物業(yè)管理基本知識(shí)

1、物業(yè)管理基本知識(shí)一、什么是物業(yè)？已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施。分類有住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、其它類型物業(yè)（市政、橋梁、鐵路）。以上物業(yè)管理費(fèi)由低至高。二、什么是業(yè)主？業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。 住宅區(qū)的業(yè)主是由住宅區(qū)物業(yè)的全體所有 者和使用者構(gòu)成的。由于現(xiàn)代物業(yè)的社會(huì)性， 因此他們?cè)谖飿I(yè)的保值、增值以及 使用和服務(wù)方面，有著共同的利益，因而構(gòu)成一個(gè)物業(yè)業(yè)主利益群體。三、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全

2、保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專 業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服 務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。行為概念：主體是物業(yè)管理企業(yè)，受物業(yè)所有人的委托依據(jù)物業(yè)管理合同對(duì)物業(yè) 的環(huán)境，房屋及設(shè)備，公共秩序，公共事務(wù)進(jìn)行維護(hù)、修繕與整潔并向物業(yè)所有 人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。1、“養(yǎng)房”是消費(fèi)的開(kāi)始（1） 房產(chǎn)購(gòu)置后，要選擇一家物業(yè)管理企業(yè)委托其進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，負(fù)責(zé)處 理個(gè)人物業(yè)及公共部分運(yùn)行養(yǎng)護(hù)、 大中修、更新改造的各類事宜，消費(fèi)形 式以業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的形式體現(xiàn)。（2）在國(guó)外，有數(shù)據(jù)表明，用于物業(yè)管理的的投入大大多于購(gòu)房的費(fèi)

3、用。盡管目前受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)水平，消費(fèi)觀念能諸多因素的制約，物管費(fèi)用與購(gòu)房費(fèi)用 投入的比例較國(guó)外小了許多，但這僅僅是初期階段，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，經(jīng) 濟(jì)的增長(zhǎng)，觀念的提升，居民用于養(yǎng)房的投入會(huì)逐步增加。2、物管公司的作用對(duì)于高樓林立的城市住宅而言，業(yè)主個(gè)人購(gòu)置的住宅空間并非具有絕對(duì)的獨(dú)立存 在的意義，它是以相鄰、 相連的住宅狀態(tài)出現(xiàn)的， 這就形成了對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)的公共 產(chǎn)品的消費(fèi)問(wèn)題和對(duì)物管企業(yè)而言的公共服務(wù)問(wèn)題。 所謂公共產(chǎn)品就是供某一區(qū) 域內(nèi)全體消費(fèi)者共同擁有的設(shè)施設(shè)備或共享的服務(wù)。 如住宅區(qū)域內(nèi)的保安保潔公 共部位的維修養(yǎng)護(hù)等。而物業(yè)公司的管理，大部分又是以公共管理為主。 物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)“物業(yè)管理”

4、 概念具體到工作中包含了兩項(xiàng)內(nèi)容： 對(duì)業(yè)主提供 家居生活服務(wù)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化的管理?，F(xiàn)在，無(wú)論是傳媒還是業(yè)主個(gè)體，都 習(xí)慣通俗于物管企業(yè)為“管家”稱謂，這從物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供大量服務(wù)， 提高社區(qū)生活品質(zhì)即可感受到。 但嚴(yán)格的說(shuō)， 一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個(gè)籠統(tǒng) 的服務(wù)意義上的管家，還是一個(gè)私有不動(dòng)產(chǎn)的管理專家，它的最終目的， 是為業(yè) 主創(chuàng)造安全、舒適的生息環(huán)境，使業(yè)主的私有不動(dòng)產(chǎn)和共有的物業(yè)財(cái)產(chǎn)保值增值， 為業(yè)主創(chuàng)造直接或潛在的經(jīng)濟(jì)收益。四、物業(yè)管理的性質(zhì) 社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營(yíng)型 專業(yè)化：機(jī)構(gòu)專業(yè)化，人員專業(yè)化，設(shè)備專業(yè)化，操作手法專業(yè)化，工作程序?qū)?業(yè)化社會(huì)化：政府職能部門(mén)的延

5、伸服務(wù)，對(duì)公共秩序的維護(hù)，全社會(huì)都參與，全社會(huì) 都受益企業(yè)化：非行政性質(zhì)的企業(yè)模式運(yùn)作，自負(fù)盈虧 經(jīng)營(yíng)型：提供的是服務(wù)而不是純粹的管理，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，優(yōu)勝劣汰五、物業(yè)管理基本特點(diǎn)1、業(yè)主的自制自律 對(duì)自用部分的自我管理，小區(qū)的重大改革管理措施業(yè)主表決 對(duì)于公共區(qū)域活動(dòng)加強(qiáng)自律，簽訂 自我約束2、統(tǒng)一的專業(yè)化管理 一個(gè)物業(yè)只要求一個(gè)物業(yè)管理單位，不充許出現(xiàn)多頭管理 專業(yè)的人干專業(yè)的事六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、常規(guī)性公共服務(wù)（基礎(chǔ)服務(wù)） 房屋及設(shè)施設(shè)備的管理， 環(huán)境清潔、 綠化，公共秩序的維護(hù)， 公共代辦性的服務(wù)， 公共事務(wù)的管理。2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（特殊服務(wù)） 外派性服務(wù)，合同內(nèi)沒(méi)有約訂的，

