物業(yè)管理常識

1、物業(yè)管理常識 物業(yè)管理什么時候開始介入為好？物業(yè)被認為是房地產(chǎn)業(yè)的有機組成部分。房地呀產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、流通及售后服務各個環(huán)節(jié)所組成的綜合性產(chǎn)業(yè)。物業(yè)主要是指房地產(chǎn)業(yè)的流通及售后服務環(huán)節(jié)而言的。也就是說，只有當房地產(chǎn)的實用建筑形態(tài)完成以后，開始進入流通和消費領域，并由相應的企業(yè)通過服務向其追加價值時，這些房地產(chǎn)才成為真正意義上的物業(yè)，要及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值的增值，宜提倡物業(yè)的早期介入。 業(yè)主與用戶是一回事嗎？業(yè)主是指特定物業(yè)的產(chǎn)權所有人。包括根據(jù)任何租約授予他（她）繼承權期限而于當時享有繼承權的自然人或法人。在適當時候，業(yè)主也包括物業(yè)產(chǎn)權的代理及授權代表。用戶指在物業(yè)契約或租約中明

2、確指定對該物業(yè)享有使用權的法人或自然人。在適當?shù)臅r候，用戶可以指本法人或自然人的雇員、承包商、代理人、許可證持有人、被邀請的人士，以及以用戶名義正在進行工程作業(yè)而經(jīng)業(yè)主批準的承包商。在現(xiàn)實社會里，業(yè)主和用戶既可能是相互獨立的，也可能處于同一法人的行政控制之下，還可能是合一的。第一種情況如，某一公司從房地產(chǎn)開發(fā)商那里購得物業(yè)后，租給其它法人或自然人使用；如果業(yè)主和用戶同屬于某一家企業(yè)集團或行政事業(yè)單位就屬于第二種情況；當然，如果某一法人或自然人獲得某一物業(yè)的產(chǎn)權后，自己使用，那么，它就既是物業(yè)的業(yè)主， 又是物業(yè)的用戶。 物業(yè)管理收取費用要收稅嗎？建設部辦公廳目前向各省、自治區(qū)、建委（建設廳），直

3、轄市、計劃單列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）轉(zhuǎn)發(fā)了國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知（國稅發(fā)（）號）。物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅服務業(yè)科目中的代理業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財政部物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定（財基字（）號）的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設施設備維修基金。 物業(yè)管理公司應履行哪些義務和責任？物業(yè)管理

4、企業(yè)受管委會及房產(chǎn)消費者的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與委托單位簽訂委托管理合同。物業(yè)管理公司應承擔的義務包括：全面履行物業(yè)管理合同，對房產(chǎn)消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產(chǎn)消費者日常生活必需的便民服務。接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定。接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。 有關物業(yè)管理公司應根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾

5、，以方便房產(chǎn)消費者的了解和監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主大會違反物業(yè)管理規(guī)定應如何處理？業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用的滯納金或者按約定加收滯納金。物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反條例，市房地產(chǎn)局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主大會的職責和職權是什么？業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：（） 選舉、罷免業(yè)主委員會委員；（） 審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（）

6、聽取和審議物業(yè)管理服務工作報告；（） 決定物業(yè)管理的其他重大事項。業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責；（） 召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；（） 選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；（） 設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；（） 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；（） 聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動； （） 監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；（） 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。 已售房改公房的個人如何交納物業(yè)管理費？根據(jù)北京市普通居住小區(qū)

7、物業(yè)管理服務收費暫行辦法（京價房字（）第號）的規(guī)定，北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費項目，分為住戶個人交費項目和產(chǎn)權人交費項目兩類。其中，住戶個人交費項目應由購、租住房者自行交納；產(chǎn)權人交費項目則應由在小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的前段時間和個人交納。但是根據(jù)該暫行辦法的第五條按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應按有關規(guī)定負擔產(chǎn)權人交費項?quot;。其中包括綠化費、化糞池清淘費、管理費、小修費、中修費、小區(qū)公用設施維修費、電梯費、高壓水泵費和公用電視天線費。據(jù)此規(guī)定，有關方面經(jīng)測算后得出，一套平方米的多層住宅，若不包括大修費，每戶每年交納物業(yè)管理約元，其中住戶個人交納，每月元

8、，產(chǎn)權人分擔元，每月元；同樣面積的高層住宅，每戶每年交納物業(yè)管理費約元，其中住戶個人交納元，每月元，產(chǎn)權人分擔元，每月元。故此，購買房改房的職工只需按暫行辦法中規(guī)定的收費標準，交納其中的住戶個人交費項目。該項費用包括裝修房屋垃圾外運費、保潔費各項費用統(tǒng)收服務費、車輛存車費和機動車豐車費等。其中的常規(guī)性收費，包括保潔費（元/戶）、保安費（元/戶）和各項費用統(tǒng)收服務費（元/戶），一般每戶每月為元，全年元。 公有住宅售后管理服務費收取有什么規(guī)定？公有住宅售后管理服務費與商品房的物業(yè)管理費不同。按照上海市房屋土地管理局、上海市物價局的規(guī)定，公有住宅售后管理服務費的收費標準是：（） 居住用房的管理費：多

9、層住宅每戶每月元；高層住宅每戶每月元。 具體收費檔次劃分，在此幅度內(nèi)由業(yè)主委員會同所委托的物業(yè)管理單位商定。（） 高層住宅電梯、水泵運行費：每月每平方米建筑面積元，其中由房屋業(yè)主直接支付元，從房屋修繕基金中列支元（底層和原始結(jié)構中電梯不?？康臉菍幼舨挥钄偹?。（） 在售后公有住宅區(qū)域內(nèi)且執(zhí)行全市統(tǒng)一的非居住用房標準的營業(yè)、辦公用房管理費按租金的計算，由產(chǎn)權人支付。（） 保安服務費住宅每戶每月元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積元/月計算，由房屋使用人支付。（） 保潔服務費住宅每戶每月元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積元/月計算，由房屋使用人支付。 具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定。 物業(yè)管理收費項目的構成 房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、