畢業(yè)論文經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用分析

1、目錄摘要1abstract21 緒論31.1選題背景及意義31.2國內(nèi)外研究動態(tài)52 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的現(xiàn)狀 62.1全國經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼試點城市現(xiàn)狀62.2長沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣政策補(bǔ)貼情況93 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策效用的理論分析103.1 住房保障政策效率指標(biāo)分析 103.2 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析133.3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的社會效用分析154 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的實證分析165 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策存在的問題195.1 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策會導(dǎo)致房價上漲195.2 貨幣補(bǔ)貼無法應(yīng)對住房供給不足的情況205.3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼施行時存在權(quán)力尋租和套利現(xiàn)象

2、21結(jié)論 22參考文獻(xiàn) 24致謝 25ii經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用分析以長沙市為例經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè) 2006級 摘要：經(jīng)濟(jì)適用房作為我國現(xiàn)行的主要住房保障政策為解決我國中低收入家庭住房困難做出了重要貢獻(xiàn)。然而，在實際運行中，經(jīng)濟(jì)適用房實物補(bǔ)貼制度出現(xiàn)了許多漏洞。在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，2008年全國各地房價逐步走穩(wěn)，有些地區(qū)房價出現(xiàn)回落現(xiàn)象，也使得經(jīng)濟(jì)適用房空置率提高。本文結(jié)合長沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼改革的時間，對經(jīng)濟(jì)適用房“磚頭補(bǔ)貼”和“人頭補(bǔ)貼”兩種制度從理論和實證兩方面進(jìn)行效率的比較分析，得出結(jié)論：長沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策施行效率更高。但是，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼不能取代實物補(bǔ)貼，只有兩者

3、結(jié)合互補(bǔ)才能切實解決整個社會的住房問題。關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)適用房；人頭補(bǔ)貼；磚頭補(bǔ)貼；效率；公平utility analysis of monetary subsidies for economically affordable housingabstract:as the main housing security policy in china, economically affordable housing makes important contributions to solving the housing difficulties of low-income families. how

4、ever, the in-kind subsidy system of it has been witnessed a number of flaws in actual operation.with the effect of the world economic crisis, in 2008, the house prices across the country steadied down gradually, though those dropped in some areas, which lead to the increasing of its vacancy rate. ac

5、cording to the monetary subsidy reform of economically affordable housing in changsha, this thesis makes a comparative analysis theoretically and empirically of the efficiency between “bricks subsidies and “heads subsidies. finally, the author draws the conclusion that the implementation of monetary

6、 subsidies in changsha is more efficient, and, however, that the monetary subsidy system can not replace the in-kind subsidy system. only when these two systems combine with and complement each other can we solve the housing problems for the whole community effectively. key words:economically afford

7、able housing; heads subsidies; bricks subsidies; efficiency; fair1 緒論1.1研究背景及意義1.1.1寫作的背景“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”唐代大詩人杜甫的這句詩正是對廣大中低收入階層的寫照。切實解決我國中低收入家庭的住房問題是黨中央和政府在構(gòu)建和完善社會主義社會保障體系中的重要任務(wù)。為了實現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的社會目標(biāo)，黨中央和政府對居民住房供給和保障方式的選擇道路上不斷探索和改進(jìn)著。1991年6月，國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知（國發(fā)199130號）提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品住房，解決無房戶和

8、住房困難戶的住房問題。各級人民政府要在用地、規(guī)劃、計劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持。”這個文件把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策構(gòu)想第一次明確地予以闡述。1998年我國全面推進(jìn)住房分配貨幣化改革，停止了計劃經(jīng)濟(jì)時代的福利實物分房制度。1998年7月，關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)199823號）提出了在全國建立包括由高收入者購買和租住商品房、向中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和向最低收入者提供廉租住房三個不同層次的新的住宅供應(yīng)體系。由此，經(jīng)濟(jì)適用房成為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。1經(jīng)

