湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花園項目成本控制的研究（可編輯）

1、 學(xué)校代號:學(xué) 號:密級:湖南大學(xué)學(xué)位論文湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花園項目成本控制研究堂僮蟲埴厶絲芻; 里鑫撿墻 羞 篁僮 王直笪理堂醫(yī)壺逮教援答迸委員會圭度。、 ?., .,湖南大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明:所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨立進(jìn)行研究所取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外,本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個人和集體,均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。作者簽名: 石 月 日日期:工年玀篪協(xié)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定,同意

2、學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版,允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)湖南大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索,可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本學(xué)位論文屬于、保密口,在 年解密后適用本授權(quán)書。、不保密團(tuán)。請在以上相應(yīng)方框內(nèi)打“”日期:婦阻年月 日期:弘緝多月學(xué)位論文摘要我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十年的飛速發(fā)展,市場日趨規(guī)范和成熟,同業(yè)競爭也日趨激烈。加上國家宏觀調(diào)控的深入與消費行為的理性化,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以項目為經(jīng)營的重點,只有項目的盈利才能給企業(yè)帶來良好的效益,項目管理越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、關(guān)注的重點。作為項目管理中至關(guān)重要的項目成本控制,在目前我國房地產(chǎn)行業(yè)以產(chǎn)業(yè)鏈綜合協(xié)調(diào)能力為主要競爭方向的背景下,更是決定項目利潤率高低的關(guān)鍵。只有保持合理的項目成本,才能給企業(yè)帶來期望的項目收益。本:近采用案例分析的方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,以湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花園項目為例,針對其成本控制的實際情況,提出該項目在成本控制中所存在的問題并探究產(chǎn)生這些問題的原因。在此基礎(chǔ)上,運用全面成本管理的戰(zhàn)略思想與目標(biāo)成本管理的科學(xué)管理方法,針對該公司今后的項目成本控制分階段提出了改進(jìn)建議。本文認(rèn)為該公司在項目開發(fā)決策階段應(yīng)建立職能交叉的項目組織、進(jìn)行項目的經(jīng)濟(jì)性評價并且采用目標(biāo)成本法來確定

4、合理的項目成本目標(biāo);在設(shè)計階段應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計成本,招標(biāo)選擇設(shè)計合作單位、進(jìn)行限額設(shè)計,采取合同約束設(shè)計變更;在項目實施階段應(yīng)實行動態(tài)的成本控制,定期進(jìn)行成本偏差分析、制作成本分析表和成本預(yù)測報告、加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)管;在項目竣工階段通過多級審核和會簽制度嚴(yán)把結(jié)算關(guān)并適時引入物業(yè);在項目銷售階段應(yīng)通過合理安排營銷成本達(dá)到事半功倍的效果。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目成本;成本控制湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花園項目成本控制研究.,一 . ,. ., . , . . , ., . , . ? ,. , ,. , , . ,;, ?. ,. , .: ; ;學(xué)位論文目錄學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明和學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書?摘

5、要.插圖索引附表索引?.第章緒論?.研究背景與意義?.研究背景?.研究意義?.文獻(xiàn)綜述?.國外文獻(xiàn)綜述.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述.研究內(nèi)容與研究方法.研究內(nèi)容.研究方法第章相關(guān)理論.項目成本相關(guān)概念.成本與項目成本?.房地產(chǎn)項目成本.成本管理相關(guān)理論?.目標(biāo)成本管理理論.全面成本管理理論.項目成本控制相關(guān)理論?.項目成本控制的依據(jù)和內(nèi)容.項目成本控制的流程和方法?.房地產(chǎn)項目成本控制?.第章湖南保利花園項目成本控制的現(xiàn)狀研究?.湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及保利花園項目簡介.湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介.保利花園項目簡介.湖南保利厲地產(chǎn)開發(fā)自限公日保利花同項目成冷。浴制研究竺竺.項目財務(wù)效益分析.項目收益

6、分析?.項目與同類項目收益比較一.同業(yè)利潤率水平分析?.項目成本控制的問題及原因分析一.項目成本控制概述.項目成本控制存在的問題.項目成本控制存在問題的原因分析第章湖南保利項目成本控制的改進(jìn)建議.合理確定項目開發(fā)階段的目標(biāo)成本?.建立職能交叉的項目組織.選擇正確的產(chǎn)品定位?.進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)性評價?.嚴(yán)格控制項目設(shè)計階段的設(shè)計成本?.積極推行設(shè)計招標(biāo).嚴(yán)格采取限額設(shè)計.充分利用合同約束.動態(tài)控制項目建設(shè)階段的實際成本?.建立項目成本責(zé)任制.招標(biāo)選擇合作單位.建立材料采購中心.定期進(jìn)行成本偏差分析?.科學(xué)結(jié)算項目竣工階段的工程成本?.重視結(jié)算審核?.實行合同結(jié)算會簽制.提前接口物業(yè)公司.有效安排項目

7、銷售階段的營銷成本?.加強(qiáng)營銷費用預(yù)算管理?.控制宣傳方式與時機(jī)?.合理布局專銷機(jī)構(gòu)一.充分利用品牌效應(yīng)?結(jié)論?參考文獻(xiàn)致謝?學(xué)位論文插圖索引圖. 一 一 一 一 一 一 一 一一圖. ; 怕一一 一一一 一 一一 一一圖. 圖圖 拼一 一一一 一 一 一圖. 論項公項 文目司目 結(jié)成項前 構(gòu)本目期 框控組決 架制織策 圖流結(jié)小 程構(gòu)組 ; ”一 一 一 一 一一 一 一 一湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花闊項目成本控制研究附表索引表.月度項目成本分析表?表.項目成本預(yù)測報告表?.表.保利花園項目主要技術(shù)指標(biāo)表表.保利花園項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表.保利花園項目主要財務(wù)指標(biāo)評價結(jié)果.表.保利花園項目

