房地產(chǎn)項目用地的獲取PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1 房地產(chǎn)項目用地的獲取房地產(chǎn)項目用地的獲取 第1頁/共38頁 第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥 第2頁/共38頁 第3頁/共38頁 基本特征基本特征 行政性行政性 無償性無償性 無期限性無期限性 流轉(zhuǎn)限制性流轉(zhuǎn)限制性 第4頁/共38頁 第5頁/共38頁 第6頁/共38頁 三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費 其他費用其他費用 安置補助費安置補助費 主要成本主要成本 和稅費和稅費 土地補償費土地補償費 地上附著物及青苗補償費地上附著物及青苗補償費 拆遷補償費拆遷補償費 第7頁/共38頁 以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 依據(jù)分類依據(jù)分

2、類 工業(yè)用地工業(yè)用地 商業(yè)用地商業(yè)用地 公用事業(yè)用地公用事業(yè)用地 居住用地居住用地 道路用地道路用地 綠化用地綠化用地 軍事用地軍事用地 其他用地其他用地 空地空地 對出讓土地使用權(quán)的土地性質(zhì)上的限制：對出讓土地使用權(quán)的土地性質(zhì)上的限制： 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第八條：第八條：”城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！跋拗屏宿r(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會隨意將耕地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地的行為。限制了農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會隨意將耕地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地

3、的行為。 第8頁/共38頁 二、出讓土地使用權(quán)的基本特征二、出讓土地使用權(quán)的基本特征 出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是物權(quán)不是債權(quán)，是一種獨立民事權(quán)利，可控制與支配國有土地，在受讓期內(nèi)擁有占有、使用、收益或轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)力；是物權(quán)不是債權(quán)，是一種獨立民事權(quán)利，可控制與支配國有土地，在受讓期內(nèi)擁有占有、使用、收益或轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)力； 而債權(quán)性土地使用權(quán)應(yīng)是對所有權(quán)人的請求權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓。而債權(quán)性土地使用權(quán)應(yīng)是對所有權(quán)人的請求權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓。 向國家繳納土地使用權(quán)出讓金向國家繳納土地使用權(quán)出讓金地租性質(zhì)地租性質(zhì) 第9頁/共38頁 三、三、 土地使用權(quán)出讓的最高年限土地使用權(quán)出讓的最高年限 第10頁/共3

4、8頁 第11頁/共38頁 2003年年8月月1日起實施的我國國土資源部日起實施的我國國土資源部協(xié)議出讓協(xié)議出讓 土地使用權(quán)規(guī)定土地使用權(quán)規(guī)定（第（第21號令），對協(xié)議出讓國有土地號令），對協(xié)議出讓國有土地 使用權(quán)作出了使用權(quán)作出了詳細規(guī)定詳細規(guī)定 ： 第12頁/共38頁 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意 向用地者簽訂向用地者簽訂國有土地使用權(quán)出讓意向書，并進行公示。國有土地使用權(quán)出讓意向書，并進行公示。公示期公示期 滿無異議則簽訂滿無異議則簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用權(quán)出讓合同，并公布協(xié)議出讓結(jié)果，并公布

5、協(xié)議出讓結(jié)果 ，接受社會監(jiān)督。，接受社會監(jiān)督。 在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資 源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品 住宅等經(jīng)營性用地除外。住宅等經(jīng)營性用地除外。 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定 所確定的所確定的最低價最低價。 第13頁/共38頁 第14頁/共38頁 （二）拍賣出讓（二）拍賣出讓 拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告

6、拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告 ，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果，按，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果，按“ 價高者得價高者得”的原則，確定土地使用者的行為。的原則，確定土地使用者的行為。 第15頁/共38頁 第16頁/共38頁 決標成交階段決標成交階段 招標準備階段招標準備階段 招標階段招標階段 （三）招標出讓（三）招標出讓 招標出讓是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出招標出讓是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出 投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?/p>

