上饒市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析報(bào)告

1、上饒市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析報(bào)告前言房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)之一，從來(lái)都不可能脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r而獨(dú)立運(yùn)行，通過(guò)對(duì)上饒市地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)劃發(fā)展、近年來(lái)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)等方面的調(diào)查分析，了解該城市區(qū)位價(jià)值如何、了解該城市的綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿θ绾?、了解該城市整體規(guī)劃發(fā)展如何、了解該城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)如何，進(jìn)而可以判斷該城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的發(fā)展前景應(yīng)朝什么方向發(fā)展，并為貴司上饒項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)與定位提供參考依據(jù)。一、 上饒市宏觀環(huán)境調(diào)查分析1、 上饒市地理位置概況上饒市位于江西省東北部。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分優(yōu)越；素有“八省通衢”、

2、“豫章第一門(mén)戶”的稱謂。上饒市轄上饒、廣豐、玉山、婺源、弋陽(yáng)、橫峰、波陽(yáng)、余干、萬(wàn)年等10縣和信州區(qū)（上饒市城區(qū)），代管德興市，面積22791平方公里，人口660萬(wàn)。上饒憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，牽江浙、出滬寧、攜八閩、達(dá)粵桂，貨暢其流，人行其便,鑄就了發(fā)展大商貿(mào)大流通的黃金寶地。2、上饒市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)交通便捷浙贛鐵路復(fù)線、皖贛鐵路、橫南鐵路和320國(guó)道、206國(guó)道、311高速公路東西橫貫，南北穿行；加上四條省道和數(shù)百條縣鄉(xiāng)干道交織成網(wǎng)。百十里內(nèi)有四個(gè)機(jī)場(chǎng)。信江、樂(lè)安河、昌江三條水系自東向西在波陽(yáng)匯合注入鄱陽(yáng)湖，溝通23條航道，北出長(zhǎng)江，內(nèi)河湖泊通航一千多公里。水陸空立體交叉組成網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)出上饒極為方

3、便。 郵電通訊暢通市縣區(qū)鄉(xiāng)全部開(kāi)通程控電話，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)途傳輸數(shù)字化；開(kāi)通了8100長(zhǎng)途程控交換局，3400公里的光纜聯(lián)接城鄉(xiāng)。gsm數(shù)字交換機(jī)和ddn數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)，電視電話會(huì)議、no.7信令系統(tǒng)、同步定時(shí)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信網(wǎng)等，為社會(huì)公眾提供了的服務(wù)平臺(tái)。水電充足城市供水設(shè)施30座，人均生活用水日供能力150升。城市電力供應(yīng)充裕；由于擁有大型水電站和得到大電網(wǎng)支持，用電價(jià)格相對(duì)便宜。3、上饒市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃市域人口發(fā)展和城市化水平預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)市域總?cè)丝?005年為700萬(wàn)人，2020年達(dá)到780萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)人口規(guī)模近期為175萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為25%，遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)

4、人口規(guī)模為312萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為40%。城鎮(zhèn)體系總體構(gòu)想規(guī)劃期內(nèi)市域城鎮(zhèn)發(fā)展的總體思路是以上廣玉城鎮(zhèn)群構(gòu)成市域內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展的核心，依托浙贛鐵路、320國(guó)道、311國(guó)道三條平行的交通大動(dòng)脈，市域內(nèi)各板塊根據(jù)本區(qū)條件有重點(diǎn)、有步驟地發(fā)展。1）上廣玉城鎮(zhèn)群包含沿浙贛鐵路的信州區(qū)、廣豐、上饒、玉山、橫峰、鉛山、弋陽(yáng)各縣，將大力發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)各層次中心城鎮(zhèn)的對(duì)外輻射能力，以帶動(dòng)全市城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展。其中上饒市區(qū)和廣豐、玉山是該重點(diǎn)區(qū)域中的核心，將形成密不可分的城鎮(zhèn)群和半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，大大縮短時(shí)空距離，更有效地發(fā)揮其對(duì)外輻射能力。2）北部山區(qū)城鎮(zhèn)群該區(qū)域范圍包括德興市和婺源縣。未來(lái)德興的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)將

5、從采掘業(yè)及粗加工業(yè)逐漸過(guò)渡到原材料的深加工及礦產(chǎn)品的再開(kāi)發(fā)，走以技術(shù)為主導(dǎo)的路子。婺源縣將有控制、有引導(dǎo)地發(fā)展成為生態(tài)旅游區(qū)。3）西部鄱陽(yáng)湖區(qū)該區(qū)包括波陽(yáng)、余干、萬(wàn)年三縣，將大力提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，使更多的勞動(dòng)力從土地上解放出業(yè)，加快農(nóng)村中非農(nóng)業(yè)的發(fā)展為目標(biāo)，同進(jìn)，將合理、有效地引導(dǎo)農(nóng)村中的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，提高生產(chǎn)能力，加快城鎮(zhèn)化前進(jìn)的步伐。4、上饒市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2002年上饒市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及2003年目標(biāo)項(xiàng) 目2002年實(shí)現(xiàn)指標(biāo)2003年奮斗目標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)值215.72億元增長(zhǎng)13%人均gdp3509.78元增長(zhǎng)13%財(cái)政總收入19.2億元增長(zhǎng)13%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60億元增長(zhǎng)20%社會(huì)消費(fèi)

6、品零售總額94.45億元增長(zhǎng)8%引進(jìn)市外資金58.7億元增長(zhǎng)20%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款161.72億元各類貸款200.15億元據(jù)調(diào)查，2002年上饒市g(shù)dp達(dá)215.72億元，在江西省11個(gè)地市中排列第五位，加上上饒地處江西東大門(mén)，隨著上饒市經(jīng)濟(jì)總量的持續(xù)擴(kuò)大，上饒城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程必定加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量將會(huì)大大提高。2002年上饒市人口統(tǒng)計(jì)全市常住人口617.07萬(wàn)人其中：城鎮(zhèn)人口105.03萬(wàn)人（占17.02%）鄉(xiāng)村人口512.04萬(wàn)人（占82.98%）全市男性人口321萬(wàn)人全市女性人口296.07萬(wàn)人014歲比重占27.97%1564歲比重占65.99%65歲及以上老年人口比重占6.04%

