湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花園項(xiàng)目成本控制的研究（可編輯）

1、 學(xué)校代號(hào):學(xué) 號(hào):密級(jí):湖南大學(xué)學(xué)位論文湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花園項(xiàng)目成本控制研究堂僮蟲(chóng)埴厶絲芻; 里鑫撿墻 羞 篁僮 王直笪理堂醫(yī)壺逮教援答迸委員會(huì)圭度。、 ?., .,湖南大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明:所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外,本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)的成果作品。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體,均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。作者簽名: 石 月 日日期:工年玀篪協(xié)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定,同意

2、學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版,允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)湖南大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索,可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本學(xué)位論文屬于、保密口,在 年解密后適用本授權(quán)書(shū)。、不保密團(tuán)。請(qǐng)?jiān)谝陨舷鄳?yīng)方框內(nèi)打“”日期:婦阻年月 日期:弘緝多月學(xué)位論文摘要我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的飛速發(fā)展,市場(chǎng)日趨規(guī)范和成熟,同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。加上國(guó)家宏觀調(diào)控的深入與消費(fèi)行為的理性化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn),只有項(xiàng)目的盈利才能給企業(yè)帶來(lái)良好的效益,項(xiàng)目管理越來(lái)越成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

3、關(guān)注的重點(diǎn)。作為項(xiàng)目管理中至關(guān)重要的項(xiàng)目成本控制,在目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以產(chǎn)業(yè)鏈綜合協(xié)調(diào)能力為主要競(jìng)爭(zhēng)方向的背景下,更是決定項(xiàng)目利潤(rùn)率高低的關(guān)鍵。只有保持合理的項(xiàng)目成本,才能給企業(yè)帶來(lái)期望的項(xiàng)目收益。本:近采用案例分析的方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,以湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花園項(xiàng)目為例,針對(duì)其成本控制的實(shí)際情況,提出該項(xiàng)目在成本控制中所存在的問(wèn)題并探究產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因。在此基礎(chǔ)上,運(yùn)用全面成本管理的戰(zhàn)略思想與目標(biāo)成本管理的科學(xué)管理方法,針對(duì)該公司今后的項(xiàng)目成本控制分階段提出了改進(jìn)建議。本文認(rèn)為該公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策階段應(yīng)建立職能交叉的項(xiàng)目組織、進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)并且采用目標(biāo)成本法來(lái)確定

4、合理的項(xiàng)目成本目標(biāo);在設(shè)計(jì)階段應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)成本,招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)合作單位、進(jìn)行限額設(shè)計(jì),采取合同約束設(shè)計(jì)變更;在項(xiàng)目實(shí)施階段應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)的成本控制,定期進(jìn)行成本偏差分析、制作成本分析表和成本預(yù)測(cè)報(bào)告、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管;在項(xiàng)目竣工階段通過(guò)多級(jí)審核和會(huì)簽制度嚴(yán)把結(jié)算關(guān)并適時(shí)引入物業(yè);在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段應(yīng)通過(guò)合理安排營(yíng)銷(xiāo)成本達(dá)到事半功倍的效果。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項(xiàng)目成本;成本控制湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花園項(xiàng)目成本控制研究.,一 . ,. ., . , . . , ., . , . ? ,. , ,. , , . ,;, ?. ,. , .: ; ;學(xué)位論文目錄學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明和學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)?摘

5、要.插圖索引附表索引?.第章緒論?.研究背景與意義?.研究背景?.研究意義?.文獻(xiàn)綜述?.國(guó)外文獻(xiàn)綜述.國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述.研究?jī)?nèi)容與研究方法.研究?jī)?nèi)容.研究方法第章相關(guān)理論.項(xiàng)目成本相關(guān)概念.成本與項(xiàng)目成本?.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本.成本管理相關(guān)理論?.目標(biāo)成本管理理論.全面成本管理理論.項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論?.項(xiàng)目成本控制的依據(jù)和內(nèi)容.項(xiàng)目成本控制的流程和方法?.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制?.第章湖南保利花園項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀研究?.湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及保利花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介.湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介.保利花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介.湖南保利厲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自限公日保利花同項(xiàng)目成冷。浴制研究竺竺.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析.項(xiàng)目收益

6、分析?.項(xiàng)目與同類(lèi)項(xiàng)目收益比較一.同業(yè)利潤(rùn)率水平分析?.項(xiàng)目成本控制的問(wèn)題及原因分析一.項(xiàng)目成本控制概述.項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題.項(xiàng)目成本控制存在問(wèn)題的原因分析第章湖南保利項(xiàng)目成本控制的改進(jìn)建議.合理確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的目標(biāo)成本?.建立職能交叉的項(xiàng)目組織.選擇正確的產(chǎn)品定位?.進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)?.嚴(yán)格控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)成本?.積極推行設(shè)計(jì)招標(biāo).嚴(yán)格采取限額設(shè)計(jì).充分利用合同約束.動(dòng)態(tài)控制項(xiàng)目建設(shè)階段的實(shí)際成本?.建立項(xiàng)目成本責(zé)任制.招標(biāo)選擇合作單位.建立材料采購(gòu)中心.定期進(jìn)行成本偏差分析?.科學(xué)結(jié)算項(xiàng)目竣工階段的工程成本?.重視結(jié)算審核?.實(shí)行合同結(jié)算會(huì)簽制.提前接口物業(yè)公司.有效安排項(xiàng)目

7、銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)成本?.加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理?.控制宣傳方式與時(shí)機(jī)?.合理布局專(zhuān)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)一.充分利用品牌效應(yīng)?結(jié)論?參考文獻(xiàn)致謝?學(xué)位論文插圖索引圖. 一 一 一 一 一 一 一 一一圖. ; 怕一一 一一一 一 一一 一一圖. 圖圖 拼一 一一一 一 一 一圖. 論項(xiàng)公項(xiàng) 文目司目 結(jié)成項(xiàng)前 構(gòu)本目期 框控組決 架制織策 圖流結(jié)小 程構(gòu)組 ; ”一 一 一 一 一一 一 一 一湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花闊項(xiàng)目成本控制研究附表索引表.月度項(xiàng)目成本分析表?表.項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)報(bào)告表?.表.保利花園項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表表.保利花園項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表.保利花園項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果.表.保利花園項(xiàng)目

