房地產(chǎn)增值稅新老項(xiàng)目處理過程

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品賬務(wù)處理 （ 增值稅計(jì)算繳納 ）一、簡易計(jì)稅2017年10月M房地產(chǎn)公司為一般納稅人簡易計(jì)稅項(xiàng)目收款4500萬元，定金500萬元，認(rèn)籌金（誠意金） 100萬元，2019年10月交房 5000萬元。1、2017年 10月 收款借：銀行存款5100貸：預(yù)收賬款 - 簡易計(jì)稅5000其他應(yīng)付款 -認(rèn)籌金1002、 2017 年 11 月預(yù)交稅 借：應(yīng)交稅費(fèi) -預(yù)交增值稅 142.86貸：銀行存款142.863、2019年 10月 交房、確認(rèn)收入，開票 借：預(yù)收賬款 - 簡易計(jì)稅5000貸：主營業(yè)務(wù)收入4761.9應(yīng)交稅費(fèi) - 簡易計(jì)稅238.1同時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi) -簡易計(jì)稅142.

2、86貸：應(yīng)交稅費(fèi) -預(yù)交增值稅 142.864、 2019年 11月交稅計(jì)稅實(shí)際應(yīng)納稅額 238.1-142.86=95.24借：應(yīng)交稅費(fèi) -簡易計(jì)稅 95.24（238.1-142.86 ）貸：銀行存款95.24二、一般計(jì)稅2017年10月M房地產(chǎn)公司為一般納稅人一般計(jì)稅項(xiàng)目收款 9500萬元，定金500 萬元，認(rèn)籌金 100萬元， 10月留抵稅額 200萬元。2019年 10月交房 10000萬元， 當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額 100萬元，交房土地出讓金金額 3000萬元，1、2017年 10月 收款借：銀行存款10100貸：預(yù)收賬款 -一般計(jì)稅10000其他應(yīng)付款 -認(rèn)籌金1002、2017年 11

3、月 預(yù)交稅（不扣留抵稅款 200萬元） 借：應(yīng)交稅費(fèi) - 預(yù)交增值稅 270.27 貸：銀行存款 270.273、2019 年 10 月 交房、確認(rèn)收入 開發(fā)票 增值稅 專用發(fā)票 銷售 額 9009.01 （ 10000/1.11 ）， 增值稅額 990.99 （ ），增值稅計(jì)算 借：預(yù)收賬款 - 一般計(jì)稅10000貸：主營業(yè)務(wù)收入9009.01應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅 -銷項(xiàng)稅額 990.99 同時(shí)：土地出讓金抵減部分借：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 297.30 貸：主營業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本）或 營業(yè)外收入 297.304、2019 年 10 月末 月初增值稅期末留底稅（允許抵扣的）

4、賬務(wù)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 200 貸：應(yīng)交稅費(fèi) - 增值稅留抵稅額 200同時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi) - 未交增值稅 270.27 貸：應(yīng)交稅費(fèi) - 預(yù)交增值稅 270.27借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 393.69 （990.99-297.30-200-100 ） 貸：應(yīng)交稅費(fèi) - 未交增值稅 393.69反之 借：應(yīng)交稅費(fèi) - 未交增值稅貸：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）5、2019年 11月交稅 繳納增值稅 990.99-297.30 （土地出讓金抵減） -200（留 抵） -100 （進(jìn)項(xiàng)） -270.27（ 預(yù)交）=123.42借：應(yīng)交稅

5、費(fèi) - 未交增值稅123.42貸：銀行存款123.42附：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地取得成本抵減銷項(xiàng)稅額賬務(wù)處理的討論在關(guān)于增值稅會計(jì)處理的規(guī)定（征求意見稿） 中“差額征稅的賬務(wù)處理” 具體規(guī)定如下：按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額 的，應(yīng)當(dāng)按減少的銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） ”科 目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅”科目），按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的 金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付 的金額，貸記“應(yīng)付賬款” 、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。文件并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，按一般計(jì)稅方

6、法 計(jì)稅的，扣除土地成本的賬務(wù)處理做特別說明， 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理 主要有兩種：借：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）貸：主營業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本）借：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）貸：營業(yè)外收入我們分析下這兩種不同的賬務(wù)處理帶來的影響。 【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 2016 年, 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為2553萬元。應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額為：2553- （1+11% X11%=253H元1 、假如進(jìn)行如下會計(jì)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 253貸：開發(fā)成本 253 增加的土地增值稅：假設(shè)該房地產(chǎn)開

7、發(fā)企業(yè)按當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求， 準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費(fèi)用為開發(fā)成 本的 10%，適用 30%的土地增值稅稅率253X（ 1+20%+10% X30%=98.67 （萬元） 增加的企業(yè)所得稅： 假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)（ 253-98.67 ）X25%=38.58 （萬元） 增加的營業(yè)利潤： 253-98.67=154.33 （萬元）2、假如進(jìn)行如下會計(jì)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 253貸：營業(yè)外收入 253 增加的土地增值稅：因扣除項(xiàng)目和增值額均未發(fā)生變動，故土地增值稅不變。 增加的企業(yè)所得稅：假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè) 253 &5%=63.5 （萬元） 增加的營業(yè)利潤：營業(yè)外收入不在營業(yè)利潤中體現(xiàn)，營業(yè)利潤不變。營業(yè)外收入開發(fā)咸本土地增值銳增加96刃萬元企業(yè)所得晚增加63. 5萬元增加趙災(zāi)萬元營業(yè)利潤不夥響增加1M. 33萬兀上市公司更關(guān)