需求供給與房地產(chǎn)市場價格形成機制

1、 Page 1 3.1 3.1 土地需求、供土地需求、供給給與地價的形成與地價的形成 土地需求土地需求 土地的供求平衡土地的供求平衡 地價的形成地價的形成 土地供土地供給給 Page 2 3.1.1 土地需求 n概念概念 q投資者或開發(fā)者在一定價格條件下愿意購買且具有支付能投資者或開發(fā)者在一定價格條件下愿意購買且具有支付能 力的土地數(shù)量。力的土地數(shù)量。 n分類分類 q對土地自身的需求對土地自身的需求 q將土地作為生產(chǎn)要素時的派生需求將土地作為生產(chǎn)要素時的派生需求 Page 3 3.1.1 土地需求 n對土地自身的需求對土地自身的需求( (土地產(chǎn)品需求土地產(chǎn)品需求) ) q將土地視為一般產(chǎn)品時，

2、其需求量與其價格成負(fù)相關(guān)關(guān)系。將土地視為一般產(chǎn)品時，其需求量與其價格成負(fù)相關(guān)關(guān)系。 q將土地視為投資（機）性產(chǎn)品時，其需求量與其價格成正將土地視為投資（機）性產(chǎn)品時，其需求量與其價格成正 相關(guān)關(guān)系。相關(guān)關(guān)系。 P PD D O OQ Q D D P P O OQ Q 一般一般狀態(tài)狀態(tài)下的土地需求曲下的土地需求曲線線特殊特殊狀態(tài)狀態(tài)下的土地需求曲下的土地需求曲線線 Page 4 3.1.1 土地需求 n對土地的派生需求對土地的派生需求( (土地要素需求土地要素需求) ) q生產(chǎn)者對土地要素的需求是由消費者對土地上生產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)者對土地要素的需求是由消費者對土地上生產(chǎn)產(chǎn) 品的需求所引致或派生的，稱為對

3、土地的派生需求。品的需求所引致或派生的，稱為對土地的派生需求。 P P Q Q D D O O 土地作土地作為為生生產(chǎn)產(chǎn)要素要素時時的需求曲的需求曲 線線 p p VMP=MRP=DVMP=MRP=D q q 土地市場的需求函數(shù)是從生產(chǎn)函數(shù)導(dǎo)出 的。生產(chǎn)者對土地的需求量由利潤最大生產(chǎn)者對土地的需求量由利潤最大 化原則確定，化原則確定，當(dāng)邊際要素成本MC土地=邊際 產(chǎn)品價值VMP（完全競爭市場）或邊際收 益產(chǎn)品MRP （不完全競爭市場）時，土 地要素的需求量得以確定。 Page 5 3.1.2 土地供給 n概念概念 q可供利用的土地數(shù)量。可供利用的土地數(shù)量。 n分類分類 q土地的自然供給土地的自

4、然供給 q土地的經(jīng)濟供給土地的經(jīng)濟供給 Page 6 土地的自然供給 n指地球中可供人類利用的土地數(shù)量，指地球中可供人類利用的土地數(shù)量，包括包括已經(jīng)利用的已經(jīng)利用的土地土地 資源和資源和后備的后備的土地資源。土地資源。 n土地的自然供給土地的自然供給受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、 交通便捷程度等因素的制約，交通便捷程度等因素的制約，其供給量的大小與技術(shù)水平其供給量的大小與技術(shù)水平 有關(guān)有關(guān)。 n在一定的技術(shù)條件下在一定的技術(shù)條件下，全球的土地自然供給總量是恒定的、，全球的土地自然供給總量是恒定的、 無彈性的值，無彈性的值，不受價格等社會經(jīng)濟因素的影響。

5、因此，不受價格等社會經(jīng)濟因素的影響。因此，土土 地的自然供給曲線是一條垂線。地的自然供給曲線是一條垂線。 P O S Q Page 7 土地的經(jīng)濟供給 n指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、 生活等各種用途的土地數(shù)量。生活等各種用途的土地數(shù)量。 n土地的經(jīng)濟供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增加土地的經(jīng)濟供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增加， 包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導(dǎo)致的某種類型的土地的數(shù)包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導(dǎo)致的某種類型的土地的數(shù) 量增加。量增加。 n不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟供給曲線不同。不同地區(qū)

6、、不同用途土地的經(jīng)濟供給曲線不同。 一般一般狀態(tài)狀態(tài)下的土地下的土地經(jīng)濟經(jīng)濟供供給給曲曲線線特殊特殊狀態(tài)狀態(tài)下的土地下的土地經(jīng)濟經(jīng)濟供供給給曲曲線線 長期 短期 P QO SPP S O Q S O Q Page 8 土地的自然供給與經(jīng)濟供給的關(guān)系 n土地的自然供給是經(jīng)濟供給的基礎(chǔ)土地的自然供給是經(jīng)濟供給的基礎(chǔ), ,土地的經(jīng)濟供給只能土地的經(jīng)濟供給只能 在自然供給的范圍內(nèi)變動在自然供給的范圍內(nèi)變動, ,即即某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給 是經(jīng)濟供給的上限。是經(jīng)濟供給的上限。 n土地的自然供給強調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟供給土地的自然供給強調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟供給

