拆遷非訴業(yè)務(wù)流程概述

1、更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+

2、6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料拆遷非訴業(yè)務(wù)流程一、律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作1律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作：1.1核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房 屋拆遷的程序。1.2核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人

3、 員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。1.3核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征 用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。1.4核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法 公示。1.5核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依 法公示。1.6調(diào)查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類型、面 積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?.7核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：1.7.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物；1.7.2 改變房屋和土地用途；1.7.3 建立新的房屋租賃關(guān)系；1.7.4 分列房屋

4、租賃戶名。1.8 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。1.9 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷 方案應(yīng)載明如下事項：1.9.1 拆遷四至范圍；1.9.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的 具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量） ；1.9.3 拆遷戶數(shù)；1.9.4 拆遷期限；1.9.5 拆遷范圍分期實施拆遷的情況；1.9.6 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算；1.9.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；1.9.8 實施拆遷的方式；1.9.9 拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本?。?/p>

5、市）的 拆遷計劃。1.9.10 核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬 戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比 例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的， 建設(shè) 單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。1.9.11 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。1.9.12 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷 人總戶數(shù)的 70% ，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及 是否達到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。2律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng) 當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題：2.1 律師應(yīng)提示委托人， 拆遷主管行政機關(guān)不得作

6、為拆遷人， 也 不得接受委托實施拆遷。2.2 律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、 停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。2.3 律師應(yīng)提示委托人， 須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍 實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的， 應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、 土地批準(zhǔn)手續(xù)， 并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷 主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。2.4 律師須提示委托人， 要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。 確需延長拆 遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的 15 日前，向拆遷主管行政機關(guān) 提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起 10 日內(nèi)給予答復(fù)。2.5 律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目

7、若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)當(dāng) 經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后， 辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)； 拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。 建 設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、 義 務(wù)履行完畢的， 由受讓人繼續(xù)履行； 項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通 知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起 30 日內(nèi)予以公 告。2.6 律師應(yīng)提示委托人， 拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策 和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。 如存在可能嚴(yán)重侵害被拆遷人 合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應(yīng)解除委托。二、律師代理被拆遷人、 房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)

8、備階 段的工作1 核實拆遷人、 拆遷單位的主體資格與資質(zhì)， 核實拆遷工作人 員的上崗證。2核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。 3核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。4核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事 項并準(zhǔn)確無誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。6 參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師 意見。7核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應(yīng)說明如下事項：7.1 拆遷四至范圍；7.2 拆遷房屋總建筑面積 （分別列出居住房屋與非居住房屋的具 體數(shù)量，公房

9、、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量） ；7.3 拆遷戶數(shù)；7.4 拆遷期限；7.5 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況；7.6 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算；7.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào) 整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；7.8 實施拆遷的方式。8核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶， 前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補償安置資金總額的比例， 該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的， 建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。9核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。10 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷

10、范圍被拆遷人 要求調(diào)換的數(shù)量， 安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達到當(dāng) 地公共建筑設(shè)施配套要求。11 獎勵措施。12 對特殊問題的應(yīng)急方法。三、房屋拆遷評估中的律師實務(wù)1房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格律師應(yīng)提示委托人： 從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)， 應(yīng)當(dāng) 具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。 未取得房屋拆遷 估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)， 不得接受房屋拆遷估價委托、 出具估價 報告或價格咨詢報告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)， 應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)夭疬w主管機關(guān)依法備案。2房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式， 一般采取被拆遷人 投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)

11、事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估 價機構(gòu)。采取投票方式的， 根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情 況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)， 第二位的為重新估價機 構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進行公告。 采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機 構(gòu)的，可同時確定重新估價機構(gòu)。3 拆遷估價委托 同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進行估價， 并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。 在簽訂房屋拆遷估價委托 合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：3.1 核實雙方當(dāng)事人的主體資格。3.2 委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)3.3 委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。3.4 估價的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方式。3

12、.5 需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。3.6 估價報告的交付日期。3.7 酬金及支付方式。3.8 違約責(zé)任。3.9 爭議的解決方式。3.10 其他需要約定的事項。4. 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容4.1. 拆遷估價過程中律師工作的一般內(nèi)容：4.1.1 核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。4.1.2 對估價機構(gòu)確定程序的合法性進行核實。律師應(yīng)提示委托 人投票確定估價機構(gòu)的， 拆遷人有將投票結(jié)果進行公告的義務(wù)。 而拆 遷主管機關(guān)可對投票、 抽簽過程進行監(jiān)督， 并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān) 和基層組織等共同監(jiān)督。4.1.3 對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。4.1.4