8、與嵐庭項(xiàng)目利潤(rùn)對(duì)比表.表.保利花園項(xiàng)目實(shí)際成本與合同預(yù)算成本比較表?.表.銷(xiāo)售收入估算表表.項(xiàng)目總成本估算表表.投資計(jì)劃與資金籌措表.?表.投資計(jì)劃與資金籌措表.?表.成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化表.售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化學(xué)位論文第章緒論.研究背景與意義.研究背景我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)起步同國(guó)外相比較晚,從萌芽到發(fā)展到今天的極具規(guī)模也不過(guò)短短余年的時(shí)間。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從世紀(jì)年代末出現(xiàn)開(kāi)始,便呈持續(xù)高速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),為城市化起到了極大的促進(jìn)作用。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)入到市場(chǎng)化中并逐漸發(fā)展壯大起來(lái),帶動(dòng)了如建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這十年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)住房制度改革的推

9、動(dòng)下,取得了快速發(fā)展,成就舉世矚目。經(jīng)過(guò)飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已然成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要分支,在漸漸深刻地改變民眾的消費(fèi)觀念與生活水平的同時(shí)也改變著社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與財(cái)富層的分配格局,受到國(guó)家和民眾的關(guān)注。每一個(gè)行業(yè)都有區(qū)別于其他行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)價(jià)值量:大,在普通居民的消費(fèi)中占有很高的比例。但是由于房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)性,消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的質(zhì)量、性能等技術(shù)指標(biāo)并不精通,再加上房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理以及交:易過(guò)程比較復(fù)雜,因此造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng),交易雙方之間總是存在著難以調(diào)和的不滿(mǎn)和矛盾。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期,較低地價(jià)的主導(dǎo)因素為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造高利潤(rùn)率提供了可能,

10、吸引很多投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),并很快取得了豐碩的成果。然而,盲目的行業(yè)擴(kuò)充與房地產(chǎn)價(jià)格的飆升使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。最重要的地價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較大漲幅,使得房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲,加之購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)的盲目樂(lè)觀和市場(chǎng)上各種不穩(wěn)定因素,造成房?jī)r(jià)出現(xiàn)虛高的現(xiàn)象,繼而造就了我國(guó)信貸的迅猛發(fā)展。信貸的崛起確實(shí)在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲給購(gòu)房者帶來(lái)的困難,而信貸本身具有的風(fēng)險(xiǎn)因子卻難保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)泡沫。溫總理在年兩會(huì)之后答記者問(wèn)時(shí)也講到,“要保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展,出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫,一旦破滅,不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng),而且會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)”。因此,國(guó)家通過(guò)陸續(xù)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策努力讓

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常化、理性化。如通過(guò)控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制拆遷規(guī)模等影響市場(chǎng)需求,通過(guò)加強(qiáng)控制土地、信貸等抑制地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng),通過(guò)加息、提高存款準(zhǔn)備金率減緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地與房屋的開(kāi)發(fā)投湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自限公保利花硎貞目成/控制研資。這一系列的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控己見(jiàn)成效。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心年月日發(fā)布的全國(guó)企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示:我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年以來(lái)景氣狀況逐季明顯回落,為所有行業(yè)中最低且接近景氣臨界點(diǎn);全國(guó)房年月以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)白 月份開(kāi)始跌落到景氣線以下;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度連續(xù)回落;房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)連續(xù)個(gè)季度位于行業(yè)最低,在

12、季度跌破臨界值后,季度繼續(xù)下降。年 月日,中國(guó)人民銀行在全國(guó)個(gè)城市進(jìn)行的萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示: 年季度,居民對(duì)未來(lái)物價(jià)上漲預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期均出現(xiàn)大幅回落,房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選。在消費(fèi)者觀望氣氛濃厚、部分城市嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)令”以及銀根緊縮等一系列調(diào)控政策影響下,年以來(lái)全國(guó)商品房銷(xiāo)量同比增速呈回落態(tài)勢(shì)。 年季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展,無(wú)論從環(huán)比還是同比來(lái)看,新建商品住宅價(jià)格都呈下降態(tài)勢(shì)?。雖然房地產(chǎn)即將終結(jié)“只要能蓋出來(lái)就絕對(duì)不愁賣(mài)”的黃金時(shí)代而走向白銀時(shí)代,但在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下,作為居住用途的住宅依舊是房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也

13、是主導(dǎo)性的需求。加上保值增值理念的提升以及改善性住房的增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)依舊保有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。.研究意義成本是影響企業(yè)盈利的關(guān)鍵因素,成本控制便成為企業(yè)增加盈利的根本途徑。在收入不變的情況下,降低成本可增加利潤(rùn);在收入增加的情況下,成本的降低則更顯利潤(rùn)的增加;在收入下降的情況下,降低成本可保利潤(rùn)的穩(wěn)定。同時(shí),成本的有效控制也能使企業(yè)抵御內(nèi)外壓力。成本的降低有利于增強(qiáng)企業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力,提高安全邊際率,只有把成本控制在同業(yè)的先進(jìn)水平之上,企業(yè)才會(huì)有迅速發(fā)展的可能。年對(duì)世界范圍內(nèi)個(gè)世界經(jīng)英國(guó)著名項(xiàng)目管理專(zhuān)家梅樂(lè)在典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的隨機(jī)抽樣研究表明:大

14、型房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終完成時(shí)間,平均比預(yù)期的要延期%,而成本超過(guò)預(yù)算的情況更加普遍,平均達(dá)到嘣。我國(guó)二十多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐也證實(shí),絕大部分的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本超支、工期延長(zhǎng),這也是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一大問(wèn)題。對(duì)于項(xiàng)目成本控制,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常只重視“顯成本”的控制,而忽略了對(duì)“隱成本”的控制,通常關(guān)注施工階段的成本控制而忽略了決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等其他階段的成本控制。能夠壓縮的成本沒(méi)有控制好,再怎么壓縮學(xué)位論義成本控制空問(wèn)較小的開(kāi)支,也對(duì)實(shí)際成本的控制幫助不大,甚至導(dǎo)致了更多后續(xù)成本的增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在微利時(shí)代進(jìn)行成本控制的戰(zhàn)略意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過(guò)規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、規(guī)范化與規(guī)

