山東省東阿縣某商業(yè)開發(fā)項目規(guī)劃案

1、東阿國際商務(wù)港商業(yè)開發(fā)項目 項目規(guī)劃案東阿國際商務(wù)港商業(yè)開發(fā)項目項目規(guī)劃案聊城市商貿(mào)有限公司二一年十月目錄1 項目概況21.1項目的基本情況21.2項目承辦單位簡介21.3項目建設(shè)規(guī)模21.4項目實施進度計劃31.5項目總投資31.6項目資金來源32 商業(yè)市場分析42.1東阿縣經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀42.2當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟分析42.3東阿縣商業(yè)概況62.4當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的需求72.5商業(yè)發(fā)展面臨的機遇82.6商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢82.7東阿縣商業(yè)研究結(jié)論103 項目規(guī)劃方案113.1總體規(guī)劃113.2建筑方案設(shè)計113.3結(jié)構(gòu)設(shè)計123.4功能分區(qū)123.5主要建筑指標(biāo)表134 項目實施進度計劃144.1建設(shè)期

2、144.2項目實施計劃145 項目投資估算165.1 投資估算165.2 資金籌措176 項目財務(wù)分析186.1 財務(wù)評價依據(jù)186.2 項目計算期186.3 財務(wù)效益分析181 項目概況1.1項目的基本情況1.1.1項目名稱東阿國際商務(wù)港商業(yè)開發(fā)項目1.1.2項目承辦單位聊城市商貿(mào)有限公司1.1.3項目負責(zé)人姓 名： 聯(lián)系電話：1.1.4項目選址擬選址于東阿縣汽車站西臨，前進街以西，329國道以南。1.2項目承辦單位簡介聊城市商貿(mào)有限公于2010年9月份正式成立，是外資引流，歸鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的一個綜合性貿(mào)易公司。是與世界和諧基金、上海歐風(fēng)嘉實房地產(chǎn)投資有限公司、山東國華地產(chǎn)投資有限公司、山東國華嘉洋

3、置業(yè)顧問有限公司、山東魯源投資咨詢有限公司、山東家具有限公司等，運作和構(gòu)建項目合作的一個中間媒介公司。公司注冊資本300萬，流動資金1600萬，可匯集的戰(zhàn)略合作運營項目資金7.5億元。擁有員工17人，外聘工商管理學(xué)博士2人，碩士4人，農(nóng)業(yè)種植科技博士1人，農(nóng)業(yè)專業(yè)研究生3人，金融學(xué)博士1人。1.3項目建設(shè)規(guī)模1.3.1建設(shè)規(guī)模項目計劃總投資23410萬元，計劃占地57畝，總建筑面積100960平方米，建成東阿縣商務(wù)區(qū)。1.3.2建設(shè)內(nèi)容國際商務(wù)港：辦公寫字樓4棟，建筑面積43600平方米；沿街商業(yè)：分沿街商業(yè)a、b區(qū)，建筑面積23150平方米；商貿(mào)大廈：四層商貿(mào)樓1棟，建筑面積31050平方米

4、；商務(wù)酒店：酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑面積3160平方米。1.4項目實施進度計劃本項目建設(shè)期15個月。計劃2010年12月前取得土地使用權(quán)，2011年1月-2011年2月進行項目工程設(shè)計及工程招標(biāo)，2011年3月份進行動工建設(shè)，計劃2012年3月份項目主體竣工，同時進行室外景觀配套工程，2012年6月份底完成項目建設(shè)。1.5項目總投資 項目總投資估算額為23410萬元，包括建設(shè)投資21007萬元，建設(shè)期利息403.2萬元，鋪底流動資金2000萬元。1.6項目資金來源本項目總投資資金來源兩部分：（1）承辦單位項目資本金15410萬元；（2）申請銀行貸款8000萬元。2 商業(yè)市場分析2.1東阿縣經(jīng)

