錦輝國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 錦輝國(guó)際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 錦輝國(guó)際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：陜西融輝置業(yè)發(fā)展有限公司目 錄第一章 前言1、報(bào)告編制目的2、報(bào)告編制依據(jù)3、項(xiàng)目概況4、研究結(jié)論與建議5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析1、咸陽(yáng)市彬縣當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析3、彬縣概況及發(fā)展前景第三章 項(xiàng)目定位和建設(shè)條件1、項(xiàng)目定位2、建設(shè)條件第四章 項(xiàng)目定位1、目標(biāo)市場(chǎng)定位2、產(chǎn)品定位第五章 項(xiàng)目建設(shè)功能標(biāo)準(zhǔn)1、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)第六章 建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略2、項(xiàng)目投資估算3、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排4、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀

2、況分析1、項(xiàng)目銷售計(jì)劃2、項(xiàng)目銷售收入估算3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算4、項(xiàng)目利潤(rùn)估算第九章 結(jié)束語(yǔ)第一章 前 言1、報(bào)告編制目的 1.1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 1.2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 1.3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 1.4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。1.5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。2、報(bào)告編制依據(jù) 2.1、彬縣規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2.2、國(guó)家建設(shè)部及陜西省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

3、2.3、彬縣市場(chǎng)調(diào)查情況； 2.4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。3、項(xiàng)目概況3.1項(xiàng)目名稱：錦輝國(guó)際3.2建設(shè)地點(diǎn)及四至范圍：項(xiàng)目位于彬縣城的成熟社區(qū)位置，具體四至范圍為：南臨姜嫄街，東臨興礦路、西臨彬縣城東環(huán)路，北臨名仕花園。3.3建設(shè)單位：陜西融輝置業(yè)發(fā)展有限公司3.4企業(yè)法人：林忠建3.5企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。3.6經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理；銷售商品房。3.7資金來(lái)源：以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補(bǔ)充部分流動(dòng)資金。3.8項(xiàng)目概況：規(guī)劃總土地面積約5188.27m2，該地塊基本較為平整，我公司經(jīng)參與彬縣國(guó)土局公開(kāi)拍賣，以競(jìng)拍方式取得出讓土地使用權(quán)，該地塊主要用途為開(kāi)發(fā)商住用

4、地，規(guī)劃以商業(yè)和高層住宅為主；總體規(guī)劃面積為：42059.5m2，（不含地下室面積）其中住宅為26層，面積為：28823.60m2，商業(yè)為1-4層，面積為：13235.90m2。地下室為戰(zhàn)時(shí)為人防（平時(shí)為車庫(kù)）及設(shè)備用房。3.9、根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的商住。建筑形式采用點(diǎn)式塔樓：并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：3.10、總用地面積：5188.27平方米，合7.78畝。3.11、容積率：8.03.12、總建筑面積：42059.50m2 其中：高層住宅：28823.60m2 公建面積：13235.90m2 建筑密度：62.7%4、研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和

5、彬縣城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)彬縣城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)采取環(huán)保控制有效措施，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總用地面積5188.

6、272總建筑面積（含地下室）45368.483地上建筑面積42059.50其中：住宅建筑面積28823.60公建建筑面積13235.904地下建筑面積3308.985容積率8.06建筑密度%62.77總停車數(shù)輛126其中：地上停車數(shù)輛90地下停車數(shù)輛368戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.89居住戶數(shù)戶30610居住人數(shù)人85611預(yù)計(jì)總投資萬(wàn)元1188212每平方米建設(shè)投資元170013投資利潤(rùn)率%21.29%14預(yù)計(jì)總銷售收入萬(wàn)元12828.8215預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)稅金萬(wàn)元77016全部投資投資回收期（稅前）年3第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析1、咸陽(yáng)市彬縣當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析彬縣位于陜西省咸陽(yáng)市西北部，屬渭北

7、旱塬塬梁溝壑區(qū)，版圖形似一正寫的“人”字。東連旬邑、淳化，南依永壽、麟游，西臨長(zhǎng)武、靈臺(tái)，北接甘肅正寧，為連接秦隴的咽喉要道，在咸陽(yáng)市發(fā)展總體框架中處于“尾翼”位置，地理位置比較特殊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯。涇河自西而東斜貫其中，境內(nèi)流長(zhǎng)104公里，將全縣分為南北兩塬一道川。全縣總面積1183平方公里，轄8鎮(zhèn)8鄉(xiāng)，292個(gè)行政村。1.1、當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)總結(jié)咸陽(yáng)市彬縣房地產(chǎn)業(yè)2008年-2009的市場(chǎng)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，咸陽(yáng)市彬縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有幾個(gè)突出特點(diǎn)：A. 彬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于健康發(fā)展階段。目前彬縣房地產(chǎn)投資大部分仍然依靠本土房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)。其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也處于發(fā)展階段，大部分沒(méi)有達(dá)到大中型城市及城市化建設(shè)