8、與嵐庭項目利潤對比表.表.保利花園項目實際成本與合同預(yù)算成本比較表?.表.銷售收入估算表表.項目總成本估算表表.投資計劃與資金籌措表.?表.投資計劃與資金籌措表.?表.成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化表.售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化學(xué)位論文第章緒論.研究背景與意義.研究背景我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步同國外相比較晚,從萌芽到發(fā)展到今天的極具規(guī)模也不過短短余年的時間。我國房地產(chǎn)開發(fā)投資從世紀(jì)年代末出現(xiàn)開始,便呈持續(xù)高速的增長態(tài)勢,為城市化起到了極大的促進(jìn)作用。我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)入到市場化中并逐漸發(fā)展壯大起來,帶動了如建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這十年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)住房制度改革的推

9、動下,取得了快速發(fā)展,成就舉世矚目。經(jīng)過飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已然成長為我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要分支,在漸漸深刻地改變民眾的消費觀念與生活水平的同時也改變著社會經(jīng)濟(jì)增長與財富層的分配格局,受到國家和民眾的關(guān)注。每一個行業(yè)都有區(qū)別于其他行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)價值量:大,在普通居民的消費中占有很高的比例。但是由于房地產(chǎn)的專業(yè)性,消費者對于房地產(chǎn)的質(zhì)量、性能等技術(shù)指標(biāo)并不精通,再加上房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理以及交:易過程比較復(fù)雜,因此造成了房地產(chǎn)市場上較為嚴(yán)重的信息不對稱,交易雙方之間總是存在著難以調(diào)和的不滿和矛盾。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時期,較低地價的主導(dǎo)因素為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造高利潤率提供了可能,

10、吸引很多投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場,并很快取得了豐碩的成果。然而,盲目的行業(yè)擴(kuò)充與房地產(chǎn)價格的飆升使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也愈演愈烈。最重要的地價開始出現(xiàn)較大漲幅,使得房價開始大幅上漲,加之購房者對房價未來趨勢的盲目樂觀和市場上各種不穩(wěn)定因素,造成房價出現(xiàn)虛高的現(xiàn)象,繼而造就了我國信貸的迅猛發(fā)展。信貸的崛起確實在一定程度上緩解了房價持續(xù)上漲給購房者帶來的困難,而信貸本身具有的風(fēng)險因子卻難保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)泡沫。溫總理在年兩會之后答記者問時也講到,“要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展,出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫,一旦破滅,不僅影響房地產(chǎn)市場,而且會拖累整個經(jīng)濟(jì)”。因此,國家通過陸續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控政策努力讓

11、房地產(chǎn)市場回歸正?；?、理性化。如通過控制二次購房與投機(jī)性購房、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制拆遷規(guī)模等影響市場需求,通過加強(qiáng)控制土地、信貸等抑制地方政府過度的投資沖動,通過加息、提高存款準(zhǔn)備金率減緩房地產(chǎn)開發(fā)商對土地與房屋的開發(fā)投湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)自限公保利花硎貞目成/控制研資。這一系列的宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控己見成效。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心年月日發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示:我國房地產(chǎn)行業(yè)年以來景氣狀況逐季明顯回落,為所有行業(yè)中最低且接近景氣臨界點;全國房年月以來全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)白 月份開始跌落到景氣線以下;地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度連續(xù)回落;房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)連續(xù)個季度位于行業(yè)最低,在

12、季度跌破臨界值后,季度繼續(xù)下降。年 月日,中國人民銀行在全國個城市進(jìn)行的萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示: 年季度,居民對未來物價上漲預(yù)期和房價上漲預(yù)期均出現(xiàn)大幅回落,房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選。在消費者觀望氣氛濃厚、部分城市嚴(yán)格執(zhí)行“限購令”以及銀根緊縮等一系列調(diào)控政策影響下,年以來全國商品房銷量同比增速呈回落態(tài)勢。 年季度全國房地產(chǎn)市場價格正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展,無論從環(huán)比還是同比來看,新建商品住宅價格都呈下降態(tài)勢?。雖然房地產(chǎn)即將終結(jié)“只要能蓋出來就絕對不愁賣”的黃金時代而走向白銀時代,但在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下,作為居住用途的住宅依舊是房地產(chǎn)市場首要的也

13、是主導(dǎo)性的需求。加上保值增值理念的提升以及改善性住房的增長,房地產(chǎn)業(yè)依舊保有較強(qiáng)的市場需求。新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。.研究意義成本是影響企業(yè)盈利的關(guān)鍵因素,成本控制便成為企業(yè)增加盈利的根本途徑。在收入不變的情況下,降低成本可增加利潤;在收入增加的情況下,成本的降低則更顯利潤的增加;在收入下降的情況下,降低成本可保利潤的穩(wěn)定。同時,成本的有效控制也能使企業(yè)抵御內(nèi)外壓力。成本的降低有利于增強(qiáng)企業(yè)的價格競爭能力,提高安全邊際率,只有把成本控制在同業(yè)的先進(jìn)水平之上,企業(yè)才會有迅速發(fā)展的可能。年對世界范圍內(nèi)個世界經(jīng)英國著名項目管理專家梅樂在典房地產(chǎn)開發(fā)項目的隨機(jī)抽樣研究表明:大

14、型房地產(chǎn)項目的最終完成時間,平均比預(yù)期的要延期%,而成本超過預(yù)算的情況更加普遍,平均達(dá)到嘣。我國二十多年的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐也證實,絕大部分的開發(fā)項目成本超支、工期延長,這也是我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的一大問題。對于項目成本控制,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常只重視“顯成本”的控制,而忽略了對“隱成本”的控制,通常關(guān)注施工階段的成本控制而忽略了決策、設(shè)計、招標(biāo)等其他階段的成本控制。能夠壓縮的成本沒有控制好,再怎么壓縮學(xué)位論義成本控制空問較小的開支,也對實際成本的控制幫助不大,甚至導(dǎo)致了更多后續(xù)成本的增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在微利時代進(jìn)行成本控制的戰(zhàn)略意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)前,房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出市場化、規(guī)范化與規(guī)

