購物廣場整改策劃書

1、目 錄1項目總論51.1項目基本情況51.2項目模式與合作方式51.3項目可行性分析的結(jié)論52宏觀環(huán)境調(diào)查62.1廣州市經(jīng)濟發(fā)展水平62.1.1經(jīng)濟總量穩(wěn)定增長62.1.2固定資產(chǎn)投資逐年提升72.1.3各行業(yè)健康發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟效益飛速增長72.2廣州市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境82.2.1我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢82.2.22007年廣州市商業(yè)發(fā)展情況82.2.3廣州市主要商業(yè)點的布局92.2.4天河商業(yè)概況分析92.3廣州市人口環(huán)境分析112.3.1人口規(guī)模112.3.2人口結(jié)構(gòu)112.4廣州市的人文環(huán)境123項目地段環(huán)境調(diào)查133.1周邊居民環(huán)境調(diào)查133.1.1人口規(guī)模133.1.2人口結(jié)構(gòu)133.1

2、.3人口購買力水平16153.1.4周邊人口消費傾向163.2地段交通環(huán)境17163.2.1地段交通道路性質(zhì)173.2.2地段交通輻射的區(qū)域183.2.3地段車流狀況183.2.4地段交通條件19183.3地段商業(yè)環(huán)境調(diào)查20193.3.1項目地段環(huán)境商業(yè)區(qū)類型20193.3.2地段環(huán)境商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模21203.3.3商業(yè)構(gòu)成和業(yè)態(tài)組合情況223.3.4商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平233.4地段區(qū)位特征243.4.1項目地段所在區(qū)域性質(zhì)243.4.2項目地段區(qū)位特征243.4.3項目地段在城市中的地位253.5地段未來規(guī)劃263.5.1合理規(guī)劃，科教強區(qū)263.5.2地鐵連網(wǎng)，交通便捷2726

3、3.5.3道路改造，出入方便273.5.4廣場建設(shè)，增添色彩304項目商圈調(diào)研31304.1商圈范圍確定31304.1.1項目發(fā)展方向概述31304.1.2商圈的確定314.2商圈分析324.3經(jīng)營者調(diào)研分析344.4商圈調(diào)研總結(jié)36355項目市場定位365.1項目分析365.1.1項目條件和資源分析365.1.2項目swot分析375.2產(chǎn)品定位39385.2.1項目主題的導入39385.2.2項目主題的闡述40395.3項目規(guī)劃415.3.1經(jīng)營品種規(guī)劃415.3.2經(jīng)營業(yè)態(tài)組合44435.3.3項目功能定位45445.4項目規(guī)劃建議465.4.1項目整體規(guī)劃思路與目的465.4.2項目的

4、總體規(guī)劃47465.4.3項目營業(yè)空間布局47465.4.4項目購物環(huán)境規(guī)劃49485.5項目目標消費者定位505.5.1目標消費群的甄別505.5.2主力目標消費群51505.5.3輔助性目標消費群51505.5.4消費群體的區(qū)域定位52515.5.5消費群體的年齡結(jié)構(gòu)定位52515.5.6消費群體的收入水平定位52516營銷推廣策劃53526.1目標客戶定位53526.1.1目標客戶分類53526.1.2客戶群分析53526.2營銷推廣總體策略54536.2.1關(guān)于項目推廣案名的思考54536.2.2我們的目的54536.2.3營銷策劃主線圖55546.2.4推廣節(jié)點的規(guī)劃56556.3招

5、商策劃方案57566.3.1租金建議57566.3.2招商政策策略63626.3.3招租模式63626.3.4開發(fā)商招商風險分析64636.4宣傳推廣方案64636.4.1推廣主題及口號64636.4.2推廣的目的64636.4.3宣傳推廣策略65646.4.4分期廣告總體規(guī)劃65646.4.5具體宣傳措施66656.5推廣費用預(yù)算67667項目可行性分析68677.1開發(fā)階段的成本分析68677.1.1開發(fā)成本69687.1.2開發(fā)費用估算72717.1.3開發(fā)成本分析小結(jié)73727.2營業(yè)利潤分析73727.2.1租金收入73727.2.2經(jīng)營成本74737.3經(jīng)濟效益分析77767.4小

6、結(jié)77767.5敏感性分析78778物業(yè)管理79788.1關(guān)于物業(yè)管理79788.2項目整改前的物業(yè)管理狀況79788.3項目物業(yè)管理存在問題79788.4項目物業(yè)管理的未來發(fā)展80798.4.1物業(yè)管理的原則80798.4.2物業(yè)管理的目標81808.4.3今后物業(yè)管理的工作內(nèi)容81808.5物業(yè)管理費83828.6相關(guān)建議83828.6.1關(guān)于清潔問題83828.6.2關(guān)于保安問題84838.6.3樓上住宅管理的問題84839項目總結(jié)與建議84839.1開發(fā)建議84839.2總結(jié)858410附件86851 項目總論1.1 項目基本情況本案發(fā)展項目位于廣州市天河區(qū)五山街岳洲路，地處廣州市東北

7、部的老牌教育科研強區(qū)五山。項目前身為五山購物廣場，為一社區(qū)住宅底商，總建筑面積3946m2（包括kfc），剩余10年的土地使用年限。五山購物廣場是一家綜合性的零售購物廣場，地理位置十分優(yōu)越，但由于受廣場的規(guī)劃布局不科學，經(jīng)營者的管理水平有限及商品服務(wù)質(zhì)量不高等因素影響，廣場的市場影響力較差，聲譽不好，以致商業(yè)氛圍不濃厚，經(jīng)營慘淡。項目研究的目的：通過合理規(guī)劃整改五山購物廣場，吸引更多的消費者，打造成為五山街的購物熱點，提升物業(yè)的價值。1.2 項目模式與合作方式 本項目由開放商獨立投資開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為：全部商鋪只租不售，統(tǒng)一管理物業(yè)，擬在剩余10年使用期內(nèi)獲取最大的租金收益。1.3 項目可