7、從上表顯示，上饒市非農(nóng)業(yè)人口比例不高，僅為17%左右，根據(jù)上饒人口增長(zhǎng)趨勢(shì)（全年凈增人口5.32萬(wàn)人）和城市發(fā)展態(tài)勢(shì)，未來(lái)的城市規(guī)模將突破現(xiàn)有的城市格局，上饒市人口將進(jìn)一步增大，有利于房地產(chǎn)的深入發(fā)展。上饒市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀改革開(kāi)放以來(lái)，上饒憑借“八省通衢”的地理位置和豐富的資源優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。 工業(yè)已初步形成以有色金屬、建材、食品、輕紡、機(jī)電為支柱的五大行業(yè)。德興銅礦、永平銅礦、弋陽(yáng)銅礦、上饒縣銅礦、橫峰鉭鈮礦、萬(wàn)年銀金礦、萬(wàn)年砂金礦、大茅山金礦等一批大中型采礦企業(yè)的崛起，展示了采礦業(yè)、礦產(chǎn)品加工業(yè)廣闊的發(fā)展前景。 以生產(chǎn)水泥、水泥制品、建筑陶瓷、石棉制品為主的建材

8、業(yè)，產(chǎn)品已有十大類50余種，生產(chǎn)企業(yè)600多家。 機(jī)電行業(yè)已有汽車、電工電器、儀器儀表、農(nóng)機(jī)、軸承、石化通用、礦山機(jī)械、食品機(jī)械等八大類。其中照相機(jī)、客車、電磁線、交聯(lián)電纜、電度表等六類產(chǎn)品已顯示出規(guī)模效益；相機(jī)、客車、軸承等產(chǎn)品已走出國(guó)門(mén)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。鳳凰牌照相機(jī)已是國(guó)產(chǎn)相機(jī)第一品牌；上饒牌客車；方圓牌圓筒漆包線被認(rèn)定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長(zhǎng)風(fēng)牌焊條、焊絲為全國(guó)焊條行業(yè)首秕推薦產(chǎn)品。 依托豐富的糧油資源發(fā)展起來(lái)的食品工業(yè)更是一派興旺。其中國(guó)家中型企業(yè)有5戶，年利稅過(guò)千萬(wàn)元的5戶，過(guò)億元的一戶。月兔牌香煙、全良液牌白酒、大鄣山牌茶葉、饒州牌白酒、萬(wàn)年貢米、相繼成為江西省名

9、牌產(chǎn)品。德興異vc鈉有限公司開(kāi)發(fā)的食品添加劑，產(chǎn)量占全國(guó)一半以上，出口量占全國(guó)的四分之三。婺源開(kāi)發(fā)的有機(jī)茶，在國(guó)際市場(chǎng)享有盛譽(yù)，2000年度出口量占?xì)W盟各國(guó)總銷量的70%以上。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。圍繞優(yōu)質(zhì)稻、生豬、肉牛、特種水產(chǎn)、茶葉、茶油、蠶桑、葛業(yè)、鰻魚(yú)、果業(yè)、竹業(yè)、烏黑雞等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，興建規(guī)模生產(chǎn)基地。上饒市已建農(nóng)業(yè)企業(yè)935個(gè)，各類產(chǎn)業(yè)化組織146個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶50.8萬(wàn)戶；基地種植面積達(dá)70萬(wàn)畝。上饒市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達(dá)80%以上。創(chuàng)制國(guó)家a級(jí)綠色食品9個(gè)；涌現(xiàn)出廣豐卷煙、白銀鵝、萬(wàn)年珍珠、貢米、婺源茶葉、荷包紅鯉魚(yú)、鉛山鰻魚(yú)、橫峰葛粉、德興茶油、波陽(yáng)銀魚(yú)、余干烏黑雞、藜蒿等大批在國(guó)內(nèi)外

10、市場(chǎng)上享有盛譽(yù)的名優(yōu)產(chǎn)品；年出口金額達(dá)1.38億美元。昔日的魚(yú)米之鄉(xiāng)，正在成為沿海大中城市優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。 旅游業(yè)正在崛起。上饒山川秀美，風(fēng)景如畫(huà)。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西的廬山、三清山、龍虎山等著名旅游景點(diǎn)的交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨(dú)厚。許多旅游景點(diǎn)得以開(kāi)發(fā)，旅游設(shè)施不斷完善。2002年全市接待國(guó)內(nèi)外游客291萬(wàn)人次，增長(zhǎng)13.4%，旅游總收入15.24億元，增長(zhǎng)14.6%。 現(xiàn)有的景點(diǎn)有：國(guó)家級(jí)景區(qū)三清山、龜峰，南巖佛窟、葛仙山、武夷山自然保護(hù)區(qū)、鵝湖書(shū)院、婺源田園風(fēng)光、靈巖洞國(guó)家森林公園、萬(wàn)年仙人洞、吊桶環(huán)、閩浙贛革命舊址、上饒集中營(yíng)等等。 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)

11、施建設(shè)的加快，城市商業(yè)、旅館業(yè)、交通運(yùn)輸、以及文化娛樂(lè)業(yè)都呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭。5、上饒市近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)2000年2001年2002年施工面積（萬(wàn)）166.52174.56183.83竣工面積（萬(wàn)）110.80109.12111.34銷售面積（萬(wàn)）85.6396.26101.78根據(jù)上表數(shù)據(jù)可知，近三年來(lái)上饒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈上升趨勢(shì)，僅管上饒作為江西省的一個(gè)地級(jí)城市，其房地產(chǎn)業(yè)與省會(huì)城市南昌相比慢了幾個(gè)節(jié)拍，雖然落后，但潛在開(kāi)發(fā)體量很大，是一個(gè)很有投資價(jià)值的地級(jí)市。二、 項(xiàng)目所在地信州區(qū)（上饒市城區(qū)）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（一）信州區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況信州區(qū)，古稱信州，位于江西省東北部

12、，地處閩、浙、皖、贛四省交界處，是上饒市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積3388平方公里，行政區(qū)轄四鄉(xiāng)二鎮(zhèn)三個(gè)街道辦事處。城區(qū)面積14平方公里，全區(qū)人口322萬(wàn)人，共9.96萬(wàn)戶，每戶家庭約3.5人，其中市區(qū)人口16萬(wàn)人，全區(qū)非農(nóng)業(yè)人口18.24萬(wàn)人，所占比例達(dá)56.6%。隨著“一江兩岸”的建設(shè)以及“三0一路”320國(guó)道北移工程的開(kāi)工，必將改變上饒市區(qū)整體城市布局，城市中心面積將不斷擴(kuò)大，2003年新拉開(kāi)城市建設(shè)框架達(dá)16平方公里。 信州區(qū)歷史悠久，自東漢建安年間設(shè)縣以來(lái)，已有1700多年的歷史，區(qū)內(nèi)山水環(huán)繞、風(fēng)光秀麗，“北枕靈山、南帶冰溪，東挹瑯琊，西瞻山獻(xiàn)”正是古城幽美的寫(xiě)照，位于區(qū)西郊的

