中原2010年深航西雙版納曼弄楓項目物業(yè)發(fā)展建議85P

1、二級市場策劃品控中心 二級市場顧問事業(yè)部 深航西雙版納曼弄楓項目物業(yè)發(fā)展建議深航西雙版納曼弄楓項目物業(yè)發(fā)展建議 深圳中原顧問事業(yè)二部 2 研究思路研究思路 項目整體發(fā)展策項目整體發(fā)展策 略與模式略與模式 項目總體發(fā)展定項目總體發(fā)展定 位位 項目總體規(guī)劃設(shè)計建議項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 總體空間布局與總體空間布局與 功能分區(qū)建議功能分區(qū)建議 總體規(guī)劃指標與總體規(guī)劃指標與 發(fā)展次序發(fā)展次序 建筑單體設(shè)計建議建筑單體設(shè)計建議 交通系統(tǒng)處理建交通系統(tǒng)處理建 議議 景觀園林體系及景觀園林體系及 配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議 3 匯報提綱匯報提綱 1 1 2 2 3 3 物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù) 住宅類物業(yè)單體設(shè)計建議

2、住宅類物業(yè)單體設(shè)計建議 會展類物業(yè)單體設(shè)計建議會展類物業(yè)單體設(shè)計建議 酒店單體設(shè)計建議酒店單體設(shè)計建議 商業(yè)及其他配套設(shè)計建議商業(yè)及其他配套設(shè)計建議 項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 建筑單體設(shè)計建議 總體規(guī)劃指標與發(fā)展次序總體規(guī)劃指標與發(fā)展次序 功能分區(qū)與空間布局功能分區(qū)與空間布局 道路交通系統(tǒng)建議道路交通系統(tǒng)建議 景觀園林系統(tǒng)建議景觀園林系統(tǒng)建議 休閑假日配套體系建議休閑假日配套體系建議 4 物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù)物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù) 制定物業(yè)發(fā)展制定物業(yè)發(fā)展 建議的依據(jù)建議的依據(jù) 符合項目整體符合項目整體 定位定位 符合項目總體符合項目總體 發(fā)展策略發(fā)展策略 瀾湄門戶東南亞風情瀾湄門戶東南亞風情 樣板假日

3、灣區(qū)樣板假日灣區(qū) 高品質(zhì)產(chǎn)品奠定熱帶風高品質(zhì)產(chǎn)品奠定熱帶風 情領(lǐng)導者形象，多元產(chǎn)情領(lǐng)導者形象，多元產(chǎn) 品重構(gòu)價值體系，多元品重構(gòu)價值體系，多元 特色綜合化取勝利特色綜合化取勝利 強烈的東南亞風情休閑度 假氛圍 宜居性、多功能性、綜合 性（休閑度假配套完善、物 業(yè)類型綜合多樣化） 特色居住文化（融合了貝 葉文化內(nèi)涵、加入了現(xiàn)代、 時尚元素的鄰里氛圍、街區(qū) 公共文化） 項目核心競爭力提煉項目核心競爭力提煉休閑度假休閑度假 投資價值投資價值 多元綜合多元綜合 特色休閑度假氛圍與配套特色休閑度假氛圍與配套 創(chuàng)新的投資創(chuàng)新的投資+自住產(chǎn)品自住產(chǎn)品 以旅游度假為核心功能，集居住、以旅游度假為核心功能，集居

4、住、 特色商業(yè)、商務(wù)會展、酒店、餐飲特色商業(yè)、商務(wù)會展、酒店、餐飲 娛樂、休閑運動、文化體驗為一體娛樂、休閑運動、文化體驗為一體 鄰里氛圍鄰里氛圍 組團式院落式的物業(yè)布局組團式院落式的物業(yè)布局 5 物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù)物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù)規(guī)劃語言提煉規(guī)劃語言提煉 東南亞風情東南亞風情 以旅游度假為核心功能，集居住、特色商業(yè)、商務(wù)會展、酒店、餐飲以旅游度假為核心功能，集居住、特色商業(yè)、商務(wù)會展、酒店、餐飲 娛樂、休閑運動、文化體驗為一體的東南亞風情假日灣區(qū)娛樂、休閑運動、文化體驗為一體的東南亞風情假日灣區(qū) “貝葉貝葉”文化文化 組團院落式布局組團院落式布局休閑度假氛圍休閑度假氛圍功能的復合和成長功能

5、的復合和成長 雀象文化雀象文化 雨林文化雨林文化 水文化水文化 養(yǎng)生文化養(yǎng)生文化 半公共空間的營造半公共空間的營造 開敞與私密的結(jié)合開敞與私密的結(jié)合 適度開放性適度開放性 休閑、體驗式配套休閑、體驗式配套 院落式居住模式院落式居住模式林、水的生態(tài)交流林、水的生態(tài)交流 功能的組合與布局功能的組合與布局 功能組團開發(fā)強度功能組團開發(fā)強度 與次序與次序 6 匯報提綱匯報提綱 1 1 2 2 3 3 物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù) 總體規(guī)劃指標與發(fā)展次序總體規(guī)劃指標與發(fā)展次序 功能分區(qū)與空間布局功能分區(qū)與空間布局 道路交通系統(tǒng)建議道路交通系統(tǒng)建議 景觀園林系統(tǒng)建議景觀園林系統(tǒng)建議 住宅類物業(yè)單體設(shè)計建議住宅類物業(yè)

6、單體設(shè)計建議 會展類物業(yè)單體設(shè)計建議會展類物業(yè)單體設(shè)計建議 酒店單體設(shè)計建議酒店單體設(shè)計建議 商業(yè)及其他配套設(shè)計建議商業(yè)及其他配套設(shè)計建議 項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 建筑單體設(shè)計建議 休閑假日配套體系建議休閑假日配套體系建議 7 功能分區(qū)考慮因素功能分區(qū)考慮因素 項目地塊自身項目地塊自身 價值價值 功能的組合功能的組合 物業(yè)類型的組物業(yè)類型的組 合與市場消化合與市場消化 組團之間的空組團之間的空 間關(guān)系間關(guān)系 l形象的昭示性形象的昭示性 由于勐泐大道是進入主城區(qū)的片區(qū)唯一主干道，因而，臨近勐泐大道的4號地塊東側(cè)、1號地塊西側(cè)， 具備非常良好的展示價值，建議盡量空間布局能夠提升區(qū)域形象的昭示性物業(yè)。

7、 l商業(yè)價值商業(yè)價值 勐泐大道兩側(cè)是商業(yè)價值最高的區(qū)域，同時，4號、2號、3號地塊之間的區(qū)域由于區(qū)位和交通的優(yōu)勢， 商業(yè)價值也比較高，建議局部商業(yè)物業(yè)。 l資源條件價值資源條件價值 從資源條件來看，4號、1號地塊由于北部為河灘，視野相對開闊，同時這兩塊地內(nèi)部空間私密性較好， 因而建議布局對私密性要求較高的組團。 l公共服務(wù)性組團公共服務(wù)性組團 從功能的組合來開看，會議會展類功能圈層，一般在周邊組合“酒店+公寓+商業(yè)服務(wù)配套+休閑娛樂+ 辦公+餐飲”，因而，建議在功能空間的組合上，將上述物業(yè)進行功能空間的組合。 l度假度假+ +自住型居住類物業(yè)自住型居住類物業(yè) 度假型物業(yè)強調(diào)資源的占有性、特色文