7、 主要針對不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價值，是資主要針對不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價值，是資 源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。價 價 格格 與與 成成 本本 0 產(chǎn)產(chǎn)品價格提高或品價格提高或開發(fā)開發(fā) 成本降低，供成本降低，供給給提高提高 可能可能開發(fā)開發(fā)的土地的土地已已開發(fā)開發(fā)土地土地可可開發(fā)開發(fā)土地土地 技技術(shù)進術(shù)進步，步， 供供給給提高提高 土地的經(jīng)濟供給與自然供給的關(guān)系 Page 9 3.1.3 土地的供求平衡 n一般土地供求平衡一般土地供求平衡 q土地是一種商品，受一般商品供求規(guī)律的制約。土地是一種商品，受一般商品供求規(guī)律的制約。 土地土地數(shù)數(shù)量量x x 0 S S 地價

8、r D E E 均衡地價均衡地價r0 x0 地價r 土地土地數(shù)數(shù)量量x x 0 S S D r0 D1 S1 r1 r2 r3 土地土地 供求供求 變變化化 的三的三 種種情情 況況 Page 10 3.1.3 土地的供求平衡 n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線 q短期的土地供求短期的土地供求 S 土地土地數(shù)數(shù)量量x x 地價r r0 q0 0 D1 D0 D2 r2 r1 在短期內(nèi)，土地供給無在短期內(nèi)，土地供給無 彈性，土地供給量固定彈性，土地供給量固定 （q q0 0），土地價格水平），土地價格水平 完全由需求一方?jīng)Q定。完全由需求一方?jīng)Q定。 土地是一種特殊的商品，有其特殊土地是一種特殊

9、的商品，有其特殊 性性: :如位置固定不變，一定技術(shù)條如位置固定不變，一定技術(shù)條 件下土地自然供給不變，經(jīng)濟供給件下土地自然供給不變，經(jīng)濟供給 彈性也有限。彈性也有限。 Page 11 3.1.3 土地的供求平衡 n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線 q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求 在圖（在圖（1 1）中，土地供）中，土地供 給曲線特殊，土地需給曲線特殊，土地需 求曲線為一般，表明求曲線為一般，表明 地價地價在一定范圍內(nèi)遵在一定范圍內(nèi)遵 循一般商品的供求規(guī)循一般商品的供求規(guī) 律，律，但當(dāng)土地供給達(dá)但當(dāng)土地供給達(dá) 到自然供給時，土地到自然供給時，土地 供給保持不變，自此供給保持不變，自

10、此 時地價由需求決定時地價由需求決定。 土地土地數(shù)數(shù)量量x x 地價r r0 （1） r2 r1 O Q S Page 12 3.1.3 土地的供求平衡 n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線 q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求 在圖（在圖（2 2）中，土地供給曲線）中，土地供給曲線 與土地需求曲線均特殊。表明與土地需求曲線均特殊。表明 土地的需求者將土地作為投機土地的需求者將土地作為投機 對象，價格高漲的土地，需求對象，價格高漲的土地，需求 較大，需求隨著價格增加而增較大，需求隨著價格增加而增 加。地價在一定范圍內(nèi)由供求加。地價在一定范圍內(nèi)由供求 雙方?jīng)Q定，之后，地價由需求雙方?jīng)Q定，之后

11、，地價由需求 決定。決定。 地價r 土地土地數(shù)數(shù)量量x x r0 （2） r2 r1 O Q S D 土地供求的另一種特殊形式是土地供求的另一種特殊形式是 有價無市有價無市，即有土地供給和價即有土地供給和價 格，沒有需求者，或者只有對格，沒有需求者，或者只有對 土地的需求及地價，但沒有土土地的需求及地價，但沒有土 地供給。地供給。 Page 13 3.1.4 地價的形成 n地價的內(nèi)涵地價的內(nèi)涵 n地價的特點地價的特點 n地價的影響因素地價的影響因素 Page 14 3.1.4.1 地價的內(nèi)涵 n地價即土地價格，是指土地地價即土地價格，是指土地 的購買價格，的購買價格，包括土地所有包括土地所有

12、權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。 n土地價格是三個部分的資本土地價格是三個部分的資本 化：化： 真正的地租，主要指絕真正的地租，主要指絕 對地租和級差地租。對地租和級差地租。 土地投資的折舊。土地投資的折舊。 土地投資的利息。土地投資的利息。 土地能產(chǎn)生收益土地能產(chǎn)生收益, ,其中一部分收益必其中一部分收益必 然歸土地所有者（包括由土地所有然歸土地所有者（包括由土地所有 權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對地租及由土地權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對地租及由土地 條件好壞而產(chǎn)生的級差地租）。條件好壞而產(chǎn)生的級差地租）。 現(xiàn)實的土地都凝結(jié)著人類勞動，土地現(xiàn)實的土地都凝結(jié)著人類勞動，土地 所有者和土地開發(fā)商對土地