15、?；内厔?shì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。地價(jià)高、開(kāi)發(fā)貸款難、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)、企業(yè)盈利水平下降等都是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn),如果不能很好地控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本,做好財(cái)務(wù)資金統(tǒng)籌及規(guī)劃,企業(yè)很可能陷入項(xiàng)目無(wú)贏利或資金鏈斷裂的危險(xiǎn)境地。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)轉(zhuǎn)型的時(shí)期,逐漸開(kāi)始由以往依仗土地升值而盈利的模式轉(zhuǎn)向通過(guò)提供更好、更具差異化的產(chǎn)品來(lái)獲取利益,更加注重效益而非只關(guān)注規(guī)模速度。成本控制的能力逐漸將成為房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的重要組成部分,傳統(tǒng)的成本控制思想已不能適應(yīng)現(xiàn)代成本理念。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制,將其作為項(xiàng)目管理的核心來(lái)抓,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

16、、獲取更大經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容也不應(yīng)局限于孤立地降低成本,而應(yīng)立足于整體戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)外部環(huán)境,尋求成本與效益的平衡,在對(duì)比中尋找成本最小化。探索科學(xué)的成本控制方法,建立有效的成本控制系統(tǒng),加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制,在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的新形勢(shì)下,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力,獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。很多企業(yè)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛意識(shí)到,只有解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)存在的非系統(tǒng)化管理模式、成本控制粗放等瓶頸問(wèn)題,采用科學(xué)的方法建立先進(jìn)有效的管理體系才能真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍力量。因此,許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如萬(wàn)科地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中海

17、地產(chǎn)等進(jìn)行了一系列推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新管理模式的探索,不斷改善企業(yè)管理方式和生產(chǎn)方式,逐漸形成以項(xiàng)目管理為核心的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式,把打造企業(yè)成本控制作為提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段,項(xiàng)目成本控制作為其核心內(nèi)容,尤其受到關(guān)注。湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為房地產(chǎn)品牌企業(yè)保利的下屬企業(yè),雖然繼承了保利的品牌,但是同大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)一樣在公司組織結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目成本管理方面存在著一些問(wèn)題,直接影響到項(xiàng)目成本的控制。本文通過(guò)研究改進(jìn)該公司的項(xiàng)目成本控制,在解決該公司項(xiàng)目成本控制問(wèn)題的同時(shí),也對(duì)業(yè)內(nèi)同類(lèi)型項(xiàng)目的成本控制提供了有價(jià)值的參考,具有一定的借鑒意義。湖訂澩車(chē)彥地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自嘏公采年藝司項(xiàng)目成小挖偉珂究.文獻(xiàn)

18、綜述.國(guó)外文獻(xiàn)綜述,在其出版的項(xiàng)目管美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì) ,中,把項(xiàng)目理知識(shí)體系指南管理過(guò)程分為了項(xiàng)目的整體管理、范圍管理、時(shí)間管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和項(xiàng)目的采購(gòu)管理九個(gè)方面舊。項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要方面,國(guó)外對(duì)項(xiàng)目成本控制的研究隨著項(xiàng)目成本管理科學(xué)的快速發(fā)展取得了很大進(jìn)步。從世紀(jì)年代美國(guó)發(fā)展起來(lái)的工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)和掙得值法被認(rèn)為是傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本管理研究成果,并且在國(guó)外得到了最廣泛的應(yīng)用和研究。國(guó)外學(xué)者對(duì)“掙值法”有著持續(xù)性的研究,美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)將從上世紀(jì)八十年代初至今所取得的一些系列研究成果作為標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)理論基礎(chǔ)之上開(kāi)發(fā)的,的執(zhí)行績(jī)效評(píng)價(jià)功能,

19、在國(guó)項(xiàng)目管理商用軟件 際上得到了廣泛的應(yīng)用。從實(shí)際年代末開(kāi)始,項(xiàng)目成本管理的研究中開(kāi)始出現(xiàn)如全過(guò)程成本管理、全生命周期成本管理以及項(xiàng)目全面成本管理等現(xiàn)代項(xiàng)目管理理論與思想,從這時(shí)候開(kāi)始研究進(jìn)入到了現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理階段。全過(guò)程成本管理的思想核心即以項(xiàng)目管理的整個(gè)過(guò)程為出發(fā)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析和控制。中國(guó)和世界其他許多國(guó)家在世紀(jì)年代后都逐步開(kāi)始實(shí)踐這種項(xiàng)目成本管理的方法。全生命周期成本控制思想是按照項(xiàng)目的生命周期將與項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用分為研發(fā)、生產(chǎn)、使用三類(lèi),按照項(xiàng)目的生命周期進(jìn)行費(fèi)用的設(shè)計(jì)、管理和控制的一種項(xiàng)目管理方法。這種方法最早由美國(guó)國(guó)防部正式提出并率先使用于對(duì)軍工產(chǎn)品的成本計(jì)算,隨著全生命周期

20、成本在軍事領(lǐng)域的成功應(yīng)用,這一成本管理方法逐漸成為大型國(guó)際化企業(yè)實(shí)施成本控制、提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效管理手段。項(xiàng)目全面成本管理思想即全項(xiàng)目、全員、全過(guò)程的成本管理,其核心思想是通過(guò)使用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技術(shù)對(duì)項(xiàng)目成本、盈利和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的計(jì)劃和控制。例如在建筑施工項(xiàng)目中,首先無(wú)論項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、實(shí)施施工還是竣工驗(yàn)收都要進(jìn)行成本的計(jì)劃、核算、分析和控制,對(duì)完成施工項(xiàng)目所發(fā)生的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行比較分析;其次也要求參加這一項(xiàng)目的全體人員包括技術(shù)監(jiān)理、材料采購(gòu)、財(cái)務(wù)、施工人員等,都要積極主動(dòng)地參與到項(xiàng)目的成本控制當(dāng)中來(lái);此外,還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)等全方位的成本管理。世紀(jì)年代,泰羅的科學(xué)管理運(yùn)動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)成本法奠定