9、濟(jì)適用房主要由國家統(tǒng)一制定投資計劃，房地產(chǎn)公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥方式，免收土地出讓金，對各種批準(zhǔn)的費用減半征收，開發(fā)商利潤不得超過3%，銷售價格實行政府指導(dǎo)價，以實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。近幾年，在我國商品房市場價格快速上漲的背景下，經(jīng)濟(jì)適用房成為保障中低收入家庭住房問題的重要途徑。然而，這種“磚頭補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)適用房政策在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)了許許多多的問題，如信息不對稱、不同市場主體沒有得到有效分割、部分經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)過高、經(jīng)濟(jì)適用房流入商品房市場等，這使得很多中低收入家庭實際上并沒有享受到真正的補(bǔ)貼。為此，有學(xué)者提出住房的貨幣補(bǔ)貼，即“人頭補(bǔ)貼”，黨中央和政府及時對該意見進(jìn)行研

10、究，2007年國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號）。至此，各地政府紛紛進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼改革的試行。2008年7月21日，長沙市人民政府辦公廳正式出臺印發(fā)長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實施方案，以切實解決長沙市城區(qū)低收入家庭的住房困難，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房市場化運作進(jìn)程。長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實施方案規(guī)定，將改變以往實物分房的經(jīng)濟(jì)房住房保障政策，由政府運作改為市場運作，分配制度由實物分配改為貨幣補(bǔ)貼。通過發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼，支持保障對象自主購房解決住房問題，更好地維護(hù)社會公平。 1.1.2選題意義經(jīng)濟(jì)適用房作為具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，對

11、解決中低收入家庭住房問題，平抑各地房價，促進(jìn)就業(yè)和保持社會穩(wěn)定等方面具有重要意義。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策則是將經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼形式由補(bǔ)貼房產(chǎn)開發(fā)商的“磚頭補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a(bǔ)貼中低收入家庭“人頭補(bǔ)貼”。這項政策不但幫助中低收入階層解決了住房問題，而且政策的投入去向、金額相比經(jīng)濟(jì)適用房政策更具透明性，另外在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中直接拉動的住房需求的增加，刺激了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。但是，由于經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼還剛剛起步，本身還存在一些需要完善的部分；而且，在實踐中也存在若干偏差，這使得社會上對于經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用存在一定質(zhì)疑。因此，本文認(rèn)為對經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用問題進(jìn)行研究具有重要

12、的意義。1.2 國內(nèi)外研究動態(tài)1.2.1 國外研究動態(tài)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼是我國現(xiàn)階段一項獨有的政策，但許多國外學(xué)者對與其相類似的低收入階層購房補(bǔ)貼政策提出了一些研究觀點。e.jay howenstine（1975）建立了一般均衡住房市場過濾模型，指出通過對低收入階層提供住房貨幣補(bǔ)貼來增加窮人住房消費的政策（如租金優(yōu)惠計劃rent voucher program），從政府成本的角度來衡量，會比政府直接為低收入者建立新建住房的政策（如政府新建計劃new construction program）更有效。2美國哈佛大學(xué)教授羅爾斯在其公平論中提出了以下的公平原則：第一原則，在所有的人均有同樣的自由條件

13、下，任何人均享有最大的基本自由的平等權(quán)；第二原則，將社會與經(jīng)濟(jì)的不平等加以特別的安排，以便使處于劣勢者能獲得最大的利益，并且使所有人能獲得最大的機(jī)會。3羅爾斯的公平概念著重于個別人的實質(zhì)平等，符合公共政策設(shè)計的基本原則之一最劣者受益最大原則，即社會上最劣處境的人獲得最優(yōu)先考慮和最大利益。其中住房公平是社會公平的一個重要因素。政府如何干預(yù)城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的公共住房問題是實現(xiàn)社會公平的重要議題。1.2.2 國內(nèi)研究動態(tài)宋博通（2001）從政府興建住房和貨幣補(bǔ)貼成本的角度，分析了哪種方式的補(bǔ)貼更能節(jié)省成本。他認(rèn)為，目前用于提高低收入階層住房福利的政策可分為兩類：一是在住房市場外，政府直接為其興建

