某小區(qū)物業(yè)管理方案 .doc

1、某小區(qū)物業(yè)管理方案 建 荊州 荊州太陽城物業(yè)管理方案 天津順馳物業(yè)管理有限公司 荊州分公司 20_4年7月15日 目 錄 一、 項(xiàng)目概況 二、 物業(yè)管理內(nèi)容 三、 前期物業(yè)管理 1.早期介入服務(wù) 2.接管服務(wù) 3.入住服務(wù) 4.日常服務(wù) 四、 組 織 和 管 理 制 度 五、 物業(yè)管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 六、 成本測算 七、 服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 八、 附各種工作流程和管理規(guī)定 荊州太陽城 一、 項(xiàng) 目 概 況 1、 太陽城簡介 1） 地理位置 該項(xiàng)目位于荊州市的沙市區(qū)，荊襄南道以南，長港路以北，工農(nóng)路以東，園林路以西。 2） 建筑物概況 本項(xiàng)目為一住宅小區(qū)，由多層住宅、小高層住宅、會(huì)

2、所、商業(yè)街組成。其中二層半的住宅4棟；四層的住宅17棟；四層半的住宅84棟；六層的住宅90棟；十一層半的住宅17棟，部分設(shè)地下室一層；會(huì)所三層；商業(yè)街二層；總建筑面積為310000M2，其中商業(yè)面積15000 M2，住宅面積295000 M2。整個(gè)小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的車行道劃分為若干個(gè)住宅組群。整個(gè)小區(qū)的總體建筑輪廓，采用低層、多層和小高層相結(jié)合的方式。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設(shè)置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容積率，另一方面在小區(qū)北部及中部形成鮮明的景觀意向以加強(qiáng)小區(qū)的整體感覺；多層住宅主要包括5-6層的條式住宅及四層退臺(tái)式陽光住宅和疊拼住宅。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。

3、3） 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備 太陽城項(xiàng)目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、VIP會(huì)所、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)休閑等公共設(shè)施，且建立有電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對射報(bào)警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、保安24小時(shí)電子巡更、門禁及車庫管理。小高層每棟配有低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求。 4） 物業(yè)管理用房 A.臨時(shí)性用房 具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層 用房面積： 54平方米 B.長期性用房 具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街1號樓第三層 用房面積：總計(jì)240平方米 二、 物 業(yè) 管 理 內(nèi) 容 物業(yè)管理以政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系，為住戶提供全方位服務(wù)管理，服務(wù)項(xiàng)目

4、呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)、治安消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、車輛交通管理服務(wù)和其它公共管理服務(wù)”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（非合同全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 一）、常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 1、 房屋及公共、共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 1） 房屋建筑公共部位得到維修

5、、養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 2） 公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 3） 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。 4） 智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 2、 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù) 對小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行管理，是一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)

6、域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)及高質(zhì)量的生活場所。 3.綠化管理服務(wù) 綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。通過專業(yè)化人員的管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護(hù)。 樹木、花卉的養(yǎng)護(hù)：主要內(nèi)容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護(hù)。 4、治安消防管理服務(wù) 治安消防是小區(qū)物管工作重點(diǎn)之一。要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治

7、安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。對消防工作實(shí)施管理，預(yù)防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生。最大限度地減少火災(zāi)損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 5、車輛交通管理服務(wù) 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 6、其它公共管理服務(wù) 在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小

8、區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。 二）、委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。 三）、經(jīng)營性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。順馳物業(yè)的便民服務(wù)有多年的工作經(jīng)驗(yàn)，真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗(yàn)到生活在順馳太陽城這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住

9、戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。 三、 前期物業(yè)管理 一）、早期介入服務(wù) 前期介入工作充分與否將直接關(guān)系到接盤以后的服務(wù)水準(zhǔn)。內(nèi)容包括工程施工現(xiàn)場的跟進(jìn)、參入各種隱蔽工程驗(yàn)收和房屋及其配套設(shè)施的驗(yàn)收、小區(qū)有關(guān)文件的收集、政府主管部門的聯(lián)絡(luò)、銷售配合、入住文件的準(zhǔn)備、管理處裝修、人員招募及培訓(xùn)等項(xiàng)目。 本公司將于前期物業(yè)委托管理合同簽訂后即刻啟動(dòng)前期介入工作。前期介入工作主要致力于了解現(xiàn)場工程進(jìn)度，以及從物業(yè)管理角度提出相關(guān)工程問題的建議，并適時(shí)提交工程相關(guān)問題聯(lián)絡(luò)單。 組建物業(yè)管理服務(wù)中心籌建小組 組建物管服務(wù)中心籌建組 選派具有豐富物業(yè)