5、濟發(fā)展現(xiàn)狀東阿縣堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，把富民強縣作為第一要務(wù)，全縣經(jīng)濟社會持續(xù)快速和諧發(fā)展。近年來相繼獲得“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“全國綠化模范縣”、“中國綠色名縣”、 “山東省適宜人居環(huán)境獎”、“山東省投資環(huán)境十佳縣市”、“山東十大品牌之都”等榮譽稱號。2008年生產(chǎn)總值完成94.11億元，增長13.6%；地方財政收入達到2.49億元，增長23%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到11100元，農(nóng)民人均純收入達到5018元，分別增長14.99%和14.82%。農(nóng)村經(jīng)濟全面發(fā)展，優(yōu)質(zhì)小麥、林木、畜牧、蔬菜等產(chǎn)業(yè)不斷壯大，是全國優(yōu)質(zhì)小麥基地縣、中國優(yōu)質(zhì)果品生產(chǎn)基地縣、“中國烏雞之鄉(xiāng)”。實施“工業(yè)立縣”

6、戰(zhàn)略，培植了醫(yī)藥、化工、建材、機械四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上企業(yè)達到166家，有東阿阿膠、魯西化工2家上市公司，有東昌集團、東阿鋼球等知名企業(yè)。全縣擁有5個中國馳名商標(biāo)、2個中國名牌產(chǎn)品、9個山東著名商標(biāo)、12個山東名牌產(chǎn)品。山東東阿工業(yè)園區(qū)為省級開發(fā)區(qū)和省級重點循環(huán)經(jīng)濟園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)了“八通一平”。服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新成效。加快發(fā)展旅游業(yè)，打造“黃河綠城、養(yǎng)生寶地”的品牌形象，魚山旅游景區(qū)開發(fā)初見成效，正在建設(shè)“阿膠養(yǎng)生文化苑”和“東阿黃河省級森林公園”。2.2當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟分析2.2.1商業(yè)市場與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系商業(yè)市場與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系，是一個局部和整體的關(guān)系。從宏觀經(jīng)濟角度來看，整體經(jīng)濟的發(fā)展為

7、商鋪市場的發(fā)展奠定了比較堅實的基礎(chǔ)。同時，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展水平和發(fā)展速度也將促進或制約商鋪的發(fā)展。2.2.2城市背景概述東阿縣土地總面積729平方公里，人口40萬，轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、1個工業(yè)園區(qū)，為中國阿膠之鄉(xiāng)、中國喜鵲之鄉(xiāng)、中國雜技藝術(shù)之鄉(xiāng)、國家級生態(tài)示范區(qū)、全國綠化模范縣、中國綠色名縣，被譽為“萬戶喜鵲吉祥地，千年阿膠福壽鄉(xiāng)”。位置優(yōu)越，交通便利?？h境依黃河57公里，引黃濟津、濟衛(wèi)工程渠首均在東阿。西距京九鐵路20公里、東距京滬鐵路70公里，距濟邯鐵路和濟聊館高速公路15公里。 105國道和兩條省道在此交匯。歷史悠久，文化豐厚。“阿膠養(yǎng)生”“魚山梵唄”“黃河生態(tài)”“喜鵲吉祥”是東阿特色歷

8、史文化品牌，“魚山梵唄”、“東阿阿膠制作工藝”入選國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。“才高八斗、七步成章”的曹植曾封為東阿王，曹植墓遺址是國家級重點文物保護單位。境內(nèi)有大汶口文化、龍山文化、鄧廟石刻造像、梵唄寺、靜覺寺等文化遺跡。資源豐富，物產(chǎn)獨特。水資源充足，水質(zhì)特優(yōu)，地下水礦物質(zhì)含量高，其中鍶的含量達到 0.5-0.8 毫克/升，每立方米比標(biāo)準(zhǔn)水重 3.8公斤，被鑒定為“天然優(yōu)質(zhì)飲用礦泉水”。東阿阿膠生產(chǎn)已有 2000多年歷史，李時珍本草綱目記載：“阿膠本經(jīng)上品，出東阿故名阿膠。”阿膠對補血養(yǎng)氣、提高人體免疫力等具有獨特的功效。2.2.3經(jīng)濟因素分析東阿縣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對該縣的環(huán)境商業(yè)物業(yè)的前景有

9、著重要的影響，現(xiàn)實和未來的經(jīng)濟狀況主導(dǎo)了本項目的定位方向。以下我們通過部分主要的宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析，來探討現(xiàn)實東阿縣的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r對未來商業(yè)發(fā)展的影響。東阿縣主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)：東阿縣2009年上半年經(jīng)濟發(fā)展主要指標(biāo)數(shù)據(jù)及增長幅度主要指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)增幅(%)地區(qū)生產(chǎn)總值gdp(億元)48.1911.9第一產(chǎn)業(yè)增加值(億元)7.744.4第二產(chǎn)業(yè)增加值(億元) 30.5313.6第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元) 9.9311.8規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(億元)81.22673.72規(guī)模以上工業(yè)增加值(億元)22.724412.94規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入(億元) 87.762817.45規(guī)模以上工業(yè)利潤總額(億元)