14、廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房；二是在住房市場中，政府為其提供住房補(bǔ)貼。4住房政策的選擇直接關(guān)系到我國住房消費水平和住房市場能否良性發(fā)展。決策合理，可為社會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。通過ohls住房模型，建立了一種新的住房過濾模型，通過兩種住房政策進(jìn)行定量模型比較發(fā)現(xiàn)，從政府支出成本最小角度衡量，政府貨幣補(bǔ)貼政策比直接興建政策更為有效。張同功在經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式的合理選擇中根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式不合理的現(xiàn)狀分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和社會現(xiàn)實兩個角度論述了補(bǔ)貼消費者的優(yōu)勢和補(bǔ)貼生產(chǎn)者的弊端，并為經(jīng)濟(jì)適用房住房補(bǔ)貼方式模型設(shè)計提供了思路。52 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的現(xiàn)狀 2.1全國經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼試點城市的現(xiàn)

15、狀經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼是政府建立購房補(bǔ)貼基金，政府在經(jīng)濟(jì)適用房項目外，根據(jù)所在城市房價及居民收入居民情況，單純面對中低收入購房者，對他們購買的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下的住房，按照他們的收入高低，由基金提供一定補(bǔ)貼。由于各個城市情況不同，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的發(fā)展情況也在時間和力度上有所差異。2.1.1日照市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的狀況早在2003年，山東省日照市就開始推行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)。經(jīng)過三年多的實踐，日照市的經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣直補(bǔ)政策取得了一定成效，受到了新聞媒體的廣泛關(guān)注，被專家譽為“日照模式”。2003-2005年參加申請經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼家庭共計的有15547戶，中號1716戶，中號率為11.04，政府

16、總計補(bǔ)貼9300萬元，平均每戶補(bǔ)貼54195.80元。2009年日照市政府根據(jù)國家對于經(jīng)濟(jì)適用房政策的規(guī)定和日照市以往貨幣直補(bǔ)的經(jīng)驗，出臺了新的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼實行辦法。日照市作為經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的先驅(qū)城市，八年的貨幣直補(bǔ)改革不但受到了群眾的歡迎，也為其他城市進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼改革積累了寶貴的經(jīng)驗。2.1.2大連市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的狀況遼寧省大連市2009年以兩種方式解決城市低收入階層住房困難，在推行經(jīng)濟(jì)適用房的同時，首次推出經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼。申請人須具有大連市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且家庭成員至少有一人具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口五年以上；家庭人均年收入低于17500元；家庭人均住房建筑面積為

17、17平方米以下；未婚、喪偶無子女或離異后不直接撫養(yǎng)子女等單獨生活的人員申請經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼,除應(yīng)符合前款條件外,還應(yīng)年滿30周歲即可獲得最高13萬元的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼對象每戶只限一次,購得住房上市交易或再購其他商品房的,補(bǔ)貼資金需全額退還政府。通過經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼購買的普通商品房價格每平方米不得高于1萬元；建筑面積最高不得超過144平方米。最高13萬元的貨幣補(bǔ)貼是全國最高的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼額度，由此可見大連市政府對于解決中低收入家庭住房問題的決心和經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼改革的希望。但是如果監(jiān)督不力懲處不嚴(yán)，高額的補(bǔ)貼可能會成為尋租和套利的獵物。2.1.3沈陽市經(jīng)濟(jì)

18、適用房貨幣補(bǔ)貼的狀況沈陽市2009年1月1日起施行的沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼辦法根據(jù)根據(jù)區(qū)域不同，符合補(bǔ)貼條件的家庭可獲得最高5.5萬元、最低1.3萬元的貨幣補(bǔ)貼。62009年出臺的新辦法中最大的亮點是放寬了對家庭人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的限制，從2008年的“700元以下”提至“852元以下”。沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心副主任徐暉說，限制標(biāo)準(zhǔn)的放寬可使更多的低收入家庭從中受益。申請經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的家庭要同時具備三個條件，缺一不可，而且只能享受一次貨幣補(bǔ)貼。這三個條件是：具有沈陽市常住戶口且滿3年(含3年)以上的城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口；家庭人均可支配年收入低于上一年政府公布的人均可支配年收入線的70

