100401樓盤定價模型終稿

1、魯商置業(yè)項目銷售定價模型方案（草案）為更好的指導(dǎo)魯商置業(yè)各項目公司銷售定價工作，增加定價工作的科學(xué)性、準(zhǔn)確性，開發(fā)營銷部擬定了項目開盤前的價格定價模型方案和項目調(diào)價模型方案。以項目開發(fā)建設(shè)成本預(yù)算為價格紅線，以市場競爭樓盤綜合類比信息為分析依據(jù)，并在分析往年項目銷售價格或項目所在區(qū)域市場價格變化趨勢的基礎(chǔ)上，對項目銷售價格進(jìn)行制定或調(diào)整，實現(xiàn)收益最大化的目的。第一部分 銷售定價模型方案市場導(dǎo)入期的市場定價模型，根據(jù)項目成本價格和項目開發(fā)基準(zhǔn)利潤率確定項目定價的紅線，使最終確定的項目入市均價高于項目成本價格紅線，保證公司正常的營業(yè)利潤目標(biāo)。在項目入市均價制定階段，項目公司銷售部應(yīng)通過競爭樓盤定價

2、分析和已開發(fā)樓盤價格變化分析，分別計算出我項目的市場競爭價格和市場預(yù)測價格；再根據(jù)項目的實際特點，確定市場競爭價格與市場預(yù)測價格的權(quán)重比例，計算出項目的最終入市價格。測算出的入市價格，還要根據(jù)與開盤節(jié)點的時間差，參考市場價格的平均上漲情況計算出項目開盤時的銷售價格。一、采用成本導(dǎo)入法確定項目入市價格紅線（一）進(jìn)行項目規(guī)劃方案的優(yōu)劣分析在項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案階段，以前期可行性研究測算為主線，從土地成本、前期配套費用、建安成本、銷售費用、財務(wù)費用和銷售收入等方面進(jìn)行各種規(guī)劃方案投資收益分析，最終確定最優(yōu)的項目規(guī)劃方案。（二）計算項目價格紅線1、項目銷售部提供準(zhǔn)確的市場數(shù)據(jù)項目銷售部于項目開盤前兩個

3、月提供項目所在地的市場數(shù)據(jù)，主要包括：項目所在地項目開發(fā)基本成本參數(shù)（明細(xì)詳見附件一），項目所在地主要競爭項目的銷售均價和市場在售項目價格的平均增長率等。2、成本管理部完成項目開發(fā)成本測算，確定項目銷售的單位面積成本成本管理部在項目入市前二個月，提供準(zhǔn)確的項目各項開發(fā)成本的核算數(shù)據(jù)，并最終形成項目單位面積成本。3、開發(fā)營銷部確定項目開發(fā)毛利潤率，并計算出項目入市價格紅線作為項目價格體系的基礎(chǔ)開發(fā)營銷部根據(jù)置業(yè)公司對該項目開發(fā)戰(zhàn)略、開發(fā)周期、項目現(xiàn)金回收計劃等相關(guān)戰(zhàn)略安排，以及項目所在市場主要競爭樓盤售價分析，確定項目基準(zhǔn)毛利潤率（通?；鶞?zhǔn)毛利潤率按照住宅20%，商業(yè)25%，別墅30%計算，根據(jù)

4、實際情況可作相應(yīng)調(diào)整），并根據(jù)下面的公式最終確定項目入市價格紅線（案例詳見附件二）。項目銷售單位面積價格紅線=項目開發(fā)單位面積成本（1+項目開發(fā)基準(zhǔn)利潤率）二、采用市場競爭定價法，確定項目市場競爭價格市場競爭定價法，是指通過對競爭對手的價格調(diào)研和相對優(yōu)劣分析，確定項目入市價格的一種方法。主要分為確定樓盤定價因素權(quán)重、競爭項目價格調(diào)研、項目評分及入市價格計算三個步驟。（一）確定影響樓盤定價的因素及權(quán)重關(guān)系由開發(fā)營銷部部長、副部長、項目公司分管銷售副總、銷售部經(jīng)理、銷售代理公司項目總經(jīng)理組成的5人小組，在對項目現(xiàn)場調(diào)研的基礎(chǔ)上確定影響樓盤定價的因素，并對各因素之間的權(quán)重比例進(jìn)行量化和平均，從而確定