6、物業(yè)管理單位創(chuàng)新挖掘的，如日常生活類，商 業(yè)服務(wù)類，科教類等，鐘點(diǎn)工、代看服務(wù)等。3、委托性的特約服務(wù)（特殊服務(wù)的最高層次） 服務(wù)的范圍不同，公共服務(wù)是對(duì)全體業(yè)主做的，特約服務(wù)針對(duì)的是個(gè)別人。 訂價(jià)的方式不同， 公共服務(wù)收費(fèi)是由政府定價(jià)或政府指導(dǎo)定價(jià)， 而專項(xiàng)服務(wù)政府 只有指導(dǎo)價(jià)或無(wú)指導(dǎo)價(jià)，特約服務(wù)是雙方約定價(jià)。工作的側(cè)重點(diǎn)不同，首先要做好公共服務(wù)，才有可能提供專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。 利潤(rùn)的要求不同， 專項(xiàng)服務(wù)和特殊特約服務(wù)利潤(rùn)要求較高， 而現(xiàn)實(shí)中公共服務(wù)很 難盈利。七、物業(yè)管理委托的主體方式和內(nèi)容主體： 1、業(yè)主委員會(huì) 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方式： 1、公開(kāi)招標(biāo)2、議標(biāo)（協(xié)商）內(nèi)容：對(duì)于住宅物業(yè)為單

7、純的物業(yè)管理服務(wù)， 對(duì)于工業(yè)物業(yè)或商業(yè)物業(yè)， 委托內(nèi) 容要根據(jù)物業(yè)類型確定。八、什么是物業(yè)管理企業(yè)？1、物業(yè)管理公司，是專門(mén)從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周?chē)h(huán)境代化管 理服務(wù)，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng) 濟(jì)實(shí)體，以法定程序設(shè)立， 以盈利為目的的獨(dú)立的企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手 段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶 創(chuàng)造一個(gè)幽雅、舒適、寧?kù)o、安全的居住和工作環(huán)境。2、物業(yè)管理企業(yè)的組織模式（1）物業(yè)管理有限公司（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)部（3）機(jī)關(guān)后勤的服務(wù)部門(mén)（4

8、）房管所（政府屬性）3、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)國(guó)家和部委的有關(guān)法律規(guī)章，以及規(guī)范性的物業(yè)管理委托合同的有關(guān)規(guī)定， 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中， 有以下一些權(quán)利和義務(wù)。 權(quán)利：（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際情況，制訂小區(qū)管理辦法 （2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為（5）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)等 義務(wù)：（1）履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理服務(wù) （2）接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)

9、主的監(jiān)督（ 3）定期向業(yè)主公布收支帳目 （4）不承擔(dān)房屋保管保險(xiǎn)，人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等義務(wù)（5）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過(guò)（6）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府 的監(jiān)督指導(dǎo)九、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利：依法享有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利， 對(duì)專用部位享有所有權(quán)， 對(duì)公用部位和共用部 位享有合理的使用權(quán)。 對(duì)小區(qū)的重大管理措施享有表決權(quán)， 批評(píng)、建議、監(jiān)督權(quán)， 公有部分的持份權(quán)，共同關(guān)系的成員權(quán)等。義務(wù)：遵守業(yè)主公約，國(guó)家法律法規(guī)，服從業(yè)主大會(huì)的決定，依法繳費(fèi)等。 十、什么是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立？ 1、由全體業(yè)主構(gòu)成，按照一定程序依法成

10、立的組織稱為業(yè)主大會(huì)。 第一次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)， 業(yè)主入住率需達(dá)到 50%，由地產(chǎn)商配合， 由政府主管部 門(mén)主持組織。 年度會(huì)議需全體業(yè)主參加。 特別會(huì)議經(jīng)由已入住業(yè)主 10%以上提名 就需召開(kāi)。召開(kāi)會(huì)議的法定人數(shù)都需超過(guò) 50%業(yè)主數(shù)量。參加會(huì)議的需 50%以 上人員通過(guò)才形成決議。2、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) （自治組織），需到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)備 案，不能從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自 治管理的組織。 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生， 是經(jīng)政府批準(zhǔn)成 立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。 業(yè)主委員會(huì)的宗旨是維護(hù)