8、行性分析的結(jié)論因按照大會要求及受技術(shù)水平的限制，與現(xiàn)有租戶解除合同的賠償費用、原開發(fā)成本與費用、建筑物折舊等費用將不列入本項目成本的計算范圍之內(nèi)。本項目重新包裝的開發(fā)成本為48.0120萬元，累計10年的開發(fā)成本與費用總計為5340.6萬元，即單位成本為1.9204萬元。預(yù)期在裝修后正式出租的第一和第二個月的空置率為40%，第三個月的空置率為30%，第四個月為20%，其后每個月平均空置率為10%。故計算裝修后正式出租的第一個月和第二個月的收入為529511.61元；第三個月的收入為617763.545元；第四個月的收入為706015.48元；其后每個月的平均收入為794267.415元。根據(jù)出

9、租收入得到稅后利潤為2379.6萬元，累計盈余資金較多，方案可行。2 宏觀環(huán)境調(diào)查2.1 廣州市經(jīng)濟發(fā)展水平2.1.1 經(jīng)濟總量穩(wěn)定增長 廣州市是珠江三角洲的中心城市，山水之都，文化名城，是南中國最大的省會城市，發(fā)揮著政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、信息中心和交通樞紐等功能。參照廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃中所述，自2006年開始，“十一五”時期乃至2020年，廣州將統(tǒng)籌規(guī)劃，加快發(fā)展，精心打造成一個經(jīng)濟中心、文化名城、山水之都，建成帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。2007年廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7050.78億元 ，按可比價格計算，比上年增長14.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值161

10、.09億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2816.89億元，增長 15.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4072.80億元，增長14.1%。表21 2007年廣州gdp信息統(tǒng)計 （單位：億元）2.1.2 固定資產(chǎn)投資逐年提升2007年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 1863.34億元，增長9.8%；新增固定資產(chǎn)940.05億元，增長1.0%；固定資產(chǎn)投資率為26.4%，下降1.5個百分點。全年完成基本建設(shè)投資800.64億元，下降3.7%；更新改造投資 347.14億元，增長15.3%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資703.80億元，增長26.4%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第三產(chǎn)業(yè)投資增速驚人。根據(jù)2007年統(tǒng)計資料顯示，第一產(chǎn)業(yè)

11、完成投資1.15億元，下降35.9%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資 402.77億元，下降13.1 %；其中，工業(yè)完成投資 393.06 億元，下降14.0%，工業(yè)技改完成投資 154.06 億元，增長7.4%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資1459.42億元，增長18.5%。三次產(chǎn)業(yè)投資額的比例為 0.121.678.3。2.1.3 各行業(yè)健康發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟效益飛速增長 根據(jù)2007年統(tǒng)計資料顯示，全年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值8905.22億元，增長20.3%。其中，汽車制造業(yè)、電子產(chǎn)品制造業(yè)和石油化工制造業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3867.56億元，增長24.1%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重43.43%

12、。其中，汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1622.26億元，增長 37.4%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為18.22%，提高2.18個百分點。汽車制造業(yè)中汽車零部件制造業(yè)增長74.4%。電子產(chǎn)品制造業(yè)和石油化工制造業(yè)分別完成工業(yè)總產(chǎn)值837.23億元和1408.07億元，分別增長1.7%和26.7%。工業(yè)經(jīng)濟效益：全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為225.96，上升23.7點。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入8847.91億元，增長22.1%；實現(xiàn)利稅總額1149.50億元，增長23.8%；實現(xiàn)利潤總額733.08億元，增長36.0%。2.2 廣州市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境2.2.1 我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨

13、勢國家近年來頻頻出臺宏觀政策其主要意圖還是在住宅市場上，從土地、稅收、金融、市場管理等各個方面嚴格防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生（膨脹或者破滅），而對于商業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策，一直是較為寬松的。當然，隨著商業(yè)地產(chǎn)諸多問題的顯現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度將會加強。自2003年以來，國內(nèi)經(jīng)濟快速發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費者對零售業(yè)需求也不斷增大，中國的商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸步入繁榮時期，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為了業(yè)外資本和商業(yè)零售企業(yè)、商業(yè)連鎖企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)企業(yè)爭奪的對象。我國商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出旺盛的市場需求，銷售面積和銷售額逐年增加。從產(chǎn)品發(fā)展趨勢看，由于大型的商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)周期長和過于集中，已不能滿足社會經(jīng)濟的飛速

14、發(fā)展所帶來的消費需求，伴隨著連鎖經(jīng)營進入中國的步伐加快，社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)熱銷勢頭強勁，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)的投資受人追捧，勢必造成社區(qū)型沿街商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)成為搶手的緊俏貨。2.2.2 2007年廣州市商業(yè)發(fā)展情況2007年，廣州市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額2595.00億元，居全國主要城市第三位，增長18.9%。全年批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額10996.58億元，增長30.3%。批發(fā)和零售業(yè)：全年批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值688.52億元，增長13.3%。實現(xiàn)零售額2178.65億元，增長18.8%。住宿和餐飲業(yè)：全年住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值184.19億元，增長11.6。住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額416.35億元，

15、增長19.2%。連鎖商業(yè)：全年限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)連鎖門店15882個，增長7.8%；營業(yè)面積增長7.1%；從業(yè)人員增長6.3%。2.2.3 廣州市主要商業(yè)點的布局 素有“千年商都”美譽的廣州，由于其商用物業(yè)的發(fā)展相對緩慢，曾一度使發(fā)展商及投資者望而卻步。但近年來，隨著廣州gdp不斷增長，市政建設(shè)的不斷完善以及商戶引入的速度加快，使得廣州商用物業(yè)逐漸走俏。依據(jù)人口發(fā)展分布重點規(guī)劃，廣州在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面，主要為大型零售商店。同時，隨著廣州市域的不斷擴大，按照城市商業(yè)發(fā)展的規(guī)律規(guī)劃越來越多的商業(yè)網(wǎng)點?，F(xiàn)今，廣州主要有如下幾處商業(yè)點，詳見下表：表22 廣州主要商業(yè)點布局北京路形象佳，

16、名氣大至今還是廣州商業(yè)“龍頭老大”，其商鋪租售價最高：臨街鋪位月租金每平方米動輒兩三千元甚至更高，售價每平方米10多萬元者比比皆是。上下九歷史久，活力強可以說是廣州市歷史最悠久的商業(yè)旺街。除商業(yè)氛圍濃厚外，更重要的是，其周邊不斷地有新的商業(yè)項目“加盟”。天河配套全，規(guī)模大附近是廣州市民購物、娛樂、消閑的新熱點，以及新廣州和新時尚的代名詞。此商圈規(guī)模大、業(yè)態(tài)現(xiàn)代、經(jīng)營理念新等成為廣州“第一大商圈”。農(nóng)林下路更替快，轉(zhuǎn)型大所有臨街商鋪都要拆除，并要建成以商場為主的商業(yè)街區(qū)。轉(zhuǎn)型后的農(nóng)林下路還將擁有其不可替代的商業(yè)地位。江南大道發(fā)展快近年廣州迅速崛起的一個商業(yè)街區(qū)，它打破了廣州市原本北京路、上下九路

