成都金堂高爾夫項目前期可行性分析

1、尺度-成都金堂高爾夫項目（藍光觀嶺）前期可行性分析華寶集團金堂項目可行性研究報告 成都尺度地產顧問有限公司2006年8月7日 報告總述本案以項目自身特殊性為出發(fā)點，站在城市運營角度，分析了金堂發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢條件，提出將房地產與休閑產業(yè)相復合，引入特色吸引物，以休閑產業(yè)拉動房地產產業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨特價值賣點的可行性建議。在此基礎上，綜合考量金堂區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展“商務休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫球場為特色吸引物，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風情為“具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場”。在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“

2、高檔物業(yè)高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè)多元化中高端復合主題居住區(qū)”為主力產品，以“球場、房產均衡發(fā)展”為基本思路，建設成為“生活、休閑、商務”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式。在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場層面、運營層面、財務層面驗證了其可行性。最終，我們分析認為，本項目投資周期將為10年，資金成本約9.1183億，第二年開始開發(fā)商基本不需追加投入，項目進入良性自循環(huán)，大約用5.5年時間實現(xiàn)凈現(xiàn)值為0，未來的純資金凈收益將達到10.1453億，自有資金回報率111.26%。另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，建設成本價值3.3億元，土地價值15.9億元（按未來100萬元/

3、畝計），項目具備良好的風險抗性。 目 錄前 言 項目發(fā)展的目標體系 8一、本項目研究背景 8（一）企業(yè)背景 8（二）項目自身條件 8（三）項目發(fā)展環(huán)境 9三、項目的特殊性認識 9四、本項目發(fā)展的前提條件分析 9五、本項目發(fā)展的目標體系 10第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 11二、大成都總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響 12三、金堂規(guī)劃與定位導致其在大成都中競爭地位改變 12四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14五、金堂差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 15第二章 項目休閑產業(yè)發(fā)展方向 16一、特色吸引物的選擇 16（一）本案發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎 16（二）各區(qū)域休閑產業(yè)的發(fā)

4、展態(tài)勢 17（三）人造特色吸引物的確定 18二、高爾夫球場發(fā)展建議 19（一）中國高爾夫發(fā)展概況 19（二）成都高爾夫發(fā)展概況 20（三）本案高球球場發(fā)展建議 21第三章 項目發(fā)展模式 22一、案例考察 22（一）案例簡介 22（二）共性研究 22（三）差異點分析 23二、項目總體發(fā)展思路 24（一）項目總體開發(fā)思路 24（二）項目開發(fā)應注意的幾個要點 24三、高爾夫休閑物業(yè)定位 24（一）休閑物業(yè)總體定位 24（二）休閑物業(yè)組合 25（三）市場鎖定 26（四）目標客戶群鎖定 26第四章 市場可行性分析 27一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 27（一）成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布 27（二）發(fā)展

5、模式下的競爭格局判斷 28二、高端物業(yè)市場競爭分析 28（一）顯性競爭板塊分析 28（二）潛在競爭分析 30（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 31三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 31（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 31（二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析 32（三）中高端物業(yè)市場機會判斷 34四、大成都城市化進程帶給金堂的區(qū)域發(fā)展機會 35五、市場可行性總結 36第五章 運營可行性分析 37一、項目運營的總體構想 37（一）項目運營必須遵循的原則 37（二）本案運營的總體設想 37二、運營機制設計 38（一）運營主體選擇 38（二）與政府的關系協(xié)調 39（三）與其他企

6、業(yè)的協(xié)作 40三、開發(fā)時序設計 42（一）設計的指導思想 42（二）各產品的開發(fā)時機判斷 42（三）開發(fā)時序設計 43四、運營方式設計 45（一）高爾夫球場運營方式 45（二）土地運營方式 46（三）物業(yè)運營方式 47（四）酒店運營方式設計 48第六章 投資可行性分析 49一、土地運營的投資可行性分析 49（一）研究方法 49（二）土地投資成本研究 50（二）高爾夫俱樂部投資運營對土地投資成本的影響 50（三）土地市場價值預測 51（四）土地運營的投資可行性分析 51二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52（一）分析方法 52（二）物業(yè)平均價格預測 52（三）投資分析與收益測算 53三、不同運營方式下

7、項目投資評價 60（一）土地一級運營 60（二）主體企業(yè)進行全部物業(yè)開發(fā) 60（三）主體企業(yè)進行部分物業(yè)開發(fā) 61（四）總體評價 61四、項目風險分析 62（一）政策風險 62（二）市場競爭風險 63（三）經營性風險 64（四）結論 65附件：附件一：金堂政府部門深訪紀錄附件二、成都高爾夫發(fā)展概況附件三、金堂市場環(huán)境報告附件四、典型高爾夫個案分析附件五、土地價值研究附件六：重點郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究 前 言 項目發(fā)展的目標體系一、本項目研究背景（一）企業(yè)背景華寶集團是一家多元化大型國際性集團公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時擁有豐厚的資金儲備；對于這樣一個跨行業(yè)進行投資的企業(yè)，對投資地產項目