10、6.451316.4規(guī)模以上工業(yè)利稅總額(億元) 9.941713.08社會消費品零售總額(萬元) 15672117.82城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)59638.7農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入(元) 3286.59.75全社會50萬以上固定資產(chǎn)投資(萬元) 20463522.67其中：工業(yè)投入(萬元) 14002822.462.3東阿縣商業(yè)概況近年來，東阿縣經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人，各類專業(yè)的商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘。商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，東阿縣現(xiàn)有3400多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機械、物資建材

11、、化肥農(nóng)藥、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉儲運輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項領(lǐng)域。政府大力扶持，本地企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱；特色品牌商業(yè)區(qū)漸成規(guī)模；大力興建大市場，重點培育區(qū)域性商品批發(fā)市場。截止2009年底，東阿縣各類交易市場共計有13個，年成交金額6608萬元。2.4當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的需求為了實現(xiàn)東阿縣新的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，東阿縣商業(yè)必須實現(xiàn)四大改變：（1）提高層次目前，東阿縣商業(yè)層次不明，隨著消費水平的提高和消費層次差距擴大，商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。針對不同消費層次，形成適應(yīng)不同層次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場，而

12、東阿縣應(yīng)在大眾化消費的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次消費商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來群體”和國內(nèi)外旅游者的消費需求。（2）擴大布局不能再以縣城舊城區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展，整體考慮商業(yè)的發(fā)展布局。（3）完善功能經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，消費提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費”。因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費需求。（4）強化輻射考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應(yīng)考慮強化輻射的集散型商業(yè)。尤其作為魯西經(jīng)濟強縣的東阿縣，更應(yīng)較多考慮其輻射功能，強化東阿縣商業(yè)的輻射功能。2.5商業(yè)發(fā)展面臨的機遇不發(fā)達

13、的商業(yè)態(tài)勢為外來商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿?。盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，東阿商業(yè)并不發(fā)達，不但布點分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資。2007年以來，東阿縣開始如火如荼建設(shè)現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化東阿，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺發(fā)展經(jīng)濟政策，著力改善經(jīng)濟軟環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)企業(yè)前來投資。2.6商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢2.6.1發(fā)展目標(biāo)未來10年東阿縣商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是以民族特色為基礎(chǔ)，以旅游興縣為依托，逐步建成民族區(qū)域特色顯著，現(xiàn)代化程度較高，具有一定輻射功能，集旅游

14、、購物、休閑和娛樂為一體的區(qū)域商業(yè)中心。商業(yè)現(xiàn)代化應(yīng)具體表現(xiàn)在以下四個方面：（1）商業(yè)布局合理、層次分明、功能明確；（2）主要商業(yè)業(yè)態(tài)達到當(dāng)時先進水平；（3）商業(yè)的行業(yè)（如購物、餐飲、娛樂等）和商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)適應(yīng)現(xiàn)代消費需求；（4）商業(yè)的組織化、規(guī)?；潭群凸芾砑夹g(shù)水平，尤其信息化達到先進水平。2.6.2商業(yè)區(qū)規(guī)劃（1）縣級商業(yè)中心，專業(yè)特色購物街以前進街、曙光街為商業(yè)主干道主要商業(yè)廣場為商業(yè)中心輻射周邊。（2）兩個區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)中心將改變舊商業(yè)格局,形成以現(xiàn)代多功能購物中心、大賣場、大酒店、品牌專賣店廣場為中心的現(xiàn)代商業(yè)群體，適應(yīng)新的消費需求。（3）社區(qū)商業(yè)配置社區(qū)商業(yè)配置必須以便民