15、?；内厔?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭愈發(fā)激烈。地價高、開發(fā)貸款難、開發(fā)銷售周期延長、企業(yè)盈利水平下降等都是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn),如果不能很好地控制開發(fā)項目的成本,做好財務(wù)資金統(tǒng)籌及規(guī)劃,企業(yè)很可能陷入項目無贏利或資金鏈斷裂的危險境地。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于一個轉(zhuǎn)型的時期,逐漸開始由以往依仗土地升值而盈利的模式轉(zhuǎn)向通過提供更好、更具差異化的產(chǎn)品來獲取利益,更加注重效益而非只關(guān)注規(guī)模速度。成本控制的能力逐漸將成為房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的重要組成部分,傳統(tǒng)的成本控制思想已不能適應(yīng)現(xiàn)代成本理念。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制,將其作為項目管理的核心來抓,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高自身經(jīng)營管理水平、增強(qiáng)競爭實力

16、、獲取更大經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。開發(fā)項目成本控制的內(nèi)容也不應(yīng)局限于孤立地降低成本,而應(yīng)立足于整體戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)外部環(huán)境,尋求成本與效益的平衡,在對比中尋找成本最小化。探索科學(xué)的成本控制方法,建立有效的成本控制系統(tǒng),加強(qiáng)開發(fā)項目的成本控制,在行業(yè)競爭日益激烈的新形勢下,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高核心競爭力,獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益具有重大的現(xiàn)實意義。很多企業(yè)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛意識到,只有解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期以來存在的非系統(tǒng)化管理模式、成本控制粗放等瓶頸問題,采用科學(xué)的方法建立先進(jìn)有效的管理體系才能真正實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍力量。因此,許多綜合實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如萬科地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中海

17、地產(chǎn)等進(jìn)行了一系列推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新管理模式的探索,不斷改善企業(yè)管理方式和生產(chǎn)方式,逐漸形成以項目管理為核心的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理模式,把打造企業(yè)成本控制作為提升自身競爭力的重要手段,項目成本控制作為其核心內(nèi)容,尤其受到關(guān)注。湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)品牌企業(yè)保利的下屬企業(yè),雖然繼承了保利的品牌,但是同大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)一樣在公司組織結(jié)構(gòu)和項目成本管理方面存在著一些問題,直接影響到項目成本的控制。本文通過研究改進(jìn)該公司的項目成本控制,在解決該公司項目成本控制問題的同時,也對業(yè)內(nèi)同類型項目的成本控制提供了有價值的參考,具有一定的借鑒意義。湖訂澩車彥地產(chǎn)開發(fā)自嘏公采年藝司項目成小挖偉珂究.文獻(xiàn)

18、綜述.國外文獻(xiàn)綜述,在其出版的項目管美國項目管理學(xué)會 ,中,把項目理知識體系指南管理過程分為了項目的整體管理、范圍管理、時間管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、溝通管理、風(fēng)險管理和項目的采購管理九個方面舊。項目成本管理是項目管理中的一個重要方面,國外對項目成本控制的研究隨著項目成本管理科學(xué)的快速發(fā)展取得了很大進(jìn)步。從世紀(jì)年代美國發(fā)展起來的工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)和掙得值法被認(rèn)為是傳統(tǒng)的項目成本管理研究成果,并且在國外得到了最廣泛的應(yīng)用和研究。國外學(xué)者對“掙值法”有著持續(xù)性的研究,美國項目管理協(xié)會將從上世紀(jì)八十年代初至今所取得的一些系列研究成果作為標(biāo)準(zhǔn)。在這個理論基礎(chǔ)之上開發(fā)的,的執(zhí)行績效評價功能,

19、在國項目管理商用軟件 際上得到了廣泛的應(yīng)用。從實際年代末開始,項目成本管理的研究中開始出現(xiàn)如全過程成本管理、全生命周期成本管理以及項目全面成本管理等現(xiàn)代項目管理理論與思想,從這時候開始研究進(jìn)入到了現(xiàn)代項目成本管理階段。全過程成本管理的思想核心即以項目管理的整個過程為出發(fā)點對項目成本進(jìn)行分析和控制。中國和世界其他許多國家在世紀(jì)年代后都逐步開始實踐這種項目成本管理的方法。全生命周期成本控制思想是按照項目的生命周期將與項目有關(guān)的費用分為研發(fā)、生產(chǎn)、使用三類,按照項目的生命周期進(jìn)行費用的設(shè)計、管理和控制的一種項目管理方法。這種方法最早由美國國防部正式提出并率先使用于對軍工產(chǎn)品的成本計算,隨著全生命周期

20、成本在軍事領(lǐng)域的成功應(yīng)用,這一成本管理方法逐漸成為大型國際化企業(yè)實施成本控制、提高競爭力的有效管理手段。項目全面成本管理思想即全項目、全員、全過程的成本管理,其核心思想是通過使用專業(yè)知識和技術(shù)對項目成本、盈利和風(fēng)險進(jìn)行有效的計劃和控制。例如在建筑施工項目中,首先無論項目前期準(zhǔn)備、實施施工還是竣工驗收都要進(jìn)行成本的計劃、核算、分析和控制,對完成施工項目所發(fā)生的實際成本與計劃成本進(jìn)行比較分析;其次也要求參加這一項目的全體人員包括技術(shù)監(jiān)理、材料采購、財務(wù)、施工人員等,都要積極主動地參與到項目的成本控制當(dāng)中來;此外,還要對項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)等全方位的成本管理。世紀(jì)年代,泰羅的科學(xué)管理運動為標(biāo)準(zhǔn)成本法奠定

