西安曲江新區(qū)XXX酒店及服務(wù)式公寓市場分析報(bào)告及定位

1、西安 曲江新區(qū)xxx酒店及服務(wù)式公寓市場分析報(bào)告及定位10年7 月目錄一、 宏觀市場二、 項(xiàng)目概況三、 酒店市場及項(xiàng)目定位一、 宏觀市場1.1 城市宏觀概況西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。1992年7月國務(wù)院批準(zhǔn)為內(nèi)陸開放城市，是新亞歐大陸橋中國段隴海蘭新線上最大的中心城市。面積和人口： 西安現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口830.54萬，戶籍人口764.25萬。氣候特點(diǎn)：西安地區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，夏季高溫多雨，冬季稍冷少雨。氣候溫和，四季分明，雨量適中，市區(qū)年平均溫度13.3，年降水量

2、558750毫米，7、9月份為兩個明顯降水高峰。交通狀況：西安的交通系統(tǒng)包括航空、鐵路、公路和地鐵，構(gòu)筑了非常發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)： 航空西安咸陽國際機(jī)場是國內(nèi)干線重要的航空港、國際定期航班機(jī)場，也是中國民航總局規(guī)劃建設(shè)的6個區(qū)域性樞紐機(jī)場之一。目前，已與國內(nèi)外近30家航空公司建立了航空業(yè)務(wù)往來，開辟國內(nèi)航線90多條，通往國際主要城市的國際航線達(dá)到27條，成為全國第四大國際航空樞紐城市。 鐵路西安是西北地區(qū)最大鐵路交通樞紐，西安站是全國特等客運(yùn)段之一，也是西北、西南地區(qū)最大的貨運(yùn)集散中心。 公路西安是東部、中部地區(qū)通往西部地區(qū)的樞紐和門戶，是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市。穿過西安的國道主干線

3、和西部大通道有5條，以西安為中心向外輻射的國道主干線和西部大通道有9條，現(xiàn)有道路8250.284公里,其中高速公路345公里。 城市軌道交通西安城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃將由6條線路組成，近期規(guī)劃建設(shè)兩條地鐵線路。二號線建設(shè)已開工，預(yù)計(jì)于2010年完成建設(shè)；地鐵一號線預(yù)計(jì)于2010年開工，2015年完成建設(shè)。旅游資源：西安旅游資源得天獨(dú)厚，有著三千一百多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等13個王朝在這里建都，是與雅典、羅馬、開羅齊名的世界著名歷史古都。1981年聯(lián)合國科教文組織把西安確定為“世界歷史名城”。西安文化遺產(chǎn)極為豐富。西安境內(nèi)有重點(diǎn)文物保護(hù)單位282處，其中國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位34處

4、，省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位72處。豐富的歷史文化遺產(chǎn)和獨(dú)特的自然風(fēng)貌使西安成為海內(nèi)外游客首選的旅游目的地之一。改革開放以來，西安旅游基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)體系頗具規(guī)模。全市擁有年接待游客10萬人以上的景區(qū)20個，國家4a級景區(qū)9個，首批獲得了“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號，旅游業(yè)成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 1.2 城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來，西安基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了顯著成績。2008年，雖有國際金融危機(jī)的影響，而西安全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）2190.04億元，比上年增長15.6%，是西安經(jīng)濟(jì)

5、15年來增長最快的一年。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值26259元，比上年增加4920元，增長14.5%。2009年，西安市經(jīng)濟(jì)逐季向好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐季回升，截止三季度末，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1693.85億元，比上年同期增長14.1%，全社會固定資產(chǎn)投資1953.36億元，同比增長37.6%，比上年同期回落1.5個百分點(diǎn)，比上半年回落4.1個百分點(diǎn)，但比一季度提高2.8個百分點(diǎn)，保持了快速增長的勢頭。下表概覽了2004-2008年西安市幾個重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：類別2004年2005年2006年2007年2008年人口（萬人）725.0741.7823.0830.5837.5國民生產(chǎn)總值（億元）1

6、102.41270.11473.41763.72190.0年增長率（%）13.513.113.114.715.6固定資產(chǎn)投資額（億元）646.7845.11066.61435.31906.2年增長率（%）34.029.127.737.132.8實(shí)際利用外資（億美元）2.765.718.2511.1611.47年增長率（%）8.0107.044.435.32.8消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（%）2.30.31.64.76.0新增外資項(xiàng)目159157174135100年增長率（%）203311-22-351.3 城市規(guī)劃根據(jù)最新公布的2008-2020年西安城市規(guī)劃概要，西安市規(guī)劃范圍總面積為10108平方公里。