21、了基礎(chǔ),美國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)者哈里遜在論文有助于生產(chǎn)的成本會(huì)計(jì)中系統(tǒng)地介紹了標(biāo)準(zhǔn)成本系統(tǒng)。學(xué)位論文產(chǎn)生于美國(guó)的這一成本控制方法通過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐己趨于成熟,是一種實(shí)現(xiàn)成本控制的有效方法,至今在西方國(guó)家仍被廣泛采用。年美國(guó)通用電氣公司工程師麥爾斯發(fā)表價(jià)值分析程序從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度,通過(guò)多科學(xué)領(lǐng)域團(tuán)隊(duì)組合進(jìn)行工作的方式,對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品功能進(jìn)行分析評(píng)價(jià),優(yōu)化方案以降低費(fèi)用,提升價(jià)值。國(guó)外的價(jià)值工程普遍采用目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比的方式確定研究對(duì)象并且主要是應(yīng)用于工程設(shè)計(jì)階段。在斯坦伯斯的理論上提出的作業(yè)成本法,于年代形成了作業(yè)成本體系。英國(guó)學(xué)者肯尼斯?西蒙茲 于世紀(jì)年代提出戰(zhàn)略成本管理理論。之后美國(guó)管理會(huì)計(jì)學(xué)

22、者杰克?桑克幣戈文德瑞亞、等結(jié)合美國(guó)學(xué)者邁克爾?波特?的研究成果出版了建筑戰(zhàn)略成本管理專(zhuān):菩,成本管理更加具體化。世紀(jì)年代以后,日本成本管理理論的研究中出現(xiàn)了極具代表性的成本管理模式?成本企劃,又叫日本成本管理模式。其特點(diǎn)是結(jié)合考慮企業(yè)內(nèi)部和外部的因素,將影響成本的重要因素在產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)階段和設(shè)計(jì)階段便加以均衡優(yōu)化。該方法被應(yīng)用于佳能、索尼、松下等知名企業(yè),并取得了良好的實(shí)踐效果。近年來(lái),國(guó)外一些研究會(huì)議和學(xué)者也對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行了一定的研究和探索。如.,.,.在成本估算與成本控制的基本框架一文中基于傳統(tǒng)的成本估算,提出在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期一開(kāi)始就進(jìn)行成本估計(jì),通過(guò)改變成本估算的處理方法,試圖利用一

23、切可能降低成本。他認(rèn)為要控制產(chǎn)品成本,需要充分估算成本費(fèi)用并使用通行的數(shù)據(jù)儲(chǔ)存方式。在此基礎(chǔ)上他建立了一個(gè)以實(shí)現(xiàn)從設(shè)計(jì)到生產(chǎn)各方面成本控制為目的的通過(guò)的成:零估算框架。 .,. , 通過(guò)研究美國(guó)工業(yè)建設(shè)部門(mén)的工程業(yè)績(jī),在建設(shè)行業(yè)存在著意外成本超支和項(xiàng)目延誤的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)中,提出項(xiàng)目的早期階段,特別是工程設(shè)計(jì)幾段對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況的成功與否起著至關(guān)重要的影響。他們的研究表明大部分項(xiàng)目從詳細(xì)設(shè)計(jì)階段開(kāi)始便在項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度等方面發(fā)生著活動(dòng)偏差?。 ,試圖通過(guò)找出建設(shè)項(xiàng)目在各個(gè)階段中影響其進(jìn)行有效成本估計(jì)的關(guān)鍵因素來(lái)提高建設(shè)項(xiàng)目的成本估算準(zhǔn)確性和合理性。他們認(rèn)為大多數(shù)成本估算側(cè)重于具體的估算:療法,而忽視

24、了項(xiàng)目每個(gè)階段的獨(dú)特需求。他們從組織控制到成本估算,確定了有效的成本估計(jì)在傳統(tǒng)的建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段的關(guān)鍵因素,改善了成本估算工作的可編程性和輸出的可測(cè)量性,將成本控制引向了效果與行為控制相結(jié)合的:療向。湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公州朱利花園項(xiàng)成本控制硎,總的看來(lái),國(guó)外學(xué)者對(duì)于建筑項(xiàng)目成本管理研究成果主要表現(xiàn)為通過(guò)拓展成本管理視野和方法,提供決策有用的成本信息,如價(jià)值鏈分析、定位分析、動(dòng)因分析等。.國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述在項(xiàng)目成本控制領(lǐng)域,國(guó)內(nèi)很多專(zhuān)家也進(jìn)行了深入研究并取得了一定的成果。國(guó)內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目成本控制的研究建立在引入國(guó)外研究成果的基礎(chǔ)之上,我國(guó)早期開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目成本控制研究主要集中于作業(yè)成本管理和目標(biāo)成本

25、管理。廈門(mén)大學(xué)的余緒纓教授先后會(huì)計(jì)研究當(dāng)代財(cái)經(jīng)等雜志上發(fā)表有關(guān)作業(yè)成本管理的文章,并出版了管理會(huì)計(jì)學(xué)等研究現(xiàn)代成本理論的專(zhuān)著舊。湯谷良和余恕蓮等知名教授將目標(biāo)成本法的理論進(jìn)行了深入地研究,從理論上介紹了目標(biāo)成本法的概念、具體計(jì)算過(guò)程及其應(yīng)用,強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本法的計(jì)算應(yīng)與企業(yè)的整體財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略聯(lián)系起來(lái)考慮,成本目標(biāo)可用于企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施的考核。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的實(shí)踐研究中,加華、姜加宏將作業(yè)成本法 ,引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算與控制。他們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的謀劃、前期運(yùn)作等方方面面。同時(shí),核算體系應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃、建安等各部分都發(fā)揮成本管理的作用,而不僅局限于財(cái)務(wù)部門(mén)的成本核算。

26、只有將整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程進(jìn)行有效的整合,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平才能得到提升,實(shí)現(xiàn)減耗降費(fèi),達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。鄧小兵將作業(yè)成本法結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行研究,提出作業(yè)成本法的應(yīng)用前提與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)相符合,特別適合于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本管理。并提出成本動(dòng)因分析是推行作業(yè)成本法的關(guān)鍵,價(jià)值鏈分析是作業(yè)成本管理的基本方法?。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚,將科學(xué)的項(xiàng)目成本管理方法引入到房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行的理論研究和實(shí)踐都不太成熟,但也取得了一些進(jìn)步。對(duì)于建筑施工的項(xiàng)目成本控制研究相對(duì)而言比較多,也比較完善,而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目總體成本控制,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本的控制主要是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核

