新店選址可行性報(bào)告模版

1、新店選址可行性報(bào)告新店選址可行性報(bào)告 (廣州恒福路店廣州恒福路店) 目 錄 第一部分：市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁 第一部分：市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度第一部分：市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度 目 錄 第一部分：市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁 第二部分：店址所在

2、城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-廣州市城市圖廣州市城市圖 該店址處于廣州越秀 區(qū) 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-商圈總表商圈總表 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-行政區(qū)比較行政區(qū)比較 人口(萬) 面積 (平方公里) GDP (億元) 人均可支配 收入（元） 天河區(qū)61.9796.33888.8118184 越秀區(qū)115.0633.80889.3818528 海珠區(qū)87.6790.4321.1916740 荔灣區(qū)70.4659.10341.3317286 白云區(qū)76.07795.79513.4617

3、156 番禺區(qū)93.08786.15473.2818128 南沙區(qū)14.26527.6512318122 黃埔區(qū)19.2790.95333.7618460 羅崗區(qū)16.37393.22532.0618460 花都區(qū)63.03970.04303.1614264 增城市79.431616.47266.2614038 從化市53.821974.5091.8011397 廣州全市750.537434.405115.7518287.24 項(xiàng)目項(xiàng)目 內(nèi)容內(nèi)容 區(qū)域區(qū)域 第一部分：市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址

4、營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁 目 錄 第三部分：店址商圈和周邊商圈第三部分：店址商圈和周邊商圈-越秀區(qū)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃越秀區(qū)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 火車站商 圈 小北商圈 花園酒 店商圈 動(dòng)物園 商圈 五羊新 城商圈 海印商圈 省醫(yī)商 圈 海珠 廣場(chǎng) 圈 人民路 商圈 北京路 商圈 1）已開店商圈，范圍要爭(zhēng)）已開店商圈，范圍要爭(zhēng) 取用實(shí)際調(diào)查結(jié)果的來客范取用實(shí)際調(diào)查結(jié)果的來客范 圍。圍。 2）此次上報(bào)的商圈的框線）此次上報(bào)的商圈的框線 應(yīng)使用區(qū)別與其他商圈的顏應(yīng)使用區(qū)別與其他商圈的顏 色。色。 第三部分：店址商圈和周邊商圈第三部分：店址商圈和周邊商圈 花園酒

5、店商圈花園酒店商圈 X C B C O O 黃花崗店黃花崗店 城市等級(jí)：城市等級(jí)： 商圈類型：商圈類型： 商圈主要客源及數(shù)量：商圈主要客源及數(shù)量： 1） 2） 3) 評(píng)估元素選用的對(duì)等店：評(píng)估元素選用的對(duì)等店： 1） 2） 3） 需補(bǔ)充標(biāo)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手位需補(bǔ)充標(biāo)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手位 置。置。 全圖選取時(shí)，新店商圈全圖選取時(shí)，新店商圈 應(yīng)相對(duì)居中。本例存在應(yīng)相對(duì)居中。本例存在 缺陷。范圍選擇時(shí)，目缺陷。范圍選擇時(shí)，目 標(biāo)商圈可占畫面標(biāo)商圈可占畫面1/4左左 右。右。 第一部分：市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)估 第六部分

6、：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁 目 錄 41）店址位置說明 42）店址商圈綜述 43）店址動(dòng)態(tài)客源 44）店址靜態(tài)客源 45）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 46）店址所在商圈品牌知名度 第四部分：店址評(píng)估第四部分：店址評(píng)估 1.1、店址位置說明店址位置說明-街道圖街道圖 淘 金 花 園 橫橫 枝枝 崗崗 路路 金 釵 崗 電 信 大 廈 橫 枝 崗 社 區(qū) 國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū) 錦 恒 廣 場(chǎng) 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 樂 園 恒 福 大 廈 正正 平平 北北 街街 上島咖啡 淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園 正正 平平

7、 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園 世 貿(mào) 花 園 淘 樂 園 省第二中 醫(yī)院 恒華花園 世紀(jì)聯(lián)華 淘金大廈 新 聯(lián) 社 區(qū) 三榮大廈 僑福苑好又多 白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 恒恒 福福 路路 人行天橋 表示人流表示人流表示人行斑馬線表示人行斑馬線表示隔路欄表示隔路欄表示機(jī)動(dòng)車道表示機(jī)動(dòng)車道 表示公車站表示公車站 1、動(dòng)態(tài)客源、動(dòng)態(tài)客源 分析分析 2、靜態(tài)客源分、靜態(tài)客源分 析析居民居民 3、靜態(tài)客源分、靜態(tài)客源分 析析寫字樓寫字樓 4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 街道圖范圍：街道圖范圍： 原則要求大道路原則要求大道路 三橫三縱三橫三縱 用紅色道路