7、、自然人和其他組織參加 國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。 第17頁/共38頁 報價報價 B 得標概率得標概率 p 直接利潤直接利潤 I=Ai-Bi 預(yù)期利潤預(yù)期利潤 E（I）= pI B1=550,000150,00050,000 B2=500,0000.900 B3=480,0000.820,00016,000 B4=450,0000.250,00010,000 報價報價 B 得標概率得標概率 p B1=550,0001 B2=500,0000.9 B3=480,0000.8 B4=450,0000.2 第18頁/共

8、38頁 B/A頻率（出現(xiàn)頻率（出現(xiàn) 次數(shù)）次數(shù)）f 概率概率p=f/f 0.520.03 0.660.08 0.7190.26 0.8220.30 0.9140.19 1.080.10 1.120.03 1.210.01 B/A己方取勝己方取勝 概率概率p 直接利潤直接利潤 I 預(yù)期利潤預(yù)期利潤 E(I) 0.4500.55A0.00A 0.550.030.45A0.0165A 0.650.110.35A0.0385A 0.750.370.25A0.0925A 0.850.670.15A0. 1005A 0.950.860.05A0.043A 1.050.960.05A0.048A 1.150

9、.990.15A 0.1485A 1.251.000.25A 0.25A 0. 1005A 第19頁/共38頁 B/A概率概率p甲 甲 概率概率p乙 乙 概率概率p丙 丙 0.50.030.030.09 0.60.080.130.18 0.70.260.200.33 0.80.300.330.10 0.90.190.170.10 1.00.100.100.18 1.10.030.030.02 1.20.010.010.00 第20頁/共38頁 B/A 己方取勝概率己方取勝概率 概率概率p1(甲甲)概率概率p2（乙）（乙）概率概率p3（丙）（丙） 0.45000 0.550.030.030.09

10、 0.650.110.160.27 0.750.370.360.60 0.850.670.690.70 0.950.860.860.80 1.050.960.960.98 1.150.990.991.00 1.251.001.001.00 B/A 概率概率 p=p1 p2 p2 直接利潤直接利潤 I預(yù)期利潤預(yù)期利潤 E(I) 0.450.000.55A0.00A 0.550.000.45A0.00A 0.650.0050.35A0.002A 0.750.080.25A0.002A 0.850.320.15A0.05A 0.950.590.05A0.03A 1.050.900.05A0.05A

11、1.150.980.15A0.15A 1.251.000.25A0.25A 0.05A 對手對手 報價報價 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 第21頁/共38頁 （四）掛牌出讓（四）掛牌出讓 掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌 公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛 牌截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果

12、確定土地使用者的行為。牌截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。 v特點：特點： 土地最低交易價透明土地最低交易價透明 容許思考，競爭平和容許思考，競爭平和 有助于穩(wěn)定地價有助于穩(wěn)定地價 v程序：程序： 公告公告 認價認價 公示公示 變換價格變換價格 繼續(xù)公示繼續(xù)公示 成交成交 第22頁/共38頁 第23頁/共38頁 四種出讓方式的比較四種出讓方式的比較 區(qū)別：區(qū)別： 協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓方式的比較協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓方式的比較 v都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式 v都要編制并公布出讓計劃都要編制并公布出讓計劃,都要簽定出讓合同都

13、要簽定出讓合同 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第國土資源部令第 21號令）號令）第第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%; 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第（國土資源部令第 11號令）號令）第第10條規(guī)定，確定招標拍賣掛牌的標底或者

14、底價，要根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。條規(guī)定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。 第24頁/共38頁 招標拍賣掛牌出讓方式的招標拍賣掛牌出讓方式的比較比較 某拍賣公司受某縣國土資源局的委托拍賣一宗建設(shè)用地使用權(quán)，拍賣公告由委托方直接作出，公告對競買人范圍有如下陳述：某拍賣公司受某縣國土資源局的委托拍賣一宗建設(shè)用地使用權(quán)，拍賣公告由委托方直接作出，公告對競買人范圍有如下陳述：中華人民共和國境內(nèi)外的具備四級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，除法律另有規(guī)定外均可參加競買。中華人民共和國境內(nèi)外的具備四級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，除法律另有規(guī)定外均可參加競買。