10、管理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目管理人員組建物管項(xiàng)目籌備組。人員包括：工程技術(shù)、客服、行管、豐富物管經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理。 參與物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì) 參與規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)從實(shí)用、耐用、安全、方便、美觀、節(jié)能、利于管理及節(jié)省運(yùn)營費(fèi)用等多個(gè)方面考慮，提供規(guī)劃與設(shè)計(jì)意見供開發(fā)商、規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門參考。(如房屋實(shí)用率、空調(diào)主機(jī)預(yù)留位、空調(diào)冷凝水集中排水管、各種標(biāo)示牌等的配備、安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、物管用房及各種附屬設(shè)施的設(shè)置) 參與項(xiàng)目建設(shè)管理 配合開發(fā)商和監(jiān)理單位對項(xiàng)目建設(shè)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查，減少和防范樓宇建設(shè)施工中出現(xiàn)有礙使用和安全的質(zhì)量問題和施工遺漏問題，減少今后物業(yè)運(yùn)營中的維修保養(yǎng)開支。重點(diǎn)跟蹤各種防水施工、道路施工、

11、回填土工程、門窗材料、給排水施工、機(jī)電設(shè)備施工。 定期聯(lián)絡(luò)溝通 定期與開發(fā)商進(jìn)行會(huì)議交流，溝通物管進(jìn)程； 定期參加工程會(huì)議，對在工程跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的影響今后安全和使用的質(zhì)量問題與開發(fā)商和施工單位溝通。 收集文件及建立物業(yè)檔案 及時(shí)收集當(dāng)?shù)馗鞣N物業(yè)管理文件，并建檔； 收集物業(yè)各項(xiàng)批準(zhǔn)建設(shè)文件； 各項(xiàng)施工承包合同、協(xié)議建檔； 收集項(xiàng)目施工圖紙，了解項(xiàng)目建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)；收集各單項(xiàng)竣工圖紙。 銷售服務(wù) 為現(xiàn)場售樓處提供保安、清潔、招待服務(wù)； 派遣物業(yè)顧問現(xiàn)場答疑； 對置業(yè)顧問提供有針對性的物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)，統(tǒng)一有關(guān)物業(yè)管理問題的回答； 做好有關(guān)物業(yè)管理意見的收集。 對外聯(lián)系 區(qū)房管部門的聯(lián)絡(luò)； 物價(jià)部門的聯(lián)

12、絡(luò)； 郵電部門的聯(lián)絡(luò)； 環(huán)衛(wèi)部門的聯(lián)絡(luò)； 供水/電/氣部門的聯(lián)絡(luò)； 地區(qū)公安派出所的聯(lián)絡(luò)； 有線電視傳播點(diǎn)的聯(lián)絡(luò)； 各承包方的聯(lián)絡(luò)。 行政 確定人員定編和組織結(jié)構(gòu)；確定人員招騁、培訓(xùn)計(jì)劃；制定內(nèi)、外部管規(guī)制度；訂制前期物管合同、臨時(shí)管理公約、裝修管理規(guī)定。 建立財(cái)務(wù)制度，制作物業(yè)管理財(cái)務(wù)運(yùn)營計(jì)劃。 二)、接管驗(yàn)收(交房前三月) 小區(qū)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 1) 成立物業(yè)管理處，招騁各崗位人員，草擬各類員工崗位職責(zé)，進(jìn)行崗前培訓(xùn)。 2) 草擬各種規(guī)章制度，工作程序、崗位職責(zé)等。 3) 編制業(yè)主手冊及對外規(guī)章制度。 4) 組成小區(qū)接管驗(yàn)收小組。 5) 編制小區(qū)驗(yàn)收計(jì)劃。 6) 工程部人員進(jìn)駐現(xiàn)場，參

13、與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，熟悉各類設(shè)備構(gòu)造、性能、水電線路鋪設(shè)位置及走向。 7) 制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 8) 準(zhǔn)備各種驗(yàn)收表格。 接管驗(yàn)收具備條件 1）建設(shè)工程已全部施工完成，竣工驗(yàn)收合格。 2）供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等小區(qū)附屬設(shè)備設(shè)施正常使用。 3）小區(qū)及小區(qū)內(nèi)道路的名稱應(yīng)有地方各管理部門審核的批準(zhǔn)書及經(jīng)公安部門審批、編正式門牌號碼。 4）驗(yàn)收小組對設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 5）對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯等附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 6）檢查不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提交整改通知書，移交工程單位進(jìn)行整改。 7）小

14、區(qū)的實(shí)物驗(yàn)收，做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格、數(shù)量符合；二是工程主要設(shè)備實(shí)際安裝位置及設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合。 8）依驗(yàn)收列出各項(xiàng)工程驗(yàn)收報(bào)告 9）物業(yè)公司會(huì)同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將資料收歸存檔。 小區(qū)接管資料收集內(nèi)容 1） 產(chǎn)權(quán)資料 A.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B.用地批準(zhǔn)文件 C.建筑執(zhí)照 D.拆遷資料 E.業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單 2） 技術(shù)資料 A.竣工圖：總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 B.地質(zhì)勘察報(bào)告 C.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單 D.圖紙會(huì)審記錄 E.竣工驗(yàn)收證明書 F.工程合同及開、竣工報(bào)告 G.工程