7、按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團(tuán)、三個新城和四個縣城。規(guī)劃空間分為三個層次：市域范圍： 西安市行政轄區(qū)。城鎮(zhèn)范圍： 主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)。主城區(qū)范圍：以唐長安城為中心，以繞城高速為基本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長安（潏河），北到渭河。主城區(qū)布局結(jié)構(gòu)：優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)

8、展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成工業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：加快“四區(qū)兩基地”建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)未央新城，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善人居環(huán)境，疏解老城壓力。近郊地區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行組團(tuán)、新城和縣城建設(shè)。主城區(qū)交通規(guī)劃：西安市將以棋盤加放射式網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的軌道線網(wǎng)來促進(jìn)城市空間的重組與整合，帶動周邊副中心及組團(tuán)的發(fā)展,有效緩解城市中心交通壓力。 主城區(qū)綜合交通規(guī)劃圖(2008年-2020

9、年)遠(yuǎn)期規(guī)劃目標(biāo)：根據(jù)西安20042020年城市總體規(guī)劃和西安市綜合交通規(guī)劃，西安市建立以公交為主體、城市快速軌道交通為骨干的現(xiàn)代化城市綜合客運(yùn)交通運(yùn)輸系統(tǒng)，促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)布局的形成，遠(yuǎn)景年建成長度251.8公里，棋盤放射式網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)。近期目標(biāo)：從近期規(guī)劃到2015年完成地鐵一、二號線的“十”字骨架線網(wǎng)建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)的軌道交通一、二號線單向高峰小時(shí)客流分別為4.2萬人次和3.78萬人次。西安城市軌道交通規(guī)劃圖(2005年-2020年)城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)： 至2010年，全市國民經(jīng)濟(jì)增長速度年均要保持在13%以上。 至2020年，保持10%左右的年均增長速度，全面

10、實(shí)現(xiàn)小康社會。城市建設(shè)發(fā)展目標(biāo)： 提升城市品質(zhì)，建設(shè)國際旅游城市； 營造最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境，建設(shè)科技創(chuàng)新城市； 建設(shè)依山抱水、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居城市； 構(gòu)建高效、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)航空、鐵路、公路交通樞紐城市； 發(fā)揮優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和地區(qū)輻射能力，建設(shè)現(xiàn)代制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；強(qiáng)化金融、商貿(mào)、信息、物流等區(qū)域功能，建設(shè)中國西部經(jīng)濟(jì)中心。 2.4 小結(jié)西安市是一個歷史文化名城，同時(shí)也是我國中西部地區(qū)的內(nèi)陸開放城市，以及新亞歐橋隴海新線上的最大中心城市。西安市是世界文明的歷史名城，擁有眾多的旅游資源，旅游業(yè)也是西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。西安市作為西部重鎮(zhèn)，近五年來的經(jīng)濟(jì)增速維持高位，預(yù)計(jì)未來五年將依然維持

11、這樣的高位運(yùn)行；經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必將帶動第三產(chǎn)業(yè)尤其是酒店行業(yè)的發(fā)展。 城市總規(guī)劃中，西安規(guī)劃將發(fā)展成為“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的整體布局，城市將呈現(xiàn)多中心，多組團(tuán)的現(xiàn)代城市格局。西安在大力發(fā)展主城區(qū)放射型網(wǎng)狀交通網(wǎng)絡(luò)，尤其是大力發(fā)展軌道交通，計(jì)劃完成總長度為251.8 公里的城市軌道交通線。二、 項(xiàng)目概況曲江首座大廈位于西安南部的曲江新區(qū)，現(xiàn)將該區(qū)域的狀況簡單介紹如下：2.1 曲江新區(qū)介紹及發(fā)展規(guī)劃 西安曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)是陜西省人民政府于1993年批準(zhǔn)設(shè)立的省級旅游度假區(qū)，2003年7月經(jīng)西安市政府批準(zhǔn)，更名為曲江新區(qū)。曲江新區(qū)開發(fā)建設(shè)是西安確立旅游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的重大舉措，是西