21、了基礎(chǔ),美國會計學(xué)者哈里遜在論文有助于生產(chǎn)的成本會計中系統(tǒng)地介紹了標(biāo)準(zhǔn)成本系統(tǒng)。學(xué)位論文產(chǎn)生于美國的這一成本控制方法通過長期的實踐己趨于成熟,是一種實現(xiàn)成本控制的有效方法,至今在西方國家仍被廣泛采用。年美國通用電氣公司工程師麥爾斯發(fā)表價值分析程序從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度,通過多科學(xué)領(lǐng)域團(tuán)隊組合進(jìn)行工作的方式,對項目產(chǎn)品功能進(jìn)行分析評價,優(yōu)化方案以降低費用,提升價值。國外的價值工程普遍采用目標(biāo)成本與實際成本進(jìn)行對比的方式確定研究對象并且主要是應(yīng)用于工程設(shè)計階段。在斯坦伯斯的理論上提出的作業(yè)成本法,于年代形成了作業(yè)成本體系。英國學(xué)者肯尼斯?西蒙茲 于世紀(jì)年代提出戰(zhàn)略成本管理理論。之后美國管理會計學(xué)

22、者杰克??？藥鸥晡牡氯饋啞⒌冉Y(jié)合美國學(xué)者邁克爾?波特?的研究成果出版了建筑戰(zhàn)略成本管理專:菩,成本管理更加具體化。世紀(jì)年代以后,日本成本管理理論的研究中出現(xiàn)了極具代表性的成本管理模式?成本企劃,又叫日本成本管理模式。其特點是結(jié)合考慮企業(yè)內(nèi)部和外部的因素,將影響成本的重要因素在產(chǎn)品的開發(fā)階段和設(shè)計階段便加以均衡優(yōu)化。該方法被應(yīng)用于佳能、索尼、松下等知名企業(yè),并取得了良好的實踐效果。近年來,國外一些研究會議和學(xué)者也對工程項目的成本進(jìn)行了一定的研究和探索。如.,.,.在成本估算與成本控制的基本框架一文中基于傳統(tǒng)的成本估算,提出在產(chǎn)品開發(fā)周期一開始就進(jìn)行成本估計,通過改變成本估算的處理方法,試圖利用一

23、切可能降低成本。他認(rèn)為要控制產(chǎn)品成本,需要充分估算成本費用并使用通行的數(shù)據(jù)儲存方式。在此基礎(chǔ)上他建立了一個以實現(xiàn)從設(shè)計到生產(chǎn)各方面成本控制為目的的通過的成:零估算框架。 .,. , 通過研究美國工業(yè)建設(shè)部門的工程業(yè)績,在建設(shè)行業(yè)存在著意外成本超支和項目延誤的行業(yè)經(jīng)驗中,提出項目的早期階段,特別是工程設(shè)計幾段對項目執(zhí)行情況的成功與否起著至關(guān)重要的影響。他們的研究表明大部分項目從詳細(xì)設(shè)計階段開始便在項目成本、項目進(jìn)度等方面發(fā)生著活動偏差?。 ,試圖通過找出建設(shè)項目在各個階段中影響其進(jìn)行有效成本估計的關(guān)鍵因素來提高建設(shè)項目的成本估算準(zhǔn)確性和合理性。他們認(rèn)為大多數(shù)成本估算側(cè)重于具體的估算:療法,而忽視

24、了項目每個階段的獨特需求。他們從組織控制到成本估算,確定了有效的成本估計在傳統(tǒng)的建設(shè)項目的各個階段的關(guān)鍵因素,改善了成本估算工作的可編程性和輸出的可測量性,將成本控制引向了效果與行為控制相結(jié)合的:療向。湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公州朱利花園項成本控制硎,總的看來,國外學(xué)者對于建筑項目成本管理研究成果主要表現(xiàn)為通過拓展成本管理視野和方法,提供決策有用的成本信息,如價值鏈分析、定位分析、動因分析等。.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述在項目成本控制領(lǐng)域,國內(nèi)很多專家也進(jìn)行了深入研究并取得了一定的成果。國內(nèi)對于項目成本控制的研究建立在引入國外研究成果的基礎(chǔ)之上,我國早期開始進(jìn)行項目成本控制研究主要集中于作業(yè)成本管理和目標(biāo)成本

25、管理。廈門大學(xué)的余緒纓教授先后會計研究當(dāng)代財經(jīng)等雜志上發(fā)表有關(guān)作業(yè)成本管理的文章,并出版了管理會計學(xué)等研究現(xiàn)代成本理論的專著舊。湯谷良和余恕蓮等知名教授將目標(biāo)成本法的理論進(jìn)行了深入地研究,從理論上介紹了目標(biāo)成本法的概念、具體計算過程及其應(yīng)用,強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本法的計算應(yīng)與企業(yè)的整體財務(wù)和戰(zhàn)略聯(lián)系起來考慮,成本目標(biāo)可用于企業(yè)戰(zhàn)略實施的考核。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制的實踐研究中,加華、姜加宏將作業(yè)成本法 ,引入房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算與控制。他們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿開發(fā)項目的謀劃、前期運作等方方面面。同時,核算體系應(yīng)在項目的規(guī)劃、建安等各部分都發(fā)揮成本管理的作用,而不僅局限于財務(wù)部門的成本核算。

26、只有將整個項目過程進(jìn)行有效的整合,房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理水平才能得到提升,實現(xiàn)減耗降費,達(dá)到開發(fā)項目利潤的最大化。鄧小兵將作業(yè)成本法結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目中進(jìn)行研究,提出作業(yè)成本法的應(yīng)用前提與房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本特點相符合,特別適合于房地產(chǎn)設(shè)計階段的成本管理。并提出成本動因分析是推行作業(yè)成本法的關(guān)鍵,價值鏈分析是作業(yè)成本管理的基本方法?。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚,將科學(xué)的項目成本管理方法引入到房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行的理論研究和實踐都不太成熟,但也取得了一些進(jìn)步。對于建筑施工的項目成本控制研究相對而言比較多,也比較完善,而對于房地產(chǎn)項目總體成本控制,目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對項目成本的控制主要是項目經(jīng)濟(jì)核