27、算,即對(duì)工程成本的分析,這也是成本管理和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主要組成部分。有一部分研究學(xué)者將供應(yīng)鏈管理引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理中,強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目鏈條各環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本控制。如張麗、李啟明將供應(yīng)鏈管理應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制中,將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)整個(gè)供應(yīng)鏈劃分為上游成本、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,在此基礎(chǔ)上建立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈和相應(yīng)的成本控制模型,進(jìn)一步探索了通過(guò)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)進(jìn)行成本的控制。吳光東、蘇振民把精益思想與成本管理思想相學(xué)位淪文結(jié)合,以客戶(hù)價(jià)值增值為導(dǎo)向,從設(shè)計(jì)、建造、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)上全方位控制企業(yè)供應(yīng)鏈成本,杜絕整個(gè)供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)的一切浪費(fèi),以達(dá)到企業(yè)供應(yīng)鏈成本最優(yōu),

28、提高項(xiàng)目效益。近年來(lái)研究者逐漸開(kāi)始應(yīng)用新的項(xiàng)目成本管理方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的研究,在供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)上引入掙得值法以及全面成本管理等項(xiàng)目管理理念,強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)、全面的項(xiàng)目成本管理。例如,徐恩利提出了面向全壽命周期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的理論框架,并將供應(yīng)鏈和價(jià)值工程的最新研究成果引入到全壽命周期成本控制的理論框架中,為全壽命周期成本控制的發(fā)展指出了新的研究方向?。黃楊、羅林在淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理中,提出樹(shù)立系統(tǒng)管理的理念進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。通過(guò)控制工程建設(shè)各階段環(huán)節(jié)來(lái)降低工程成本。各部門(mén)要共同進(jìn)行成本控制的管理,避免成本控制范圍局限于項(xiàng)目工程和財(cái)務(wù)部門(mén),提倡整合全過(guò)程的成本控

29、制,保證投資效益引。王澤霞、季加佳運(yùn)用全壽命周期成本控制理論,以業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行分解,分析成本控制關(guān)鍵點(diǎn),構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程,以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制?。此:外,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究還有學(xué)者運(yùn)用里程碑計(jì)劃,通過(guò)結(jié)合掙值法分析在里程碑節(jié)點(diǎn)處的項(xiàng)目成本,并將其分析結(jié)果在施工階段進(jìn)行應(yīng)用,達(dá)到加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的目的,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提出了新的思路和方法,具有一定的創(chuàng)新價(jià)值川。也有學(xué)者從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段進(jìn)行深入研究,以各階段存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素為切入點(diǎn)提出相應(yīng)的成本控制措施。如薛紅、周書(shū)靈和卓敏 提出了房地產(chǎn)在投資決策階段存在的

30、風(fēng)險(xiǎn)因素主要是法律風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、投資項(xiàng)目的位置風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目類(lèi)型及決策的風(fēng)險(xiǎn),并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境、項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)因素和行業(yè)技術(shù),對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了深入研究,提出了相應(yīng)的成本控制措施。國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究,從主要集中在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段開(kāi)始出現(xiàn)向項(xiàng)目前后各階段進(jìn)行延伸的趨勢(shì),并且開(kāi)始與各種科學(xué)的成本管理方法相融合,在理論上取得了不小的進(jìn)步。.研究?jī)?nèi)容與研究方法.研究?jī)?nèi)容本:丈在廣泛研究企業(yè)成本控制管理的基礎(chǔ)上,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象,通過(guò)文獻(xiàn)研究法,案例分析法等方法,理論聯(lián)系實(shí)際,對(duì)該公司項(xiàng)目的成本控制:工作進(jìn)行分析,從而找出該公司在項(xiàng)目成本控制管理方面存在的問(wèn)

31、題。湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公一保利花園項(xiàng)目成本控制研究通過(guò)分析問(wèn)題產(chǎn)生的根源,提出更適合該行業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法或體系,完善該公司的成本控制管理制度,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一點(diǎn)科學(xué)的建議。本文主要包括以下四個(gè)部分的內(nèi)容:第一章為緒論,闡述研究背景、研究意義、文獻(xiàn)綜述、研究方法和內(nèi)容。研究背景闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的行業(yè)形勢(shì)。文獻(xiàn)綜述介紹了國(guó)內(nèi)外在企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理方面的相關(guān)理論和研究成果。研究方法和研究?jī)?nèi)容說(shuō)明了本論文在研究過(guò)程中采用的主要方法及整篇論文的內(nèi)容結(jié)構(gòu)。第二章是企業(yè)成本控制管理的相關(guān)理論。主要介紹了文中所運(yùn)用和涉及到的相關(guān)理論知識(shí),包括成本與成本控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本

32、的構(gòu)成,目標(biāo)成本管理、全面成本管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制。第三章是針對(duì)湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花園項(xiàng)目進(jìn)行的具體分析。通過(guò)對(duì)保利花園項(xiàng)目一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的財(cái)務(wù)分析,提出保利花園項(xiàng)目成本控制方面存在的問(wèn)題以及產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因。第四章是針對(duì)保利花園項(xiàng)目成本控制引發(fā)缺陷和不足的問(wèn)題及引起這些問(wèn)題的原因,結(jié)合實(shí)際情況,以項(xiàng)目的各個(gè)階段為劃分,提出改進(jìn)湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目成本控制的建議。本文基本框架如圖.所示。.研究方法本文主要采用案例分析法。擬通過(guò)結(jié)合實(shí)際案例分析具體情況,由點(diǎn)到面,從企業(yè)到行業(yè),完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目各階段的成本控制,形成一套科學(xué)系統(tǒng)的成本控制方法。.統(tǒng)計(jì)分析法根據(jù)評(píng)價(jià)指

33、標(biāo)與體系,利用財(cái)務(wù)及統(tǒng)計(jì)分析的方法進(jìn)行一系列實(shí)際數(shù)據(jù)的處理,分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)。.案例分析法以湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為案例,提出成本控制的改進(jìn)建議,發(fā)揮成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要影響。.理論與實(shí)際相結(jié)合的方法將成本控制的理論與方法運(yùn)用到具體的項(xiàng)目實(shí)踐中,用理論來(lái)解決實(shí)際問(wèn)題。.查閱文獻(xiàn)、收集數(shù)據(jù)方法整篇論文的寫(xiě)作以此方法為基礎(chǔ)。學(xué)位論文?國(guó)外研究國(guó)內(nèi)研究圖.論文結(jié)構(gòu)框架圖湖南保利虜?shù)禺a(chǎn)開(kāi):殳有限公?保利仡同項(xiàng)成本控制研究第章相關(guān)理論.項(xiàng)目成本相關(guān)概念.成本與項(xiàng)目成本.成本的涵義成本作為一個(gè)價(jià)值范疇,涵蓋的范圍廣泛,不同的學(xué)科由于研究角度的差異對(duì)于成本的定義也不盡