5、影響樓盤定價的因素及權(quán)重關(guān)系（確定樓盤定價各影響因素的權(quán)重分析表詳見附件三）。（二）進(jìn)行競爭樓盤價格的詳細(xì)調(diào)研項目公司銷售部應(yīng)組織銷售代理公司于項目入市前兩個月，完成詳細(xì)的項目所在城市競爭樓盤的價格調(diào)研報告。價格調(diào)研的主要范圍包括區(qū)域內(nèi)樓盤、同類型樓盤和直接競爭對手的價格調(diào)研三部分。1、 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤價格調(diào)研區(qū)域內(nèi)競爭樓盤價格調(diào)研，是指針對擬開發(fā)項目所在地同類型樓盤較多，區(qū)域市場競爭較為激烈的擬開發(fā)項目，項目公司銷售部應(yīng)以新項目所在地為中心的5公里范圍內(nèi)進(jìn)行樓盤價格的普遍調(diào)研，包括項目類型，基礎(chǔ)容積數(shù)據(jù)，價格定價體系，價格調(diào)整歷史等方面內(nèi)容。2、 同類型樓盤價格調(diào)研同類型樓盤價格調(diào)研，是指對

6、擬開發(fā)項目所在地區(qū)域內(nèi)同類型樓盤較少的，項目公司銷售部應(yīng)對項目所在地20公里范圍內(nèi)同類型樓盤價格進(jìn)行的重點調(diào)研。調(diào)研具體內(nèi)容參照區(qū)域內(nèi)樓盤價格的要求進(jìn)行。3、直接競爭對手的價格調(diào)研對直接競爭對手的調(diào)研，除了上述兩點內(nèi)容外，項目銷售部還應(yīng)提供直接競爭項目的價格體系和銷售均價的構(gòu)成分解。價格體系應(yīng)包括項目產(chǎn)品戶型比例構(gòu)成，戶型去化率，購房客戶構(gòu)成分析，項目均價，最高、最低價，樓座價格差，樓棟價格差，樓層價格差，戶型價格差和價格優(yōu)惠等方面內(nèi)容；銷售均價的價格分解主要包括項目土地成本，建安成本，規(guī)劃設(shè)計品質(zhì)對銷售均價的提高程度，戶型優(yōu)化對銷售均價的提高程度，區(qū)位優(yōu)勢對銷售均價的提高程度，開發(fā)商品牌對銷

7、售均價的提高程度等方面內(nèi)容（詳見附件四）。（三）確定競爭樓盤價格加權(quán)系數(shù)，初步計算出項目入市均價1、對影響價格的因素評分，確定各項目價格加權(quán)系數(shù)由開發(fā)營銷部部長、副部長、項目分管銷售副總、銷售部經(jīng)理、銷售代理公司項目總經(jīng)理組成的5人小組，在分析影響項目價格因素權(quán)重的基礎(chǔ)上，根據(jù)各競爭樓盤的實際情況，對每項因素進(jìn)行打分，從而計算出項目的價格加權(quán)值（打分表及計算方法詳見附件五）。2、計算項目入市均價將各競爭樓盤每項影響因素的得分乘以該項影響因素的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均可以得到各競爭樓盤的加權(quán)得分。然后，以各競爭樓盤平均市場價格為基礎(chǔ)，對我項目入市價格進(jìn)行修正，計算出本項目的入市價格（項目入市均價計算

8、表詳見附件六）。（1）某項目加權(quán)值的計算方法：某項目加權(quán)值=（分項影響因素權(quán)重分項影響因素得分）（2） 各項目入市平均價格的計算方法：各樓盤市場平均價格=（各樓盤加權(quán)值各樓盤均價）各樓盤加權(quán)值（3） 我項目入市均價的計算方法：各樓盤市場平均價格各樓盤平均加權(quán)值我項目加權(quán)值我項目入市均價= 市場競爭定價法定價案例詳見附件七。三、采用市場預(yù)測定價法，確定項目市場預(yù)測價格市場預(yù)測定價法，是指通過項目所在城市市場數(shù)據(jù)的監(jiān)控，計算出市場的平均價格并預(yù)測市場平均價格上漲率，再通過我項目市場競爭價格與市場預(yù)測價格的復(fù)合，得到我項目的入市價格。此種方法，適用于對我公司在該市場已有開發(fā)項目而加推新產(chǎn)品入市的情況

