)街、美食街，全力打造美麗 XXXX，使現(xiàn)代 文明與歷史文化在城市中有機(jī)融合、相得益彰。XXXX區(qū)同時(shí)也是個老城區(qū)、老工業(yè)區(qū)，通過舊城改造，引導(dǎo)生產(chǎn)性企業(yè)和物 流企業(yè)以及小商品批發(fā)市場等相關(guān)產(chǎn)業(yè)到新區(qū)規(guī)劃區(qū)發(fā)展，實(shí) 現(xiàn)

2、舊城區(qū)土地功能使用轉(zhuǎn)換，提高城市土地資源利用效率，以 達(dá)到調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)的目的。目前，XXXX區(qū)舊城改造工作已取得初步成效，在建項(xiàng)目 11個項(xiàng)目，舊城改造用地面積達(dá)畝，總投資達(dá) 億元，占NN市舊城改造任務(wù)的比重為%。下面以SJ片區(qū)舊城改造為例子，就XXXX區(qū)舊城改造方向， 對策措施等問題進(jìn)行研究。一、SJ片區(qū)舊城區(qū)的形成和基本情況（一） SJ片區(qū)舊城區(qū)的形成明朝的NN城，社會較安定，經(jīng)濟(jì)有很大發(fā)展，有“小南京” 之稱。清初，NN先后出現(xiàn)YD會館、AH會館、XH書院、LH 會館、YL五屬會館等。光緒三十二年十一月十七日（1907年1月1日），NN開埠（通商口岸），出現(xiàn)SX 口、DF巷

3、、SJ、BYA 等碼頭。SJ片區(qū)由此進(jìn)入商業(yè)繁華時(shí)期。 發(fā)展至今，SJ片區(qū)已 然成為NN市傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的商業(yè)中心之一。在一定程度上， SJ的歷史就是NN市的歷史。（二） SJ片區(qū)舊城區(qū)的基本情況SJ片區(qū)由RM路、JF路、JB大道、XH街、SJ、ZZ路圍 合而成，項(xiàng)目用地面積 畝，均為國有土地，涉及征收建筑約 棟, 征收建筑面積約 萬m2,涉及企事業(yè)單位共計(jì)約個，個人產(chǎn)權(quán)戶數(shù)約 戶，承租戶約 戶,常住人口約 人。1、土地利用現(xiàn)狀按照2012年1月1日施行的國家標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與 規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011 ），以中類地類計(jì)，SJ片 區(qū)的用地主要有二類與三類居住用地、文物古跡用地

4、、商業(yè)設(shè) 施用地、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地、城市道路用地、交通站場用 地、供應(yīng)設(shè)施用地，其中又以居住用地和商業(yè)用地為主，缺乏 綠地和廣場。2、公共和公用設(shè)施SJ片區(qū)分布有規(guī)模較大的二級甲等醫(yī)院一個和醫(yī)務(wù)所一 個，幼兒園一所，小學(xué)一所，菜市一個，室內(nèi)超市一個，公共 廁所兩個，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一個，變壓器一個，社會停車場一個，市級文物保護(hù)單位三個。3、建筑風(fēng)貌歷史與現(xiàn)代交融、居住與商業(yè)結(jié)合給SJ片區(qū)的建筑帶來了多樣的風(fēng)貌，呈現(xiàn)出以JF路沿街騎樓街的傳統(tǒng)居住風(fēng)貌、傳統(tǒng) 商業(yè)風(fēng)貌、現(xiàn)代居住風(fēng)貌、現(xiàn)代商業(yè)風(fēng)貌等多種建筑風(fēng)貌類型。4、建筑高度與結(jié)構(gòu)本片區(qū)主要以低層和多層住宅為主，建筑質(zhì)量比較差，密度很大。1層建筑主