19、%(含70%)；無房戶或家庭人均住戶建筑面積低于16平方米(含16平方米)，其中，承租公有住房或享受過房改優(yōu)惠政策的家庭若面積符合補(bǔ)貼條件也可申請。沈陽市的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼辦法中規(guī)定利用貨幣補(bǔ)貼購買的經(jīng)濟(jì)適用房可以隨時買賣，打破原來五年內(nèi)不得出售的時間界限。經(jīng)濟(jì)適用住房未滿五年確需出售的，其住房由住房保障管理部門考慮物價因素后按原價折舊后收回，或由出售人按照出售收益的50%上繳增值收益。另外，獲得得貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定的家庭必須在3個月內(nèi)購房，否則認(rèn)定書失效。此舉無疑將促使原來沒錢買房的低收入住房困難家庭加入到普通商品房的購買人群中，鼓勵他們在住房補(bǔ)貼的幫助下自主購房。2.2長沙經(jīng)濟(jì)適用房貨幣政

20、策補(bǔ)貼情況為解決長沙市城區(qū)低收入家庭的住房困難，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房市場化運作進(jìn)程，2008年7月20日長沙市人民政府發(fā)布長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實施方案（長政辦發(fā)20089號）。方案規(guī)定對具有長沙市城區(qū)常住戶口5年以上（符合本市安置條件的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)人員不受此限制）；家庭人均可支配收入低于我市上年度城區(qū)居民家庭人均可支配收入的75%；未享受過福利分房且無私房的家庭享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼8萬元；低收入住房困難家庭（住房困難戶是指人均住房建筑面積低于12平方米的家庭）和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點工程拆遷戶中享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的每戶5萬元。7在長沙經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼方案中，也明確規(guī)定了實施步驟，

21、將優(yōu)先解決歷史積壓戶。凡是2005年7月1日前取得經(jīng)濟(jì)適用住房申購資格尚未購買住房的積壓對象，2008年內(nèi)優(yōu)先審核、安排。而在2005年7月1日2008年7月1日取得經(jīng)濟(jì)適用住房申購資格尚未購買住房的積壓對象，審核后將在2009年優(yōu)先解決。2009年9月17日，長沙市政府停止發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼憑證。2009年長沙市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證20408戶，補(bǔ)貼憑證金額15.30億元。其中，已購房18175戶，購房面積157.80萬平方米，購房平均戶型面積為86.82平方米。其中，購買商品住房10842戶，購房面積105.54萬平方米，購房平均戶型面積為97.34平方米；購買二手住房73

22、33戶，購房面積52.26萬平方米，購房平均面積為71.27平方米。補(bǔ)貼資金已經(jīng)發(fā)放11.96億元，待發(fā)放補(bǔ)貼資金1.94億元。表2-1 長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼情況表區(qū)屬發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證已購房情況戶數(shù)金額（萬元）戶數(shù)面積（m2）金額（萬元）芙蓉區(qū)2901227233018264319.623885.50天心區(qū)4054308553744313527.529067雨花區(qū)4032320433492302594.327812.50開福區(qū)6053437964919424647.836277岳麓區(qū)3271228542933266025.421451高新區(qū)97776696872.99552總計20408