17、與農(nóng)林下路“三足鼎立”的商業(yè)格局。2.2.4 天河商業(yè)概況分析天河區(qū)是廣州的高新區(qū)，商業(yè)中心之一，且快速壯大。按照不同層次的人群需求，規(guī)劃了多個不同功能并且有各自特色的商業(yè)街。其商業(yè)分布特征主要是以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式；以大商場、高端消費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)即天河路、天河北路、黃埔大道，并呈向東緩緩推進的態(tài)勢。天河區(qū)商鋪價格特征：在整個廣州市來說，各區(qū)的商鋪價格具有明顯的山脊效應(yīng)。詳見表23：表23 06年1-12月與去年同期廣州各區(qū)存量商鋪成交均價對比圖數(shù)據(jù)來源：廣州市國土房管局在天河區(qū)內(nèi)部，其商

18、鋪價格也存在不均衡性，具體表現(xiàn)為以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減；而且區(qū)內(nèi)商鋪價格呈上升趨勢。天河區(qū)商業(yè)經(jīng)營的特點是大賣場、高檔次， “數(shù)字天河”，“特色天河”，主題式群樓的經(jīng)營。代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再

19、加上天河的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一批實力型樓盤集結(jié)著大量的消費需求。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現(xiàn)了商業(yè)的四面開花。2.3 廣州市人口環(huán)境分析2.3.1 人口規(guī)模廣州市人口在90年代快速增長，最近幾年人口增長趨向于平穩(wěn)。如下表24：分析：廣州是珠江三角洲的中心城市，具有政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、信息中心和交通樞紐等功能，并且是一個全力推進工業(yè)化、信息化、國際化，精心打造經(jīng)濟中心、文化名城、山水之都，帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。所以在種種因素的影響下，07年廣州市

20、常住人口首次突破千萬，達1004.58萬人；并且根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，預(yù)計到2010年，廣州市常住人口將達到1090萬，流動人口總數(shù)將突破540萬，新出生人數(shù)達11萬人。 2.3.2 人口結(jié)構(gòu)人口年齡結(jié)構(gòu)：天河區(qū)基本屬于成年型。五山以大學生居多，也屬于成年型。表25人口年齡結(jié)構(gòu)演變過程的對比（第五次人口普查）天河區(qū)廣州市人口發(fā)展類型的標準年齡構(gòu)成1990200019902000年輕型成年型老年型014歲人口比重（%）15.8112.8822.8516.44403040301564歲人口比重（%）80.4183.4270.8577.5465歲及以上人口比重（%）3.783.706.306.02447

21、7人口老少比（%）23.8828.7527.5936.5915153030年齡中位數(shù)（歲）24.9628.3327.5632.67202030302.4 廣州市的人文環(huán)境 自明清以來，廣州就是我國對外開放的口岸，得益于長期以來的開放政策,廣州的發(fā)展一直有較之全國其它城市更為寬松的環(huán)境,作為商業(yè)重鎮(zhèn)，它獨特的地理環(huán)境和悠久的商貿(mào)經(jīng)濟傳統(tǒng)，對外開放的現(xiàn)實，使得廣州接觸到了與內(nèi)陸傳統(tǒng)文化不同的先進文化思想。廣州地處港澳、東亞與大陸交匯的中心，各種外來文化在這里相互交流和溝通，形成了文化的開放性、思想的多元性、交往的國際性，造成了廣州對形形色色的文化現(xiàn)象，處變不驚，寬容大度，兼容并蓄的特性。歷史上，廣

22、州由于遠離政治文化中心，少受“皇家氣息”的浸染，又因臨近港臺,受“港臺文化”渲染，形成了實用化、功利化和世俗化的平民文化，可以說沒有形成社會性和貴族式的審美文化習慣，略缺深刻的人文氣息。這種平民文化造就了廣州人不講排場、不搞形式、不圖虛榮、不擺架子的文化習俗。因此生活中的廣州人少了一些浮躁，多了幾分平和；少了幾分浮華，多了幾分質(zhì)樸。他們對現(xiàn)代文明中存在的一切，很少去眾說紛爭，對不依時節(jié)的沖動，也沒有大驚小怪。善于把生活中的蕪菁良莠，都放在面向世界、未來和現(xiàn)代的過程中去鑒定取舍，提高完善。廣州人對“時髦”的寬容，對“流行”的認可，使得廣州成為娛樂消費的“前沿地帶”，顯示了廣州人極強的經(jīng)濟實力和自

23、信心。在新時代的廣州，尊重科學、求真務(wù)實、勇于進取、無私奉獻的時代精神，是當代廣州文化精華的綜合反映和集中體現(xiàn)，其中蘊藏著豐富的文化內(nèi)涵，有著獨特的文化魅力。3 項目地段環(huán)境調(diào)查3.1 周邊居民環(huán)境調(diào)查3.1.1 人口規(guī)模五山街，轄區(qū)東西極限長5.5公里，南北極限長3.75公里，總面積10.59平方公里。根據(jù)廣州市統(tǒng)計信息網(wǎng)信息，07年天河區(qū)常住人口密度為11611人/平方公里，五山街常住人口約為12萬人。3.1.2 人口結(jié)構(gòu)3.1.2.1 項目周邊人口構(gòu)成本案項目周邊有華農(nóng)、華工、茶山和岳洲四大社區(qū)，按實地調(diào)查統(tǒng)計所得，岳洲路、五山路、粵漢路段的常住人口分布如下表格31：表31 周邊社區(qū)人口