12、安建設(shè)國際旅游名城，華夏歷史文化園的重要板塊。 曲江新區(qū)位于西安城區(qū)東南部，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積15.88平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積47平方公里。 其是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。其中大雁塔風(fēng)景區(qū)已成為中外游客來西安的必游之地，年接待游客200多萬人次，境外游客達(dá)40多萬人次。 西安曲江新區(qū)管理委員會是西安市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，在轄區(qū)范圍內(nèi)履行市級管理權(quán)限。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目審批、規(guī)劃定點(diǎn)、建設(shè)管理、土地出讓、企業(yè)管理一條龍

13、服務(wù)，為投資者提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時(shí)設(shè)有曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團(tuán)）公司。 曲江新區(qū)是西北唯一的旅游度假區(qū)，國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地，享受省級旅游度假區(qū)優(yōu)惠政策和管理權(quán)限，擁有完善的服務(wù)和支撐體系。曲江新區(qū)擁有豐富的旅游資源，區(qū)內(nèi)有秦二世陵、漢宣帝杜陵、唐城墻遺址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窯等文物古跡；建成開放大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江海洋館等旅游項(xiàng)目；擁有西安曲江水廠、西安南郊水廠等西北稀缺的水資源；擁有科教文化、商貿(mào)會展等眾多城市資源。她不僅是陜西省和西安市振興旅游的重大工程，也是未來西安城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染，1200畝的曲江池水面，緊鄰杜陵

14、10000畝的生態(tài)森林，自然起伏、豐富多彩的地貌，超過40的綠化控制率，營造出一個各項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。 曲江新區(qū)擁有完善的會展和商務(wù)配套服務(wù)體系。目前擁有唐華賓館、曲江賓館等四星級以上園林式酒店四座，擁有西安國際會議中心，西安曲江國際展覽中心。曲江發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略三步走： 第一步：從2006年到2008年，實(shí)現(xiàn)曲江新區(qū)從旅游區(qū)向文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的轉(zhuǎn)變。建立初具規(guī)模的文化旅游區(qū)、影視演藝區(qū)、會展廣告區(qū)、創(chuàng)意傳媒區(qū)。 第二步：從2009年到2011年，強(qiáng)化曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)主導(dǎo)文化產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。讓曲江文化企業(yè)走出國門，走向世界。使全區(qū)達(dá)到世界同類園區(qū)初級水平標(biāo)準(zhǔn)。 第三步：從20

15、12年到2015年，進(jìn)一步提升曲江文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)文化行業(yè)的發(fā)展境界。提高服務(wù)水平，提高產(chǎn)出效益?；旧线_(dá)到同類園區(qū)世界中等水平。 曲江規(guī)劃 在總體布局上，曲江新區(qū)既考慮區(qū)域所處位置和周邊環(huán)境，又體現(xiàn)園林風(fēng)景區(qū)特色；既注重歷史文化資源的保護(hù)、利用和開發(fā)，又滿足現(xiàn)代旅游度假需要；既考慮各個項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要，又合理利用現(xiàn)狀地形、地貌。曲江新區(qū)在規(guī)劃格局上形成了“一心、兩帶、三軸、四個板塊”的機(jī)構(gòu)形態(tài)。 功能定位： “一心”：以大雁塔為整個曲江的核心； “兩帶”： 既貫穿整個新區(qū)，寬100米的唐城遺址保護(hù)綠帶；分布在繞城高速兩側(cè)共100米寬的綠化景觀帶； “三軸”：既雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東

16、路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江達(dá)到景觀軸線； “四個功能板塊”：既唐風(fēng)商業(yè)板塊、旅游休閑板塊、科教文化板塊和會展商務(wù)板塊。 唐風(fēng)商業(yè)板塊 位于曲江新區(qū)的西北部，占地約2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺歷史風(fēng)貌區(qū)及大雁塔南北廣場，由大唐不夜城、大唐商業(yè)廣場、大唐通易坊、慈恩鎮(zhèn)、芙蓉坊、秦漢唐等以唐風(fēng)為主題，涵蓋歷史文化、民俗文化的大型綜合性商業(yè)板塊，是西安特色鮮明、規(guī)模最大的文化商業(yè)區(qū)。 旅游休閑板塊 整個曲江區(qū)域的核心，占地約7平方公里。依托70公頃的曲江南、北湖水面，利用起伏變化的地形地貌、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和豐富的歷史文化資源，營造規(guī)模宏大、配系齊全的旅游休閑板塊。主要包括大雁塔大慈恩寺景區(qū)、陜西民俗大