8、化的體驗性、休閑娛樂的便捷性、空間的適度開敞性，因而， 建議以度假型居住為主組團，布局在地塊資源相對強勢、內(nèi)部空間易于組織、休閑娛樂便捷的地塊； 自住型居住組團強調(diào)交通的便捷性、生活服務(wù)配套的齊全性，因而，建議布局在交通便捷、生活服務(wù) 商業(yè)配套組團周邊。 l混合型組團布局混合型組團布局 從市場的前期調(diào)研與分析，項目整體的客戶圈層廣泛且隨著項目的進程而逐步演變，從潛在客戶的需 求來看，度假型、自住型物業(yè)均有涉及，因而，從項目的分期開發(fā)角度來看，組團空間布局不宜按照 物業(yè)類型進行功能空間的劃分，各個組團均強調(diào)居住物業(yè)類型的混合型，這樣的空間布局有利于實現(xiàn) 社區(qū)的人氣。 l路網(wǎng)分隔、但整體自給自足、

9、內(nèi)部空間緊密聯(lián)系路網(wǎng)分隔、但整體自給自足、內(nèi)部空間緊密聯(lián)系 地塊之間被城市路網(wǎng)分隔，但需要實現(xiàn)組團的自給自足，同時應(yīng)進一步加強組團內(nèi)部之間的聯(lián)系，使 其產(chǎn)生內(nèi)部凝聚力和活力。 8 總體功能分區(qū)總體功能分區(qū) 會議、會展、會議、會展、 辦公組團辦公組團 休閑旅游度假服務(wù)型休閑旅游度假服務(wù)型 商業(yè)及公寓組團商業(yè)及公寓組團 假日公館、文化體驗假日公館、文化體驗 中心核心展示組團中心核心展示組團 高檔居住組團高檔居住組團中密度居住組團中密度居住組團 酒店服務(wù)組團酒店服務(wù)組團 生活服務(wù)配套生活服務(wù)配套 商業(yè)組團商業(yè)組團 綜合考慮各地塊自身條件及價值，綜合考慮各地塊自身條件及價值， 將項目用地分為七大功能組

10、團。將項目用地分為七大功能組團。 9 功能組團主題功能組團主題 親水文化主題商業(yè)、親水文化主題商業(yè)、 公寓組團公寓組團 貝葉文化貝葉文化+ +養(yǎng)生文化養(yǎng)生文化 主題假日公館組團主題假日公館組團 貝葉文化貝葉文化+ +現(xiàn)代商現(xiàn)代商 務(wù)主題組團務(wù)主題組團 雨林雨林+ +雀象文化主雀象文化主 題高檔居住組團題高檔居住組團 休閑運動主題高檔休閑運動主題高檔 居住組團居住組團 考慮到各組團地塊資源條件和開考慮到各組團地塊資源條件和開 發(fā)次序，設(shè)計五大不同的主題內(nèi)發(fā)次序，設(shè)計五大不同的主題內(nèi) 容，來統(tǒng)領(lǐng)度假主題。容，來統(tǒng)領(lǐng)度假主題。 10 功能分區(qū)細化功能分區(qū)細化11、4 4號地功能分區(qū)號地功能分區(qū) 中密

11、度多層組團中密度多層組團 核心展示服務(wù)組核心展示服務(wù)組 團團+獨立別墅獨立別墅 聯(lián)排別墅組團聯(lián)排別墅組團 多層中密度組團多層中密度組團 雙拼別墅組團雙拼別墅組團 先期展示先期展示+院落院落 聯(lián)排組團聯(lián)排組團 酒店服務(wù)組酒店服務(wù)組 團團 會議會展辦公組會議會展辦公組 團團 特色商業(yè)街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)+公寓公寓 服務(wù)組團服務(wù)組團 11 功能分區(qū)細化功能分區(qū)細化22、3 3、5 5號地功能分區(qū)號地功能分區(qū) 中高密度住宅物中高密度住宅物 業(yè)組團業(yè)組團 中密度住宅物業(yè)中密度住宅物業(yè) 組團組團 中低密度住宅物中低密度住宅物 業(yè)組團業(yè)組團 商業(yè)服務(wù)配套商業(yè)服務(wù)配套 組團組團 中低密度住宅中低密度住宅 物業(yè)組團

12、物業(yè)組團 低密度住宅物業(yè)低密度住宅物業(yè) 組團組團 核心展示核心展示+低密低密 度住宅物業(yè)組團度住宅物業(yè)組團 12 住宅組團總體空間布局住宅組團總體空間布局 l組團組團 強調(diào)組團內(nèi)部空間的內(nèi)聚性， 同時強調(diào)組團公共空間的半開 敞性，通過建筑的轉(zhuǎn)角、山墻 交錯等形成組團空間。 l 院落院落 各種層次的院落空間提供給社 區(qū)居民活動和交流的空間，同 時保障居住的安全性。 l鄰里鄰里 居住組團形成標準的空間過渡， 從私密、半私密、半公共、公 共幾個空間層次，既滿足鄰里 交往的心理需求，又滿足居住 的私密性。 l舒適舒適 每個居住單元在朝向、通風、 景觀等方面都作了充分考慮， 保證居住的優(yōu)良品質(zhì)。 13

13、庭院式聯(lián)排別墅空間布局方式庭院式聯(lián)排別墅空間布局方式 美國早期townhouse線性式布局 U型圍合、錯落式布局 近兩年美國townhouse組團式排布 錯落式錯落式 U U字型字型 l從國內(nèi)度假型物業(yè)的市場來看從國內(nèi)度假型物業(yè)的市場來看， 度假類別墅與作為第一居所類別 墅最大的差別就在于院落式院落式、更更 為開敞的空間與休閑度假氛圍為開敞的空間與休閑度假氛圍， 院落型別墅市場接受程度更好。院落型別墅市場接受程度更好。 因而，本項目的別墅類物業(yè)，建 議采用組團院落式空間布局 l采用采用“U”U”字或者字或者“V”V”字型的字型的 空間布局結(jié)構(gòu)空間布局結(jié)構(gòu)，避免直線式的呆 板 l組團內(nèi)部以3-4

14、聯(lián)排為主 l通過山墻的交錯、建筑主立面 的退讓，形成公共院落半開敞空形成公共院落半開敞空 間間，增加鄰里院落式生活氛圍。 l為了提升物業(yè)價值、營造更為 濃厚的度假氛圍，建議在形成的建議在形成的 公共空間內(nèi)設(shè)置公共空間內(nèi)設(shè)置“小型游泳池小型游泳池”。 庭院式聯(lián)排空間布局方式庭院式聯(lián)排空間布局方式 建議：建議： 14 度假獨棟別墅公館空間布局度假獨棟別墅公館空間布局 獨棟別墅公館空間布局方獨棟別墅公館空間布局方 式建議：式建議： l從國內(nèi)度假型物業(yè)的市場來看， 整體呈院落式、具備更為開敞的整體呈院落式、具備更為開敞的 空間與休閑度假氛圍別墅更為市空間與休閑度假氛圍別墅更為市 場所接受。場所接受。因