24、調(diào)查表單位：人上表中，華農(nóng)、華工兩大高校以青年學生為主，還包括部分的教職工。而茶山小區(qū)內(nèi)約有900戶，每戶大概有4人，整個小區(qū)老齡人和小孩多。據(jù)物管人員和房地產(chǎn)中介人士介紹，五山花園有1500戶左右，每戶有45人，區(qū)內(nèi)住戶以中年骨干、退休干部多，基本上家家都有老人小孩，其老、中、青少年人口比例為3：4：3。另一方面，據(jù)向岳洲居委會咨詢得知，岳洲社區(qū)18歲以上戶籍人口有1642人（18歲以下派出沒統(tǒng)計），區(qū)內(nèi)下崗職工、中老年人多，總體收入水平較低，有18戶低收入戶；另外，本地年輕人多外出就業(yè)，不居住于此，空出的單位多出租，大約有四成租給送小孩到附近上學的家庭；綜上所述，結(jié)合實地考查，岳洲社區(qū)有常

25、住人口約2500人。3.1.2.2 項目周邊學校人口統(tǒng)計岳洲路、五山路、粵漢路是五山街主要文化教育中心。地段內(nèi)有華農(nóng)、華工兩大高校，以及市47中、育華學校、五山花園小學、華工附小、五山小學等中小學，學生數(shù)量龐大。各所學校人口數(shù)量如下表32： 表32 周邊各所學校人口數(shù)量表3.1.2.3 項目周邊人口年齡結(jié)構(gòu)本項目地段周邊人口以年輕學生為主體，以上述社區(qū)和學校的人口總數(shù)為統(tǒng)計樣本容量，同時考慮了中小學學生的流動情況，按照24歲以下、2555歲以及56歲以上三個年齡段為分界點，將周邊人口的年齡結(jié)構(gòu)情況表述如下表： 表33 周邊人口的年齡結(jié)構(gòu)表3.1.3 人口購買力水平 根據(jù)現(xiàn)時收入水平，本地段人口

26、的購買力依次可分為高、中、低三個檔次。第一檔次，五山花園、茶山小區(qū)及兩所高校社區(qū)內(nèi)的在職人士。這些人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，而且其收入水平相對較高，因而購買力水平也高。 第二檔次，五山花園和茶山小區(qū)的退休人士。這部分人因為早年積累，或者兒女贍養(yǎng)等原因，其生活水平較好，購買力居中。第三檔次，岳洲社區(qū)收入較低的人群及本地段學生。岳洲社區(qū)的年輕人多外出就業(yè)，小區(qū)內(nèi)常住人口總體收入水平相比之五山花園和茶山小區(qū)的住戶較低。另外，據(jù)市場調(diào)查分析顯示，華工華農(nóng)兩大高校的大學生一般每月都有固定的生活費用，但是水平不高，主要用于伙食的花費上，剩余可供自由支配的金額較??；附近的中小學生一般都有固定的零花錢，形成一定的

27、購買力，但是，他們欠缺像成年大學生的獨立理財能力，消費亦無定向。因此，學生的購買力水平比較低。由上述分析得：大多數(shù)五山花園、茶山小區(qū)及兩所高校社區(qū)內(nèi)的在職人士趨向于更高檔次的消費，且五山街的購物環(huán)境并不能滿足他們的需求，所以他們一般都很少再五山街消費購物；而岳洲社區(qū)收入較低的人群及本地段學生因購買力水平不高，基本需求在五山街得以滿足而成為五山街的重要消費群體。3.1.4 周邊人口消費傾向根據(jù)上述三種檔次購買力水平的人群分類，他們的消費傾向也各有不同。首先，第一檔次購買力水平人群，他們的收入水平較高而且穩(wěn)定，相當一部分家庭擁有私家車。他們對品位、檔次的追求要求較高，除了日常生活消費外，因工作、娛

28、樂的需要，他們更傾向于前往天河城、正佳廣場等大型商業(yè)中心進行消費。其次，第二檔次的人群，他們基本都上了年紀，對于休閑娛樂的消費需求小，主要是在居住地周邊進行日常生活消費。最后，第三檔次的人群，由于收入水平限制及考慮到消費的方便程度，他們都會選擇在本地社區(qū)消費。另外，學生的消費還普遍帶有追求時尚潮流的特點，他們大多向往到一些大眾化的時尚商業(yè)聚集地，如位于荔灣老商業(yè)街區(qū)的上下九商業(yè)步行街等等。3.2 地段交通環(huán)境五山購物廣場地處天河岳洲路，位于廣州天河區(qū)五山華南理工大學及華南農(nóng)業(yè)大學附近的大學商業(yè)圈，緊挨在兩大高校中間，地鐵站出口，鄰近華工大公交車總站，多條公交直達。3.2.1 地段交通道路性質(zhì)目

29、前，五山岳洲地區(qū)的居民主要依靠兩條交通路線出行，分別是：五山路延長線和地鐵三號線。3.2.1.1 城市次干道五山路延長線岳洲路為五山路延長線其中一段，西起粵漢路，與華南理工大學門前的五山路改造工程連接；往東與華南農(nóng)業(yè)大學校內(nèi)市政路鳳陽路，以及茶山小區(qū)北側(cè)的下行隧道相接，分別通往岑村地區(qū)和匯景新城住宅小區(qū)。五山路延長線上有夜19路、20路、夜23、41短線、32、78、197、218、234、266多條公交車線路經(jīng)過，粵漢路華工大正門更設(shè)有22、306、213、大學城2號專線總站。五山路延長線，是一條東西走向的城市次干道，全長約1.5公里，是五山一帶居民出行的主要途經(jīng)線路。3.2.1.2 現(xiàn)代化

30、交通路線地鐵三號線新開通不久的地鐵三號線，為整個五山的居民提供了一種跟為舒適、快捷的現(xiàn)代化交通方式。廣州地鐵三號線支線段五山站，車站位于天河區(qū)粵漢路和岳洲路的“丁”字交叉路口。其中，a出口就在距華南農(nóng)業(yè)大學正門不到50米處；b1出口位于同側(cè)五山購物廣場，與華農(nóng)大公交車站、五山花園樓盤最近；而c出口最臨近華工隧道口，方便了從天河北路、五山路和廣園快速路下來的市民以及從華工正門出來的師生。b2和d出口暫時未開通。五山站三個出站口集中在華農(nóng)南校門外廣場，為周邊的師生及住戶出行提供便利外，廣州地鐵三號線的開通，對緩解五山街的交通壓力也具有重要意義。3.2.2 地段交通輻射的區(qū)域由于歷史上政府領(lǐng)導的城市

