房屋拆遷中對違章建筑的處理辦法

1、房屋拆遷中對違章建筑的處理辦法根據(jù)憲法規(guī)定：“國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)?！狈课葑鳛樗腥素敭a(chǎn)，是所有人經(jīng)濟利益的一部分，拆遷人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受經(jīng)濟損失，理應(yīng)對被拆除房屋及其附屬物進行補償。所以，中華人民共和國拆遷管理條例第22條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)予補償?！敝腥A人民共和國城市規(guī)劃法第四十條還規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)，嚴重影響城市

2、規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。”所以，由此規(guī)定可知，違章建筑屬于必須拆除的建筑或者必須經(jīng)改正方可使用的建筑。因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。違章建筑處理的法律依據(jù)(一)實體性法律規(guī)定處理違章建筑問題的直接法律依據(jù)是中華人民共和國城市規(guī)劃法第40條的規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進

3、行建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)、限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款?！蔽覀兛梢詮纳鲜鲆?guī)定得出以下5點結(jié)論，作為處理此類糾紛的依據(jù)：1、縣級以上地方人民政府的城市規(guī)劃部門，是處理違章建筑的行政主管部門，擁有對違章建筑進行行政認定的權(quán)力;2、區(qū)分不同情況，對違章建筑的處理方式包括：停止建設(shè)、限期拆除、予以沒收和補辦手續(xù)、并處罰款;3、在具體適用時，應(yīng)當根據(jù)不同情況，分別采取不同的方式：如果該建設(shè)工程處在正在建設(shè)過程之中，則應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)

4、劃法第40條的規(guī)定，由城市規(guī)劃部門責令其停止建設(shè)。如果該建設(shè)工程已經(jīng)完工，且嚴重影響城市規(guī)劃，則應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃法第40條的規(guī)定，由城市規(guī)劃部門作出：限期拆除，或者予以沒收的處理。如果該建設(shè)工程已經(jīng)完工，雖然“影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門”作出：補辦手續(xù)，并處罰款的處理;4、在上述法定的處理方式中，我們可以作以下理解：限期拆除，留給了違章建筑業(yè)主一定的處理能夠轉(zhuǎn)移物料的時間;補辦手續(xù)，則是對違章建筑的事后確認，使之合法化;5、在違章建筑索賠糾紛中，對違章建筑的業(yè)主來說，既有不應(yīng)當受到法律保護的權(quán)益，主要表現(xiàn)為由于擅自建設(shè)的違法行為而給行為人帶來的

5、利益;又有應(yīng)當受到法律保護的權(quán)益，依法享有的申請補辦手續(xù)、在限期內(nèi)進行拆除的合法權(quán)益。對這兩種性質(zhì)不同的權(quán)益，應(yīng)當區(qū)別對待，分別作出適當處理。此外，深圳市城市規(guī)劃條例第73條規(guī)定：因違法建設(shè)而嚴重影響城市規(guī)劃或影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的，應(yīng)責令其停止建設(shè)，限期拆除違法建筑物、構(gòu)筑物，造成公用設(shè)施和市政設(shè)施損壞的，當事人應(yīng)負修復(fù)及賠償責任。因違法建設(shè)影響城市規(guī)劃尚可采取改正措施的，應(yīng)責令其停止建設(shè)、限期改正，補辦手續(xù)，并處單項工程違法部分土建總造價百分之四十至百分之六十的罰款，并處沒收違法所得。違法建設(shè)不影響城市規(guī)劃的，應(yīng)責令其停止建設(shè)，限期補辦手續(xù)，并處單項工程土建總造價百分之四十至百分

6、之六十的罰款，并處沒收違法所得。第七十四條規(guī)定：對違法臨時建筑，應(yīng)按下列規(guī)定處理：(一)影響城市規(guī)劃的，限期拆除;(二)擅自改變原申請用途的，限期改正，逾期不改正的，限期拆除;(三)不影響城市規(guī)劃的，責令補辦手續(xù)，限期使用，并處罰款。如屬商業(yè)用途處建筑面積每平方米三千元以上五千元以下的罰款;如屬非商業(yè)用途，處建筑面積每平方米一千元以上二千元以下的罰款。 (二)程序性法律規(guī)定城市規(guī)劃行政主管部門對違章建筑的認定及處理決定，作為具體行政行為，一方面，除了實體認定上要遵循法律的規(guī)定，行為的作出也應(yīng)當符合法定的程序，履行相應(yīng)的告知義務(wù);另一方面，該行為應(yīng)當具有可訴性，即在行政機關(guān)做出認定或決定之后的法