9、項目入市價格的確定，對于我公司新入市項目此步驟可省略。（一）建立項目所在城市的市場監(jiān)控機制項目公司銷售部應(yīng)對市場主要競爭樓盤進(jìn)行實時監(jiān)控，并計算得到主要樓盤的平均市場價格，分析市場在售樓盤均價的上漲幅度。（二）對比自身項目與市場在售項目，確定我項目市場預(yù)測價格項目公司銷售部要對最近三年來，我公司在該城市開發(fā)的項目價格調(diào)整情況和該城市主要競爭項目價格調(diào)整情況進(jìn)行詳細(xì)分析。對比我項目價格水平與市場平均價格水平的差異，如果我項目處于優(yōu)勢，則在平均價格的基礎(chǔ)上小額上提；反之降低。最終計算出擬開發(fā)樓盤所在區(qū)域的市場預(yù)測價格（市場預(yù)測定價法價格調(diào)整表詳見附件八，市場預(yù)測定價法案例詳見附件九）。（三）確定市

10、場競爭價格與市場預(yù)測價格的權(quán)重比例，確定我項目的最終入市價格不同類型的項目，權(quán)重比例的確定有所不同。在具體操作過程中，由銷售5人評審小組對權(quán)重比例進(jìn)行具體分析。對于同類型項目較多、市場競爭較為成熟的項目，可以適當(dāng)提高市場競爭價格所占的比例；對于商業(yè)項目，在考慮市場競爭的同時，要以市場預(yù)測價格為重點計算。如果市場競爭價格與市場預(yù)測價格相差較大，還應(yīng)深入分析，找出的原因，務(wù)必使項目入市定價工作科學(xué)、規(guī)范。項目最終入市均價的計算方法項目最終入市均價=市場競爭價格權(quán)重市場競爭價格+市場預(yù)測價格權(quán)重市場預(yù)測價格四、項目最終入市價格的時間差內(nèi)推算 k對于通過以上方法確定的項目入市價格，因為采用的是當(dāng)前數(shù)據(jù)

11、，價格確定后距項目開盤尚有較長的時間，目前測算出的入市價格可能與項目開盤時的市場情況存在時間差內(nèi)變化。在這種情況下，需要考慮項目入市價格的時間差變化。時間差變化的修正方法是用前期計算的項目入市價格，乘以市場監(jiān)控預(yù)測項目所在地市場同類樓盤售價的增長率，來修正時間對測算結(jié)果的影響。計算公式為：（1+i/12）pt = po pt為考慮時間差變化后的項目最終入市均價，po為未考慮時間差變化的前期測算項目入市均價，i為項目所在城市同類項目銷售價格年均增長率，k為確定項目入市價格與項目正式開盤前的時間差k個月。第二部分 項目市場穩(wěn)定期的市場調(diào)價模型在項目成交量穩(wěn)定，市場需求旺盛的時期，要根據(jù)市場監(jiān)控的情

12、況對項目的銷售價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳险{(diào)；在成交量下滑，市場觀望情緒嚴(yán)重的情況下，也要通過測算讓利幅度，加大促銷措施，加快產(chǎn)品的去化速度。項目市場穩(wěn)定期的市場調(diào)價模型的基礎(chǔ)主要包括市場監(jiān)控和調(diào)價增幅標(biāo)準(zhǔn)，要求項目公司銷售部建立完善的市場監(jiān)控機制，并從整體市場增幅、區(qū)域市場增幅、同類產(chǎn)品平均增幅和自身增幅等方面量化增幅標(biāo)準(zhǔn)。在充分調(diào)研、詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，通過確定市場平均增幅、區(qū)域市場競爭樓盤價格增幅、同類型競爭樓盤價格增幅、項目自身價格增幅的之間的權(quán)重比例，計算得到項目價格調(diào)整的增幅標(biāo)準(zhǔn)。一、市場平均增幅市場平均增幅是指項目所在城市的市場平均增幅水平，這一指標(biāo)主要受國家宏觀調(diào)控政策、地方性調(diào)節(jié)措施、購房

13、者群體需求變化等多方面影響。因此，項目公司在收集相關(guān)數(shù)據(jù)時，要注意對國家宏觀政策的監(jiān)控，重點調(diào)研購房行為受相關(guān)政策影響的程度等定性類指標(biāo)，主要獲取途徑為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的市場數(shù)據(jù)。二、區(qū)域市場競爭樓盤價格增幅區(qū)域市場競爭樓盤價格增幅是指項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售價格的變動情況，包括項目所在地5公里范圍內(nèi)各競爭樓盤的價格變動情況。各項目公司銷售部在做好市場調(diào)研的同時，要對各競爭樓盤價格變化對我項目的影響按照項目的不同特點，從位置、交通、周邊環(huán)境、生活配套、規(guī)模、建筑風(fēng)格、園林、社區(qū)配套等十個要素方面進(jìn)行權(quán)重分析，最終確定區(qū)域市場價格增幅。確定區(qū)域市場價格增幅的模型，也分為確定影響價格增幅因