23、153047181751577987139045資料來源：2009長沙樓市年報3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策效用的理論分析3.1住房保障政策效率指標(biāo)分析3.1.1住房保障政策效率指標(biāo)介紹1. 垂直效率垂直效率可以用下述公式來表達(dá)：例如，經(jīng)濟(jì)適用房政策，其施政對象是社會階層的中低收入家庭，中低收入家庭由于經(jīng)濟(jì)適用房政策而得到的利益，就是上式中的分子；社會上全部家庭（施政對象和非施政對象）由于經(jīng)濟(jì)適用房而得到的利益，就是上式中的分母。如果居住在經(jīng)濟(jì)適用房的家庭有20%不是中低收入者，則政策的垂直效率為80%。2. 水平效率水平效率1： 水平效率2：實踐中，往往會出現(xiàn)eh1接近0而eh2卻靠近1的情形，

24、特別是對于我國這個人口大國而言情況相當(dāng)嚴(yán)重。例如，由于公共支出有限，只能通過輪侯或搖號的辦法確定收益人，此時雖然政策是有效的，但是分布不均勻，只有少數(shù)人能夠受益。3. 運作效率e0反映了政策運作的效率損失。效率損失越大，e0越小，e0越接近1越好。各效率指標(biāo)的關(guān)系如下：垂直效率反映了政策能否容易作用到政策對象，水平效率則體現(xiàn)了政策覆蓋的所有作用對象內(nèi)部的作用均勻度和力度。運作效率則體現(xiàn)了政府干預(yù)下的運作相對于市場化的效率高低。三個指標(biāo)的最大值為1，越大表示效率越高。3.1.2經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策效率指標(biāo)比較分析8經(jīng)濟(jì)適用房政策是我國現(xiàn)行的最重要的住房保障政策之一，在過去幾年中為緩解中低收入階

25、層購房壓力，改善中低收入家庭生活狀況作出了重要貢獻(xiàn)。但是該政策的效率問題引發(fā)了不少爭議。從住房保障政策效率指標(biāo)的角度來分析：1. 經(jīng)濟(jì)適用房尚且無法覆蓋政策針對的全部家庭，符合補(bǔ)助家庭需要通過排隊和搖號的方式獲取經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購資格；同時有不符合條件的家庭擠占，ev1。2. 經(jīng)濟(jì)適用房屬于半福利半商品，保障存在“福利倒置”現(xiàn)象，政策受益人口分布不均勻，eh11。3. 福利保障力度不足，許多“夾心層”家庭無力購買，eh21。4. 非市場化運作，e0pq，即達(dá)到相同的效用u2，實物補(bǔ)貼額超過現(xiàn)金補(bǔ)貼額。所以，在消費者需求函數(shù)既定的條件下，達(dá)到相同的滿足程度，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效率更高。103.

26、3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的社會效用分析經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的目的是為了解決城市中低收入家庭無法以市場價格正常購買住房的問題，進(jìn)而促進(jìn)社會的公平、和諧，提高中低收入家庭的歸屬感，增加社會福利。因此，本文對該制度產(chǎn)生的社會效用和經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行比較分析。如圖3-2，在一個完全競爭的房地產(chǎn)市場中，中低收入家庭對住房的需求曲線為d，市場上的住房供給曲線為s，兩者相交于均衡點h，市場上的均衡價格和均衡量為p與q，此時，政府實行經(jīng)濟(jì)適用房政策，采取對開放商用地補(bǔ)貼、稅收減免等優(yōu)惠政策降低其成本，在其他條件不變的情況下，由于開發(fā)商邊際成本的下降，市場中住房供給曲線s向右下方平移至s，s與d相交于新的均

27、衡點h上，市場住房價格下降，開發(fā)商供給量增加，這就是該政策補(bǔ)貼的結(jié)果。如果政府沒有提供這些優(yōu)惠，那么要達(dá)到供給量q，開放商所要的就愛個為p，從圖中可以看出矩形pphh即為政府以經(jīng)濟(jì)適用房方式向購房者提供的隱形補(bǔ)貼。其中，矩形ppha為住房購買者實際取得的補(bǔ)貼，三角形ahh部分既沒有被購房者取得，也沒有被開放商得到，就形成了社會效用凈損失。圖3-2 “磚頭補(bǔ)貼”與“人頭補(bǔ)貼”的社會效用比較分析而當(dāng)政府實行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策，由“磚頭補(bǔ)貼”改變?yōu)椤叭祟^補(bǔ)貼”，直接向中低收入家庭提供購房貨幣補(bǔ)貼以提高他們的購買能力。因此，需求曲線d向上方平移至d，新的需求曲線d與供給曲線s相交于 h形成了新的均