34、相同。在現(xiàn)代管理會(huì)計(jì)中,成本被定義為指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為了獲得經(jīng)濟(jì)利益而應(yīng)當(dāng)或可能發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值犧牲或代價(jià)。這里的經(jīng)濟(jì)資源,不僅指已消耗的生產(chǎn)資料的價(jià)值轉(zhuǎn)移,也包括勞動(dòng)耗費(fèi)的價(jià)值補(bǔ)償。馬克思在資本論中曾對(duì)成本的價(jià)值構(gòu)成進(jìn)行過(guò)探索,并科學(xué)地指出了成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。他認(rèn)為,“商品的價(jià)值,以公式來(lái)表示是,:吖。如果我們從這個(gè)產(chǎn)品價(jià)值中減去剩余價(jià)值,那么,在商品中剩下來(lái)的,只是一個(gè)生產(chǎn)要素上耗費(fèi)的資本價(jià)值,的等價(jià)物或補(bǔ)償價(jià)值”?。通俗地說(shuō),我們要進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)或想要達(dá)到一定的目的,必然會(huì)發(fā)生一定的耗費(fèi),無(wú)論是人力、物力或者財(cái)力,這種耗費(fèi)都并不是壞事,而是我們創(chuàng)造收入、達(dá)到目的的前提,也就是人

35、們常說(shuō)的成本。在以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的的社會(huì)生產(chǎn)中,成本是影響效益的重要因素,是經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)。成本作為企業(yè)生產(chǎn)耗費(fèi)物力、勞力的貨幣體現(xiàn),通過(guò)成本指標(biāo),企業(yè)可以綜合評(píng)價(jià)各部門(mén)、各環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量,也可以將企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行量化,便于企業(yè)做出合理科學(xué)的投資管理決策。.項(xiàng)目成本的內(nèi)容項(xiàng)目成本是項(xiàng)目形成過(guò)程中所耗費(fèi)資源的貨幣體現(xiàn),包括項(xiàng)目生命周期各個(gè)階段的資源耗費(fèi)。不同的項(xiàng)目其成本構(gòu)成會(huì)有所區(qū)別,項(xiàng)目成本的內(nèi)容主要決定于項(xiàng)目的范圍。通常根據(jù)項(xiàng)目成本發(fā)生的階段及用途將其分為以下五個(gè)部分:項(xiàng)目決策成本。發(fā)生在項(xiàng)目啟動(dòng)之時(shí),每個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)之初都需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及可行性研究等工作,這些工作所發(fā)生的費(fèi)

36、用便構(gòu)成了項(xiàng)目的決策成本,這一部分成本為項(xiàng)目的進(jìn)行奠定了基礎(chǔ),是不容忽視的部分。項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本。即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃所產(chǎn)生的費(fèi)用。雖然設(shè)計(jì)成本占項(xiàng)目總成本的比例不算高,但是規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)于項(xiàng)目總成本的影響是決定性的,因此這一部分費(fèi)用支出的效果對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的影響是巨大的。項(xiàng)目獲取成本。項(xiàng)目要順利進(jìn)行,需要進(jìn)行設(shè)備供應(yīng)商、承包單位、廣學(xué)位論文告、招投標(biāo)等一系列的活動(dòng),產(chǎn)生一部分成本。這部分成本對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)起著至關(guān)重要的作用。項(xiàng)目實(shí)施成本。指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中為完成項(xiàng)目產(chǎn)出品所耗用的實(shí)際物資及勞動(dòng)資源,包括人工成本、材料成本等等,不同的項(xiàng)目所發(fā)生的成本類(lèi)型也有所區(qū)別。項(xiàng)目實(shí)施成本在總成本中占有最大的比重

37、,因此也成為成本控制的重點(diǎn)。項(xiàng)目終結(jié)成本。主要包括項(xiàng)目收尾階段所發(fā)生的一系列費(fèi)用,例如試生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收、調(diào)試測(cè)試等費(fèi)用。.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某一項(xiàng)目的房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò):程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用的總和。具體來(lái)講,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本通常由以下幾個(gè)部分組成。.土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本包括土地出讓金、青苗、耕地補(bǔ)償?shù)韧恋卣饔觅M(fèi)用、有關(guān)地上、地下附著物拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等。目前我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中該部門(mén)成:本約占 %,在地價(jià)迅速攀升的形勢(shì)下,此部分成本所占比重也有上升的趨勢(shì)。.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)勘察測(cè)繪以及“

38、三通一平” 水通、電通、路通和場(chǎng)地平整等支出。在總開(kāi)發(fā)成本中所占比例一般不會(huì)超過(guò)%。.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指房地產(chǎn)商品在建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝、監(jiān)理監(jiān)督、變更及簽證等費(fèi)用,包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)用和以自營(yíng)方式發(fā)生的建安費(fèi)用。我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,建筑安裝工程費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目成本中所占比例較大的一部分,約占%左右。.市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)兩個(gè)部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、燃?xì)狻⑴盼?、排洪、照明、通訊和綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施

39、如學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等和配套設(shè)施如小區(qū)內(nèi)管線、變%.%,電站、調(diào)壓站等所產(chǎn)生的費(fèi)用。我國(guó)這一部分成本占總項(xiàng)目成本的比例較:大。.財(cái)務(wù)費(fèi)用湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花【司項(xiàng)目成本控制研,財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為項(xiàng)目籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括貸款利息與融資費(fèi)用,一般來(lái)講,融資費(fèi)用為貸款利息的%左右。項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少與項(xiàng)目總投資的大小有密切的聯(lián)系,其所占比例也隨之波動(dòng)。.稅費(fèi)稅費(fèi)包括與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅收和一些行政性費(fèi)用,主要有土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地占有稅、兩稅一費(fèi)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)、企業(yè)所得稅、征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)等,%一%。約占項(xiàng)目總成本的.