13、上饒集中營(yíng)，是全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。信州區(qū)交通便利浙贛鐵路穿區(qū)而過(guò)，橫南鐵路在上饒接軌，上海至南寧的320國(guó)道及黎溫高速公路橫貫市區(qū)東西，以信州區(qū)為中心的公路四通八達(dá)。同時(shí)，信州區(qū)周邊旅游資源豐富，東臨三清山，西接圭峰、龍虎山，南通武夷山，北連黃山，是江南旅游景區(qū)的中介結(jié)合點(diǎn)有旅游熱線中轉(zhuǎn)站的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。伴隨著改革開(kāi)放的步伐，信州區(qū)已發(fā)生了可喜的變化。2002年，信州區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值27.1億元，較上年增長(zhǎng)6.8%，財(cái)政總收入12008萬(wàn)元，其中地方財(cái)政收入8082萬(wàn)元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.1億元，增長(zhǎng)7.4%。2002年信州區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入6157元，同比增長(zhǎng)13.6%，農(nóng)民居民人

14、均純收入2096元，增長(zhǎng)2.83%。全市在崗職工平均工資6976元，增長(zhǎng)23%，信州區(qū)城鎮(zhèn)居世人均居住面積13.65平米，比上年增加0.74平米，反映人民生活質(zhì)量的恩格爾系數(shù)已下降50%以下。日前，全區(qū)工商業(yè)戶數(shù)已近5000家，并已形成機(jī)械電子、客車制造、儀器、儀表、紡織服裝、化工建材、金屬冶煉、食品、專業(yè)商場(chǎng)、建筑、房地產(chǎn)等20多個(gè)工商行業(yè)。（二）信州區(qū)（上饒市城區(qū)）城市總體規(guī)劃發(fā)展2003年目前規(guī)劃2005年近期規(guī)劃2010年中期規(guī)劃2020年遠(yuǎn)期規(guī)劃建成區(qū)面積14平方公里21.05平方公里28.8平方公里44.2平方公理城市人口規(guī)模16萬(wàn)人25萬(wàn)人32萬(wàn)人45萬(wàn)人1、 根據(jù)信州區(qū)（上饒市

15、城區(qū)）總體規(guī)劃，規(guī)劃建成區(qū)分為老城區(qū)域板塊、帶湖區(qū)域板塊、民主區(qū)域板塊、旭日區(qū)域板塊、三江區(qū)域板塊、水南區(qū)域板塊等共六大板塊，每個(gè)板塊內(nèi)包括若干個(gè)居住區(qū)，每個(gè)板塊的遠(yuǎn)期居住人口612萬(wàn)。近期內(nèi)的居住、商業(yè)用地主要向北發(fā)展，位置在現(xiàn)狀320公路以南。信江以南是居住、文化、教育的合適位置，但開(kāi)發(fā)時(shí)序應(yīng)該推遲。旭日鎮(zhèn)的西部用作城市最主要的工業(yè)區(qū)。水南地區(qū)不作大的發(fā)展。這一規(guī)劃藍(lán)圖的制定，為貴司項(xiàng)目在三江板塊的開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)利好前景。（三）信州區(qū)（上饒市城區(qū)）商品住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析2、 近三年來(lái)信州區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)2000年2001年2002年施工面積（萬(wàn)）19.5130.3044.60其中住宅施工面積

16、（萬(wàn)）17.2726.6030.1本年新開(kāi)工面積（萬(wàn)）12.9317.5022.67其中住宅新開(kāi)工面積（萬(wàn)）11.5314.5017.86竣工面積（萬(wàn)）9.8726.9630.52其中住宅竣工面積（萬(wàn)）9.5029.1029.48銷售面積9.4017.4030.10其中住宅銷售面積（萬(wàn)）8.8616.3027.52從上表可知，信州區(qū)（上饒市城區(qū)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)互動(dòng)性上升的良好態(tài)勢(shì)，再加上信州區(qū)作為市府所在地，隨著城工規(guī)模的不斷擴(kuò)大、招商引資力度的加大、市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改建、擴(kuò)建、新建以及城市人口的增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量與需求量將會(huì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。3、 市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征1) 樓

17、盤(pán)物業(yè)類型從樓盤(pán)物業(yè)類型來(lái)看，上饒市商品住宅開(kāi)發(fā)目前仍以多層住宅為主，小高層、高層、別墅為輔，其中實(shí)用率較高的多層住宅為消費(fèi)者情有獨(dú)鐘，現(xiàn)代城一期、天驕公寓一期等熱銷即為明證。2）戶型特征上饒商品住宅戶型以大、中型為主，最為集中的為90130平方米、130160平米和160平米以上等幾個(gè)區(qū)段的戶型。二居室套型面積大多在90110平米，三居室套型面積在120150平米之間，四居室套型面積在160平米以上。3）價(jià)格特征通過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)的調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)前上饒市區(qū)商品住宅，價(jià)格檔次如下表：物業(yè)檔次均價(jià)（元/平米）樓盤(pán)名稱示例高檔住宅2300-3000金谷國(guó)際公寓、馬皇廟興業(yè)豪苑中高檔住宅1300-15

18、00匯景花園、綠景家園中檔住宅1000-1200現(xiàn)代城、天驕公寓低檔住宅600-800怡景樓、陽(yáng)光花園、致仁商務(wù)中心其中價(jià)格在每平方米8001300元之間的商品房構(gòu)成上饒市區(qū)市場(chǎng)主流。3、樓宇素質(zhì)提高隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，新推出的樓盤(pán)越來(lái)越講究自身素質(zhì)的提高，從樓宇外觀造型、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套到內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)，如現(xiàn)代城、綠景家園、匯景花園、世紀(jì)花園等樓盤(pán)，無(wú)不體現(xiàn)質(zhì)的飛越，這亦是造成期房比現(xiàn)房好銷客觀因素。4、代理商的作用增強(qiáng)江西中原、廈門(mén)沃爾斯濱、上海紅魚(yú)商務(wù)等進(jìn)駐上饒代理營(yíng)銷樓盤(pán)表明，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，發(fā)展商日漸認(rèn)同代理商的專業(yè)素質(zhì)與服務(wù)水平，走向社會(huì)化協(xié)作分工逐漸成為業(yè)界