15、而，本項目的別墅 類物業(yè)，建議采用組團院落式空 間布局 l采用采用“十十”字或者字或者“L”L”字型的字型的 空間布局結(jié)構(gòu)空間布局結(jié)構(gòu)，避免對視與相互 可能的干擾 l組團內(nèi)部以3-4棟自成院落的獨 立別墅組成組團空間 l通過十字型的空間布局，形成 灰空間；通過L型空間布局，形 成半開敞的鄰里空間。 l為了營造更為濃厚的度假氛圍， 建議獨立別墅設(shè)立院落型私家泳 池。 十字型十字型L L型型 15 道路交通體系建議道路交通體系建議出入口出入口 城市主干道城市主干道 城市次干道城市次干道 城市支路城市支路 主要車行出入口主要車行出入口 主要步行出入口主要步行出入口 l出入口設(shè)置（初步）出入口設(shè)置（初

16、步） 考慮到項目功能的綜合性、 以及不同功能組團空間對于 交通出入口條件需求的不同， 建議設(shè)置各地塊入口如左圖 所示（初步建議） l主要車行出入口主要車行出入口 考慮到各地塊周邊道路等級 的不同、道路交叉方式的不 同，建議居住類組團的主要 車行出入口主要設(shè)置在城市 次干道和支路上；會展及公 共服務(wù)組團主要車行入口設(shè) 置在城市主干道、次干道上。 l主要步行出入口主要步行出入口 考慮到各地塊的展示性空間 需要、以及人的出行習慣， 建議主要步行出入口設(shè)置在 城市次干道上。 16 道路交通體系建議道路交通體系建議組團內(nèi)部交通組團內(nèi)部交通 城市主干道城市主干道 城市次干道城市次干道 城市支路城市支路 組

17、團主要車行流線組團主要車行流線 組團主要步行流線組團主要步行流線 l組團整體路網(wǎng)體系組團整體路網(wǎng)體系 組團內(nèi)部道路系統(tǒng)，建議采用總 體“人車分流”、局部人車混行 模式。 l組團主要車行道路組團主要車行道路 居住類組團居住類組團內(nèi)部主要車行道路建 議依據(jù)地塊形狀特征與地形特點、 組團景觀體系呈“弧線”布局； 內(nèi)部次級車行路采用“T”型路網(wǎng) 結(jié)構(gòu)，避免外部通過式交通。 會展組團會展組團主要車行通過對于時段 的控制，結(jié)合步行系統(tǒng)進行步雎。 l組團主要步行道路組團主要步行道路 組團內(nèi)部主要步行道路體系，建 議結(jié)合組團內(nèi)部景觀體系設(shè)置， 同時需要考慮設(shè)置小型廣場便于 人流的聚集與疏散。 居住組團，主要通

18、過入戶停車的 方式；在各組團主要步行入口建 議設(shè)置臨時停車位。會展組團建 議采用地下停車的方式。 主要地下停車空間主要地下停車空間 17 園林景觀體系建議園林景觀體系建議景觀節(jié)點景觀節(jié)點 “四軸兩面九節(jié)點四軸兩面九節(jié)點”體系體系 l四軸四軸主要形成如圖4條景 觀軸線，其中著重打造沿勐泐 大道外部展示軸線、4號地塊 內(nèi)部核心景觀軸線。 l兩面兩面主要形成沿貝葉路、 濱河路兩個景觀界面。通過景 觀界面的構(gòu)建，營造休閑假日 氛圍。 l景觀節(jié)點景觀節(jié)點 建議在1號地，主要打造會展 中心與水主題特色街區(qū)商業(yè)兩 個景觀節(jié)點。在4號地塊與2 號地塊之間的道路，形成商業(yè) 街入口景觀節(jié)點，3號與4號 地之間形成

19、內(nèi)向型的商業(yè)空間 節(jié)點。在2、3、5號地塊南部 沿路，分別打造三個組團景觀 節(jié)點。 城市主干道城市主干道 城市次干道城市次干道 城市支路城市支路 景觀軸線景觀軸線 景觀界面景觀界面 主要景觀節(jié)點主要景觀節(jié)點 18 園林景觀體系建議園林景觀體系建議水系水系 水系：水系： 水系空間布局的前提水系空間布局的前提 首先要能夠體現(xiàn)東南亞 地方水文化地方水文化特征；其次要 自成系統(tǒng)，實現(xiàn)活水循環(huán)活水循環(huán) 性；最后要最大程度節(jié)約節(jié)約 用地，控制后期維護費用用地，控制后期維護費用。 水系水系建議通過水系的 打造，將各個景觀節(jié)點實 現(xiàn)穿接聯(lián)系為一體。在公 共空間內(nèi)，結(jié)合各個組團 的主題，打造不同主題的 水主題景

20、觀節(jié)點空間。 水系的形式水系的形式考慮到東 南亞風情的“樂水、喜水、 戲水”的特征，建議水系 以“小型組團集中式水景小型組團集中式水景 - -組團溪流組團溪流- -入戶泳池入戶泳池”的 空間層次序列 進行配置， 盡量避免大體量的水域景 觀水體。 19 園林景觀體系建議園林景觀體系建議園林體系園林體系 園林體系：園林體系： 園林體系的主題園林體系的主題 “東南亞風情東南亞風情”?？傮w園 林體系要體現(xiàn)東南亞風情東南亞風情 這個大的主題前提，同時， 考慮到各個組團的主題定 位不同，需要通過園林體 系打造“水+養(yǎng)生”、 “雨林+雀象”、“貝葉+ 商務(wù)”、“運動”主題園 林。 園林構(gòu)成園林構(gòu)成主要通過熱

21、 帶植物的配種、灌木、花 卉的搭配、植物物種的多 樣化，形成高低錯落、層高低錯落、層 次分明、色彩明快、主題次分明、色彩明快、主題 鮮明的鮮明的“東南亞東南亞”風情園風情園 林體系林體系。 園林空間園林空間空間布局方 面建議結(jié)合景觀小品、形 成有收有放的園林景觀空 間。形成“主題園林主題園林- -組組 團園林團園林- -入戶園林入戶園林”三個 層次的園林體系。 20 休閑假日配套體系休閑假日配套體系國內(nèi)客戶需求特征國內(nèi)客戶需求特征 客戶分類客戶分類特征與偏好特征與偏好對本案啟示對本案啟示 中年家庭式客戶中年家庭式客戶 特征：注重家庭和親情，帶孩子出游或者三代一起出游，一般選擇寒暑假出游，注重下