15、設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位 H.隱蔽工程驗(yàn)收簽證 I.沉降觀測記錄 設(shè)備及主要建材質(zhì)量保證書，或合格證書。供水、供暖、管道煤氣試壓報(bào)告。 成立接管驗(yàn)收小組 1.參與竣工驗(yàn)收工作； 2.竣工驗(yàn)收后及時(shí)作好有關(guān)遺留工作報(bào)告并跟進(jìn)； 3.接收工程圖冊和相關(guān)資料； 4.與工程部協(xié)調(diào)制定接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 5.確定物業(yè)正式接管時(shí)間； 6.制定各種驗(yàn)收記錄表格； 7.建立設(shè)備、設(shè)施管理檔案； 收集業(yè)主資料 1.接受業(yè)主、住戶全部資料； 2.建立業(yè)主、住戶檔案； 協(xié)調(diào)統(tǒng)一接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)接管驗(yàn)收主要工作內(nèi)容是對其安全性和使用性進(jìn)行驗(yàn)收，由物業(yè)依國家相關(guān)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn))制定符各本

16、物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并發(fā)送至相關(guān)承包商，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商接管驗(yàn)收時(shí)間。 標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌制作 辦公區(qū)標(biāo)識(shí)及裝修； 管理及服務(wù)人員的制服和胸牌； 平面圖及各指示圖和宣傳廣告欄； 小區(qū)交通標(biāo)識(shí)； 公共設(shè)施綠化標(biāo)識(shí)； 機(jī)電設(shè)備及其運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)。 工程完善和工程遺留問題處理 工程完善、改造 工程遺留問題 處理 1、 對所發(fā)現(xiàn)須完善改進(jìn)、保修的問題項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商進(jìn)行溝通匯報(bào)，由驗(yàn)收接管小組作好與施工單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。 2、 在接管驗(yàn)收中，發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建筑單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由施工單位負(fù)責(zé)維修，

17、也可采用費(fèi)用補(bǔ)償方法，由物業(yè)自行處理。 3、 在驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和安全缺陷應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行保修。 三)、入住服務(wù) 前期準(zhǔn)備 1） 竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓房入住前一至三個(gè)月進(jìn)行。 2） 入住時(shí)間： 3） 籌建管理處： A） 入住前三個(gè)月，任命管理處主任、管理層人員到位，房管員2-3人（收款1人）到位，辦理入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 B） 竣工驗(yàn)收前兩個(gè)月，工程人員參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作。跟進(jìn)工程遺漏問題。 C） 竣工驗(yàn)收前一個(gè)月，保安人員上崗培訓(xùn)，對物業(yè)進(jìn)行保衛(wèi)工作。 D） 入住前兩個(gè)月，管理處掛牌。 E） 入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐。 F） 入

18、住前一個(gè)月，清潔人員到位，對小區(qū)整體進(jìn)行清潔。 G） 入住前兩個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。 H） 擬定管理處辦公用房和員工宿舍裝修方案。 I） 編印“住戶手冊”、“業(yè)主公約”、“裝修管理規(guī)定”、“入住須知”，及各項(xiàng)表格印制等 4) 制訂各種入住工作程序 5) 辦理入住前15天應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出入住通知書、入住手續(xù)書、收費(fèi)通知書、收樓須知 6) 物資準(zhǔn)備：包括各種工程、清潔工具，各種辦公用品，安保用具 入住服務(wù)工作： 1.向業(yè)主介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接受業(yè)主服務(wù)咨詢。 2.與業(yè)主簽訂臨時(shí)管理公約、前期物管協(xié)議、裝修管理規(guī)定 3.業(yè)主交付物業(yè)管理費(fèi)。 4.帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收房，交鑰匙。 5.業(yè)主需要進(jìn)

19、行室內(nèi)裝修，可將裝修管理規(guī)定等文件交給業(yè)主，并幫助解釋說明。 入住房屋移交驗(yàn)收 在業(yè)主/住戶簽定管理公約和繳納相關(guān)費(fèi)用后，即可由管業(yè)員（房管員）或工程人員陪同對房屋進(jìn)行入住收房驗(yàn)收。 在進(jìn)行收房驗(yàn)收時(shí)，向業(yè)主/住戶說明房屋已由開發(fā)商、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督（質(zhì)檢站）及施工單位等多道程序工程驗(yàn)收過，不存在大的結(jié)構(gòu)等方面的安全質(zhì)量問題，并且工程有一定的保修期，在此時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，由施工單位保修。故請業(yè)主重點(diǎn)對房屋內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行使用功能性檢驗(yàn)。 入住房屋移交驗(yàn)收分別對以下各項(xiàng)進(jìn)行使用功能和質(zhì)量檢查驗(yàn)收：1、門窗質(zhì)量和使用； 2、廚房、衛(wèi)生間防水及上、下水和設(shè)施； 3、電路、燈具、開關(guān)是否完好； 4、墻面、