17、觀園、陜西戲曲大觀園、唐華賓館、唐歌舞廳、唐代藝術(shù)博物館（三唐工程）、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、西安廣電世紀(jì)園、絲路風(fēng)情園、大唐愛情谷、大唐文化藝術(shù)長廊等人文特色的旅游休閑觀光景點(diǎn)。 科教文化板塊 位于曲江新區(qū)的東北部，占地約3平方公里。依托西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安國際旅游學(xué)院、西安電影制片廠等資源優(yōu)勢，形成以教育為龍頭，以影視、動漫、創(chuàng)意、傳媒、廣告、出版為核心的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 商務(wù)會展板塊 位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長安南部西安未來cbd核心區(qū)，占地約3平方公里。在現(xiàn)有西安國際會議展覽中心的基礎(chǔ)上，建設(shè)15萬平方米的展館、60萬平方米的建筑群、5500個國際標(biāo)準(zhǔn)展位、3.5萬平

18、方米30個不同規(guī)格國際會議中心，同現(xiàn)有的曲江國際會議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國際一流水準(zhǔn)的會展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個區(qū)域包括展覽中心、會議中心、會展商務(wù)寫字樓、星級酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會展科技產(chǎn)業(yè)園、會展旅游中心。 2.2 本項(xiàng)目詳情 本項(xiàng)目位于西安城南的曲江文化旅游新區(qū)，通達(dá)性良好，是城市新興的高尚住宅集中區(qū)。位置及交通 項(xiàng)目距離市中心（鐘樓）8公里，經(jīng)雁展路西行至長安路向北直通鐘鼓樓廣場，車程20分鐘內(nèi) 曲江新區(qū)依托于城市文教中心雁塔區(qū)，片區(qū)內(nèi)部具備豐富的人文景觀資源，以唐文化為主題的旅游開發(fā)使其近年來成為城市熱

19、點(diǎn) 片區(qū)位于南二環(huán)與繞城高速之間，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)系統(tǒng)較發(fā)達(dá)占地面積 8575平方米總建筑面積 30249 項(xiàng)目現(xiàn)狀已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證 ； 主體施工封頂三、 酒店市場及定位3.1 市場需求現(xiàn)將西安游客到訪數(shù)量的變化和游客消費(fèi)能力和構(gòu)成，來研究酒店市場的需求狀況：3.1.1訪客及收入國內(nèi)訪客2004-2009年前三季度國內(nèi)訪客總?cè)藬?shù)及旅游總收入根據(jù)旅游統(tǒng)計(jì)，近些年來西安的國內(nèi)訪客人數(shù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢，并以每年超過10%的增速呈穩(wěn)步增長；2007年，國內(nèi)訪客人數(shù)突破了三千萬，達(dá)到3018萬人次。2008年，金融危機(jī)席卷全球，而從上圖可以看到，雖然西安的國內(nèi)

20、訪客總?cè)藬?shù)增速放緩，但依然保持在上升通道，2009年前三季度，國內(nèi)訪客已經(jīng)達(dá)到3044萬人，根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，對比去年同期，增速達(dá)到27.5%。旅游總收入方面，09年前三季度對比去年同期增速也達(dá)到了27.8%。國際訪客2004-2009年前三季度國際訪客人數(shù)及旅游外匯收入從2004年至2007年西安國際到訪旅客和國際旅游外匯收入一直呈穩(wěn)步快速增長態(tài)勢。但是自2008年受全球金融危機(jī)和甲型h1n1流感影響，2008年西安接待國際游客63萬人次，同比下降37%。全市旅游外匯收入3.6億美元，同比下降33%，主要是由于旅游團(tuán)隊(duì)大量減少而帶來的明顯下降。2009年前9個月,共接待入境旅游