19、的共識(shí)。5、商品房市場(chǎng)營(yíng)銷特征從上饒市商品房市場(chǎng)的總體發(fā)展情況來(lái)看，現(xiàn)階段還處于“千樓一面”的低水平開(kāi)發(fā)階段。雖然目前營(yíng)銷力度、市場(chǎng)定位注重方面都有所增強(qiáng)，但與南昌市相比，仍存在較大差距，潛在的策劃空間大。6、物業(yè)管理特征上饒市目前物業(yè)管理水平較低，還處在起步階段，現(xiàn)有的商業(yè)性物業(yè)管理公司不多。商品房住宅的物業(yè)管理大多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬的物業(yè)管理部門(mén)承擔(dān)，物業(yè)管理單位與業(yè)主對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)也僅限于日常代收水電費(fèi)、垃圾清理、門(mén)衛(wèi)看守及入住裝修的管理。對(duì)于住宅小區(qū)的生活環(huán)境及物業(yè)維護(hù)認(rèn)識(shí)不足，消費(fèi)心態(tài)處于1030元/戶/月的水平，造成上饒市物業(yè)管理現(xiàn)狀普遍“臟、亂、差”，直接影響在售物業(yè)

20、的形象與檔次提升；而少數(shù)規(guī)模大、銷售較好的樓盤(pán)其物業(yè)管理水平相應(yīng)較高，物業(yè)收費(fèi)也較高，約0.35元/月，如現(xiàn)代城。智能化在物業(yè)管理中運(yùn)用普及程度不高，目前只有少數(shù)個(gè)別樓盤(pán)引入較為先進(jìn)的智能化管理系統(tǒng)，如馬皇廟興業(yè)豪苑。智能化住宅在上饒尚處于起步階段。7、目前在售物業(yè)特征上饒市在售物業(yè)除了三四個(gè)樓盤(pán)較大外，絕大多數(shù)小區(qū)規(guī)模都很小，占地約12畝，規(guī)劃為兵營(yíng)式布局且多為商住形式即“下店上住”的物業(yè)形態(tài)；小區(qū)無(wú)綠化，無(wú)物業(yè)管理，工地現(xiàn)場(chǎng)無(wú)包裝，售樓處布置簡(jiǎn)陋，僅為一兩張桌椅，談不上配備讓客戶直觀的小區(qū)規(guī)劃模型與戶型模型，銷售人員專業(yè)素質(zhì)低下，小區(qū)推廣手法欠缺，多為“守株待兔”型銷售模式。8、發(fā)展商綜合

21、素質(zhì)有待提高在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越注重品牌化的今天，一個(gè)樓盤(pán)的素質(zhì)可以說(shuō)很大程度上取決于發(fā)展商的綜合實(shí)力，高素質(zhì)的房地產(chǎn)商是造就高品位樓盤(pán)的重要因素，縱觀上饒樓市，擁有實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商并不多見(jiàn)。9、集團(tuán)購(gòu)房下降，私人購(gòu)房的比例提高上饒雖然是房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的城市，但隨著集團(tuán)購(gòu)房的逐步退出，個(gè)人購(gòu)房比例將進(jìn)一步提高，自住為目的成為市場(chǎng)主導(dǎo)。10、上饒市區(qū)居民居住偏好調(diào)查與分析 區(qū)域選擇特征信江以北區(qū)域因生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)休閑及醫(yī)療配套等配套設(shè)施齊全，對(duì)消費(fèi)者仍是有很大吸引力。信江以南區(qū)域發(fā)展較滯后，但隨著上饒“一江兩岸”工程的實(shí)施及有秩序的發(fā)展三江板塊，加上信江以北有山有水，空氣污染少，環(huán)境優(yōu)良

22、，居住環(huán)境將會(huì)趨于成熟，消費(fèi)吸引力將會(huì)增強(qiáng)，如老城區(qū)內(nèi)的市民及退休老年人選擇三江板塊內(nèi)的世紀(jì)花園便是例證。 樓層朝向選擇特征朝向問(wèn)題是上饒市居民購(gòu)房時(shí)關(guān)注的重要因素，上饒氣候濕潤(rùn)，夏季較炎熱，居民普遍形成南北朝向的居住習(xí)慣。坐北朝南，客廳、主臥南向布置，南北通風(fēng)設(shè)計(jì)，夏季利用穿堂風(fēng)解暑熱的戶型受到市民普遍喜愛(ài)。 居民心理價(jià)位特征 上饒市城區(qū)居民人均年可支配收入6157元，房?jī)r(jià)承受能力相對(duì)不高。調(diào)查顯示，低價(jià)位樓盤(pán)仍是大眾化消費(fèi)的主流。目前，上饒居民普遍心理單價(jià)位為8001100元/，心理總價(jià)位在615萬(wàn)元/套之間。 購(gòu)房需求特征a、 上饒市居民購(gòu)房時(shí)考慮的因素主要有：價(jià)格、位置、戶型、交通條件

23、、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。b、 上饒人購(gòu)房選擇以二室二廳、三室二廳為主，從市場(chǎng)反映來(lái)看，以90130平米的中等戶型推售的樓盤(pán)，如現(xiàn)代城、綠景家園、江南人家、天驕公寓等樓盤(pán)在這一面積區(qū)間的戶型比較符合買家偏好，出現(xiàn)樓未建成，房子銷售率卻良好的效果。c、 區(qū)位優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，品位高雅的小區(qū)深受消費(fèi)者歡迎。隨著居住概念的轉(zhuǎn)變，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，具有自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)、小區(qū)景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，普遍受到消費(fèi)者青睞。 購(gòu)房消費(fèi)群特征a、 目前上饒市購(gòu)房消費(fèi)群體主要是私營(yíng)企業(yè)老板、個(gè)體戶、中高級(jí)公務(wù)員、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外來(lái)人士、鄰近縣城的先富人士、拆遷戶、外出打工者、大中專院校教師、醫(yī)生、律師等自由職業(yè)者及有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

24、的中青年。b、 購(gòu)房消費(fèi)群體特征大都在3050歲之間，購(gòu)房主要是為了自用，用于投資的微乎其微。（四）、信州區(qū)（上饒市城區(qū)）所屬區(qū)域板塊市場(chǎng)分析1、老城區(qū)域板塊范 圍：沿河路以北，浙贛鐵路以南，在信州區(qū)北面。個(gè)案簡(jiǎn)介：【金谷國(guó)際公寓】項(xiàng)目概況 定 位：名門(mén)特區(qū)酒店式商務(wù)小公寓 規(guī) 模：占地1500，總建筑面積約11500，一棟12層的單體小高層 外立面： 較為時(shí)尚、現(xiàn)代 功能分區(qū)：13層小區(qū)配套的商業(yè)用房，4層以上為酒店式公寓 車 位：無(wú) 戶 型：共188套，精裝房，均為一房一廚一衛(wèi)式的小戶型，其中36.34占 54套；49.05占116套；56占18套 物業(yè)管理費(fèi)：1.3元/月 銷售價(jià)格：29

