宏觀經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)

1、中國房地產(chǎn)政策 宏觀調(diào)控十年 宏觀經(jīng)濟學(xué)第六組 p 我國目前正式公布的兩個房價指數(shù)分別是“70 大中城市房屋銷售價格指數(shù)”和“商品住宅平 均銷售價格”。大家可以鮮明地在圖8中看出 ，兩個房價（定基）指數(shù)的曲線均位于城鎮(zhèn)人 均可支配收入指數(shù)曲線的下方，意味著房價上 漲幅度低于人均可支配收入的增長。這與民眾 普遍的感受顯然是矛盾的。 當(dāng)下中國房地產(chǎn)發(fā)展概況 我國現(xiàn)有房價指數(shù)的缺陷 p1住宅市場供不應(yīng)求的基本格局，是房價上 漲的基本動因 p 2土地供給制度缺乏彈性抑制了城鎮(zhèn)住房供 給增長 p 3持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境與低利率管制，持續(xù) 地激勵需求，是當(dāng)前房價過快上漲至關(guān)重要的助 推因素 當(dāng)下中國房地產(chǎn)發(fā)

2、展概況 我國“房價上漲過快”的原因 宏觀經(jīng)濟政策 p 2008年11月1日起國家出臺政策救樓市 ： 1、個人首購90平米以下住房,契稅稅率下調(diào)到1% ; 2、人買賣住房暫免征收印花稅; 3 、個人賣房暫免征收土地增值稅; 4、 最低首付款比例調(diào)整為20%; 5、 商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準(zhǔn)利 率的0.7倍; 6、 個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點。 n 1、利率和匯率調(diào)整對房地產(chǎn)的影響： n 2、利率對房地產(chǎn)業(yè)的影響 n 3、調(diào)高利率會抑制房地產(chǎn)投資和對再次置業(yè)者造成心理 影響和經(jīng)濟影響 央行宣布，從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年 期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1

3、08個百分點。 宏觀經(jīng)濟政策 0608上半年，一直存在通貨膨脹，尤其以08上半年 最盛，而此時，房地產(chǎn)業(yè)也處在其旺盛時刻?！胺績r更是出 現(xiàn)快速飆升，房價的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)家庭的收入增 長幅度，提前透支了未來房價增長的可能性，透支了未來的 市場空間。 這個時候，政府采取調(diào)高利率，調(diào)高利率屬于緊縮性貨幣 政策，對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要有以下兩個方面：（1）減 少貨幣供應(yīng)量，提高房地產(chǎn)商的成本。銀行貸款是房地產(chǎn) 商的主要融資渠道，利率的提高使得貨幣變得稀缺，貸款 更難獲得，這將使得開發(fā)商的利息支出增加，買地成本增 加，財務(wù)壓力加大,土地儲備的成本和風(fēng)險加大，這將有 利于政府控制房地產(chǎn)投資過熱，控制

4、房地產(chǎn)規(guī)模。（2） 有利于降低需求量，抑制投機行為。控制過熱的需求，利 率上調(diào)意味著貸款購房的成本上升，利息支出增加，投機 性購房者壓力增大 宏觀經(jīng)濟政策 u降息對房貸月供的影響 金融危機來襲時，經(jīng)濟泡沫破裂，央行就必須執(zhí)行寬松的貨幣政策， 包括降低利率。下面我們來看看央行最近的四次降息會給房地產(chǎn)業(yè)帶來 什么效果。 降息前，一套50萬20年月供的房子總利息是491069.36，而降息后 的總利息是245259.38!消費者購房欲望加大。 因此，央行對利率的調(diào)整，對于房地產(chǎn)業(yè)來說是極大的利好，在房 地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷的情況下，不少消費者處于觀望狀態(tài)，而對于開發(fā)商 來說，由于樓盤沒有賣出去，手上缺少流

5、動資金，不得不使得原來正 在進(jìn)一步開發(fā)土地空閑，造成不必要的浪費。所以，政府在此時出臺 這樣的政策，無疑給房地產(chǎn)業(yè)送來一場“及時雨?！?p 小結(jié)：降息有利于刺激住房需求，加息則會收到相反的效果 宏觀經(jīng)濟政策 u 利率和匯率變化幅度的比較，對人民幣升降值的影響，進(jìn)而 分析外來壓力的影響 u 利率變動固然可以影響國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的供需情況，但是在 一個開放的市場經(jīng)濟中，匯率是一個無法忽略的因素。當(dāng)國 內(nèi)的利率上升而匯率保持不變的時候，這時候人民幣就面臨 著升值的壓力。當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外 資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲;相反 ，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格下降。如果沒有適當(dāng)?shù)拇?/p>

6、施的話， 外資就會乘機涌入，使得原來的經(jīng)濟調(diào)控收不到理想的效果 ，因此，降息和匯率必須統(tǒng)籌考慮 宏觀經(jīng)濟政策 n 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會直接影響房價 “增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本， 從而會推動房地產(chǎn)價格上升;” 相反，會使房地產(chǎn)價格下降。 08年1月的稅收調(diào)整減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，在其他條件不變的 情況下，這將會降低成本，使房價下降;當(dāng)稅收完全轉(zhuǎn)嫁到消費 者的身上時，其調(diào)節(jié)效果就變得微乎其微。 n 土地增值稅對房地產(chǎn)的影響 在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率， 會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降;而增加賣方的稅 收，如收取土地增值稅，會使房地產(chǎn)價格上升