22、 一代的教育，小孩參與出游決策 偏好：優(yōu)雅休閑的度假氛圍，親子設(shè)施和活動 排斥：低檔的娛樂商業(yè)等設(shè)施，觀光旅游 注重親子設(shè)施和活動 的完善 青年情侶青年情侶 特征：年輕積蓄有限，追求浪漫，同時對價格較為敏感，工作繁忙，停留時間在4天左右 偏好：注重體驗式的游玩、綜合性的度假設(shè)施、餐飲和娛樂表演等 排斥：低檔雷同的旅游景點 注重娛樂設(shè)施和綜合 性度假設(shè)施的興建 老年夫婦老年夫婦 特征：活動半徑縮小，注重出行的人身安全 偏好：私密安靜的休閑度假氛圍，設(shè)施完備的醫(yī)療服務(wù) 排斥：低檔的娛樂商業(yè)等設(shè)施，觀光旅游 注重醫(yī)療配套滿足老 年人對于醫(yī)療服務(wù)的 需求 朋友結(jié)伴朋友結(jié)伴 特征：志同道合的朋友結(jié)伴出行

23、，一般為46人之間 偏好：適合多人參與的游樂設(shè)施，喜歡新奇體驗，輪流換酒店住 排斥：過于安靜，缺乏旅游綜合服務(wù) 注重娛樂設(shè)施和綜合 性度假設(shè)施的興建 公款消費公款消費 特征：一般為企事業(yè)單位和國家公務(wù)員的資深員工，多為以商務(wù)和會議為形式的獎勵旅 游，為對于價格敏感度低 偏好：喜好夜間旅游娛樂項目，樂于嘗試不同的新鮮菜系、酒吧和療養(yǎng)項目，喜歡比較， 對服務(wù)要求高 打造一流的特色旅游 商業(yè)配套滿足他們對 于夜間旅游娛樂、美 食、療養(yǎng)的需求 21 休閑假日配套體系休閑假日配套體系國內(nèi)度假游客需求特征國內(nèi)度假游客需求特征 露天泳池露天泳池 特色理療特色理療 SPASPA 特色商業(yè)特色商業(yè)/ /體驗式購

24、物體驗式購物 體育場館體育場館 KTVKTV包房包房/ /卡拉卡拉OKOK 酒吧酒吧/ /酒廊酒廊/ /酒館酒館/ /咖啡廳咖啡廳 瑜珈與團隊拓展活動瑜珈與團隊拓展活動 夜間歌舞表演夜間歌舞表演 室外泳池 使用率很高 ，度假型物業(yè)必備的標準配置 中醫(yī)理療 國內(nèi)外游客對民族特色的療養(yǎng)方法很感興趣 酒 店配套的中醫(yī)理療項目廣受國內(nèi)外游客歡迎 SPA 國際性連鎖品牌的spa吸引較多的客源 特色商業(yè)、體驗式 購物 國內(nèi)外觀光度假型客戶的主要消費場所，對于具 備民族特色風情的商業(yè)、體驗式購物非常青睞 酒吧/酒廊/酒館/ 咖啡廳 特色酒吧和酒廊人氣較旺，設(shè)于大堂的標準化的 咖啡廳一般僅能吸引到部分商務(wù)客人

25、洽談業(yè)務(wù)的 需要 瑜珈與團隊拓展活 動 受到獎勵旅游、會議旅游團隊的青睞 夜間歌舞表演 由于版納目前夜間特色休閑活動少，目前經(jīng)營樂 觀 體育場館（健身房、 網(wǎng)球場、桌球室等） 常年平均利用率不高 KTV包房/卡拉OK團隊游客偶爾使用，散客很少光顧 注：顏色越深代表越受歡迎 22 休閑假日配套體系休閑假日配套體系本地客戶需求特征本地客戶需求特征 本地人日常主要休閑活動以居家和圈子休閑為主本地人日常主要休閑活動以居家和圈子休閑為主本地人短假本地人短假 主要休閑活動增添了社交和生態(tài)健康的元素主要休閑活動增添了社交和生態(tài)健康的元素 不反對的項目不反對的項目 主題公園 美食街 酒吧/茶館 卡拉OK 受歡

26、迎的項目受歡迎的項目 水主題游樂和保健水主題游樂和保健 特色美食娛樂特色美食娛樂 卡拉卡拉OKOK 運動類（羽毛球、健身等）運動類（羽毛球、健身等） 茶館和茶藝茶館和茶藝 兒童游樂（親子活動）兒童游樂（親子活動） 1.1.版納傳統(tǒng)文化（民俗、園藝）版納傳統(tǒng)文化（民俗、園藝） 西雙版納本地客戶休閑方式主西雙版納本地客戶休閑方式主 要以生態(tài)健康和社交聚會為主要以生態(tài)健康和社交聚會為主 題，并具有較強的受引導的特題，并具有較強的受引導的特 征。征。 23 休閑假日配套體系休閑假日配套體系 本項目的休閑假日配套本項目的休閑假日配套 體系考慮的因素體系考慮的因素 潛在目標客戶的需求潛在目標客戶的需求 考

27、慮到本項目是以度假型+ 部分本地客戶為潛在目標 客戶，因而，主要參照國 內(nèi)度假型客戶、本地潛在 目標客戶的需求，進行 配 套體系的設(shè)置。 客戶特征的綜合性滿足客戶特征的綜合性滿足 兼顧不同年齡段、季節(jié)性， 并足以產(chǎn)生過夜性消費 少項目多功能少項目多功能用盡量少 的核心項目來形成足夠的 功能，以便實現(xiàn)可出售型 物業(yè)的價值最大化，同時 便于后期運營。 功能的組合與互補功能的組合與互補考慮 到本項目是自成體系的， 因而需要考慮內(nèi)部的互補 性和共生性。 休閑假日項目休閑假日項目特色特色規(guī)模規(guī)模 1泰式風情SPA體驗中心充分融入東方養(yǎng)生文化、佛禪文化的靜謐神秘，又結(jié)合西 方休閑文化的隨意，時尚與現(xiàn)代，使

28、整個SPA溫泉充滿了 濃郁的東南亞異域情調(diào)。 2500平米 2貝葉文化體驗傳播中心 充分挖掘“貝葉文化”的精神實質(zhì)與文化內(nèi)涵，提煉“貝 葉”文化符號載體（如大象、孔雀、菩提樹、熱帶雨林 等），結(jié)合版納民俗節(jié)日與地域風情 2500平米 3親水文化特色商業(yè)街區(qū) 強調(diào)內(nèi)部“親水”元素的融入與“傣族親水、喜水、戲水” 的民族風情的傳承，打造以“水文化”為主題的特色親水 商業(yè)街區(qū)。 主要業(yè)態(tài)包括民族家居、民族服飾體驗館、特色美食街、 特色茶道館、民族手工藝參與坊、戲水酒吧街、珍石珠寶 行、傣藥理療交易館、東南亞商品量販店等。 42700平米 4 雨林花卉品鑒館 充分利用版納“植物王國”“動物王國”的動植