8、的基本要求在于：l 資金安全性：項目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。l 項目可投資性：未來項目開發(fā)的投資強度，必須滿足企業(yè)對存量資金的消化需求。l 發(fā)展可持續(xù)性：通過項目的開發(fā)運行，能聯(lián)動、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構建企業(yè)全新發(fā)展平臺，自主衍生許多項目以外的新利潤點與投資機會。以上三點，這也是我們判斷項目可行性的基本準則。（二）項目自身條件項目地塊總面積4200畝，位于原成都野生動物園區(qū)域。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“成都游樂中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，毗鄰客運中心、三星級酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農田等未開發(fā)

9、土地。根據我方對地塊的實地勘察，結合對國土部門、規(guī)劃部門、當?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對土地有以下基本認識：1、 地塊資源稟賦優(yōu)越較為突出的資源為四大類：a) 水資源該區(qū)域毗鄰中河，地塊內有一大湖（莫里森湖），并散點分布有其他小水塘，均為引中河水形成。b) 物種資源項目天然的物業(yè)價值賣點；地塊區(qū)域原為成都野生動物園，共有各類動物3萬余只，構成了野趣橫生、生機盎然的奇妙生態(tài)空間。c) 植被資源地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。d) 地貌資源區(qū)域內地勢變化富有動態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低洼區(qū)。2、 土地證將分期獲得2800畝土地擁有土地證

10、，可一次性直接獲??；1400畝土地為預留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。（三）項目發(fā)展環(huán)境項目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)?，F(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。三、項目的特殊性認識 本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤與常規(guī)地產項目不同，本案遠離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當?shù)氐氖袌鱿M力支撐。因此必須將項目目標市場放大整個成都、四川、中國西南進行考量，作為一個中國西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進行研究。 政、企關系決定本案開發(fā)的可行性一方面，政府擁有原野生動物園一定股權，同時在土地運營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助。企業(yè)為保證土地低價獲取，

11、必須考慮與政府的關系協(xié)調。同時作為一個“城市運營”項目，政府的支持也是項目必要的保障。四、本項目發(fā)展的前提條件分析 必須建立一個特色吸引物參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進行產業(yè)復合，引入與人居生活體系關聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點。 必須立足“城市運營”進行發(fā)展本案是區(qū)域休閑產業(yè)發(fā)展的龍頭項目，必須以項目帶動區(qū)域發(fā)展，通過區(qū)域發(fā)展營造項目發(fā)展的機遇。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運營的角度進行思考。五、本項目發(fā)展的目標體系 通過特色吸引物，運用“城市運營”手段，提升區(qū)域競爭力。 通過土地投資，保證資金安全性。 通過開發(fā)投資，實現(xiàn)

12、項目可投資性。 通過聯(lián)動政府，搭建起雙方互動、合作的平臺，共同實現(xiàn)投資可持續(xù)性。以上四點，是我們可行性研究的主要內容，也是我們項目發(fā)展必須符合的剛性要求。 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 成都憑借自身的地理優(yōu)勢獲得了突飛猛進的發(fā)展，已成為中國城市發(fā)展的第四極。作為國家級區(qū)域中心城市，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為“中國休閑之都”它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！ 二、大成都總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響 華陽組團：小康居住新城 溫江（柳城）組團：花園居住新城 龍泉組團：山地型休閑旅游區(qū) 新都青白江組團：大型制造業(yè)基地 雙流（東升）組團：新型工業(yè)基地 郫縣（

13、郫筒）組團：高新技術產業(yè)中心在大成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、龍泉等區(qū)域房地產市場得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設，促使溫江、華陽市場發(fā)生了革命性突破；而青白江等地房地產市場發(fā)展顯得較為滯后，這對本項目來說即是一個市場機遇，又是一個開拓全新市場的挑戰(zhàn)。三、金堂規(guī)劃與定位導致其在大成都中競爭地位改變金堂政府力圖把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美休閑人居環(huán)境；區(qū)域定位以“居住、會務、休閑、旅游”為主，區(qū)域性質將發(fā)生了質的改變。同時，金堂圍繞打造“成都市東北部次中心”，全方位推進對外開放；正建

14、設成為無污染的中國西部紡織城。2007年底，成金路開通，金堂與成都的距離為31公里，半徑屬于3050公里的地域，與成都的距離在30分鐘車程內，成金快速通道的建成使金堂完全進入30分鐘的大成都第一圈層。為此，成金線將成為改變金堂與成都之間關系的緊密紐帶，將金堂帶入成都第一圈層。金堂區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢特點：u 第一圈層與第二圈層綜合比較分析： 第一圈層 第二圈層土地儲備狀況 土地儲備豐富 土地儲備相當豐富土地成本 較高 很低交通狀況 相對完善 交通逐步完善，城市一體化進程加快居住環(huán)境狀況 配套較成熟.居住質量較好 自然環(huán)境較好,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善產品狀

15、況 產品多樣化,可選擇度大 產品多樣化不夠價格接受度 相對較高 相對較低競爭 相當激烈 相對較弱投資環(huán)境 較成熟 正在完善金堂區(qū)域未來優(yōu)勢特點： 具有規(guī)模開發(fā)條件 土地成本低 交通便捷 生態(tài)環(huán)境優(yōu) 價格接受度逐漸提升金堂區(qū)域未來也面臨著同時來自第一圈層和第二圈層更為嚴峻的競爭。下面本案將進一步比較金堂與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析區(qū)域 交通條件 房價水平 自然環(huán)境 生活配套青城山 成灌高速、老成灌路；106國道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達；車程高速40分鐘，老成灌路1小時；但均需交納過路費； 目前中高端平均房價為4000