31、規(guī)劃不科學和規(guī)劃脫節(jié)，此地段的道路交通規(guī)劃建設(shè)不合理，五山片區(qū)道路與城市干道銜接率低，市民出行不便，岳洲路輻射范圍有限。但是，隨著五山路改造工程的進行，包含著岳洲路的五山路延長線將成為一條城市次干道，與廣州廣園快速等城市干道連接。當改造工程全部完成后，五山片區(qū)內(nèi)交通環(huán)境將會大大改善，并將會加強五山與天河區(qū)乃至全市其它區(qū)域的聯(lián)系。同時，岳洲路的交通輻射范圍也將進一步擴展，往南可直通廣園快速，北至長興路、云溪大道，東接匯景北路通向科韻路延長線，往西連接廣園快速與天河北。3.2.3 地段車流狀況天河五山地區(qū)為廣州市教育科研強區(qū)，區(qū)內(nèi)人口收入水平較高，特別是華工和華農(nóng)兩大高校的教師，以及五山花園、茶山

32、小區(qū)、匯景花園等中高檔住宅小區(qū)的住戶，其汽車擁有率很高。而另一方面，五山地區(qū)出口少，進出只有五山路一條主要道路，五山路成為該區(qū)居民出行的重要通道，承擔著疏通整個片區(qū)，乃至進出岑村地區(qū)車流的任務(wù)。因此，岳洲路段的車流比較大，上下班時段會出現(xiàn)交通堵塞現(xiàn)象。跟據(jù)對該地段的實地調(diào)研顯示，每天到上下班的時間，茶山小區(qū)和五山花園之間的小道與五山路連接的路段經(jīng)常發(fā)生交通堵塞的現(xiàn)象，特別是周一的上午和周五的下午，堵塞現(xiàn)象尤為嚴重，往往堵塞一兩個小時。3.2.4 地段交通條件3.2.4.1 公交與地鐵服務(wù)便捷該路段處于五山高校聚集區(qū)，為方便師生與市民出行，現(xiàn)已設(shè)立32、20、234、78等多條公交車線路，而且公

33、交站之間間隔小。岳洲路東端設(shè)有266路總站和長崗山站，中間段華農(nóng)大正門站，西端有華工大站和華工正門廣場旁邊的22路、大學城2號專線總站，相鄰站點間的距離不超過300米。廣州地鐵三號線于06年12月底全線通車，其支線段五山站三大出口集中于華農(nóng)正門外廣場，為附近的學校師生以及周邊小區(qū)的市民提供舒適、安全、便利的交通方式。3.2.4.2 基礎(chǔ)交通配套設(shè)施仍不理想1) 區(qū)域內(nèi)居民的進出道路較少06年10月，五山路改造工程大部分項目已竣工，城市次干道五山路延長線的落成改變了片區(qū)長期沒有一條東西向城市道路的格局。但是，五山地區(qū)的道路設(shè)施仍然不夠齊全，隨著該地區(qū)的人口規(guī)模日益增大，現(xiàn)有的交通配套遠遠不能滿足

34、居民的出入需要。一直以來，華農(nóng)后面岑村一帶大片地區(qū)還是靠華農(nóng)校內(nèi)的市政路至五山路出行，五山路延長線未真正起到分減車流的作用，而致使學校內(nèi)社會車流量很大，對校內(nèi)師生產(chǎn)生了極大的安全隱患。2) 岳洲路一帶停車場稀少 根據(jù)實地考察，當前岳洲路一帶僅僅華農(nóng)綜合大樓旁邊存有一個小型公共停車場，另外還有五山花園內(nèi)部一些物業(yè)租用的停車位。稀缺的停車點既增加車流分導的難度，做成擁擠，同時也構(gòu)成一個很大的安全隱患。3.3 地段商業(yè)環(huán)境調(diào)查 3.3.1 項目地段環(huán)境商業(yè)區(qū)類型隨著城市化發(fā)展進程提速，城市半徑規(guī)模得以迅速擴大，伴生興起大量頗具規(guī)模的新居住組團，居住人口所產(chǎn)生的便利化消費需求，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供了良好

35、的基礎(chǔ)條件。同時，受品類需求及消費需求規(guī)模的限制，區(qū)域型商業(yè)并不需要太大商業(yè)面積，相對更適合發(fā)展以餐飲、服務(wù)功能為主的中小型購物中心。本項目地段地處天河五山，正是受益于城市化的快速發(fā)展，城市半徑規(guī)模擴大，區(qū)域內(nèi)的住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)日益興起，商業(yè)氛圍日漸濃厚，項目地段的商業(yè)區(qū)屬于社區(qū)中心型商業(yè)區(qū)，為附近居住的消費群體提供便利的服務(wù)。根據(jù)市場調(diào)研顯示，本項目地段擁有五山購物廣場、好當家購物廣場、澤生商場共3個綜合型購物廣場，以及中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行四大銀行和麥當勞、kfc兩所國際知名快餐連鎖店，此外，地段臨街還有數(shù)目較多，經(jīng)營類型不一的商店，是五山街轄區(qū)內(nèi)商鋪密度相對較高，商業(yè)氛

36、圍較好的商業(yè)街。從未來的發(fā)展來看，這里的商鋪除了為附近小區(qū)居民提供了各種生活所需用品外，將不斷引進經(jīng)營休閑時尚類商品及服務(wù)的行業(yè)，年輕化的商業(yè)模式將大大地吸引周邊眾多學校的年輕消費者。 3.3.2 地段環(huán)境商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模3.3.2.1 與體育中心、天河北的對比天河體育中心中央零售區(qū)以天河城正佳廣場為龍頭而形成一個集文化、體育、商業(yè)、休閑等多功能的綜合地域，是廣州新的商業(yè)、文化、休閑中心區(qū)；另外以天河北為核心則形成了中信廣場、大都會廣場等高檔寫字樓集聚的廣州最現(xiàn)代化的商務(wù)辦公中心區(qū)。與此對照，同樣是在天河區(qū)轄內(nèi)的五山街岳洲路粵漢路段，由于受到商業(yè)用地少，可供營商線路短少等限制，本地段相對于體育