29、物資源優(yōu) 勢，建立植物花卉品鑒館，通過入口園林景觀的打造，營 造特色假日風情。 2000平米 5飲食商業(yè)服務(wù)街 主要滿足生活服務(wù)配套功能。主要業(yè)態(tài)包括24小時便利店、 小型超市、特色餐飲、日用五金、家居飾物等 12000平米 6 休閑假日酒店集休閑旅游度假為一體的大型東南亞風情五星級酒店。 32000平米 7會展/體育活動中心以會議+運動為核心功能的會展中心。 30000平米 9總計 123700平米 24 休閑假日配套體系休閑假日配套體系空間布局特征空間布局特征 服務(wù)配套商業(yè)服務(wù)配套商業(yè)泰式泰式SPASPA體驗館體驗館 會展中心會展中心五星酒店五星酒店 親水主題商業(yè)街區(qū)親水主題商業(yè)街區(qū)貝葉文

30、化體驗傳播中心貝葉文化體驗傳播中心雨林花卉品鑒館雨林花卉品鑒館 25 總體規(guī)劃指標建議總體規(guī)劃指標建議容積率容積率 有關(guān)容積率測算的說明：有關(guān)容積率測算的說明： 測算組團的最佳容積率，從而確定整個地塊的測算組團的最佳容積率，從而確定整個地塊的 綜合容積率綜合容積率 p基于組團物業(yè)的統(tǒng)一考慮； p根據(jù)分區(qū)開發(fā)的先后次序； p匹配階段產(chǎn)品的物業(yè)類型； 將容積率及售價相近的物業(yè)合并，簡化測算過將容積率及售價相近的物業(yè)合并，簡化測算過 程，并增大物業(yè)配比的彈性程，并增大物業(yè)配比的彈性 p由于本項目每期產(chǎn)品的構(gòu)成多元化； p根據(jù)中原的經(jīng)驗和大量項目的具體數(shù)據(jù)，先確 定單純物業(yè)的容積率； p將容積率相近的

31、物業(yè)合并，假設(shè)混合物業(yè)的容 積率； p非主流產(chǎn)品的物業(yè)在計算過程中忽略，如街區(qū) 配套型商業(yè)未在容積率指標中反映； 3. 酒店類酒店類、會展類物業(yè)、會展類物業(yè)由于屬于經(jīng)營性物業(yè)，建建 安成本中計入了相應(yīng)的成本，但在利潤方面，安成本中計入了相應(yīng)的成本，但在利潤方面， 沒有計入后期的經(jīng)營性回報。沒有計入后期的經(jīng)營性回報。 各種物業(yè)的建安成本、銷售價格體系，按照市各種物業(yè)的建安成本、銷售價格體系，按照市 場定位部分的各類型物業(yè)價格進行靜態(tài)估算，場定位部分的各類型物業(yè)價格進行靜態(tài)估算， 后期發(fā)展的物業(yè)類型未做價格上的變動后期發(fā)展的物業(yè)類型未做價格上的變動 p建安成本按建筑面積計算，公共配套工程費用、 前

32、期工程費、工程監(jiān)理費按占地面積分攤； 物業(yè)的市場吸納率受物業(yè)售價、物業(yè)建面比例、物業(yè)的市場吸納率受物業(yè)售價、物業(yè)建面比例、 物業(yè)類型、社區(qū)品質(zhì)（與容積率相關(guān)）的綜合物業(yè)類型、社區(qū)品質(zhì)（與容積率相關(guān)）的綜合 影響影響 p物業(yè)售價高，市場吸納率低；反之亦然； p物業(yè)量少，市場易被消化，吸納率高；當物業(yè) 供大于求，市場吸納率下降； p容積率高，社區(qū)品質(zhì)下降，高端物業(yè)的市場接 受度隨之下降，普通物業(yè)受影響較少； 建議整體容積率預留彈性空間建議整體容積率預留彈性空間 p項目屬于多種物業(yè)類型的綜合性開發(fā)，隨著開 發(fā)的推進，市場環(huán)境也會發(fā)生響應(yīng)的變化，因 而，建議容積率指標預留彈性空間。 26 總體規(guī)劃指標

33、建議總體規(guī)劃指標建議容積率容積率 容積率確定的依據(jù)，首先是經(jīng)濟角度的利潤相對最大（凈利潤、稅后成本利潤率），還容積率確定的依據(jù)，首先是經(jīng)濟角度的利潤相對最大（凈利潤、稅后成本利潤率），還 必須滿足市場的可接受和快速吸納（物業(yè)組合及配比）。必須滿足市場的可接受和快速吸納（物業(yè)組合及配比）。 4 4號地塊：啟動期地塊號地塊：啟動期地塊 建議容積率：建議容積率：0.90.9 產(chǎn)品類型：獨棟、雙拼、聯(lián)排別產(chǎn)品類型：獨棟、雙拼、聯(lián)排別 墅、多層（平層、疊墅、多層（平層、疊 院住宅）院住宅） 4 4號地塊號地塊 在不同容積率下的物業(yè)配比和預期凈利潤分析：最佳容積率在不同容積率下的物業(yè)配比和預期凈利潤分析：

34、最佳容積率0.90.9 4 4號地塊號地塊 27 總體規(guī)劃指標建議總體規(guī)劃指標建議容積率容積率 1 1號地塊號地塊 在不同容積率下的物業(yè)配比和預期凈利潤分析：最佳容積率在不同容積率下的物業(yè)配比和預期凈利潤分析：最佳容積率1.81.8 1 1號地塊：啟動期號地塊：啟動期+ +二期地塊二期地塊 建議容積率：建議容積率：1.81.8 產(chǎn)品類型：會展中心、五星級酒產(chǎn)品類型：會展中心、五星級酒 店、特色商業(yè)街區(qū)、店、特色商業(yè)街區(qū)、 小高層公寓小高層公寓 1 1號地塊號地塊 28 總體規(guī)劃指標建議總體規(guī)劃指標建議容積率容積率 地塊地塊2 2、3 3、5 5 在不同容積率下的物業(yè)配比和預期凈利潤分析：最佳容

35、積率在不同容積率下的物業(yè)配比和預期凈利潤分析：最佳容積率1.01.0 2 2、3 3、5 5號地塊：后續(xù)發(fā)展用地號地塊：后續(xù)發(fā)展用地 建議容積率：建議容積率：1.01.0 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅、獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅、 多層（平層、疊院住宅）多層（平層、疊院住宅） 、小高層住宅、小高層公、小高層住宅、小高層公 寓寓 2 2號地塊號地塊 3 3號地塊號地塊 5 5號地塊號地塊 29 總體規(guī)劃指標建議總體規(guī)劃指標建議容積率容積率 地塊地塊2 2、3 3、5 5 在不同開發(fā)模式下的容積率建議在不同開發(fā)模式下的容積率建議 2 2號地塊號地塊3 3號地塊號地塊5 5號地塊號地塊 開發(fā)模