7、定期限內(nèi)，行政相對人可以對其認定和決定申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，雖然原則上復(fù)議和訴訟并不停止該認定和處理決定的執(zhí)行，但作為行政相對人的權(quán)利救濟途徑，是其程序性權(quán)利，應(yīng)當?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo。行政機關(guān)的具體行政行為因為程序違法應(yīng)予撤銷或部分撤銷，至少應(yīng)被確認違法。拆遷中對違章建筑具體處置步驟詳解在拆遷中，行政機關(guān)應(yīng)當查明事實，分門別類依法予以處理，其步驟如下： (一)查明事實階段即查清違章建筑形成的時間、原因、結(jié)構(gòu)、面積、用途，是否存在民事糾紛，是否存在同時違反兩個以上的行政法律規(guī)范的情形，是否已經(jīng)行政執(zhí)法機關(guān)查處等。對已經(jīng)查處的按查處的結(jié)論辦理，對未經(jīng)查處的，進入下階段。 (二)處理和處罰階段1.

8、處理和處罰的程序第一步按時間分類分流。原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部于1988年頒布的關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對違章建筑處理的原則意見從違章建筑形成時間、所處地域、產(chǎn)生的影響三個方面提出了“三從寬三從嚴”的方針，對現(xiàn)在處置違章建筑仍有參考意義。故此就應(yīng)當以相關(guān)法律法規(guī)的頒布施行為依據(jù)，根據(jù)本地城市規(guī)劃的具體時間合情合理地確定違章建筑的時間界限。具體可采取兩段式或三段式。兩段式即劃定一個時間點，在此時間點之前形成的違章建筑(注：以下涉及到違章建筑的時間問題的，一般是指違章建筑的形成時間)可補辦手續(xù)作合法建筑處置，在時間點后的作違章建筑處理。三段式是劃定兩個時間點，在第一個時間點前的一律補辦手續(xù)，不予處罰，

9、作合法建筑處置：在第一個時間點之后，第二個時間點之前的，從寬處理，能不拆除或沒收，一律不處以拆除或沒收;可以不予行政處罰的，一律不予行政處罰：在第三個時間點之后的要從嚴處理。筆者建議采取三段式，理由是城市規(guī)劃是一個復(fù)雜的過程，應(yīng)當有一個過渡期。對可以直接補辦手續(xù)的，直接進入補辦手續(xù)階段;對需進一步處理的則進入下一步。第二步，按是否存在違章建筑的行為同時違反了兩個以上的行政法律規(guī)范的情形為標準分類分流。若不存在這一情形，則一般是只違反建設(shè)規(guī)劃的，則交由建設(shè)規(guī)劃行政主管部門處理;若存在這一情形的，則由一個行政主管部門牽頭處理。第三步，作出處理或處罰決定。然后根據(jù)處理或處罰決定分別處置，對補辦手續(xù)的

10、，進入補辦手續(xù)階段;對處以沒收或限期拆除的，進入執(zhí)行階段。2.處理或處罰時應(yīng)當掌握的幾個原則一是從舊兼從輕的原則。適用這一原則有兩種情況：第一種是法律、法規(guī)、規(guī)章進行了修改;第二種是在違章建筑形成后，規(guī)劃進行了調(diào)整，使原有的違章建筑對規(guī)劃的影響發(fā)生了變化的。在第二種情況下計算追訴時效時，同樣適用從舊兼從輕的原則。二是優(yōu)先從重處罰的原則。適用這一原則的前提是違章建筑的行為同時違反了兩個以上的法律規(guī)范，可以由兩個以上的行政執(zhí)法部門查處的情況。對于有兩個以上的行政執(zhí)法部門對行政處罰管轄權(quán)發(fā)生爭議的，可由牽頭部門協(xié)調(diào)一個部門管轄;協(xié)調(diào)不成的，由相關(guān)行政執(zhí)法部門報請共同的上一級行政機關(guān)確定，若其共同的上

