項目計劃管理的分級藝術(shù)161586936

1、項目計劃管理的分級藝術(shù)有效的計劃管理能幫助企業(yè)管理者合理分配資源、順利達成目標(biāo)，在崇尚科學(xué)管理的現(xiàn)代企業(yè)里無不重視對計劃的管理。計劃是房地產(chǎn)項目管理的核心工作，尤其是跨區(qū)域多項目發(fā)展的集團企業(yè)，由于涉足的地域跨度大，項目的開發(fā)量增加，更應(yīng)強調(diào)計劃的重要性。 然而，根據(jù)我們多年與房地產(chǎn)行業(yè)的深入接觸發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計劃管理方面存在不少問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是計劃制定的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性難以保障，要么自上而下，領(lǐng)導(dǎo)說了算，要么自下而上，給自己留足了空間；二是計劃大而全，關(guān)聯(lián)復(fù)雜，多方相互影響，管理效率低下；三是執(zhí)行結(jié)果很難認(rèn)定，責(zé)任追蹤錯綜復(fù)雜；四是計劃調(diào)整的隨意性大；五是項目知識難

2、以共享，經(jīng)驗難以復(fù)制等。 房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項目發(fā)展時，計劃管理如何做到大而不亂？如何實現(xiàn)集團、公司、項目的有效協(xié)同和權(quán)責(zé)分明？這考量著企業(yè)對項目計劃管理的分級能力。 一、項目計劃管理的分級藝術(shù) 分級計劃管理實際上是根據(jù)集團、區(qū)域公司、項目公司的權(quán)責(zé)范圍，將項目計劃進行相應(yīng)的分解，各層級分別負(fù)責(zé)其對應(yīng)的計劃，層層聚焦分解管理難度。在分級管理體系中，集團能夠?qū)⒂邢薜臅r間和精力聚焦在項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，抓大放小，大大降低了管理的復(fù)雜度。 目前，項目計劃的分級管理主要分了四級，即將計劃分為集團關(guān)鍵節(jié)點計劃、項目主計劃、項目專項計劃和樓棟施工計劃四級。具體分級管理的方式如下： 集團關(guān)鍵節(jié)點計劃：即集團

3、管理層關(guān)注的計劃節(jié)點，主要是一些項目的重大里程碑事件，比如拿到國土使用權(quán)證、完成方案設(shè)計、交房等，具體確定多少個節(jié)點項應(yīng)根據(jù)每個公司的管理精細度而定，如龍湖的集團關(guān)鍵節(jié)點項在14項左右。通過集團關(guān)鍵節(jié)點的管理，能讓最稀缺的高層時間鎖定在最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上。 項目主項計劃：項目主項計劃是區(qū)域公司層面對各項目的管控計劃，包括從立項到交房的整個項目生命周期的計劃，覆蓋各個專業(yè)口，如報建、營銷、設(shè)計、工程、成本等。項目主項計劃由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期，強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同。 項目專項計劃：專項計劃是項目職能負(fù)責(zé)人關(guān)注的計劃，是主項計劃按專業(yè)口的進一步細化，例如報建專項計劃、設(shè)計專項計劃

4、、工程專項計劃、營銷專項計劃、客服專項計劃等等。 樓棟施工計劃：樓棟施工計劃是“工程專項計劃”的延展，由現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)、工程部經(jīng)理統(tǒng)籌，將“工程專項計劃”細化到單體樓棟的工程施工計劃，指導(dǎo)工地現(xiàn)場的施工管理。 通過這種分級計劃管理體系的建立，大大降低了項目管理的難度；同時，計劃在各層級職權(quán)范圍內(nèi)管理，責(zé)任清晰明確：當(dāng)下級計劃延期影響上級計劃時，通過關(guān)聯(lián)給予提示，而不會直接調(diào)整上級計劃，保證了計劃的嚴(yán)肅性；在不影響上級計劃時，下級計劃可在職責(zé)范圍內(nèi)合理調(diào)整，計劃管理更加高效。 二、分級計劃的編制流程 四級計劃的編制以項目主項計劃的編制為軸心。項目主項計劃編制完成后，向上抽取，得到集團關(guān)鍵節(jié)點計劃

5、；向下擴展，形成項目專項計劃及樓棟施工計劃。如下圖所示： 項目主項計劃與集團關(guān)鍵節(jié)點計劃的編制流程 項目主項計劃的編制一般由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板，在項目啟動前，由項目總經(jīng)理牽頭，組織報建、營銷、設(shè)計、工程、成本等各職能經(jīng)理，根據(jù)計劃模板編制項目從立項到交房全生命周期的開發(fā)計劃，經(jīng)區(qū)域公司、集團計劃運營逐層審批通過后形成可執(zhí)行的項目計劃，也即項目主項計劃。項目主項計劃主要圍繞跨專業(yè)線的橫向協(xié)同，控制項目總工期。主計劃確定之后，集團根據(jù)自身的管控精細程度，從主計劃中抽取集團關(guān)鍵節(jié)點計劃，作為集團管控的核心環(huán)節(jié)。 項目專項計劃的編制流程 施工、開發(fā)、報建、配套等各職能經(jīng)理既是項目專項計劃的編制主體