28、衡價格p。在p的價格水平上，如果沒有政府的貨幣補(bǔ)貼。那么市場中的住房需求量是q?？梢钥闯鰣D形aqqh為消費者剩余，即中低收入家庭實際獲得的貨幣補(bǔ)貼，三角形afh為生產(chǎn)者剩余，沒有社會效用損失。11從以上分析可以看出，通過“磚頭補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)適用房政策存在著社會效用損失，而“人頭補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策沒有社會效用損失。4 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的實證分析為了檢驗理論的現(xiàn)實價值，本文將從實證角度比較經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策和經(jīng)濟(jì)適用房政策：貨幣補(bǔ)貼對長沙的住房消費有多大的促進(jìn)作用？這種政策與經(jīng)濟(jì)適用房政策相比，哪種方式更加有效？1.理論假設(shè)和模型設(shè)計按照消費理論，影響購房消費支出的主要因素是住

29、房的價格和購房者的收入水平。住房價格的上升會導(dǎo)致購房消費支出的上升，收入的增加也會提高住房消費的支出量。據(jù)此，本文做出以下假設(shè)：h1：住房價格的變化與購房消費支出變化成正相關(guān)；h2：可支配收入水平的變化與購房消費支出變化成正相關(guān)。本文構(gòu)建如下模型來研究住房價格和收入對購房消費支出量的影響：ctvt=+inct+prct+其中，ctvt 為某時間上居民購房消費支出量； inct 是中低收入者的年均可支配收入； prct 為長沙普通商品住房價格； 表示模型中的殘差項； t 為時間下標(biāo)； 表示對各數(shù)字取對數(shù)；2.參考數(shù)據(jù)及其來源表4-1 長沙市中低收入家庭購房情況200820072006200520

30、04200320022001人均購房支出7031.435801.4913915.6233530.033086.1872713.7642573.7092260.027可支配收入13821.1612293.5410504.679523.978617.486999.0855681.3924863.699住房價格3906.353372.962691.152539.592373.992153.7812075.5721982.48本文數(shù)據(jù)來自長沙房產(chǎn)信息網(wǎng)和湖南統(tǒng)計年鑒。由于2009年統(tǒng)計年鑒尚未出版，所以本文將樣本定為2001-2008年的年度數(shù)據(jù)。3.實證結(jié)果為了考察影響購房消費支出的綜合因素，因此考

31、察收入、價格和支出的協(xié)整關(guān)系，得到模型的結(jié)果如下：表4-2 模型回歸結(jié)果因變量ctv自變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差t統(tǒng)計值inc0.71340.0703-1.06prc1.27990.0527-18.5267multiple r0.998594r square0.99719從表4-2中可以看出住房價格因素對購房支出的影響相對于收入因素對購房支出的影響而言，在統(tǒng)計上更加顯著。模型清楚地顯示了購房消費支出與住房價格和可支配收入之間的長期均衡關(guān)系。如果保持收入不變，當(dāng)住房價格上漲1%時，購房消費支出量將上升約1.28%；如果保持住房價格不變，當(dāng)可支配收入增加1%，購房消費支出可以增加約0.71%。模型的回歸結(jié)果說