40、管理費(fèi)用管理費(fèi)用指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行所產(chǎn)生的各種費(fèi)用,如管理與服務(wù)人員的工資、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅交通費(fèi)等,在整個(gè)成本構(gòu)成中比重一般不會(huì)超過(guò)%。.銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用,以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括廣告費(fèi)、專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)人員工資、獎(jiǎng)金及銷(xiāo)售提成、賣(mài)場(chǎng)租金、展覽費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)等,約占總項(xiàng)目成本的%左右。.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指未來(lái)不確定是否發(fā)生的費(fèi)用,如擾民費(fèi)、地基出現(xiàn)意外故障等支出。由于不確定,這一部分通常需要通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷,所占成本比重較低。.成本管理相關(guān)理論.目標(biāo)成本管理理論.目標(biāo)成本管理的概念目標(biāo)成本法起源于日本,

41、日文原名為“成本企劃”。目標(biāo)成本管理是指在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中,以顧客為導(dǎo)向,從顧客認(rèn)可的價(jià)格、功能、需求量等因素出發(fā),同時(shí)以顧客愿意支付的價(jià)格為基礎(chǔ)確定能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)而必須達(dá)成的成本目標(biāo)值的管理活動(dòng)。.目標(biāo)成本管理的基本原則價(jià)格導(dǎo)向成本法。在目標(biāo)成本法中,要首先制定價(jià)格,才能確定目標(biāo)產(chǎn)品成本。即:目標(biāo)成本銷(xiāo)售收入一期望利潤(rùn)。關(guān)注顧客。顧客是產(chǎn)品的消費(fèi)者,要想獲得顧客的青睞,企業(yè)需要了解顧客的偏好,有針對(duì)性地推出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品,才能將消費(fèi)者變?yōu)樽约旱念櫩汀Ｒ允袌?chǎng)為導(dǎo)向即是基本原則之一,也是目標(biāo)成本管理方法的特征之一。關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)。物有所值,消費(fèi)者才會(huì)購(gòu)買(mǎi)。而有利可圖,企業(yè)才能生學(xué)位論義

42、存。企業(yè)只有使產(chǎn)品按照生產(chǎn)能力成本要求進(jìn)行設(shè)計(jì),才能使產(chǎn)品既符合消費(fèi)者的需求,又能為企業(yè)獲取利益。關(guān)注生產(chǎn)流程。生產(chǎn)流程是將目標(biāo)成本付諸實(shí)踐的過(guò)程,保證生產(chǎn)中各環(huán)節(jié)的高效率,才能確保產(chǎn)品成本在可控的范圍之內(nèi)。職能交叉的組織。要使目標(biāo)成本管理達(dá)到良好的效果,需要不同部門(mén)人員的共同協(xié)作,只有這樣,才能保證企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的可行。生命周期成本。目標(biāo)成本管理滲透到產(chǎn)品各階段,使成本管理從產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)到實(shí)施生產(chǎn)再到銷(xiāo)售與產(chǎn)品生命周期成本協(xié)調(diào)一致。.項(xiàng)目目標(biāo)成本的分類(lèi)研究開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)流程中的目標(biāo)成本。產(chǎn)品的成本中%是約束成本,這一部分成本即是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)流程確定的。因此,研究開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)流程中的目標(biāo)成

43、本是企業(yè)降低成本的源頭。一旦產(chǎn)品的價(jià)位、功能、質(zhì)量等確定了,根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格扣除企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)得出的目標(biāo)成本,便為之后的設(shè)計(jì)指明了方向,設(shè)計(jì)人員可按照目標(biāo)成本來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的改進(jìn)。這也是目標(biāo)成本管理的特點(diǎn),它將重點(diǎn)放在了開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段而非生產(chǎn)實(shí)施階段,從源頭上進(jìn)行成本的控制。產(chǎn)品生產(chǎn)制造流程中的目標(biāo)成本。產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案確定之后,生產(chǎn)制造流程便成為成本控制的主要方面。企業(yè)需要從直接材料、人工等方面進(jìn)行目標(biāo)成本的細(xì)化和推進(jìn),以降低成本。管理、財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售流程中的目標(biāo)成本。在產(chǎn)品的銷(xiāo)售流程中,必要的廣告銷(xiāo)售:之處是必不可少的,以較少的支出獲取較好的管理、財(cái)務(wù)效果,進(jìn)行成功的營(yíng)銷(xiāo),也能起到控制成本的作用。.全面成

44、本管理理論.全面成本管理的內(nèi)涵全面成本管理是指將經(jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合,在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行全員、全過(guò)程、全方位、全環(huán)節(jié)的成本管理,是一種綜合性的成本管理。具體來(lái)講,全面成本管理將成本的合理控制與收入的增加進(jìn)行有機(jī)結(jié)合,以此為出發(fā)點(diǎn),分析經(jīng)營(yíng)管理各部門(mén)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)收益,并以提高資源配置的效率為著力點(diǎn)進(jìn)行投入產(chǎn)出的分析,從全方位進(jìn)行成本的調(diào)節(jié)與控制。全面成本管理突破了傳統(tǒng)成本管理的范圍,調(diào)節(jié)范圍更廣,改變了以往重核算輕決策的成本管理模式,不只依靠靜態(tài)的成本核算階段,而是將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)、管理會(huì)計(jì)學(xué)與管理工程學(xué)等相結(jié)合,面向各方面、各領(lǐng)域,利用現(xiàn)代管理理論與:療法,強(qiáng)調(diào)事前、事中、事后三個(gè)環(huán)節(jié)的全面控制和

45、成本管理的系統(tǒng)性與連續(xù)性、完整性與廣泛性,是全員、全方位、全環(huán)節(jié)、全過(guò)程的一種現(xiàn)代管理模式。,全面成本管理從不同角度對(duì)各種成本進(jìn)行全方位考察,并從成本的發(fā)湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利花同項(xiàng)目成本控制研究生過(guò)程來(lái)對(duì)成本進(jìn)行分析和控制。如從客戶(hù)、部門(mén)和項(xiàng)目的角度,或站在公司整體和分支機(jī)構(gòu)的角度。全面成本管理以責(zé)任成本的分?jǐn)倿榛A(chǔ),將項(xiàng)目成本責(zé)任人細(xì)化,有利于加強(qiáng)全面控制,調(diào)動(dòng)成本管理的積極性和主動(dòng)性。主要包含以下幾方面的涵義:全員參與成本管理;項(xiàng)目全過(guò)程成本管理;內(nèi)外因素結(jié)合的全方位成。本管理;各部門(mén)各環(huán)節(jié)的全面成本管理心.全生命周期成本控制對(duì)于產(chǎn)品的生命周期,通常有兩種理解。一是從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理