20、地面、天花、梁柱等是否有裂痕起殼，剝落等； 5、向業(yè)主說明房屋使用要求和房屋的裝修要求； 6、抄寫電表和水表啟碼，并由業(yè)主核實(shí)簽字。 房屋入住驗(yàn)收完畢無異議，填寫房屋入住移交表格，雙方簽字，并最后向業(yè)主交房屋鑰匙。 對房屋入住驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題處理。 1、 發(fā)現(xiàn)影響業(yè)主正常使用的質(zhì)量問題，應(yīng)暫緩向業(yè)主交房，由接管驗(yàn)收小組匯同開發(fā)商和施工單位共同檢查確認(rèn)，并商定維修改善時(shí)間，約定為 業(yè)主再次檢查時(shí)間，在維修期間由接管驗(yàn)收小組或工程部負(fù)責(zé)跟進(jìn)協(xié)同工作，并確定再次驗(yàn)收時(shí)間。 2、 發(fā)現(xiàn)不影響業(yè)主正常使用需進(jìn)一步完善改進(jìn)的問題，應(yīng)立刻完善。如無法即時(shí)完善，應(yīng)向業(yè)主說明，約定時(shí)間進(jìn)行完善和改進(jìn)?；蛘呶锕芴?/p>

21、可留鑰匙一把進(jìn)行維修、完善、改進(jìn)工作。完畢后經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收后，交還鑰匙。 四)、日常服務(wù) 1、裝修管理服務(wù) 為了規(guī)范小區(qū)裝修管理工作，保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全（無違章裝修造成危險(xiǎn)隱患）和房屋外觀的統(tǒng)一美觀,保持本住宅小區(qū)美觀清潔、寧靜和諧的環(huán)境氛圍，維護(hù)保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第110號住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和其它相關(guān)法規(guī)，特制定小區(qū)所有業(yè)戶遵守。 裝修管理 凡要在太陽城小區(qū)進(jìn)行房屋二次裝飾裝修的各位業(yè)戶，在裝修前必須先到物業(yè)管理處提出申請，經(jīng)審批同意后與物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)后業(yè)主及裝修施工單位方可進(jìn)場裝修。 裝修申報(bào)條件及審批手續(xù) 業(yè)戶（房屋的產(chǎn)權(quán)

22、人/使用人）委托裝修單位進(jìn)行房屋二次裝飾裝修施工應(yīng)提前5-7天向本小區(qū)物業(yè)管理處提出申報(bào)。 業(yè)戶委托承接裝飾裝修工程單位，來辦理房屋二次裝飾裝修，必須出示工商行政部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，建筑行業(yè)相關(guān)部門頒發(fā)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，消防部門頒發(fā)的消防許可證及所裝修的房屋施工平面設(shè)計(jì)圖紙。 如業(yè)戶選擇承接裝飾裝修工程的屬個(gè)體從業(yè)者，必須持有市建設(shè)管理委員會(huì)（以下稱建委）頒發(fā)的個(gè)體裝飾裝修技能崗位證書，并在證書指定范圍內(nèi)進(jìn)行裝修。 凡業(yè)戶對其房屋進(jìn)行二次裝飾裝修，沒有聘請專業(yè)裝修施工單位的，必須與物業(yè)管理處簽定自行裝修承諾書。 申報(bào)審批程序 業(yè)戶對本物業(yè)進(jìn)行裝修之前，必須會(huì)同其委托的裝修單位向本小區(qū)物業(yè)管

23、理處，提交裝修單位營業(yè)執(zhí)照、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書、消防許可證、裝修單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件各一張，及房屋裝修平面設(shè)計(jì)圖一張。 業(yè)主和裝修單位負(fù)責(zé)人如實(shí)填寫二次裝修申報(bào)表，主要內(nèi)容包括：業(yè)主及裝修單位的名稱、聯(lián)系方式、裝修申報(bào)的內(nèi)容等。 裝修施工單位到物管財(cái)務(wù)部繳納裝修押金1000元，及辦理人員的臨時(shí)出證所需繳納的相關(guān)費(fèi)用（每證押金15元，工本費(fèi)5元），同進(jìn)施工的單位須與物業(yè)管理處簽訂房屋裝修施工責(zé)任書和消防責(zé)任書，保證在施工現(xiàn)場文明施工。 裝修過程中，業(yè)戶如臨時(shí)增加裝修項(xiàng)目，須報(bào)物業(yè)管理處辦理增補(bǔ)手續(xù)，同樣裝修施工隊(duì)如后續(xù)加入，由裝修施工負(fù)責(zé)人到物業(yè)管理處辦理后續(xù)人員臨時(shí)出入證，其它施工人員本