21、人數(shù)46.8萬人次，同比下降1.3%；旅游外匯收入2.7億美元，同比下降0.4%,雖然還處下降態(tài)勢,但下降速度明顯放緩。國際訪客分析從西安到訪的國際訪客來源國看，國際訪客主要為美國、日本和英國。來自這三個國家的訪客達(dá)28.2萬人次，占到國際訪客的45%。3.2 市場供應(yīng)3.2.1星級酒店數(shù)量根據(jù)西安市旅游局的統(tǒng)計(jì)和發(fā)布，截止2009年5月西安市共有星級酒店104家，其中五星級酒店7家，四星級酒店24家，占酒店總數(shù)量的27.8%。具體數(shù)量請見下圖：西安市星級酒店數(shù)量（單位：家）：而于2007年底開業(yè)的西安香格里拉大飯店（高新區(qū)），是在2009年9月得到國家旅游局的正式認(rèn)證成為五星級酒店，所以截止

22、目前，西安市正式掛牌的五星級酒店共計(jì)6家。3.2.2 客房數(shù)量根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，截止目前西安市五星級酒店總客房數(shù)量為2275間/套，而2008年下半年在新近開業(yè)的準(zhǔn)五星級凱賓斯基酒店擁有客房數(shù)量355間/套，使西安市五星級標(biāo)準(zhǔn)的客房數(shù)量達(dá)到了2630間套；平均每間酒店規(guī)模為 375間/套。下圖顯示了近幾年來西安是五星級酒店客房數(shù)量的變化情況：西安市星級酒店數(shù)量（單位：家）在2006年以前西安市五星級酒店客房數(shù)量一直保持在1475間/套，而2006年位于省政府旁的索菲特酒店開業(yè)，打破了西安市五星級酒店保持十年的“四大金剛”局面，將客房總量推向了1889間套。2007年末至2008年中，又相繼開業(yè)了西

23、安香格里拉大飯店和凱賓斯基酒店，不但使西安的高檔酒店數(shù)量達(dá)到了2630間套，同時(shí)也將西安高檔酒店的經(jīng)營推向了一個新局面。3.2.3 競爭對手根據(jù)西安整體市場情況及本項(xiàng)目的具體情況， 本項(xiàng)目的競爭對手主要為部分5星級酒店及部分4星級酒店。 如四家老牌5星級酒店西安金花大酒店， 西安喜來登大酒店， 凱悅飯店和君樂城堡酒店， 他們一直有著比較固定的客源， 但是由于近幾年進(jìn)行裝修翻新， 逐漸失去了部分高端客源。而香格里拉和索菲特則幾乎壟斷了高端客戶和會議市場。西安的4星級酒店分布比較分散， 國際品牌的酒店如凱萊，假日酒店等分別位于雁塔區(qū)和高新區(qū)，真正在曲江新區(qū)的國際品牌的4星級酒店目前還沒有。因此，這

24、對本項(xiàng)目來講是一個很好的機(jī)會。 3.3 項(xiàng)目定位根據(jù)上述市場情況分析， 我們建議本項(xiàng)目的定位為四星左右的酒店及服務(wù)公寓， 客房數(shù)量為220-230間，房間配備應(yīng)適合短住及中長期客戶，以商務(wù)散客、協(xié)議客戶，預(yù)定中心， 會議客戶及部分旅行團(tuán)隊(duì)為主，另外高新區(qū)的外資企業(yè)的常住客人也是我們要重點(diǎn)吸收的客源之一， 配合部分的寫字間及商業(yè)，成為曲江新區(qū)的中型綜合體項(xiàng)目。這樣的定位加上國際化的品牌及服務(wù)既可以滿足高端客戶的需求，又能避免與5星級酒店的直接競爭，從而提高平均房價(jià)及入住率，實(shí)現(xiàn)該物業(yè)整體收益的最大化。 另外，從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，給客人提供在家之外的工作和娛樂平衡及社交互動場所，既能吸引長住客人，也能

25、為業(yè)主在前期投資上節(jié)省大量成本。3.3.1目標(biāo)市場客源比例大致分類如下：l 商務(wù)散客：5%-8%l 會議客戶：35%-45%l 旅游團(tuán)隊(duì)：15%-20%l 預(yù)定中心：8%-10%l 協(xié)議客戶：20%-25%l 長住客戶：15%-20%3.3.2 建議戶型分類本項(xiàng)目因主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)建好，故不建議做大的改動。鑒于以上客源分析，我們建議如下：標(biāo)準(zhǔn)客房（雙床）：129間，主要滿足旅游團(tuán)隊(duì)及會議團(tuán)隊(duì)需求標(biāo)準(zhǔn)客房（大床）：60間，主要滿足商務(wù)散客及公司協(xié)議客戶需求豪華套間（大床）：15間，主要滿足部分長住客戶及協(xié)議客戶需求2居室：2間，主要滿足長住客戶及貴賓客戶等。3.3.3 客房、配套設(shè)施及面積分配序號位