8、的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)城市建設(shè)的要求，目前還需要大幅度的提高人居環(huán)境及生活購(gòu)物的環(huán)境建設(shè)，以滿足市民的追需求。B. 改善型需求勢(shì)頭進(jìn)一步趨強(qiáng)，精品商品住宅出現(xiàn)旺銷的態(tài)勢(shì)。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場(chǎng)的發(fā)展方向。C. 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓比重增加。目前市場(chǎng)絕大多數(shù)在售項(xiàng)目為公開(kāi)招、投、標(biāo)出讓土地開(kāi)發(fā)。D. 房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入品牌康居時(shí)代在彬縣以開(kāi)元商城和紫薇花城項(xiàng)目落戶彬縣為標(biāo)志，其營(yíng)銷推廣前所未有之氣勢(shì)，震撼全城，其氣勢(shì)則更讓本土中小開(kāi)發(fā)商感受到較大壓力。彬縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與西安、咸陽(yáng)等大中城市品牌公司形成鮮明對(duì)比的是，前期開(kāi)發(fā)管理沒(méi)有更好的進(jìn)行，項(xiàng)目策劃及品牌觀念意

9、識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有長(zhǎng)久的戰(zhàn)略目標(biāo)。E. 屬于我國(guó)房地產(chǎn)第三梯隊(duì)，整體水平比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級(jí)階段，以沿襲、克隆發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)作品為主。市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，購(gòu)房者的購(gòu)買欲望與無(wú)效產(chǎn)品供應(yīng)形成巨大空白，處于更新?lián)Q代的前夜。1.2、供給及銷售分析A. 整體供需分析據(jù)我公司一年多對(duì)彬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，彬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)2年內(nèi)上市的期房將超過(guò)60萬(wàn)平米，還不包括大量尚未售馨的現(xiàn)房。而彬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在目前市場(chǎng)情況下，相當(dāng)部分購(gòu)房者持幣觀望心態(tài)濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于培育發(fā)展階段，住宅房產(chǎn)銷售價(jià)格偏低，導(dǎo)致房地產(chǎn)商沒(méi)有大型投資的熱情和回報(bào)。值得注意的是，盡管投資量和商品房施工面積相比往年同期

10、都有不同程度的上升，商品房供求關(guān)系仍然表現(xiàn)為供需平和且供小于求。1.3 區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、各片區(qū)市場(chǎng)等）A 商品房銷售高層及小高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析年度銷售均價(jià) 元/m22008年170019002009年初200021002009年年中22002380B 多層項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格分析年度銷售均價(jià) 元/m22008年160017002009年初180019002009年年中18502000從2008年、2009年銷售均價(jià)對(duì)照?qǐng)D，可以看出，多層商品房銷售價(jià)格及小高層高層商品房?jī)r(jià)格，2009年較2008年同比價(jià)格增長(zhǎng)多層為17.65%，高層和小高層為19%左右，增長(zhǎng)幅度較大，而2009年6月，高層銷售均

11、價(jià)達(dá)到2400元/平米，在全國(guó)宏觀調(diào)控大背景下，彬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析2.1、目前彬縣房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動(dòng)力成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無(wú)論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市建設(shè)發(fā)展帶來(lái)的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。四是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供

12、應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；五是多種住房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。從目前彬縣的商品房市場(chǎng)看具有很大的可發(fā)展空間。2.2、城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯根據(jù)彬縣高速增長(zhǎng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動(dòng)了城市化進(jìn)程，整個(gè)城市正在由一個(gè)縣級(jí)城市蛻變?yōu)檎嬲饬x上的現(xiàn)代化城市，城區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年加大了開(kāi)發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低?，F(xiàn)正處在城市建設(shè)的初期，民眾對(duì)于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對(duì)而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)

