2011年8月上海貝尚坊商業(yè)考察報(bào)告

1、 地塊位置 貝尚灣位于松江九亭板 塊，緊挨七寶大型商圈，南 接滬松公路、西至滬亭北路， 交通便捷、暢達(dá)。 項(xiàng)目距離9號線九亭站 點(diǎn)約有1公里的路程，沿滬 亭北路步行的話大約需要 15分鐘的時(shí)間。乘坐9號線 從九亭站點(diǎn)出發(fā)大約25分 鐘可以抵達(dá)宜山路換乘站 點(diǎn)，30分鐘可到徐家匯商 圈。 location 在項(xiàng)目對面的滬亭 北路上有數(shù)輛九亭板塊 內(nèi)的主要公交路線，設(shè) 站的松江41路、松江42 路公交，路線也涵蓋了 九亭板塊內(nèi)主要的諸如 九亭小學(xué)、九亭醫(yī)院、 地鐵站等公共配套設(shè)施。 地塊位置 location 項(xiàng)目概況 貝尚灣總建筑面積逾50萬 平方米,容積率，10萬平方米 位于整個(gè)彎月型地塊的月

2、梢 部分。其中約8萬平方米高層 公寓，約2萬平方米景觀別墅， 間隔60-140米超大景觀幢距， 商業(yè)4萬平方米的商業(yè)街區(qū)， 酒店公寓、會(huì)所、泳池、河 流、島嶼、綠地、景觀 機(jī)能完善，配套全面。 為了彌補(bǔ)區(qū)域配套的不足，貝尚 灣自身運(yùn)營開發(fā)了4萬平方米的兩層 臨街商業(yè)街區(qū)貝尚坊貝尚坊。 項(xiàng)目概況 “貝尚坊”汲取西班牙古典建筑 風(fēng)格，融合地中海時(shí)尚浪漫風(fēng)情。由 豐柏集團(tuán)誠邀全球商業(yè)設(shè)計(jì)界的泰 斗美國Callision建筑事務(wù)所歷時(shí)五 年傾力打造，給追求時(shí)尚生活的人們 帶來高品位享受，既有“剛性消費(fèi)需 求”又達(dá)到“藝術(shù)品味追求”，已成 為上海西部地區(qū)時(shí)尚休閑新地標(biāo)。 Lifestyle Shoppi

3、ng Center Lifestyle Shopping Center(生活方式購物中心)。這是一種上世紀(jì)九十年 代在美國發(fā)展起來的，目前國際上最流行商業(yè)模式，它采用開放式的建筑結(jié)構(gòu)， 偏重娛樂餐飲結(jié)合的商業(yè)組合，在這里可以讓整個(gè)家庭一整天在里面購物、玩 耍、休閑。 貝尚坊在定位是作為發(fā)展中的新市鎮(zhèn)Lifestyle Shopping Center來做的商 業(yè)架構(gòu)，它在大型居住區(qū)的中心，又距離市中心有最便捷的行車動(dòng)線，讓新九 亭南虹橋板塊的居民有一個(gè)有品位、有檔次的休閑廣場，也通過西班牙地中海 異域文化與本埠文化的結(jié)合的成為具有文化價(jià)值的生活坐標(biāo)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目概況 所

4、以在貝尚坊設(shè)計(jì)中，有露 天游泳池、室內(nèi)游泳池、草地、 景觀水池，旱噴廣場，讓白天的 娛樂如同在一個(gè)購物公園。到了 夜晚，華燈初上，景觀照明系統(tǒng) 打開，讓整個(gè)商業(yè)建筑又猶如水 晶宮璀璨，每個(gè)地方都有景觀， 客戶可以舒適的在貝尚坊享受生 活。 貝尚坊商業(yè)規(guī)模上，屬于中 等規(guī)模商業(yè)，更加強(qiáng)調(diào)精致，更 加強(qiáng)調(diào)環(huán)境，更加強(qiáng)調(diào)景觀，更 加強(qiáng)調(diào)LIFE STYLE。這樣的理 念是適合休閑的一種生活方式， 也容易被大眾接受。 建筑風(fēng)格 一、建筑布局營造美的意境一、建筑布局營造美的意境 1、海灣式布局：、海灣式布局： “水”是貝尚坊西班 牙風(fēng)格的靈魂元素之一。水岸是曲線 的，路也是曲線的，建筑沿水岸自然 排布，