7、。因此，08年 稅收調(diào)整中“個人賣房暫免征收土地增值稅”。則是會刺激房 地產(chǎn)需求，促進(jìn)二手房市場的發(fā)展。 宏觀經(jīng)濟政策 十年房地產(chǎn)發(fā)展 1、2003年，人民銀行出臺對“五大行業(yè)”限制投放 信貸資金的政策，其中包含房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加 強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，規(guī)定對于個人購買高檔住房 、兩套以上（含兩套）的按揭，要求各商業(yè)銀行調(diào)高首付比例 和利率水平； 2、2004年3月，監(jiān)察部、國土資源部共同下發(fā)文件 ，要求從2004八月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公 開競價出讓；2004年10月、2005年3月人民銀行在不到半 年時間內(nèi)連續(xù)兩次加息； 十年政策調(diào)整 十年房地產(chǎn)發(fā)展 3、20

8、05年4月各銀行出臺相關(guān)配套政策，對首付款比 例、利率政策進(jìn)行調(diào)整；2005年5月，國家稅務(wù)總局、財政 部、建設(shè)部日前聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 ，房屋轉(zhuǎn)讓開征營業(yè)稅；2005年7月1日，商業(yè)銀行個人征 信系統(tǒng)開始聯(lián)網(wǎng)，個人購買第二套以上住房不再享受優(yōu)惠利率 ，貸款成數(shù)同時降低；2005年7月，工行、民生開始在上海 隊提前還款用戶收取違約金；審計署入住農(nóng)行嚴(yán)查房貸； 2005年9月，農(nóng)業(yè)銀行總行下發(fā)關(guān)于積極穩(wěn)健發(fā)展二手房 貸款業(yè)務(wù)的通知，明確二手房貸款必須集中在個人住房貸款 管理經(jīng)驗豐富、風(fēng)險控制能力較強的經(jīng)辦機構(gòu)辦理； 4、2006年4月28日，人民銀行將房貸利率在不到 18個月的

9、時間內(nèi)第三次提高；2006年5月29日，九部委出 臺“國十五條”，對營業(yè)稅征收期限重新界定，購房客戶觀望 的氣氛濃厚，在一定程度上一直業(yè)主報價大幅走高的情況。 5、2006年上調(diào)商業(yè)銀行貸款利率，央行全面上調(diào)各 檔次貸款利率0.27個百分點；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對 項目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀 行不得發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接 受其作為貸款的抵押物； 6、2007年，8項政策，5次加息，從金融層面 打壓房地產(chǎn)； 7、2008年央行百日內(nèi)連續(xù)5次降息。在行業(yè)分析師看 來，房地產(chǎn)行業(yè)可能是這一輪政策調(diào)整的最大受益者。一是央 行的減息明顯降低房地

10、產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，特別是對部分負(fù)債 較高的房企；二是有助于減輕購房者負(fù)擔(dān)，間接提高市場購買 力；三是存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，銀行可支配資；金更多，使得 企業(yè)貸款相對容易； 8、2009年5月21日，為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地 增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定 土地增值稅清算管理規(guī)程；2009年5月25日，發(fā)改委提 出今年將由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征 物業(yè)稅；2009年10月，營業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止； 9、2010年4月份，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下 ，1月10日,國務(wù)院出臺國十一條,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付 不得低于40%；4月2日,財政部下發(fā)通知稱,

11、對兩個或兩個以上 個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有 購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房 的契稅優(yōu)惠政策； 10、2011年4月2日,財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個 以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人 已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通 住房的契稅優(yōu)惠政策；4月2日,財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩 個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多 人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普 通住房的契稅優(yōu)惠政策；1月28日上海、重慶房產(chǎn)稅試點； 11、2012年，住建部啟動的全國40個城

12、市的個人住 房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個城市包括省 會城市，計劃單列城市，及一批大型的地級市；四大行首套房 貸利率降到基準(zhǔn)線； 12、2013年3月出臺“國五條”及其細(xì)則，要求擴大 房產(chǎn)稅試點；多個城市公積金貸款政策收緊。 中國房地產(chǎn)政策匯總（2005-2014) 時間重要政策內(nèi) 容調(diào)控意義 老“國八條 ” 2005年3月 國務(wù)院出臺八點意見穩(wěn)定房價，高度重視穩(wěn)定住房價格，將 穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制；大力調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房 的土地供應(yīng)，并督促建設(shè)。 首次將穩(wěn)定房價 提高到政治高度 。 年 月“國六條” 溫家寶主持召開國