13、療等服務(wù)設(shè)施較之省會(huì)城市及周邊城市，民眾有更大的吸引力。隨著城市開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加快，核心城區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地日益減少也是客觀事實(shí)，因彬縣各城市區(qū)域商品房?jī)r(jià)格差異并不明顯，故此民眾對(duì)于中心城區(qū)的需求將會(huì)更加旺盛，那么，隨之而來(lái)的就是城區(qū)住宅供需不均，這個(gè)矛盾在今后將會(huì)日趨明顯的凸顯出來(lái)。2.3、積極有效的城市建設(shè)將帶動(dòng)彬縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展彬縣城市建設(shè)將要“規(guī)劃城市框架，拓展城市空間，開(kāi)通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市五化建設(shè)(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)?！鳖A(yù)計(jì)2015年后，彬縣城市的建設(shè)將進(jìn)入了快車道，預(yù)計(jì)會(huì)開(kāi)始有史以來(lái)最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還將建成一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品

14、住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前，彬縣城市人居生活環(huán)境和生活質(zhì)量還相對(duì)大中城市較為落后。改善居民居住及生活環(huán)境是當(dāng)代開(kāi)發(fā)商的歷史責(zé)任，也是人民政府加快城市化建設(shè)的發(fā)展需要。3、彬縣概況及發(fā)展前景3.1、彬縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況：A.全縣總面積1183平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)，轄8鎮(zhèn)8鄉(xiāng)。2005年,全縣完成財(cái)稅總收入1.58億元,同比增長(zhǎng)56,增速居咸陽(yáng)市之首；2007年，兩稅收入完成1.98億元，同比增長(zhǎng)52，增收6758萬(wàn)元；07年全縣完成工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模內(nèi)工業(yè)產(chǎn)值比上年分別增長(zhǎng)634和697，發(fā)展速度均位居全市前列。城關(guān)鎮(zhèn)總?cè)丝?.7萬(wàn)人，是陜西省2007年確定的全省68個(gè)全國(guó)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)鎮(zhèn)

15、之一。B.彬縣城市建設(shè)：近年來(lái)，彬縣將城市發(fā)展融入“關(guān)中一軸一環(huán)三走廊”的城鎮(zhèn)建設(shè)軸帶，以改革的思路，開(kāi)放的辦法，市場(chǎng)的手段和過(guò)硬的作風(fēng)，全力推進(jìn)城市化發(fā)展步伐，不斷提升城市發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力?！疤豳|(zhì)、擴(kuò)容”讓城市發(fā)展獨(dú)具魅力在實(shí)施“城鎮(zhèn)帶動(dòng)”戰(zhàn)略中，彬縣城市建設(shè)投資規(guī)模創(chuàng)該縣城建歷史之最，為彬縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。依據(jù)城市“提質(zhì)、擴(kuò)容”的發(fā)展思路，構(gòu)筑起“三橫五縱”的城市總體框架?？h城內(nèi)外道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，寬闊的312國(guó)道和福銀高速公路穿城而過(guò)，高速引線、創(chuàng)新街、東大街等12條城區(qū)新建改建道路全線貫通。城區(qū)面積由3.19平方公里擴(kuò)大到了近6平方公里，極大地提升了城市的吸納力和承載力

16、。C.彬縣現(xiàn)有商業(yè)房產(chǎn)簡(jiǎn)況： 彬縣以東、西兩條大街和北大街、中山街為商業(yè)主干道，臨街以單層商鋪為主，經(jīng)營(yíng)以中低類產(chǎn)品為主，鋪面租金多在4060元/m2月，其中縣城中心十字路口西大街地段價(jià)格比較高在70110元/m2月左右。 D.彬縣城區(qū)住宅建設(shè)簡(jiǎn)況 （1）開(kāi)元大廈：由彬縣佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，地處西大街與中山街的交匯處。板式小高層，總高15層：12層為商鋪，3-15層為住宅，3層單價(jià)1760元/平方米，14層單價(jià)1940元/平方米，均價(jià)1850元/平方米。共98套。臨中山街的上、下兩層商鋪對(duì)外銷售，單價(jià)7500元/平方米，最小面積180平方米。臨西大街商鋪以租賃為住，暫不銷售，該大廈

17、定于2009年10月交房。 （2）涇水名居：由彬縣佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，位于縣城公劉街北側(cè)，東三巷以西，東二巷以東區(qū)域。由4幢多層構(gòu)成：12號(hào)樓12層為商鋪，36層為住宅。3層單價(jià)1723元/平方米，6層單價(jià)1095元/平方米，均價(jià)1409元/平方米。地下室880元/平方米。商鋪共12間（上下兩層連體），單價(jià)4000元/平方米。最小面積100平方米，定于2009年10月交房。 （3）紫薇花城：紫薇花城占地20余畝，總建筑面積75342，由四棟住宅樓和3層臨街旺鋪商業(yè)組成，住戶達(dá)700百余戶。由陜西泰洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)開(kāi)發(fā)。其高層住宅均價(jià)為：2500元/m2。商業(yè)13層為1700