26、置功能設(shè)置所需面積（單位）以上面積為使用面積 需 求1首層大堂（a6-a14-ae）前臺接待a11-a13-ae前臺強(qiáng)電：需求預(yù)留8處插座 前臺弱電：需求網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)預(yù)留6處，語音點(diǎn)預(yù)留6處。 電腦4臺 客人休息等待區(qū)a11-a13-ae設(shè)置禮賓接待臺1個 強(qiáng)電需求：預(yù)留4個插座，語音點(diǎn)1個大堂吧48.75設(shè)置吧臺1組 強(qiáng)電需求；吧臺內(nèi)預(yù)留4處插座，吧臺外設(shè)置2處插座 弱電需求：有無線上網(wǎng)設(shè)備，預(yù)留電視信號1處，語音點(diǎn)1處前臺辦公室50強(qiáng)電需求：預(yù)留4個插座 弱電需求：網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)預(yù)留4個，語音點(diǎn)預(yù)留3處行李房、遺失物品庫貨架2組 強(qiáng)電需求：預(yù)留2處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留1處商務(wù)中心50.49強(qiáng)電需求

27、：預(yù)留5個插座 弱電需求：網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)預(yù)留4個，語音點(diǎn)預(yù)留1個底商2處99.11強(qiáng)電需求：預(yù)留6個插座，每處3個 弱電需求：網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)預(yù)留2個，語音點(diǎn)預(yù)留2個消防控制室49.71強(qiáng)電需求：預(yù)留12個插座， 弱電需求：網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)預(yù)留2個，語音點(diǎn)預(yù)留2個前廳部儲物間38.66貨架2組 強(qiáng)電需求：預(yù)留2處插座 男、女衛(wèi)生間49.64各預(yù)留1處插座、需有排風(fēng)系統(tǒng)，每個廁間隔斷需有獨(dú)立排風(fēng)22層部分會議室1-4187.42分為主次會場以視頻會議課桌形式進(jìn)行會議研討，可實(shí)現(xiàn)內(nèi)部及外部遠(yuǎn)程同時(shí)進(jìn)行會議研討。共5間，約可容納120人-130人共同進(jìn)行視頻會議 強(qiáng)電需求：每間配置插座4處 弱電需求：每間可無線上網(wǎng)，配置投影設(shè)

28、備4臺，會議終端4臺、云臺攝像頭4個、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)服務(wù)器1臺、數(shù)據(jù)管理服務(wù)器1臺會議室553會議圓桌形式可容納14人左右 強(qiáng)電需求：配置插座4處、 弱電需求：可無線上網(wǎng)，有線網(wǎng)絡(luò)1處、配置投影設(shè)備1臺，會議終端1臺、云臺攝像頭1個、會議室646.1會議圓桌形式可容納10人左右 強(qiáng)電需求：配置插座4處、 弱電需求：可無線上網(wǎng)，有線網(wǎng)絡(luò)1處、配置視頻會議投影設(shè)備1臺，會議終端1臺、云臺攝像頭1個、會議室738.75會議圓桌形式可容納10人左右 強(qiáng)電需求：配置插座4處、 弱電需求：可無線上網(wǎng)，有線網(wǎng)絡(luò)1處、配置視頻會議投影設(shè)備1臺，會議終端1臺、云臺攝像頭1個、業(yè)主代表室45.58強(qiáng)電需求：配置插座4處

29、、 弱電需求：配置網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)4處，語音點(diǎn)4處餐飲、會議部、46.1強(qiáng)電需求：預(yù)留8處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留9處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)8處會議區(qū)庫房28.98強(qiáng)電需求：設(shè)置2處 有上下水可洗消杯具，貨架1組男、女衛(wèi)生間50各預(yù)留1處插座，配置烘手器。每個廁間隔斷需有獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)495.9333層部分西餐廳兼早餐房206可供給100人同時(shí)就餐。 提供無線寬帶上網(wǎng)。 預(yù)留電視信號4處。 強(qiáng)電按照規(guī)劃布置進(jìn)行最終數(shù)量確定 西餐廚房98.8廚房配置：多功能烤箱1臺、冰柜、扒爐、微波爐、蒸箱、燃?xì)庠罨螂娫?。四門立式冰柜1臺，臥式冰柜1臺， 有獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng) 強(qiáng)電、語音點(diǎn)按照規(guī)劃布置進(jìn)行最終數(shù)量確定 中、西餐廚房及面點(diǎn)間