14、素的權(quán)重比例、對每個競爭樓盤各影響因素進(jìn)行打分、采用加權(quán)平均的方法計算各競爭樓盤加權(quán)值、計算區(qū)域市場平均價格增幅等幾個步驟。某競爭樓盤加權(quán)值=（分項影響因素權(quán)重分項影響因素得分）各競爭樓盤平均價格增幅=（各樓盤加權(quán)值各樓盤價格增幅）各樓盤加權(quán)值三、同類型項目價格增幅同類型樓盤價格增幅是指與項目同類型樓盤銷售價格的變動情況，包括項目所在地20公里范圍內(nèi)同類型樓盤的價格變動情況。各項目公司銷售部在進(jìn)行價格增幅分析時，同樣要對各樓盤價格變化對我項目的影響按照樓盤的不同特點，進(jìn)行權(quán)重分析，提高各項目價格增幅的準(zhǔn)確性。確定同類型樓盤價格增幅的模型，也分為確定影響價格增幅因素的權(quán)重比例、對各樓盤各影響因素

15、進(jìn)行打分、采用加權(quán)平均的方法計算各樓盤權(quán)重值、計算同類型樓盤平均價格增幅等幾個步驟，請參照市場競爭法確定項目市場競爭價格方法執(zhí)行。某樓盤加權(quán)值=（分項影響因素權(quán)重分項影響因素得分）各樓盤平均價格增幅=（各樓盤加權(quán)值各樓盤價格增幅）各樓盤加權(quán)值四、項目自身價格平均增幅項目自身價格增幅是指我項目從認(rèn)購開始銷售價格的變動情況。主要包括歷次調(diào)價時間、調(diào)價原因、調(diào)價均價、價格優(yōu)惠、市場反應(yīng)等相關(guān)分析時，結(jié)合項目推進(jìn)的不同階段，配合項目階段性銷售工作的重點，計算出相關(guān)產(chǎn)品的價格增幅。具體計算方法為，將以往三年項目同期銷售均價增幅進(jìn)行幾何平均，計算出項目自身價格平均增幅。項目自身價格平均增幅= （以往n年項

16、目同期銷售均價增幅） n五、項目最終調(diào)價增幅的計算方法在得到上述四組數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，由開發(fā)營銷部部長、副部長、項目公司銷售副總和銷售部經(jīng)理、銷售代理公司項目銷售經(jīng)理組成的5人小組，跟據(jù)項目的實際情況對四組價格增幅的權(quán)重進(jìn)行打分，并通過加權(quán)平均計算出項目最終調(diào)價增幅。（價格增幅權(quán)重打分表詳見附件十一）項目最終調(diào)價增幅=市場平均價格增幅權(quán)重市場平均價格增幅+區(qū)域市場樓盤價格增幅權(quán)重區(qū)域市場樓盤價格增幅+同類型樓盤價格增幅權(quán)重同類型樓盤價格增幅+項目自身價格增幅權(quán)重項目自身價格增幅在計算出項目最終調(diào)價增幅的基礎(chǔ)上，用項目調(diào)價前價格乘以調(diào)價系數(shù)，即可得到項目調(diào)整后的價格。項目調(diào)整后價格=項目調(diào)整前價格（

17、1+項目最終調(diào)價增幅）注：當(dāng)調(diào)高價格時，項目最終調(diào)價增幅為正數(shù)；當(dāng)調(diào)低價格時，項目最終調(diào)價增幅為負(fù)數(shù)。在實際項目價格調(diào)整實際中，隨著市場的日益復(fù)雜和市場競爭的加劇，我們常會用到“上調(diào)或下調(diào)價格向符合的螺旋”調(diào)價策略。調(diào)價周期以房地產(chǎn)市場周期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；同時，根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況，對提價幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價幅度，避免“一刀切”的做法。配合這種價格策略的產(chǎn)品投放策略，項目每一期推售的房源中，各類型的房源要進(jìn)行充分的配比，做到各戶型房源的均與去化，最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的業(yè)績。