46、的角度進(jìn)行的理解,即指產(chǎn)品從進(jìn)入市場(chǎng)到退出市場(chǎng)相繼經(jīng)歷的導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期與衰退期這幾個(gè)成長(zhǎng)階段。二是就產(chǎn)品本身而言,指每件產(chǎn)品從形成到消亡所要經(jīng)歷的產(chǎn)品策劃、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造以及顧客使用、廢棄處置循環(huán)。在項(xiàng),側(cè)重于第二種目成本控制中,通常所談到的生命周期成本 理解。生命周期成本即企業(yè)負(fù)擔(dān)的產(chǎn)品生命周期成本,包括產(chǎn)品從產(chǎn)生到交付顧客使用所經(jīng)歷的調(diào)查研究、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、測(cè)試、生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)等過(guò)程。全生命周期成本 ,除了包括上述成本之外,還包括由顧客和社會(huì)所負(fù)擔(dān)的產(chǎn)品生命周期成本,例如顧客為取得產(chǎn)品所發(fā)生的購(gòu)置成本、使用維護(hù)成本以及產(chǎn)品產(chǎn)生的污染、健康損害等費(fèi)用心【。當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)品生命周期

47、縮短、顧客需求多樣化,使得產(chǎn)品的成本不止集中在生產(chǎn)階段,研發(fā)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)等部分的成本比重有所增加。企業(yè)要想提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力獲得優(yōu)勢(shì),就要滿(mǎn)足顧客在質(zhì)量、價(jià)格、交貨期等方面的要求,盡量使顧客的使用成本降低。這也是全生命周期成本管理區(qū)別于傳統(tǒng)成本管理的地方。項(xiàng)目全生命周期成本控制,就是以項(xiàng)目為成本控制的主體,將項(xiàng)目的生命周期劃分為開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施以及竣工銷(xiāo)售等階段,通過(guò)對(duì)整個(gè)生命周期不同階段的成本控制,找出各階段成本的薄弱環(huán)節(jié)和主要影響因素,運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析,從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期成本的改進(jìn),以達(dá)到項(xiàng)目成本最優(yōu)的目標(biāo)。從狹義上來(lái)講,項(xiàng)目全生命周期成本控制的目標(biāo)是項(xiàng)目成本最優(yōu)。從廣義上

48、來(lái)講,項(xiàng)目全生命周期成本控制的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期全社會(huì)成本的最優(yōu),即不僅要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本最優(yōu),還要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期對(duì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的協(xié)調(diào)均衡。學(xué)位論文.項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論.項(xiàng)目成本控制的依據(jù)和內(nèi)容.項(xiàng)目成本控制的依據(jù)項(xiàng)目成本控制是項(xiàng)目管理工作中的一個(gè)重要方面,主要是運(yùn)用以成本會(huì)計(jì)為主的各種方法,預(yù)定成本限額,在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,按限額開(kāi)支成本費(fèi)用,通過(guò)項(xiàng)目管理將項(xiàng)目的實(shí)際成本與成本限額相比較,衡量項(xiàng)目活動(dòng)的業(yè)績(jī)效果,糾不利差異,提高工作效率,保證實(shí)際成本不超出預(yù)期。項(xiàng)目成本控制主要以項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃、項(xiàng)目成本績(jī)效報(bào)告和項(xiàng)目變更要求為成本控制的依據(jù)。項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目從

49、始到終成本的估計(jì)和安排,用于對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本進(jìn)行測(cè)量和監(jiān)控,作為比較的標(biāo)準(zhǔn),是項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。項(xiàng)目成本績(jī)效報(bào)告是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中所產(chǎn)生成本費(fèi)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)控文件,按成本發(fā)生的先后一目了然地反映目標(biāo)成本的執(zhí)行情況,以此來(lái)分析實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的差異及產(chǎn)生原因,是衡量項(xiàng)目成本工作績(jī)效的重要依據(jù)。項(xiàng)目成本在進(jìn)行過(guò)程中的變動(dòng)很多來(lái)源于項(xiàng)目的變更,因此,項(xiàng)目成本控制需要關(guān)注項(xiàng)目變更要求,科學(xué)客觀地看待工程簽證等,審查項(xiàng)目變更要求的合理性和必要性。只有通過(guò)成本控制審核的項(xiàng)目變更要求,才能成為項(xiàng)目成本變動(dòng)的依據(jù)。.項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容項(xiàng)目成本控制主要指對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃、項(xiàng)目成本過(guò)程以及項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的控制。項(xiàng)目成本

50、計(jì)劃是項(xiàng)目成本控制的源頭,也就是項(xiàng)目成本預(yù)算。根據(jù)項(xiàng)目方案定位進(jìn)行項(xiàng)目成本的預(yù)算工作,形成項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告,將總成分分解到各個(gè)環(huán)節(jié),提出各種費(fèi)用的限額。項(xiàng)目成本過(guò)程是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。一是對(duì)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等各階段各項(xiàng)費(fèi)用支出的審核,形成實(shí)際成本開(kāi)支報(bào)告。二是在兼顧技術(shù)經(jīng)濟(jì)的情況下分析成本超支的原因,確定要采取的糾正措施。三是與相關(guān)職能部門(mén)溝通合作,從總成本最優(yōu)的目標(biāo)出發(fā)修訂項(xiàng)目計(jì)劃,綜合籌劃調(diào)控措施。項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)是項(xiàng)目成本控制的工具。項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)能為企業(yè)決策者進(jìn)行項(xiàng)目決策提供成本信息,保證信息的可靠性和系統(tǒng)性,有利于項(xiàng)目成本的測(cè)算分析和項(xiàng)目計(jì)劃的調(diào)整確定。.項(xiàng)目成本控制的流程和方法.項(xiàng)目成本控制的流程制研究湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公】保利花園項(xiàng)目成爿項(xiàng)目成本控制通常依照項(xiàng)目成本計(jì)劃進(jìn)行,在各報(bào)告期內(nèi)按計(jì)劃實(shí)施,再根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際成本支出情況與成本計(jì)劃進(jìn)行比較,分析產(chǎn)生偏差的原因,針對(duì)這些原因采取技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施進(jìn)行糾,必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目成本計(jì)劃的調(diào)整,以此循環(huán),直至項(xiàng)目結(jié)束如圖.。圖.項(xiàng)目成本控制流程圖.項(xiàng)目成本分析表法項(xiàng)目成本控制的方法有很多,如掙值分析法、時(shí)間