30、46.11設(shè)置中餐灶2臺，四門立式冰柜1臺，臥式冰柜2臺，冷藏柜1臺 不銹鋼操作臺1個，有獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng) 強(qiáng)電、語音點(diǎn)按照規(guī)劃布置進(jìn)行最終數(shù)量確定 中餐豪華包房50包房放置10人-12人臺 弱電需求： 提供無線寬帶上網(wǎng)。語音點(diǎn)1處，預(yù)留電視信號1處。 強(qiáng)電需求：預(yù)留4處插座洗消間38.6配置消毒柜、消毒燈、消毒池有獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng) 強(qiáng)電需求：設(shè)置四處插座餐廳庫房53配置消毒柜、消毒燈、不銹鋼柜4組、貨架4組 強(qiáng)電配置：每間預(yù)留插座4處健身房（復(fù)式）50配置3臺跑步機(jī)、1臺橢圓機(jī)、1臺四方位綜合力量訓(xùn)練器、啞鈴運(yùn)動組合1組、直立、靠背式健身單車各1臺、腹肌練習(xí)椅1個 強(qiáng)電需求：預(yù)留6處插座 弱電需求：

31、語音點(diǎn)預(yù)留1處，視頻信號1處viva123設(shè)置獨(dú)立廚房5-6個，洗衣機(jī)4臺，烘干機(jī)4臺，儲物柜2個，餐桌臺4組 強(qiáng)電需求：根據(jù)布置最終確定數(shù)量 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留2處，提供無線上網(wǎng)，其它有線網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)根據(jù)布置最終確定數(shù)量男女衛(wèi)生間45.58中餐包房設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間。 各預(yù)留1處插座，配置烘手器。每個廁間隔斷需有獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)銷售部99.98強(qiáng)電需求：預(yù)留8處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留9處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)8處小計(jì)811.07總經(jīng)理室20空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：預(yù)留3處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留2處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)3處財(cái)務(wù)部50防盜門1扇 空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備2臺 強(qiáng)電需求：預(yù)留6處插座 弱電需求：語音

32、點(diǎn)預(yù)留7處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)6處人事部23空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：預(yù)留3處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留3處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)3處客房部23空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：預(yù)留3處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留3處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)3處保衛(wèi)部20空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：預(yù)留3處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留2處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)2處客服部（物業(yè)）60空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 根據(jù)編制、布置最終確定強(qiáng)、弱電需求4地下部分客房部庫房面積需求80配置250kg貨架20-25組，需配置空調(diào)設(shè)備 空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：預(yù)留3處插座 ，空調(diào)配電箱1個 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留2處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)1處制服室30配置25

33、0kg貨架2-4組，制服架等 需配置空調(diào)設(shè)備 強(qiáng)電需求：預(yù)留3處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留2處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)1處清潔設(shè)備、清潔劑庫房15配置250kg貨架2-4組，制服架等 需配置空調(diào)設(shè)備 強(qiáng)電需求：預(yù)留1處插座 工程部辦公室15 空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：預(yù)留4處插座 弱電需求：語音點(diǎn)預(yù)留3處，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)2處工程部庫房30配置250kg貨架10-15組， 強(qiáng)電需求：預(yù)留2處插座 工程部油漆庫（化學(xué)品庫）10配置250kg貨架2-4組， 強(qiáng)電需求：預(yù)留1處插座 工程部操作間25設(shè)置操作臺1個， 空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：插座6處 弱電需求：語音點(diǎn)2處員工餐廳60滿足50名員工同時(shí)用餐面積 空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1臺 強(qiáng)電需求：插座6處 ，16a空調(diào)插座1個 弱電需求：電視信號線1處，網(wǎng)絡(luò)、語音點(diǎn)各一處 配置給排水員工男浴室面積需求（會有更衣柜）50配置4-5個淋浴噴頭，增加熱水器4-5臺更衣間與浴室面積比例為2:1，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間蹲便1-2個 空調(diào)需求：增加空調(diào)設(shè)備1