13、核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系， 或者是否是拆遷當(dāng)事人。4.1.5 對估價報告的形式與內(nèi)容進行核實。包括履行拆遷估價委 托合同的情況、 估價內(nèi)容的真實性與合法性、 房屋拆遷估價時點及估 價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。4.1.6 對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程 序合法性進行核實。4.1.7 如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估 價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。4.1.8 對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或 者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異， 且協(xié)商達不成一致意見 時，律師可以協(xié)助委托

14、人在收到估價報告、 復(fù)估結(jié)論或重估報告后的 15 日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。4.1.9 對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆 遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進行核實。4.1.10 律師應(yīng)提示委托人， 若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為估 價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價 單位進行再估價； 而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的， 可以重新向?qū)?家委員會申請鑒定。4.2. 拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項：4.2.1 律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資 料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。4.2.2 律師應(yīng)提

15、示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。4.2.3 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價 值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應(yīng) 當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記 載為準(zhǔn)； 各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的， 從其規(guī) 定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的， 可 以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的， 應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管 部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的， 可以向依照房 產(chǎn)測繪管理辦法 設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定； 沒有設(shè)

16、立房屋 面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。4.2.4 律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生 硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。4.3. 拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項：4.3.1 律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信 譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆 遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。4.3.2 律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料， 配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。 拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場 價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應(yīng)當(dāng)明確被

17、拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同） 和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的 記載為準(zhǔn)； 各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的， 從其 規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的， 可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的， 應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管 部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的， 可以向依照房 產(chǎn)測繪管理辦法 設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定； 沒有設(shè)立房屋 面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。4.3.3 律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的 法律后果。4.4. 拆遷估價過程中律師

18、為估價機構(gòu)提供法律服務(wù)的注意事項：4.4.1 對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產(chǎn)估價 人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進行實地查勘是否有實地查勘記 錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像； 實地查勘記錄是否由實地查勘 的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。4.4.2 律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆 遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn) 讓受托的估價業(yè)務(wù)。4.4.3 核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要 求完成估價，向拆遷人出具估價報告（包括分戶估價報告） 。律師應(yīng) 提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價， 或者估價失實的， 應(yīng)當(dāng)

19、承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。4.4.4 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價 值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應(yīng)當(dāng)采用 市場比較法。不具備采用市場比較法條件的， 可以采用其他估價方法， 并在估價報告中充分說明原因。 對拆遷人、 被拆遷人就估價報告提出 的疑問向其作充分解釋， 解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、 原則、程序、 方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。4.4.5 律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定 工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、 估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他 有關(guān)資料。4.4.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性 質(zhì)、用途和面積。 被拆

20、遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán) 屬檔案的記載為準(zhǔn)； 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積 協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。四、房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)1. 拆遷補償?shù)姆绞讲疬w補償?shù)姆绞接袃煞N： 既可以實行貨幣補償， 也可以實行產(chǎn)權(quán) 調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)， 結(jié)算差價或不結(jié)算 差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。律師要提示委托人， 被拆遷人可以選擇補償方式。 但是選擇權(quán)要 受到以下兩種條件的限制： 一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn) 權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償； 二是被拆遷人與房屋承 租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的， 只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 被

21、拆遷人不 能選擇貨幣補償。2. 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋 的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議， 而拆遷公有房 屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立 拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、 房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：2.1拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?.2拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。2.3拆遷房管部門依法代管的房屋的。2.4拆遷宗教團體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。上述所稱的

22、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為 經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日城市私有房屋管理條 例實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系 延續(xù)至今的私有出租居住房屋。3. 拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：3.1訂立協(xié)議的主體。3.2被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。3.3補償安置方式。3.4貨幣補償金額。3.5搬遷期限。3.6違約責(zé)任。3.7爭議的處理。3.8需要約定的其他事項。律師要注意，如果是實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容 還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、

23、 面積、地點、層次和房屋交付時間、 是否補差價等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、 設(shè)備遷 移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承 租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡 期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆 遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定 將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。五、被拆遷房屋面積的確定1. 被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)