16、元/ 自然景觀資源突出，避暑勝地；世界自然文化遺產，具有突出的人文、文化資源；氣候宜人，空氣質量高； 生活配套匱乏華陽 有人民南路南延線，成仁路等；華陽新客運中心及府河成都港；距離成都車程10分鐘； 目前中高端平均房價為4000元/ 位居城南，“富”氣順延，人氣較足；緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 生活配套不足龍泉 擁有五縱三橫的快速交通網絡：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路；擁有成都最大客運站十陵客運站；距成都的車程20-30分鐘； 目前中端平均房價為2200元/ 有成都最近的山脈

17、，地形起伏較大，在成都較為少見，但是水資源相對匱乏；具有一定的資源，成都市區(qū)最大的規(guī)劃風景區(qū)十陵歷史文化風景區(qū)位于龍泉；著名的花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。 生活配套一般溫江 成溫邛高速，光華大道，交通網絡發(fā)達；進城的時間在10分鐘以內； 目前中高端平均房價為3200元/ 處于成都上風上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富；“貴”氣較盛，區(qū)域認知度高?？諝赓|量高，有眾多的森林苗圃?；ú谰眯哉桂^的建設與展示，將對區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風建設大量的基礎配套牧馬山 成雅高速、成都雙流新津大件路，交通網絡發(fā)達，但交通狀況一般； 平均房價集中在4000元/以上 區(qū)域內高

18、爾夫球場為目前成都市內最好的高爾夫球場，吸引大量的商務客戶；區(qū)域內起伏的山地地形，適合修建私密性較強；景觀位置較好的高端物業(yè)；森林公園的建設將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套金堂 成綿高速，2007年底成金路通車后，進成都時間不到半小時 目前中端均價2000元/ 被譽為“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內相匯環(huán)繞，構成金堂縣“一江三河八岸”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。本項目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 生活配套一般從上述幾個典型區(qū)域比較來看，金堂憑借目前的現(xiàn)狀暫時不具備明顯區(qū)域休閑房地產發(fā)展

19、優(yōu)勢。五、金堂差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略作為未來成都半小時圈層的成員之一，金堂暫不具備明顯競爭優(yōu)勢，如果在現(xiàn)狀條件下將其與其它幾個區(qū)域定位雷同，其未來在成都休閑房地產市場中存在較大競爭壓力；故本項目需要跳出金堂區(qū)域市場，以“高起點、高效吸引物”為核心，通過差異化競爭打造西南個性化休閑旗艦基地。本案將進一步尋求本項目的“高效吸引物”。 第二章 項目休閑產業(yè)發(fā)展方向一、特色吸引物的選擇特色吸引物的選擇方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。那么，作為區(qū)域休閑產業(yè)龍頭項目，我們如何選擇特色吸引物作為休閑產業(yè)的核心？如何在各個

20、區(qū)域的競爭中保證自己的差異化、特色化？（一）本案發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎1、發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎分類衡量一個區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢是必要的條件，應該具備一定特性。資源基礎，決定了各個區(qū)域發(fā)展休閑產業(yè)的類型與檔次。一般來講，稀缺資源可以分為先天資源與后天資源： 先天稀缺性資源自然生態(tài)資源、歷史人文資源 后天稀缺性資源人造休閑設施2、本案發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎評價整體來看，依托于成都這個西南中心城市，橫向比較成都各個區(qū)縣，在1小時交通圈內，適宜發(fā)展休閑產業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山-都江堰”、龍泉、大邑、崇州、溫江、牧馬山等區(qū)域，其資源基礎分析如下：區(qū)域 擁有資源 評價青城山都

21、江堰 1、 極其稀缺的自然生態(tài)資源2、 濃厚的人文歷史積淀 自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜驕亟?1、 生態(tài)農業(yè)區(qū)，水土質量成都最佳2、 “國色天鄉(xiāng)”主題公園 先天資源一般，但近年通過人造休閑設施成功打開了成都休閑市場。龍泉 1、 獨特的人文歷史風情2、 生態(tài)農業(yè)、自然山體植被3、 大型運動基地 先天資源具有一定稀缺性，但多樣性相當突出，具有很好休閑產業(yè)發(fā)展基礎大邑 1、 稀缺的自然資源西嶺雪山、溫泉2、 一定的歷史知名度 先天資源稀缺性突出，但資源過于單一，具有一定休閑產業(yè)發(fā)展基礎牧馬山 1、 高爾夫景觀球場2、 森林公園 先天資源條件一般，但通過具有稀缺性的高爾

22、夫建設，已成功啟動休閑產業(yè)崇州 1、文景江溫泉開發(fā)區(qū) 先天資源稀缺性一般，過于單一金堂（趙鎮(zhèn)） 1、豐富的水系資源 先天資源具有一定的稀缺性，但多樣性不足對比其他區(qū)域，我們認為： 金堂在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產業(yè)存在一定難度主要表現(xiàn)在先天性的自然資源與人文歷史資源稀缺性不足，同時由于野生動物園將關閉，唯一可以作為人造景觀資源的項目也將退出歷史舞臺。 要想改變現(xiàn)狀，必須在人造休閑設施上做文章在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源，這一點上可參考溫江與牧馬山的模式溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開了休閑市場。3、結論 對比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史