18、開發(fā)營銷部 2010年4月1日附件索引：附件一：項目所在地項目開發(fā)基本成本參數(shù)明細(xì) 附件二：項目成本導(dǎo)入法確定項目單位面積價格紅線的案例 附件三：確定樓盤定價各影響因素的權(quán)重分析表 附件四：項目樓盤價格調(diào)研表 附件五：影響項目價格因素分析打分表 附件六：項目入市均價計算表附件七：市場競爭定價法定價案例附件八：市場預(yù)測定價法價格調(diào)整表 附件九：市場預(yù)測定價法案例附件十：銀座花園三期入市定價推演案例附件十一：項目調(diào)價增幅權(quán)重打分表附件一： 項目所在地項目開發(fā)基本成本參數(shù)明細(xì)序號開發(fā)成本分析數(shù)據(jù)備注1土地獲取成本2前期工程費用3配套費用4道路、綠化、管網(wǎng)費用5建筑安裝工程費用多層小高層高層別墅商業(yè)公

19、建其他6管理費用7營銷推廣費用8利息土地費用利息建安工程款利息9營業(yè)稅等稅費 10不可預(yù)見費用開發(fā)成本費用合計附件二：項目成本導(dǎo)入法確定項目單位面積價格紅線的案例經(jīng)成本管理部核實，某住宅項目單位面積成本為2250元/平方米。根據(jù)公司戰(zhàn)略部署安排，該項目擬快速回收資金，開發(fā)周期控制在1.8至2.5年，由此開發(fā)營銷部確定的項目開發(fā)基準(zhǔn)利潤率為25%。則項目銷售單位面積價格紅線的計算方法為：2250元/平米（1+25%）=2813元/平米。附件三：確定樓盤定價各影響因素的權(quán)重分析表住宅/商業(yè)項目定價影響因素加權(quán)系數(shù)打分表序號影響因素意見一意見二意見三意見四意見五市場平均分值備注1位置(10分)2交通

20、(10分)3周邊環(huán)境(10分)4生活配套(10分)5規(guī)模(10分)6規(guī)劃(10分)7建筑風(fēng)格(10分)8園林(10分)9戶型(10分)10社區(qū)配套(10分)合計說明：1、此表每個項目各影響因素總分合計為100分，每個項目各影響因素初始分值為10分，可根據(jù)項目的實際進(jìn)行調(diào)整。2、打分人員根據(jù)各項目的實際情況對各項目每項影響因素情況進(jìn)行打分。3、“市場平均加權(quán)系數(shù)”中每一影響因素的得分為各項目該影響因素得分的平均值，該平均值即為本次評定樓盤定價各影響因素的權(quán)重比例。附件四：項目樓盤價格調(diào)研表項目名稱a項目b項目c項目d項目e項目價格體系戶型配比比例戶型去化率購房客戶構(gòu)成項目均價項目最高價項目最低價

21、樓座價格差樓棟價格差樓層價格差戶型價格差價格優(yōu)惠均價構(gòu)成因素項目土地成本建安成本規(guī)劃設(shè)計成本電梯對銷售均價的提高程度戶型優(yōu)化對銷售均價的提高程度區(qū)位優(yōu)勢對銷售均價的提高程度開發(fā)商品牌對銷售均價的提高程度其他附件五:影響項目價格因素分析打分表影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)分值a項目b項目c項目d項目e項目本案位置位置極佳5位置較好4位置屬新區(qū)3位置屬新區(qū)2位置較偏僻1交通交通通達(dá)極為便利5有軌道交通或公共交通到達(dá)項目4有軌道交通或公共交通到達(dá)周邊1公里范圍3有軌道交通或公共交通達(dá)到項目2公里范圍2無軌道交通或公共交通到達(dá)1周邊環(huán)境周邊環(huán)境安靜、毗鄰大型自然景觀區(qū)、無大型污染源5周邊環(huán)境較安靜、無大型企業(yè)4無大

22、型廠礦企業(yè)，但環(huán)境嘈雜3周邊有廠礦企業(yè)但污染噪音較少2周邊有廠礦企業(yè)，有噪音和環(huán)境污染1生活配套有大型商場、便利店、省一級醫(yī)療設(shè)施、中小學(xué)等生活配套設(shè)施5生活配套有商場和市一級醫(yī)療設(shè)施、有小學(xué)4社區(qū)周邊有便利店、區(qū)一級醫(yī)療設(shè)施，有小學(xué)、中學(xué)3項目周邊1公里范圍內(nèi)有商場、2公里范圍內(nèi)有中小學(xué)2無大型商場和超市，無中小學(xué)1規(guī)?？偨ㄖ娣e超過100萬平方米5總建筑面積在81至100萬平方之間4總建筑面積在26至80萬平方之間3總建筑面積11至25萬平方之間2總建筑面積不超過10萬平方1規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計為國際知名設(shè)計師5規(guī)劃設(shè)計有特色4規(guī)劃設(shè)計中規(guī)中矩3規(guī)劃設(shè)計與市場同類產(chǎn)品無明顯差異2規(guī)劃設(shè)計無特色1建