24、處不辦理。 經(jīng)物業(yè)管理處審批同意后，裝修單位負(fù)責(zé)人到物業(yè)管理處領(lǐng)取簽發(fā)的臨時(shí)出入證和裝修施工許可證。施工期間裝修人員須將臨時(shí)出入證佩戴在前胸主動(dòng)接受管理人員的核查，并將裝修施工許可證粘貼于所裝修房間門上最顯著的位置。 裝修單位對房屋裝修完畢業(yè)主初驗(yàn)合格后，由業(yè)主向物業(yè)管理處提出竣工驗(yàn)收申請，物業(yè)管理處與業(yè)主、裝修施工單位三方聯(lián)合對裝修工程竣工驗(yàn)收，如無任何裝修違規(guī)，則可辦理個(gè)關(guān)的退證手續(xù)，裝修押金則在竣工驗(yàn)收后的三個(gè)月之后退還（不計(jì)息）。 裝修時(shí)間 裝修施工時(shí)間應(yīng)安排在上午8：00-12：00，下午14：00-18：00內(nèi)進(jìn)行，如有特殊情況經(jīng)物業(yè)管理處同意方可施工，但有業(yè)主投訴應(yīng)立刻停止施工作

25、業(yè)。 施工作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁進(jìn)行有刺激性氣味和有劇毒、刺耳聲響的施工。如有投訴應(yīng)立刻停止施工作業(yè)。 垃圾清運(yùn) 各裝修戶需在運(yùn)出之前做好垃圾捆扎、袋裝準(zhǔn)備，一律要求衛(wèi)生運(yùn)出，不得有損公共區(qū)域清潔衛(wèi)生。 嚴(yán)禁在樓道、梯道、天臺(tái)、道路等任何公共區(qū)域內(nèi)亂放、亂扔垃圾。 嚴(yán)禁向窗外、陽臺(tái)外、下水管道、通風(fēng)管井等拋散、扔擲垃圾。 垃圾清運(yùn)時(shí)間：上午9：00-下午7：00，共兩次。 裝修要求、監(jiān)督與管理 施工人員進(jìn)入小區(qū)必須佩戴臨時(shí)出入證，凡未辦理裝修許可證和臨進(jìn)出入證而擅自施工者，施工人員將被請出小區(qū)，并保留對擅自裝修施工行為追究的權(quán)力。 裝修方案必須保證房屋的整體性、抗震性和安全性，并嚴(yán)格按照業(yè)戶申請的項(xiàng)目進(jìn)

26、行，裝修中嚴(yán)禁下列行為： a) 改變房屋承重結(jié)構(gòu)； b) 在承重墻、天花、地面上打孔，拆除連接陽臺(tái)的墻體、門窗； c) 不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在非承重墻上砌磚墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過10毫米）等； d) 任意刨鑿、重?fù)繇敯濉⑼鈮?nèi)側(cè)及排煙管道； e) 不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線路； f) 在修改排水管道時(shí)，將生活污水排入雨水管道； g) 未按指定位置安裝空調(diào)、燃?xì)鉄崴髡撸?h) 嚴(yán)禁未經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理處同意擅自安裝微波電視接收器； i) 擅自將窗花安裝于窗外； j) 任意破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層、煤氣等配套設(shè)施； k) 使用不符合消防要求的裝修材料；

27、l) 其他違章裝修活動(dòng)。 樓頂、平臺(tái)、外墻門窗、陽臺(tái)的裝修及空調(diào)的安裝，須保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，選擇管理處指定的樣式、材料、安裝方法安裝家用電器和用具。 嚴(yán)禁擅自改動(dòng)、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施。確需改動(dòng)的，應(yīng)提前向供氣單位申請，由供氣單位組織實(shí)施。 裝修單位應(yīng)加強(qiáng)消防完全意識(shí)、現(xiàn)場采取必要的安全防護(hù)和消防措施，配置滅火器。 裝修單位負(fù)責(zé)人必須教育施工人員遵紀(jì)守法，嚴(yán)禁下列行為： a) 用磚頭或其他物品強(qiáng)行頂住電梯； b) 將裝修垃圾、各類膠、漆等雜物倒入排水管道； c) 從樓上向地下面或下水道拋棄因家居裝修而產(chǎn)生的各種廢棄物及其它物品； d) 騷擾其他業(yè)主或影響其他住戶的正常生活，造成投訴和財(cái)產(chǎn)損

28、失； e) 串棟、串戶、或在其他住戶前逗留、休息； f) 在規(guī)定裝修時(shí)間外施工； g) 私自在戶外接駁水、電； h) 將電源直接接在漏電開關(guān)上端； i) 在裝修房間內(nèi)易燃物處抽煙； j) 使用電爐及大功率炊具。 施工人員必須愛護(hù)小區(qū)公用設(shè)施，不得隨意移動(dòng)、拆除消火栓等消防設(shè)施，對于違反管理規(guī)定破壞公用設(shè)施（包括樓道、墻面、天臺(tái)、電梯等）行為的，按責(zé)任照價(jià)賠償。 因裝修施工造成的管道堵、滲漏水、停水停電、損毀他人物品等，均由裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償全部損失。 裝修垃圾用袋封裝，并按照管理處指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。對違章堆放、拋棄裝修垃圾者，管理處權(quán)責(zé)令其限期清理或由管理處代為清理，其