23、資源作為特色吸引物，則在發(fā)展前景上存在一定的風險性。 唯一可行的道路，是自己引入一個人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。為找準本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從成都周邊現(xiàn)有休閑產業(yè)發(fā)展狀況進行分析。（二）各區(qū)域休閑產業(yè)的發(fā)展態(tài)勢區(qū)域 休閑類型 檔次青城山都江堰 養(yǎng)生休閑為主 中高檔次為主溫江 養(yǎng)生休閑、娛樂休閑為主 中端為主龍泉 體育休閑、民俗風情休閑 中檔為主大邑 康體休閑、民俗風情休閑 中檔為主牧馬山 商務休閑、體育休閑 高檔為主崇州 溫泉康體休閑 中檔為主根據對比我們發(fā)現(xiàn)： 商務休閑、體育休閑比較稀缺現(xiàn)在成都周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的休閑大類，但是從

24、比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風情休閑為主，而商務休閑、體育休閑、娛樂休閑比較稀缺，發(fā)展同比中國發(fā)達地區(qū)也顯得滯后。 高檔休閑消費較少由于成都周邊區(qū)域現(xiàn)有大部分休閑產業(yè)，幾乎都是由旅游產業(yè)、旅游資源衍生的，故大眾化傾向嚴重，消費集中在中檔，而針對于高端人群而打造的新型休閑產業(yè)比較匱乏。結論：如果本案要想實現(xiàn)突破，則人造特色必須定位于高端，并在體育休閑與娛樂休閑之間進行選擇。（三）人造特色吸引物的確定1、項目可選擇的特色吸引物比較根據上述分析，區(qū)域適宜建設的人造特色吸引物大致為兩類，分別為大型的娛樂休閑設施、大型的體育休閑設施。特色吸引物類別 主要類型 案例代表娛樂休閑設施 大型主題公園

25、等 華僑城體育休閑設施 體育場館集群、高爾夫等 “新亞洲體育城”“觀瀾湖”以主題公園為代表的娛樂休閑設施，對開發(fā)主體要求高，對區(qū)位條件要求高，由于項目自身條件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。如本案開發(fā)體育休閑設施，鑒于地塊的改造難度，結合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動態(tài)變化的淺丘地勢、充沛的水系資源，本案特色吸引物應確定為高爾夫球場。同時，為形成差異化競爭，我們應將高爾夫的商務休閑功能與體育休閑功能相結合。2、結論本案的特色吸引物為：將“商務休閑功能”與“體育休閑功能”相結合的特色高爾夫球場。那么，本案應發(fā)展什么樣的高爾夫球場？本案的休閑產業(yè)發(fā)展方向如何？二、高爾夫球場發(fā)展建議（一

26、）中國高爾夫發(fā)展概況自從1984年來中國第一座高爾夫球場建成以來，在近10年的時間內，我國的高爾夫球場目前已達上百座，目前正式注冊的高爾夫球場有195座，分布在全國22個城市中，并已經擁有著世界上成長最快的高爾夫市場。但是，在2004年1月10日，國務院辦公廳發(fā)布了關于暫停新建高爾夫球場的通知，在此之后，現(xiàn)存的高爾夫球場則不得不向著合理、規(guī)范的發(fā)展過程進行過渡。近年來，我國高爾夫球場建設有三大趨勢：1、 規(guī)模化我國已經建成注冊的204個球場中，超過標準18洞球場有179個，占總數(shù)的87.7%。這一比例大大高于國外。2、 特色化：隨著高爾夫運動與旅游、度假的掛鉤，球場建設越來越特色化，如海南省與

27、云南省的“四季球場”，云南省的“高原球場”等。3、 模式化我國高爾夫球場建設從初期的萌芽、摸索，到現(xiàn)在已經形成了三種開發(fā)模式： “球場核心模式”，區(qū)位好、優(yōu)質會員滿額的高爾夫球場具有一定盈利能力； “球場、房產平衡模式”，球場收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產盈利； “房產核心模式”，高爾夫球場入不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產巨額利潤獲得總體盈利。由于第三種模式的不可持續(xù)，現(xiàn)在業(yè)界已經開始經營與開發(fā)相分離，這變相促進了產業(yè)的成熟化發(fā)展。（二）成都高爾夫發(fā)展概況（詳細情況見附件二）l 球場成都僅有兩個18洞的標準高爾夫球場，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場的評定在國內都排在中等

28、偏上。l 球場配套對比省外球場地，成都球場配套的商務部分明顯比重不足。l 市場狀況經過近年來的市場培育，高爾夫球場生意比較火熱。牧馬山高爾夫球場每個月要承接3500-3800場球，一年算下來就有4萬多場。根據我們的深訪，成都的這兩個球場一般都需要預約，而且周末在下午3點以前不接受訪客。l 俱樂部經營狀況成都兩個標準球場的會員總數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據我們的深訪，業(yè)內人士認為成都市場正處于快速發(fā)展中。特別值得一提的是，牧馬山高爾夫球場的會員中，三分之二是近兩年才加入進來的。l 消費客群組成成都業(yè)余高爾夫球手中有90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學教授以及追求時尚

29、的富家子弟是另外10%的主要人員構成；在目前成都千余名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為20比1。對比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場還有很大拓展空間。根據市場分析我們發(fā)現(xiàn)： 成都本地高爾夫市場正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放。 成都本地高爾夫球場建設規(guī)模偏小，而且商務休閑設施不足。 成都本地高爾夫球場特色不夠突出。 綜合判斷，成都滯后于全國水平，甚至落后于西部的重慶、昆明，市場需要引導。以上市場的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機與定位的啟示。（三）本案高球球場發(fā)展建議結合場地條件，根據差異化原則，建議本案高球發(fā)展方向為：l 形象：西南首席高爾