24、證記載的建筑面積為準(zhǔn)， 實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。無房地 產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于 相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文 件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在城市規(guī)劃法實施以 前已經(jīng)建造用于居住的房屋， 以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的 建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在城市規(guī)劃法實施以 前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。2. 面積爭議的處理發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。 當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。六、被拆遷房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn)1. 居住房屋

25、的貨幣補償金額的確定 由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清 楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一 般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人 對此應(yīng)先行協(xié)商， 協(xié)商不成的可委托評估。 估價的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以 買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價， 房地產(chǎn)市 場評估單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標(biāo)準(zhǔn)的， 按該補償 單價標(biāo)準(zhǔn)計算。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋 （含由房管部門 代為經(jīng)租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋） ，被拆遷人和 承租人都選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，

26、承租人有權(quán)獲得省、市政 府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達成解除租賃關(guān)系的， 應(yīng)當(dāng)實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下 降。執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋， 按租賃合同的規(guī)定 處理。實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市 場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場 價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時 應(yīng)適用同一評估時點、同一評估方法和標(biāo)準(zhǔn)。2非住宅房屋的補償安置拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的 問題。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外， 不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè) 關(guān)閉和工人下崗。

27、拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié) 議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房 屋承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行 房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租， 被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房 屋承租人重新訂立房屋租賃合同。另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補 償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：2.1按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè) 備搬遷和安裝費用。2.2無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用2.3因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋

28、，由 拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。3. 可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形律師在實踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居 住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償認(rèn)定：3.1原始設(shè)計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的， 可以認(rèn)定為非居住房屋。3.2公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。3.3房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋， 但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的 除外。3.4原始設(shè)計為居住房屋，改變

29、為非居住用途，作為經(jīng)營場所并 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國務(wù)院和省級以上人民政府的規(guī) 定并根據(jù)其經(jīng)營狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r 值給予適當(dāng)?shù)难a償。4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣 補償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣 補償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或行政裁決結(jié)算差價。七、特殊對象的補償與安置1. 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換， 并

30、可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款， 使之達到當(dāng)?shù)刈畹妥》?保障標(biāo)準(zhǔn)。2. 拆遷宗教團體所有房屋的處理拆遷宗教團體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗 教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團體的房屋， 租賃關(guān)系終止。拆 遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出 租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人 均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物， 拆遷人 應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī) 模予以重建或者按照

31、房地產(chǎn)市場價補償。4. 拆遷公共設(shè)施的處理需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或 者給予適當(dāng)補償。因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負(fù) 擔(dān)；但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用， 拆遷人不予負(fù)擔(dān)。5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補 償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證， 拆遷房屋有關(guān) 資料應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。6. 拆除違章建筑和臨時建筑的處理律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、 超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，現(xiàn) 行

32、規(guī)定是不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng) 補償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除， 應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依 法確定。其中，城市規(guī)劃法實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設(shè)的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建 筑。對違法建筑依據(jù)城市規(guī)劃法及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處 理。城市規(guī)劃法實施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級以上地方人民政 府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄 市人民政府規(guī)定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停 止建設(shè)通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償7. 拆遷爭議房屋的處理由于爭

33、議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設(shè)項目的 順利進行，在拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核 實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或 者提供符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實施拆遷。8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意，首先要核實抵押的有效性。其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達 成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的， 或者被 拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予

34、補償。被拆 遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆 遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租， 被拆 遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。八、貨幣補償款的分配1. 公有房屋貨幣補償款的分配。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、 安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有承租人、 同住人之間一般遵循一人一份、 均等分割的原則取得拆 遷補償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：1.1 承租人或同住人屬于年老體弱， 缺乏經(jīng)濟來源， 且按均分所 得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。1.2 承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付較多款項的。1.3 對公房內(nèi)

35、居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護義務(wù)的。2. 私有房屋補償款的分割 拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。 被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。3. 房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理 搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬 家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償 費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。 設(shè)備搬遷和安裝費用、 無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的 費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實 際損失的經(jīng)營人。4. 補償款由他人領(lǐng)取的處理在實踐中， 有時會遇到由于拆遷人的疏忽， 導(dǎo)致房屋補