11、一級行政機關(guān)為當?shù)卣模瑺款^處理部門可直接報請當?shù)卣_定。三是正確適用沒收和拆除的原則。對不違反法律和行政法規(guī)，而只違反地方法規(guī)及規(guī)章的違章建筑，一律不得處以沒收或限期拆除。四是正確認定違章建筑面積的原則。適用這一原則的前提是當事人擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑。在此情況下，大多為批少建多，行政機關(guān)在此情況下，應(yīng)作出合理的認定。 (三)補辦手續(xù)階段對依法應(yīng)當直接補辦手續(xù)或經(jīng)過處罰后要求補辦手續(xù)的，由違章建筑的當事人到相關(guān)行政部門補辦手續(xù)。需要特別說明的是：無論當事人是否補辦了手續(xù)，其對建筑物的相應(yīng)權(quán)利已得到有權(quán)行政機關(guān)的認可，故當事人享有相應(yīng)的物權(quán)，從而成為拆遷法律關(guān)系的當事人

12、，其享有被拆遷人的權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。當事人在補辦手續(xù)后進入簽定安置補償協(xié)議階段;當事人不補辦手續(xù)的，可經(jīng)拆遷人申請，進入行政裁決階段。在此階段，相關(guān)行政部門應(yīng)將當事人補辦手續(xù)的情況及時通報給稅務(wù)部門，由稅務(wù)部門根據(jù)當事人建筑物的實際用途、時間等決定是否追繳營業(yè)稅、所得稅。 (四)簽定安置補償協(xié)議階段在此階段，由拆遷雙方自行確定安置補償方案。對協(xié)商不成的，經(jīng)一方當事人申請可進入行政裁決階段;對達成協(xié)議后，被拆遷人拒不履行的，經(jīng)拆遷人申請，可進入強制拆遷階段，由人民法院依法強制執(zhí)行。 (五)行政裁決階段對拆遷當事人經(jīng)協(xié)商未能達協(xié)議，經(jīng)一方當事人的申請行政裁決的，行政機關(guān)應(yīng)予受理。行政機關(guān)在受

13、理后，應(yīng)及時將申請人的申請書及證據(jù)發(fā)送給對方當事人，并告知其權(quán)利與義務(wù)。行政機關(guān)在查明事實的基礎(chǔ)上，在法定期限內(nèi)就安置補償作出行政裁決決定，并明確當事人搬遷的期限。 (六)強制執(zhí)行階段對于被拆遷人(即違章建筑的當事人)不履行安置補償協(xié)議或安置補償裁決的，經(jīng)申請，可由人民法院依民事司法強制執(zhí)行程序或行政司法強制執(zhí)行程序強制執(zhí)行，亦可由人民政府責成相關(guān)行政部門組織行政強制拆遷，強制被拆遷人搬遷，并拆除其建筑物等。違章建筑能獲得相應(yīng)的拆遷補償款一些地方法規(guī)和規(guī)章也對違章建筑作了相應(yīng)的規(guī)定，故法律意義上的違章建筑可作兩種理解：一是狹義上的違章建筑，即為違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，所建造的建筑物。二是廣義

14、上的違章建筑，是指違反法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，所建造的建筑物，這也就是我們通常所說的違法建筑的概念。在這里要說明的是：違章建筑是一個專有名詞，有著特定的內(nèi)涵，它不是違章與建筑兩詞的簡單組合，不能完全根據(jù)違章的涵義來推斷違章建筑的涵義。其關(guān)鍵在于對違法建設(shè)行為，是應(yīng)予以法律制裁的;而違反規(guī)章制度建設(shè)的行為除造成某種特定的后果外，是不應(yīng)當受到法律制裁的。到目前為止，沒有一部法律、法規(guī)、規(guī)章將違章建筑規(guī)定為違反規(guī)章制度建造的建筑物。依據(jù)城市規(guī)劃法的規(guī)定，違章建筑是指在城市規(guī)劃內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)影響城市規(guī)劃的建筑。認定違章建筑的前提是：(1)有權(quán)認定的機關(guān)，只能是市政規(guī)劃管理部門; (2)要有法律法法規(guī)的依據(jù)。在國家規(guī)劃法出臺前，企業(yè)已經(jīng)建成的廠房是否認定為違章建筑，根據(jù)法律不溯及既往的原則，不應(yīng)使用規(guī)劃法，而應(yīng)當使用國務(wù)院于1984年1月5日頒布