37、中心與天何北顯然其經(jīng)營規(guī)模與銷售規(guī)模都是較弱小的。另一方面，從整個天河的規(guī)劃布局來講，五山地區(qū)被定為天河重要的科研教育區(qū)域，并留有適量的居住用地。本地段的消費群體是附近各個小區(qū)居民以及學校的師生，其消費群體特殊，而且層次、結(jié)構(gòu)復雜，這些都在一定程度上制約著本地段經(jīng)營規(guī)模與銷售規(guī)模的發(fā)展。3.3.2.2 地段內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)模的現(xiàn)狀通過考察，地段內(nèi)現(xiàn)有的大都是以滿足居民生活日常所需為目的小本經(jīng)營店鋪，五山街現(xiàn)有商店按經(jīng)營規(guī)模大小排列如下：1) 好當家連鎖超市于2007年5月，好當家正式簽約落戶五山街，成為五山目前規(guī)模最大，經(jīng)營品種最多的一家連鎖超級市場，經(jīng)營面積達一萬平方米，設(shè)于五山花園內(nèi)。超市主要

38、經(jīng)營零售業(yè)的生鮮、食品和非食品商品，并開設(shè)運動品牌折扣店，為附近小區(qū)居民以及學生提供了新的購物去處。2) 五山購物廣場及金莎超市、澤生商場五山購物廣場位于華農(nóng)大正門廣場旁邊，正對五山地鐵站b1出口。二期廣場經(jīng)營面積達1050.96平方米，是一個綜合性的購物廣場。主要經(jīng)營電腦耗材類、服裝類、鞋類、精品飾物類、護膚美容類、特色零食類等。五山購物廣場是目前五山街休閑購物的集中地，主要消費服務(wù)對象是附近小區(qū)居民以及附近學校的學生。金莎超市位于購物廣場的內(nèi)，共2層經(jīng)營面積達650平方米左右，經(jīng)營規(guī)模相對較小，經(jīng)營品種不多，主要為附近居民提供日常生活用品及生鮮蔬果產(chǎn)品。澤生商場處于五山花園內(nèi)，經(jīng)營面積大概

39、1000平方米。商場內(nèi)設(shè)有房地產(chǎn)中介、洗衣店、家政服務(wù)、牙醫(yī)診所、便利店等綜合型的商業(yè)服務(wù)，主要是為其附近的五山花園以及茶山小區(qū)的住戶提供日常消費服務(wù)。3) 佳佳旺、天天靚湯等餐飲店，以及麥當勞、kfc據(jù)調(diào)研顯示，沿五山路路段及住宅小區(qū)附近，分布著大大小小幾十間餐飲小食店，這些餐飲店鋪主要沿街布局，多為經(jīng)營規(guī)模在100平方米以下的店鋪，為周邊居民提供便利的餐飲服務(wù)。著名的連鎖快餐店麥當勞和kfc是本地段內(nèi)較高檔次的餐飲消費場所，其中kfc的經(jīng)營面積達174.9平方米。這兩所國際知名連鎖快餐店的設(shè)立，其品牌效應(yīng)吸引著眾多學生以及附近居民到本項目地段消費，帶來了更大的客流量。4) 其他小型商業(yè)店鋪

40、本地段內(nèi)還有著數(shù)目較多規(guī)模大小不一的商店，這些店鋪各自內(nèi)部經(jīng)營商品種類比較單一，布局分散，缺乏規(guī)模效益，為滿足周邊居民的日常生活需求服務(wù)。綜合上述，目前本地段的商業(yè)發(fā)展尚屬社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，主要為周邊居民的日常生活所需提供便利的商業(yè)服務(wù)，其商業(yè)經(jīng)營規(guī)模以及銷售規(guī)模都比較小。 3.3.3 商業(yè)構(gòu)成和業(yè)態(tài)組合情況經(jīng)過調(diào)研分析，岳洲路有大大小小超過一百多家商鋪，主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、超市、藥房、食品 飲料和煙草、書報停、文體用品、電訊產(chǎn)品零售，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、眼鏡店、休閑中心、美容美發(fā)

41、店、銀行、郵局、干洗店、沖印店、花店、咖啡店、網(wǎng)吧、房屋中介公司、旅店、銀行以及派出所等等。見表34 ：表34 五山街地段商鋪業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計圖 3.3.4 商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平在總體的商業(yè)布局上，現(xiàn)建有五山購物中心、澤生商場以及好當家連鎖超市等較大型的商業(yè)中心，同時，在該區(qū)域的主要道路干線以及小區(qū)住宅的沿街路段均布局著大大小小各類商鋪，滿足區(qū)域居民的日常生活消費需要。而隨著生活水平的提升，對生活質(zhì)量的要求也在不斷地提升，便利的服務(wù)、豐富的種類、安全的環(huán)境等等因素將越來越受到人們的重視。五山街除了以一站式滿足社區(qū)居民的生活消費功能以外，還應(yīng)不斷補充以滿足現(xiàn)代社交生活需要的各類購物、餐飲及娛樂

42、休閑配套設(shè)施，優(yōu)化五山街的商業(yè)服務(wù)功能。從未來的發(fā)展上看，該區(qū)域?qū)⒏脑?、提升和?guī)劃建設(shè)一些新商業(yè)點，把重點放到加強網(wǎng)點規(guī)模和檔次的建設(shè)上來。跟據(jù)市場調(diào)研顯示，當前地段內(nèi)的商鋪租金平均價格水平大概在300400元/平方*月，地段內(nèi)的商鋪面積大小不一，主要是小區(qū)住宅的底商。3.4 地段區(qū)位特征3.4.1 項目地段所在區(qū)域性質(zhì)天河區(qū)按照功能、空間分布，在中心區(qū)和三個圈層中共規(guī)劃13個組團。各組團功能上除具備主導功能外，保持相對的綜合性：空間上也不做明確劃分，保持組團間較強的聯(lián)系性和滲透性。其中本項目的輻射區(qū)域包括以下組團：五山組團教育科研組團(第一圈層) 以五山分區(qū)為主,包括員村分區(qū)中山大道以北部分

43、。 岑村組團以工業(yè)區(qū)為主導功能的綜合組團（第二圈層）岑村組團主要包括岑村分區(qū)的范圍?；馉t山組團以觀賞、游憩功能為主的組團（第三圈層）包括華南植物園和火爐山自然山林地。而在天河區(qū)的規(guī)劃中，石牌五山片區(qū)被定位為it產(chǎn)品綜合商貿(mào)區(qū)、技術(shù)服務(wù)區(qū)和娛樂休閑區(qū)，而五山組團被列為教育科研組團。其主導功能是教育科研。該組團已有超過二十所大中型科研單位和十余所高等院校,該組團將依靠教育、科研高度集聚的優(yōu)勢，提高科技為生產(chǎn)力的服務(wù)水平，成為教育、科研培訓、新技術(shù)開發(fā)的基地。3.4.2 項目地段區(qū)位特征由于五山片區(qū)的特殊定位，使其具有獨特的區(qū)域特征：1) 高素質(zhì)的人文環(huán)境五山地區(qū)是廣州市高校和科研院所的集聚地區(qū)，華