36、式 一二級聯(lián)動自主 開發(fā)或合作開發(fā) 一二級聯(lián)動合作 開發(fā) 一級開發(fā) 開發(fā)次序中期后期先期 總用地面積1105009210084500 容積率建議0.911.12 總建筑面積1011009210094640 總用地面積合計287100 總體容積率1.0 2 2號地塊號地塊 3 3號地塊號地塊 5 5號地塊號地塊 2 2、3 3、5 5號地塊：后續(xù)發(fā)展用地號地塊：后續(xù)發(fā)展用地 建議容積率：建議容積率：1.01.0 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅、多層（平層獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅、多層（平層 、疊院住宅）、小高層住宅、小高層公、疊院住宅）、小高層住宅、小高層公 寓寓 開發(fā)模式：建議開發(fā)模式：

37、建議2 2、3 3號地塊一二級聯(lián)動自主開發(fā)或號地塊一二級聯(lián)動自主開發(fā)或 合作開發(fā)，合作開發(fā)，5 5號地塊作土地一級開發(fā)處理號地塊作土地一級開發(fā)處理 。 30 總體規(guī)劃指標建議總體規(guī)劃指標建議容積率及配比綜合容積率及配比綜合 建議項目總體容積率為建議項目總體容積率為 1.171.17 地塊地塊合計合計4 4號地塊號地塊1 1號地塊號地塊2 2號地塊號地塊3 3號地塊號地塊5 5號地塊號地塊 總用地面積6356001902001583001105009210084500 容積率1.170.91.80.911.12 總建筑面積7439601711802849401011009210094640 獨棟

38、別墅8%13%-22%13%- 聯(lián)排+雙拼別墅23%41%-49%55%- 多層21%43%-16%32%38% 小高層32%-63%-62% 會展4%-11%- 酒店4%-11%- 街區(qū)商業(yè)6%-15%- 生活服務(wù)配套2%-12%- 其他休閑假日配套1%3%-2%- 31 項目總體規(guī)劃指標建議項目總體規(guī)劃指標建議 l項目總用地面積：635600m2 其中 1號地塊 158300m2 4號地塊 190200m2 2、3、5號地塊 287100m2 l總建筑面積：743900m2 其中 居住類 620300m2 會展中心 30000m2 酒店 32000m2 商業(yè)及其他配套 61700m2 l容

39、積率：1.17 l建筑密度：35% 32 項目總體規(guī)劃指標項目總體規(guī)劃指標細化表細化表 地塊地塊合計合計4 4號地塊號地塊1 1號地塊號地塊2 2號地塊號地塊3 3號地塊號地塊5 5號地塊號地塊 總用地面積6356001902001583001105009210084500 容積率1.17 0.91.8 0.911.12 總建筑面積7439601711802849401011009210094640 獨棟別墅56653 22253 0 22000 12400 0 聯(lián)排+雙拼別墅169923 70184 0 49539 50200 0 多層154884 73607 0 15912 29472 3

40、5893 小高層238876 0 1802000 0 58677 會展30000 030000000 酒店32000 032000000 街區(qū)商業(yè)42700042700000 生活服務(wù)配套12000 001200000 其他休閑假日配套7000 5000 0200000 33 住宅類物業(yè)總體規(guī)劃指標住宅類物業(yè)總體規(guī)劃指標 建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)( (戶戶) )套數(shù)比套數(shù)比戶均面積戶均面積面積比面積比 獨棟566501502.68%3809.13% 聯(lián)排（雙拼聯(lián)排）169920809 14.44%21027.39% 疊院(多層）154880968 17.28%16024.97% 小高層2388

41、703675 65.60%6538.51% 建筑面積總計6203205602 100.00%100.00% 34 住宅類物業(yè)總體規(guī)劃細化指標住宅類物業(yè)總體規(guī)劃細化指標 總建筑面積總建筑面積套數(shù)套數(shù)面積區(qū)間面積區(qū)間戶均面積戶均面積戶型戶型面積比面積比 獨棟56650150330-450380五房及以上9.13% 雙拼2080080240-280260五房3.35% 聯(lián)排149120710 190-230210四房24.04% 多層154880968 140-180160四房24.97% 小高層238870382038.51% 135000300030-6045一房公寓21.76% 8500068

42、0 110-130125三房13.70% 18870140 130-145135四房3.04% 總建面620320100.00% 35 開發(fā)時序開發(fā)時序 物業(yè)開發(fā)物業(yè)開發(fā) 類型類型 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 達到的目的達到的目的 高檔住宅/休閑 度假類配套/會 展中心 啟動項目，進行 住宅類、能提升 價值的休閑度假 類配套的開發(fā) 快速建立高檔物業(yè)快速建立高檔物業(yè) 形象形象, ,通過會展中心通過會展中心 提升區(qū)域形象，高提升區(qū)域形象，高 檔商品住宅回籠資檔商品住宅回籠資 金。金。 高檔住宅/特色商 業(yè)街區(qū)/度假類配 套/度假公寓 對4號地剩余部 分、1號地西南 角用地度假型高 檔物業(yè)的開發(fā) 進一步強化片

43、區(qū)頂進一步強化片區(qū)頂 級物業(yè)形象，帶動級物業(yè)形象，帶動 項目的整體升值，項目的整體升值， 通過高檔住宅回籠通過高檔住宅回籠 資金資金 高檔住宅公寓/ 五星級酒店/特 色商業(yè)街區(qū) 1號地酒店、商業(yè) 街區(qū)、高檔住宅及 公寓開發(fā) 通過酒店、商業(yè)街通過酒店、商業(yè)街 區(qū)、高檔公寓的聯(lián)區(qū)、高檔公寓的聯(lián) 動開發(fā)，進一步提動開發(fā)，進一步提 升價值升價值 高檔住宅/底商/ 休閑度假類配套 5號地一級開發(fā) ，2、3號地一二 級聯(lián)動合作開發(fā) 一級開發(fā)快速獲取一級開發(fā)快速獲取 土地溢價收益，一土地溢價收益，一 二級聯(lián)動合作開發(fā)二級聯(lián)動合作開發(fā) ，進一步回籠資金，進一步回籠資金 開發(fā) 次序 4 4號地塊號地塊 2 2號

44、地塊號地塊 3 3號地塊號地塊 5 5號地塊號地塊 1 1號地塊號地塊 3 3 4 4 2 2 1 1 36 開發(fā)時序開發(fā)時序分期開發(fā)規(guī)模分期開發(fā)規(guī)模 第一期第二期第三期第四期第五期 開發(fā)地塊 4號地東、1號地西北4號地（余）、 1號地 西南部分 1號地（余）2號地3號地 總用地面積 160000m160000m2 2 （4號地 120000m2 + 1號地 40000m2 ） 110200m110200m2 2 （4號地 70200m2 + 1號地 40000m2 ） 78300m78300m2 110500m110500m2 92100m92100m2 總建筑面積 150000m15000