27、算,即對工程成本的分析,這也是成本管理和經(jīng)濟(jì)活動分析的主要組成部分。有一部分研究學(xué)者將供應(yīng)鏈管理引入房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理中,強(qiáng)調(diào)整個項目鏈條各環(huán)節(jié)的項目成本控制。如張麗、李啟明將供應(yīng)鏈管理應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制中,將房地產(chǎn)開發(fā)的成本對應(yīng)房地產(chǎn)整個供應(yīng)鏈劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,在此基礎(chǔ)上建立了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈和相應(yīng)的成本控制模型,進(jìn)一步探索了通過房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)進(jìn)行成本的控制。吳光東、蘇振民把精益思想與成本管理思想相學(xué)位淪文結(jié)合,以客戶價值增值為導(dǎo)向,從設(shè)計、建造、營銷和物業(yè)上全方位控制企業(yè)供應(yīng)鏈成本,杜絕整個供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)的一切浪費,以達(dá)到企業(yè)供應(yīng)鏈成本最優(yōu),

28、提高項目效益。近年來研究者逐漸開始應(yīng)用新的項目成本管理方法進(jìn)行房地產(chǎn)項目成本控制的研究,在供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)上引入掙得值法以及全面成本管理等項目管理理念,強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)、全面的項目成本管理。例如,徐恩利提出了面向全壽命周期的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的理論框架,并將供應(yīng)鏈和價值工程的最新研究成果引入到全壽命周期成本控制的理論框架中,為全壽命周期成本控制的發(fā)展指出了新的研究方向?。黃楊、羅林在淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制管理中,提出樹立系統(tǒng)管理的理念進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。通過控制工程建設(shè)各階段環(huán)節(jié)來降低工程成本。各部門要共同進(jìn)行成本控制的管理,避免成本控制范圍局限于項目工程和財務(wù)部門,提倡整合全過程的成本控

29、制,保證投資效益引。王澤霞、季加佳運用全壽命周期成本控制理論,以業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ),對房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行分解,分析成本控制關(guān)鍵點,構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程,以實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的全過程成本控制?。此:外,對于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的研究還有學(xué)者運用里程碑計劃,通過結(jié)合掙值法分析在里程碑節(jié)點處的項目成本,并將其分析結(jié)果在施工階段進(jìn)行應(yīng)用,達(dá)到加強(qiáng)項目成本控制的目的,為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制提出了新的思路和方法,具有一定的創(chuàng)新價值川。也有學(xué)者從房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段進(jìn)行深入研究,以各階段存在的各種風(fēng)險因素為切入點提出相應(yīng)的成本控制措施。如薛紅、周書靈和卓敏 提出了房地產(chǎn)在投資決策階段存在的

30、風(fēng)險因素主要是法律風(fēng)險、投資時機(jī)風(fēng)險、投資項目的位置風(fēng)險和項目類型及決策的風(fēng)險,并結(jié)合房地產(chǎn)項目所處的宏觀環(huán)境、項目自身的風(fēng)險因素和行業(yè)技術(shù),對這些風(fēng)險因素進(jìn)行了深入研究,提出了相應(yīng)的成本控制措施。國內(nèi)對于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的研究,從主要集中在項目建設(shè)實施階段開始出現(xiàn)向項目前后各階段進(jìn)行延伸的趨勢,并且開始與各種科學(xué)的成本管理方法相融合,在理論上取得了不小的進(jìn)步。.研究內(nèi)容與研究方法.研究內(nèi)容本:丈在廣泛研究企業(yè)成本控制管理的基礎(chǔ)上,以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象,通過文獻(xiàn)研究法,案例分析法等方法,理論聯(lián)系實際,對該公司項目的成本控制:工作進(jìn)行分析,從而找出該公司在項目成本控制管理方面存在的問

31、題。湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公一保利花園項目成本控制研究通過分析問題產(chǎn)生的根源,提出更適合該行業(yè)項目成本控制的方法或體系,完善該公司的成本控制管理制度,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一點科學(xué)的建議。本文主要包括以下四個部分的內(nèi)容:第一章為緒論,闡述研究背景、研究意義、文獻(xiàn)綜述、研究方法和內(nèi)容。研究背景闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的行業(yè)形勢。文獻(xiàn)綜述介紹了國內(nèi)外在企業(yè)項目成本控制管理方面的相關(guān)理論和研究成果。研究方法和研究內(nèi)容說明了本論文在研究過程中采用的主要方法及整篇論文的內(nèi)容結(jié)構(gòu)。第二章是企業(yè)成本控制管理的相關(guān)理論。主要介紹了文中所運用和涉及到的相關(guān)理論知識,包括成本與成本控制、房地產(chǎn)項目成本

32、的構(gòu)成,目標(biāo)成本管理、全面成本管理和房地產(chǎn)項目成本控制。第三章是針對湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花園項目進(jìn)行的具體分析。通過對保利花園項目一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的財務(wù)分析,提出保利花園項目成本控制方面存在的問題以及產(chǎn)生這些問題的原因。第四章是針對保利花園項目成本控制引發(fā)缺陷和不足的問題及引起這些問題的原因,結(jié)合實際情況,以項目的各個階段為劃分,提出改進(jìn)湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目成本控制的建議。本文基本框架如圖.所示。.研究方法本文主要采用案例分析法。擬通過結(jié)合實際案例分析具體情況,由點到面,從企業(yè)到行業(yè),完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目各階段的成本控制,形成一套科學(xué)系統(tǒng)的成本控制方法。.統(tǒng)計分析法根據(jù)評價指

33、標(biāo)與體系,利用財務(wù)及統(tǒng)計分析的方法進(jìn)行一系列實際數(shù)據(jù)的處理,分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤。.案例分析法以湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一個開發(fā)項目為案例,提出成本控制的改進(jìn)建議,發(fā)揮成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要影響。.理論與實際相結(jié)合的方法將成本控制的理論與方法運用到具體的項目實踐中,用理論來解決實際問題。.查閱文獻(xiàn)、收集數(shù)據(jù)方法整篇論文的寫作以此方法為基礎(chǔ)。學(xué)位論文?國外研究國內(nèi)研究圖.論文結(jié)構(gòu)框架圖湖南保利虜?shù)禺a(chǎn)開:殳有限公?保利仡同項成本控制研究第章相關(guān)理論.項目成本相關(guān)概念.成本與項目成本.成本的涵義成本作為一個價值范疇,涵蓋的范圍廣泛,不同的學(xué)科由于研究角度的差異對于成本的定義也不盡