23、筑風(fēng)格同片區(qū)市場無類似建筑風(fēng)格產(chǎn)品5建筑風(fēng)格有特點4建筑風(fēng)格較中庸3建筑風(fēng)格與市場同類產(chǎn)品無明顯差異2建筑風(fēng)格無特點1園林園林景觀豐富5園林景觀較為豐富4有成片的園林景觀3有園林景觀2園林景觀較差1戶型戶型設(shè)計新穎、得房率高，5戶型設(shè)計較新穎，使用方便4戶型設(shè)計實用，得房率高3戶型設(shè)計與市場同類產(chǎn)品無明顯差異2戶型設(shè)計有浪費空間1社區(qū)配套醫(yī)療站、商店、會所、健身等社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全5社區(qū)內(nèi)有醫(yī)療站、商店、健身等生活配套設(shè)施4社區(qū)內(nèi)有商店、健身等生活配套設(shè)施3社區(qū)內(nèi)有健身設(shè)施2社區(qū)內(nèi)基本生活配套缺乏1合計50注：每項影響因素滿分為5分，打分人員根據(jù)項目的實際情況根據(jù)上表的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分。附件六：項

24、目入市均價計算表影響因素位置交通周邊環(huán)境生活配套規(guī)模規(guī)劃建筑風(fēng)格園林戶型社區(qū)配套加權(quán)值均價（元）計算值意見一意見二意見三意見四意見五本案加權(quán)系數(shù)a項目均價b項目均價c項目均價d項目均價e項目均價本案均價附件七：市場競爭定價法定價案例經(jīng)過市場調(diào)研，最終確定了a、b、c三個市場競爭項目，根據(jù)市場情況對位置、交通等十項分類內(nèi)容分別設(shè)定了加權(quán)系數(shù)，并根據(jù)調(diào)研情況，對三個項目和我項目各類標(biāo)準(zhǔn)分別作出了評分。根據(jù)加權(quán)平均，計算出相應(yīng)的加權(quán)值。分類/項位置交通周邊環(huán)境生活配套規(guī)模規(guī)劃建筑風(fēng)格園林戶型社區(qū)配套加權(quán)值加權(quán)系數(shù)18%10%8%12%8%8%8%5%15%8%100%a項目4.04.24.24.04

25、.14.24.34.24.24.34.15b項目4.34.244.24.24.24.64.34.34.34.26c項目4.54.54.34.44.34.24.64.54.54.54.44本案4.24.34.24.04.04.24.34.34.54.54.25在上表的基礎(chǔ)上，將每個項目的加權(quán)值復(fù)合項目的市場銷售價格，得出各項目入市均價，即【4.1512000+4.2614000+4.4418000】（4.15+4.26+4.44）=14736。分類/項加權(quán)值均價計算值加權(quán)系數(shù)100%a項目4項目4.26140004641c項目4.44180006219本案4.25147

26、36再對各項目的入市平均價格進(jìn)行修正，即14736【（4.15+4.26+4.44）3】 4.2514500元/平米。因此，我項目入市價格可初步定為14500元/平米。附件八：市場預(yù)測定價法價格調(diào)整表市場預(yù)測定價法價格調(diào)整表年份a項目b項目c項目年平均漲幅本案備注均價調(diào)整幅度均價調(diào)整幅度均價調(diào)整幅度均價調(diào)整幅度2007200820092010預(yù)測漲幅附件九：市場預(yù)測定價法案例項目所在城市2008年同類項目銷售均價為2950元，2009年同類項目銷售均價為3450元，2010年同類項目銷售均價為4200元。根據(jù)宏觀調(diào)控和市場分析，預(yù)計2011年同類產(chǎn)品的市場供應(yīng)量將供大于求，且政府對擬出臺相應(yīng)的