5、要是棚屋以及簡陋的磚砌結(jié)構(gòu)，比如停車庫房、 棚戶、廁所和簡易垃圾收集點(diǎn)；2-4層建筑主要是筒子樓以及沿 街的騎樓建筑，以磚混和磚木結(jié)構(gòu)為主，有些是傳統(tǒng)風(fēng)格，有 些則是風(fēng)貌不一新舊不一的民房；5-7層建筑主要以 20世紀(jì)70-90年代的居民樓為主，一般有3到4個單元，一梯兩戶，小 戶型，但是建筑密度很大，不滿足防火需求和建筑間距；8層以上建筑主要是20世紀(jì)90年代以后建的單位辦公樓以及商住樓。本片區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)類型比較多，有磚結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木 結(jié)構(gòu)、預(yù)制板結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)。5、土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)本片區(qū)的土地均為國有土地，分為行政劃撥和出讓兩種類 型。根據(jù)NN市YX房地產(chǎn)公司提供的數(shù)據(jù)，

6、本片區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)分 為公有房屋（含直管公房和單位房屋）、私有房屋（含房改房、 私人自建房、商品房）等類型。公有房屋建筑面積為萬m2、 私有房屋建筑面積為 萬m2,合計(jì) 萬m2。公有房屋總建筑面 積的%、私有房屋只占 %，公有房屋占絕大部分。6、傳統(tǒng)商業(yè)與傳統(tǒng)文化風(fēng)貌依靠YJ水運(yùn)之便，SJ片區(qū)在元明朝代已經(jīng)有商貿(mào)之風(fēng)，商賈云集。清末開設(shè)商埠后更是進(jìn)入了商貿(mào)繁榮時(shí)期，迅速成為 NN本地的商貿(mào)中心，也是連接云貴川與東部各省的商貿(mào)集散 地?，F(xiàn)今仍在的 YD會館、LH會館、AH會館以及DTD商住樓 就是本片區(qū)作為百年 NN商貿(mào)中心的物證。憑借商貿(mào)中心地位，本片區(qū)成為NN市傳統(tǒng)商業(yè)歷史最悠久 的地方，飲食業(yè)

7、聞名遐邇，至今依然不讓當(dāng)年。老牌和著名品 牌有YST藥行、老SJ蛋糕、傳統(tǒng)SZ米粉、十年老牌小吃等等。 為了傳承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)飲食與文化， 本片區(qū)居民自發(fā)成立了 NN市 SJ美食行業(yè)協(xié)會，每年舉辦一次美食節(jié)，成為美食文化的代表。 一直以來，每天前來品嘗傳統(tǒng)小吃的人絡(luò)繹不絕。本片區(qū)擁有地方特色鮮明的傳統(tǒng)文化，主要表現(xiàn)在語言、生活形態(tài)、經(jīng)濟(jì)形態(tài)和社會交往形態(tài)、戲曲等方面。本片區(qū)的原 住居民之間的交流語言為 NN白話，它是本片區(qū)的場所感、 歸屬 感的集中體現(xiàn)。歷史上本地劇和粵劇，居民多在閑暇時(shí)去觀看 戲曲。時(shí)至今日，戲曲凋零，但XH書院里仍時(shí)有表演。二、SJ片區(qū)舊城區(qū)存在問題分析及改造的必要性SJ片區(qū)由

8、于發(fā)展歷史悠久，因此在建筑、業(yè)態(tài)和文化上頗 具特色，在當(dāng)今城市化快速發(fā)展進(jìn)程中彌足珍貴，要善加保護(hù) 與利用?？v觀現(xiàn)狀，主要?dú)w納為以下幾點(diǎn)：一是磚、磚混和磚木等結(jié)構(gòu)的房屋仍然大量存在和使用，其中一些具有傳統(tǒng)建筑特色和文物價(jià)值。這些幾十甚至上百年的 建筑已經(jīng)處于危險(xiǎn)狀態(tài)。本片區(qū)內(nèi)已經(jīng)開發(fā)的住宅小區(qū)與破舊 危房比鄰而居，對比鮮明，反差巨大。二是人居環(huán)境差強(qiáng)人意。片區(qū)內(nèi)人口密度大，居民住宅面積 狹小，每戶人數(shù)有的多達(dá) 6人。另外建筑陳舊破敗、密度高、 間距小，電線在密密麻麻的建筑之間隨意拉伸，缺乏消防通道， 留下安全隱患。整個片區(qū)缺乏綠地、廣場等游憩空間，居民日 常休閑只能在樓下局促的樹蔭里、過道上進(jìn)