30、夫俱樂部l 規(guī)模、檔次：27洞球場的成都頂級球場，球場場地面積1500畝左右l 風情定位：具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場l 基本功能組合：“商務休閑+體育休閑”，配套包括俱樂部會所、獨立會議中心、運動中心、商務中心l 目標客群：中國高爾夫愛家，西南頂尖商務人士，成都本地高端消費人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè)主。 第三章 項目發(fā)展模式一、案例考察（詳細案例介紹見附件四）我們綜合考察了珠江三角洲、長江三角洲、北京這三個中國高爾夫發(fā)展最成熟地區(qū)的情況，在各區(qū)域以企業(yè)為主體的高爾夫休閑地產開發(fā)的成功案例中，分別選取了“觀瀾湖高爾夫”、“龍熙順景”、“湯臣高爾夫”這三個地域標桿項目進行了重點分析

31、。（一）案例簡介 “觀瀾湖高爾夫”“球場核心模式”的代表?！坝^瀾湖高爾夫”開發(fā)最早、規(guī)模最大、高球俱樂部經營最成熟，成為利用高球產業(yè)進行區(qū)域運營的世界級典范，其堅持13年的持續(xù)投入塑造了完美的產業(yè)升值曲線，對本案借鑒意義很大。但由于其體量過大，運營周期過長，物業(yè)開發(fā)時間也較短，模式不可直接復制。 “龍熙順景”“房產核心模式”的代表龍熙順景作為北京的高爾夫標桿項目，在當?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競爭當中，走出了將高球作為房產配套的捆綁型開發(fā)之路，同時其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)）的產品組合，具有很強的獨特性。 “上海湯臣高爾夫” “球場、房產平衡模式”的代表與前兩者項目，上海湯臣高爾夫的

32、休閑物業(yè)開發(fā)最為成熟。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā)8期，進入開發(fā)的末期，其產品線涵蓋了獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產品開發(fā)周期從99年至今，抵抗住了次次市場變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開發(fā)、持續(xù)增值的典范。（二）共性研究我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開發(fā)的高爾夫地產項目，具有以下共性： 發(fā)展思路以高爾夫產業(yè)，帶動高端休閑地產開發(fā)無論是哪種高爾夫地產項目，他們的總體思路都是以高爾夫產業(yè)帶動休閑地產開發(fā)，根據我們對三家球場的電話訪談，他們認為高球產業(yè)對地產的拉動作用在于帶來了高端消費人群、營造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面。 功能設計休閑、度假、保健、娛樂、會議、餐飲根據我們對三個項目的電話訪談，

33、高球球場建設的一個重要目的，是營造高端消費人群生活、休閑、商務的軟、硬件環(huán)境，因此，高球休閑地產開發(fā)的基本功能設計應滿足他們全部的商務、生活、休閑需求。 休閑物業(yè)基本搭配俱樂部會所+別墅+高爾夫公寓用于房產開發(fā)的土地，開發(fā)價值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價值最高的為球場內的土地與球場邊緣土地。一般在球場內或邊緣開發(fā)別墅類物業(yè)，在較偏遠的地塊開發(fā)高爾夫公寓，作為區(qū)域的制高點。 消費人群高爾夫休閑人群與房產消費人群相互重合與其他兩個項目類似，深圳“觀瀾湖”早期物業(yè)購買人群中，俱樂部會員占40%以上。同時，從高爾夫休閑人群與房產消費人群的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。（三）差異點分析根據不同

34、項目的不同發(fā)展條件，他們形成以下差異點： 特殊配套設施酒店、會議中心、康體設施某些項目在開發(fā)初期（如龍熙順景、觀瀾湖等），由于區(qū)域休閑配套還不夠成熟，專門建有特色高星級酒店與會議中心，同時也建設了游泳池、健康中心、網球場、溫泉中心、spa會館等與高爾夫運動契合度較高的康體設施。 高球球場經營與開發(fā)分離在成功開發(fā)高爾夫球場后，發(fā)展商有可能自己經營，也可能引入專業(yè)的高爾夫俱樂部進行經營?？傮w來看，隨行業(yè)的專業(yè)性增加，近年來的高球球場由外來經營者經營已成為大勢。 物業(yè)銷售方式由于經營狀況的差異，一般高球休閑物業(yè)在銷售中，有將高球俱樂部與休閑物業(yè)獨立營銷的，也有將物業(yè)與高爾夫共同營銷的。如北京龍熙順景

35、，為貼補俱樂部經營，同時也為塑造物業(yè)獨特賣點，將物業(yè)與俱樂部會員卡捆綁銷售，買房贈卡。二、項目總體發(fā)展思路（一）項目總體開發(fā)思路根據案例考察，借鑒成功項目的共性，結合本案特征，項目的總體發(fā)展思路如下： 物業(yè)總體開發(fā)思路以高爾夫休閑產業(yè)，帶動多元化、高品質復合地產開發(fā)。本案休閑產業(yè)對物業(yè)的拉動方式分以下三種：通過高球球場及配套設施建設，為高端人群塑造完美的生活、休閑、商務環(huán)境；通過高球球場經營，為休閑物業(yè)吸引西南高端消費人群；通過聯(lián)動高球俱樂部營銷，力促休閑物業(yè)快速銷售，并實現(xiàn)物業(yè)附加值提升。（二）項目開發(fā)應注意的幾個要點借鑒案例中的差異性，結合本案的細部特征，本案在發(fā)展中應注意以下幾點： 開發(fā)