13、開發(fā)而進所有者和土地開發(fā)商對土地開發(fā)而進 行的投資構(gòu)成土地資本，這些固定資行的投資構(gòu)成土地資本，這些固定資 本必然要求回收，從而以折舊和利息本必然要求回收，從而以折舊和利息 的形式在土地價格里得到體現(xiàn)。的形式在土地價格里得到體現(xiàn)。 Page 15 3.1.4.2 地價的特點 n土地是一種特殊商品，其價格具土地是一種特殊商品，其價格具 有與一般商品價格不同的特點。有與一般商品價格不同的特點。 q土地價格具有特殊價格基礎(chǔ)土地價格具有特殊價格基礎(chǔ) 一般商品的價格基礎(chǔ)是其價一般商品的價格基礎(chǔ)是其價 值，土地價格的基礎(chǔ)是值，土地價格的基礎(chǔ)是土地的土地的 權(quán)利和利益。權(quán)利和利益。 q土地價格不是土地價值的

14、貨幣土地價格不是土地價值的貨幣 表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價。表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價。 q城市土地價格主要由土地需求城市土地價格主要由土地需求 決定。決定。 q城市土地價格呈總體上升趨勢。城市土地價格呈總體上升趨勢。 q城市土地價格具有強烈城市土地價格具有強烈 的區(qū)域性和個別性的區(qū)域性和個別性。 由于土地位置的固定性，在地由于土地位置的固定性，在地 區(qū)性市場間價格難于統(tǒng)一。區(qū)性市場間價格難于統(tǒng)一。 q城市土地價格形成的時城市土地價格形成的時 間長。間長。 一般商品的價格容易形成，城一般商品的價格容易形成，城 市土地價格是在過去至將來的市土地價格是在過去至將來的 長期影響下形成的。長期影響下形

15、成的。 q城市土地價格受到較強城市土地價格受到較強 的政府調(diào)節(jié)的影響。的政府調(diào)節(jié)的影響。 Page 16 3.1.4.3 地價的影響因素 n決定土地價格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有決定土地價格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有 通過土地經(jīng)營者的土地市場行為才能實現(xiàn)。因此，通過土地經(jīng)營者的土地市場行為才能實現(xiàn)。因此，凡是影凡是影 響土地收益量和土地市場行為的因素，都會影響地價。響土地收益量和土地市場行為的因素，都會影響地價。 n影響土地價格的基本因素影響土地價格的基本因素 地租量地租量 利息率利息率 土地使用權(quán)出讓期土地使用權(quán)出讓期 土地供求土地供求 土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)土地利

16、用規(guī)劃、政策和法規(guī) 合理預(yù)期合理預(yù)期 n影響土地價格的其他因影響土地價格的其他因 素素 經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 區(qū)域因素區(qū)域因素 自然地理因素自然地理因素 社會因素社會因素 Page 17 影響土地價格的基本因素 n地租量與地價地租量與地價 商品化土地的地價與地租量成正比。商品化土地的地價與地租量成正比。 n利息率與地價利息率與地價 地價與利息率成反比，較低的利息率意味著較高的地價，地價與利息率成反比，較低的利息率意味著較高的地價， 反之亦然，調(diào)控了利率，必然在一定程度上控制了地價。反之亦然，調(diào)控了利率，必然在一定程度上控制了地價。 n土地出讓期與地價土地出讓期與地價 在其他條件相同或相似時，土地使

17、用權(quán)出讓期長則價高。在其他條件相同或相似時，土地使用權(quán)出讓期長則價高。 n土地供求與地價土地供求與地價 土地供求特殊，即對土地的需求往往增加很快，對土地的土地供求特殊，即對土地的需求往往增加很快，對土地的 供給增加有限，供給增加有限，土地價格主要由需求決定。土地價格主要由需求決定。 Page 18 影響土地價格的基本因素 n土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)與土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)與 地價地價 規(guī)劃可產(chǎn)生價格變動上的規(guī)劃可產(chǎn)生價格變動上的“規(guī)劃效規(guī)劃效 應(yīng)應(yīng)”，被規(guī)劃納入城市新區(qū)的土地，被規(guī)劃納入城市新區(qū)的土地， 價格易急劇上漲，規(guī)劃容許的建筑容價格易急劇上漲，規(guī)劃容許的建筑容 積率越高，地價自然越高

18、。積率越高，地價自然越高。 實行區(qū)別性政策可形成限制性高地價、實行區(qū)別性政策可形成限制性高地價、 扶植性優(yōu)惠地價和保護性地價等。扶植性優(yōu)惠地價和保護性地價等。 有關(guān)土地價格的法規(guī)，則是土地交易有關(guān)土地價格的法規(guī)，則是土地交易 和地價形成機制的規(guī)范化手段，對地和地價形成機制的規(guī)范化手段，對地 價的合法性、規(guī)范性有直接作用。價的合法性、規(guī)范性有直接作用。 合理預(yù)期與地價合理預(yù)期與地價 預(yù)期影響決策，決策影響經(jīng)預(yù)期影響決策，決策影響經(jīng) 濟行為，經(jīng)濟行為直接影響濟行為，經(jīng)濟行為直接影響 土地交易的談判結(jié)果（土地土地交易的談判結(jié)果（土地 招投標(biāo)、土地拍賣、土地協(xié)招投標(biāo)、土地拍賣、土地協(xié) 議都是談判）。議