34、相同。在現(xiàn)代管理會計中,成本被定義為指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為了獲得經(jīng)濟(jì)利益而應(yīng)當(dāng)或可能發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)資源的價值犧牲或代價。這里的經(jīng)濟(jì)資源,不僅指已消耗的生產(chǎn)資料的價值轉(zhuǎn)移,也包括勞動耗費的價值補(bǔ)償。馬克思在資本論中曾對成本的價值構(gòu)成進(jìn)行過探索,并科學(xué)地指出了成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。他認(rèn)為,“商品的價值,以公式來表示是,:吖。如果我們從這個產(chǎn)品價值中減去剩余價值,那么,在商品中剩下來的,只是一個生產(chǎn)要素上耗費的資本價值,的等價物或補(bǔ)償價值”?。通俗地說,我們要進(jìn)行生產(chǎn)活動或想要達(dá)到一定的目的,必然會發(fā)生一定的耗費,無論是人力、物力或者財力,這種耗費都并不是壞事,而是我們創(chuàng)造收入、達(dá)到目的的前提,也就是人

35、們常說的成本。在以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的的社會生產(chǎn)中,成本是影響效益的重要因素,是經(jīng)濟(jì)管理的重點。成本作為企業(yè)生產(chǎn)耗費物力、勞力的貨幣體現(xiàn),通過成本指標(biāo),企業(yè)可以綜合評價各部門、各環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量,也可以將企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行量化,便于企業(yè)做出合理科學(xué)的投資管理決策。.項目成本的內(nèi)容項目成本是項目形成過程中所耗費資源的貨幣體現(xiàn),包括項目生命周期各個階段的資源耗費。不同的項目其成本構(gòu)成會有所區(qū)別,項目成本的內(nèi)容主要決定于項目的范圍。通常根據(jù)項目成本發(fā)生的階段及用途將其分為以下五個部分:項目決策成本。發(fā)生在項目啟動之時,每個項目立項之初都需要進(jìn)行市場調(diào)查、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及可行性研究等工作,這些工作所發(fā)生的費

36、用便構(gòu)成了項目的決策成本,這一部分成本為項目的進(jìn)行奠定了基礎(chǔ),是不容忽視的部分。項目設(shè)計成本。即對項目進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃所產(chǎn)生的費用。雖然設(shè)計成本占項目總成本的比例不算高,但是規(guī)劃設(shè)計方案對于項目總成本的影響是決定性的,因此這一部分費用支出的效果對項目后續(xù)的影響是巨大的。項目獲取成本。項目要順利進(jìn)行,需要進(jìn)行設(shè)備供應(yīng)商、承包單位、廣學(xué)位論文告、招投標(biāo)等一系列的活動,產(chǎn)生一部分成本。這部分成本對于項目的建設(shè)起著至關(guān)重要的作用。項目實施成本。指在項目實施過程中為完成項目產(chǎn)出品所耗用的實際物資及勞動資源,包括人工成本、材料成本等等,不同的項目所發(fā)生的成本類型也有所區(qū)別。項目實施成本在總成本中占有最大的比重

37、,因此也成為成本控制的重點。項目終結(jié)成本。主要包括項目收尾階段所發(fā)生的一系列費用,例如試生產(chǎn)、竣工驗收、調(diào)試測試等費用。.房地產(chǎn)項目成本房地產(chǎn)項目成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某一項目的房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過:程中所支出的各項費用的總和。具體來講,房地產(chǎn)項目成本通常由以下幾個部分組成。.土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本包括土地出讓金、青苗、耕地補(bǔ)償?shù)韧恋卣饔觅M用、有關(guān)地上、地下附著物拆遷安置補(bǔ)償費用等。目前我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中該部門成:本約占 %,在地價迅速攀升的形勢下,此部分成本所占比重也有上升的趨勢。.前期工程費前期工程費指項目開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)勘察測繪以及“

38、三通一平” 水通、電通、路通和場地平整等支出。在總開發(fā)成本中所占比例一般不會超過%。.建筑安裝工程費建筑安裝工程費指房地產(chǎn)商品在建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝、監(jiān)理監(jiān)督、變更及簽證等費用,包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費用和以自營方式發(fā)生的建安費用。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)中,建筑安裝工程費用是整個項目成本中所占比例較大的一部分,約占%左右。.市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施費兩個部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、燃?xì)?、排污、排洪、照明、通訊和綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施

39、如學(xué)校、醫(yī)院、菜市場等和配套設(shè)施如小區(qū)內(nèi)管線、變%.%,電站、調(diào)壓站等所產(chǎn)生的費用。我國這一部分成本占總項目成本的比例較:大。.財務(wù)費用湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花【司項目成本控制研,財務(wù)費用指企業(yè)為項目籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要包括貸款利息與融資費用,一般來講,融資費用為貸款利息的%左右。項目財務(wù)費用的多少與項目總投資的大小有密切的聯(lián)系,其所占比例也隨之波動。.稅費稅費包括與房地產(chǎn)項目開發(fā)有關(guān)的稅收和一些行政性費用,主要有土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地占有稅、兩稅一費營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費、企業(yè)所得稅、征地管理費、商品房交易管理費等,%一%。約占項目總成本的.