8、，標(biāo)用紅色道路，標(biāo) 識(shí)商業(yè)街和重點(diǎn)識(shí)商業(yè)街和重點(diǎn) 商業(yè)段。商業(yè)段。 街道圖上需要標(biāo)街道圖上需要標(biāo) 識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其 營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)額。 街道圖上需標(biāo)識(shí)街道圖上需標(biāo)識(shí) 人行斑馬線，公人行斑馬線，公 交站點(diǎn)交站點(diǎn) 分類客源的人流分類客源的人流 動(dòng)線標(biāo)識(shí)。動(dòng)線標(biāo)識(shí)。 1.2、店址位置說明、店址位置說明-鳥瞰圖鳥瞰圖 金地大廈金地大廈 淘金花園淘金花園 華僑樂園華僑樂園 恒福大廈恒福大廈 淘金大廈淘金大廈 錦恒廣場(chǎng)錦恒廣場(chǎng) 恒華花園恒華花園 淘金華誕淘金華誕 國(guó)賢大廈國(guó)賢大廈麓湖閣麓湖閣 新聯(lián)社區(qū)新聯(lián)社區(qū) 淘金家園淘金家園 恒福大樓恒福大樓 淘金社區(qū)淘金社區(qū) 1.3、店址所在位置店址所在位置

9、-外觀圖外觀圖 恒福路店店址位置恒福路店店址位置(首層首層) 1.4、店址所在位置店址所在位置-(效果圖效果圖) 效果圖處理上，樹或其他障礙效果圖處理上，樹或其他障礙 物應(yīng)繼續(xù)保留在效果圖上，以物應(yīng)繼續(xù)保留在效果圖上，以 保持真是效果。保持真是效果。 1.5、店址所在位置店址所在位置-物業(yè)平面圖物業(yè)平面圖 1F上上2F B1上上1F 1F下下B1 2F下下1F韓式 面包房 服 飾 服 飾 服 飾 服 飾 服 飾 停車位53個(gè) 黃金珠寶 手機(jī) 主入口主入口 主入口主入口 地面停車場(chǎng)入口地面停車場(chǎng)入口 地面停車場(chǎng)出口地面停車場(chǎng)出口 項(xiàng)目總面積:37000M2 招商面積:4400M2 賣場(chǎng)面積:10

10、000M2 進(jìn)賣場(chǎng)動(dòng)線 出賣場(chǎng)動(dòng)線 1.6、店址所在位置、店址所在位置-店址平面布局圖店址平面布局圖 1、大堂座位數(shù)為大堂座位數(shù)為171個(gè)，其中固定位個(gè)，其中固定位120個(gè)，卡個(gè)，卡 座位座位4個(gè)，吧臺(tái)位個(gè)，吧臺(tái)位32個(gè)，活動(dòng)位個(gè)，活動(dòng)位15個(gè)，個(gè)垃圾箱個(gè)，個(gè)垃圾箱 、大堂斜線部分表示為活動(dòng)座位、大堂斜線部分表示為活動(dòng)座位 、樓板底高、樓板底高3200，次梁高，次梁高3000，主梁底高，主梁底高2800 ,餐廳使用面積為餐廳使用面積為344.6平方米平方米. 42、店址所在商圈特性、店址所在商圈特性-綜述綜述 商圈類型：商圈類型： O+D 道路功能：道路功能： 門前主要道路為， 客源構(gòu)成：客源

11、構(gòu)成： 客源分為四部分： 一是周邊的辦公寫字樓人員 二周邊的住宅人群 三是到店址旁的世紀(jì)聯(lián)華廣場(chǎng)購物消費(fèi)的人群; 四是店址附近的廣東省第二中醫(yī)院的醫(yī)患，家屬，探望人群. 客群數(shù)量客群數(shù)量聯(lián)華廣場(chǎng)購物人流聯(lián)華廣場(chǎng)購物人流醫(yī)院人流量醫(yī)院人流量社區(qū)居民社區(qū)居民寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員 周測(cè)數(shù)據(jù)周測(cè)數(shù)據(jù)2835035000479354640 離店址距離離店址距離2020米米100100米米15001500米米500500米米 42、店址所在商圈特性、店址所在商圈特性-未來性評(píng)估未來性評(píng)估 由于淘金中央商務(wù)區(qū)對(duì)飲食行業(yè)進(jìn)駐的要求管理很嚴(yán)，很多餐飲行業(yè)選擇了 淘金北，因此淘金北有淘金商務(wù)區(qū)的“大飯?zhí)谩?/p>