19、都是談判）。 Page 19 影響土地價格的其他因素 q經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素: : 經(jīng)濟繁榮程度：經(jīng)濟繁榮程度：繁榮繁榮 時期地價上漲，地價高；時期地價上漲，地價高； 經(jīng)濟蕭條時期，地價下經(jīng)濟蕭條時期，地價下 跌，地價低。跌，地價低。 金融因素金融因素：通貨膨脹通貨膨脹 引起地價上漲，利率上引起地價上漲，利率上 升引起地價下跌。升引起地價下跌。 區(qū)位因素：區(qū)位因素：地塊所在地區(qū)多方面地塊所在地區(qū)多方面 因素綜合影響形成的地區(qū)特性。因素綜合影響形成的地區(qū)特性。 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：收益影響地價的主要因素有：收益 水平、腹地的大小、顧客的層次與數(shù)量水平、腹地的大小、顧客的層次與數(shù)量

20、等。等。 住宅區(qū)內(nèi)住宅區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：離市影響地價的主要因素有：離市 中心的距離、交通設(shè)施和居住環(huán)境。中心的距離、交通設(shè)施和居住環(huán)境。 工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：與市影響地價的主要因素有：與市 場的距離，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，運場的距離，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，運 輸設(shè)施建設(shè)情況，水、動力資源和勞動輸設(shè)施建設(shè)情況，水、動力資源和勞動 力等的供求情況，環(huán)境污染發(fā)生的危險力等的供求情況，環(huán)境污染發(fā)生的危險 性與治理成本、行政輔導(dǎo)與管理程度。性與治理成本、行政輔導(dǎo)與管理程度。 Page 20 影響土地價格的其他因素 q自然地理因素自然地理因素 位置位置（地價從城市中心商業(yè)區(qū)向城（

21、地價從城市中心商業(yè)區(qū)向城 市邊緣逐步下降）市邊緣逐步下降） 地塊面積地塊面積( (若適合最佳用途則價高若適合最佳用途則價高) ) 地勢和地質(zhì)地勢和地質(zhì)( (地勢和地質(zhì)不良會影響地勢和地質(zhì)不良會影響 開發(fā)成本開發(fā)成本, ,從而賣不出好價錢從而賣不出好價錢) ) 地塊的深度地塊的深度( (對商業(yè)用地來說對商業(yè)用地來說, ,深度值深度值 越大越大, ,地價越低地價越低) ) 地塊地塊形狀形狀( (決定土地利用的方向、規(guī)決定土地利用的方向、規(guī) 模和難易，通常模和難易，通常矩形地塊矩形地塊較易利用，較易利用， 價高，而三角形和不規(guī)則地塊價低價高，而三角形和不規(guī)則地塊價低) ) q社會因素社會因素 人口數(shù)

22、量和素質(zhì)人口數(shù)量和素質(zhì) 交通因素等交通因素等 Page 21 思考題 n1.1.闡述地價的內(nèi)涵與特點闡述地價的內(nèi)涵與特點 n2.2.影響地價的因素有哪些影響地價的因素有哪些? ? Page 22 3.2 3.2 需求、供需求、供給給與房地與房地產(chǎn)產(chǎn)價格的形成價格的形成 房地房地產(chǎn)產(chǎn)需求需求 房地房地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供求均衡供求均衡 房地房地產(chǎn)產(chǎn)供供給給 Page 23 3.2.1 房地產(chǎn)需求 n內(nèi)涵內(nèi)涵 n分類分類 n房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性 n影響房地產(chǎn)需求的主要因素影響房地產(chǎn)需求的主要因素 Page 24 3.2.1.1 房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵 n房地產(chǎn)有效需求、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)潛在需求房地

23、產(chǎn)有效需求、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)潛在需求 q房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求指在一個特定時期內(nèi)，需求者指在一個特定時期內(nèi)，需求者在各種可能在各種可能 的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。也被稱為也被稱為房房 地產(chǎn)有效需求地產(chǎn)有效需求。 q房地產(chǎn)需求量房地產(chǎn)需求量在一個特定價格下，需求者愿意且能夠在一個特定價格下，需求者愿意且能夠 購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。 q房地產(chǎn)潛在需求房地產(chǎn)潛在需求未來可能轉(zhuǎn)化為實際購買力的房地產(chǎn)未來可能轉(zhuǎn)化為實際購買力的房地產(chǎn) 需求，表現(xiàn)為需求者對房地產(chǎn)的消費欲望。需求，表現(xiàn)為需求者對房地產(chǎn)的消費欲望。 Page 25 3.