25、703400元/，樓層差價(jià)50元 電 梯：兩梯20戶 開(kāi)發(fā)商： 福建華洲集團(tuán)華洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷商： 廈門(mén)沃爾斯賓置業(yè)有限公司 現(xiàn)場(chǎng)地址：火車站廣場(chǎng)南側(cè) 銷售情況銷售率約70% 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，金谷國(guó)際公寓有一定特色，乃上饒市首家精裝修酒店式公寓，但對(duì)于項(xiàng)目基本上無(wú)影響：a、銷售周期上來(lái)看，與本項(xiàng)目無(wú)沖突；b、小區(qū)缺乏中央空調(diào)和24小時(shí)熱水供應(yīng)，導(dǎo)致阻卻部分客戶的購(gòu)買欲望。【中大公寓樓】項(xiàng)目概況 規(guī) 模：占地1645，總建筑面積約9800，兩棟多層商住樓 建筑風(fēng)格：普通風(fēng)格 功能分區(qū)：第一層臨街店面，第二層寫(xiě)字樓，3-7層為住宅 車 位：無(wú) 戶 型：共80套，三房二廳 138占

26、 24套；二房二廳96占30套； 復(fù)式161-204占26套 物業(yè)管理費(fèi)：28元/月 銷售價(jià)格：住宅1200-1260元/，寫(xiě)字樓1500元/，店面7200-8000元/ 開(kāi)發(fā)商： 現(xiàn)場(chǎng)地址：火車站廣場(chǎng)南側(cè) 銷售情況銷售率約85% 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，中大公寓樓體量小，且銷售快接近尾聲，但對(duì)于項(xiàng)目基本上無(wú)影響?！抉R皇廟興業(yè)豪苑】項(xiàng)目概況 定 位：上饒首席高層公寓 規(guī) 模：占地約4000余，總建筑面積約20000，一棟21層的單體高層 外立面： 較為時(shí)尚、現(xiàn)代 功能分區(qū)：12層商業(yè)用房，3層以上為住宅 車 位：少量地下車庫(kù)，只租不賣 戶 型：共190套，共四種戶型，其中平層三室二廳面積127

27、.9/155.2占 38套；躍層132.4占133套；空中別墅躍式三層267.1占19套。 物業(yè)管理費(fèi)：0.8元/月 銷售價(jià)格：17803000元/，均價(jià)2300元/ 電 梯：四梯10戶 工程進(jìn)度：正在做樁基工程，工期約20個(gè)月 開(kāi)發(fā)商：上饒國(guó)星房地產(chǎn) 現(xiàn)場(chǎng)地址：中心廣場(chǎng)上饒影劇院后 銷售情況預(yù)訂率約57% 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，馬皇廟興業(yè)豪苑位于市中心廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越，作為上饒高層公寓之首席，人性化的智能配套，高檔次的定位將會(huì)分流本項(xiàng)目部分較為富有的成功人士?！粳F(xiàn)代城】項(xiàng)目概況 定 位：信江邊上，健康人家 規(guī) 模：總占地360畝，總建筑面積約38萬(wàn)，總戶數(shù)2740戶，綠化率58%，車位9

28、60個(gè)，共分七期開(kāi)發(fā)，集多層、小高層、花園洋房、時(shí)尚townhouse、會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施、生活配套、車庫(kù)等于一體的大型園林式現(xiàn)代生活社區(qū)，五三大道貫穿項(xiàng)目，將現(xiàn)代城分為南北雙城。 建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代主義風(fēng)格，外立面簡(jiǎn)約大方，色彩豐富，屋頂造型為鳥(niǎo)翼般的屋頂板結(jié)構(gòu) 建筑結(jié)構(gòu)：框架 戶 型：一期首推377套多層住宅，其中二房二廳面積88-102占30%；三房二廳面積110-130占50%；四室二廳12-150占15%；頂層復(fù)式180-200占5% 物業(yè)管理費(fèi)：0.35元/月 銷售價(jià)格：10591260元/ 開(kāi)發(fā)商： 江西立天唐人房地產(chǎn) 營(yíng)銷商： 江西中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)：同濟(jì)

29、大學(xué)建筑與城規(guī)學(xué)院/上海高辰建筑設(shè)計(jì)公司/華杰建筑設(shè) 計(jì)事務(wù)所 園林規(guī)劃：美國(guó)archiwall（上海）設(shè)計(jì)公司/新加坡文彰景觀設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理：深圳菱德物業(yè)管理公司擔(dān)綱顧問(wèn) 現(xiàn)場(chǎng)地址：地處沿河?xùn)|路 銷售情況一期銷售率約70% 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，現(xiàn)代城作為目前上饒市區(qū)內(nèi)最大商品房住宅項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它的上市對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)作有一定影響：a、價(jià)格上有較大的競(jìng)爭(zhēng)國(guó)；b、工程、銷售進(jìn)度與本項(xiàng)目有部分重合。【海德文景天合苑】 定 位：新水岸生活 規(guī) 模：占地約1000，總建筑面積約18000，一棟18層單體高層，一樓店面，二樓電影院，三四樓寫(xiě)字樓，五至十八樓為住宅。 建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)

30、情 戶 型：共98套，二梯七戶，二室二廳面積112.64/128.47,占39套；三室二廳面積151.91/157.86，占42套；復(fù)式面積209/250，占7套。 銷售價(jià)格：住宅15002000元/平米，樓層差價(jià)30元，店面18000元/平米，寫(xiě)字樓3200元/平米 物業(yè)管理費(fèi)：0.70元/月 銷售率：40% 交付時(shí)間：今年年底 開(kāi)發(fā)商：江西上饒海德實(shí)業(yè)有限公司 營(yíng)銷策劃：三固房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 物業(yè)管理：上饒海德物業(yè)有限公司 現(xiàn)場(chǎng)地址：信江中路（市房地產(chǎn)大廈旁）【康達(dá)商住樓】 規(guī) 模：占地5535平米，一棟臨街多層住宅 戶 型：共35套，二室二廳面積97/118平米，占10套；三室

31、二廳面積161平米，占15套；四室二廳面積193平米，占10套。 銷售價(jià)格：住宅1380元/平米，其中頂層1580元/平米（買一層送一層）；店面13000元/平米（面積40-60平米，共約16間） 物業(yè)管理費(fèi)：0.30元/月 發(fā)展商：撫州康達(dá)公司上饒分公司 承建商：上饒市第二建筑公司 現(xiàn)場(chǎng)地址：五三大道結(jié) 論：老城區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多，數(shù)量位居各板塊之首。因其地理位置優(yōu)越且周邊配套齊全，較受市民青睞。物業(yè)檔次大多定位為高檔與中高檔；物業(yè)類型以多層和高層為主；多層均價(jià)區(qū)間在11001300元/平米，高層均價(jià)在16002300元/平米，目標(biāo)客戶群多為事業(yè)成功人士。同時(shí)板塊內(nèi)擁有上饒市目前最大規(guī)模