44、南理工大學、華南農(nóng)業(yè)大學，以及廣東省農(nóng)科院、水稻研究院等科研機構(gòu)均坐落于此。“五山大學城”的氛圍無疑是營造良好人文環(huán)境的基礎(chǔ)，經(jīng)過教育選拔的高校學生和具有高素質(zhì)的科教人員更是“人口素質(zhì)高”的保證。根據(jù)本組人員的市場調(diào)研報告表明，五山地段相當一部分消費者表示在該地段購物感覺安全，這與五山地區(qū)良好的人文環(huán)境是分不開的。2) 黨政機關(guān)林立，區(qū)域發(fā)展的中心地本案項目所在地段是五山街道黨政機關(guān)布局的主要據(jù)點。沿五山路往東連接岳州路短短200多米的距離，就分布了五山街道辦事處、五山派出所、五山計生辦以及岳州社區(qū)居委等機關(guān)部門，足以證明該地段乃是政府規(guī)劃布局的著重點，是五山區(qū)域發(fā)展的中心地，發(fā)展前景利好。3

45、) 消費群體大項目地段附近有茶山小區(qū)、嵩山小區(qū)、五山花園、茶景苑等住宅小區(qū)的居民，以及多所著名的高校和中小學的學生和教職工近六萬人，成為該地段特殊的、數(shù)量巨大的消費群體。4) 交通配套較完善地段內(nèi)有多條公交線路連接，如20路、22路、32路、41路、78路、197路、234路、218路等公交線，同時該地段還有地鐵3號線支線途經(jīng)，往北至廣州火車東站，往西接駁地鐵1號、2號線，以及3號線主干線，可以輕松往來廣州多個地方。另一方面，五山路改造工程規(guī)劃向東延伸下穿華南路與匯景北路相連，往南延伸與即將拓寬至26米的華南路東輔路連接，北上可至北環(huán)高速公路。屆時，五山街的交通將更加暢通，出入更加便利。 3.

46、4.3 項目地段在城市中的地位 項目所在地段位于廣州天河區(qū)。有道說“得天河者得廣州”，作為廣州甚至華南地區(qū)最大的商圈，天河商圈黃金大道上商號之多，是廣州其他商圈無法比擬的。以體育中心商圈為輻射源，引導商業(yè)資源繼續(xù)向東、向北帶形延伸；把握亞運契機，促進大型商貿(mào)項目向東發(fā)展，著力發(fā)展奧體中心問題生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、東圃零售商業(yè)功能區(qū)、黃埔大道東段建材家居和汽車產(chǎn)品專業(yè)市場功能區(qū)，形成融3個功能區(qū)為一體的東部新商圈；基于現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)推動沙河、五山、員村、棠下、龍洞等社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展。石牌五山片區(qū)被定為it產(chǎn)品綜合商貿(mào)區(qū)、技術(shù)服務(wù)區(qū)和娛樂休閑區(qū)，其中五山組團被列為教育科研組團，由于五山內(nèi)大專院校

47、、科研單位和文化場所高度集中，因此其主導功能是教育科研，密集的科技設(shè)施和人才為天河區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展提供了有力的智力支持。隨著天河區(qū)“科技興區(qū)、教育強區(qū)”戰(zhàn)略的貫徹落實，五山街道將繼續(xù)弘揚開拓、務(wù)實、服務(wù)、高效的街風，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，城市管理為重點，居民工作為基礎(chǔ)，基層政權(quán)建設(shè)為保證，使五山街的物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)邁上一個新的臺階。同時，經(jīng)過五山路改造工程，五山道路設(shè)施日趨完善，該地段作為轄區(qū)內(nèi)主要的商業(yè)、科研、教育、文化中心的地位將越來越突出，其輻射范圍亦會日趨擴展。3.5 地段未來規(guī)劃3.5.1 合理規(guī)劃，科教強區(qū)為了配合廣州市的發(fā)展，天河全區(qū)，按照功能、空間的分布，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)與空

48、間布局上，將形成“一個新城市中心、三個產(chǎn)業(yè)圈層、十三個組團”模式。其中，第一圈層（科教與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)）與五山組團（教育科研組團）在地域上大致相同，以五山分區(qū)為主,包括員村分區(qū)中山大道以北部分。該組團目前已有25所大中型科研單位和十余所高等院校，組團將依靠教育、科研高度集聚的優(yōu)勢，提高科技為生產(chǎn)力的服務(wù)水平，成為教育、科研培訓、 新技術(shù)開發(fā)的基地，并重點發(fā)展天河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),為廣州市對外交流合作和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建立窗口。這規(guī)劃將吸引更多高素質(zhì)人才聚集于五山地區(qū)。3.5.2 地鐵連網(wǎng)，交通便捷2006年12月30日，地鐵三號線的開通，改變了五山一帶居民過去只依靠道路出行的方式。同時，三號線跟

49、廣州市內(nèi)其它地鐵線路的銜接，更是拉近了五山與天河中心，甚至與全市各地的距離。據(jù)廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，為了迎接亞運會的到來，改善交通環(huán)境，廣州未來將加大地鐵的建設(shè)力度。到2010年地鐵線網(wǎng)規(guī)劃建成后，廣州中心城區(qū)及人口大于50萬的邊緣組團、衛(wèi)星城（除南沙片區(qū)）的時空距離，基本控制在30分鐘以內(nèi)，并通過與廣佛線等城際軌道交通的銜接，使廣州與佛山、東莞等周邊地區(qū)交通時間基本控制在1小時內(nèi)。屆時，五山地區(qū)的居民，通過地鐵往來廣州鄰近城市將更為舒適便捷，并且大大加強了五山教育科研區(qū)的地鐵優(yōu)勢。3.5.3 道路改造，出入方便3.5.3.1 五山道路改造的背景長期以來，由五山一帶通往岑村方向，靠的是華南農(nóng)