18、05000元/m2左右。 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：彬縣購(gòu)買人群對(duì)所購(gòu)居住房屋的面積、朝向、戶型方面有較為傳統(tǒng)和理性的要求。面積需求約80-130平方米，注重南北朝向房屋及二三居。在投資型方面只注重商鋪投資，還基本沒(méi)有太強(qiáng)烈的意識(shí)到更加穩(wěn)定的住宅投資。從銷售方面可以看出，對(duì)商業(yè)及住宅的需求仍有較大空間。但是目前正在運(yùn)作的幾家，大都屬于房屋建筑階段，內(nèi)部配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低，只是解決了居民的初級(jí)住房需求，（處在房屋房屋加環(huán)境住宅文化三階段的第一階段）和目前全社會(huì)普遍提倡的關(guān)注民眾民生差距很大，也和彬縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不配套，這就給比較高端的住宅開(kāi)發(fā)留下了很大發(fā)展空間。第四章 項(xiàng)目定位及建設(shè)條件1.項(xiàng)目定位本項(xiàng)目

19、擬定位為高檔商住樓。14層定位為大型商業(yè)超市及配套休閑娛樂(lè)等一站式經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。526層為中高檔住宅樓。2.建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。2.1建設(shè)場(chǎng)區(qū)“七通”條件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開(kāi)發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由姜嫄街接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為150mm。c. 雨、污水進(jìn)處理后由南溝河排出。d. 通訊及電力、燃?xì)庠诮獘惤纸尤?。e. 熱力在姜嫄街接入，直徑DN500，支線直徑DN300/DN3

20、00。2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全項(xiàng)目所處的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的郴州商業(yè)廣場(chǎng)及長(zhǎng)途汽車站點(diǎn)，為商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可能。項(xiàng)目周邊有成熟的居住社區(qū)、教育體系及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來(lái)發(fā)展空間巨大。2.4土地征用情況該建設(shè)項(xiàng)目總共占地面積7.78畝,其中已擁有國(guó)有土地使用證,是通過(guò)土地收儲(chǔ)交易中心競(jìng)拍取得,這部分土地地上建筑全部為危舊臨建,希望通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章 項(xiàng)目建設(shè)功能標(biāo)準(zhǔn)1、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)1.1建筑使用功能本項(xiàng)目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。1.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)

21、用房提供部分精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：a. 廳、過(guò)道的墻面裝修，天棚吊頂，刷白，地面貼地磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（全高）貼瓷磚、頂棚吊鋁扣板頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、消防煙感及通風(fēng)等系統(tǒng)，并預(yù)埋通訊電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。d. 其余部分將依據(jù)租賃客戶需求自主完善。B、商品住宅部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：a. 戶內(nèi)毛墻毛地，公用部分中檔裝修（墻地磚貼磁）；b. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面外墻為面磚，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同；c. 安裝（盼盼品牌）入戶三防門；d. 智能安防和刷卡門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；e. 24小時(shí)熱水；24小時(shí)電梯（每座設(shè)兩部高速三菱牌電梯）；24小時(shí)直

22、接入戶；f. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。g. 高檔的鋁合金外窗及外墻保溫設(shè)計(jì)，滿足節(jié)能與環(huán)保要求。h. 市政供熱及地輔熱采暖，滿足冬季采暖要求。i. 智能化預(yù)付費(fèi)電表，水表到戶，市政天然氣入戶。（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括13235.90平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購(gòu)以及外部購(gòu)買需求。5層設(shè)屋頂花園及健身休閑區(qū)，提供社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所。1.3住宅戶型規(guī)劃50和136平米左右的一居至三居，占比15%；90平米左右的兩居房型，占比85%。1.3、工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)下表1.3-1。主要工程量一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱說(shuō)明1土建工

23、程建筑面積45368.481.11.21.3高層住宅地下停車庫(kù)配套商業(yè)建筑面積28823.60建筑面積1236建筑面積13235.902給排水工程水泵機(jī)房1003普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電）變電站3005照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫(kù)通風(fēng)9閉路電視有線電視機(jī)房5010室外工程室外文化廣場(chǎng)1260第六章 建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1.1地形、地貌建設(shè)場(chǎng)地東西長(zhǎng)度97米，南北距離46米，整個(gè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。1.2氣象全縣平均海拔1108米，平均氣溫9.7，晝夜溫差11.7，年均降水