15、利民為目標(biāo)，是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分。按不同人口規(guī)模和功能、形成居住區(qū)商業(yè)中心、居住小區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。以多功能社區(qū)購物中心為主體形成塊狀商業(yè)群。部分商業(yè)中心可與區(qū)域性商業(yè)中心合并建設(shè)，以發(fā)揮雙重功能。2.6.3未來發(fā)展趨勢東阿縣進入新一輪十年大發(fā)展時期，將建成市場體系完善、現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)達，民族特色顯著，具有較強輻射功能的區(qū)域性商貿(mào)中心。并形成以下新格局：（1）隨著境外注資旅游業(yè)，境外資本的市場占有額逐步加大；（2）連鎖零售企業(yè)進入東阿的勢頭進一步增強；（3）本地零售業(yè)奮起直追，民族特色顯現(xiàn)；（4）城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通的格局基本形成。2.7東阿縣商業(yè)研究結(jié)論東阿縣傳統(tǒng)商業(yè)仍占

16、主要地位，民族特色不明顯，現(xiàn)代連鎖綜合超市、品牌專賣店才開始進入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，商業(yè)大多集中于舊城區(qū)，面貌陳舊，尚未形成多業(yè)態(tài)、多層次的商業(yè)新格局。多元化的商業(yè)競爭尚未形成，大多是競爭力不強的國有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個體私營商業(yè)，規(guī)模化程度很低，而連鎖商業(yè)集團剛剛開始進入。在民族特色和旅游興縣上多做文章，逐步提升商業(yè)層次、擴大商業(yè)布局、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、擴大輻射力將是東阿縣商業(yè)發(fā)展的方向。根據(jù)以上分析，本項目的建設(shè)適應(yīng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的要求，能夠充分迎合當(dāng)?shù)叵M能力較強的人群的購物需求，有較廣泛的潛在客戶群，項目建設(shè)市場前景較好。3 項目規(guī)劃方案3.1總體規(guī)劃3

17、.1.1項目規(guī)劃依據(jù)(1)中華人民共和國城市規(guī)劃法(2)城市規(guī)劃編制辦法(3)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(gb50180-93)(4)住宅設(shè)計規(guī)范(5)建筑設(shè)計防火規(guī)范3.1.2項目總體規(guī)劃根據(jù)項目場址地形地貌特點及建筑物功能要求，按照項目設(shè)計指導(dǎo)思想和原則，對項目進行總平面布置。本項目國際商務(wù)港項目規(guī)劃占地57畝，總建筑面積100960平方米。項目地塊東西較長，南北較窄；項目區(qū)南側(cè)規(guī)劃商務(wù)辦公區(qū)洛神湖國際商務(wù)港；沿329國道、前進街規(guī)劃沿街商業(yè)；項目區(qū)東北角規(guī)劃商務(wù)酒店；項目中心區(qū)西側(cè)規(guī)劃為商貿(mào)大廈，以經(jīng)營家居用品為主；商貿(mào)大廈以東區(qū)域為中心廣場，設(shè)置停車場和景觀廣場。3.2建筑方案設(shè)計3.2.

18、1建筑方案建筑風(fēng)格定位融入了現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的手法并有一定的創(chuàng)新意識，而在造型上摒棄了繁雜的裝飾，通過簡潔的水平線面、花飾等細部處理，創(chuàng)造出典雅，精致的外觀形象。3.2.2立面造型建筑立面追求時尚、大方、現(xiàn)代，建筑風(fēng)格應(yīng)與周圍及現(xiàn)有建筑協(xié)調(diào)一致，在體現(xiàn)商業(yè)建筑設(shè)施特點的同時，從外觀上創(chuàng)造輕松、親切清新的外觀形象。3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目主要建設(shè)內(nèi)容包括辦公寫字樓、商務(wù)酒店、高檔商業(yè)街、商貿(mào)大廈，針對項目建設(shè)內(nèi)容的功能建筑結(jié)構(gòu)宜采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，樓板采用現(xiàn)澆板，墻體采用紅磚或混凝土砌塊。3.4功能分區(qū)（1）洛神湖國際商務(wù)港本項目商務(wù)辦公區(qū)取名“洛神湖”，借喻洛神湖，表達山