9、行，活動內(nèi)容局限 在打牌、下棋、聊天。三是傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)文化處于萎縮和消失狀態(tài)。片區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)店鋪破舊狹窄、位置不引人注目，經(jīng)營規(guī)模小。傳統(tǒng)業(yè)態(tài) 雖然知名度高，但影響力大不如前。傳統(tǒng)文化更是難尋蹤跡， 本地通用的語言 NN白話正在受到普通話的沖擊， 民間已經(jīng)發(fā)出 了拯救的呼聲。四是城市功能結(jié)構(gòu)不合理， 缺乏主次，功能的空間布局也顯 雜亂，要加以調(diào)整。片區(qū)中除了居住和商業(yè)功能外，還有物流 倉儲功能，它們占據(jù)核心位置，既壓制了土地價(jià)值，也影響了 父通。綜上，置換功能、改造和傳承傳統(tǒng)建筑、弘揚(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)和 傳統(tǒng)文化、提高居民收入和改善人居環(huán)境已迫在眉睫，已成為 本片區(qū)發(fā)展的頭等大事。因此 SJ片區(qū)有必

10、要進(jìn)行改造和更新，以促進(jìn)片區(qū)更好地發(fā)展。三、SJ片區(qū)舊城改造工作進(jìn)展情況在市委、市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，XXXX區(qū)黨委、政府高度重視SJ片區(qū)改造工作，于 年 月底成立SJ片區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo) 小組，全面開展 SJ片區(qū)改造。在市直相關(guān)部門的大力支持下， SJ片區(qū)改造項(xiàng)目前期工作開展順利。在完成前期調(diào)研、入戶登 記調(diào)查、編制征收補(bǔ)償方案等工作后，于年 月曰開展SJ片區(qū)征收預(yù)公告、SJ片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案 等相關(guān)公告和方案的張貼公示工作，并于年 月 日獲市政府頒布該項(xiàng)目的征收決定，是 NN市頒布NN市國有土地上房屋征 收與補(bǔ)償暫行辦法的通知）、實(shí)行新的征收補(bǔ)償政策以來，第一個獲得市政府頒布征收

11、決定的項(xiàng)目。根據(jù)SJ片區(qū)的實(shí)際居住環(huán)境和項(xiàng)目情況，XXXX區(qū)將其分成個地塊進(jìn)行改造。按分期、分片、分步實(shí)施的工作思路，第 一期重點(diǎn)開展位于地塊房屋征收工作，并將地塊內(nèi)3號、6號 住宅樓及28間鋪面作為項(xiàng)目啟動區(qū)。 選定了 地塊作為NN市 喜迎黨的十八大第二批重大項(xiàng)目開（竣）工暨SJ片區(qū)改造項(xiàng)目的啟動區(qū)，舉行了隆重的啟動儀式。三、SJ片區(qū)舊城改造的運(yùn)作模式及方向（一）運(yùn)作模式（1 ）資金來源SJ片區(qū)舊城區(qū)改建房屋征收成本需億元，項(xiàng)目涉及單位、住戶、承租戶數(shù)量較大，房屋征收投資量大，采取政府引導(dǎo)、 市場運(yùn)作的方式，引入社會資金參與改造。通過競爭性談判方式確定 SJ片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目（房屋征 收補(bǔ)償