40、管理費用管理費用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理整個項目開發(fā)運行所產(chǎn)生的各種費用,如管理與服務(wù)人員的工資、辦公費、業(yè)務(wù)招待費、差旅交通費等,在整個成本構(gòu)成中比重一般不會超過%。.銷售費用銷售費用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目產(chǎn)品銷售過程中所產(chǎn)生的費用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用,主要包括廣告費、專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)人員工資、獎金及銷售提成、賣場租金、展覽費、代銷手續(xù)費等,約占總項目成本的%左右。.不可預(yù)見費不可預(yù)見費指未來不確定是否發(fā)生的費用,如擾民費、地基出現(xiàn)意外故障等支出。由于不確定,這一部分通常需要通過經(jīng)驗判斷,所占成本比重較低。.成本管理相關(guān)理論.目標(biāo)成本管理理論.目標(biāo)成本管理的概念目標(biāo)成本法起源于日本,

41、日文原名為“成本企劃”。目標(biāo)成本管理是指在新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計過程中,以顧客為導(dǎo)向,從顧客認(rèn)可的價格、功能、需求量等因素出發(fā),同時以顧客愿意支付的價格為基礎(chǔ)確定能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)利潤而必須達(dá)成的成本目標(biāo)值的管理活動。.目標(biāo)成本管理的基本原則價格導(dǎo)向成本法。在目標(biāo)成本法中,要首先制定價格,才能確定目標(biāo)產(chǎn)品成本。即:目標(biāo)成本銷售收入一期望利潤。關(guān)注顧客。顧客是產(chǎn)品的消費者,要想獲得顧客的青睞,企業(yè)需要了解顧客的偏好,有針對性地推出符合消費者需求的產(chǎn)品,才能將消費者變?yōu)樽约旱念櫩汀Ｒ允袌鰹閷?dǎo)向即是基本原則之一,也是目標(biāo)成本管理方法的特征之一。關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計。物有所值,消費者才會購買。而有利可圖,企業(yè)才能生學(xué)位論義

42、存。企業(yè)只有使產(chǎn)品按照生產(chǎn)能力成本要求進(jìn)行設(shè)計,才能使產(chǎn)品既符合消費者的需求,又能為企業(yè)獲取利益。關(guān)注生產(chǎn)流程。生產(chǎn)流程是將目標(biāo)成本付諸實踐的過程,保證生產(chǎn)中各環(huán)節(jié)的高效率,才能確保產(chǎn)品成本在可控的范圍之內(nèi)。職能交叉的組織。要使目標(biāo)成本管理達(dá)到良好的效果,需要不同部門人員的共同協(xié)作,只有這樣,才能保證企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的可行。生命周期成本。目標(biāo)成本管理滲透到產(chǎn)品各階段,使成本管理從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計到實施生產(chǎn)再到銷售與產(chǎn)品生命周期成本協(xié)調(diào)一致。.項目目標(biāo)成本的分類研究開發(fā)與設(shè)計流程中的目標(biāo)成本。產(chǎn)品的成本中%是約束成本,這一部分成本即是在產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計流程確定的。因此,研究開發(fā)與設(shè)計流程中的目標(biāo)成

43、本是企業(yè)降低成本的源頭。一旦產(chǎn)品的價位、功能、質(zhì)量等確定了,根據(jù)市場價格扣除企業(yè)目標(biāo)利潤得出的目標(biāo)成本,便為之后的設(shè)計指明了方向,設(shè)計人員可按照目標(biāo)成本來進(jìn)行設(shè)計方案的改進(jìn)。這也是目標(biāo)成本管理的特點,它將重點放在了開發(fā)設(shè)計階段而非生產(chǎn)實施階段,從源頭上進(jìn)行成本的控制。產(chǎn)品生產(chǎn)制造流程中的目標(biāo)成本。產(chǎn)品設(shè)計方案確定之后,生產(chǎn)制造流程便成為成本控制的主要方面。企業(yè)需要從直接材料、人工等方面進(jìn)行目標(biāo)成本的細(xì)化和推進(jìn),以降低成本。管理、財務(wù)和銷售流程中的目標(biāo)成本。在產(chǎn)品的銷售流程中,必要的廣告銷售:之處是必不可少的,以較少的支出獲取較好的管理、財務(wù)效果,進(jìn)行成功的營銷,也能起到控制成本的作用。.全面成

44、本管理理論.全面成本管理的內(nèi)涵全面成本管理是指將經(jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合,在企業(yè)內(nèi)部實行全員、全過程、全方位、全環(huán)節(jié)的成本管理,是一種綜合性的成本管理。具體來講,全面成本管理將成本的合理控制與收入的增加進(jìn)行有機(jī)結(jié)合,以此為出發(fā)點,分析經(jīng)營管理各部門環(huán)節(jié)的特點和成本風(fēng)險收益,并以提高資源配置的效率為著力點進(jìn)行投入產(chǎn)出的分析,從全方位進(jìn)行成本的調(diào)節(jié)與控制。全面成本管理突破了傳統(tǒng)成本管理的范圍,調(diào)節(jié)范圍更廣,改變了以往重核算輕決策的成本管理模式,不只依靠靜態(tài)的成本核算階段,而是將財務(wù)會計學(xué)、管理會計學(xué)與管理工程學(xué)等相結(jié)合,面向各方面、各領(lǐng)域,利用現(xiàn)代管理理論與:療法,強(qiáng)調(diào)事前、事中、事后三個環(huán)節(jié)的全面控制和

45、成本管理的系統(tǒng)性與連續(xù)性、完整性與廣泛性,是全員、全方位、全環(huán)節(jié)、全過程的一種現(xiàn)代管理模式。,全面成本管理從不同角度對各種成本進(jìn)行全方位考察,并從成本的發(fā)湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利花同項目成本控制研究生過程來對成本進(jìn)行分析和控制。如從客戶、部門和項目的角度,或站在公司整體和分支機(jī)構(gòu)的角度。全面成本管理以責(zé)任成本的分?jǐn)倿榛A(chǔ),將項目成本責(zé)任人細(xì)化,有利于加強(qiáng)全面控制,調(diào)動成本管理的積極性和主動性。主要包含以下幾方面的涵義:全員參與成本管理;項目全過程成本管理;內(nèi)外因素結(jié)合的全方位成。本管理;各部門各環(huán)節(jié)的全面成本管理心.全生命周期成本控制對于產(chǎn)品的生命周期,通常有兩種理解。一是從市場經(jīng)營管理