6、，也是項目專項計劃的執(zhí)行主體。各職能經(jīng)理在項目主項計劃的指引下，進一步細化本專業(yè)線的工作計劃，專項計劃編制完成后，經(jīng)項目總經(jīng)理審核區(qū)域公司職能部門負(fù)責(zé)人會簽區(qū)域公司總經(jīng)理助理初審區(qū)域公司總經(jīng)理審核確定之后形成可執(zhí)行的項目專項計劃，同時抄送集團項目總辦計劃專員。 樓棟施工計劃的編制流程 樓棟施工計劃主要由現(xiàn)場工程師在項目“工程專項計劃”的指導(dǎo)下，編制每棟單體樓的施工計劃，編制完成后，上報項目總經(jīng)理審批確定，最終形成樓棟施工計劃。樓棟施工計劃由現(xiàn)場工程師進行具體執(zhí)行，并填報樓棟進度情況，項目部工程線負(fù)責(zé)人匯總各樓棟施工進度情況，反填“工程專項計劃”。 這種從上到下逐級指導(dǎo)的方式確保了計劃的制定緊扣

7、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)；同時，計劃逐級細化，各層級以適合其管理要求的精細程度編制計劃，避免計劃過粗、過細，保證了計劃的合理性、科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。 三、分級體系下如何實現(xiàn)有效監(jiān)控？ 分級之后，如何平衡分級與監(jiān)控的矛盾？在整個分級計劃管理體系下主要有四個途徑：一是階段性成果管理體系；二是三維評價體系；三是三級會議管理體系；四是形象進度管理。下面分別予以介紹。 1、階段性成果管理體系 階段性成果主要指階段性的工作“成績”，例如方案書、分析報告等等，一般以文檔的形式展現(xiàn)。主要是從“項目全生命周期”和“職能部門”兩個維度，設(shè)計各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的階段性成果文檔模板，建立階段性成果管理全景圖，同時建立與之相配套的制度與流程

8、，形成系統(tǒng)完善的階段性成果管理體系（如下圖）。 那么，階段性成果如何發(fā)揮“監(jiān)控”作用？ 階段性成果管理是一種新型的管理思路，它強調(diào)建立“不以做完事為終點，而以成果為終點”的管理思想，即計劃的完成，以成果為依據(jù)，提交的成果通過審批，工作項才是真正完成。在項目管理過程中，階段性成果管理成了監(jiān)控計劃執(zhí)行、考核計劃完成與否的關(guān)鍵標(biāo)尺，有效保證了計劃執(zhí)行的效果。 這種新型的管理思路主要有以下四個方面的作用： 一是實現(xiàn)項目的核心監(jiān)控。把階段性成果作為一個工作任務(wù)放入主計劃里面，作為一級計劃的一個里程碑，如果這個成果沒有做完，下一個任務(wù)不能開啟，決策層只要對關(guān)鍵產(chǎn)物施以強行控制，便可以實現(xiàn)對項目最核心的控制

9、。 二是工作“成績”的重要衡量指標(biāo)。通過建立階段性成果管理體系，利用歷史沉淀下來的優(yōu)秀范例，可以對日后類似的工作目標(biāo)進行牽引，把“執(zhí)行過程中形成階段性成果”作為評估每項工作是否完成？完成的質(zhì)量如何的非常客觀的指導(dǎo)和評判標(biāo)準(zhǔn)。 三是知識的沉淀與共享。通過階段性成果管理體系，累積與沉淀過程中的成果、經(jīng)驗，并形成一整套階段性成果管理，可以為新員工、新項目和新公司的快速成長提供強大的知識積累。成果標(biāo)準(zhǔn)化、模板化后，配合相關(guān)流程與指引，便于相關(guān)人員快速了解工作要求、工作規(guī)范、工作流程等信息，實現(xiàn)知識管理與工作關(guān)聯(lián)。真正做到在過程中沉淀，并在過程中快速應(yīng)用。 2、三維評價體系 三維評價體系是指在某一計劃節(jié)

10、點完成之后，項目負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人和下游責(zé)任人會分別從質(zhì)量角度、專業(yè)技術(shù)角度和配合角度等三個維度對該節(jié)點的完成情況進行評價，評價的原則主要基于工作完成對公司、本部門及其他部門帶來的價值，評價結(jié)果決定了下一個節(jié)點的開展與否，并為后續(xù)的工作提供參考。 3、三級會議管理體系 三級會議體系主要指高層會議、基于項目運營的會議以及例行會議，例如：pmo運營會議、項目月度運營會以及項目負(fù)責(zé)人運營會等。把會議分為三級基本涵蓋了集團、區(qū)域公司和項目公司之間的所有大中型會議。三級會議體系的主要作用有兩點，一是監(jiān)控項目執(zhí)行；二是分析計劃執(zhí)行情況，為計劃調(diào)整提供決策支撐。 開會是為了解決問題而不是找出問題，會議輸出的

11、是結(jié)果。會議體系的魅力就在于提前輸出會議所需資料，能在會前就對“要開什么會、會議的主題、會議定位、參會人員”等作明確的準(zhǔn)備，使會中主要在于決議，會議過程高效、協(xié)同、重心突出。會后輸出文檔及決策結(jié)果，并根據(jù)決策結(jié)果立刻調(diào)整項目計劃，直接落實責(zé)任部門和責(zé)任人，這樣既保障了項目計劃執(zhí)行的真正落地，又有效提高項目運營決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風(fēng)險。 同時，通過對會議時間、參加人員、會議內(nèi)容、會議目的、會議成果、會議決議、后續(xù)跟進處理等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，實現(xiàn)了會議成果與階段性成果管理的有效關(guān)聯(lián)。 4、形象進度管理 形象進度管理是對樓棟施工計劃完成情況的監(jiān)控。主要通過視頻、圖片、遠程攝象頭的形式，監(jiān)控和查看項目現(xiàn)場形象進度、樓棟形象進度和工程剖面圖。項目現(xiàn)場形象進度多以圖片和視頻的形式，能夠形象直觀的展現(xiàn)項目的進度情況。樓棟形象進度采用“涂黑法