32、明假設(shè)h1和h2成立。4.政策比較結(jié)論分析利用模型的回歸結(jié)果可知，購買經(jīng)濟(jì)適用房相對于普通商品房價格降低了大約40%，可以減少居民購房支出51.2%。利用該結(jié)論，以2008年長沙市購房消費支出7031.43元為基礎(chǔ)，可以推算出購買經(jīng)濟(jì)適用房可以節(jié)省購房者3600元的購房支出。如果中低收入家庭享受了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼獲得8萬元購房補(bǔ)貼相當(dāng)于可支配收入增加，根據(jù)表4-2的結(jié)果可以算出，貨幣補(bǔ)貼只能增加受補(bǔ)對象40.39%的購房支出，以2008年為基礎(chǔ)推算出受補(bǔ)對象能增加2840元的購房支出。但是長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實施方案中明確指出，貨幣補(bǔ)貼款項僅用于受補(bǔ)對象解決購房困難，8萬元的貨幣補(bǔ)貼系

33、數(shù)應(yīng)改修正為1，受補(bǔ)對象購房支出總計增加8萬元。從中低收入受補(bǔ)家庭來看，經(jīng)濟(jì)適用房“磚頭補(bǔ)貼”相比“人頭補(bǔ)貼”更能解決受補(bǔ)對象的購房困難。但是經(jīng)濟(jì)適用房一般地處偏遠(yuǎn)、交通不便、配套設(shè)施不齊全，為住戶的居住、交通、生活、子女教育等方面帶來的諸多困難，也提高了這些方面的支出。而且經(jīng)濟(jì)適用房的竣工量也在逐步萎縮，從2004年的152.67萬下降到2007年的66.18萬，緊缺的房源根本無法應(yīng)對中低收入階層對于經(jīng)濟(jì)適用房的需求，形成了如今“排隊搖號一條龍”的局面。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼是受補(bǔ)對象利用補(bǔ)貼款項根據(jù)自身需求自由選擇住房，更加地人性化，合理化。5 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策存在的問題通過經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論

34、分析和以長沙為例的實證分析，可以看到經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的諸多優(yōu)點，但實際上該政策并不是沒有缺陷而普遍適用的。5.1 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策會導(dǎo)致房價上漲。從圖3-2中可以看出，當(dāng)政府對中低收入家庭進(jìn)行購房補(bǔ)貼直接增加普通商品房需求量的增加，進(jìn)而使需求曲線d向上平移至d，新的需求曲線d與供給曲線s相交形成了新的均衡點，而均衡價格為p。明顯可以看出市場上的均衡房價由于“人頭補(bǔ)貼”政策而上漲，其增量為pp。2005-2009年長沙市商品住宅價格0500100015002000250030003500400045002005年2006年2007年2008年2009年均價（元/m2)線性 (均價（元

35、/m2)由上圖可以看出，2007年在全國房價普遍大幅上漲的情況下，07年長沙房價也經(jīng)歷了大幅度的漲幅，普通商品住宅價格漲幅高達(dá)25.31%。2008-2009年是全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響最嚴(yán)重的兩年，我國的樓市受其影響一度低迷。但是長沙的房價并未像百姓所期望的有所回調(diào)，2008-2009年長沙房價持續(xù)攀升，漲幅分別15.84%和5.56%，這和經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的出臺具有一定的關(guān)系。長沙市2009年銷售新建商品住宅1618.05萬平方米，二手住宅321.58萬平方米，其中通過經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼購房面積達(dá)到157.80萬平方米，占長沙市2009年住宅銷售總面積的8.14%。如此巨大的需求量增加直接導(dǎo)

36、致房價的復(fù)蘇，這也引來的社會上的不少爭議：經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼到底是保障政策還是“托市”政策。5.2無法應(yīng)對住房供給不足的情況。表5-1 長沙市2002-2009年商品房供求狀況表指標(biāo)20022003200420052006200720082009商品房供給面積（萬）572.93784.071050.151045.361055.461492.471562.421455.71商品房銷售面積（萬）232.1325.82519.95536.99741.691166.031477.631715.84供求比2.472.412.021.951.421.281.060.85由上表可知，從2005年開始長沙市新