5、體現(xiàn)了建筑與水與人的和完美 諧的居住形態(tài)及港灣式規(guī)劃理念。 2、層級分明的規(guī)劃設(shè)計(jì)：、層級分明的規(guī)劃設(shè)計(jì)： 貝尚坊建筑以形式多樣的層級方式 排布，高低錯(cuò)落，符合人的空間尺 度感。外立面設(shè)計(jì)著重突出整體的 層次感和空間表情，通過空間層次 的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)立面的單一和呆 板，其節(jié)奏、比例、尺度符合數(shù)學(xué) 美。 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格 貝尚坊的項(xiàng)目業(yè)態(tài)目前已基本形成，比如商業(yè)部 分為一至四層建筑，北高南低，設(shè)計(jì)充分遵循著內(nèi) 外開合，上下貫通的設(shè)計(jì)理念，考究氣派的用材， 豐富的立面變化和人性化四通八達(dá)的空間動(dòng)線，使 商業(yè)本身成就為一道美麗風(fēng)景。 建筑風(fēng)格 開放式的主體商業(yè)，充分利用陽光、 綠化、建筑與景觀結(jié)

6、合的原理，擁有 布局合理的地下車庫、下沉式庭院 (采光井)，雙泳池設(shè)計(jì)，高檔會(huì)所， 更是貝尚坊最獨(dú)特的亮點(diǎn)。 1、淺暖色調(diào)：、淺暖色調(diào)： 貝尚坊建筑風(fēng)格的最大特點(diǎn)是在西班牙歐式建筑中融入了陽光和活力，采取得更為質(zhì) 樸溫暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，體現(xiàn)了質(zhì)樸的內(nèi)涵與和奮發(fā)向上的精神面貌。 如建筑立面是以米黃色和紅瓦屋頂相結(jié)合為主的暖色調(diào)，既醒目又不過分張揚(yáng)。房屋 所用的瓦都是紅色陶瓦，做法是將幾種不同顏色但同屬紅色系的陶筒瓦斑駁排列在坡 屋頂上，體現(xiàn)出斑駁性和活潑感，避免了同種顏色的呆板感。 建筑風(fēng)格 二、建筑立面沉穩(wěn)中不乏激情二、建筑立面沉穩(wěn)中不乏激情 建筑風(fēng)格 2、造型優(yōu)美、造型優(yōu)美：

7、淺墻、紅瓦，還有 屋面瓦的起伏，造 成非常優(yōu)美的變化 曲線。用紅筒瓦、 弧型墻及鐵藝窗等 營造了柔和、內(nèi)斂、 尊貴的生活氛圍。 建筑風(fēng)格 3、門廊、圓拱和鏤空：、門廊、圓拱和鏤空： 這是貝尚坊建筑中最常見的三個(gè)元素：長長的 廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；半圓形高大 的拱門，或數(shù)個(gè)連接或垂直交接；墻面通過穿 鑿或半穿鑿形成鏤空的景致。門廊和窗多呈拱 型，窗洞略小。無論是遠(yuǎn)望還是穿行其中，都 能感受到那份略帶神秘的震撼與激情。 建筑風(fēng)格 建筑的精美與神秘感 建筑風(fēng)格 三、明確的西班牙元素和完整的三、明確的西班牙元素和完整的 符號系統(tǒng)符號系統(tǒng) 1、建筑風(fēng)格上：、建筑風(fēng)格上： 對小拱璇、文化石外墻、紅

8、色坡屋 頂、圓弧檐口等符號進(jìn)行抽象化利 用，如從紅筒瓦到手抹灰，從弧型 墻到一步陽臺(tái)，還有陶藝的掛件等， 都表達(dá)出貝尚灣西班牙建筑風(fēng)格特 點(diǎn)。 在貝尚坊建筑中經(jīng)常廣泛運(yùn)用螺旋 結(jié)構(gòu)配件，包括陽臺(tái)、窗間柱子多 用螺旋形鑄鐵花飾。 建筑風(fēng)格 2、取材樸實(shí)：、取材樸實(shí)： 采用的建筑材料一般都會(huì)給人斑駁的、 手工的、比較舊的感覺，但卻有非常 親和的視覺感和生態(tài)性，如紅筒陶瓦、 手工抹灰墻、文化石墻等，體現(xiàn)出手 工打造的典型特征。 建筑風(fēng)格 3、產(chǎn)品盡量手工化、精細(xì)化、產(chǎn)品盡量手工化、精細(xì)化： 從地形處理到鐵藝、門窗及外墻施工工藝， 每一個(gè)細(xì)節(jié)都精雕細(xì)琢，使之具有手工打 造的質(zhì)感。手工感是貝尚坊建筑風(fēng)格