29、費(fèi)用由裝修單位承擔(dān)。 裝修中，必須采取措施，如關(guān)閉門窗，控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣物及噪音對環(huán)境的危害，確保其他業(yè)主的生活和人身安全。 在裝修期間，若需搬運(yùn)任何物資出小區(qū)，須提前與管理處聯(lián)系，填寫物品出場證明單，經(jīng)管理處確認(rèn)后，方可運(yùn)出小區(qū)。 經(jīng)管理處驗(yàn)收后，如無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況，業(yè)主及裝修單位憑收據(jù)三個(gè)月之后領(lǐng)取裝修保證金。如有裝修違章罰款，將從裝修保證金中予以扣除。 2.房屋及公共部位、區(qū)域配套設(shè)備設(shè)施維護(hù)、養(yǎng)護(hù) 房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： A、工作的主動(dòng)性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕

30、標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能和完好。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行

31、良好。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如湖面、車庫等制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通，水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好的標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合太陽城智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 3.環(huán)

32、境衛(wèi)生服務(wù) 制定作業(yè)指導(dǎo)書 A.清潔工管理規(guī)定。 B.清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。 C.小區(qū)日常清潔方法及施工程序。 D.小區(qū)清潔服務(wù)細(xì)則及清潔工作要求。 E.巡檢制度。 衛(wèi)生管理方法 A.清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)清潔工管理規(guī)定，按照小區(qū)日常清潔方法及清潔工工作要求進(jìn)行日常的清潔工作。 B.品質(zhì)管理或保潔主管按照巡檢制度的規(guī)定，對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全面的巡視檢查，每天不少于1次。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)對相關(guān)人員予以糾正，并在清潔衛(wèi)生檢查記錄表上做好記錄。作為對清潔工的工作結(jié)果評定依據(jù)。 C.保潔根據(jù)小區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定對殺害滅鼠服務(wù)實(shí)施過程進(jìn)行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細(xì)記錄填

33、寫消殺檢查記錄表，每月抽查消殺施工記錄，落實(shí)消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。 D.健全記錄，如：小區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查記錄表、小區(qū)消殺檢查記錄表、清潔衛(wèi)生工作平分表。 環(huán)境管理的措施 A.保潔主管專職管理 由其掌握所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢，擬定物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，負(fù)責(zé)具體的環(huán)境保護(hù)工作。 B.空氣污染的防治 空氣污染防治的目的是消除或減輕物業(yè)區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車和助動(dòng)車排放的尾氣以及揚(yáng)塵等。其途徑為人車分流：機(jī)動(dòng)車只能行駛在小區(qū)的外環(huán)路上。小區(qū)內(nèi)部禁止機(jī)動(dòng)車行駛，從而減少機(jī)動(dòng)車尾氣對物業(yè)區(qū)域空氣的污染。 C.水體污染的防治 樹立居民的環(huán)保意識(shí)，不要將廢棄物扔進(jìn)水里，專職人員及時(shí)清理水面漂浮物

34、，定期清理噴泉池。 D.固定廢棄物污染的防治 小區(qū)垃圾及時(shí)清理，并作到日產(chǎn)日清。 E.噪聲污染的防治 對噪聲污染控制的基本方法是： E.1、綠化。植物不但可以凈化空氣，調(diào)節(jié)溫濕，保持水土、防火，而且可以消聲防噪。 E.2、小區(qū)采取人車分流的交通管理方式，車輛只可行駛在小區(qū)外環(huán)路，限制車輛進(jìn)入物業(yè)區(qū)域，并自小區(qū)入口處設(shè)立限速禁鳴號標(biāo)志及限速路擋，嚴(yán)格控制裝修工具的使用，減少噪聲。 E.3、加強(qiáng)精神文明宣傳、制定必要管理辦法，從而盡量減少生活噪聲。 F.加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理。 區(qū)內(nèi)生活市政公用設(shè)施是物業(yè)的一個(gè)重要組成部分。維修部以每日巡檢與定期檢修相結(jié)合，故障及時(shí)處理，保證住戶的正常生活。 G.維

35、護(hù)管理各種環(huán)境小品 在太陽城環(huán)境小品包含較多，內(nèi)容十分廣泛，大體可分為三大類，即： G.1、功能性，有坐椅、桌、圓燈、垃圾筒、休息亭廊、兒童游戲設(shè)施、地面鋪墊等。 G.2、裝飾性，有花壇、水池、人工噴泉、造型等。 G.3、分隔空間，有入口標(biāo)志、圍墻、欄桿等。 小品具有方便使用、美化環(huán)境、組織空間的功能，所以日常管理應(yīng)勤于維護(hù)，定期整修翻新、保持小品常新狀態(tài)。 4.治安服務(wù) 治安管理內(nèi)容 A.貫徹執(zhí)行公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)條例，健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度。 B.負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和協(xié)查治安事故。 C.實(shí)行封閉式24小時(shí)保安制度，各種記錄齊全。 D.充分利用小區(qū)智能化設(shè)施