13、務(wù)院常務(wù)會議，提出促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展 的六項措施。包括切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮稅收 、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模 和進(jìn)度，減緩被動型住房需求過快增長等。 調(diào)控從指導(dǎo)意見 轉(zhuǎn)向可操作性。 “政策 ” 國務(wù)院出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 ，規(guī)定自年 月 日起，凡新審批、新開工的商品住房 建設(shè)，套型建筑面積平方米以下住房 含經(jīng)濟適用住房 面積 所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的以上。 對國六條進(jìn)一步 細(xì)化，并做出量 化規(guī)定。 年 各地紛紛出臺 救市政策 成都“地產(chǎn)新政條”，西安“條”，南京“條”，杭 州“條”等。普遍包括：減稅費：包括個人方面的契稅 、印花

14、稅，開發(fā)商方面的所得稅等；降信貸門檻：包括個 人方的公積金貸款、銀行按揭貸款，開發(fā)商方面的信貸支 持；允許開發(fā)商緩交土地出讓金；購房入戶；動拆遷實 行貨幣化安置，迫使拆遷戶去市場購房，或者政府收購市場 上滯銷的中低價房用于安置，以保護(hù)商品房市場 。 極大地促進(jìn)了房 地產(chǎn)市場的火爆 。 20065 20065 90/70 200661 90() 70% 2008 101520 241. 2. 3.4.5. 年 月 200910 1.2. 3.4. 20104 GDP11% 20111 60%1.1 2011 30% 20121 2012 2012640 20132 20139 2014 年月 年

15、 月 “國四條” 增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自主和改善 性住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù) 大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。同月，營業(yè)稅免征優(yōu)惠政 策終止。 隨著房價快速飆 升，房產(chǎn)宏觀調(diào) 控卷土重來。 “國十條” 在國內(nèi)各大城市房價狂飆，一季度增長超過的前提 下，中央頒布限制異地購房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體 可執(zhí)行性的措施。 史上最嚴(yán)厲宏觀 調(diào) 年 月 新“國八條 ” 二套房貸首付比例提至，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的倍 。加上此前的政策，年，首套房商業(yè)貸款的首付為 ，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。 進(jìn)一步落實地方 政府責(zé)任，嚴(yán)厲 度史無前例。 年 月 全國住房信

16、息 系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng) 住建部部長姜偉新要求，保證保障性安居工程的竣工率是住 建部年的重點工作，同時繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建 設(shè)，保證在年 月末前實現(xiàn)個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。 希望從制度上彌 補樓市調(diào)控與監(jiān) 管的“短板”。 年 月“國五條” 完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加 普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、 加強市場監(jiān)管。重申堅持執(zhí)行以限購限貸為核心的調(diào)控政 策。年 月 以房養(yǎng)老也稱“住房反向抵押貸款”或者 “倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去， 以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng) 老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。

17、政策計劃于年上半年試行推廣。 引起社會廣泛爭 議，成都“以房 養(yǎng)老第一人”體 驗后稱后悔。 2003年以來的歷次價格調(diào)控的主要歸納 1、要求從政治高度重視房價問題。逐步將“房價問題”升級 為“政治問題”，建立行政問責(zé)制。 2、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加普通商品房、經(jīng)濟適 用住房、限價商品住房、公租房以及廉租房供給，啟動城市和國有 工礦棚戶區(qū)改造，推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。 3、正確引導(dǎo)居民消費預(yù)期。綜合采取土地、財稅、金融等相 關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律手段，引導(dǎo)居民住房消費，控制 不合理需求。 4、整頓市場秩序。加大控制投資性購房需求的力度，嚴(yán)肅查 處房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的

18、違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房 源、散布虛假信息、惡意哄抬、價格欺詐、投機炒作、違反明碼標(biāo) 價規(guī)定、違規(guī)用地、囤地、炒地等,一切擾亂市場秩序非法行為 。 2003年以來,中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，除了 2009年出臺的鼓勵購房政策措施外，這些政策都旨在抑制房 價過快上漲和房地產(chǎn)投資過熱。我們將房屋銷售價格同比指數(shù) 和商品住宅銷售面積同比增速作為房地產(chǎn)政策效果主要評價指 標(biāo)，對政策效果作簡要分析。 從調(diào)控政策的方向看，2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控可分為 三個階段（見附圖1）：第一階段是2003年3季度至2008年 3季度，調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快 上漲；第二階段是2008年4

19、季度至2009年4季度，調(diào)控政策 方向是鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資；第三階段是2010年 1季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房價過快上漲，促進(jìn)房價 合理回歸。 一、房地產(chǎn)調(diào)控與長效機制有共存空間 中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定中強調(diào)了 市場在資源配置中的決定性作用。新一屆政府在近期的重要文 件中，基本上沒有提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，更多強調(diào)“建立房地 產(chǎn)調(diào)控長效機制”。意味著，未來政府會把保障房建設(shè)提到一 個新高度，商品住宅建設(shè)和樓價問題，將主要交由市場來解。 短期行為特征明顯的“限購、限貸、限價、限售、限簽 ”等調(diào)控政策扭曲了真實的市場，影響了資源配置。副作用非 常明顯。呼吁用長效機制取代“限購”的呼聲一直沒有停過。 十年調(diào)控帶