12、項(xiàng)目）投資合作單位，由其負(fù)責(zé)提供房屋征收相關(guān)資金、 提供周轉(zhuǎn)房源安置被征收戶。（2 ）改造方式按照“整體規(guī)劃，分期凈地出讓”的方式，XXXX區(qū)對項(xiàng)目進(jìn) 行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合地塊內(nèi)房屋征收的難易程度及安置小區(qū) 所屬地塊，分塊實(shí)施房屋征收補(bǔ)償與拆除，形成凈地后分期凈 地出讓土地。為確保項(xiàng)目的完整性及持續(xù)性，取得第一期地塊 的土地受讓人須承諾參與剩余地塊的競拍。為滿足被征收人以回建方式進(jìn)行調(diào)換房屋或就近地段以現(xiàn) 房房源方式進(jìn)行調(diào)換房屋的要求，土地受讓人應(yīng)在出讓地塊項(xiàng) 目范圍內(nèi)預(yù)留安置房源，或提供經(jīng)被征收人同意的就近地段周邊 商品房。預(yù)留房源的數(shù)量由 XXXX區(qū)會同市城鄉(xiāng)建委、市國土 局等部門確定，需

13、考慮當(dāng)期土地上房屋征收所需房源數(shù)量及下一 期土地上房屋征收所需房源數(shù)。SJ片區(qū)屬于歷史文化街區(qū)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，XXXX區(qū)負(fù)責(zé)按歷史文化街區(qū)規(guī)劃相關(guān)要求組織開展該片區(qū)的方案總平及單體 設(shè)計(jì)。土地受讓人須按已獲市規(guī)劃局批復(fù)的方案總平及單體設(shè) 計(jì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并按規(guī)定設(shè)計(jì)、施工工藝進(jìn)行騎樓風(fēng)貌建筑 的建設(shè)。（3）補(bǔ)償安置選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按有關(guān)文件規(guī)定確定其補(bǔ)償各項(xiàng)費(fèi)用。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)?，可以選擇以回建方式進(jìn)行調(diào)換 房屋或就近地段以現(xiàn)房房源方式進(jìn)行調(diào)換房屋。以回建方式進(jìn) 行調(diào)換房屋的，由土地受讓人提供房源。（二）行政審批通過采用規(guī)劃同步走、安置同步走、拆遷同步走、融資同 步走的“四同步”的方法，簡

14、化行政審批程序，加快推進(jìn) SJ片區(qū) 舊城改造工作。（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)工作（2）征收安置工作（3 ）融資及項(xiàng)目出讓目前，改造方案已獲市政府批復(fù)同意。對投資合作單位招 標(biāo)文件及合作協(xié)議進(jìn)行評審，并原則通過?，F(xiàn)招標(biāo)代理單位正 在開展招標(biāo)前期工作。（三）改造方向SJ片區(qū)的傳統(tǒng)街道有 JF路、DT路、XH街等，片區(qū)舊城 改造充分挖掘和發(fā)揮其區(qū)位價(jià)值、交通價(jià)值、傳統(tǒng)商業(yè)、歷史 文化價(jià)值和土地價(jià)值，通過全面改造和整體重建的方式，按照 歷史文化街區(qū)相關(guān)規(guī)劃要求，把片區(qū)打造成規(guī)劃科學(xué)、傳統(tǒng)業(yè) 態(tài)和傳統(tǒng)文化特色分明、傳統(tǒng)與現(xiàn)代完美結(jié)合的新街區(qū)，煥發(fā) 舊城文化生機(jī)，傳承歷史文脈。一是建新如舊，修舊如舊。片區(qū)建筑風(fēng)格突出

15、“古、文、商”等元素，傳統(tǒng)商住項(xiàng)目以傳統(tǒng)建筑為原型和風(fēng)貌來進(jìn)行規(guī)劃設(shè) 計(jì)，形成歷史文化空間風(fēng)貌；現(xiàn)代化的高層居?。ê讓由虡I(yè)）合理布局設(shè)計(jì)，符合片區(qū)整體風(fēng)格。同時(shí)，做好對書院會館等 傳統(tǒng)建筑保護(hù)和修繕工作。二是以傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)，發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)。SJ片區(qū)是NN歷史傳統(tǒng)餐飲文化載體，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)對NN人而言，既是文化瑰寶，也是生活中不可或缺的享受來源，保留 和發(fā)展傳統(tǒng)業(yè)態(tài)并不是一對矛盾關(guān)系，而是相互促進(jìn)、相互融 合的關(guān)系；發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)以及現(xiàn)代休閑文化娛樂業(yè)，有助 于提升片區(qū)形象和品位，使 SJ片區(qū)成為NN市重要的商業(yè)、休 閑娛樂和文化旅游區(qū)域之一， 對NN的城市功能與影響力起到良