24、2.1.2 房地產(chǎn)需求的分類 n按目的劃分為按目的劃分為生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求 q生產(chǎn)性需求生產(chǎn)性需求用來滿足生產(chǎn)和經(jīng)營場所需要而形用來滿足生產(chǎn)和經(jīng)營場所需要而形 成的房地產(chǎn)需求。成的房地產(chǎn)需求。需求的主體是各類企事業(yè)單位及需求的主體是各類企事業(yè)單位及 個體工商業(yè)者。個體工商業(yè)者。 q消費性需求消費性需求用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需 求。求。需求的主體是家庭。需求的主體是家庭。 q投機性需求投機性需求又稱保值增值性需求又稱保值增值性需求，是指購買房，是指購買房 地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費，而是將其作為一種價值地產(chǎn)并非為了

25、生產(chǎn)和消費，而是將其作為一種價值 形式加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá)形式加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá) 到保值增值的目的。到保值增值的目的。 Page 26 3.2.1.3 房地產(chǎn)需求彈性 n房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性主要回答價格和收入變動因素對房地產(chǎn)需求主要回答價格和收入變動因素對房地產(chǎn)需求 有多大的影響作用。有多大的影響作用。 n房地產(chǎn)需求的價格彈性房地產(chǎn)需求的價格彈性指房地產(chǎn)商品價格變動的比率所指房地產(chǎn)商品價格變動的比率所 引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)需求量變動對 房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)價格變

26、動的反應(yīng)程度。用公式表示為：用公式表示為： PP QQ d E 由于價格由于價格與與需求量呈反向需求量呈反向變動變動，所以房地，所以房地產(chǎn)產(chǎn)需求的價格需求的價格彈彈性系性系 數(shù)應(yīng)為負(fù)值數(shù)應(yīng)為負(fù)值，在，在實際運實際運用用時時一般都取一般都取絕對值絕對值，即，即 商品需求缺乏價格商品需求缺乏價格彈彈性，需求量性，需求量變動對變動對價格價格變動變動 的反的反應(yīng)應(yīng)不敏感。不敏感。 商品需求富有價格彈性，需求量變動對價格變動的商品需求富有價格彈性，需求量變動對價格變動的 反應(yīng)敏感。反應(yīng)敏感。 0 d E 10 d E 1 d E Page 27 q房地產(chǎn)商品的需求曲線房地產(chǎn)商品的需求曲線一般呈現(xiàn)為一條拐

27、折線一般呈現(xiàn)為一條拐折線 從一般意義上講，從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價格在當(dāng)房地產(chǎn)價格在 一個較低的幅度內(nèi)變動時（一個較低的幅度內(nèi)變動時（如如D D 1 1E E 段段 ），房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性），房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性。這這 是因為對商品用房而言，區(qū)位條件至是因為對商品用房而言，區(qū)位條件至 關(guān)重要，此時價格變動對需求量的變關(guān)重要，此時價格變動對需求量的變 動影響程度不大。動影響程度不大。（據(jù)國外經(jīng)驗，當(dāng)住宅（據(jù)國外經(jīng)驗，當(dāng)住宅 售價相當(dāng)于住戶收入的售價相當(dāng)于住戶收入的3-63-6倍時，需求缺乏價倍時，需求缺乏價 格彈性。）格彈性。） O Q D1 D2 E 當(dāng)房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲

28、時當(dāng)房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時（如（如E ED D2 2段段 ） ，需求，需求 者會明顯緊縮正常需求量，者會明顯緊縮正常需求量，房地產(chǎn)需求富有價格彈性。房地產(chǎn)需求富有價格彈性。不過房不過房 地產(chǎn)需求富有價格彈性僅呈現(xiàn)單向性，即價格下降時并不呈現(xiàn)地產(chǎn)需求富有價格彈性僅呈現(xiàn)單向性，即價格下降時并不呈現(xiàn) 這種趨勢，所以這種趨勢，所以用細(xì)線表示用細(xì)線表示。 Page 28 n房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性指收入變動的比率所引指收入變動的比率所引 起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量 變動對收入變動的反應(yīng)程度。用公式表示為：變動對收入

29、變動的反應(yīng)程度。用公式表示為： YY QQ EY 由于收入由于收入與與需求量同方向需求量同方向變動變動，所以房地，所以房地產(chǎn)產(chǎn)需求的收入需求的收入彈彈性系性系 數(shù)應(yīng)為數(shù)應(yīng)為正正值值，即，即 商品需求缺乏收入商品需求缺乏收入彈彈性，需求量性，需求量變動對變動對收入收入變動變動 的反的反應(yīng)應(yīng)不敏感。不敏感。 商品需求富有收入彈性，需求量變動對收入變動的商品需求富有收入彈性，需求量變動對收入變動的 反應(yīng)敏感。反應(yīng)敏感。 0 Y E 10 Y E 1 Y E Page 29 房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或地區(qū)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段密房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或地區(qū)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段密 切相關(guān)切相關(guān): : 在