36、模式“球場、房產平衡模式” 物業(yè)基本組合球場+俱樂部會所+高星級酒店+別墅+高爾夫公寓 功能設計“生活、休閑、商務”三位一體三、高爾夫休閑物業(yè)定位（一）休閑物業(yè)總體定位根據通過休閑產業(yè)拉動地產發(fā)展的思路，本項目休閑物業(yè)定位為：西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)本項目物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費群體，是一個具有國際水準的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物，而具備物種多樣性、生物鏈完整性的自然環(huán)境是本案的最大人居價值賣點；4200畝的體量，使本案將成為一個具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。（二）休閑物業(yè)組合高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價值來源于球場所賦予的特殊財

37、富意義。結合高球球場檔次，本案高爾夫主題社區(qū)應定位于西部頂級休閑物業(yè)。本案休閑物業(yè)主要劃分為兩類，具體設想如下：1、核心物業(yè)高爾夫主題社區(qū)根據高爾夫帶動物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為：以“高爾夫別墅”為物業(yè)主體，配以“酒店式公寓”、“俱樂部會所”、“高星級別酒店”等休閑、生活、商務配套。每種物業(yè)的建設構想如下： 高爾夫別墅包括獨棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場地邊或中間。 酒店式高爾夫公寓主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務人群設計。 “俱樂部會所”、“高星級別酒店”本案的休閑配套物業(yè)的主要功能，不僅立足于為高球球場提供配套，而且將更加注重為休閑居住人群營造商務、休閑、度假、居

38、住的軟、硬件環(huán)境。由于本案現(xiàn)有區(qū)域配套不全，且檔次較低，建議興建一個高星級酒店。2、中高檔物業(yè)多元化中高端復合主題居住區(qū) 由于本案肩負帶動區(qū)域市場發(fā)展的責任，因此可考慮為本地客戶提供一定量的標桿產品，形成市場擠壓，帶動區(qū)域物業(yè)水平提升。同時，從市場層面看，本地市場正處供不應求的階段，利用邊緣地塊開發(fā)一部分中檔物業(yè)，有助于提升本案的消化速度。 中檔物業(yè)將獨立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠離球場的區(qū)域。根據市場的不同需求，中高檔物業(yè)將呈現(xiàn)多遠化、復合主題的特征，其中將包括以滿足中長期居住的花園洋房、聯(lián)排別墅，以滿足短居為主的高爾夫公寓，以滿足養(yǎng)老需求的老年公寓等。 （三）市場鎖定根據省外案例分析

39、與成都高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場的地域限制最小的；由于俱樂部消費人群與物業(yè)目標客戶的重疊性，我們認為休閑物業(yè)的市場定位為：以成都為中心，面向大西南，輻射全國及港臺的西南高端休閑物業(yè)市場為主，帶動及吸引金堂及周邊地區(qū)中高檔住宅消費市場。（四）目標客戶群鎖定根據我們對成都已有高爾夫物業(yè)的消費者調查，結果省外案例，我們認為本案目標群為：四緣客戶高爾夫緣、工作緣、地緣、成都情緣 高爾夫緣客戶：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞等；關注有關高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關高爾夫方面的雜志等；會從球會的角度評價物業(yè)的價值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。

40、 工作緣客戶：在成都周邊有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內配套，社區(qū)成分的高尚性；關注其行業(yè)內的信息與活動； 地緣客戶：分布在成都及周邊距球會距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； 成都情緣客戶：來自甘、阿、涼三州與西藏；因喜愛成都平原、金堂良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動機。 第四章 市場可行性分析未來，本項目所處的區(qū)域面臨著近郊市場的阻隔、遠郊市場的競爭，如何能在遠近交攻的市場環(huán)境里尋找本項目的發(fā)展機會？本項目能否具備核心競爭力？在本章節(jié)中，本案將通過近郊、遠郊市場的對比分析，論證本項目市場發(fā)展的可行性。一、本案所面臨的

41、市場格局及競爭格局（一）成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布成都郊區(qū)物業(yè)市場按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示：根據本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。本案的高端休閑物業(yè)市場競爭將面臨成都第一圈層與第二圈層的包夾，同時中高端物業(yè)市場發(fā)展將面臨成都第一圈層東北向區(qū)域市場的阻隔。（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷1、 高端物業(yè)競爭格局判斷休閑類高端物業(yè)的需求，對距離和方位的抗性相對較弱，同時具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈

42、層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山-都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。2、 中高端物業(yè)的競爭格局判斷中高端物業(yè)的需求，對方位和距離的抗性相對較強，因此根據我們上一部分的客戶群體分析，客戶將主要來自成都城北、城東，及成都到金堂交通干道周邊地域。由此我們可以判斷出，該類型物業(yè)所面臨的市場競爭將主要來源于成都東北面的新都、清白江、龍泉，及本案所屬的區(qū)域內部市場。二、高端物業(yè)市場競爭分析本案高端物業(yè)面臨的市場競爭，將主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山-都江堰、大邑、新津、崇州等區(qū)域。因此，應對競爭區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場機會點。（一）顯性競爭板塊分析現(xiàn)在成都的高端休閑物業(yè)市場，