45、0m2 2168180m168180m2 2137940m137940m2 2101100m101100m2 292100m92100m2 2 容積率 0.941.531.760.91.0 物業(yè)類型 會展中心30000m2 街區(qū)商業(yè)7000m2 泰式SPA2500m2 貝葉體驗2500m2 假日公館（獨棟、雙拼、 聯(lián)排、多層）113000m2 假日公館58180m2 （雙拼、聯(lián)排、多層） 街區(qū)商業(yè)20000m2 假日公寓90000m2 街區(qū)商業(yè)15740m2 假日公寓90200m2 五星酒店32000m2 居住物業(yè) 87100m2（獨棟、 雙拼、聯(lián)排、多層） 雨林花卉品鑒館 2000m2 商業(yè)

46、街配套 12000m2 居住物業(yè) 92100m2（獨棟、 雙拼、聯(lián)排、多層） 注解：建議注解：建議5 5號地塊進行土地一級開發(fā)，可考慮在一期啟動之后號地塊進行土地一級開發(fā)，可考慮在一期啟動之后 或者或者 五期合作開發(fā)完成之后土地轉(zhuǎn)讓，以獲取五期合作開發(fā)完成之后土地轉(zhuǎn)讓，以獲取 溢價增值收益。因而，在分期開發(fā)規(guī)模表中，未列出溢價增值收益。因而，在分期開發(fā)規(guī)模表中，未列出5 5號地塊的相關(guān)情況。號地塊的相關(guān)情況。 37 匯報提綱匯報提綱 1 1 2 2 3 3 物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù) 住宅類物業(yè)單體設(shè)計建議住宅類物業(yè)單體設(shè)計建議 會展類物業(yè)單體設(shè)計建議會展類物業(yè)單體設(shè)計建議 酒店單體設(shè)計建議酒店單體設(shè)

47、計建議 商業(yè)及其他配套設(shè)計建議商業(yè)及其他配套設(shè)計建議 項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 建筑單體設(shè)計建議 總體規(guī)劃指標與發(fā)展次序總體規(guī)劃指標與發(fā)展次序 功能分區(qū)與空間布局功能分區(qū)與空間布局 道路交通系統(tǒng)建議道路交通系統(tǒng)建議 景觀園林系統(tǒng)建議景觀園林系統(tǒng)建議 休閑假日配套體系建議休閑假日配套體系建議 38 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議別墅類物業(yè)別墅類物業(yè) 室內(nèi)空間室內(nèi)空間 室外空間室外空間 內(nèi)外空間關(guān)系內(nèi)外空間關(guān)系 建筑排布建筑排布 泳池、泰式四角亭泳池、泰式四角亭 熱帶風情庭院熱帶風情庭院 客廳客廳 餐廳餐廳 主臥室區(qū)主臥室區(qū) 大面積觀景窗大面積觀景窗 內(nèi)外半通透型空間內(nèi)外半通透型空間 院落式空間

48、院落式空間 組團排布組團排布 n緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。 n將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳） 結(jié)合布置。 n 彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放 大，同時增加梯次露臺、開放式BATHROOM、SHOW空間等假 日風情空間。 n通過私家泳池、四角亭體現(xiàn)別墅物業(yè)的“私家領(lǐng)地感和熱帶異域 假日風情” n在控制成本的前提下，結(jié)合地形特征，可考慮增加贈送的地下室 面積，并將工人房、設(shè)備間等服務(wù)空間設(shè)置在地下室中。 n注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流， 以及灰空間的利用，創(chuàng)造豐富的空間層次感。 n通過院落式別墅的設(shè)計，使

49、用組團圍合式或半圍合的布局形式，不 僅可以減少基地的面積，而且可以創(chuàng)造以供交流的公共空間，創(chuàng)造 鄰里氛圍。 39 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議頂級企業(yè)公館別墅頂級企業(yè)公館別墅 Phuket Phuket 風情院落別墅風情院落別墅 潛在目標客戶的需求潛在目標客戶的需求具備濃郁異域 風情的、休閑假日氛圍濃厚的、總建筑面 積在450m2 以上的院落式假日獨棟別墅。 主要用于接待重要客戶、高層管理人員休 閑度假、獎勵旅游、投資。 建筑風格建筑風格Phuket 風情院落式企業(yè)公 館。借鑒普吉島假日風情別墅的特點，如 半開放式院落空間、天際泳池、大面積小 坡度屋頂、泰式?jīng)鐾さ取?園林體系園林體系通

50、過熱帶植物的配植、不同 花卉植物、灌木的搭配，結(jié)合天際泳池的 特點，形成半圍合、層次分明、色彩調(diào)和 的悠閑假日氛圍。 主要功能空間主要功能空間起居空間、會客空間、 聚會空間、濱水休憩空間、Show空間、 廚衛(wèi)空間、室內(nèi)運動空間、儲藏空間、停 車空間。 40 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議頂級企業(yè)公館別墅頂級企業(yè)公館別墅 戶型參考：戶型參考： 總面積總面積地上總建筑面積在498m2 ， 地下建筑面積120m2 ， 室外園林及構(gòu)筑 物面積220m2 ，總用地面積1380m2 。 功能空間功能空間主要依據(jù)地形與地勢特點形 成地上一層、二層、地下一層三個層次的 功能空間。地上一層主要為會客廳、開

51、放 式廚房、餐廳休閑吧臺、休閑四角亭、半 通透式臥室、露天BATHROOM、停車庫、 游泳池空間。二樓主要為帶花園的主人臥 室與兩個具備特色的半開敞式臥室。地下 一層為健身房、儲藏室、私密活動空間。 園林體系園林體系通過熱帶植物的配植、不同 花卉植物、灌木的搭配，結(jié)合天際泳池的 特點，形成半圍合、層次分明、色彩調(diào)和 的悠閑假日氛圍，對于居住空間、處處是 景觀。 41 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議頂級企業(yè)公館別墅頂級企業(yè)公館別墅 42 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議頂級企業(yè)公館別墅頂級企業(yè)公館別墅 43 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議私家度假公館別墅私家度假公館別墅 瑞達娜瑞

52、達娜 風情院落別墅風情院落別墅 潛在目標客戶的需求潛在目標客戶的需求具備濃郁異域風情的、 休閑假日氛圍濃厚的、總建筑面積在350m2 左 右的院落式假日獨棟別墅。主要用于避寒度假、 假日休閑、短期居住、投資。 建筑風格建筑風格瑞達娜 風情院落式私人度假公館 將多種建筑元素和迥異的風格糅合在一起。別 墅內(nèi)陳設(shè)著多類藝術(shù)作品，仿古的家俱完美嵌 入現(xiàn)代化的設(shè)計中。在別墅的每個角落都飄散 著濃濃的東南亞風情。 園林體系園林體系以露天游泳池為中心，成半圍合形 式的院落空間，通過熱帶植物的配植、不同花 卉植物、灌木的搭配，形成半圍合的、層次分 明、色彩調(diào)和的悠閑假日氛圍。 建筑形成建筑形成整體一層，局部兩