50、業(yè)大學校內(nèi)的鳳陽路，未有一條東西向的城市干道，這給該校師生的日常生活造成很大的不便和安全隱患。為了改變生活在五山學生公寓和周邊地區(qū)的10多萬人只有五山路一條主要道路進出的狀況，以及天河區(qū)由于出口太少而長期交通堵塞的局面，市政府部門特意制定了“五山路改造規(guī)劃”。該規(guī)劃的另外一個目的在于還給了華農(nóng)一個完整的校園，保障華農(nóng)師生安全。當五山路延長線和華南路東輔道工程完成后，華農(nóng)將會擁有一個徹底完整、寧靜的校園。3.5.3.2 “五山路改造規(guī)劃”詳解按照規(guī)劃，五山路改造工程將由多部分構(gòu)成，詳細將集合下圖作說明：圖31 五山路改造規(guī)劃（本圖設(shè)計為便于觀看與實地有偏差，應(yīng)以實地為準。h線在華干東側(cè)與g線相鄰

51、，b、c線與h線相接）1) a線，是五山路改造工程主線，也稱五山路延長線（粵漢路-匯景北路段）；2) b線，解決華南快速干線兩側(cè)車輛南下西轉(zhuǎn)彎的需要；3) c線，解決五山西往東車輛轉(zhuǎn)彎向南的需要；4) d線，解決五山西往東車輛轉(zhuǎn)彎向北的需要；5) e線，承擔華南路東側(cè)車輛進入?yún)R景北路的轉(zhuǎn)彎功能；6) f線，解決匯景北路車輛向北轉(zhuǎn)的需要；7) g線，通華南路兩側(cè)地面市政道路，南向北；8) h線，通華南路兩側(cè)地面市政道路，北向南；9) i線，為華南農(nóng)業(yè)大學將來規(guī)劃的正門新修地面道路，解決其將來的出入需要；10) j線，為主線上下穿車行隧道邊上的地面道路。a線，是一條東西走向的城市次干道，西起粵漢路

52、，與華南理工大學門前的五山路改造工程連接，沿線經(jīng)岳洲路、茶山路、鳳陽路，橫跨華南快速干線及其東側(cè)市政路，到東端與匯景北路連接，全長約1.5公里，規(guī)劃路寬為26米。a線2004年開始實施的一期工程至今已經(jīng)完成了主體地面道路、位于華南農(nóng)業(yè)大學門前的一座車行隧道與人行地道建設(shè)，實現(xiàn)了五山路通過高架橋跨過華南快速干線與東側(cè)的匯景北路連接，并將接通到規(guī)劃中的科韻路延長線，向南直往中山大道與黃埔大道。g線經(jīng)華農(nóng)東區(qū)運動場側(cè)面到岑村橋車站將分出三條支線。其中g(shù)1支線以高架橋的形式，跨過其下面的市政路，繞華農(nóng)第五教學樓的后面再跨環(huán)城高速通向長興路、云溪路。按規(guī)劃設(shè)計，華南御景園中間的云溪路是城市i級主干路，并

53、且將會與科韻北路相接。而g2、g3支線，則將會通往大豐實驗基地等華農(nóng)校內(nèi)“插花地”上的事業(yè)單位。當g線三條支線竣工后，現(xiàn)時華農(nóng)校園內(nèi)的市政路鳳陽路（包括圖中g(shù)2、g3側(cè)邊的道路）將全部封閉，成為校園內(nèi)路，社會車量將不得隨意進入。而據(jù)最新情況顯示，08年4月19日，g2、g3支線已竣工通車，隨之華農(nóng)校內(nèi)的鳳陽路已封閉。通往岑村方向的車輛要穿過茶山小區(qū)北側(cè)的下行隧道，沿華南快速干線旁邊的市政路到達岑村橋躍進南宿舍區(qū)，然后接原來的線路行駛。雖然鳳陽路封閉，還華農(nóng)完整的校園，但是躍進南宿舍與教學樓間仍有大量社會車輛通過，人車搶道現(xiàn)象無任何改善。要解決此問題，還需期望g1線的完成。3.5.3.3 道路改

54、造的意義通過整個五山路改造工程，華農(nóng)從此可以將鳳陽路封閉，而形成一個完整的校園，不再分開。另一方面，改造后五山一帶居民將有多條路線選擇。值得分析的是，工程中，a線與g1線分別與匯景北路、云溪路相接后都將通往科韻路延長線，屆時本地區(qū)居民要前往黃埔大道則不必集中經(jīng)過五山路再繞行中山大道。居民的出行將更為便捷，同時這對于緩解天河區(qū)的交通壓力意義重大。再者，隨著五山路延長線（粵漢路-匯景北路段）的建成，該區(qū)域內(nèi)居民出行更為便利。交通帶來的利好不斷完善，加上地鐵優(yōu)勢將大大帶動周邊各大樓盤的二手市場發(fā)展。隨之五山也將成為廣州的新興豪宅區(qū)，除了樓盤周邊環(huán)境、資源優(yōu)勢外，高校所帶來的文化效應(yīng)也為該區(qū)域樓市的發(fā)

55、展起輔助作用，高素質(zhì)區(qū)也成為該區(qū)域樓市的一大特色。3.5.4 廣場建設(shè)，增添色彩隨著地鐵三號線通車，五山地鐵站正式完工，華南農(nóng)業(yè)大學南校門也開始了重建施工，新校門大概于08年7月落成。據(jù)從華農(nóng)大基建處了解，屆時，華農(nóng)大南門將建設(shè)一個廣闊的校門廣場，現(xiàn)五山地鐵站b出口（貼近五山購物廣場）旁邊的白色圍墻也會拆除，取而代之的則會在該位置栽花種草，美化環(huán)境。 校門廣場的建成，將為五山岳洲路附近的居民提供一個悠閑活動場所，從而形成一道亮麗的風景線。4 項目商圈調(diào)研4.1 商圈范圍確定4.1.1 項目發(fā)展方向概述經(jīng)過對本案項目周邊社區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域擁有學生、教師以及周邊小區(qū)住戶這一混合的、特殊的消費群體，居民日常生活所需要的基本商業(yè)配套發(fā)展完善。本案發(fā)展項目在規(guī)劃方向上，將把握商機，緊隨所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢，定位于發(fā)展一座集時尚、潮流以及休閑體驗于一體的綜合性購物廣場。4.1.2 商圈的確定商圈是指商家的顧客的居住范圍，或