36、，實(shí)現(xiàn)“技防”。 治安管理事實(shí)措施 A.建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織結(jié)構(gòu)。 B.落實(shí)保安各崗位職責(zé)、管理制度。 C.明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，實(shí)行定崗與巡查相結(jié)合的轄區(qū)式管理。 D.實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，各項(xiàng)記錄完整。 E.利用智能化技術(shù)安全防范的方法與人防有機(jī)結(jié)合。 F.根據(jù)各管理階段的情況，制定相應(yīng)的管理方法及工作重點(diǎn)。 G.制定突發(fā)時(shí)間處理程序，具備處理能力。 消防管理的主要內(nèi)容 A、 建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)伍。在保安部內(nèi)設(shè)置專職管理負(fù)責(zé)。并做好義務(wù)消防隊(duì)的建立和培訓(xùn)工作。 B、 防火檔案制度。建立防火檔案對火險(xiǎn)隱患、消防設(shè)備狀況（位置、功能、狀態(tài)等）重點(diǎn)消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在

37、案。以備隨時(shí)查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。 C、 消防崗位責(zé)任制度。建立各級負(fù)責(zé)的逐級防火崗位責(zé)任制，從經(jīng)理到員工，都對消防負(fù)有一定的責(zé)任。 D、 定期進(jìn)行消防安全檢查制度，各種記錄完整。 E、 專兼職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。 F、 管理好消防設(shè)施、設(shè)備，通過對各種消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修，保持消防設(shè)備設(shè)施的完好。 G、以多種宣傳形式加強(qiáng)區(qū)內(nèi)住戶消防意識(shí)。 車輛交通管理實(shí)施措施： A.保安隊(duì)根據(jù)小區(qū)交通、車場情況制訂區(qū)內(nèi)車場交通方案。 審批后實(shí)施。 B.小區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。 C.道路各種提示、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)牌清晰。 D.停車場車輛

38、管理系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維護(hù)、維修按計(jì)劃實(shí)施。 E.車場設(shè)施設(shè)備各種技術(shù)資料檔案齊全，各種記錄完整。 5.綠化服務(wù) 小區(qū)綠化需依氣候條件、植物品種或生長期來決定其養(yǎng)護(hù)方案，因小區(qū)原為荊州植物園，區(qū)內(nèi)有大量的高大樹木，我司將抽調(diào)有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的綠化維護(hù)人員，進(jìn)行合理有效的修剪，創(chuàng)造良好的道路景觀和小區(qū)園林效果。物管處將對小區(qū)綠化進(jìn)行澆水、施肥、整形修剪、除草、松土、病蟲害防治等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 澆水 根據(jù)氣候條件、品種或生長期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分濕潤根系分布層和保持土壤濕潤為宜。 施肥 A.行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥促進(jìn)生長旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。 B.觀花觀果植物、施肥后在促進(jìn)樹葉生長的

39、同時(shí)，還可促進(jìn)花芽形成。 C.施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，具體施用根據(jù)實(shí)際情況而定。 整形的修剪 整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護(hù)措施。花木的形態(tài)、觀賞效果、生長、開花、結(jié)果等方面都要通過整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。 A、 整形修剪方式 各種樹木都有一定的樹形，為了提高觀賞性，進(jìn)行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們觀賞需要。 B、 整形修剪的時(shí)間 即根據(jù)樹木生長期分為休眠期修剪及生長期修剪。 除草、松土 除草可以減少雜草與樹木爭奪土壤的水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長；松土達(dá)到保水透氣增濕的目的。 病蟲害防治 病蟲害的防治貫徹

40、“預(yù)防為主、綜合防治”的指導(dǎo)思想，充分利用抑制病蟲害的多種因素，從栽培技術(shù)、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。 其它養(yǎng)護(hù)措施 A.涂白。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內(nèi)越冬的害蟲，防止爬蟲上樹產(chǎn)卵。 B.立支柱。風(fēng)較大的季節(jié)，要立支柱，防止風(fēng)吹斜、吹倒樹木。 C.圍護(hù)。臨路的樹木適當(dāng)加以圍護(hù)，防止被撞傷或撞倒。 D.加以宣傳。人人愛護(hù)樹木。 6.社區(qū)文化服務(wù) 為了體現(xiàn)太陽城建筑承載生活，倡導(dǎo)休閑、文化、健康的主題，我們將針對小區(qū)人文特色定期舉辦不同形式的社區(qū)文化活動(dòng)。通過活動(dòng)展示物業(yè)形象，提高品牌附加值。增加銷售賣點(diǎn)，我們將通過以下措施確定并開展社區(qū)文化。 社