15、第25頁/共38頁 1.1.西華縣國土資源局拍賣公告西華縣國土資源局拍賣公告(A200721(A200721號號) ) 2.2.港越城港區(qū)中心作業(yè)區(qū)地塊國有工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告港越城港區(qū)中心作業(yè)區(qū)地塊國有工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告 第26頁/共38頁 招標招標拍賣拍賣掛牌掛牌 競價方式競價方式一次性報價一次性報價現(xiàn)場叫價現(xiàn)場叫價 更新顯示掛牌價格；更新顯示掛牌價格； 截止日現(xiàn)場競價截止日現(xiàn)場競價 流標可能性流標可能性 投標人少于三人，投標人少于三人， 或者所有投標被否或者所有投標被否 決的，重新招標。決的，重新招標。 競買人不足三人，競買人不足三人， 或者競買人的最或者競買人的最 高應(yīng)價

16、未達到底高應(yīng)價未達到底 價時，終止拍賣。價時，終止拍賣。 無競買人人數(shù)限制，無競買人人數(shù)限制， 不存在流標的可能性不存在流標的可能性 土地成交周期土地成交周期 成交周期短成交周期短 成交周期短成交周期短 成交周期長，一般情成交周期長，一般情 況下為況下為20天天 招標投標法招標投標法第二十八條：投標人少于三個的，招標人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標。第二十八條：投標人少于三個的，招標人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標。 第四十二條：依法必須進行招標的項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標。第四十二條：依法必須進行招標的項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標。 第27頁/共38頁 以出讓方式取

17、得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必 須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā) 期限，開發(fā)土地；期限，開發(fā)土地； 超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開 發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土以下的土 地閑置費；地閑置費； 滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 第28頁/共38頁 v轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈與、交換及其他方式，如作價入股、企業(yè)兼并。轉(zhuǎn)讓的方

18、式：出售、贈與、交換及其他方式，如作價入股、企業(yè)兼并。 第29頁/共38頁 中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法第四十三條：第四十三條：任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。 第

19、30頁/共38頁 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法：第三十八條：第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)以出讓方式取得土地使用權(quán) ，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件： 按照出讓合同的約定，受讓按照出讓合同的約定，受讓 方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金出讓金， 并取得并取得土地使用權(quán)證書土地使用權(quán)證書。按按 照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā) 總額的總額的25%以上以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)建設(shè) 用地條件用地

20、條件。“ 確保轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已合法取得確保轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已合法取得 抑制炒地皮的關(guān)鍵性條款抑制炒地皮的關(guān)鍵性條款 第31頁/共38頁 土地增值稅稅額土地增值稅稅額 =增值稅增值稅 超額累進稅率超額累進稅率 扣除項目金額扣除項目金額 速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù) （1）取得土地使用權(quán)時支付的金額；）取得土地使用權(quán)時支付的金額； （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；）房地產(chǎn)開發(fā)成本； （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用；）房地產(chǎn)開發(fā)費用； （4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金。 第32頁/共38頁 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費: : 契稅契稅：國家對不動產(chǎn)買賣、典當(dāng)、贈與或交換所訂立的契約，按其買 價、典價或現(xiàn)價的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。稅率（比率稅 率）：3%5%。 所得稅所得稅：又稱所得課稅、收益稅，指國家對法人、自然人和其他經(jīng)濟 組織在一定時期內(nèi)的各種所得征收的一類稅收。 營業(yè)稅營業(yè)稅：營業(yè)稅 = 計稅金額5% 。 城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅 = 營業(yè)稅7%