32、的小區(qū)現(xiàn)代城，除此之外，其他項(xiàng)目多為占地12畝的小盤(pán)，雖然項(xiàng)目數(shù)量較多，但各個(gè)項(xiàng)目規(guī)模體量很小，小區(qū)的配套主要依賴外圍公配，同時(shí)因?yàn)榇蠖嘈^(qū)體量很小，導(dǎo)致物業(yè)管理水平低下。2、帶湖區(qū)域板塊范 圍：浙贛鐵路以北，慶豐路以東，在信州區(qū)北面。個(gè)案簡(jiǎn)介：【天驕公寓】 項(xiàng)目概況規(guī) 模：占地5.67公頃，總建筑面積約10萬(wàn)，24棟多層和10棟別墅，行列式布局，小區(qū)分為三期開(kāi)發(fā)建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)情戶 型： 二室一廳一衛(wèi)錯(cuò)層96.03；二室二廳107.10/110.77；三室一廳一衛(wèi)133.58；三室二廳二衛(wèi)147.38,錯(cuò)層為159.45；三室二廳躍層188.70；五室二廳三衛(wèi)躍層232.17物業(yè)管理費(fèi)：0.

33、35元/月銷售價(jià)格：9571100元/車 位：少量地上車位，價(jià)格約1280元/交付時(shí)間：一期已入住，二期年底交房開(kāi)發(fā)商： 上饒市天驕房地產(chǎn)地 址：帶湖路210號(hào) 銷售情況一期10棟多層銷售約90%，二期在售 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，天驕公寓規(guī)模較大，其三房面積偏大，出現(xiàn)帶銷，這給本案三房面積定位帶來(lái)參考價(jià)值。【匯景花園】項(xiàng)目概況 定 位：上饒第一座歐陸風(fēng)格頂級(jí)社區(qū) 規(guī) 模：占地45畝，總建筑面積約7萬(wàn)，小區(qū)由多層、別墅、小高 層產(chǎn)品錯(cuò)列排布 建筑風(fēng)格：新古典主義歐式風(fēng)情 建筑結(jié)構(gòu)： 框 架 戶 型： 小區(qū)以三房為主力戶型；其中二房面積在100；三室二廳平層面積125.12/126.12/134

34、.49/136.83,錯(cuò)層面積153.7；三室二廳復(fù)式面積162/186.08/181.32/198.44 物業(yè)管理費(fèi)：0.40元/月 銷售價(jià)格：1300-1500元/ 車 位：價(jià)格約1500-1800元/ 開(kāi)發(fā)商：上饒市匯凌集團(tuán)房地產(chǎn)公司 設(shè)計(jì)單位：江西省設(shè)計(jì)研究院 現(xiàn)場(chǎng)地址：帶湖路光學(xué)路口 銷售情況： 一期售完，二期在售3棟小高層 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，匯景花園在價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。【綠景家園】項(xiàng)目概況 定 位:超大規(guī)模低密度園林養(yǎng)生型高尚社區(qū) 規(guī) 模：總用地面積86960，總建筑面積135707平米，建筑密度19.7%，容積率1.56，綠化率43%，總戶數(shù)754戶（高層478

35、戶），總?cè)丝?639人，一層店面面積5483（車庫(kù)1175），二層店面面積5483，多層建筑面積46829，小高層建筑面積63764，小區(qū)會(huì)所面積600，綜合辦公樓面積13100。建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)情建筑結(jié)構(gòu)：框 架戶 型：小區(qū)以三房為主力戶型；三室二廳平層面積114.17/140.71/144.94150.42/149.36153.09,錯(cuò)層面積142.56146.66；錯(cuò)層四室二廳面積190.64-193.81/160.45167.26/171.39178.39，復(fù)式四室三廳面積235.43平米；復(fù)式五室兩廳面積265.51物業(yè)管理費(fèi)：多層0.30元/月；小高層0.80元/月銷售價(jià)格：均價(jià)1

36、360元/，其中復(fù)式單價(jià)990元/交付時(shí)間：首期臨街四棟今年6月交付，小高層年底交付使用開(kāi)發(fā)商： 江西尤盛置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)單位：上海同峰建筑設(shè)計(jì)院/上饒建筑設(shè)計(jì)院策劃銷售：三能房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)地址：光學(xué)路 銷售情況一期售完，二期在售3棟小高層 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，綠景家園社區(qū)規(guī)模較大，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、配套較好，也是本項(xiàng)目的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。結(jié) 論：帶湖區(qū)域板塊作為政府北移的前沿地帶，處于市政規(guī)劃發(fā)展的順勢(shì)龍頭地位，板塊內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量不多，但小區(qū)規(guī)模卻相對(duì)而言較大，每個(gè)小區(qū)平均占地面積達(dá)57886平米，平均建筑面積達(dá)10192平米，各個(gè)小區(qū)內(nèi)部配套、景觀設(shè)計(jì)等較優(yōu)越，各樓盤(pán)人氣也較旺。板塊內(nèi)幾個(gè)

37、中型項(xiàng)目多層均價(jià)約1320元/平米，小區(qū)物業(yè)管理受到重視，相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)較高，一般在0.300.40元/月。板塊主力戶型為三房二廳，其面積較大，區(qū)間為120150平米/套。3、民主區(qū)域板塊 范 圍：浙贛鐵路以北，慶豐路以西，櫧溪河以東，在信州區(qū)北面。個(gè)案簡(jiǎn)介：【江南人家】項(xiàng)目概況 定 位：小橋、流水、人家 規(guī) 模：占地35608，工程分三期，一二期共有12棟多層住宅，三期擬建6幢多層住宅及少量別墅。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑，簡(jiǎn)約風(fēng)格 建筑結(jié)構(gòu)：框 架 戶 型：小區(qū)以三房為主力戶型；其中二房二廳面積96.97；三室二廳面積126.25/127.21/128.69 物業(yè)管理費(fèi)：0.35元/月 銷售 價(jià)

38、格：1118-1228元/ 車 位：3萬(wàn)元/個(gè) 交付時(shí)間：一期2003年6月交付，二期未定 開(kāi)發(fā)商：上饒吉陽(yáng)房地產(chǎn)公司 設(shè)計(jì)單位：江西省上饒市建筑設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì)&營(yíng)銷企劃：上海紅魚(yú)商務(wù)咨詢公司 物業(yè)管理：上饒鳳凰物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)場(chǎng)地址：帶湖路光學(xué)路口 銷售情況一期銷售約80% 對(duì)本項(xiàng)目的影響綜上分析，江南人家戶型面積定位適中、價(jià)格定位偏上，對(duì)本項(xiàng)目的定位影響較大。結(jié) 論：民主區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量很少，作為政府北移的又一前沿地帶，以及未來(lái)上饒市行政文化中心，潛在的開(kāi)發(fā)量很大。4、三江區(qū)域板塊范 圍：信江以南，豐溪河以西，在信州區(qū)南面。個(gè)案簡(jiǎn)介：【怡景樓】 規(guī) 模：占地12畝，總建筑面積約