30、較低階段，富有收入彈性在較低階段，富有收入彈性; ; 在較高階段如發(fā)達(dá)國家，缺乏收入彈性。在較高階段如發(fā)達(dá)國家，缺乏收入彈性。 普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大。 高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較小。高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較小。 Page 30 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素 n國民經(jīng)濟發(fā)展水平國民經(jīng)濟發(fā)展水平( (與房地產(chǎn)需求水平正相關(guān)與房地產(chǎn)需求水平正相關(guān)) ) 經(jīng)濟發(fā)展水平高的國家或地區(qū)或時期，房地產(chǎn)需求水平高。經(jīng)濟發(fā)展水平高的國家或地區(qū)或時期，房地產(chǎn)需求水平高。 經(jīng)濟發(fā)展水平變化會引起房地產(chǎn)投

31、資規(guī)模和消費需求的變化，具經(jīng)濟發(fā)展水平變化會引起房地產(chǎn)投資規(guī)模和消費需求的變化，具 體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費性需求的變化。體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費性需求的變化。 n人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)( (人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求量成正比，人口人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求量成正比，人口 結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)) ) 人口規(guī)模相同的區(qū)域，由于人口結(jié)構(gòu)的差異會有截然不同的房地人口規(guī)模相同的區(qū)域，由于人口結(jié)構(gòu)的差異會有截然不同的房地 產(chǎn)需求。產(chǎn)需求。 如高校和中央商務(wù)區(qū)都是單身青年集聚的區(qū)域，由于收入和消費如高校和中央商務(wù)區(qū)都是單身青年集聚的區(qū)域，由于收入和消費 能力不同，對住房需求不

32、同。高校周圍需要能力不同，對住房需求不同。高校周圍需要普通單身或合租住房普通單身或合租住房， 中央商務(wù)區(qū)則需要中央商務(wù)區(qū)則需要高級單身公寓高級單身公寓。 Page 31 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素 n房地產(chǎn)價格收入比房地產(chǎn)價格收入比 房地產(chǎn)價格相對于收入的比值，往往直接決定需求的有效性，房地產(chǎn)價格相對于收入的比值，往往直接決定需求的有效性， 只有當(dāng)房地產(chǎn)價格收入比在合理的范圍內(nèi)時，房地產(chǎn)的潛在只有當(dāng)房地產(chǎn)價格收入比在合理的范圍內(nèi)時，房地產(chǎn)的潛在 需求方能轉(zhuǎn)化成有效需求。需求方能轉(zhuǎn)化成有效需求。 n信貸能力信貸能力 房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費和投資，對于大多數(shù)人來說都是一大筆投房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費和

33、投資，對于大多數(shù)人來說都是一大筆投 入，很少有人全部靠存款或自有資金一次性支付，獲得信貸入，很少有人全部靠存款或自有資金一次性支付，獲得信貸 的難易程度及成本高低會影響房地產(chǎn)的有效需求。的難易程度及成本高低會影響房地產(chǎn)的有效需求。 1998-20031998-2003年，我國個人購房占住房購買者的比例由百分之幾提高到年，我國個人購房占住房購買者的比例由百分之幾提高到 百分之九十幾，很大程度上是由于鼓勵購房信貸政策的出臺與實施，百分之九十幾，很大程度上是由于鼓勵購房信貸政策的出臺與實施， 如如放寬貸款對象、提高可貸款額與房價比、多次下調(diào)貸款利率等。放寬貸款對象、提高可貸款額與房價比、多次下調(diào)貸款

34、利率等。 Page 32 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素 n消費者或投資者的偏好消費者或投資者的偏好 消費者的偏好表現(xiàn)在消費者的偏好表現(xiàn)在愿意把收入花費在住房上的比例愿意把收入花費在住房上的比例、愿愿 意租房還是購房意租房還是購房，喜歡多層還是高層喜歡多層還是高層，喜好市中心或是城喜好市中心或是城 郊郊，這些受消費者的職業(yè)、生活習(xí)慣、親友觀念等因素的，這些受消費者的職業(yè)、生活習(xí)慣、親友觀念等因素的 影響。影響。 投資者的偏好表現(xiàn)在投資者的偏好表現(xiàn)在愿意投資房地產(chǎn)還是投資其他產(chǎn)業(yè)，愿意投資房地產(chǎn)還是投資其他產(chǎn)業(yè)， 是投資住宅還是商鋪。是投資住宅還是商鋪。 n對市場的預(yù)期對市場的預(yù)期 預(yù)期價

35、格上漲，當(dāng)期的需求會上升，反之則相反。預(yù)期價格上漲，當(dāng)期的需求會上升，反之則相反。 Page 33 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素 n政策因素政策因素 稅收、住房制度、產(chǎn)權(quán)制度等會影響房地產(chǎn)需求。購稅收、住房制度、產(chǎn)權(quán)制度等會影響房地產(chǎn)需求。購 房稅收優(yōu)惠、保護個人擁有房地產(chǎn)的合法權(quán)利、住房房稅收優(yōu)惠、保護個人擁有房地產(chǎn)的合法權(quán)利、住房 不再福利分配等，都會刺激房地產(chǎn)需求。不再福利分配等，都會刺激房地產(chǎn)需求。 Page 34 3.2.2 房地產(chǎn)供給 n房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件 n房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性 n房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律

