2010年開縣商品房調(diào)查報(bào)告

1、精品文檔2010年開縣商品房調(diào)查報(bào)告2010 年開縣商品房調(diào)查報(bào)告近幾年以來樓市經(jīng)歷了一輪大起大落，商品房銷售峰點(diǎn)分別在2008年的9、10月份以及09年3月份至今，而低谷 則主要在09年下半年。一方面,2009由于股市觸底致使整個(gè) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷；另一方面，國(guó)內(nèi)為抑制房?jī)r(jià)不理性上漲，政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市，使得09年房地產(chǎn)市場(chǎng)未像預(yù)期那樣步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方即時(shí)走出觀望,09年積壓的銷售潛力迅速推動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪銷售 高峰,房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。自2009年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)商品房 的銷售，采取帶看房團(tuán)看房

2、的方式而非像XX年商品房銷售火爆時(shí)期一樣坐等購(gòu)房者前去案場(chǎng)，此后多家房地產(chǎn)媒介開通 了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場(chǎng)看房并且 起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購(gòu)房信心。那么消費(fèi) 者需求情況究竟如何？對(duì)此,筆者采集了自09年9月份至09 年6月份錫城某看房團(tuán)的部分消費(fèi)者需求調(diào)查問卷，并對(duì)此進(jìn)行了分析。為了更實(shí)際的體現(xiàn)目前開縣購(gòu)房主體的需求情況，本調(diào)查報(bào)告采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份,調(diào)查對(duì)象全部為準(zhǔn)購(gòu)房客戶，購(gòu)房目的包括購(gòu)買婚房、改善性住房、 投資性購(gòu)房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且根據(jù)開縣商品房網(wǎng)上信息 發(fā)布平臺(tái)有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù) ，從供需兩方面來說明開縣商 品房市場(chǎng)購(gòu)買群體

3、現(xiàn)狀。第一部分調(diào)查報(bào)告主體內(nèi)容分析購(gòu)房需求者主要為2-30歲適婚年齡青年，月收入在3000-5000元之間，購(gòu)房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首 次置業(yè)，可接受房?jī)r(jià)范圍一般在30-50萬元之間，在購(gòu)房決定性因素中首要考慮的為房?jī)r(jià)因素。置業(yè)者意向購(gòu)買高層以及 多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以 80-13.999平米為主?？紤] 小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注重會(huì)所等商務(wù)設(shè)施。從調(diào)查結(jié)果來看，影響購(gòu)房者購(gòu)房的決定性因素中最為 主要的因素為房?jī)r(jià),86.5%的看房者會(huì)考慮房?jī)r(jià)因素；其次為 地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以

4、及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。一、商品房?jī)r(jià)格變化在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、新城發(fā)展等因素不斷釋放刺 激下，開縣商品住宅市場(chǎng)價(jià)格明顯上漲勢(shì)頭已經(jīng)整整維持了 一年。新房如此，存量房也如此；銷售價(jià)格如此，租賃價(jià)格 也如此。這種不回頭的價(jià)格走勢(shì)毫無疑問將延續(xù)。只有討論 這種價(jià)格上漲幅度是大是小才具有實(shí)踐意義。二、供給明顯不足。由于近些年的農(nóng)轉(zhuǎn)非人口不斷增多、老城搬入新城，加 大土地供應(yīng)和市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求。很多商品房預(yù)售一空現(xiàn)實(shí)趨勢(shì) 是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會(huì)形成市場(chǎng)價(jià)格 下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。三、成交慣性延續(xù)。相當(dāng)一批人認(rèn)為，下半年開縣商品住宅成交量低于上

5、半 年，標(biāo)志著開縣市場(chǎng)不接受高房?jī)r(jià)及其快速上漲，下一步將 導(dǎo)致拐點(diǎn)的出現(xiàn)。實(shí)際情況是開縣商品住宅需求并未減少， 而是因?yàn)樯唐纷≌┙o不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個(gè) 月的市場(chǎng)成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點(diǎn)，但 遠(yuǎn)比去年同期要好得多。開縣今年商品住宅成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 2009年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性 延續(xù)。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房?jī)r(jià)高，老百姓 在觀望”。四、低端帶頭走高。下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非?；钴S，各 板塊價(jià)格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也開始擴(kuò)大。與 上半年高端市場(chǎng)的積極表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房 市場(chǎng)占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山。