43、能對本案形成有效競爭的只有青城山、龍泉、牧馬山、麓山這四大別墅板塊，其特征如下: 區(qū)域 車程 周邊環(huán)境 居住方式 競爭力分析 優(yōu)勢分析 劣勢分析 發(fā)展前景青城山 距市區(qū)40分鐘 天下幽的青城山+森林+河流 居住兼投資型的休閑度假 利用良好的文化背景和生態(tài)環(huán)境，發(fā)展旅游文化 文化氛圍較重，適宜開發(fā)旅游地產和度假型公寓 周邊生活配套有待改善 利用特有文化背景和旅游地產資源，打造郊區(qū)度假型別墅，產品應多以聯(lián)排、疊拼和雙拼為主龍泉 距市區(qū)30分鐘 起伏的淺丘地帶+森林+湖泊 運動型休閑度假 配套設施和地鐵建設，有利于發(fā)展該區(qū)經濟，激活該區(qū)房地產業(yè) 房價較低，供應充足，區(qū)域努力打造旅游業(yè)，有助區(qū)域發(fā)展

44、別墅檔次較低，區(qū)域建設有待提高和完善 以中檔價格吸引購房者，開發(fā)經濟型別墅會成為該區(qū)域主力產品牧馬山 距市區(qū)30分鐘 起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場 深度居家型的休閑度假 市政建設不斷完善，強大的開發(fā)聯(lián)盟陣容不可忽視 生態(tài)環(huán)境和自然景觀，具備高檔別墅開發(fā)條件 房價較高，交通和生活配套有待完善 依托自然的天然優(yōu)勢和市政發(fā)展，區(qū)域別墅檔次和客戶群定位較高，獨幢別墅將有望成為主要物業(yè)類型麓山 市區(qū)車程15分鐘 丘陵+森林+湖泊+高爾夫球場 深度居家型的休閑度假 城市副中心的建設將完善區(qū)域周邊所有市政配套 優(yōu)越區(qū)位條件；先天自然條件與后天人工改造，具備高檔別墅開發(fā)條件 房價較高，區(qū)域配套有待完善，

45、缺乏十分突出的自然資源 由于其突出的區(qū)位優(yōu)勢以及巨大的潛在供應量，已成為未來成都城市邊緣休閑居家市場的后起之秀金堂 距離成都30分鐘左右 高爾夫球場+丘陵+森林+水資源+物種資源 深度居家型的休閑度假，兼具投資屬性 隨城市化進程深入，其發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?，休閑產業(yè)的特色，在市場上具有唯一性、排它性 休閑特色的唯一性、配套的完善性 與成都的心理距離有待消除 以高端別墅產品為核心產品，中高端物業(yè)產品為主體的綜合性郊區(qū)休閑主題大盤社區(qū) 從區(qū)位條件來看，四大板塊均適宜發(fā)展第二居所，其中麓山區(qū)位條件最優(yōu)。 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿?從居住方式看，本案將具備一定投資屬性 從

46、競爭力分析，各個區(qū)域差異化明顯，未來形成同質化競爭可能性不強 從發(fā)展前景看，青城山長線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。綜上所述，從這幾大板塊的發(fā)展特征看，青城山比較成熟，同時競爭力最強；麓山是后起之秀，在未來將會對本案形成一定競爭；牧馬山未來發(fā)展空間有限，而龍泉發(fā)展的類型與本案存在明顯差異化，直接競爭不明顯。和它們相比，我們的優(yōu)勢在于突出的高球球場、水資源、物種資源優(yōu)勢，我們的劣勢是相對尷尬的區(qū)位條件。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，將存在很大市場機會。（二）潛在競爭分析在成都區(qū)域內，在未來的一段時間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)

47、的資源綜合性、優(yōu)質性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州等。1、已知潛在競爭項目列舉與本項目有競爭關系的、已知具備開發(fā)條件的的項目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對比如下：名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開發(fā)時機 發(fā)展前景溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬春鎮(zhèn)以北 65平方公里以上 江安河風光+人文歷史景觀+生態(tài)花木園區(qū) 最早2007年 成青旅游環(huán)線上的體驗型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū)崇州西江濕地公園項目 崇州濕地公園側 1000畝以上 濕地公園 最早2007年 大型水上運動與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū)文錦江溫泉區(qū) 距離成都68公里 3平方公里 溫泉+自然風光+休閑

48、配套 最早2006年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū)從已知的這幾個項目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件和城市配套相對弱于本案，且開發(fā)時機滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢。2、可能出現(xiàn)的潛在競爭項目在溫江、大邑、新津、崇州這些區(qū)域，從理論上分析，在本案10年運營周期中，可能出現(xiàn)具有真正競爭力的項目的幾率不會很大。一是因為隨國家用地政策的進一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進入市場已經不太可能，而非常土地運營手段在未來的也將受到很多限制，因此類似項目出現(xiàn)的幾率將很??；同時，對于這種大型項目而言，先發(fā)優(yōu)勢是致關重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)