37、建住房的供銷比一直呈下降的趨勢，由2005年的1.95下降到2009年的0.85。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策是一種直接補(bǔ)貼中低收入家庭提高其購房能力的補(bǔ)貼政策，但是隨著商品住房房源的供給逐漸少于需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求時，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策不但無法切實解決中低收入家庭的購房困難，而且還會進(jìn)一步地加劇房價的上漲。若出現(xiàn)該種情況，會對整個社會產(chǎn)生極大的不良影響：1、房價的非正常性上漲會為整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)埋下伏筆。而房地產(chǎn)業(yè)作為一個上下游產(chǎn)業(yè)鏈相當(dāng)長的支柱產(chǎn)業(yè)，其泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅無疑是對整個社會經(jīng)濟(jì)的沉重打擊。2、房價的上漲會加劇社會各個階層的購房壓力，特別是那些收入無力購買商品房而又享受不到住房保障的

38、“夾心層”居民。他們無疑會成為因為“人頭補(bǔ)貼”政策導(dǎo)致房價上漲的最大受害者。3、房價的暴漲最大的受益者將是那些房地產(chǎn)開發(fā)商們，他們開發(fā)商品房本來就能獲取巨大的財富，房價的上漲更能使得他們獲得一筆不菲的超額利潤。這樣使得這些生活在社會上層的開發(fā)商更加富有，卻使廣大的中低收入家庭為最基本的住房問題發(fā)愁。貧富差距的擴(kuò)大，不利于國家的穩(wěn)定和社會的和諧。5.3經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放時存在權(quán)利尋租和套利現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策是近年來政府為了解決中低收入家庭住房困難而進(jìn)行了一項住房保障政策的改革，在該政策試行階段難免會出現(xiàn)個別官員利用權(quán)利尋租和受補(bǔ)貼對象將政府發(fā)放的補(bǔ)貼進(jìn)行購房套利的現(xiàn)象。本文認(rèn)為在完

39、善政策本身的同時，應(yīng)當(dāng)將住房保障政策進(jìn)行立法保護(hù)。嚴(yán)懲那些利用中低收入家庭保障補(bǔ)貼尋租的官員，一經(jīng)查出按情況嚴(yán)重處于刑事處罰而不是現(xiàn)在所用的行政處罰；對于那些利用購房補(bǔ)貼購房套利的受補(bǔ)對象應(yīng)在沒收其補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上處于一定的罰款，剝奪其今后一切住房保障補(bǔ)貼的機(jī)會。只有當(dāng)這些違規(guī)操作的風(fēng)險成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益時，才能杜絕這些現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的改革才能真正成功。結(jié)論從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度來看，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策相比原有的經(jīng)濟(jì)適用房政策在需求函數(shù)既定的情況下具有更高的效率，并且在政策的實行過程中不會存在社會效用的損失。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策也在住房保障政策各種效率指標(biāo)上優(yōu)于經(jīng)濟(jì)適用房政策。 從實證分析

40、的結(jié)論來看，經(jīng)濟(jì)適用房“磚頭補(bǔ)貼”對購房消費支出的貢獻(xiàn)度相比“人頭補(bǔ)貼”略高一些，但是由于經(jīng)濟(jì)適用房自身房源問題，使得大部分中低收入家庭無法享受到政策的優(yōu)惠；購買了經(jīng)濟(jì)適用房的家庭也因為其住房地段問題而增加了其交通、居住、子女教育等費用支出。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼可以讓受補(bǔ)對象根據(jù)自身情況自主選擇適宜自己的住房，在解決住房問題的同時能為其帶來更大的效用。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣政策雖然在實行的效用上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，但是它并不是沒有缺陷而普遍適用的。當(dāng)市場上存量住房不充裕、供不應(yīng)求時，貨幣補(bǔ)貼無法應(yīng)對而且會加快房價的上漲速度，進(jìn)而擾亂房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房政策作為刺激住房供給的保障政策在這個方面正好可以彌補(bǔ)貨幣補(bǔ)貼政策的不足。任何一項政策都是有利有弊的，關(guān)鍵在于如