27、調(diào)控措施控制房價的上漲，因此預(yù)測出2011年同類產(chǎn)品市場銷售價格增速為18%，并計算出相應(yīng)的市場銷售均價。年份市場銷售均價價格上漲幅度預(yù)測價格備注2008年29502009年345016.95%2010年420021.74%2011年18%4960調(diào)低增速附件十：銀座花園三期入市定價推演案例 一、采用成本導(dǎo)入法確定項目入市價格紅線1、項目銷售部提供準(zhǔn)確的市場調(diào)研數(shù)據(jù)根據(jù)市場調(diào)研，銀座花園三期目前的市場競爭項目主要有海爾綠城、名士豪庭、黃金99、東山墅、奧龍官邸等，各項目主要銷售數(shù)據(jù)詳見下表。項目名稱海爾綠城名士豪庭黃金99東山墅奧龍官邸售價情況項目均價（元/平米）105009800950010

28、60012000項目最高價（元/平米）1400012000120001200014000項目最低價（元/平米）115009000900098009300注：海爾綠城項目和奧龍官邸項目均價為去除1500元/平米精裝修后的價格。2、經(jīng)項目公司成本部提報，置業(yè)公司成本部審核，確定的項目單位面積開發(fā)成本為3699.33元/平米。3、鑒于銀座花園項目入市已四年，項目區(qū)位及品牌已得到濟南市市民的普遍認(rèn)可，目前推出的三期產(chǎn)品主要為面積在95-165的小高層住宅產(chǎn)品。根據(jù)置業(yè)公司的整體規(guī)劃，銀座花園三期擬通過快速開盤，實現(xiàn)銷售回款為目的。經(jīng)開發(fā)營銷部與項目公司確認(rèn)，初步確定銀座花園三期的整體投資回報率為25%

29、。因此，項目銷售單位面積價格紅線：3699.33*（1+25%）=4624.16元/平米二、采用市場競爭定價法，確定項目的市場競爭價格。1、由開發(fā)營銷部部長、副部長，項目公司總經(jīng)理、項目分管銷售副總、項目銷售部經(jīng)理組成的5人小組（此次模擬推演暫以營銷部內(nèi)部人員進(jìn)行評分），經(jīng)過調(diào)研，初步確定項目樓盤定價的因素為：位置、交通、周邊環(huán)境、生活配套、規(guī)模、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀、戶型和社區(qū)配套。并對銀座花園項目直接競爭項目分別針對以上因素進(jìn)行打分。將每一個影響因素的各個項目得分分別進(jìn)行平均，最終得到了影響樓盤定價因素之間的權(quán)重關(guān)系，如下表：序號影響因素意見一意見二意見三意見四意見五意見平均加權(quán)系數(shù)備

30、注1位置(10分)12 18 16 16 13 15.00 2交通(10分)10 12 13 10 10 11.00 3周邊環(huán)境(10分)12 7 9 12 11 10.20 4生活配套(10分)6 6 5 4 4 5.00 5規(guī)模(10分)15 13 14 12 10 12.80 6規(guī)劃(10分)9 8 8 6 9 8.00 7建筑風(fēng)格(10分)12 10 8 8 12 10.00 8園林(10分)9 8 7 7 9 8.00 9戶型(10分)16 15 14 14 16 15.00 10社區(qū)配套(10分)6 5 5 4 5 5.00 合計100.00 2、由5人小組，根據(jù)銀座花園三期與直接

31、競爭項目的實際情況，對各項目每一項影響因素進(jìn)行打分，如下表：影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)分值海爾綠城名士豪庭黃金99東山墅奧龍官邸本案位置位置極佳55.0 5.0 4.5 4.2 4.5 4.3 位置較好4位置屬新區(qū)3位置屬新區(qū)2位置較偏僻1交通交通通達(dá)極為便利54.0 4.8 4.2 3.8 4.0 4.2 有軌道交通或公共交通到達(dá)項目4有軌道交通或公共交通到達(dá)周邊1公里范圍3有軌道交通或公共交通達(dá)到項目2公里范圍2無軌道交通或公共交通到達(dá)1周邊環(huán)境周邊環(huán)境安靜、毗鄰大型自然景觀區(qū)、無大型污染源54.8 4.8 4.3 4.3 4.8 4.5 周邊環(huán)境較安靜、無大型企業(yè)4無大型廠礦企業(yè)，但環(huán)境嘈雜3周邊