24、量579毫米，無(wú)霜期180天，屬典型的大陸性暖溫帶半干旱氣候。彬縣境內(nèi)大小河流12條，可開(kāi)發(fā)利用水能源1.2萬(wàn)千瓦。地下礦藏主要有煤炭、陶土、石英砂等10多種，其中煤炭?jī)?chǔ)量32.6億噸，跨越彬縣、長(zhǎng)武兩縣的彬長(zhǎng)煤田是陜西省第二大煤田。1.3地質(zhì)通過(guò)詳勘地質(zhì)狀況良好，地下基層分別為黃土層，礫石層，泥巖層和強(qiáng)分化基巖層等，基巖面起伏平衡，無(wú)斷裂帶，建筑物抗震設(shè)計(jì)按地震烈度6度設(shè)防。承載力(R)一般在1215噸/平方米，地下水位9.710米，地表水無(wú)腐蝕。第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、逐項(xiàng)實(shí)施、自主開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

25、。 1.1、整體規(guī)劃。一次性規(guī)劃，合理編制工作計(jì)劃。 1.2、逐項(xiàng)實(shí)施。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá)45368.48m2，預(yù)計(jì)總投資約9712萬(wàn)元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，階段性實(shí)施開(kāi)發(fā)資金已基本落實(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)也有著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，但合理的計(jì)劃及階段性的實(shí)施也有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 1.3、自主開(kāi)發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)其他城市）。項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)

26、形象，擴(kuò)大公司在彬縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。1.4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在彬縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。1.5、先理念、后房屋，先藝術(shù)，后建筑，全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。2、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為9712萬(wàn)元人民幣。更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。1、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路

27、、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。1.1土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)總和，總計(jì)1000萬(wàn)元。1.2建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按1700元/ M2計(jì)1.3小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按165元/ M2計(jì)1.4道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按60元/ M2計(jì)1.5項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)彬縣現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為：60元/m2。1.6各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)銷售收入的6%計(jì)取。1.7項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的2%計(jì)取。1.8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)

28、見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程的2%計(jì)取。2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和股東投資來(lái)實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì)1.1882億萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（總投資）計(jì)算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)111821.1土地費(fèi)用1000土地拍賣價(jià)1.2建安工程費(fèi)77131700元/m21.3市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)694165元/m21.4前期工程費(fèi)180前1-3項(xiàng)和的2%1.5其他費(fèi)用134前1-3項(xiàng)和的1.5%1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)182前1-4項(xiàng)和的2%1.7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用90前1-3項(xiàng)和的1%1.8管

29、理費(fèi)用110前1-4項(xiàng)和的1%1.9銷售費(fèi)用22745323.8m25元/m21.10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)77028823.6m22400元/m2+13135.94500元/m2的6%1.11財(cái)務(wù)費(fèi)用100-2經(jīng)營(yíng)資金400-3項(xiàng)目總投資11882-3.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本11582-3.3經(jīng)營(yíng)成本300-3、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排年份200920102011月份91011121234567891011121234567項(xiàng)目前期建筑方案設(shè)計(jì)綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)地基詳勘施工圖設(shè)計(jì)及審查報(bào)建、領(lǐng)許可工程招標(biāo)工程開(kāi)工開(kāi)始預(yù)售主體工程單項(xiàng)驗(yàn)收總體驗(yàn)收正式入住2、資金籌措本項(xiàng)目預(yù)計(jì)資金需求為1.1882億元，全部由公司自籌解決，共

30、計(jì)分階段投入，首批投入3000萬(wàn)元，后續(xù)依據(jù)資金計(jì)劃表投入其余資金，全部資金于項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補(bǔ)齊。第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析本章對(duì)項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。項(xiàng)目中包括住宅、商業(yè)、車庫(kù)等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。1、項(xiàng)目的價(jià)格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和

31、市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 建議住宅價(jià)格在2400元/ m2，商業(yè)均價(jià)在4000元/m2。 具體的定價(jià)在具體操作中，制定詳細(xì)價(jià)格體系。 2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，再行確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算方法：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中： 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入2.5%計(jì)取。銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取

32、營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的2%，三者合計(jì)為銷售收入的5.45%。財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。4、項(xiàng)目利潤(rùn)估算根據(jù)項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況， 估算項(xiàng)目利潤(rùn)。第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的

33、風(fēng)險(xiǎn)。1.1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與項(xiàng)目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，從彬縣居民的住房消費(fèi)意向看，項(xiàng)目所處地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與項(xiàng)目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 2、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中