39、8143，一棟臨街建筑，底層店面，2至7層住宅 建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)情 戶 型：共69套，兩種戶型，三室二廳面積145.22,二室二廳面積125.94 銷售價(jià)格：750880元/平米，樓層差價(jià)3050元，店面4800元/平米（60平米，買一樓送二樓） 現(xiàn)場(chǎng)地址：葉挺大道【某商住樓】 規(guī) 模：臨街2棟多層，一樓店面，二樓寫(xiě)字樓，三至七樓為住宅 戶 型：共20套，兩種戶型，二房面積107平米，占10套；三房面積120平米，占10套 銷售價(jià)格：住宅820-898元/平米（95折優(yōu)惠），店面5600元/平米，寫(xiě)字樓980元/平米（整層面積約800多平米），車位1280元/平米（面積30） 現(xiàn)場(chǎng)地址：葉挺大

40、道 發(fā)展商：新城房地產(chǎn)結(jié) 論：三江區(qū)域板塊將成為市政府開(kāi)發(fā)的新區(qū)，主要功能定位為商業(yè)、辦公綜合副中心。目前板塊內(nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)很少，除了體量較大的舊盤(pán)世紀(jì)花園前幾年早已售完并已入住外，其他項(xiàng)目多為單棟多層商住樓，板塊內(nèi)在售物業(yè)檔次較低，小區(qū)內(nèi)大都缺乏配套和物管，平均價(jià)格區(qū)間在750880元/平米。戶型以二房和三房為主，其中二房面積區(qū)間100125平米，三房面積區(qū)間在120150平米。三江板塊物業(yè)開(kāi)發(fā)量少、檔次低、配套缺乏、自然售樓模式及同一板塊內(nèi)缺乏本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等均為本項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)及營(yíng)銷手法創(chuàng)新等方面提供了廣闊的空間，本項(xiàng)目地塊以其開(kāi)發(fā)體量之大、產(chǎn)品創(chuàng)新之高等將可打造成板塊甚至

41、上饒市商品房市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)與焦點(diǎn)。5、旭日區(qū)域板塊范 圍：旭日鎮(zhèn)范圍，即信江以北，櫧溪河以西，在信州區(qū)西面。個(gè)案簡(jiǎn)介：【陽(yáng)光花園】 規(guī) 模：總建筑面積7萬(wàn)平米，以多層為主，別墅為輔 建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)情 戶 型：以三房和二房為主力房型，面積區(qū)間90150平米 銷售價(jià)格：多層住宅650808元/平米，別墅均價(jià)1500元/平米 銷售率：13期售完，四期正在發(fā)售 發(fā)展商：上饒旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理商：萬(wàn)川房地產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)【致仁商務(wù)中心】 規(guī) 模：占地12畝，一棟呈v型的多層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 戶型:共四種戶型，均為三室二廳，面積109.75/128.35/150.39/165.18/171.

42、87 銷售價(jià)格：住宅566699元/平米，店面價(jià)格666612888元/平米 銷售率：50% 工程進(jìn)度：出地面34層 發(fā)展商：江西致仁實(shí)業(yè)有限公司 現(xiàn)場(chǎng)地址：上饒縣南靈路與七六路交叉口結(jié) 論：旭日區(qū)域板塊位于上饒縣縣政府所在地，乃郊縣板塊項(xiàng)目板塊內(nèi)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，各個(gè)項(xiàng)目多為單體多層商住樓，物業(yè)檔次較低，主力價(jià)格在600800元/平米。對(duì)于習(xí)慣居住在市內(nèi)的人來(lái)說(shuō)，該板塊的物業(yè)上市對(duì)本地塊所處三江板塊的沖擊不大。6、水南區(qū)域板塊范 圍：信江以南，豐溪河以東，在信州區(qū)南面。個(gè)案簡(jiǎn)介：目前屬于商品房開(kāi)發(fā)盲區(qū)7、信州區(qū)（上饒市城區(qū)）房地產(chǎn)發(fā)展前景與趨勢(shì)上饒商品房在走向市場(chǎng)化的同時(shí)，注重學(xué)習(xí)外地的先進(jìn)開(kāi)發(fā)

43、經(jīng)驗(yàn)。綠化從無(wú)到有，從零星點(diǎn)綴到規(guī)劃高綠化生態(tài)社區(qū)，物業(yè)管理從無(wú)意識(shí)到有意識(shí)地實(shí)行人本服務(wù)精神整體建筑從簡(jiǎn)單的筒子樓、千遍一律的兵營(yíng)式排列到擁有新穎外立面、舒適實(shí)用的戶型，以及擁有小區(qū)生活配套設(shè)施等都是今后幾年上饒市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。在未來(lái)幾年的市場(chǎng)發(fā)展中，上饒市商品房市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾個(gè)新趨勢(shì)： 開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)規(guī)模將逐步加大不少實(shí)力派企業(yè)將瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)高回報(bào)利潤(rùn)空間，進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，投資住宅開(kāi)發(fā)。改變過(guò)去投資主體單一，開(kāi)發(fā)規(guī)模小的舊格局，三江板塊、帶湖板塊、民主板塊將成為上饒市開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 價(jià)格穩(wěn)中有升，需求有望拉大隨著江西整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，刺激房地產(chǎn)需求的多種利好政策頻頻出臺(tái)，

44、信貸放寬，公房上市，梯度消費(fèi)即將形成，上饒商品房供求也隨之趨熱，價(jià)格穩(wěn)中有升，但升幅不大。 規(guī)模住宅小區(qū)將成為置業(yè)熱點(diǎn)，優(yōu)秀物業(yè)管理成為新的物業(yè)賣點(diǎn)追求高品質(zhì)生活是改善居住條件的終極目標(biāo)，擁有完善的生活配套設(shè)施、清新宜人的居住環(huán)境和居無(wú)憂的物業(yè)管理是走向成功的發(fā)展商的最佳選擇，如省會(huì)南昌房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，培育出一系列廣受消費(fèi)者喜愛(ài)的生活社區(qū)。人文氣息濃厚、居住環(huán)境優(yōu)越的住宅小區(qū)成為置業(yè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)有效需求釋放的巨大利潤(rùn)空間將吸引越來(lái)越多的上饒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商著手提高所開(kāi)發(fā)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)造消費(fèi)者需求的規(guī)模小區(qū)，成為市場(chǎng)的置業(yè)熱點(diǎn) 交通便捷縮短時(shí)空距離，置業(yè)半徑會(huì)逐次擴(kuò)大新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各行