6、一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量 房交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價(jià)格和增 量房交易價(jià)格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場(chǎng)的主要組成部分。五、后市繼續(xù)看好。只要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還不穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。即便明 后年我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)地挺好，也不可能再出臺(tái)像前幾年那樣的 全國(guó)一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個(gè)地 方有問題，哪個(gè)地方采取相應(yīng)的措施而已。實(shí)踐已經(jīng)表明， 較快增長(zhǎng)的商品住宅市場(chǎng)價(jià)格并沒有帶來社會(huì)的不穩(wěn)定，因 為城市中多數(shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財(cái)富 的一半。也沒有給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成全局性波動(dòng)，反倒是在經(jīng)濟(jì) 出現(xiàn)嚴(yán)重

7、滑坡時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)是拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之 一。作為發(fā)展中的開縣,10年其房地產(chǎn)成交量和市場(chǎng)價(jià)格都 將維持發(fā)展。（一）成本推動(dòng)。普通商品房?jī)r(jià)格是由成本、利潤(rùn)和稅 金三個(gè)部分組成，而成本占整個(gè)價(jià)格的80%主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等 五大項(xiàng)。從1997年起一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/川上漲到707元/ m2,上漲98%建安工程從555元/川漲 到706元/ m,上漲27% 公共基礎(chǔ)設(shè)施從 15元/ m漲到290 元/ m,上漲1800%附屬公共配套設(shè)施從 15元/ m漲到150 元/ m2, 上漲900%成本中，主要是土地、建安工程、公共 基礎(chǔ)設(shè)施

8、和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用的提高，企業(yè)利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)8% 雖然沒有改變，但因利潤(rùn)提取是隨成本基數(shù)計(jì)提的，利潤(rùn)也 水漲船高。（二）市場(chǎng)拉動(dòng)。房?jī)r(jià)的高低從某種意義上折射出這個(gè) 地區(qū)的生活水平。 據(jù)調(diào)查，2007年重慶市人均收入13786元 /年，2008年重慶市人均收入 1360元/年,2009年重慶市人 均收入1590元/年，增幅分別為1.1%和11%隨著人們生活 水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿足于 原來的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件 邁進(jìn)，他們會(huì)把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施 配套、安全等作為改善居住的條件，而市場(chǎng)滿足了群眾的需求。（三）人為炒作。一是受外界

9、影響。國(guó)家近幾年來雖然 提出了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的措施，但從客觀來看，房?jī)r(jià)是目前刺激和推動(dòng) gdp增長(zhǎng)的最主要因素，因此，說實(shí)在，誰都不愿看到房?jī)r(jià)有明顯下降，中央政府強(qiáng)調(diào)“發(fā)展是大 局”，地方政府可以從土價(jià)拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)中收取大量的 資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房?jī)r(jià)刺 激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尋求發(fā)展政績(jī)；一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也以“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) ， 有市場(chǎng)就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號(hào)，一方面高舉發(fā)展大旗，另一 方面為房產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機(jī)謀取利益，使得老 百姓產(chǎn)生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房?jī)r(jià)總體上揚(yáng)。 二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購(gòu)房消費(fèi)者因缺乏對(duì)當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)信息的掌握，只能輕信房屋銷

10、售商、輕信廣告和 社會(huì)上的傳聞，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益， 夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)， 還表現(xiàn)在藥品、 保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對(duì)其 價(jià)格運(yùn)行的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營(yíng)造了一個(gè)巨大的市場(chǎng)。（四）收費(fèi)混亂。一是重復(fù)收費(fèi)。在商品房?jī)r(jià)格中，水 電增容、防盜門、配套設(shè)施等費(fèi)用已包含在房?jī)r(jià)的成本中， 但開發(fā)商在實(shí)際銷售時(shí)又向購(gòu)房戶每戶收取XX 000兀，用于水電增容，防盜門及各項(xiàng)配套設(shè)施。二是擅自提高樓層差 價(jià)。通過向購(gòu)房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層 差價(jià)代數(shù)和大于零，而達(dá)到變相漲價(jià)的目的。 三是搭車加價(jià)。 強(qiáng)行為購(gòu)房戶購(gòu)置熱水器、防盜門等，如熱水器進(jìn)價(jià)1000元/臺(tái)，售價(jià)1300元/臺(tái)，防盜門進(jìn)價(jià)750元/扇，售價(jià)1000 元/扇，從中謀利。四是車庫(kù)、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減 建安成本，購(gòu)房戶預(yù)收款利息也不沖減購(gòu)房款。五是截留政 府規(guī)費(fèi)。有的開發(fā)商實(shí)際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積， 少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達(dá)到少解繳政府規(guī) 費(fèi)目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如規(guī)定收取57元/川，實(shí)際收取 72元/川。六是其它