9、的典 型特征。鐵藝欄桿幾乎是西班牙建筑的一 個(gè)專利、紅陶筒瓦搭配黑色鐵藝窗和欄桿， 營造出柔和、尊貴而又充滿質(zhì)感的生活氛 圍。 建筑風(fēng)格 4、采用柔和的特殊涂料、采用柔和的特殊涂料 不產(chǎn)生反射光，不會(huì)晃眼，給人以踏實(shí)的感覺。 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格 5、墻角抹圓：、墻角抹圓： 圓角厚墻給人安全柔和的感覺，提高了居 住的舒適度。貝尚灣省略繁復(fù)的雕琢和裝 飾，以地中海建筑的線條簡單且修邊渾圓， 給人感覺格外返璞歸真、與眾不同，這與 地中海風(fēng)格本身代表的極其休閑的生活方 式是一致的。 建筑風(fēng)格 6、地磚大都用陶磚、地磚大都用陶磚： 貝尚坊鋪地多采用陶磚，陶磚可以 吸附潮氣，也不會(huì)太過光滑。國內(nèi) 的西班牙

10、風(fēng)格建筑往往使用大量的 大理石，其實(shí)地地道道的西班牙建 筑很少用大理石。貝尚坊建筑還經(jīng) 常使用陶瓷來做裝飾。他們把歐洲 青花瓷做成的瓷磚或者瓷盤鑲在墻 上，用青花瓷磚來裝飾立面，是一 種非?！拔靼嘌馈钡淖龇ā?建筑風(fēng)格 這幢公寓位于滬亭北路淶寅路，僅104套，由 凱里森建筑事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)特的V字型構(gòu) 造，醇正的西班牙風(fēng)格。這或許就是西班牙建 筑大師高迪帶給后人的傳世影響。 公寓與4萬平方米的商業(yè)街區(qū)相融合。52-80 平米的小戶型戶戶南北通透，為高品質(zhì)的酒店 式精裝公寓。 貝尚灣酒店式公寓貝尚灣酒店式公寓 建筑風(fēng)格 貝尚坊獨(dú)具匠心地以地中 海文化為藝術(shù)底蘊(yùn)，通過對 經(jīng)典藝術(shù)、人文、民風(fēng)、美

11、 景等元素的汲取，將西班牙 的浪漫，奢華，優(yōu)雅，時(shí)尚， 多角度地展示，真正將藝術(shù) 帶入人們的日常生活。 平面布置 平面布置 平面布置 平面布置 平面布置 一、九亭大環(huán)境欠缺一、九亭大環(huán)境欠缺 教育醫(yī)療資源太過單一教育醫(yī)療資源太過單一 雖然項(xiàng)目本身規(guī)劃了貝尚 坊商業(yè)街，但是九亭整 個(gè)大環(huán)境下的配套仍舊比 較欠缺，教育以及醫(yī)療方 面都比較薄弱。 九亭目前整體大環(huán)境還是 比較偏臟亂，貝尚灣不遠(yuǎn) 處就有一個(gè)釘子戶，旁邊 垃圾堆滿天，地鐵站下來 也都是一些檔次非常低的 小店，項(xiàng)目周邊有些地方 仍舊比較荒涼。九亭要完 全改善成像七寶一樣的大 型商圈，估計(jì)還要5年左右 的時(shí)間。 劣勢 九亭的教育資源比較單一

12、， 唯有的幾所學(xué)校也僅為普通 學(xué)校，北九亭唯一一所公立 幼兒園九亭幼兒園，位 于貝尚灣北面的知雅匯內(nèi)， 不過報(bào)名的人非常多，比較 難報(bào)進(jìn)。 目前北九亭地區(qū)醫(yī)療配套 相對匱乏，小區(qū)業(yè)主外出就 醫(yī)較為不便，主要依靠南九 亭地區(qū)的醫(yī)療設(shè)施，可以去 九新公路上的上海第二人民 醫(yī)院九亭分院，打的過去起 步費(fèi)。 九亭幼兒園位于貝尚灣北面 九亭醫(yī)院 劣勢 二、主干道滬松公路交通擁堵二、主干道滬松公路交通擁堵 貝尚坊靠近9號線九亭站，是目前九亭北部在售樓盤中離軌道站點(diǎn)最近的，小區(qū)南 面緊鄰滬松公路，并在此設(shè)有站點(diǎn)，有十余條公交線路途經(jīng)此站。初看這些，會(huì)覺 得該項(xiàng)目交通十分方便，其實(shí)不然，如果在周邊仔細(xì)考察一番，還是有不少隱患問 題。 雖然說，在地鐵站邊也有一些公 交線路，但是，松江42路、松江 41路等僅從命名上就可以看出， 這些線路都是松江區(qū)的專線，主 要在本地區(qū)內(nèi)行駛，往市中心