45、業(yè)的持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)觸角將伸至各居民區(qū)，突破僅在繁華地段的市中心商業(yè)區(qū)中發(fā)展?fàn)I業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的舊觀念。城市交通的快速發(fā)展，為市中心擁擠的居住環(huán)境提供了新的發(fā)展空間，緩解市中心置業(yè)安家的壓力，郊區(qū)置業(yè)已成為現(xiàn)實(shí)。盡管不少受傳統(tǒng)市中心情結(jié)影響的消費(fèi)者，仍然關(guān)注中山路、五三大道、勝利路、解放路、贛東北大道等市中心地段的住宅發(fā)展，但受城市規(guī)劃市中心用地限制的影響，未來(lái)幾年上饒市房地產(chǎn)業(yè)將圍繞市政規(guī)劃而展開(kāi)，葉挺大道、南環(huán)路、帶湖路、光學(xué)路、北環(huán)路、民主路、東環(huán)路將是最直接的受益者。新材料、新能源在城郊結(jié)合部規(guī)模社區(qū)的推廣運(yùn)用，大大降低運(yùn)作成本，如此諸多優(yōu)勢(shì)必將吸引市場(chǎng)主流的中檔收入家庭到城郊結(jié)合部安家置業(yè)。三、

46、項(xiàng)目swot分析該項(xiàng)目地處三江板塊，南環(huán)路南，占地400畝，就此地塊客觀地理位置及環(huán)境條件，按照對(duì)各項(xiàng)要素所作的精辟分析和得出的結(jié)論，列出項(xiàng)目swot坐標(biāo)圖如下：s（優(yōu)勢(shì)）u 區(qū)位價(jià)值突出，三江板塊作為新開(kāi)發(fā)區(qū)，是市政府扶持待開(kāi)發(fā)的寶地；u 規(guī)模大，占地400畝，是目前上饒市商品房市場(chǎng)最大項(xiàng)目；u 作為郊區(qū)大盤(pán)，環(huán)境幽雅，空氣清晰，無(wú)噪音，適宜人居；u 地塊周邊歷史人文氛圍濃厚，東臨上饒師院、上饒農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所、信州理工學(xué)校、上饒集中營(yíng)舊址、上饒集中營(yíng)烈士陵園等；u 目前同一板塊內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不存在；w（劣勢(shì)）u 位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，位置較偏；u 地塊周邊公共配套缺乏如幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院等缺乏；u

47、 地塊所在板塊無(wú)高檔住宅，不是傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)域，區(qū)位心理價(jià)位較低；u 地塊周邊公共配套不足，缺乏學(xué)校、醫(yī)院、郵電、公交等；o（機(jī)會(huì)）u 政府正逐步加快發(fā)展三江板塊，將其定位為居住、文教、商務(wù)中心，為本地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)利好政策機(jī)會(huì)；u 正值大量拆遷戶購(gòu)房時(shí)期，如北環(huán)路及五三大道改造工程的拆遷戶達(dá)766戶；u 設(shè)計(jì)風(fēng)格超前，把握入市時(shí)機(jī)；u 現(xiàn)有上饒市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格設(shè)定、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及物業(yè)管理均有相當(dāng)大的提升和完善空間； t（威脅）u 不同板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)，如老城區(qū)板塊、帶湖板塊、民主板塊對(duì)本地塊所在三江板塊的威脅；u 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目造成的威脅，如現(xiàn)代城的上市導(dǎo)致客戶分流

48、嚴(yán)重；u 市政配套進(jìn)一步完善與否對(duì)項(xiàng)目造成的影響，項(xiàng)目地處新開(kāi)發(fā)區(qū)，市政規(guī)劃的水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、管道等能否順利開(kāi)通，這對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升至關(guān)重要；u 工程周期長(zhǎng)，銷售周期亦長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大；從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可以看出：機(jī)遇與危脅并存；總體而言，機(jī)遇要大于威脅，如何抓住機(jī)遇、化解風(fēng)險(xiǎn)，將成為本案成功的關(guān)鍵。四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)分析本案項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1、 本項(xiàng)目位于市郊南環(huán)路以南，地塊上除了一兩棟建筑物待拆遷外，其余大部分地塊均為農(nóng)田；地塊北接上饒大市場(chǎng)、世紀(jì)花園及南坂村與南巖村，南面近大片農(nóng)田及同心村和一片山地，西面緊接大片農(nóng)田，東面也相連農(nóng)田同時(shí)靠近信州理工學(xué)校、上饒農(nóng)科所、上饒師

49、院及上饒集中營(yíng)舊址等人文景點(diǎn)，上述市場(chǎng)與學(xué)校的存在有效地聚集了三江板塊的人氣，為本項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。2、 隨著政府規(guī)劃發(fā)展先北后南的順序，三江板塊在今后幾年的開(kāi)發(fā)前景可觀。3、 上饒樓市營(yíng)銷手法單一，宣傳力度不大，本項(xiàng)目在未來(lái)的營(yíng)銷推廣中可挖掘與利用的空間相對(duì)較大，機(jī)會(huì)相對(duì)較多。4、 上饒市區(qū)人均可支配年收入達(dá)到近6200元，在江西11個(gè)地市中相對(duì)較高，且市區(qū)人口達(dá)16萬(wàn)，據(jù)調(diào)查了解，上饒市區(qū)一些住宅價(jià)位在8001200元/平米的中高檔樓盤(pán)銷售較為理想，那么根據(jù)財(cái)富分配理論，上饒存在一個(gè)具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中偏高檔住宅（總價(jià)1025萬(wàn)元左右）的消費(fèi)族，本項(xiàng)目是營(yíng)造中偏高檔樓盤(pán)的條件。五、本項(xiàng)目地塊介入市場(chǎng)身份設(shè)定1、 地塊在開(kāi)發(fā)理念上，應(yīng)倡導(dǎo)“以人為本”的居住理念，推崇人與自然、人與社會(huì)、人與建筑共存理念；2、 項(xiàng)目地塊在房地產(chǎn)銷售中應(yīng)把觀念引導(dǎo)放在首位，目的是通過(guò)向消費(fèi)者引導(dǎo)傳達(dá)特色創(chuàng)新的高尚居家方式，激發(fā)其潛在的消費(fèi)需求，從而引導(dǎo)住房消費(fèi)。3、 項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)成擁有特色的小區(qū)規(guī)劃，高素質(zhì)建筑設(shè)計(jì)，交通組織合