19、水建筑之意。項目商務(wù)辦公區(qū)擬建辦公寫字樓樓4棟，層數(shù)為17層，總建筑面積43600平方米。建筑風(fēng)格宜以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，均采用現(xiàn)代時尚建筑風(fēng)格，外墻貼外墻瓷磚，白色窗套及腰線，以時尚流行色調(diào)為主；底層商業(yè)以經(jīng)營當(dāng)?shù)刂〕詾橹?。?）商貿(mào)大廈（家居館）本項目商貿(mào)大廈以經(jīng)營家具、家紡、建材、櫥柜以及裝修、裝潢業(yè)務(wù)為主的家居一站式購物廣場，總建筑面積31050平方米。家居館引入國內(nèi)知名家具、家紡等品牌，如全友、皇朝家私、掌上明珠、等（3）沿街商業(yè)區(qū)本項目沿街商業(yè)區(qū)分沿s329為a區(qū)，沿前進街為b區(qū)，總建筑面積23150平方米。商業(yè)街采用摩爾商業(yè)街模式，匯聚餐飲、文化、服飾、娛樂等功能，采用錯位經(jīng)營

20、競爭，配備行業(yè)齊全，規(guī)劃合理。通過招商，引入國內(nèi)知名餐飲、服裝品牌，滿足東阿縣高檔消費群體的購物需求，并且開設(shè)阿膠專賣店對外宣傳當(dāng)?shù)匕⒛z產(chǎn)品。（4）商務(wù)酒店本項目商務(wù)酒店按照四星級標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，總建筑面積3160平方米，包含餐飲、健身、客房等服務(wù)。餐飲設(shè)宴會廳、茶社；客房設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間60間，豪華套房10套，以迎合相對高端的商務(wù)人士住宿需求。3.5主要建筑指標(biāo)表表3-1 主要建筑指標(biāo)表序號建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位備注一總建筑面積100960平方米1洛神湖商務(wù)港43600平方米2商貿(mào)大廈31050平方米3商務(wù)酒店3160平方米4沿街商業(yè)23150 平方米二廣場及道路面積8000平方米三綠化面積4000四容積

21、率2.66五綠化率%10.54 項目實施進度計劃4.1建設(shè)期根據(jù)項目的工藝技術(shù)方案及工程建設(shè)規(guī)模，項目建設(shè)工程從項目可行性研究報告批準(zhǔn)之日開始計算，通過初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)備訂貨、土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試運行到正式投產(chǎn)，計劃用15個月時間完成項目建設(shè)。4.2項目實施計劃本項目在可行性研究報告批復(fù)后，抓緊進行工程初步設(shè)計工作，土建盡早提前施工，目的是實現(xiàn)采購、施工的合理交叉，縮短總的建設(shè)周期。本項目建設(shè)期15個月。計劃2010年12月前取得土地使用權(quán)并且完成項目立項，2011年1月-2011年2月進行項目工程設(shè)計及工程招標(biāo)，2011年3月份進行動工建設(shè)，計劃2012年3月份項目主體竣工，

22、同時進行室外景觀配套工程，2012年6月份底完成項目建設(shè)。項目實施進度計劃表如下：表41 項目實施進度表 時間 階段2010年2011年2012年101112123456789101112123456取得土地使用權(quán)可行性研究報告批復(fù)工程設(shè)計和工程招標(biāo)工程施工建設(shè)配套景觀工程竣工驗收5 項目投資估算5.1 投資估算5.1.1 投資估算依據(jù)建筑工程費用：參考類似工程的造價。其他費用：按有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。流動資金：按分項估算法進行估算。5.1.2 編制說明（1）土地費用：本項目占地約57畝，土地價款按照商業(yè)和住宅平均價60萬元/畝計算，本項目土地費用暫按3420萬元計入。（2）工程費用：一般土建按當(dāng)

23、地同類建筑物近期結(jié)算單位造價指標(biāo)，并結(jié)合本項目各建筑物實際情況估算。（3）前期費用：本項目投資估算前期費用主要包括勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招標(biāo)代理服務(wù)費、可行性研究服務(wù)費、環(huán)評費等，按照市場價格進行估算。（4）建設(shè)單位管理費：按照土地費用、建筑工程費用和前期費用之和的1.0%計入。（5）預(yù)備費用：基本預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的2%計算；工程建設(shè)期較短，估算沒有考慮漲價因素。5.1.3項目總投資估算及構(gòu)成項目總投資估算額23410萬元，包括建設(shè)投資 21007萬元，建設(shè)期利息403.2萬元，鋪底流動資金2000萬元。建設(shè)投資中，土地費用3420萬元，工程費用15492.6萬元，前期費用1134.4萬元，建設(shè)單位管理費300.7萬