36、Page 35 3.2.2.1 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件 n內(nèi)涵內(nèi)涵 q微觀經(jīng)濟學(xué)的角度微觀經(jīng)濟學(xué)的角度: :房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定是指生產(chǎn)者在某一特定 時期，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商時期，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商 品量。品量。 q宏觀經(jīng)濟角度宏觀經(jīng)濟角度: :房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給指房地產(chǎn)總供給, ,即某一時即某一時 期全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總期全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總 量和價值總量。量和價值總量。 Page 36 3.2.2.1 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件 n房地產(chǎn)供給的條件房地產(chǎn)供

37、給的條件 q出售或出租的愿望出售或出租的愿望 主要取決于價格為主的交易條件；主要取決于價格為主的交易條件； q供給能力供給能力 主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力和經(jīng)營管理水平。主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力和經(jīng)營管理水平。 上述兩者缺一不可，但在市場經(jīng)濟條件下，以價格為主的上述兩者缺一不可，但在市場經(jīng)濟條件下，以價格為主的 交易條件是主要的。交易條件是主要的。 Page 37 3.2.2.2 房地產(chǎn)供給彈性 n房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性是指房地產(chǎn)供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格是指房地產(chǎn)供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格 變動的比率所引起的房地產(chǎn)供應(yīng)量變動的比率，它表示了房變動的比率所引起的房地產(chǎn)供

38、應(yīng)量變動的比率，它表示了房 地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。用公式表示用公式表示 為：為： PP QQ E s 一般情一般情況況下，由于房地下，由于房地產(chǎn)產(chǎn)價格價格與與供供給給量同方向量同方向變動變動，所以，所以 房地房地產(chǎn)產(chǎn)供供給彈給彈性系性系數(shù)應(yīng)為數(shù)應(yīng)為正正值值，即，即 特殊情特殊情況況下，下，房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)為負(fù)值。房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)為負(fù)值。例如，當(dāng)房地例如，當(dāng)房地 產(chǎn)需求低迷而價格下降時，供給可能會增加，房地產(chǎn)供給彈性產(chǎn)需求低迷而價格下降時，供給可能會增加，房地產(chǎn)供給彈性 系數(shù)可能變成負(fù)值，即系數(shù)可能變成負(fù)值，即 ，這是房地產(chǎn)價格上

39、漲的預(yù)期在起這是房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期在起 作用。作用。 0 s E 0 s E Page 38 3.2.2.3 房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律 n特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性 房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生 變化，因而房地產(chǎn)供給無彈性，即變化，因而房地產(chǎn)供給無彈性，即 n短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小 短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，土地供給無彈性，房地產(chǎn)短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，土地供給無彈性，房地產(chǎn) 可通過可變要素的增減而改變供給，但變動幅度不會很大。可通過可變要素的增減而改變供

40、給，但變動幅度不會很大。 0 s E P O S Q 10 s E P Q O S Page 39 3.2.2.3 房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律 n長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大 長期內(nèi)土地供給量可變，具有一定彈性，房地產(chǎn)供給量長期內(nèi)土地供給量可變，具有一定彈性，房地產(chǎn)供給量 變化更明顯，兩種因素綜合在一起，房地產(chǎn)供給富有彈性。變化更明顯，兩種因素綜合在一起，房地產(chǎn)供給富有彈性。 1 s E P O S Q Page 40 3.2.3 房地產(chǎn)市場供求均衡 n房地產(chǎn)供求均衡的含義房地產(chǎn)供求均衡的含義 n房地產(chǎn)供求均衡的形成房地產(chǎn)供求均衡的形成 n房地產(chǎn)供求均衡的基本原理房地產(chǎn)供

41、求均衡的基本原理 Page 41 3.2.3.1 房地產(chǎn)供求均衡的含義 n房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)供求均衡是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需 求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致 時的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。時的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。 Page 42 3.2.3.2 房地產(chǎn)供求均衡的形成 n需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響 在經(jīng)濟學(xué)上，需求量和供給量的變動是指當(dāng)其他因素不變時，在經(jīng)濟學(xué)上，需求量和供給量的變動是指當(dāng)其他因素不變時， 商品本身價格變動商品本身價格變動所引起需求量

42、或供給量的變動。所引起需求量或供給量的變動。表現(xiàn)為沿表現(xiàn)為沿 著供著供( (求求) )曲線的移動。曲線的移動。 房地房地產(chǎn)數(shù)產(chǎn)數(shù)量量Q Q 0 S S 房地產(chǎn) 價格P D E E 均衡價格均衡價格P0 Q0 P1 Page 43 3.2.3.2 房地產(chǎn)供求均衡的形成 n需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響 在經(jīng)濟學(xué)上，在經(jīng)濟學(xué)上，需求和供給的變動需求和供給的變動是指當(dāng)商品本身的是指當(dāng)商品本身的價格不價格不 變時變時，其他因素的變動所引起的需求量或供給量的變動。，其他因素的變動所引起的需求量或供給量的變動。 表現(xiàn)為表現(xiàn)為供供( (求求) )曲線的移動曲

