全面解讀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅算法

1、全面解讀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅算法2018-04-01預(yù)交增值稅（一）政策依據(jù)根據(jù)公告2016年第18號(hào)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收 款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次 月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+ （1+適用稅率或征收率）X 3%納稅人適用一般計(jì)稅方法的，按11%的適用稅率計(jì)算，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開(kāi)工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一經(jīng) 選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，上述日期后開(kāi)工的新項(xiàng)目，只 能適用一般計(jì)稅方法。（二）申報(bào)示例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目

2、，適用一般計(jì)稅方法。2017年12月收到誠(chéng)意金 100.00萬(wàn)元、預(yù)收房款 2,220.00萬(wàn)元。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款-（1+適用稅率或征收率）X 3%=2,220.00 + （1+11%）* 3% =60.00 萬(wàn)元（三）預(yù)繳申報(bào)（四）會(huì)計(jì)核算2017年12月賬務(wù)處理：（1）收到誠(chéng)意金借：銀行存款100.00萬(wàn)元貸：其他應(yīng)付款100.00萬(wàn)元（2）收到預(yù)收款借：銀行存款2,220.00萬(wàn)元貸：預(yù)收賬款2,220.00萬(wàn)元（3）預(yù)繳增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60.00萬(wàn)元貸：銀行存款60.00萬(wàn)元（五）納稅申報(bào)土地價(jià)款抵扣政策依據(jù)（一）營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定財(cái)稅201636號(hào)第一

3、條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土 地價(jià)款后的余額為銷售額。（二）財(cái)稅2016140號(hào)第七條：向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門 支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出 讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷 售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng) 提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等

4、 能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。（三）國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅2016140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除 的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì) 算扣除。（四）國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余 額計(jì)算銷售額。銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）-（1+11%）2. 當(dāng)期

5、允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積 三房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）應(yīng)付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的 增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售 的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算 的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委 托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。會(huì)計(jì)核算方法案例：上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2018年1月開(kāi)具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)8,880.00萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬(wàn)元，2017年12月預(yù)交

6、增值稅 60.00萬(wàn)元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬(wàn)元，上期無(wú)留抵稅額。第一步：確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額借：預(yù)收賬款8,880.00萬(wàn)元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入8,000.00萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額880.00萬(wàn)元如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外開(kāi)具的是增值稅專用發(fā)票，則 票面稅額應(yīng)為880.00萬(wàn)元，收票方可全額抵扣增值稅。第二步：土地價(jià)款抵扣增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減220.00萬(wàn)元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本220.00萬(wàn)元土地價(jià)款抵扣增值稅金額 =土地價(jià)款-(1+11% *11%=2,220.00 + .萬(wàn)元第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅210.00萬(wàn)元貸：應(yīng)交稅費(fèi)一未交增值稅210.00萬(wàn)元當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=880.00-220.00=660萬(wàn)元當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 =450萬(wàn)元當(dāng)月應(yīng)交增值稅 =660.00-450.00=210萬(wàn)元第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)一未交增值稅