53、層。兩層建筑為 主體居住建筑，上層為主人居住空間。整體建 筑融合巴厘島風情、傣式建筑的五角及軸側(cè)面。 主要功能空間主要功能空間起居空間、會客空間、開敞式 濱水休憩空間、半開敞的廚衛(wèi)空間、圍合或半 圍合的院落空間。 44 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議私家度假公館別墅私家度假公館別墅 45 潛在目標客戶的需求潛在目標客戶的需求具備濃郁異域風情的、休 閑假日氛圍濃厚的、總建筑面積在310m2 左右的 院落式假日獨棟別墅。主要用于避寒度假、假日休 閑、短期居住、投資。 建筑風格建筑風格普露米亞風情院落式私人度假公館是源 于熱帶風情蘇梅島的題材，體驗熱帶風情花園、私 人泳池假日生活的建筑類型。

54、園林體系園林體系以露天游泳池、及內(nèi)部親水庭院為中心， 形成“L形”的院落空間，通過熱帶植物的配植、 不同花卉植物、灌木的搭配，形成半開敞的、層次 分明、色彩調(diào)和的悠閑假日氛圍。 建筑形成建筑形成整體兩層，庭院景觀類構(gòu)筑物單層。其 特色在于除了假日休閑類別墅必備的露天泳池外， 同時設(shè)置水景內(nèi)庭院，結(jié)合熱帶植物的種植，形成 生態(tài)空間。 主要功能空間主要功能空間起居空間、會客空間、開敞式濱水 休憩空間、廚衛(wèi)空間、半圍合的院落空間。 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議私家度假公館別墅私家度假公館別墅 普露米亞普露米亞 風情院落別墅風情院落別墅 46 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議私家度假公館別

55、墅私家度假公館別墅 私家泳池私家泳池 水景內(nèi)庭院空間水景內(nèi)庭院空間 戶型參考戶型參考 47 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議私家度假公館別墅私家度假公館別墅 48 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議院落式聯(lián)排別墅院落式聯(lián)排別墅 U U字型字型 風情院落別墅風情院落別墅 錯落式錯落式 風情院落別墅風情院落別墅 49 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議院落式聯(lián)排別墅院落式聯(lián)排別墅 潛在目標客戶的需求潛在目標客戶的需求控制總價的、具備濃郁異 域風情的、休閑假日氛圍濃厚的、總建筑面積在190- 230m2 之間的院落式假日別墅。主要用于避寒度假、 假日休閑、短期居住、投資。 建筑風格建筑風格吸

56、收了“貝葉文化”傳統(tǒng)桿欄式民居特 色的、建筑用材現(xiàn)代的、融入了版納地方民族符號特 征的現(xiàn)代風格。 園林體系園林體系以公共露天游泳池、及內(nèi)部親水庭院為 中心，形成“U形”或“錯落式”的院落空間，通過 熱帶植物的配植、不同花卉植物、灌木的搭配，形成 半開敞的、層次分明、色彩調(diào)和的悠閑假日氛圍。 建筑形成建筑形成整體兩層，半開敞的內(nèi)庭院可考慮設(shè)置 具備地方民族特色的四角亭，形成濃郁的東南亞風情 院落體系。在考慮成本和地形特點的基礎(chǔ)上，可考慮 贈送地下室面積，用來做為體育休閑空間、影音娛樂 空間、儲藏空間等。 主要功能空間主要功能空間起居空間、會客空間、開敞式濱水 休憩空間、廚衛(wèi)空間、SHOW空間、半

57、圍合的院落空 間。 A A戶戶 B B戶戶 C C戶戶 公共泳池及庭公共泳池及庭 院空間院空間 50 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議院落式聯(lián)排別墅院落式聯(lián)排別墅 面積面積：經(jīng)濟性和舒適性統(tǒng)一的最佳面積控制在經(jīng)濟性和舒適性統(tǒng)一的最佳面積控制在190190左右。左右。為了節(jié)約用地， 聯(lián)排別墅的層數(shù)在兩層半加上局部的夾層空間，這樣的布局形式，交通空間 占用了較大的面積。如果面積控制在170以下，公共空間相互之間的過渡 會受到影響，個別房間的使用性能也會受到損害。 面寬面寬：聯(lián)排別墅的較小面寬劃分方式種： 面寬面寬5.56.3m5.56.3m，利用整個面寬作為起居空間的采光面，一層用做起居空間，

58、 二層以上用做私密性要求較高的休息空間和家庭室。二層的居住空間在同一 朝向只能做一個房間，或者一個房間加上一個輔助型空間。 面寬達到6m以上，在二層的居住空間，可以利用面寬做兩個在同一朝向、 面寬在3m左右的房間。當面寬達到6.6米以上，房型設(shè)計擁有相當?shù)氖孢m 性，面積會增加到200m2左右。若面寬增加到8m左右已經(jīng)離小雙拼的面寬 接近，無法體現(xiàn)聯(lián)排別墅的經(jīng)濟性。 進深進深：在在11m11m左右左右，如果進深過大會產(chǎn)生采光問題。當進深增加到13m以 上時，可以通過中庭空間或者依靠屋頂采光有效的改善內(nèi)部空間質(zhì)量 與獨立（雙拼）別墅相 比，院落式聯(lián)排別墅的 房型設(shè)計更注重經(jīng)濟性經(jīng)濟性 和舒適性的統(tǒng)

59、一和舒適性的統(tǒng)一。 院落式聯(lián)排別墅的內(nèi)涵 和價值很大程度上在于在于 室內(nèi)外空間通透的同時，室內(nèi)外空間通透的同時， 考慮私密性考慮私密性。 充分突出空間特色，依 靠多種空間組合的房型 創(chuàng)造出全新的度假空間 體驗。 院落式聯(lián)排別墅設(shè)計要點：院落式聯(lián)排別墅設(shè)計要點： 51 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議多層度假多層度假or居住物業(yè)居住物業(yè) 潛在目標客戶的需求潛在目標客戶的需求具備特 色園林景觀的、濃郁異域風情的、 總建筑面積在110-140m2 的三 房或四房、140-180 m2之間的復 式多層物業(yè)。主要用于自住、避 寒度假、短期居住、投資。 建筑風格建筑風格吸收了“貝葉文化” 內(nèi)涵特色的、

60、建筑用材現(xiàn)代的、 融入了版納地方民族符號特征的 現(xiàn)代風格。 園林體系園林體系以公共露天游泳池為 組團核心，通過熱帶植物的配植、 不同花卉植物、灌木的搭配，形 成半開敞的、層次分明、色彩調(diào) 和的悠閑假日氛圍。 52 住宅類單體設(shè)計建議住宅類單體設(shè)計建議多層度假多層度假or居住物業(yè)居住物業(yè) 疊院多層戶型建議：疊院多層戶型建議： l 大面寬、小進深、多面窗、多層 陽臺空間花園的設(shè)計 l 由一樓與三樓的空間組合而成， 兩者通過一條私家的樓梯相連接， 共有4房3廳3衛(wèi)。 l 近50平方米的南北雙向大露臺， 同時，客廳、餐廳還擁有8.7米 的超寬開間，并采用三廳設(shè)計， 能滿足待客與家人多元化的生活 需求