41、區(qū)文化活動(dòng)項(xiàng)目： 1 組織各種旅游、交游。 2 提供圖書、音像制品交流。 3 開設(shè)棋、牌活動(dòng)場地。 4 開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)。 5 組織健身舞、晨練隊(duì)。 6 邀請有關(guān)展覽，小型演出隊(duì)來豐富文娛活動(dòng)。 7 開展球類、健身培訓(xùn)、比賽。 8 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會(huì)。 9 開展詩歌、古漢語交流會(huì)、現(xiàn)代文化沙龍、英語角。 10 建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂（夕陽紅）。 四、組 織 和 管 理 制 度 1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu) 順馳物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和超前物業(yè)管理理念的專業(yè)化隊(duì)伍，順馳物業(yè)充分發(fā)揮雄厚的技術(shù)資源和人才優(yōu)勢，精心選拔經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中

42、堅(jiān)和技術(shù)中堅(jiān)組成管理層，完成目標(biāo)管理及實(shí)現(xiàn)服務(wù)承諾。 物業(yè)管理公司 太陽城業(yè)主會(huì) 管理中心經(jīng)理 經(jīng)理助理 會(huì) 計(jì)出 納 環(huán)境管理部 保安部 工程維修部修部 服務(wù)中心 2、公共管理制度a、停車場管理須知 1) 小區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。 2) 請您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。 3) 請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。 4) 小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。 5) 出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。 6) 對于違反本規(guī)定的車輛

43、，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。 b、衛(wèi)生管理須知 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： 1) 請您將生活垃圾裝袋并放置于單元門口指定地點(diǎn)。 2) 請您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。 3) 請您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。 4) 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。 5) 請您不要在樓梯間放置車輛或鞋架、家具、儲(chǔ)藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。 c、寵物管理

44、須知 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯： 1）您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便； 2）為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園、學(xué)校等公共場所； 3）個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； 4）每半年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； 5）對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。 d、綠化管理須知 1) 為了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施

45、。 2) 請您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。 3) 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 4) 請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。 5) 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 6) 請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。 3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)） 31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) A.應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作； B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公

46、司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況； E.鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見； F.關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作； G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作； 32經(jīng)理助理崗位職責(zé) A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)； C.負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核； D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃； E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元

47、數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)； G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)； I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 33環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工

48、培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率； D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作； E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作； G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道； 34保安部主管崗位職責(zé) A、 負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心； B、 制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、 嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主

49、生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、 負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作； E、 負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。 F、 負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度； G、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理； H、 負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作

50、，做好轄區(qū)安全防范工作； I、 負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 35工程維修部主管職責(zé) A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)； B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)； C、 負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購； D、 做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作； E、 參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、 負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查； G、 負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤； H、 合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開

51、增收渠道； 36、服務(wù)中心主管職責(zé) A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策； B、 負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、 負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、 制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、 負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； F、 負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。 4、人員配置和人員的素質(zhì)要求 太陽城物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，

52、相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定） 五、物業(yè)管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 為了將順馳太陽城項(xiàng)目建設(shè)成為全國一流的文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè)管理公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是： 自太陽城業(yè)主入住一年內(nèi)獲得荊州市達(dá)標(biāo)小區(qū)稱號；二年內(nèi)獲得荊州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)。 六、成本測算 物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成 1、 管理、服務(wù)人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)； 3、 綠化管理費(fèi)； 4、 清潔費(fèi)； 5、 保安費(fèi)； 6、 辦公費(fèi)； 7、 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； 8、 稅金； 9、 利潤。 一、人員工資 名稱 測算標(biāo)準(zhǔn)

53、人數(shù) 金額 經(jīng) 理 20_0元/月1人=20_0元/月 助 理 1600元/月2人=320_元/月 財(cái)務(wù)員 900元/月2人=1800元/月 管家主管 120_元/月1人=120_元/月 管 家 1000元/月5人=5000元/月（別墅1人） 保潔主管 700元/月1人=700元/月 保潔員 600元/月14人=8400元/月（別墅4人） 綠化員 650元/月6人=3900元/月 維修主管 120_元/月1人=120_元/月 維修員 1000元/月5人=5000元/月（別墅2人） 保安主管 900元/月1人=900元/月 保安員 750元/月16人4班=48000元/月 （別墅8人） 人員 1

54、03 人 工資總金額：99300.00元/月 二、人員福利 99300.00元/月15%=14895.00元/月 按員工工資總額的15%計(jì)提取職工福利費(fèi) 三、人員服裝 600元/年103人12月=5150.00元/月 四、保安費(fèi)用 7400.00元/月 1.警用器械 包括：警繩、膠棒、電擊器、對講機(jī)、自行車、遮陽傘，摩托車等，按各自折舊年限，測算為：1000元/月。 2.保安聯(lián)建、治安費(fèi) 100元/人.月64人=6400元/月 聯(lián)建費(fèi)按保安人數(shù)每人每月100元收取 五、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi) 120_0元/月 公共房屋、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)，消防器材的設(shè)施維護(hù)，室外道路、場地、小品等維護(hù)，化糞井清淘智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行、維護(hù)、耗材，污水井、雨水井、水井維護(hù)費(fèi) 六、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi) 8000元/月 綠化費(fèi) 3000元/月 垃圾清運(yùn) 3000元/月 環(huán)境消殺 800元/月 清潔用品用水 120_元/月