43、線的移動。 房地產(chǎn) 價格P 房地房地產(chǎn)數(shù)產(chǎn)數(shù)量量Q Q 0 S S D p0 D1 S1 p1 p2 p3 Q0Q1Q2Q3 Page 44 3.2.3.3 房地產(chǎn)供求均衡的基本原理 n房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)的形成是供給與需求這兩種力量相房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)的形成是供給與需求這兩種力量相 互作用、相互變化的結(jié)果?；プ饔?、相互變化的結(jié)果。 n房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)不僅包括供給價格與需求價格相一房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)不僅包括供給價格與需求價格相一 致，而且包括供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致致，而且包括供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致, ,二者缺一不可。二者缺一不可。 n房地產(chǎn)供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上房地產(chǎn)供給數(shù)

44、量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上表示表示 特定市場特定市場( (或房地產(chǎn)商品或房地產(chǎn)商品) )的供求數(shù)量相當(dāng)，供求結(jié)構(gòu)吻的供求數(shù)量相當(dāng)，供求結(jié)構(gòu)吻 合；合；在宏觀層次上在宏觀層次上表示一個城市表示一個城市( (國家國家) )的房地產(chǎn)總供給的房地產(chǎn)總供給 數(shù)量與總需求數(shù)量相一致。數(shù)量與總需求數(shù)量相一致。 n房地產(chǎn)供給量或需求量是房地產(chǎn)價格的函數(shù)，而供給量房地產(chǎn)供給量或需求量是房地產(chǎn)價格的函數(shù)，而供給量 或需求量會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大制約?；蛐枨罅繒Ψ康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生重大制約。 Page 45 3.3 3.3 地價與房價地價與房價間間的關(guān)系分析的關(guān)系分析 房價房價決決定地價定地價 房價房價與與地價互

45、地價互動動 Page 46 3.3.1房價決定地價 n茅于軾（天則經(jīng)濟研究所）茅于軾（天則經(jīng)濟研究所）: : 新京報新京報20092009年年6 6月月2424日報道，北京市土地整理儲備中心市場部日報道，北京市土地整理儲備中心市場部 部長雷蕾稱，地價和房價無直接對應(yīng)關(guān)系。我不同意這樣的看法。部長雷蕾稱，地價和房價無直接對應(yīng)關(guān)系。我不同意這樣的看法。 我們知道，土地是天生的，它是沒有成本的，或成本等于零。我們知道，土地是天生的，它是沒有成本的，或成本等于零。 那么它的價格是由什么決定的呢？那么它的價格是由什么決定的呢？ 如果一塊土地是用來開發(fā)做房地產(chǎn)用，土地的價格就由最后的如果一塊土地是用來開發(fā)

46、做房地產(chǎn)用，土地的價格就由最后的 房價決定?；蛘哒f，房價決定了地價。比如說，上海外灘的地價高，房價決定?；蛘哒f，房價決定了地價。比如說，上海外灘的地價高， 完全是因為那兒的房價高。很貴的房也有人買，所以把地價抬起來完全是因為那兒的房價高。很貴的房也有人買，所以把地價抬起來 了。這就解釋了為什么房價和所在的位置有密切關(guān)系。北京二環(huán)和了。這就解釋了為什么房價和所在的位置有密切關(guān)系。北京二環(huán)和 三環(huán)的地價不一樣，就是因為房價不一樣。三環(huán)的地價不一樣，就是因為房價不一樣。 Page 47 3.3.2房價與地價互動(高度正相關(guān)) n房價猛漲，帶動地價；房價猛漲，帶動地價； n地價高起，再拉升房價地價高起

47、，再拉升房價房價與地價之間正在形成正房價與地價之間正在形成正 向互動向互動，獲利的是開發(fā)商和地方政府，買單的是所有購，獲利的是開發(fā)商和地方政府，買單的是所有購 房者。中央動用金融杠桿平抑房價，加息、加息、再加房者。中央動用金融杠桿平抑房價，加息、加息、再加 息，良好的意愿卻造成了負(fù)面的結(jié)果：房價再度被拉升，息，良好的意愿卻造成了負(fù)面的結(jié)果：房價再度被拉升， 而且從購房總款和還款利息兩方面進一步加重了購房者而且從購房總款和還款利息兩方面進一步加重了購房者 負(fù)擔(dān)，銀行卻成為受益者。負(fù)擔(dān)，銀行卻成為受益者。 Page 48 思考題 n1.1. 近幾年來，各大城市房價持續(xù)攀升近幾年來，各大城市房價持續(xù)攀升, ,請從影響房地產(chǎn)需請從影響房地產(chǎn)需 求的因素入手分析大城市房價高的原因。求的因素入手分析大城市房價高的原因。 n2.2.談?wù)勀銓Φ貎r與房價關(guān)系的理解談?wù)勀銓Φ貎r與房價關(guān)系的理解 Page 49 3.1.1 土地需求 l對土地的派生需求(土地要素