36、償款由他 人領(lǐng)取，律師應(yīng)提示委托人，補償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人 領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。 如拆遷人疏于審 查，錯將拆遷款項支付給他人， 仍應(yīng)對實際的被拆遷人或房屋承租人 承擔(dān)補償安置的義務(wù)。 對冒領(lǐng)或錯發(fā)， 拆遷人可以依法要求返還不當(dāng) 得利。5. 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后， 被拆遷人如無法定理由在法定期限 內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷 人可以向公證機關(guān)辦理提存。6. 售后公房拆遷維修資金的處理 因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的， 由業(yè)主、房屋 拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證

37、明文件， 到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)， 其中原個人繳納住 宅維修資金中的剩余部分， 由該項資金保管單位退還給業(yè)主， 原房屋 出售單位繳納三項維修資金的剩余部分， 用于補貼社區(qū)公共設(shè)施維修 資金的不足。九、裁決申請與受理階段1. 申請階段律師在代理當(dāng)事人提請房屋拆遷裁決申請時， 重點是把握按規(guī)定 申請所必需的資料。 為拆遷主管行政機關(guān)提供服務(wù)時應(yīng)審查申請資料 是否符合要求。1.1 拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料：1.1.1 裁決申請書；1.1.2 法定代表人的身份證明；1.1.3 被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；1.1.4 被拆遷房屋的估價報告；1.1.5 對被申請人的補償安置方案；1.1.

38、6 申請人與被申請人的協(xié)商記錄；1.1.7 未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；1.1.8 其他與裁決有關(guān)的資料。1.2 被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料：1.2.1 裁決申請書；1.2.2 申請人的身份證明；1.2.3 被拆遷房屋的權(quán)屬證明；1.2.4 申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；1.2.5 房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他 材料。1.3 裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1.3.1 申請人的名稱、 地址、法定代表人及代理人的姓名、 年齡、 職業(yè)、住所；1.3.2 被申請人名稱、地址等基本情況；1.3.3 申請裁決的請求、事實和理由；1.3.4 申請人簽名或蓋章、申請日期

39、。2. 審查受理階段律師在拆遷行政裁決階段， 應(yīng)注意的重點是聽證和可能不被受理 的情形。2.1 裁決聽證裁決機關(guān)收到拆遷人的裁決申請后， 應(yīng)當(dāng)對達成拆遷補償安置協(xié) 議的戶數(shù)占拆遷范圍總戶數(shù)的比例進行審核， 未達成拆遷補償安置協(xié) 議戶數(shù)較多或比例較高的， 房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前， 應(yīng) 當(dāng)進行聽證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆 遷管理部門規(guī)定執(zhí)行。律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證， 并可結(jié)合相關(guān)法律法 規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。2.2 不予受理的情形有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理裁決申請：2.2.1 已超過房屋拆遷期限的；2.2.2 申請人未在規(guī)定

40、的日期內(nèi)補齊資料的；2.2.3 申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合 同糾紛的；2.2.4 房屋已經(jīng)滅失的；2.2.5 申請人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；2.2.6 申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；2.2.7 裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的， 裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 5 日內(nèi) 書面通知申請人。律師對行政機關(guān)作出受理或不予受理的決定， 均可為當(dāng)事人提供 咨詢意見， 確認(rèn)行政機關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。 如確認(rèn)不符合法 律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。十、裁決審理階段在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點主

41、要是以下幾方面：1. 對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實。1.1 裁決行政機關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。1.2 裁決行政機關(guān)是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知 書。1.3 相關(guān)資料、程序的合法性。1.4 裁決機關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不 能作出裁決， 而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的， 視為撤回裁決 申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的， 裁決機關(guān)可以缺席裁 決。1.5 核實補償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。 在審理過程中，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專 家委員會鑒定的， 裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價專家委員會進行鑒定， 并以 鑒定后的估價結(jié)果作

42、為裁決依據(jù)。1.6 裁決機關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。 經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人 達不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起 30 日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、 適當(dāng)。 裁決須經(jīng)裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決1.7 裁決書是否送達。 裁決書應(yīng)當(dāng)送達當(dāng)事人， 并留有送達的證 據(jù)。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順 序以及實際情況，確定送達方式。無法直接送達、郵寄送達、留置送 達的，可公告送達，將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內(nèi)， 裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿 7 天視作送達。2. 裁決中止的審查在裁決審理過程中， 可能出現(xiàn)中止裁決的情形。 律師在此種情形 下的服務(wù)重點是以下七個方面：2.1 審查是否發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。2.2 審查是否是當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