32、有廠礦企業(yè)但污染噪音較少2周邊有廠礦企業(yè)，有噪音和環(huán)境污染1生活配套有大型商場、便利店、省一級醫(yī)療設(shè)施、中小學(xué)等生活配套設(shè)施54.0 4.8 4.0 3.5 3.0 4.0 生活配套有商場和市一級醫(yī)療設(shè)施、有小學(xué)4社區(qū)周邊有便利店、區(qū)一級醫(yī)療設(shè)施，有小學(xué)、中學(xué)3項目周邊1公里范圍內(nèi)有商場、2公里范圍內(nèi)有中小學(xué)2無大型商場和超市，無中小學(xué)1規(guī)?？偨ㄖ娣e超過100萬平方米54.8 4.8 4.8 3.0 4.2 4.0 總建筑面積在81至100萬平方之間4總建筑面積在26至80萬平方之間3總建筑面積11至25萬平方之間2總建筑面積不超過10萬平方1規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計為國際知名設(shè)計師54.9 4.6 4

33、.2 3.5 4.6 4.3 規(guī)劃設(shè)計有特色4規(guī)劃設(shè)計中規(guī)中矩3規(guī)劃設(shè)計與市場同類產(chǎn)品無明顯差異2規(guī)劃設(shè)計無特色1建筑風(fēng)格同片區(qū)市場無類似建筑風(fēng)格產(chǎn)品54.5 4.2 4.0 4.0 4.2 4.0 建筑風(fēng)格有特點4建筑風(fēng)格較中庸3建筑風(fēng)格與市場同類產(chǎn)品無明顯差異2建筑風(fēng)格無特點1園林園林景觀豐富54.5 4.0 3.0 2.8 4.5 3.8 園林景觀較為豐富4有成片的園林景觀3有園林景觀2園林景觀較差1戶型戶型設(shè)計新穎、得房率高，54.5 4.3 4.0 4.5 4.5 4.3 戶型設(shè)計較新穎，使用方便4戶型設(shè)計實用，得房率高3戶型設(shè)計與市場同類產(chǎn)品無明顯差異2戶型設(shè)計有浪費空間1社區(qū)配套

34、醫(yī)療站、商店、會所、健身等社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全54.5 4.0 3.0 3.0 3.2 4.8 社區(qū)內(nèi)有醫(yī)療站、商店、健身等生活配套設(shè)施4社區(qū)內(nèi)有商店、健身等生活配套設(shè)施3社區(qū)內(nèi)有健身設(shè)施2社區(qū)內(nèi)基本生活配套缺乏1合計5045.5 45.3 40.0 36.6 41.5 42.2 3、按照每一項影響因素的權(quán)重關(guān)系（第二條第1點），分別乘以每一項影響因素的得分，進(jìn)行加權(quán)平均得到每一個項目的價格加權(quán)值。如下表：影響因素位置交通周邊環(huán)境生活配套規(guī)模規(guī)劃建筑風(fēng)格園林戶型社區(qū)配套加權(quán)值均價（元/平米）計算值（元/平米）意見一12.0 10.0 12.0 6.0 15.0 9.0 12.0 9.0 16.0

35、 6.0 意見二18.0 12.0 7.0 6.0 13.0 8.0 10.0 8.0 15.0 5.0 意見三16.0 13.0 9.0 5.0 14.0 8.0 8.0 7.0 14.0 5.0 意見四16.0 10.0 12.0 4.0 12.0 6.0 8.0 7.0 14.0 4.0 意見五13.0 10.0 11.0 4.0 10.0 9.0 12.0 9.0 16.0 5.0 本案加權(quán)系數(shù)15.0 11.0 10.2 5.0 12.8 8.0 10.0 8.0 15.0 5.0 海爾綠城5.0 4.0 4.8 4.0 4.8 4.9 4.5 4.5 4.5 4.5 4.9 105

36、00名士豪庭5.0 4.8 4.8 4.8 4.8 4.6 4.2 4.0 4.3 4.0 4.7 9800黃金994.5 4.2 4.3 4.0 4.8 4.2 4.0 3.0 4.0 3.0 4.1 9500東山墅4.2 3.8 4.3 3.5 3.0 3.5 4.0 2.8 4.5 3.0 3.5 10600奧龍觀邸4.5 4.0 4.8 3.0 4.2 4.6 4.2 4.5 4.5 3.2 4.3 12000本案4.3 4.2 4.5 4.0 4.0 4.3 4.0 3.8 4.3 4.8 4.2 10359.6810470.38用銀座花園三期直接競爭項目的市場銷售均價乘以每個項目的價格加權(quán)值，得到2010年3月濟南市東部住宅市場主要在售項目的入市均價：10470.38元/平米。再對我項目入市均價進(jìn)行修正，得到我項目市場競爭入市價格為：10359.68元/平米。三、采用市場預(yù)測定價法，確定銀座花園三期的市場預(yù)測價格。因為銀座花園已有一、二期產(chǎn)品銷售，因此可以用