11、本物業(yè)的合法權(quán)益， 實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合 的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、 優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。北京新規(guī)定：凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率 超過(guò) 50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，均可組建業(yè)主委員會(huì)。 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決選舉業(yè)主委員會(huì)委員， 業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生， 一 般由315人組成， 315人選舉委員會(huì)主任。業(yè)主委員會(huì)主任任期 3年，可以連 選連任，委員會(huì)人數(shù)為單數(shù)。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 通過(guò)后， 提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有辦公用房和辦公經(jīng)費(fèi)， 業(yè)主委員會(huì) 無(wú)工資，可兼職。業(yè)主委員會(huì)委員名

12、額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。 具有 較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主， 在業(yè)主委員會(huì)中應(yīng)占較多的委員名額； 但分散業(yè)主權(quán)也應(yīng) 占有相應(yīng)比例的委員名額。如某物業(yè) 30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員會(huì)中 30% 的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。第一屆業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)、 業(yè)主代表組成籌委會(huì)， 籌委會(huì)推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單， 提交第一次業(yè)主大會(huì) 選舉產(chǎn)生。十一、什么是住房維修基金？根據(jù) 98年 11月9日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā) 213號(hào)文件住宅共用部位、共用設(shè)施維 修基金管理辦法 自 99年 1月1日起施行。 住房維修基金：用于住宅共用部位， 共用設(shè)施及設(shè)

13、備， 大中修的維修及更新改造 的專用基金。商品房：購(gòu)房者應(yīng)與售房單位簽訂有關(guān)維修基金繳交約定， 購(gòu)房者按房款 2%（多 層） 3%（高層）的比例向售房單位繳交維修基金，售房單位代為收取屬全體 業(yè)主共同所有，不記入售房單位銷售收入。 維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體由市、 自治區(qū) 房地產(chǎn)主管部門(mén)確定。使用：應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，由房地產(chǎn)主管部門(mén)代管，但無(wú)支配權(quán)，全體業(yè) 主擁有支配權(quán)，維修基金利息無(wú)使用轉(zhuǎn)入維修基金滾存。 十二、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 1、人員工資、福利 2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 3、綠化管理4、清潔衛(wèi)生費(fèi) 5、公共秩序保安費(fèi) 6、辦公費(fèi) 7、折舊費(fèi) 8、低值易耗開(kāi)銷 9、 社區(qū)文

14、化費(fèi) 10、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 11、管理傭金 12、稅費(fèi)等 十三、住房維修及保修 2000 年 80 號(hào)令 最低保修期限（正常使用情況 下）：1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理年限。 2、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、屋面和外墻面的防滲、防漏為五年。3、供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)供暖期和供冷期。4、電器系統(tǒng)、給排水管道設(shè)備安裝為兩年。5、裝修工程為兩年。6、其它項(xiàng)目由建設(shè)單位和施工單位約定。 十四、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售的作用 在市場(chǎng)中具備品牌知名度和美譽(yù)度的物力管理公司在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中能成為 項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生吸引。1、卓越的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)起到較大的升值和促進(jìn)作用。 2、卓越的物業(yè)

15、管理對(duì)項(xiàng)目起到宣傳作用，好的物業(yè)管理能為業(yè)主的后期入住創(chuàng) 造一個(gè)幸福的生活環(huán)境，能強(qiáng)化購(gòu)房者的信心和美好愿景。3、卓越的物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)能對(duì)項(xiàng)目銷售起到拉動(dòng)作用。 十五、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？ 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人， 應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的 室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用 陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、 樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公 用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。 住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤

16、氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及 通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是， 物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè) 務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。 物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備， 也可以委托物業(yè)管理公司 或其他專業(yè)維修人員代修。 由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任， 致使房屋及附屬設(shè)施已 經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。 人 為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 十六、物業(yè)管理費(fèi)用按什么標(biāo)準(zhǔn)收?。课飿I(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)以房屋使用管理維修公約或售房合同中的約定為準(zhǔn)。 除 因政府調(diào)整價(jià)格外，開(kāi)發(fā)商和物

17、業(yè)管理公司不得單方面提價(jià)。十七、商品房樓頂屋面歸誰(shuí)所有？ 根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論， 除了一般房屋所有權(quán)外， 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域還存在著 另外一種獨(dú)立的物權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)。 建筑區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)所有權(quán)人 共同擁有一棟帶有共有、 共用設(shè)備和附屬建筑的建筑物時(shí)， 各所有權(quán)人享有的對(duì) 其專有部分的專有權(quán)和對(duì)共有部分之共有權(quán)的結(jié)合。建設(shè)部2 0 0 1年8月15日修改后的 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 第六條規(guī) 定：“所有人和使用人對(duì)共有、共用的門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以 及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有約定外，任何 一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方 利益的行為。 ”第七條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房 屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。 ” 據(jù)此，樓頂屋面屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人 （包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 和業(yè)主） 對(duì)樓頂屋面不享有專