12、美稱。淘金北短短的一條街， 卻擁有著接近二十多家大小餐館，有東北菜、客家菜、川菜、湘菜、粵菜等 等，另外還有咖啡廳和水果概念店等應(yīng)有盡有。目前該商圈飲食氛圍非常濃，人 們已經(jīng)形成了到該地段吃飯消費(fèi)的習(xí)慣。 未來發(fā)展的有利因素有：未來發(fā)展的有利因素有： 地鐵5號(hào)線“花園酒店站”建成開通后，在交通方面將會(huì)給淘金大商圈帶來很大 的 改善，同時(shí)也會(huì)給該商圈帶來更大的客流。 淘金東路上將會(huì)建筑更多的豪華住宅，這將會(huì)給淘金大商圈帶來更大商機(jī)。 該商圈內(nèi)有數(shù)二十家餐飲店，已經(jīng)形成獨(dú)特的飲食氛圍。隨著新品牌店的不斷進(jìn) 駐，影響力不斷加大，輻射將越來越強(qiáng)。 未來發(fā)展的不利因素有：未來發(fā)展的不利因素有： 1） 2

13、） 淘 金 花 園 橫橫 枝枝 崗崗 路路 金 釵 崗 電 信 大 廈 橫 枝 崗 社 區(qū) 國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū) 錦 恒 廣 場(chǎng) 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 樂 園 恒 福 大 廈 正正 平平 北北 街街 上島咖啡 淘金北 社區(qū) 華 僑 樂 園 正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園 世 貿(mào) 花 園 淘 樂 園 省第二中 醫(yī)院 恒華花園 世紀(jì)聯(lián)華 淘金大廈 新 聯(lián) 社 區(qū) 三榮大廈 僑福苑好又多 白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 43、商圈動(dòng)態(tài)客源分析（商業(yè)及其他聚客點(diǎn)、商

14、圈動(dòng)態(tài)客源分析（商業(yè)及其他聚客點(diǎn)紅色部分）紅色部分） 興安超市興安超市 43、商圈商圈動(dòng)態(tài)客源分析動(dòng)態(tài)客源分析-數(shù)據(jù)補(bǔ)充數(shù)據(jù)補(bǔ)充 聚客點(diǎn)日門急診量病床數(shù) 與店 距離 級(jí)別 醫(yī)院 350 米 三級(jí)甲等 聚客點(diǎn)面積 開業(yè) 日期 與店 距離 年?duì)I業(yè) 額 興安超市約2000 04年8 月 100米 聚客點(diǎn)面積 開業(yè) 日期 與店 距離 年?duì)I業(yè)額 世紀(jì)聯(lián)華 約12000 04年4 月 60米 省中醫(yī)院 其他說明： 商圈內(nèi)的恒華花園、淘金家園屬于高檔住宅，該商品房的售 價(jià)相對(duì)較高，它的均價(jià)為11000元/平方米。入住的人群主要 為商人及白領(lǐng)階層，他們都具強(qiáng)勁的消費(fèi)力。 44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分

15、析- 居民居民 44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 居民居民 淘 金 花 園 橫橫 枝枝 崗崗 路路 金 釵 崗 電 信 大 廈 橫 枝 崗 社 區(qū) 國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū) 錦 恒 廣 場(chǎng) 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 樂 園 恒 福 大 廈 正正 平平 北北 街街 上島咖啡 淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園 正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園 世 貿(mào) 花 園 淘 樂 園 省第二中 醫(yī)院 恒華花園 世紀(jì)聯(lián)華 淘金大廈 新 聯(lián) 社 區(qū) 三榮大廈 僑福苑好又多 白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市

16、市 東東 路路 麗 晶 大 廈 商圈內(nèi)恒福大廈、淘金大廈的白領(lǐng)階層公務(wù)員收入約5000- 8000元/月;白領(lǐng)階層收入約3500-8500元/月. 44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員 寫字樓辦公人員人數(shù)離店距離客源評(píng)級(jí) 港匯5000100米高 美羅3000300米高 上實(shí)2000250米高 徐匯區(qū)政府1000300米中 總辦公人數(shù)15000半徑700米 44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員 淘 金 花 園 橫橫 枝枝 崗崗 路路 金 釵 崗 電 信 大 廈 橫 枝 崗 社 區(qū) 國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路

17、 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū) 錦 恒 廣 場(chǎng) 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 樂 園 恒 福 大 廈 正正 平平 北北 街街 上島咖啡 淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園 正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園 世 貿(mào) 花 園 淘 樂 園 省第二中 醫(yī)院 恒華花園 世紀(jì)聯(lián)華 淘金大廈 新 聯(lián) 社 區(qū) 三榮大廈 僑福苑好又多 白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 45、商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手表現(xiàn)、商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手表現(xiàn) 淘 金 花 園 橫橫 枝枝 崗崗 路路 金 釵 崗 電 信 大 廈 橫 枝 崗 社 區(qū) 國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福