46、的角度進(jìn)行的理解,即指產(chǎn)品從進(jìn)入市場到退出市場相繼經(jīng)歷的導(dǎo)入期、成長期、成熟期與衰退期這幾個成長階段。二是就產(chǎn)品本身而言,指每件產(chǎn)品從形成到消亡所要經(jīng)歷的產(chǎn)品策劃、開發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)制造以及顧客使用、廢棄處置循環(huán)。在項,側(cè)重于第二種目成本控制中,通常所談到的生命周期成本 理解。生命周期成本即企業(yè)負(fù)擔(dān)的產(chǎn)品生命周期成本,包括產(chǎn)品從產(chǎn)生到交付顧客使用所經(jīng)歷的調(diào)查研究、創(chuàng)意設(shè)計、測試、生產(chǎn)和營銷等過程。全生命周期成本 ,除了包括上述成本之外,還包括由顧客和社會所負(fù)擔(dān)的產(chǎn)品生命周期成本,例如顧客為取得產(chǎn)品所發(fā)生的購置成本、使用維護(hù)成本以及產(chǎn)品產(chǎn)生的污染、健康損害等費用心【。當(dāng)前的市場競爭激烈、產(chǎn)品生命周期

47、縮短、顧客需求多樣化,使得產(chǎn)品的成本不止集中在生產(chǎn)階段,研發(fā)設(shè)計和營銷等部分的成本比重有所增加。企業(yè)要想提高自身的競爭實力獲得優(yōu)勢,就要滿足顧客在質(zhì)量、價格、交貨期等方面的要求,盡量使顧客的使用成本降低。這也是全生命周期成本管理區(qū)別于傳統(tǒng)成本管理的地方。項目全生命周期成本控制,就是以項目為成本控制的主體,將項目的生命周期劃分為開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)實施以及竣工銷售等階段,通過對整個生命周期不同階段的成本控制,找出各階段成本的薄弱環(huán)節(jié)和主要影響因素,運用科學(xué)的方法進(jìn)行分析,從而實現(xiàn)項目全生命周期成本的改進(jìn),以達(dá)到項目成本最優(yōu)的目標(biāo)。從狹義上來講,項目全生命周期成本控制的目標(biāo)是項目成本最優(yōu)。從廣義上

48、來講,項目全生命周期成本控制的目標(biāo)是實現(xiàn)項目全生命周期全社會成本的最優(yōu),即不僅要實現(xiàn)項目的成本最優(yōu),還要實現(xiàn)項目全生命周期對環(huán)境、經(jīng)濟(jì)以及社會的協(xié)調(diào)均衡。學(xué)位論文.項目成本控制相關(guān)理論.項目成本控制的依據(jù)和內(nèi)容.項目成本控制的依據(jù)項目成本控制是項目管理工作中的一個重要方面,主要是運用以成本會計為主的各種方法,預(yù)定成本限額,在項目的實施過程中,按限額開支成本費用,通過項目管理將項目的實際成本與成本限額相比較,衡量項目活動的業(yè)績效果,糾不利差異,提高工作效率,保證實際成本不超出預(yù)期。項目成本控制主要以項目目標(biāo)成本計劃、項目成本績效報告和項目變更要求為成本控制的依據(jù)。項目目標(biāo)成本計劃是對于整個項目從

49、始到終成本的估計和安排,用于對項目實際成本進(jìn)行測量和監(jiān)控,作為比較的標(biāo)準(zhǔn),是項目成本控制的基礎(chǔ)。項目成本績效報告是對項目進(jìn)行中所產(chǎn)生成本費用的動態(tài)監(jiān)控文件,按成本發(fā)生的先后一目了然地反映目標(biāo)成本的執(zhí)行情況,以此來分析實際成本與目標(biāo)成本之間的差異及產(chǎn)生原因,是衡量項目成本工作績效的重要依據(jù)。項目成本在進(jìn)行過程中的變動很多來源于項目的變更,因此,項目成本控制需要關(guān)注項目變更要求,科學(xué)客觀地看待工程簽證等,審查項目變更要求的合理性和必要性。只有通過成本控制審核的項目變更要求,才能成為項目成本變動的依據(jù)。.項目成本控制的內(nèi)容項目成本控制主要指對項目成本計劃、項目成本過程以及項目成本數(shù)據(jù)的控制。項目成本

50、計劃是項目成本控制的源頭,也就是項目成本預(yù)算。根據(jù)項目方案定位進(jìn)行項目成本的預(yù)算工作,形成項目預(yù)算報告,將總成分分解到各個環(huán)節(jié),提出各種費用的限額。項目成本過程是項目成本控制的重點。一是對設(shè)計、采購、施工等各階段各項費用支出的審核,形成實際成本開支報告。二是在兼顧技術(shù)經(jīng)濟(jì)的情況下分析成本超支的原因,確定要采取的糾正措施。三是與相關(guān)職能部門溝通合作,從總成本最優(yōu)的目標(biāo)出發(fā)修訂項目計劃,綜合籌劃調(diào)控措施。項目成本數(shù)據(jù)是項目成本控制的工具。項目成本數(shù)據(jù)能為企業(yè)決策者進(jìn)行項目決策提供成本信息,保證信息的可靠性和系統(tǒng)性,有利于項目成本的測算分析和項目計劃的調(diào)整確定。.項目成本控制的流程和方法.項目成本控制的流程制研究湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公】保利花園項目成爿項目成本控制通常依照項目成本計劃進(jìn)行,在各報告期內(nèi)按計劃實施,再根據(jù)項目實際成本支出情況與成本計劃進(jìn)行比較,分析產(chǎn)生偏差的原因,針對這些原因采取技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施進(jìn)行糾,必要時進(jìn)行項目成本計劃的調(diào)整,以此循環(huán),直至項目結(jié)束如圖.。圖.項目成本控制流程圖.項目成本分析表法項目成本控制的方法有很多,如掙值分析法、時間