49、勢，就算這些區(qū)域出現(xiàn)同質項目，與本案的競爭力度也不會很大。（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點在于先發(fā)優(yōu)勢創(chuàng)造、高爾夫主題配套，同時借助本案獨特的水資源與物種資源，形成特色的居住環(huán)境，也是發(fā)展的契機所在。三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析1、本地市場的供應特征價格：房地產市場從2003年開始發(fā)展，當時房價在500-600元/平方米，到2006年，房價意見飆升至1500-1600元/平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價在2000元/平方米以上，最高價已經達到3000元/平方米；供應量：過去兩年，供應量相應控制在203

50、0萬平方米之間，避免了供大于求帶來的市場風險；戶型：金堂各個樓盤的戶型以80200的中大戶型為主。80以下的小戶型幾乎沒有。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。2、本地市場的需求特征需求量：目前年銷售量大概在20 30萬平米左右，但是根據深訪得知基本是供不應求。需求來源：金堂購房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價低，有增值潛力。金堂屬于人口大縣，同時每年有1819萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中不可忽視的力量需求

51、特征：臨河樓盤需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。3、發(fā)展趨勢 從內部特征看，隨金堂城市環(huán)境不斷成熟，新城區(qū)物業(yè)價格、品質正在逐步接近成都地產開發(fā)較成熟的郊區(qū)。金堂正成為成都市房地產開發(fā)的一個重點區(qū)域。從外部特征看，隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)無縫對接的趨勢將逐步明朗，依據自身資源條件看，成為成都北部人居后花園的可能性非常大，供應將進一步放大，區(qū)域產品的豐度、厚度、成熟度將進一步發(fā)揮。4、區(qū)域市場的內部競爭分析針對區(qū)域內部競爭，本案具有明顯競爭優(yōu)勢。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。因此，對于區(qū)域內部的競爭，本

52、案具有很好的抗性。但是應該看到，隨著與中心城市關系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。（二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)的關系將徹底改變，由以前的二元關系，轉變?yōu)榻鹛贸蔀槌啥汲鞘谢械年P鍵節(jié)點，同時區(qū)域房地產市場的需求、供應將與外部市場實現(xiàn)相互的流通，區(qū)域房地產市場屬性，也將由以前的封閉的內循環(huán)系統(tǒng)，轉變成為成都這個大房地產市場的一個子系統(tǒng)。但是，這種關系的轉變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對于中高檔物業(yè)來說，未來由中心城區(qū)流向金堂的消費者，在新都、青白江、龍泉都有很大幾率實現(xiàn)分流。1、競爭力比較這三個市場，與金

53、堂的市場的未來競爭力比較如下： 金 堂青 白 江新都龍泉交通通達度距成都市區(qū)36公里,2007年底，從成都到金堂距離將縮短16公里，車程30分鐘左右距成都25公里，車程30多分鐘距離成都12公里，行程約15分鐘龍泉城區(qū)距成都市區(qū)13.6公里，行程約10分鐘。居住區(qū)域認可度區(qū)域認可度很高由于大量的污染工業(yè)存在，居住認可度較低居住認可度一般城市魅力較好，在該區(qū)域居住認可度較好人口情況幅員面積1154平方公里,全縣戶籍人口84.48萬人，屬于人口大縣主城區(qū)面積為11.1平方公里，現(xiàn)有人口40余萬人，其中城區(qū)人口13.52萬幅員面積482平方公里，人口62萬人。 區(qū)域人口約52萬人，其中非農業(yè)人口約2

54、0萬人。未來規(guī)劃方向居住、會務、休閑、旅游化工、冶金、建材、物流基地發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導，兼有商貿旅游職能 以國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質高效的龍泉特色農業(yè)為基礎，以省級花果山風景名勝區(qū)為依托，以高質量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū)政府投資力度大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產市場投資很大工業(yè)投資力度最大“北部新城”的建設，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度區(qū)委、區(qū)政府以營造“成都龍泉21世紀成都最佳生態(tài)居住區(qū)”和實施“龍泉驛區(qū)房地產業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略”的工作目標，大力發(fā)展區(qū)域房地產業(yè)。 就交通通達度來看，金堂最遠，但隨成金路的開通，交通通達度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢； 就居住區(qū)

55、域認可度來看，龍泉金堂新都青白江； 從人口情況來看，金堂屬于人口大縣，同時每年有1819萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中不可忽視的力量； 從未來規(guī)劃方向上看，四者對工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)，新都其次，金堂與龍泉支持無污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來講，除了青白江、新都以外，其他較有優(yōu)勢； 從政府投資力度來看，金堂、龍泉房地產的政府扶持力度相對較大。2、競爭格局總結 針對本案的中高檔物業(yè)，來自龍泉、新都、清白江的競爭壓力相對大于金堂區(qū)域內部的競爭壓力總體來看，能對本案形成直接有效競爭的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競爭作用主要是集中在本案來自中心城區(qū)的客戶，而對其他客群影響不大。相比龍泉，本案受新都、清白江市場的競爭較小，并且占有明顯優(yōu)勢，甚至可以實現(xiàn)對這兩個市場內部客群的直接引導。（三）中高端物業(yè)市場機會判斷 從本地市場的競爭判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，因此，本案具有明顯競爭優(yōu)勢 對于中觀市場競爭，雖然第一圈層的部分地域市場將對本案形成一定市場壓力，但是壓力僅僅在于龍泉會分流部分來自中心城區(qū)的消費者上，而本案對于清白江、新都的內部市場消費客群反而更具有牽引力。 面臨龍