18、 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū) 錦 恒 廣 場(chǎng) 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 樂 園 恒 福 大 廈 正正 平平 北北 街街 華 僑 樂 園 正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園 世 貿(mào) 花 園 淘 樂 園 省第二中 醫(yī)院 恒華花園 世紀(jì)聯(lián)華 淘金大廈 新 聯(lián) 社 區(qū) 三榮大廈 僑福苑好又多 白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 45、商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布、商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布(紅色紅色) 上島上島咖啡咖啡 興安超市 淘金北 社區(qū) 4-6、真功夫品牌咨詢表、真功夫品牌咨詢表1 5、請(qǐng)問您所知道的中式快餐品牌有：、請(qǐng)問您所知

19、道的中式快餐品牌有： 項(xiàng)目項(xiàng)目 真功夫 肯德基麥當(dāng)勞藍(lán)與白不見不散華輝拉腸其它 百分比百分比9%15%19%11%5437 中式快餐品牌中式快餐品牌真功夫藍(lán)與白大西豪不見不散大家樂華輝拉腸其它 百分比百分比25%28%9%11%3%7%17% 4、請(qǐng)問您去過最多的餐廳有、請(qǐng)問您去過最多的餐廳有： 2、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那種描述更適合您？、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那種描述更適合您？ 項(xiàng)目項(xiàng)目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比百分比18%25%26%12%8%11% 項(xiàng)目項(xiàng)目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比百分比18%7%13%27%16%19% 3、如

20、果您在外就餐，您一個(gè)工作餐（正餐）的消費(fèi)，以下那種價(jià)格更適合您：、如果您在外就餐，您一個(gè)工作餐（正餐）的消費(fèi)，以下那種價(jià)格更適合您： 1、請(qǐng)問您剛從哪里來、請(qǐng)問您剛從哪里來? 顧客來源地顧客來源地在附近居住在附近工作或辦事在附近購物路過(包括游人、出差 百分比百分比21%32%19%28% 4-6、真功夫品牌咨詢表、真功夫品牌咨詢表2 項(xiàng)目項(xiàng)目肯定會(huì)選擇會(huì)選擇可能會(huì)選擇不會(huì)選擇肯定不會(huì)選擇 百分比百分比12%24%51%13%0% 8、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳,你會(huì)考慮選擇在這里就餐嗎你會(huì)考慮選擇在這里就餐嗎? 6、請(qǐng)問您知道真功夫品牌嗎？請(qǐng)問您知道真功夫品牌嗎？ 項(xiàng)

21、目項(xiàng)目了解并光顧過真功夫知道但沒有光顧過真功夫一無所知 百分比百分比36%41%23% 7、請(qǐng)問您對(duì)粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？、請(qǐng)問您對(duì)粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？ 項(xiàng)目項(xiàng)目非常喜歡比較喜歡一般不喜歡很不喜歡 百分比百分比26%38%29%6%1% 第一部分：市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁 目 錄 取值 客源 人口基 數(shù)對(duì)等店 對(duì)等店 周捕獲 率 捕獲率 系數(shù) 修正后 捕獲率 周TC對(duì)等 店全 天AC 修正

22、 AC 周S月S 門前周人流 196507廣園店 0.66%1.020.67 %1317 25.3825.6833820.56 (33820.56 +19645.20 +33512.40 +1052.88+ 1078.56+4 339.92)*4. 29 =400898 聚客點(diǎn)人流 28350廣園店 2.65%1.022.70 %765 25.3825.6819645.20 商品房（固 定） 41975廣園店 3.05%1.023.11%1305 25.3825.6833512.40 出租房 5960江南店 0.67%1.020.68%41 24.8125.681052.88 政府及單位 82

23、5江南店 5.03%1.025.13 %42 24.8125.681078.56 寫字樓 4640廣園店 3.58%1.023.65%169 25.3825.684339.92 第三部分：店址營(yíng)業(yè)額的預(yù)估第三部分：店址營(yíng)業(yè)額的預(yù)估 捕獲率系數(shù)綜合評(píng)分計(jì)算表捕獲率系數(shù)綜合評(píng)分計(jì)算表 捕獲率捕獲率 系數(shù)系數(shù) 項(xiàng)目子項(xiàng)目新店基數(shù)對(duì)等店基數(shù)各項(xiàng)實(shí)際對(duì)比系數(shù) 接受度 目標(biāo)顧客對(duì)餐廳的接受度87%88%0.99 目標(biāo)顧客對(duì)粵菜的接受度93%92%1.01 便利性 店址可見度120%11.2 店址可停留性90%10.9 目標(biāo)顧客到達(dá)店址時(shí)間成本90%10.9 品牌知名度目標(biāo)顧客對(duì)真功夫品牌的了解77%70%1.10 價(jià)格接受度 目