16、 好的促進(jìn)作用。六、關(guān)于舊城改造工作的幾點(diǎn)建議SJ片區(qū)舊城改造工作涉及方方面面，房屋產(chǎn)權(quán)、居民安置、征地拆遷、融資建設(shè)、維護(hù)穩(wěn)定等問題極為復(fù)雜，因此，著力 解決好SJ片區(qū)舊城改造遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)問題不僅是破 解XXXX區(qū)舊城改造工作所面臨的難題的關(guān)鍵，對如何推進(jìn)全 NN市的舊城改造工作也具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)意義。目前，XXXX區(qū)三舊改造工作涉及國有土地上舊廠房、舊 房屋改造、城中村改造等。各項(xiàng)目面臨的征遷問題、安置問題、 融資問題、政策瓶頸不一而同。如何破解，有如下幾點(diǎn)建議： 一是政府放權(quán)。舊城改造的最終目的是改善老百姓的居住 生活品質(zhì)，提升城市的品位和形象。政府不應(yīng)從中獲利，企業(yè)

17、也應(yīng)盡量不從中獲利。要按照政府投入為主，市場參與為輔的 原則，進(jìn)行舊城改造。在國有土地上舊廠房、舊房屋改造項(xiàng)目 中，積極推進(jìn)公開征集土地熟化人試點(diǎn)項(xiàng)目；在“城中村”改造項(xiàng) 目中，積極推進(jìn)村民自行改造、村企合作改造及政府主導(dǎo)改造 三種模式，進(jìn)一步簡化行政審批手續(xù)，提高行政效能，優(yōu)化行 政服務(wù)，走市場化運(yùn)作之路，改善發(fā)展環(huán)境。二是科學(xué)規(guī)劃。按照“一區(qū)一策、一村一策”原則，對老 城區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃，分片區(qū)實(shí)施舊城改造，以沿江片區(qū)為改造 重點(diǎn)，加大沿江片區(qū)舊改力度，帶動沿江片區(qū)開發(fā)建設(shè)，從而 推動沿江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展；對“城中村”改造要高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃市政公 用設(shè)施、環(huán)境建設(shè)和空間布局，充分兼顧經(jīng)濟(jì)功能和其它社會 服務(wù)功能的協(xié)調(diào)，按城市社區(qū)建設(shè)要求，規(guī)范建設(shè)新的城市居 住區(qū)，營造高質(zhì)量的生活環(huán)境。盡量向空中要建筑，盡可能的 預(yù)留可供開發(fā)土地和發(fā)展空間。同時(shí)，要維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和 權(quán)威性，加強(qiáng)對“城中村”現(xiàn)狀的規(guī)劃管理，堅(jiān)決杜絕新的違 章建筑，以盡量減少改造中的成本。三是和諧征遷。安居才能樂業(yè)。對老百姓的安置應(yīng)以他們 的意愿為主，盡量滿足原住戶的回遷意愿，即使不能完全滿足， 也應(yīng)比原有的條件有所改善，生活比原來有所提升，這樣才能 爭取征遷涉及單位和居民的支持?？赏ㄟ^尋找產(chǎn)權(quán)調(diào)換房或臨 時(shí)過渡房、鼓勵購買拆遷安置房、發(fā)放臨時(shí)過渡周轉(zhuǎn)費(fèi)等方式， 合理有效安置被征收遷居民。房屋產(chǎn)權(quán)評估單價(jià)應(yīng)根據(jù)實(shí)際